第一篇：国庆步行街（推荐）

谁住谁知道，谁看谁知道，一千个心动的理由

——滨江翠竹园国庆营销方案一

一、引子：

随着国庆节的临近，下半年房产销售迅速升温，市民的购房热情日益高涨，适逢滨江翠竹园小高层正值封顶，可谓是双喜临门、同喜同贺！利用这次机会，我们必须认认真真、踏踏实实地做好各项准备工作，在广告营销上做好文章，转变思路，寻求突破，动员老客户，开发新客户，争创更好的销售业绩，确保售房部的工作有条不紊的继续前进！

二、主题：

谁住谁知道，谁看谁知道，一千个心动的理由——国庆步行街滨江翠竹园新老客户体验之旅交流会！

三、目的：

1、充分发动老客户的积极性，增强售房工作的说服力，由老客户带新客户看家看房参观小区，形成口碑宣传效应，加强滨江翠竹圆的美誉度，塑造巨勇强势品牌。

2、与老客户形成互动售房，让老客户向新客户宣传滨江翠竹园的优势和切身感受，现身说法，扩大宣传，带动销售，争取更多的新客户和成功性。

3、由此形成的口碑宣传效应是其它广告效果所无法比拟的，更具说服力、感染力、号召性和成功性。

4、针对一些特殊房源，给予新客户一定的让利，老客户适当的奖励，动员各方关系，加快销售进度，形成“全民售房”的新局面。

5、突破原有的售房模式，变被动为主动，加强客户关系，建立完善的回访和互动机制，争取让每个客户都成为“售房员”，宣传滨江翠竹园，宣传巨勇。

6、售房工作并不是简单的等客上门和让利促销，必须要深入人心、打动客户，与客户融为一体，从多方面入手去感动客户，做好售后服务，提高客户购房欲望和激情，将售房工作做得更深入、更全面、更亲切。

7、通过如此的大型现场新老客户交流活动，使售房更具说服力，所带来的广告影响和效果是长期的、深远的，让客户更好的认识巨勇、宣传巨勇。

8、通过如此的大型新老客户交流活动，可以更好的认识自身的优势和不足，认真听取不同的声音和意见，为下一步的售房工作和物管工作带来第一手的资料。

9、邀请部分相关主管部门领导或专家参加，发表热情洋溢的讲话，营造现场气氛，解答相关提问，以此宣传巨勇，提高客户满意度。

四、活动执行：

1、选好活动场所，定好活动日期，邀请5名左右老客户代表参加（需要口才较佳家装较好环境不错的客户）。

2、活动期间新老客户畅所欲言，老客户向新客户进行推荐，谈入住后的感觉，邀请新客户到其家中参观，看房看小区，现身说法，增强新客户的购房信心，更具说服力。

3、在活动现场发放客户满意度调查表，从企业形象、潜在客户、销售过程、物业管理、入住满意度等方面进行问卷调查，取得相关资料。

4、从调查表中抽取几名幸运客户，可以得到巨龙超市100~300元不等的购物券。

5、凡老客户介绍成功的新客户，可以送一张购房优惠券，凭券购房可享受2000元左右的让利优惠，如介绍成功，公司将给予老客户100元左右的购物券奖励。

6、公司领导和相关单位领导发言，宣传巨勇，答谢客户；部门主管发言，介绍活动目的，扩大宣传效果。

7、邀请部分媒体记者参加，并以新闻的形式宣传出去，进一步扩大本次活动的影响和效果。

五、广告执行：

1、《大江晚报》2期半版软文宣传：

主题：宣传本次活动的时间、地点、内容，强调“谁住谁知道，谁看谁知道，一千个心动的理由”的主题。

2、电视字幕广告一周宣传：

主题：谁住谁知道，谁看谁知道，一千个心动的理由——滨江翠竹园特举行国庆步行街新老客户体验交流会！高层封顶，现房体验，优惠酬宾，欢迎参加！

3、彩页宣传单10000份：

主题：高层户型图、小区实景、住户感受等。

4、其他一些诸如展板广告牌等。

六、费用预算：

1、步行街活动场地租赁预计6000元左右。

2、《大江晚报》2期半版软文宣传，预计5000元左右。

3、电视字幕广告一周宣传，预计3000元左右。

4、彩页10000份*0.15/份=1500元左右。5、5名老客户每人每天预计100元预计1500元左右。

6、其他费用预计1000元左右。

七、结果：

1、改变目前“守株待兔”的销售方式，变被动为主动，争取“全民售房”。

2、改变传统的说教售楼方式，用老客户现身说法来取悦客户，争取客户，提高客户满意度。

3、改变传统的广告营销思路，摆脱一味的报纸“狂轰烂炸”，而让广告宣传更具亲民性、深远性和实用性。

4、改变过去房产公司与客户之间的纯商业关系，而使之成为平等的、互利的、像朋友一样的新型关系，为巨勇集团赢得更多的声誉和口碑！

营销策划：姜

鸿

2004-9-6

第二篇：《步行街》教案

《步行街》教案

教学目标：

1.学习运用对称知识，用对折、画、剪等方法设计制作一幢房子和人物，组合成一条步行街。

2.培养学生的观察记忆能力和集体合作的团队精神。

教学重难点：

教学重点：学习先折后画再剪的方法，设计制作一幢能竖立起来的建筑物。

教学难点：组建步行街整体规划的合理性。

教学过程：

一、创设情景，导入课题

谈话引入：教师讲述乡镇集市和城市商业步行街的情景，引发学生对集市或街市的回忆，激起他们的学习兴趣。

二、探究质疑，自主学习

教师提问：你们画过房子吗？画在纸上的房子能立在桌子上吗？ 学生谈论用什么办法可以使画在纸上的房子能立在桌子上。学生代表陈述本小组讨论的结果 教师小结并解答学生的疑难问题。

三、讲授示范，举一反三

教师演示：教师拿一张图画纸竖放在桌子上，但纸没能站立。教师把纸对折再展开，纸就竖立在桌面上了。

提问：纸为什么能站立呢？ 学生回答。

教师解答：这个问题表面上看似简单，实质上它已经涉及到数学知识和物理知识。首先，一张只有两维空间（长与宽）的纸经过折叠之后，纸面就增加了一条直线痕，这条线痕使纸面一分为二，使纸面的数量增加，由两个面（前与后）变成了四个面。把折叠的纸打开后，纸面形成了两个相加等于360°的角，使纸面的物理质量改变，变得很坚挺，纸面由于有了角度，也就能站立起来了。

教师讲授如何在对折的纸上设计建筑物：

1、把纸对折

2、在纸面上画房子的轮廓线

3、用剪刀剪下房子

4、上色

5、把房子竖立在桌子上 教师讲述设计作业要求

四、设计创作，大胆实践

学生按照教师讲授的方法进行构思，设计创作 教师巡堂指导。

学生完成后进行作业展示。教师对学生作业进行评价小结。

第三篇：0步行街

四线城市.步行街.系列形象报广.系列一:

一条街，改变一座城市

步行街是城市商业的缩影与精华，是城市的商业名片和城市发展亮丽的风景线，见证着城市的过往变迁和兴衰繁盛。

有如香榭丽舍之于巴黎，第五大道之于纽约，牛津街之于伦敦,银座之于东京，南京路之于上海..........一条名街，足以使一座城市不朽；一处繁盛街区，可以使一座城市豁然生色。

XXX步行街，18万平米超大规模，金街、银街、钻石街纵横交错，犹如展翅大鹏翱翔湘中；XXX步行街，扎根本土，引入国际最具竞争力的城市MALL概念，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光、文化等于一身，直接服务420万XX市民。中南商业第一街——此等豪气，只属于我们“敢为天下先”的湖南人。XXX步行街，一条努力改变城市品位的街。系列二:

一个商铺，传富百世子孙

一铺养三代，这是古往今来投资界的共识。事实证明，存银行回报少，炒股票风险高。只有商铺，能够钱生钱的商铺，才能真正做到持续、稳定、细水长流。

我们应该感到庆幸，庆幸我们出生在一个好时代，赶上了好时候；也只有这样国泰民安、经济繁荣的时代，我们大多数人才能拥有更多的闲散资金，也才能平心静气的去思考：怎样回报社会，怎样造福子孙。XXX步行街，18万平米超大规模，金街、银街、钻石街纵横交错，犹如展翅大鹏翱翔湘中；XXX步行街，扎根本土，引入国际最具竞争力的城市MALL概念，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光、文化等于一身，直接服务420万XX市民。中南商业第一街——此等豪气，只属于我们“敢为天下先”的湖南人。XXX步行街，一条旨在传富百世子孙的街。系列三:

一个方向，集体创富风向

毫无疑问，任何行业都需要方向的指引，商业尤其如此。没有方向的商业，属于个人行为,必然零散、无序，缺乏持续的生命力；有了方向的指引,商业才是真正具有超强竞争了的集体行动，这样的商业投资更安全，回报更有保障。

XX商业正在升级，消费品位正在提升，这样的商业大气候必将涌现真正意义上的可以带领大家集体创富的领跑者。

XXX步行街，18万平米超大规模，金街、银街、钻石街纵横交错，犹如展翅大鹏翱翔湘中；XXX步行街，扎根本土，引入国际最具竞争力的城市MALL概念，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光、文化等于一身，直接服务420万XX市民。中南商业第一街——此等豪气，只属于我们“敢为天下先”的湖南人。XXX步行街，一条引领集体创富的街 系列四

一种责任，城市合理运营，商业永续经营

一个城市的发展，离不开政府宏观层面的掌控和布局，也离不开发展商微观层面的远见和谋略，这二者缺一不可。

所不同的是，房地产开发商是在“造房、造楼”，而城市运营商的目的是要“造街、造市”。作为房

地产的“楼房”建好了就完工，这是短期行为；而作为商业的“街市”，工程完工仅仅意味着经营的开始。所以商业是长期的坚持不懈的传承万代的基业，必须要做到繁荣昌盛，做到永续经营。

XXX步行街，18万平米超大规模，金街、银街、钻石街纵横交错，犹如展翅大鹏翱翔湘中；XXX步行街，扎根本土，引入国际最具竞争力的城市MALL概念，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光、文化等于一身，直接服务420万XX市民。中南商业第一街——此等豪气，只属于我们“敢为天下先”的湖南人。XXX步行街，一个负责认的城市运营商，一个永续经营的繁盛街区。

江苏赣榆新城南京商业街作品

a

赣榆新城是座充满季节性和历史感的美丽滨海城市，从街道景观、建筑到风俗文化，都洋溢着传统的加拿大维多利亚风味。

赣榆新城——财富之城，南京商业街打开属于您的财富之门。

业态盛宴品牌盛宴财富盛宴

新思路，新出路，新城造就新商圈

2004年赣榆对市政区域做出重点规划，县政府主要职能部门迁入新城已成定局，城市资源重新调配加以整合，几年内，一个双中心、多特色、商工贸并行的新赣榆即将呈现，由此促生的物资流、人才流、资金流、信息流的汇集，对赣榆周边地带的辐射与吸引进一步加强，城市的积聚效应初露端倪，商机汇聚、辉煌再临，今日的赣榆已经成为陇海经济带上的一颗璀璨明珠。

兼具赣榆新成新城发展中心、商贸中心、客流中心、消费中心四大优势的新城南京商业街，以其前瞻性的理念、国际化设计，吸纳世界商业文化菁华，铸就赣榆首席商业中心地位。

b

南京商业街位于赣榆新城的核心位置，紧邻黄海大道，周边多处高档住宅区，配套环境在新城中将是最成熟的一个区域。这里大型的MALL、银行、超市、医院、学校及娱乐场所云集，由于赣榆政府就分布在步行街附近，因此这里也将成为大型机关、企业的居住区。从经济地理上来看，商业街贯穿了黄海大道、环城北路、公园路等三条城市的主干道，与行政金融街交叉汇聚，从而奠定了商业街未来赣榆新城商业中心地位。金融、银行、物流和证券贸易与商业经营相辅相成共同发展的光辉前景。

本项目占地6万平方米，总建筑面积9万平方米，一期开发800米商业街，预计面积约5.5万平方米。商业街以商业贸易为主，融品牌批零、主题购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的现代商品营销街区，同时也将是辐射赣榆以及周边城市的一流商业平台。

c赣榆“一站式”消费模式新鲜出炉

赣榆新城南京商业街率先引入“一站式”全新商业模式，以海纳百川之气魄，汇集精品专卖店，网络国内外知名品牌，同场经营，共构赣榆新城商业第一站。商业街率先引入加拿大维多利亚街铺设计风格，内廊外廊明确划分，铺内装修一步到位，货架、橱窗、门头，甚至是货品摆放均由专业规划师免费设计，中西合璧，交融再生，包融中外商业智慧。南京商业街将覆盖老、中、青、幼不同类型的消费层次，一次购足，一次玩尽。商业巨头领跑，广聚人潮、扩大商机，为人流、物流提供坚实保障，联手南京商业街，共同缔造千年商业传奇。

d完美规划，体验新商业魅力

南京商业街以商业空间步行化、商业经营街铺化、公共空间社会化为规划理念，高起点、高要求按照现代国际商业法则：无论在建筑、商业定位、主力店引进、区内交通动线、内部空间广场、车位配置等方面都充分体现了现代商业项目的最佳表现形式。

区内规划：全框架结构，“零”公摊面积，铺位变化赋予弹性！商业街率先引入加拿大维多利亚全精装修街铺设计风格，免除二次装修的烦恼。1200余米的商业街设立了三个大型主题景观休闲广场，最大限度的吸纳客流，同时也将是新季货品发布的最好舞台。

交通规划：南京商业街东西规划商业街，南北贯通，街铺内廊外廊明确划分，专门设有雨廊，即使在下雨的时候也可轻松购物。

人流规划：全方位贯通的区域人潮，与新城的主要街道连接成一体，构成开放式的商业长廊。每天10分钟一次的街区免费购物巴士，保证鼎盛商业氛围下的充足人气。

主力店规划：商业街单位间隔实用，面积大小可灵活调配，服饰、餐饮、娱乐等多品位业态共同发展，给商业街带来庞大的消费力，广聚人气，商机涌动，更加使得南京商业街“钱”途无限。

经营投资规划：全委托经营，不必亲自打理，即可坐收8%/年的高额返利。统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，统一落实各类国家管理政策，保证后期经营成功。银行成立专门基金用于客户返利的保障。e一条包罗万象的时尚街区

洋溢英式古典情怀，历史的痕迹就刻画在城市的红色砖墙上，南京商业街以意大利广场、日式广场及英式广场为中轴，迎者着海风，享受纯欧风的尊贵气氛，道地的维多利亚下午茶远近驰名，值得细细品味。在这里可以享受国际级的西海岸美食，并且在散发浓郁维多利亚风情的历史茶屋里品尝正统的英式下午茶、甜点，或在典型英国酒吧享受传统的炸鱼和薯条美味，在美丽的滨海餐厅，小酌维多利亚特产的红酒与冰酒。各种精致小店可以寻得日本的服饰，韩国电玩，甜点巧克力等等，是赣榆新城最好逛的一条街。一座魅力四射的动感之城

步行商业街骑楼式格局，各种门店装修精美个性。典雅大气的建筑错落排列,沿道而立,沿绿而深.几何形的板式构件,动感的建筑天际线,每个细节都被打磨得圆润精美.4条800米长宽20米，再加上左右两侧的景观布置，街面宽达30米左右，商铺沿街有数部扶梯直达二楼商铺走廊，其间2架人行天桥横跨街面，纵览湖光海色。计划引入超市、便利店、美容美发、银行、咖啡屋、服装、鞋包等基本业种及婚纱店、艺术馆等特色商业和中西美食餐饮。

一场品牌与品位的豪门盛宴

商业街配备一流的机电设备监控消防系统，开通有线电视、宽带网、纯净水，同时专业公司打造休闲街。入主商家，不仅可以获赠顶层以上的房间1间和独立的空中露台，而以还可以将上下两层连着购买。主打“休闲”、“娱乐”、“购物”、“餐饮”，与国内外著名品牌店联手，成功引进西方成熟而先进的特许经营模式，将零散的小业主聚合起来。

一次全民投资的财富峰会

赣榆新城南京步行商业街带租约销售，全新租约，兑现财富，5年租约计划，即购即生效，灵活付款，置业全自主，首付5%，八成二十年按揭，独立珍藏版，新自然骑楼结构。3变层高，加拿大维多利亚原版装修风格。全新包租，置业经济学（开发商全资作管家，5年包租计划，时间60个月，含12个月免租期）资本飚升，财富滚滚而至。灵活付款，一站式置业全自主。只需首付5%，做八成二十年按揭，余款分两年付清。首付20%，其余可作八成二十年按揭。

f挖掘赣榆新城的第一桶金——南京商业街

从区位选择、概念设计与规划到智能化概念的引入、铺位设计、面积分割皆为实现投资者、经营者、开发者三方的“利益捆绑”，既要利于开发项目销售又要利于其后期管理与经营，全方面为步行街的起步运营与后续盈利打好坚实的基础，可返租也可自营，同时为了营造轻松舒适的休闲购物、旅游度假环境，也为了给后期经营增加筹码。赣榆新城引入返利模式，引导投资方向。

g全委托经营，不必亲自打理，即可坐收8%/年的高额返利。

7成15年按揭贷款

第四篇：步行街调查报告

四川理工学院课程调查

市场调查与预测

二00九年十二月十六日

市场调查与预测

步行街调查报告

对策时间：2010年12月2日 调查地点：自贡市东方广场 调查方式：观察 询问调查 调查内容如下：

步行街周围的居民属于什么类型？

步行街的主要目的是销售商品，或者集购物、观光、餐饮、文化娱乐为一体的多功能的商业街，最基础的居民是店主，周围的则是住户区或者大型商厦，杂乱的则有短期的住户，管制机构，或一些相关的机构的住户 2 周围的办公楼和各种公司是哪几类？

步行街周围办公楼规模以小型私营居多，中型很少，大型几乎没有，层数以低层为主，两层以上为少数，总体布局为分散式。周围几乎没有办公楼和公司。3 步行街有多少家不同种类的商店？

有小吃店，玩偶店，服装店，内衣店，鞋店，精品店，化妆品店，银饰店，茶坊，电玩城，摄影店„„业态特征：多元化的业种经营，能满足吸引大量、多层次消费者的需求；业态丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比； 商业布局：以传统的商业空间为核心，衍生出系列休闲等辅助商业空间。4 销售的主要商品是哪几类？

主要以服装店居多，大部分是当地居民自己开设的属于自己的服装店，里面的衣服裤子都是以店主的喜好来进货的，我们称它为精品服饰。

还有一种服装店是连锁类型的，例如美特斯邦威，歌莉娅，摩高，森马等等。这些店里的服装都是由公司决定每一季度该上什么货来销售的。

其次是化妆品店，里面都销售洗簌用品，化妆用品，护肤品等等。精品店里都是卖一些年轻人喜欢的小饰品，例如帽子，围巾，手套，发夹，手机挂链等等。5 步行街各种商品和周围居民与各种机构的关系是？

各种商品给周围生活的居民带来方便，销售各种商品也给店主带来经济上的利益，受政府机构的管辖。6 你认为步行街的市场定位是什么？

步行街是给周围居民提供一个休闲娱乐的场所，给周围生活的人们提供生活上的方便，累了闲了,出来可以在步行街走走，看到各类的东西心情也就好了，顺便可以买些生活中需要的物品，一举两得。

所以再我看来，在一个城市里步行街是不可或缺的，在给人们带来方便的同时也促进了经济，有很好的市场。7 步行街内哪几种商品的销售情况比较好？证据。

化妆品店，证据就是里面的东西都是我们日常生活所必备的物品，例如洗发水，护肤品等等。去逛步行街的人又以年轻女子为多，大家走走看看，当然必去化妆品店，每个家庭里都不可能每样东西都同时有，所以总会有要买的东西。最好的证据就是本人都经常逛化妆品店都会买点什么，因为价钱不高又总会需要用。

精品店，证据是每次去里面都有很多人，年轻人都喜欢买些有的没得的小东西，去步行街当然就是去看有趣的东西的不是吗？而这些东西精品店一定有，看一看试一试你就会有想掏腰包的冲动了。8 哪几种商品的销售状况不好？证据。

银饰店，最好的证据就是我去的步行街所有银饰店都在打折，打折就意味着原来的价格卖不走了。并且在步行街开设私人的银饰店会让人们怀疑它是否是真的银子，不太专业的感觉，所以导致销售状况不好。9 你印象最深的事物是什么？给你什么启发。我印象最深的就是步行街的吃的都太贵了。

步行街每天都有很多人去，年轻人又居多，自然都很好吃，可东西太贵大家就会忍一忍不愿意掏腰包了。所以我觉得可以开设更多的小吃种类，用薄利多销的方式来谋取更多的利润。10 如果让你在这条街上开个比较小的店铺，你准备如何做？原因和证据？

比较小的店铺的话，我想开个格子铺，也就是前面说的精品店，但是又和步行街看到的精品店有一些不同。

首先是格子铺的意思就是里面摆设物品的橱柜都是以格子的形式分类，所以装修要自己好好设计一番。其次是我所卖的东西不会像一般的精品店那样杂乱无章，虽然东西够齐全，但是给人更多的感觉像是个杂货铺。所以我的店一定要分好类，物品以平时生活中会用到但是样式又很讨人喜欢的为主，精品店里当然都要是精品，是市场上不容易买到的，样式独特的。而价格最贵几十块钱，最便宜的几块钱，对大众人群来说物美价廉，销量一定很不错，投资也不需要太庞大。其中最不容易的应该就属货源，这需要店主我多多费心到处淘了，但现在网络这么发达，所以网上进货也是可以尝试的，因为我有自己的实体店，又需要长期货源，所以价格是可以和货源方协议商量的。我针对人群当然还是以年轻人为目标了,因为我开始就一直在强调这个步行街以年轻人逛的居多嘛。

其实有想过开小吃店的，觉得这个利润来的应该更快，但是小吃店太麻烦，食物不好保存。再加上题目说过店铺很小，所以我觉得格子铺对于步行街来说是再合适不过的了,店铺小显得更可爱,饰品好保存,不用担心保质期，再加上开设在步行街是最理想的地方了。篇二：商业步行街调研报告

商业步行街调研报告

——以中街为例

吴艳红 168040013 12级风景园林 前言：商业街是一种多功能、多业种、多业态的商业集群体。它由许多零售网点共同组成。历史形成的传统商业街，往往位于城市的中心区。它们是城市的名片，体现着城市的繁荣和发展。以沈阳市中街及其周边的商业区构成的城市中心区为研究对象，关注像这样的城市中心区域一样由以不同速度运动着的人群占据的，并能产生出丰富、实在的社会关系和可栖居的场所感的叠加和界面的潜力。将不同的运动循环、速度和时空特征融入产生场所的交界面中，力求使这一区域在空间和行为上取得和谐。并且关注中街城市中心区商业空间组织方式，关注该地块对城市特色的体现，如何让中街这类城市中心区融汇历史与现代，通过交通，界面组织等空间元素更好的展现城市独有的风貌，塑造更好更具地域性特色的城市环境，进一步强化中街的场所精神，体现中街“中国最早商业步行街”的商业价值，提升城市商业空间形象。

沈阳著名的商业街——中街，有380多年历史，号称“东北第一街”。后金将明朝所筑砖城进行改建扩建，按照中国历史上流传的“左祖右社、面

朝后市”之说，将原来的“十”字型两

条街改筑为 “井”字型4 条街。即今沈阳

路、中街路、朝

阳街、正阳街。当时，中街路称四平街，东西两侧建有钟楼、鼓楼各一座。街长579．3米，宽11．7 米。如今的中街已成为沈阳第一条步行街.街道两旁店铺鳞次栉比,买卖兴隆，一派欣欣向荣之意。1.人文历史 沈阳市中街是全长1500米的沈阳中街是沈阳最早的商业街，1625年，“大金”迁都沈阳，经济更趋繁荣，四平街(今中街)便形成了。吉顺丝房、老天合绸缎庄等

大百货商店，多集

中在街路的南北

两侧；丰富多采、琳朗满目的小商

品行市(市场)，都

散布在沿衔的胡

同里。沈阳中街，也是中国第一条步行街，是沈阳历史悠久、交易繁华的商业区，是早期城市的商业文化中心，自明清开设以来，距今已有三百八十多年现在历史。这一地区现存多栋保护建筑。沈阳中街始建于1899年，它是沈阳市早期城市建设活动的主要地区之一。从前清皇封御赐的荣耀，到今天遐迩闻名的繁华，中街见证了沈阳商业文明的发展历程。

沈阳中街作为历史悠久发展成熟的城市商业中心区具有明显的区位优势。沈阳中街城市风格鲜明，中街及其周边的环境就能较好的体现沈阳市的城市风貌，沈阳故宫，沈阳老字号吉顺丝房旧址，风格统一地反映了沈阳的城市特征。2.人性化商业区

2.1空间界面

从构成角度来讲．街道空间是由铺装为主的底界面、立面为主的侧界面构成的。立面及

其层次影响着街道的体量，建筑物的体量限

定了街道的内部轮廓

线，底层平面限定了街

道空间的平面形状。沿

街建筑立面的形式整

体较为规整，突出老字

号和特色店铺的设计。

开放空间内设施十分

便利，体现开放空间的人性化。外地游人不熟

悉环境、逗留时间

长．更需要完善的餐

饮、休憩和残障设施。

结合沿街立面整体的规划，广告牌的规格，放拳高度，面积比例等也有一定规范，与建筑立面相互烘托，营造商业氛固。对主要空间界面的色彩、造型风格等方面应作出相应调整及控制要求，对环境设施及部分环卫设施作出相应细化布局和控制要求，以协调统一整体的环境景观。但是底面即地面铺装的材料、色彩、图案作为限定空间和引导路径的重要元素其功能并没有良好发挥，导致在行为过程中空间定向需求的极大不满。2．2步行网络

良好的步行系统可以促进城市公共空间功能运转效率，优化空间景观结构与肌理，增加空间形式的丰富与变化。结合胡同，改善空间尺度，向南北开辟若干6—10m宽度的树枝状小型步行街，其宽高比 回归传统尺度，控制在1 ～2 5之间。依照传统商业街的风貌以不同主题进行建设，营造出富有地域特色和历史感的空间感受。措施包括拓展和加密步行空间，构建多层次网络化空间体系，塑造多形态小尺度空间等。改善现有城市公共空间的单一化，促成不同区位、不同城市功能背景下的公共空间性格与情趣的多样化，同时又照顾到其间的相互呼应，达到多样性与统一性的完美平衡。2．3形成文脉纽带 调研发

现，现有公共

空间的文化

含量不足，规

划要对现有

重点历史遗

迹通过修复

开辟空间改

善环境，规划

历史文化区

域等多种手

段形成时间维与空间维的文脉纽带。文化特质上关注城市文脉，反映城市环境的历史、现在和未来，唤起人们对城市的集体记忆，充分挖掘中街的历史文化内涵，延续历史文脉，弘扬时代精神，展示城市现代文明。小型商业店铺充分整合橱窗和建筑立面，在统一整体风格的前提下可突出老字号和老沈阳的地域特色。主题雕塑和小品设计要突出当地特色。2.4休憩设施

座椅、休息亭等休息设施的人性化设计不仅可以提高步行街空间质量，还为行人提供了良好的休息场所。座椅不仅是休息设施，更是

影响公共空间活力的关键性因素。通常情况下，商业步行街中并没有足够舒适的座椅，但人们对座椅的需求量非常大。只要有条件人们就倾向于随处就坐，而且提供的座椅越多，休息的人也越多。在国内外许多城市中，公共建筑和纪念碑的踏步、花池都成为次一级的座椅被使用，喷泉的边缘，消火栓都成为游人的临时休息选择。中街除了现有的休息设施较少，不仅仅需要提供更多的休息座椅．还应该结合绿化．雕塑甚至广告等来设置。扬·盖尔在《交往与空间》一书中认为：“在评价特定区域中公共环境的质量时，必须把能否为人们小坐提供更多，更好的条件作为最重要的因素来考虑。”他还提出了“坐席景观”的说法，指的是各种环境设施的基座、边缘设计成可坐的，成为一种特殊类型的座椅。因此，提供充足休息设施是激发步行街空间有效的措施和手段。购物者倾向于就近休息，当空间中有座椅时．将吸引大量的人停留，长时间的停留是其他活动发生的基础。休息人群的密度维持在一定水平，空间始终保持着高度的活力和吸引力。2.5道路交通状况分析 道路尤其是步行系统是人们认知城市商业空间的路径，从这个角度交通组织也是空间序列的组织。从交通通行上看，由于地处繁华区域，这一区域交通压力较大、在步行街道路与机动车道交叉口处，人流与车流交汇处，正处于关键地位，故极易造成交通拥堵。由此可见，部分关键流动空间面积狭小，高峰时期人流疏散缓慢。多个地铁站出入口分别位于不同街区，适当地分散开了交通高峰期的大波人流，同时由于地铁站

位于商业街这种

中心区域更加有

利于商业发展。

但停车泊位的空篇三：步行街调查报告

步行街调查报告

组长：

组员：

步行街调查报告

调查时间：2012年5月29日

调查地点：集贸步行街

调查方式：观察 询问调查

调查内容如下：

步行街周围布局及居民类型

集贸步行街覆盖面积约为3000平方米，周围很多居民住宅，左边建筑是集贸市场，右面建筑也是商业楼，一楼是一些精品屋，银行还有南洋市场等。

步行街的主要目的是销售商品，或者集购物、观光、餐饮、文化娱乐为一体的多功能的商业街，最基础的居民是店主，周围的则是住户区或者大型商厦，杂乱的则有短期的住户，管制机构，或一些相关的机构的住户

步行街客流量较大，每周一至周五基本稳定，由于学生双休日学生放假，客流量会升高。通常低消费人群在集贸所在商圈购物之后会选择在步行街进行休息，购物 2 步行街店铺类型

有小吃店，玩偶店，服装店，内衣店，鞋店，精品店，化妆品店，银饰店，茶坊，摄影店„„业态特征：多元化的业种经营，能满足吸引大量、多层次消费者的需求；业态丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比； 商业布局：以传统的商业空间为核心，衍生出系列休闲等辅助商业空间。3竞争者状况

集贸步行街是一个整体的消费区域，其左邻集贸中心、右临中韩商场、北靠金城购物广场，步行街与集贸中心的消费群体相似，适合中低档消费者的购物标准，物美价廉，而中韩商店、南洋购物中心、金城购物广场主要是和中高档消费者，与步行街的商铺不构成竞争关系。

销售商品类型

主要有服装店，大部分是当地居民自己开设的小型的服装店，里面的衣服裤子都是以店主的喜好来进货的，我们称它为精品服饰。

还有一些是品牌店，有真维斯，鸿星尔克，乔丹，361度，奥伦等。其次是化妆品店，里面都销售洗簌用品，化妆用品，护肤品等等。

精品店里都是卖一些年轻人喜欢的小饰品，例如帽子，围巾，手套，发夹，手机挂链等等。

步行街左侧还有小吃一条街，有很多廉价的美食，在您逛街累的时候可以来这里休息一下，顺便品尝一下这里的小吃。5 步行街各种商品和周围居民与各种机构的关系

各种商品给周围生活的居民带来方便，销售各种商品也给店主带来经济上的利益，受政府机构的管辖。6交通状况

步行街南北都是市区主道，交通便利，背面有公共汽车站点，其中有3路、9路、33路、1路、39路等通过，道南有41路公交车，每隔10分钟就会有车到站点，背面集贸站点，客流量也很大，周边道路宽广，车流量大，特别是上下班高峰期。步行街内没有车辆进入，行人行走十分安全。

交通是否便利对市场影响较大，大家都喜欢到方便的地方购物，因此店铺的位置对店铺的营业额有很大影响。但是，如果店铺面对的车道车流量很大，人员来往频繁，不能营造出安全的购物环境，也会影响顾客的购物心情。

而集贸步行街道路宽广，没有车辆进入，恰好给人一种安全舒适的购物环境。在道路中间，还有供人们休息的长椅。7步行街市场定位 步行街是给周围居民提供一个休闲娱乐的场所，给周围生活的人们提供生活上的方便，累了闲了,出来可以在步行街走走，看到各类的东西心情也就好了，顺便可以买些生活中需。要的物品，一举两得。而且，这也是商品的集聚地，有很多我们需要的商品。

所以在我看来，在一个城市里步行街是不可或缺的，在给人们带来方便的同时也促进了经济，是很好的市场。8 公共区域。

集贸东、西、南三面均有住宅区，东面过二道河就是居民区，居民密集。周边有南阳一条街，金城中心等商业建筑，背面正对建设银行、西面是工商银行、南面有吉林银行，分布较为合理。

步行街中间设有长椅，可供人们休息，步行街的店铺有很多饮品、小吃一类的小商铺，人们可以边休息边品尝美食。

整个步行街在未来有进一步发展的空间，可以从整体布局，对店铺内的商品规范摆放，服务员统一着装，为顾客提供规范的服务。小吃胡同内的小店铺进行重新装修，提高卫生状况的同时提供优质的服务和美味的场频。当然，这只是我个人的想法。9 如果让你在这条街上开个比较小的店铺，你准备如何做？

比较小的店铺的话，我想开个格子铺，也就是前面说的精品店，但是又和步行街看到的精品店有一些不同。

首先是格子铺的意思就是里面摆设物品的橱柜都是以格子的形式分类，所以装修要自己好好设计一番。其次是我所卖的东西不会像一般的精品店那样杂乱无章，虽然东西够齐全，但是给人更多的感觉像是个杂货铺。所以我的店一定要分好类，物品以平时生活中会用到但是样式又很讨人喜欢的为主，精品店里当然都要是精品，是市场上不容易买到的，样式独特的。而价格最贵几十块钱，最便宜的几块钱，对大众人群来说物美价廉，销量一定很不错，投资也不需要太庞大。其中最不容易的应该就属货源，这需要店主我多多费心到处淘了，但现在网络这么发达，所以网上进货也是可以尝试的，因为我有自己的实体店，又需要长期货源，所以价格是可以和货源方协议商量的。我针对人群当然还是以年轻人为目标了,因为我开始就一直在强调这个步行街以年轻人逛的居多嘛。篇四：有关城市步行街调研报告

有关城市步行街的调研报告

摘要：作为人们步行以及相关娱乐活动发生的主要场所，步行街一直以来都是城市商业中心的主要组成部分。虽然大多数步行街的功能都差不多，但仍是大同小异。本文就江汉路步行街和光谷步行街在建筑规划布局、景观环境设计等方面的特点进行分析。

调研时间：2015年4月24日星期五。调研地点：江汉路步行街，光谷步行街。

调研目的：通过对步行街基本情况的调研，对步行街总体布 局和景观设计的观察和分析，来了解建筑构造时应注意的问题。

调研内容：观察建筑的规划布局；了解景观环境设计并具体 分析。

调研人：

一．历史背景及发展

江汉路步行街是一条有百年历史的闹市街道，自1906年“地皮大王”刘歆生填湖塘形成歆生路起，一直到现在改名的江汉路为止，都是武汉市的商业中心和标志性街区，曾有“车马如梭人似织，夜深歌吹未曾休”的诗名来形容它。江汉路全长1210米，东南起自沿江大道的江汉关，向西北延伸，穿中山大道，至解放大道；沿路与黄陂路、洞庭街、鄱阳街、花楼街、铭新街、吉庆街相交。江汉路两旁店铺达400多家，既有历史悠久的“老字号”，又有国际、国内知名品牌专卖店、专营店和连锁店。

反观世界城·光谷步行街，自2004年2月14日第一期开始建起，至今十余年时间已顺利完成第三期。其于武昌鲁巷广场内横跨旧关山路至关山一路，总占地面积达41.79万平方米，总建筑面积约150万平方米，是由一条1350米（目前世界最长）纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。相对于光谷而言，江汉路步行街拥有更为深远的历史文化底蕴，一条尚在民国时期就已流行的步行街的影响是我们无法想象的。然而随着社会的发展，光谷这种更为满足人们需求的商业区也逐渐地大放光彩，各种异域风情让人们流年往返，故而现在造成了与江汉路步行街并驾齐驱的局面。

二．步行街总体规划布局

不管是江汉路还是光谷，亦或是其他诸类的商业区，都有一个大体类似的规划布局。既然是步行街，那最重要的显然是街道的宽度。在美国，英国等发达国家，购物中心街道的宽度以7.5m~20m为宜，但在中国，购物中心街道的宽度却是以4~20m最为合适，当然某些趋近于废弃的街道可忽略不计。地面普遍用600mm×600mm×600mm的印度红花岗岩铺设，两侧铺以同型号灰色火烧花岗岩，造成地面颜色与整观环境的视觉一体性。

光谷步行街将街区分为主街、次街和内街三个级别，达到曲折有致，移步易景的效果。主街是步行街的主干道，设置在16~18米之间；次街设置在6~8米之间，主要功能是购物；

内街则强调纯粹的购物行

为，设置在3~4米之间，三种街区在保证可视性上的基础上，街道宽窄曲直

变化，能极大增加购物逛

街的趣味性。而江汉路街

道虽然大体上与其一致，但由于区域的局限性以及

原始构造性，最终很难达

到与光谷一样的效果。

光谷步行街则是汇集了全球各国标志风情，整条街实际分成四段，分别由四大建筑群落组成，由西到东分别由美式的现代、西班牙的热烈、北欧的天真，和英伦的古典构成。在建筑设计中充分汲取各国建筑的精华，成为具有代表性的建

在步行街为行人提供便利，可以说就是在为自己谋取效益，因而步行街规划的布局很大程度上是为了让行人感觉方便。不必说那逢几十米就设置的花坛休息区，不必说那随处可见的美食区，更不必说那显眼的广场游玩区，这些都是在创照一个良好的商业街氛围，以完善步行街的完整拼图和满足行人的各种需求。分布在两个步行街旁的各种公交车站以及地铁站，更为显著地凸显了这一点。

三．步行街景观环境设计

就江汉路步行街而言，较为明显的就是坐落在街道中央的方阵排列的树木，基本每隔十余米就有一个，在较为空旷的地方还选择性的种植了较为密集的树木群，可以说绿化程度较为可观。由于树木就在商业区内，人们在游赏琳琅满目的商品过后，看到一片清新的绿色，会觉得十分惬意，并且江汉路地处闹市区，周围人车混杂，适量的植物景观不仅将空气中的杂质吸收，还将汽车人群产生的噪杂阻隔，为游人制造相对平静的空间。但美中不足的是江汉路步行街的植物景观与周围建筑的融合显得稍微弱了一点，江汉路步行街上有许多“汉味”十足的雕

塑，植物景观

与这些雕塑的融合并不是十

分到位。

光谷步行

街主要以街道

作为景观的主

要展示区。整

条步行街的地

板上安装了不

规则彩色发光灯管，加上入口处广场上排列的圆形小雕塑，将夜晚的光谷变得色彩斑斓，充满了奇幻的感觉。其入口处植物景观较多，与周围地灯相互交错，给人以很好的视觉效果。内部种植多种植物，与周围的休息区相映衬，树的周围设

置休息座椅将树坑填埋，这样既能供人们休息，又能达到美观效果。光谷步行街的植物景观在中间的公共空间以环绕的方式排列，围绕着中间的小广场，故而相对于江汉路步行街的景观来说使用功能稍微弱了点；而长街的部分用同江汉路步行街类似方式成方阵排列，同样配以休息座椅，为游人提供了休息的空间，遮挡了阳光的照射。

不管是近代还是现代设计师，他们在设计商业步行街的景观区时，往往更注重的是植物的美化功能，而忽略其实用功能。就江汉路步行街而言，它的树木树冠过于小，在武汉夏季的阳光暴晒下，并没有起到为行人遮挡阳光的作用。同样，光谷步行街也存在类似的问题，但是它在树下面的休息座椅周围放了一些遮阳伞，这样就稍微缓解了此类问题，但这远远不够，因而还需在“以人为本”的设计思想基础上，把功能问题放在首位，其次再来考虑其美观性；要遵循商业步行街人流量大、空间面积有限的特点，以既不太过于复杂，又不显得太呆板为目的来建造植物造景。

四．调研体会

通过这次调研，让我深入了解了江汉路步行街和光谷步行街的基础布局，让我明白无论是什么东西都只要自己亲身体验一番，再配以适量的资料查询就能让自己在该知识面有质的飞跃。虽然步行街曾去过多次，但像这样带有研究目的的却是第一次，故而意义完全不一样。这次调研也让我明白搞土建就应该多观察、多想象、多动手，这样才会避免事倍功半；步行街布局虽然只是比较浅的方面，但它的建筑风格与两个建筑之间的衔接却是比较巧妙的地方，仍然需要我们去细心钻研。篇五：南坪步行街调查报告 南屏步行街调查报告

班级：

姓名： 09城市规划 xxx

一、南屏步行街简介

南屏街是昆明历史上的老街区，也是昆明市古老的商业街，其中南屏街是昆明旧时的金融、商业和娱乐中心，要维持城市中心区的吸引力，设立步行街，可以最大程度地鼓励商业、文化和娱乐发展。南屏街是昆明旧时的金融、商业和娱乐中心。抗战时期，以南屏街为中心，包括护国路、金碧路在内的街区里金融机构多达48家，有昆明“华尔街”之称。1965年南屏街曾改名为东风路，1982年恢复为南屏街。

昆明南屏街是4万平方米都市休闲娱乐空间，城市历史和文化与商业在这里共享。整个南屏步行街建在“近日公园下穿工程”的地面部分，行走在全长685米的街区，两侧是建于从上世纪20－30年代至本世纪初的商业建筑、构筑物，让你领略“老昆明的家”的风情；总面积为3．67公顷的街区全部由正方形小青石等石材铺装，沿线5组活色生香的情景雕塑；此外，西口穿插“日进斗金”标志小品，东侧喷涌“草帽当锅盖”喷泉水景，正义路与南屏街交叉口的核心区，则是“老昆明地图地浮雕及旱喷泉”配以昆明民间柱础特色街头休闲凳。这里成为一个城市的橱窗，展现昆明历史、文化、风情，并成为与商业交流的中心。步行街的艺术设计反映出城市的文化，其中在4只巨大的“通气柱”上将镌刻来自云南先贤的格言警句，在过去老城墙的位置相对应的街道上象征性地设置内容为“云南十八怪”的景观墙。而最为引人注目的，是在近日公园大花园被拆除的原址，一个100平方米的地浮雕成为一个罕见的“城市景观”。地浮雕。一幅老昆明地图地浮雕将镶嵌在昆明的传统中轴线上。10米×10米的地浮雕，在其中的花岗岩上镶嵌8米×9．6米的“老昆明地图”，根据迄今为止最完整的老昆明城区地图（绘于清末）设计制作而成。5组雕塑。反映老昆明民俗民情的“遛鸟”、“挑水”、“照相”、“卖吆喝”、“跳海牌”邀请你参与，活灵活现地反映老昆明的生活场景。

二、南坪步行街空间布局商业概况景观节点分析

南坪步行街北起文庙南至金马碧鸡坊，其间由文庙至中心广场为正义路，在道路西边就是正义坊，其分为南管和北管，正义坊的建筑外观为欧美风格，由北向南沿街竖向建设，他还分为东西两栋，其间宽度约为20米，一层镂空二层到3层由天桥或楼梯连接，地下还有负一层，整体贯通在两栋建筑之下。正义坊一二层为一些高档的服装店一层每间店铺都在300——500平米之间，也有一些服装店为一二两层。面积都算是中偏大，其中有很多国内外的知名品牌。可以说它是来这里选购服装的人群的必到

之地。三楼为餐饮，其中也是汇聚了很

多美食店，不仅有中国的传统美食，还

有来至世界各地的特色美食和小吃，比

如说巴西牛排，日本料理，韩国菜等。

都是一些规模比较大且比较高档的餐

厅。在这里逛街累了来吃点东西是个不

错的选择。负一层是一些面积比较小的商铺和小吃店等，小商铺中卖着各式各样的商品，有卖衣服的、卖鞋子的、卖小饰品的等等。相信爱淘小物件的的人们能在这里挑选到很多的理想商品。

在道路的东边也是一些服装店和鞋店，不过这些店除了入口处和一些岔路口处都只有一层。

在正义路左右两边都设有很多得分差路口，其西边通过岔路克到达昆明老城区，其中还有花鸟市场，特色小吃店

等。东边的岔路口可以通向另一边的 老城区，在老城区中还有一些新建的建筑，有饭馆、ktv、小商铺等很多

混合在一起的店铺，在这些地反可以

充分的感受到昆明老城的风貌，文化

和人文气息。

接着就是由广场到达金马碧鸡坊的这条道路，它和正义路几乎是在一

条直线上的，只是中间被广场隔断了。

这条路长度大约800米左右，道路两侧都载有行道树，末端一段还有水池和一些供人休息的石凳，几乎可以看做一个小型的绿化广场，平时在其中有很多盲人按摩服务，逛街累了来这里按摩放松一下是个不错的选择，道路的西边是一些服装的商场、小吃店、和一个超市一个必胜客。东边是一个大型的购物商场——柏林商场。和肯德基、麦当劳、星巴克、还有一些家电商场和服装商店。相信这条街一定能让很多人流连于其中。

这条路的末端穿过一条马路就来到了金马碧鸡广场，在广场的东西两边分别立着金马、碧鸡两个牌坊，在广场中平时也有很多活动举行，是一个不错的聚集地。在金马碧鸡广场后面就是一片餐饮、小吃、古董、玉石等组成的一个区域，在里面你可以买到很多云南的特产，吃到很多小吃。

接下来回到广场，由广场向东差不多1公里就可以到达南屏街的东口，在这条街上有着很多很多东西，首先说街道的中间，在广场向东的岔路口开始先是一个由水池和亭子构成的休息景观点，因为在池中养着很多景观鲤鱼，在亭子中间有着商铺卖着鱼食，且在亭子四周都有

座位，很多人逛累了再这里驻足休息喂鱼

观鱼也是别有一番风味。在亭子后面是其 4只巨大的“通气柱”上将镌刻来自云南先 贤的格言警句，在过去老城墙的位置相对

应的街道上象征性地设置内容为“云南十

八怪”的景观墙。在景观墙的右边是一个

剧中的小吃铺子，名为南品往事，在里面

卖着很多的有着当地特色的小吃，很多人的都喜欢在这里买上一点解解嘴馋。在小

吃铺之后有着一个小型的鱼池，里面养着很多的小型的观景鱼，且它还可以供人们垂钓，在这闹市中钓上一杆估计也是一种很不错的感觉，在这之后就是幸福门了，接着就到达了南屏街的东口了。在这条街上还分布着5组雕塑。反映老昆明民俗民情的“遛鸟”、“挑水”、“照相”、“卖吆喝”、“跳海牌”邀请你参与，活灵活现地反映老昆明的生活场景。

接着在回到广场至南屏街西口这段街道上，这段街道不算很长，只有几百米，右边是一些服装店、鞋店、珠宝店等混

杂一起。左边则是顺城购物中心，起地

下是一个停车场，一楼主要是一些高档的服装店，和品牌手表、电脑店。二层

是一些服装店，高档餐厅，电影院等。

最后回来说南屏街的这个广场，起 位置大约是在整个南坪步行街的中间，其面积也可以算很大，在广场的四周都

是一些高层的商场，其中最显眼的就是 白大新天地，其为服装、餐饮，电影，娱乐为一体的高层建筑。还有另一栋也

是集珠宝、服装为一体的大楼。在广场

中间是一个100平方米的地浮雕成为一个罕见的“城市景观”。地浮雕。一幅老昆明地图地浮雕将镶嵌在昆明的传统中轴线上。10米×10米的地浮雕，在其中的花岗岩上镶嵌8米×9．6米的“老昆明地图”，根据迄今为止最完整的老昆明城区地图（绘于清末）设计制作而成。在这个广场上每逢节日都会聚集很多人，十分的热闹。

三、南屏步行街的优缺点 优点

南屏街最大的优点在于它属于昆明的重要文化和商业中心，有着很便利的交通，且它位于昆明城市的中间部位，其达性十分的好，无论你身处昆明的任何地方你要到达那里都可以很方便快捷，当然排除一些居住在城市边缘的人群，其次它里面有着各式各样的商店，不仅拥有服装、餐饮、电影院等还具有超市，书店，茶室等场所，能满足格式各样的消费人群，并且把它们吸引到这里来，其步行街内道路也是主干道成十字星 交叉，次干道分布在各个主干道上而且可以从次干道上到达另一主干道，它的道路在逛街时也是很方便的，处了他的商品俱全，道路便捷外，身处步行街中你还能看到一些老昆明的建筑，与其一些有关老昆明的建筑小品，从而感受到一些老昆明的文化人文气息。

缺点

该步行街最大的缺点在我看来，就是它的功能分区不是很明显，很多地方都是服装、餐饮等混杂在一起，还有就是很多进入分岔路后两边的建筑不是十分的完善，且拥挤卫生也不是很好。其次就是管理不当在步行街中人们所愿意看到的是一些有着文化特色和人文气息的街头艺术表演或者是卖艺等，但在南拼接中跟多的见到是街头行乞，不买就抱你大腿等让人厌恶的情形，这样会让很多人感到不舒服。还有就是道路的宽度有些地方感觉很宽敞有些地方却觉得很拥挤，应该还是在多建一些供人休息的小广场，小景点。

四、下图是南屏街功能分区图

五、实地调查

本次调查根据要求，本组选择了跟踪调查在调查中邀请了几位年轻女性朋友们，且属于工作中的，月薪在2500——3000之间，在陪她们逛了一天街后大致得出她们的逛街路线，和喜好去的商店如下。

首先乘车到达了文庙下车。

第五篇：步行街招商

步行街招商

完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人 力。因为极大程度上动用了代理商或经销商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。但这并不是说招商的企业就 不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁 杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和

团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队 伍更应是企业发展的重中之重。

如果制定了非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，因此，组建 一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。

针对每个企业的规模和招商策略所启动的市场范围确定各类人才的数量，在进行好人才的框架后，进行招聘工 作。一般来说，由于对招商经理和大区招商经理的要求较高，而这两个岗位的人才至关重要，招聘应该选择在全国 范围内（尤其是企业位于人才资源不足的内地城市，更应该广纳贤才），其他人员则可在本地招聘选拔。

培训的过程实际上是对整体招商的预演和虚拟运营，对于实际的招商工作实施意义重大。同时，通过培训可以团 结队伍、鼓舞士气，这些无疑对于企业也是受益良深。

古人云：“凡事预则立，不预则废！”是说做事前谋划和准备的重要，我们之所以把人才组建和培训放在招商技 巧的第一位，完全是因为招商团队的好坏是招商工作的重中之重。企业若不扎扎实实的做好这一步工作，再多的技 巧也无处可用。

招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概 念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计 划、准备合同文本、准备各类产品和企业的宣传资料等等，这些 都是企业自身的准备，尚未涉及“应招者”的参与，应该说，这 些必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟 通，把握 “应招者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开 展。

从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商 进入了实际运做的阶段。应该说，从“应招者”打进第一个电话 到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售 这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。在这一过程 中，主要目的是吸引好的“应招者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“应招者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。

招商中与“应招者”接触的整个程序，一般如下：

第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次 信息回复（信息升级→有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）-接收报名、督促参会-召开会议 并签约-督促履约-收款发货。

在这一过程中，首先面临的是对“应招者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反 馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“应招者”按已经设定的招商区域归类，对应招者姓名、地址、电 话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和企业的基本资料（包括企业介绍、产品介绍、招商活动 的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“应招者”做重点标注，用以综合的研究。在这一过程 中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“应招者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“应招 者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“应招者”研读了有关资料 后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“应招者” 表现的诚意，发去 部分“该应招者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。

对于一些急于了解情况的“应招者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观企业、了解运作方案 等，以免流失“加盟商”。

在第二次信息回复后，对于参加招商会议的企业进行初步的分析，掌握部分需求，了解“应招者”主要关心的问 题，以便在会议过程中及时解答。

值得说明的是，在整个招商过程中对“应招者”心理的把握常常影响签约率。一般来说，招商企业应分为三步 走。

一、让应招者兴奋：引起应招者的兴趣、激发他们极大的热情是成功的前提。

二、让应招者理性：让“应招 者”感受到企业的规范和理性，授予“应招者”“渔”是合作的基础。

三、让应招者实际：根据“应招者”的实力 和状况为其量身订做合作策略，才能真正合作长远。

团结协作 解决招商中常见的问题。古人把取胜的因素总结 为“天时、地利、人和”，其中“人和”就是指团队的凝聚力和 协作精神。由于招商工作是一个系统工程，员工因为分工不同常 常会产生一些利益上的冲突（如区域负责制造成的区域划分矛盾 等），解决和消除矛盾不仅利于工作的顺利开展，也会给加盟商 更强的信心。因此，“人和”才能保证卓有成效的解决招商中的 一些实际问题。

在招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，因此工作内容非常细琐，在实际的过程中常常 会遇到一些具体问题，对这些问题的良好解决将使招商工作更完 美。对“应招者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。

作为一种快速进行产品渠道拓展的方法，招商在操作方法、运作思路上与传统的模式有所不同。但必须说 明的是，招商模式与传统的渠道拓展只是优势互补，并不冲突。事实上，对于任何长远发展的企业来说，以招商为 运作模式只是在初期快速建立营销网络的一种方法，而对加盟者的长期帮控、深度协销，从而建立稳固、长久的战 略联盟，做到“你中有我，我中有你”才是核心意义所在。招商和传统模式的完美融合将成为中国企业营销的亮丽 风景。

应该说，在实际的招商过程中还会面临许多问题：如如何铺货、低成本运营、应对危机事件等等，只有细心和 不断的总结经验，才能使企业与商家共同发展。企业帮助加盟商解决问题，也就是为自己解决问题，本着真诚合作 的态度，才能获得完全意义上的成功招商.商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组 合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式 商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按 一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇 大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香 榭丽舍大街，等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业 区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。

定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之相匹配的 业态组合，之后才进入有目的的招商工作。

一、商业街的定位

1、商业街的商业主题。

即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。

例如以“中档品牌，大众服务”为经营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一套完整的“平民消 费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%，而境外人士占了26%。与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一 整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客 户，87%来自东欧，11%来自中东，2%来自世界各地。

2、商业街的社会主题。

即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即 可知城市之容、之貌、之风、之魂。

例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和 珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业 气息。

又如北京前门的大栅栏商业街，根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流 多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。

案例：某商业街的定位启示录

项目选址：该项目周边具备成熟的商业环境

竞争对手：周边有一SHOPPING MALL形式的广场、大型外资超市、小商品市场、特色商业百脑汇、老 牌百货商场等

市场调查：该区域大型百货商业出现严重的供给过剩；特色专业型、主题型商铺投资热潮渐起；项目邻近使馆 区，已形成国际化的生活氛围；该区域外资企业数量众多；

发现商机，以经营国外商品为主的商业形式将会受到该项目乃至周边居住和生活的众多外籍人士的欢迎；能够 弥补该区域商圈传统商业功能的空白点；居住在该区域的外籍人士数量呈现增长趋势；

确定目标客户：在中国居住及进行商务、旅游等外籍人士

进行项目定位：“国际商品街”，以经营国外商品为主，充满异国商业特色的商业街。商业街布局：

餐饮类：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等；

杂货类：老外普遍喜欢和常用的一些日用品、工具等杂货店

食品类：红酒、雪茄等

闲类：体育、运动、休闲用品店、网球、高尔夫用品专卖店等；

二、选择最佳业态组合

商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商 业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显 商业街的整体定位。一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占 40%，具备餐饮功能的 占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在 业态构成上将会形成不同的比重。

但是，在业态组合方面必须有主次之分，如北京西单，仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺，是支撑不 了一条街的整体开发的；又如北京东直门内餐饮一条街，是由223家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在 1500米长的地段内有序排列组合而成，这些都不是一个店所能作为的。通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主，普通超市、便利店等作为丰富 商业街的补充形式出现。应该注意的是，信誉和口碑是商业街长期发展的依托，引入的品牌商品必须要保证真实 性。

案例：商业街业态组合示范

北京大栅栏步行街 前门大街商业业态组合 业态类别 数量 业态类别 数量 玉器、工艺品、9 皮货店 20 旅游纪念品商店

购物中心、商场 7 服装专卖 20 书店 1 钟表眼镜 12 钟表眼镜 4 药房 7 茶庄 4 自行车专卖 1 药店 2 手机专卖 11 服装、鞋、9 书店 3 帽专卖店 绸缎 2 饭店 11 旅馆 6 照相馆 3 俱乐部、电影院 3 茶庄 2 剧场

三、商业街的招商策略

招商策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销 策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品 质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。

1、确定招商对象

招商对象的确定围绕项目的目标来确定，例如命名为“国际商业街”、或者是代表城市形象的商业街等档次比 较高的项目，一般都是引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强 的大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。

还可以通过特殊项目的引入丰富商业街的功能，塑造项目的独特性。例如品牌在本区域独家经营的优先引进，拥有特色经营项目的商业机构优先引进。某商业街曾引进心理诊所、企业家沙龙、刺绣、宠物托管、老公寄存处等 特色服务机构。

2、确定经营模式

投资经营：是指商铺业主购买商铺后自己直接经营。

委托经营：是指商铺业主出于保险起见，将商铺委托商管公司租出去，让别人经营。租赁经营：是指经营业主一时买不起商铺，以租赁的形式进行租赁经营。直接经营：某些商管公司将直接经营管理大约20％的营业面积，免因全部他营造成失控的应变举措。虚拟经营：是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接，开发、生产、销售 相应的该商业街旗下的子产品。

3、制定招商优惠策略

根据地区政府对商业街的扶持政策确定可以给予招商对象的优惠措施，对于一些新兴的没有天然地理、人文等 资源的商业街来说，这一优惠措施对吸引人气有莫大的帮助。

4、招商流程

市场调研和目标客户分析(招商部)客户招商月计划实施(招商部)客户招商周计划(招商主管)客户信息归档完善、招商资料准备就绪(行政部)目标客户开发，拜访、接治(招商主管)客户分类、确 定重点客户(招商部)填写招商意向表（招商部、客户）客户资格考察、评估核准(招商部)确定 合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、则务部、客户)与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商 主管、对口部门）招商协议正式签定(招商部、总经理室、客户)提供装修方案及电脑效果图(客 户)提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心）进行装修、备货、上 柜、营业（客户）.招商特点

传统商业设施的开发商虽然并不重视商业策划（即市场定位和业态组合等），但他们还是很在意商业设施的招商工作。可见招商在地产开发中之重要地位。

招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。

与传统的商业相比，地产商业的具有如下五大特点。

一、目标客户主次分明

首先是确定主力店群，其作用主要有四个：其一是有助于稳定整个项目的经营，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。其二是知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。其三是主力店群各自拥有一定忠诚度的购物或消费需求。其二是中小店的铺位租金往往是主力店的4~10倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要利润来源。

二、租金高低悬殊，租期长短不一

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在 3%~10%。由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。以深圳市某近80000平方米的购物中心为例，先行入驻的主力店某百货店，其租金为80元/M2·月，租期为十五年；而同一层楼名店廊的铺位租金高达300~800元/ M2·月，租期为三年。租金差距悬殊的确令人吃惊。

三、招商时间长

地产商业的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品——商业设施；而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。

四、招商难度大

招商的难度大主要原因在于如下四个方面：其一是项目建设期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不住，不容易与开发商结成合作联盟。其二，装修进度影响中小店群的入驻。虽然有项目装饰效果图，但中小店主的担忧是有一定道理的，毕竟他们也需要在适合的场地发展新的分店。其三是功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对于项目和各店经营大大帮助，而一旦某一类商店或服务机构招不进来，则整个项目服务功能可能不尽理想，特别是能够吸引人气的各类主力店或同类店中知名店（特色店）没法进来时，更是影响了整体的经营。在进驻决策过程中，各类店除考虑区域布局外，这一点也是考虑的重点。其四是营运商较低的知名度和缺乏经验，使招商难度进一步提高。商业地产在我国兴起的时间不长，象广州天河城购物中心成功经营的案例更是寥若晨星，因而绝大多数的发展商或营运商并不具备丰富的商业地产营运经验。

五、招商技术要求高

招商技术要求高主要表现在四个方面：其一是招商人员需具备丰富的零售服务知识。招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点、商品或服务组合原理、价格面、产品线、房地产开发、物业管理等相关的基本知识；掌握市场学、经济学、管理学中的一些基本原理；了解租赁、消费、产品、销售等相关的法律法规。其二是招商人员需具备较强的招商技巧和谈判能力。由于招商难度大，这就要求招商过程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入驻的抢手局势等等；在招商前期，主力店的招商工作异常艰难，知名度较高的主力店一般会大受商业物业的欢迎，其在某一区域内选址的机会也较多，因而要在了解竞争对手之后制定出吸引其入驻的条件和谈判策略，并争取同时分别与不同的多家主力店洽谈入驻意向、条件。其三是需具备较强的评估能力。在租户表达了入驻的意向之后，招商小租应派有关人员考察租户的经营情况，特别是主力店的调查和评估，其评估的内容包括资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量化评估，为选择租户决策提供科学的数据及报告。其四是需合理的招商推广策略。招商推广的好坏将影响到资金的预算和招商效果，招商推广策略应符合招商策划内容的要求，并围绕项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作少投资，高效率。

附:

一、招商的启动时间

如按2005年5月1日开业计划，按一般同规模的商业项目，至少应提前8个月进行招商，×××商业街因种种原因，现距开业之日仅剩下6个月时间，因此招商时间建议最迟11月初开始启动。

二、招商人员人数

商业街铺位864个，现出售的1—4区铺位较小且分散，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下：

经理（××）：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。招商人员（九名）：由经理安排具体招商工作 其中：1－3区由3名招商人员负责招商工作 4－6区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名

三、招商办公地点

因整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作

1、在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议在11月底建成，前期暂时在营销中心内办公。

2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商咨询点，双边配合进行。

四、项目整体招商的原则和目标

1、保证在2005年3月底前项目整体招商完成80%；2005年5月1日项目开业前整体招商完成90%，以保障项目能如期顺利开业。

距明年项目开业只剩下半年时间（2004年11月1日—2005年4月30日），除去春节一个月的时间，实际剩下的时间只有5个月，因此对完成 90%的招商计划有一定的难度和压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。

2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区具体到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类，而不能经营小吃、电玩等。

3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信心。

根据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大，较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。

4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。

对1－4区将按现行功能分区进行零散招商，对5－6区采取统一招商，来保证整个商业街整体定位符合东塘商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。

五、×××商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析

1、投资业主风险分析 ? 商铺不能及时租赁出去； ? 商铺租赁的价格比较低；

? 商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。

2、自营业主（租赁户）风险分析 ? 项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延； ? 由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂； ? 没有统一的物管或物业管理费用比较高； ? 生意不是很理想或经营惨淡； ? 开发商卖完后走人。

3、开发商风险分析

? 投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微；

? 开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大； ? 5-6区“只租不卖”或“先租后卖”，若招商不理想，今后的经营或销售会很困难； ? 项目不能如期开业，业主闹事；

? 项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。? 项目不能获得稳定的投资回报，业主闹事；

六、招商中存在的主要问题及规避方法 问 题 一：招商时间紧迫、任务量较大

如前面所述，项目的整个招商时间只剩下约5个月左右的时间，总共有约20000m2、800多个铺位需要招商，因此时间非常紧迫，任务巨大。

规避方法：尽快确定整体招商执行方案，引入专业的招商机构开始工作，并组织专门的部门监督管理。

问 题 二：已买商铺的业主要求自营或自行转租，可先前没有交保证金，签定相关协议，对其难以制约

规避方法：建议提前召开临时业主大会，成立临时业主委员会，协助开发商做好业主方面的种种工作，以保证项目能如期开业。

问 题 三：引入大型租赁户后，可能导致租金达不到8%，业主不同意

引入大型主力店、知名品牌客户，由于面积较大，其租金相对会降低，但引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。

规避方法：开发商适当的给予一定租金补贴。问 题 四：自营铺位与大客户租赁铺位重叠 规避方法：

1、谈大型包租客的同时，尽量给投资业主商铺面积占比比较多的商铺群给其选择；

2、对大型包租客包租商铺中的自营业主，可帮其调整到位置相对较好的委托出租商铺中经营，期间发生的租金差额可酌情给予补偿。

问 题 五：2005年5月1日前招商任务完不成90%，影响开业

规避方法：在目前的形式下，必须对招商工作进行科学、合理的评估，认真分析招商工作中的问题和困难，正确预见并确定项目的开业时间。或者届时制定相关的广告宣传活动，如大学生免费创业90天、自营业主经营比赛等活动，由开发商免费提供开业时适量未租出商铺，保证开业率达90％以上。

七、×××商业街计划招商方式

×××商业街共有商铺864个，现阶段已售商铺288个(截止2004年10月23日)，但真正意义上的整体招商仍未规划和启动，如按以前招商设想：1-4区招散户，5-6区统一招商，如按2005年5月1日开业计划，招商率达9%以上将有较大困难。

1、时间已来不及。从11月初开始计算，到明年4月底，仅仅剩下个6个月的时间，之间还有春节将延误一个月时间，加上招商组织必须进一步扩大，具体方案的确定，人员的招聘或磨合，招商广告的策划等等，至少将需要15-20天时间。也就是说四个月的时间要招满864×90%（开业率）×（1-20%自营客户）=622个商铺，平均每月要招出138户，每天要招出138÷30=4.6户，将非常困难，以往长沙市任何地方都没有类似速度，所以从时间上来来说已远远不够。

2、严格按功能分区招商，那么三、四区的招商将有非常大的困难。

按目前功能分区，三区做男士用品、动动休闲产品，四区做儿童用品、文化用品，要招商有相当大的困难，作为地下商业街，大品牌或有名品牌的选择性不大，根据以往招商了解，男士服饰、儿童用品的客户资源比起女装类产品要少很大一部分比例，招商有很大一部分难度，加上相比一、二区位置，三、四区缺乏优势，如三、四区按目前功能分区经营，将有很大困难。

3、一般商业项目，如考虑到以后的商业街形象和稳定，招商工作都会策划先行。及工程开始动工时就有功能定位设想，然后根据策划要求进行施工和招商，一般启动时间略早于销售或与销售同步，就目前×××商业街来说，因招商启动时间较晚，没有事先策划，加上已有288个商铺的自主权掌握在一大群业主手中，招商过程中可能出现的困难或工作的不可操作性，将随时影响招商工作的效果，影响商业街的整体形象和开业时间，如盲目启动，到时将进退两难。

针对以上种种情况分析，如果要保证2005年5月商业街整体90%以上开业，且功能分区不混乱，经营类别的包括购物、休闲、娱乐、餐饮等要素，建议目前启动招商时，采取以下办法：

1、在目前销售的1-4区中1-3区招租散户； 2、4-6区统一招租大型商业项目（目前销售的只有4区）1-3区招商方案

一、功能定位及招商对象 功能定位：

1、因东塘周边的商业企业中：友谊商城装修后经营定位为中高档，东塘百货经营定位为高档，×××旁的交易大楼、潇湘服饰广场经营定位均是低档，考虑到差异化经营，×××商业街经营定位应该是中档偏低。

2、目前长沙的市场行情而言，散户经营女装的市场份额大大的占据着主导地位，其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费，故业内人常说：女人的钱是最好赚的。所以，在本项目中，我们拿出一个区的位置来经营女性服装、服饰。也是为了保障经营户的利益，从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步发展的前景。相对的，男装和童装在市场的份额中就显得比例小很多，所以，他们所占的本项目面积并不是很大，全部集中在三区。

3、就地下商业街在长沙经营的历史来讲，长沙民众已经习惯将她定位为中档偏下的消费场所。所以，较高档的品牌进驻长沙的地下商业街的可行性不是很大。故设一个区引进一些二、三线服饰及相关品牌。

招商对象：

1区：品牌服饰（男、女品牌服饰、品牌内衣、品牌布艺及时尚包类等）2区：女性用品（时尚女装、美容美甲、精美饰品等）

3区：男士用品（男士服饰、休闲品牌、运动服饰、儿童用品等）

三、招商人数

我司在10月19日至10月25日已进行了初步委托租赁招商工作，从工作情况来看，建议由3名招商人员进行招商比较合适

1-3区招商具体操作方法：

1）、召开临时业主委员会，聘请专业公司在业主与租赁户之间搭建招商信息平台，让其自行商定相关细节，开发商负责协调和监督。

2）、5-6区由于目前没有销售出去，不存在产权与经营权分离，招商难度相对较小，建议主要吸引大客户进驻，一方面可以加快招商速度，另一方面可以吸引广大中小租赁户进驻。由于大客户租赁时间相对较长、租赁面积相对较大，可能其租赁的价格会低于散户租赁的价格，开发商会损失部分租金，但从长远来看这有利于整个商业街的经营，有利于5-6区商铺今后的销售或租赁。

3）、1-4区由于目前销售已经过半，采用返租等方式目前操作起来可能比较困难，我司建议按以下办法：

1-4区的招商比较复杂，主要分成两块——已售出商铺的招商和迄今未售出商铺的招商。因为它们两者的特点不一样，下面分别进行阐述：

? 已售出商铺的招商

到2004年10月20日为止，×××商业街目前已销售铺位285个，占1-4区总铺位数的47.1%。这其中客户主要分成自行招租、委托招租、自营三种。

对于这些客户，由于前期没有交纳保证金，目前对其难以限制，工作会有一定的难度，为此我们制定以下方案：

1、以上客户在11月30前可自行选择自营、委托租赁还是自行租赁。2、11月底以前购买商铺选择自营、自行招租的业主，在12月10日前到开发商处交纳2000元自营保证金，签定经营公约和自营意向书，才能享受政府给予的优惠税收政策，如果能和整个商业街统一开业，届时将退还2000元保证金。3、11月底以前购买商铺选择委托租赁的业主在12月10日前可选择由开发商指定的公司委托租赁，交纳保证金，并签定委托租赁协议。（详见附后的委托租赁协议、租赁协议样本）4、11月30日后所有剩下的铺位无条件交由开发商指定的公司整体代为租赁，且按现行价格年回报的8%的租金标准进行统一招商。

这种方式简单、明了，但实际操作起来可能会有一定的难度，因为要业主交纳2000元保证金其主动权在业主手中，开发商难以制约，如果操作不好可能会遭到业主抵制，而导致整个招商工作被耽搁下来。

鉴于此种方案的缺点，我们建议采取以下措施，鼓励客户快速与公司签定相关协议：

1、对于2004年10月30日前购铺的客户在2004年11月15日前与开发商指定的公司分别签定自营意向书、自行招租意向书或委托租赁协议的，第一年后返物管费40%。

2、对于2004年10月30日前购铺的客户在2004年11月30日前与开发商指定的公司分别签定自营意向书、自行招租意向书或委托租赁协议的，第一年后返物管费20%。

3、对于2004年10月30日后11月30日以前购铺的客户在签定购铺正式合同后5日内与开发商指定的公司分别签定自营协议、自行招租协议或委托租赁协议的，第一年后返物管费40%。

4、对于2004年10月30日后11月30日以前购铺的客户在签定购铺正式合同后10日内与开发商指定的公司分别签定自营协议、自行招租协议或委托租赁协议的，第一年后返物管费40%。

超出以上时间的，则不给予任何奖励政策。

? 未售出商铺的招商

11月30日后，如未出售的商铺，一律交由开发商指定的招商公司代为租赁。11月30日后购买商铺的业主，无条件选择委托租赁。在签定正式合同的同时签定委托租赁协议，其中： 1、11月30日后购买商铺的客户在签定正式合同的同时签定委托租赁协议的，第一年后返物管费40%。

2、对于在签定正式合同后5日内签定委托租赁协议的，第一年后返物管费30%。

3、对于在签定正式合同后10日内签定委托租赁协议的，第一年后返物管费20%。4、11月30日后购买商铺的业主，仍需自营的，如该商铺购买时已出租，将无条件选择委托出租，租赁期限满后，方可自营。如该商铺购买时未出租，需交纳2000元保证金，签定经营公约和自营意向书，保证和商业街同步开业后，才可自营，同时，第一年后返物管费20%。