第一篇：最高院关于房屋租赁纠纷9大法律问题的司法观点集成

赢了网s.yingle.com 遇到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访

问>>http://s.yingle.com

最高院关于房屋租赁纠纷9大法律问题的司法观点集成

一、房屋承租人优先购买权的效力

[法律规定]

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过)118规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

[实践中存在的分歧]

在民事审判实践中，因出租房屋的优先购买权纠纷，当事人往往提出两种不同的诉讼请求：

1、有的承租人请求人民法院判决出租人与第三人之间的买卖合同无效。

2、有的承租人请求人民法院依出租人与

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 第三人之间的买卖合同所规定的条件，与出租人之间形成新的买卖合同关系。

[最高人民法院两种不同的观点]

多数意见认为：承租不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。对于同等条件应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人(所有人)提出的其他条件等。

少数意见认为：优先购买权不能理解为优先缔约权，考察其内容，应当包含优先买到的权利，否则优先购买权没有意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。另外，承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院不需要判决所有人与第三人签订合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。——《中国民事审判前沿》，2017年第1集第168—169页，最高人民法院民事审判一庭编。

二、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权

《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》(2004)民一他字第29号

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

江苏省高级人民法院：

你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买全的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：

第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。

三、承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

《最高人民法院公报》2004年第5期

法律规定的优先购买权，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋，对于出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。

四、租赁标的物消防竣工验收与房屋租赁合同的效力

《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(2003)民一他字第11号

云南省高级人民法院：

你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。

经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

[最高人民法院的意见]

1、根椐《村庄和集镇规划建设管理条例》规定，农村居民住宅建设开工的审批手续，由省、自治区、直辖市人民政府规定。实践中各地对于农村住宅建设的审批权一般都是由提出申请的村民所在村的村民委员会掌握。因此，农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体、严格的标准。

2、尚无依据认定农村村民建设个人住宅缺少消防设计或者未经竣工验收本身构成违法，当然也谈不上使用、出租这类房屋违法。

3、出租农村房屋只能由《合同法》第13章租赁合同中规定调整。

4、实际情况是，除了新开发的房地产项目，城市中一些形成于不同

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 年代的古、旧建筑也完全有可能不符合现在的消防设计、施工标准，甚至可能根本没有相应的消防设施，现行法律没有也不可能规定这类类房屋一概不允许使用、出租。

5、公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。公安消防机构处罚对象是公众聚集场所的开办者或经营者，而不是对开办者或经营者之外的出租房屋者。

五、租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效

最高人民法院民事审判第一庭编：〈最高人民法院二审民事案件解析〉第1—17页 [案例]

湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

最高人民法院经审理认为，《建筑法》第61条第2款规定，建筑工

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时，志远房地产公司持有的云南质监站《工程竣工验收证明》只是志远大厦主体和基础部分的验收，志远大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，志远房地产公司以云南质监站出具的《工程竣工验收证明》主张志远大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同》时，志远大厦未经过消防验收，2000年5月27日，湘财证券公司已就双方履行《租赁合同》发生纠纷提起诉讼。2000年10月12日昆明消防支队出具《会议纪要》载明：“同意志远大厦1、3、4层投入使用”同时又明确：“《建筑工程消防验收合格意见书》待大厦整体验收合格后，统一办理”。但是，志远大厦至今尚未办理消防整体验收，因此，志远房地产公司以《会议纪要》为据主张志远大厦已通过消防验收，依据不足。双方签订《租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，一审法院判决《租赁合同》无效，适用法律正确，应予维持。同理，一审法院依据《民事诉讼证据规定》之相关规定向志远房地产公司行使释明权后，该公司仍然坚持双方签订的《租赁合同》合法有效，诉讼风险应由其自行承担。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com [导读和说明]

本案判决的意义在于确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业核心。任何一项工程新单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。

六、房屋租赁合同纠纷如何确定管理问题

《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》(1986年1月7日法(研)复〔1986〕2号)

北京市高级人民法院：

你院(1985)京高法字第82号《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示》收悉。经研究，我院同意你院的意见，即：凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定，重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决，从而正确、及时地审结案件。

七、未经所有人同意的出租行为的效力如何认定——不独立商铺所有人是否有权要求确认出租行为无效

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com [案例]

1994年A房地产有限公司(以下简称A公司)将所建商厦五楼大厅分割出售，该大厅建筑面积为3000平方米。原告赵某以人民币21万元的房价款购得其中九单元的房产，建筑面积为21.64平方米，包括公用部分分摊面积。买卖双方签订的《房屋买卖合同》第22第规定：“该物业的设计功能及用途为商业，买方不得将该物业用作工业或不符合上述设计功能的其他用途。”1996年赵某领取了九单元的房屋所有权证。此后，该大厅一直闲置。2000年1月，A公司向赵某邮寄挂号信一份，载明：商厦五楼只能作为一个整体使用，已经长期空置，经公司多方招商，现有投资人拟在此开办餐饮项目，初步洽谈租期为5—8年，首年租金为每平方米150—180元，每年递增2.5%—4%，请你在半个月内予以回复，否则公司将视作你已同意并授权公司统一出租你的九单元房产。该挂号信因逾期无人领取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召开五楼业主会议，赵某没有参加，参加会议的业主(占全体业主的绝大部分)同意将A商厦五楼中自有房产部分继续委托A公司出租给第三方使用，委托期限延长至2017年12月31日。2000年3月22日，A公司与B公司(餐饮公司)签订了一份《商业用房租赁合同》，将珠宝城商厦五楼进行装修及营业。赵某购买的九单元地点位于B公司所开酒店的吧台位置。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com [诉讼]

赵某以其享有产权的九单元被B公司侵占，请求判令B公司迁出九单元并给付其自2000年4月至2003年3月的租金人民币10，000元。

[最高人民法院民一庭倾向性意见]

最高人民法院民一庭对本案讨论后形成两种意见。

[倾向性意见认为]

应当驳回越某的诉讼请求。主要理由是：

1、赵某在内的所有产权人都承认业主们购买的“单元”房产不具有独立的使用价值。在此条件下，考虑将商厦整体出租无疑就是一种能够较好地发挥物的效用的选择。这种选择，不仅符合大多数业主的利益，也并不损害赵某的合法权益。

2、从判决的社会效果考虑，人民法院也应当裁决赵某服从商厦五层绝大多数业主的意愿，因为，每个业主所拥有的权利是平等的，在每个业主所购“单元”不具有独立使用价值是不争的事实的前提下，他们就商厦是否应当整体出租问题所发生的争议是私权的碰撞。处理这种私权碰撞时法官首先要考虑的原则不是当事人个体之间的民族、性别、信仰、地位、财产的差异，而应当尽可能协调所有业主的利益，力争充分发挥物的效用，促进交易、最大限度地实现所有权人的利益。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

3、在这种情况下，运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突，选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果，不失为一个最恰当的选择。

[最高人民法院民一庭少数人认为]

本案的处理有两种途径可以考虑：第一个途径是，不去探究房地产管理部门的登记发证行为的正确与否，仅仅以赵某持有的房屋所有权证为依据，认定其具有商厦五层九单元的房屋所有权，在此基础上，则人民法院只能支持赵某的诉讼请求，判决B公司从商厦五层九单元迁出，并向赵某支付房屋使用费;

第二个途径是，依据物权原理，认定越某虽然购买了商厦五层九单元并领取了房屋所有权证，但由于九单元没有与其他部分相隔，又不具有独立使用价值，无法构成独立的房屋所有权。由法官行使释明权，告知赵某可以以A公司向其出售的房屋不具有独立性，又出面组织其他“业主”将该房屋出租给他人，致使其对商厦五层九单元的房屋所有权无法行使为由，诉A公司侵权。

八、在建房屋作为租赁标的物就应否受到法律保护

最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院二审民事案件解析》第3集，第299—311页。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com [案例]

西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司、西安市赛格高贸有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

[最高人民法院指出]

近年来，随着我国改革开放和房地产业的发展，房屋租赁打破以往先有房屋，再行出租的传统租赁制度。在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产领域的一种常见现象。本案判决表明，人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。

九、租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违法行为行使合同解除权

最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院二审民事案件解析》第6集，第201—310页。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com [案例]

青岛建设(天津)有限公司(A)与天津一商集团有限公司公司(B)房屋租赁合同纠纷案

原产权人A将房屋出租给B，后A将房屋出卖给C，在A出卖该房屋前B拖欠租金，A、B双方《房屋租赁合同》约定，延付租金超过30日的，出租方有权解除合同，现B欠付租金超过30日，B公司认为：A已经不是产权人，因此不同意支付租金，亦不同意解除合同，同时B未与C签订合同，C不是合同相对人，也无权要求支付产权变更前欠A公司的租金，更无权解除合同。

[最高人民法院指出]

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除权。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

转载来源于互联网

 裁判离婚的标准有哪些

http://s.yingle.com/w/mf/546736.html

 发生继承纠纷如何起诉_起诉时要交哪些证据 http://s.yingle.com/w/mf/546734.html

 最高人民法院关于冯虎山与王镛抚养纠纷案请示的批复 http://s.yingle.com/w/mf/546732.html

 河南罗山法院破解“80后”离婚案件难题离婚后财产分割 http://s.yingle.com/w/mf/546730.html

 离婚前请先办结婚证·三门新闻网变更抚养权协议书 http://s.yingle.com/w/mf/546728.html

 儿子过世儿媳独占房产_父亲要求继承遗产 http://s.yingle.com/w/mf/546726.html

 中共安徽省委办公厅

http://s.yingle.com/w/mf/546724.html

 交通事故赔偿是否包括受害人父母的赡养费离婚纠纷赔偿 http://s.yingle.com/w/mf/546721.html

 遗嘱必须写明哪些内容_遗嘱的法律效力如何界定 http://s.yingle.com/w/mf/546720.html

 结婚登记手续转帖结婚登记需要

http://s.yingle.com/w/mf/546717.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  少数民族可以使用自己的民族语言进行诉讼吗 http://s.yingle.com/w/mf/546715.html

 老人留遗嘱处分房产_未登记的房产能否作为遗产继承 http://s.yingle.com/w/mf/546714.html

 搬货扭了腰也可要求工伤赔偿财产分割费用 http://s.yingle.com/w/mf/546712.html

 四川利州：十年人身纠纷一朝调解成功婚姻法离婚赔偿 http://s.yingle.com/w/mf/546709.html

 死亡赔偿金是否属于遗产_不属于遗产的财产有哪些 http://s.yingle.com/w/mf/546708.html

 合伙人私自卖掉共有卡车,该如何维权 http://s.yingle.com/w/mf/546706.html

 最高人民法院关于离婚案件当事人对已经发生法律效力的 http://s.yingle.com/w/mf/546704.html

 遗嘱内容瑕疵引诉讼_法院判有效受赠人获房产 http://s.yingle.com/w/mf/546702.html

 美国离婚Divorce/Dissolution http://s.yingle.com/w/mf/546699.html

 最高人民法院关于自留人员离婚案件管辖问题的批复 http://s.yingle.com/w/mf/546697.html

 唯一一次放纵丈夫不肯原谅我

http://s.yingle.com/w/mf/546696.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  继承纠纷如何打官司_继承诉讼需要哪些证据 http://s.yingle.com/w/mf/546694.html

 少年当年17年黑户因父母当年未办结婚证 http://s.yingle.com/w/mf/546692.html

 恋爱期间购房,分手财产房产如何分割 http://s.yingle.com/w/mf/546689.html

 遗产如何分割_第一顺序继承人之间如何分割遗产 http://s.yingle.com/w/mf/546687.html

 前夫留下的房子是否属夫妻共同财产 http://s.yingle.com/w/mf/546685.html

 有关网络婚姻法的解读

http://s.yingle.com/w/mf/546683.html

 遗嘱继承的适用条件是什么_遗嘱继承可不可以附条件 http://s.yingle.com/w/mf/546682.html

 女子非法同居生子后分手为再嫁人卖掉儿子 http://s.yingle.com/w/mf/546680.html

 结婚登记可以委托他人办理吗

http://s.yingle.com/w/mf/546678.html

 遗嘱继承遗产有哪些要求_遗嘱继承遗产有没有时效限制 http://s.yingle.com/w/mf/546675.html

 离婚法财产分割房产案例三

http://s.yingle.com/w/mf/546674.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  陕西省人民代表大会常务委员会关于预防和制止家庭暴力 http://s.yingle.com/w/mf/546672.html

 适用遗嘱继承的条件_遗嘱有效的条件有哪些 http://s.yingle.com/w/mf/546669.html

 法律援助案例4:赡养纠纷调解成功典型案例法律案例评析 http://s.yingle.com/w/mf/546667.html

平湖阳光家庭服务中心工作成效显著同居财产纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/546666.html

 有遗嘱的如何分配遗产_遗产分割有分歧怎么办 http://s.yingle.com/w/mf/546664.html

 《体坛》自杀女编辑遗产案开庭丈夫告岳父母图财产分 http://s.yingle.com/w/mf/546661.html

 夫妻俩订立公证遗嘱_共同遗嘱可以撤销吗 http://s.yingle.com/w/mf/546660.html

 科尔离婚案今日看听谢丽尔或将分得450万英镑离婚财产 http://s.yingle.com/w/mf/546657.html

 双方年龄相差太大能否登记结婚

http://s.yingle.com/w/mf/546656.html

 丧失继承权事由_是否可以剥夺未成年子女的继承权 http://s.yingle.com/w/mf/546653.html

 法律上对结婚的解释

http://s.yingle.com/w/mf/546651.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  房屋继承纠纷案件解读

http://s.yingle.com/w/mf/546650.html

 遗嘱继承的适用条件有哪些_遗嘱继承遗产有时效限制吗 http://s.yingle.com/w/mf/546648.html

 上海市各区县民政局婚姻登记机构一览表 http://s.yingle.com/w/mf/546645.html

 2018结婚登记的手续

http://s.yingle.com/w/mf/546644.html

 遗产分割的方式有哪些_发生遗产分割纠纷怎么办 http://s.yingle.com/w/mf/546641.html

 男子纠缠复婚遭拒耍酒疯大闹派出所 http://s.yingle.com/w/mf/546639.html

 结婚登记未撤销法院能否判决其婚姻无效 http://s.yingle.com/w/mf/546637.html

 出嫁女有没有继承权_遗产应该怎样分配 http://s.yingle.com/w/mf/546635.html

 离婚子女抚养费变更的几种情况

http://s.yingle.com/w/mf/546634.html

 结婚登记时的宣誓结婚登记费用

http://s.yingle.com/w/mf/546632.html

 离婚导致生活困难可向对方请求“帮助” http://s.yingle.com/w/mf/546630.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  订立遗嘱必须进行公证吗_如何办理遗嘱公证 http://s.yingle.com/w/mf/546628.html

 和丈夫的关系因孩子陷入“瓶颈” http://s.yingle.com/w/mf/546626.html

 遗产继承过户手续遗产继承纠纷

http://s.yingle.com/w/mf/546624.html

 写在结婚一周年网上登记手续

http://s.yingle.com/w/mf/546622.html

 老人订立遗赠协议_扶养人出售遗赠协议约定财产有效吗 http://s.yingle.com/w/mf/546619.html

 各国对婚姻的规定婚姻法规定结婚年龄 http://s.yingle.com/w/mf/546618.html

 分割监护权SplitCustody http://s.yingle.com/w/mf/546616.html

 遗嘱应该包括哪些内容_怎样撤销所立遗嘱 http://s.yingle.com/w/mf/546614.html

 浙江海宁法院首次以竞价方式分割离婚案财产父子财产分 http://s.yingle.com/w/mf/546612.html

 夫妻双方约定财产归个人所有发生纠纷时如何处理 http://s.yingle.com/w/mf/546610.html

 如何确定合法继承人_非法定继承人的继承权 http://s.yingle.com/w/mf/546608.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  要求复婚被拒绝持械伤人食恶果

http://s.yingle.com/w/mf/546605.html

 女方在财产分割上获有利判决有关才财产分割问题 http://s.yingle.com/w/mf/546604.html

 如何办理房产继承手续_外国人如何继承中国房产 http://s.yingle.com/w/mf/546602.html

 超模Brinkley的戏剧性离婚案达成和解误工赔偿标准 http://s.yingle.com/w/mf/546599.html

 离婚有纠纷上网找专家帮忙婚约财产纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/546598.html

 遗嘱应当包含哪些内容_如何订立遗嘱才能生效 http://s.yingle.com/w/mf/546595.html

 2018计划生育奖励新政策

http://s.yingle.com/w/mf/546593.html

 对当事人的举证责任立法的建议

http://s.yingle.com/w/mf/546591.html

 继承权如何取得_继承权丧失的效力是什么 http://s.yingle.com/w/mf/546589.html

 结婚时一起开的公司离婚了怎么分 http://s.yingle.com/w/mf/546588.html

 婚姻法的基本原则 http://s.yingle.com/w/mf/546585.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  房产继承纠纷如何处理_被继承人先于继承人死亡怎么办 http://s.yingle.com/w/mf/546583.html

 马琳离婚案双方财产分割成焦点重婚罪财产分割 http://s.yingle.com/w/mf/546581.html

 同居的法律定义是什么

http://s.yingle.com/w/mf/546580.html

 父母将房产遗赠他人怎么办_遗赠协议的效力如何 http://s.yingle.com/w/mf/546578.html

 新的结婚后户口迁移证

http://s.yingle.com/w/mf/546576.html

 美华人夫妻流行“联姻不联产”

http://s.yingle.com/w/mf/546573.html

 婚前个人房产公证后，能转为共同财产吗 http://s.yingle.com/w/mf/546572.html

 继承房屋遗产的条件是什么_怎么办理房屋遗产继承 http://s.yingle.com/w/mf/546569.html

 最高人民法院关于张阿凤遗嘱公证部分有效问题的批复 http://s.yingle.com/w/mf/546567.html

 北京石景山婚姻登记处地址电话登记手续结婚登记黄历 http://s.yingle.com/w/mf/546565.html

 遗嘱有效的条件是什么_遗嘱继承应注意什么 http://s.yingle.com/w/mf/546563.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com   如何适用督促程序 http://s.yingle.com/w/mf/546562.html 违反婚姻家庭法的刑事责任有哪些 http://s.yingle.com/w/mf/546560.html

 自书遗嘱有效的条件是什么_自书遗嘱需要办理公证吗 http://s.yingle.com/w/mf/546558.html

 有关离婚经济赔偿离婚后损害赔偿纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/546556.html

 男子强奸继女被判6年:继父与13岁幼女畸恋续 http://s.yingle.com/w/mf/546554.html

 女子欲跳楼逼“丈夫”复婚

http://s.yingle.com/w/mf/546552.html

 结婚登记后陪送的嫁妆是否为夫妻共同财产

（一）http://s.yingle.com/w/mf/546550.html

 遗嘱的有效条件是什么_遗嘱继承的条件是什么 http://s.yingle.com/w/mf/546547.html

 医疗事故逐渐退出历史舞台我市将启动“医疗损害离婚 http://s.yingle.com/w/mf/546545.html

  结婚证遗失或损毁 http://s.yingle.com/w/mf/546544.html 继父女同遇车祸身亡_继女仍然享有继承权 http://s.yingle.com/w/mf/546541.html

 结婚登记处那点事补办结婚登记

http://s.yingle.com/w/mf/546539.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com  七旬老党员勇斗盗贼传佳话邻居纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/546538.html

法律咨询s.yingle.com

第二篇：最高人民法院商品房买卖疑难问题司法观点集成

最高人民法院商品房买卖疑难问题司法观点集成2011-07-28 16:35

一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担违约责任

【编者按】目前对违反房屋认购书应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界观点并不统一，有的判决开发商依据诚实信用原则，按原价格与购房者签订合同，对于认购书缺少的条款，依据相关法律法规予以补充；有的判决开发商承担缔约过失责任，除适用定金罚则外，另需承担一定赔偿损失的责任。

出现以上不同判决，究其根源在于最高人民法院民事审判一庭编著的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》一书中关于违反认购书应如何承担法律责任态度不明朗，未作出清晰、明确、有说服力的表态，下级法院作出截然相反的判决都能从该书中找到判决理由，以致各地法院在处理具体案例时出现法律适用的混乱局面。不同法院对类似认购书纠纷案件作出迥异的判决，显然违背“相类似者，应为相同的处理” 的法理，无疑会损及法律的权威性。

下面是《最高人民法院公报》发布的案例，能够说明最高人民法院倾向性意见，购房者要求开发商承担100万元损失，一审判决赔偿1万元，二审判决赔偿15万元，如此大的数额差，也同样值得深思。

仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案（二审法院：上海市第二中级人民法院）《最高人民法院公报》（2008年第4期）

[上海市虹口区人民法院一审查明]

2002年7月12日，原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》一份，约定原告向被告支付购房意向金2000元，原告随后取得小区商铺优先认购权，被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元（可能有1500元的浮动）。如原告未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程规划许可证，2003年6月30日被告取得预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书签订正式买卖合同。被告称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，原告所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，原告遂诉至法院。

[原告诉讼请求]请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。

[上海市虹口区人民法院认为]

1、涉案意向书不是通常意义的“意向书”，而具有预约合同的性质。

2、根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。

3、本案中意向金不具有定金性质，不应认定为定金。

4、被告构成违约。

[上海市虹口区人民法院判决]

一、解除原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》；

二、被告返还原告意向金2000元；

三、被告赔偿原告经济损失10000元；

四、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费15260元，由被告金轩大邸公司负担。

仲崇清不服一审判决，请求二审法院撤销原判，依法改判支持仲崇清一审提出的诉讼请求。

[上海市第二中级人民法院二审认为]

（其他理由与一审相同）金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现，金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此，金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。一审法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务，应当赔偿上诉人仲崇清相应的损失，并无不妥，但一审判决确定的10000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。

为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清150000元。仲崇清要求金轩大邸公司按照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价格赔偿其经济损失，但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况，且根据金轩大邸公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同，商铺的价格存在因时而异、因人而异的情形。另外，虽然仲崇清按约支付了意向金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故仲崇清主张的赔偿金额，不能完全支持。一审案件受理费人民币15260元，二审案件受理费人民币14350元，均由金轩大邸公司负担。

二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费

[导读与说明] 商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，对占用期间的房屋使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还，实践中处理不统一，最高人民法院对此作出了批复。

[最高人民法院民一庭意见] 善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见。该函全文如下：

辽宁省高级人民法院：

你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。

三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现为由，要求解除合同

最高人民法院民一庭认为：在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以支持。

《中国民事审判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版，第208页，最高人民法院民事审判一庭编。

四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任

[案情]李某从某开发商处购得一处住房，总价款183万元，合同未就房屋内管线铺设问题进行约定，交房前开发商致函李某，“由于您的房屋中有管道通过（暧气管等），故在装修时进行了局部处理，局部吊顶较低，但不影响您居室的使用和美观。”李某回函房地产公司，“本户内不得有任何非本户管道通过，如公司进行公共通过管道安装，请立即予以拆除。”

[第一次诉讼]要求开发商拆除公共管道。

[法院判决]因该管道系多家业主共用，拆除该管道损害其他业主利益，驳回起诉。

[第二次起诉]要求开发商承担违约金86000元；如不能认定开发商违约，要求开发商对因房屋中添设管道致房屋价值贬损部分进行补偿。

[评估]法院委托价格认证中心评估，该中心建议铺设管道房屋价格应在原房屋价格基础上扣减2% 最高人民法院审判业务意见（民一庭意见）

虽然当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知而未告知，致使购房人多支出的交易成本或者给购房人造成损失的部分。

《民事审判指导与参考》2008年第2辑，法律出版社2008年版，第90—92页。

五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋

三门峡水利管理局（买方）诉郑州市配套建设公司（卖方）房屋买卖合同纠纷案（判决时间：2004年3月11日，二审法院：河南省高级人民法院）《最高人民法院公报》2004年第8期

[判决摘要]

配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。因此，买方水利管理局的诉讼请求应予以支持。从合同约定及诚实信用、公平原则出发，卖方应向水利管理局赔偿与定金全额相等的经济损失。依双方合同约定，卖方拖延两个月以上交付房屋，应赔偿买方与定金相等的损失，即736万元。由于买方尚有643．95万元购房款未付，可与卖方支付的赔偿金相抵。卖方辩称房屋已处置给第三方，合同不能继续履行的主张不符合法律规定，不予采信。

六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？ [问题一]关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见：第一种意见，买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。第二种意见，买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。

[问题二]关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，也有两种意见：第一种意见，出卖人所承担的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。

[最高人民法院民一庭倾向性意见]

一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。

二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。

《中国民事审判前沿》2005年第1集，第218页，最高人民法院民事审判一庭编，法律出版社

七、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解？ [最高人民法院观点]《房地产司法解释实例释解》，人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编。103页——113页

国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本（以下简称示范合同），2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定，地方工商行政管理局监制。示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。

如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。

如果当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种，则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了该证书，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。

如果商品房买卖双方在示范合同约定的除以上四项以外的其它交付条件，应如何认定呢？

我们认为，商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，那么以综合验收为交付条件标准，如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则以双方的约定为交付条件标准。

[部分地方法院观点明显与最高人民法院观点相悖] 在司法实践中，很多律师持最高人民法院上述观点，但很难得到地方法院的支持，个中原因，值得深思。很多基层法院认为，只要建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收取得峻工报告，就可以交付购房人，而取得《建筑工程竣工验收备案证》是行政管理行为，不是房屋交付条件。此种观点，明显与最高法院观点相悖。

[部分基层法院判决摘要]

某区法院认为：根椐《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。

出卖人（开发商）约定：“该商品房经建设单位、施工单位、监理单位验收合格。”符合上述法律规定。

八、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务，而部分地方法院却认为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖

《房地产司法解释实例释解》，人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编。146页—160页

（一）开发商负有办理权属证书的义务

取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，合同法的基本原则包括诚实信用原则，依该原则开发商负有办理权属证书的合同附随义务。

法律依据：

1、《城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权发证制度。

2、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》(法释[2003]7号)第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

（二）开发商不能在约定或法定期限内办理权属证书的原因

1、土地使用权手续不合法。

商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，或是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是能办理房屋所有权证和国有土地使用权证，可以自定价格出售的产权房。开发商只有以出让方式取得国有土地使用权，进行房地产开发的商品房，才能办理权属证书。

例如“小产权房”无法办理权属证书。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

2、房地产开发企业未支付全部的土地出让金。支付土地出让金是开发商最主要的义务，如果未按约定履行支付全部土地出让金的义务，土地管理部门一般会限制办理土地使用权转让手续。

3、房地产开发企业违章建房。现阶段最突出的问题是开发商违规超建，私自违反规划，加大容积率，因其中有巨大的利益诱惑，开发商往往不遗余力，政府职能部门监管也存在进一步加强的问题，在违反规划的问题未处理完之前，购房人无法办理权属证书。

4、房地产开发企业无法提供规定的资料。如未能取得《房屋建筑工程峻工验收备案表》等，无法将开发商提供的资料报产权登记机关备案。

5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴，在建工程或完工的工程用于贷款或借款的抵押，未办理注销抵押登记的手续（封闭抵押贷款）等。

（六）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》(法释[2003]7号)第十八条与《城市房地产开发经营管理条例》相矛盾。

《城市房地产开发经营管理条例》自一九九八年七月二十日公布施行，属于行政法规，其地位仅低于全国人大及全国人大常委会制定的法律，法释[2003]7号是最高人民法院依据《合同法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等相关法律，结合审判实践，制定的司法解释，于2003年6月1日起施行。根椐最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（人民法院出版社，2003年6月第一版）第232页“本条司法解释（法释[2003]7号第十八条）所依据的法律条款是：《合同法》第107条规定（略）。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定（略）。

法释[2003]7号第十八条相比《条例》第三十三条，只增加了第一款中的第一项“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。最高人民法院结合审判实践，增加了该条款，突破了《条例》的规定，为开发商留下了充分的空间，以致于几乎所有的开发商在商品房买卖合同中均不按《条例》第三十三条的规定，而是任意延长协助办理权属证书的期限，恶意损害购房人的合法权益。

很多法律专家经过深入分析，也没有搞清楚最高人民法院突破《条例》的现实思考基于什么样的出发点！

[部分地方法院判决摘要] [诉讼请求]

购房人要求开发商承担办理权属证书的义务。[一审判决理由]

关于原告主张要求被告履行办理房屋权属证书义务一节，被告只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，故本院不予处理。

[二审判决理由]

二审予以维持。

九、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷如何处理？

[最高人民法院专家法官著述与主流观点]（最高人民法院民一庭《法律审判实务问答》，法律出版社2005年版，第87页）

如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”发生纠纷时，应当结合具体案件分析该约定的效力，分别情况处理。如果合同条款是销售方自行拟定的格式条款，交付面积明显小于约定面积时，人民法院可根椐《合同法》第40条的规定认定该条款无效；如果是双方协商一致达成的条款，符合自愿原则，但面积相差太大，显失公平时，当事人可以根椐《合同法》第54条的规定申请撤销或变更，自当事人知道面积差异时起一年内不申请撤销或当事人以自己的行为放弃的，该约定有效；如果双方协商一致达成的条款，符合自愿原则，且面积相差不大，人民法院应认定该约定有效。

十、商品房按揭合同的效力认定 [最高人民法院司法政策精神] 要依法保障房地产市场健康发展。房地产市场的发展不仅关系到我国城市化、工业化的进程，而且关系到金融安全和群众安居乐业等国计民生问题。各级人民法院要注意审查按揭贷款合同的真实性，依法制裁开发商以虚假按揭贷款合同套取银行资金等违法行为。

最高人民法院印发《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知（法发[2008]38号）二00八年十二月三日）

就形式而言，期房买卖抵押登记行为，类似于法国的契据登记，但有所不同的是作为标的物的房屋尚不存在，契据登记是指登记机关依据当事人订立合同所载明的内容进行登记，值此产生抵押效力的制度，我国未承认亦未采用契据登记制度，而实行不动产登记、发证制度，故此期房抵押登记行为可视为在有关部门的备案，而不是严格意义上的物权抵押登记。

在商品买卖中，购房人以银行按揭贷款方式支付部分购房款的情况已经普遍存在，因此而发生的纠纷诉至法院的案件也越来越多，但是由于我国目前立法上没有对银行按揭贷款抵押的规定，故对此类案件的处理存在一定的难度。但在司法实践一般认为，“楼宇按揭（抵押）贷款合同”是当事人在平等自愿的基础上签订的，内容不违法，也不损害国家、集体和他人的合法权益。从国家的法律及行政法规的规定来看，也并未规定按揭（抵押）未办理抵押登记而无效，并且按揭不同于一般的财产抵押，仅仅因为没有办理抵押登记就认定无效没有法律依据。

十一、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？

[案例] 作为房地产开发企业的出卖人一直没有取得商品房预售许可证，但其他手续齐全（如有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料），是否可确认买卖合同有效？

[最高人民法院专家法官著述与主流观点]（最高人民法院民一庭《法律审判实务问答》，法律出版社2005年版，第79页）

应视情况而定。商品房买卖所涉及的法律法规和政策方面的内容，一般业主难以全面了解的，尤其是商品房开发早期，管理不规范，是否需要预售许可证业主并不清楚，行政主管部门也疏于管理，开发商没有依法领取商品房预售许可证进行商品房销售，业主没过错，而在于开发商与地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的颁布为界限，在该解释颁布前，如果合同已经基本履行完毕，商品楼盘有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，业主请求继续履行合同的，为维护交易安全与社会稳定，应当认定合同有效。

该司法解释颁布后，根椐该解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如果开发商一直未取得预售许可证明，应确认合同无效。

十二、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理？ [最高人民法院民一庭倾向性意见] 最高人民法院民一庭在讨论本案例时多数人认为，涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理，应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的核心是房屋买卖，属于平等主体之间的民事权益纠纷，处理时涉及房改政策的，人民法院应当受理；如果当事人争议的核心为是否适用房改房政策以及如何适用房改房政策的，不属于民事权益纠纷，不符合《民事诉讼法》第108条规定的起诉条件，人民法院不宜作为民事案件受理。

十三、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题（来源于：《中国民事审判前沿》总第2辑 第10页）

[理论界或实务界的不同观点] 第一种观点：业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。第二种观点：业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼，既可以作为原告起诉，也可以作为被告应诉。第三种观点：业主委员会具有一般的、抽象意义的诉讼当事人能力，可以成为诉讼主体，但是原则上只能作为原告提起诉讼，不能成为被告，因为它没有责任财产和责任能力。

[最高人民法院民一庭认为]

依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。

第三篇：最高院关于借款担保合同纠纷60个重要司法观点

最高院关于借款担保合同纠纷60个重要司法观点

1、对委托和借款两个不同法律关系的区分

重庆超霸房地产开发有限公司与重庆市港渝商业管理有限公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

双方当事人间形成委托和借款两个不同的法律关系，作为具有独立企业法人资格的一方当事人，对自己享有的财产权益有权请求另一方当事人履行返还义务。

2、债务重组协议、银企合作协议的效力问题并不必然导致所涉借款合同无效

中国光大银行股份有限公司上海分行与中国上海外经（集团）有限公司、上海斯菲科国际工程有限公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

当事人之间形成互有联系的债务重组协议、银企合作协议及借款合同，但债务重组协议、银企合作协议的效力问题并不必然导致本案所涉借款合同无效。债权人依照借款合同的约定，请求债务人履行返还借款的义务，应当予以支持。

3、银行违反规定向关系人发放贷款，对借款合同的影响

海南发展银行与海南泛华高速公路股份有限公司、海南泛华实业有限公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

《中华人民共和国商业银行法》和国务院《借款合同条例》中，有关不得向关系人提供贷款以及对借款方借款申请条件等规定，均为对商业银行进行监管的管理性规定，并非判断民事行为效力的依据规定。银行违反上述规定发放贷款的，借款合同应当认定有效。借款合同所涉担保基于借款人系担保人股东的关系，因违反公司法和担保法司法解释，应为无效，借款人与担保人对此均有过错的，应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第7条的规定，判定担保人对债权人损失承担责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/2。债务人将股权证交与债权人，债权人出具收据证明收到上述股权证的行为，尚不足以证明双方之间形成了质押法律关系。在现有证据也不足以证明债权人与担保人之间存在质押关系时，担保人未提出反诉的，其关于债权人应当赔偿其股权证贬值损失和以此冲抵债务并退赔剩余部分的抗辩，法院不予支持。

4、协议约定条款的变更必须通过书面形式完成的，无论双方是否存在口头协议，均不能改变协议的约定内容

中盐皓龙盐化有限责任公司与中国信达资产管理公司郑州办事处、中国盐业总公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】 双方当事人在协议中约定，任何对协议条款的变更必须通过书面形式完成。因此，无论双方是否存在口头协议，均不能改变协议的约定内容。

5、债权人与债务人合一后，受让人行使债权不应仅限于其受让债权实际支付的对价；非金融机构无权享有收取贷款利息的权利

佳木斯市升平煤矿与黑龙江省地方煤炭工业（集团）总公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

一、因债权转让导致债权人与债务人合一后，受让人有权向实际债务人行使债权。而实际债务人关于受让人行使债权应仅限于其受让债权实际支付的对价的诉讼主张，人民法院应不予支持。

二、依据相关法律、法规的规定，收取银行贷款利息的权利只能由金融机构行使。企业法人即非金融机构，其无权享有金融机构享有的收取贷款利息的权利。而且企业以打包的形式受让不良债权，根据国家关于处置不良金融债权的相关政策，其所支付的对价远低于所购买的不良金融债权。因此，企业在受让金融资产管理公司的债权后，向债务人要求支付借款利息的主张，人民法院法院不应予以支持。

6、企业债务方式整体兼并的债务承接

重庆索特（集团）邮箱责任公司与忠县农村信用合作联社、忠县国营盐厂借款合同纠纷案 【裁判摘要】

（一）国办发明电（1994）12号文件规定，地方管理的国有企业产权交易，要经地级市以上人民政府审批，其中有中央投资的，要事先征得国务院有关部门的同意，属中央投资部分的产权收入归中央。因此，一般而言，无中央投资的地方管理的国有企业兼并，应经地市级政府审批。

（二）尽管《兼并合同书》不具备约定的公证这一形式生效要件，但当事人已通过实际履行认可该合同的效力，故未经公证并不影响兼并合同的效力。

（三）由于被兼并方系本案借款人，其虽被吊销营业执照，但尚未被注销，仍具有民事主体资格，仍有用以偿债的可期待财产，故其应对本案债务承担清偿责任。兼并方以承接债务方式整体兼并忠县盐厂，兼并协议有效且已实际履行，其与被兼并方虽名为不同法人主体但实为同一民事主体，故其应对本案债务承担连带清偿责任。

7、债务转让给第三人时未就债务履行期内的利息有明确约定的，债权人要求第三人支付债务履行期内的利息缺乏

中国信达资产管理公司成都办事处与成都涤纶工业集团公司、成都市国有资产投资经营公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

原债务人通过债务承担将债务转让给第三人，但在债务承担协议未就债务履行期内的利息有明确约定的情况下，债权人要求第三人支付债务履行期内的利息，缺乏合理依据，不应支持。

8、股权收购中出资人收回在公司债权的行为的具体理解

长春市商业银行北国支行与新产业投资股份有限公司、吉林省商务厅、吉林新产业投资有限责任公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

股权收购是企业兼并的一种形式，股权收购的价格取决于企业资产的价值，即使是股权收购也应该对公司的整体资产和负债进行评估。在净资产评估结果为负值的情况下，股权的价值当然为负值，对零价格收购而言，评估资产或评估股权价值并无实质的差异。公司的出资人在不能证明除注册资金之外还有其他形式资金投入的情况下，对出资人收回在公司债权的行为，应当认定为该债权系公司资产的组成部分，出资人收回该部分债权，属于抽逃公司资产的行为，该行为损害了公司以及公司债权人的合法权益。因公司系独立的民事主体，其对外所负债务首先应以其自有财产清偿，如果公司的财产不足以清偿债务，则出资人应就其抽逃资产的行为对公司的债务承担相应的赔偿责任。

9、对“逾期利息”的理解

黑龙江天马房地产综合开发（集团）有限公司与中国建设银行股份有限公司哈尔滨住房支行借款合同纠纷案 【裁判摘要】

《中华人民共和国合同法》第207条规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

逾期利息的计算标准高于一般银行同期贷款利率的设定表现了逾期利息的惩罚性，支付逾期利息即具有承担因违约逾期还贷而应支付违约金的性质。

10、金融机构与法人之间的借款，贷款逾期后按罚息利率计收复利规定债权转让的民法通则第91条与合同法第80条的具体适用

中国农业银行岳阳直属支行、岳阳经济开发区管理委员会、岳阳经济技术开发区开发总公司与岳阳湘城置业有限公司、岳阳市商业银行股份有限公司、湖南省电力公司岳阳电业局、岳阳市财政局借款合同纠纷案 【裁判摘要】

一、本案的争议长达十余年，其背景是我国由计划经济向市场经济转变的时期，讼争当事人的行为表面是民事法律行为，实际上政府发挥了主导作用。因此，在确定本案的民事责任承担时，既要依据相应的民事法律，又要尊重历史，合理确定相关当事人的民事责任。

二、民法通则第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。……”依该规定，无论合同权利或义务全部或部分转让，均应经合同另一方的同意，从法律规定来看，如未经另一方同意，将导致转让无效。合同法第80条第1款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”该规定未将债务人的同意作为权利转让的有效条件。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》第3条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”

11、第三人代为履行债务的后果由债务人承受；为追回贷款支付的律师费可以约定由借款人承担

苏州易通房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司苏州干将支行、苏州阳澄湖华庆房地产有限公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

一、《中华人民共和国合同法》第65条规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”

二、为追回贷款提起诉讼，与律师事务所签订委托代理协议，明确约定律师代理费，即使当事人尚未实际支付该笔费用，在律师事务所为其提供相应法律服务后，亦应当依照约定向该律师事务所支付。

12、银行转帐进帐单只能证明款项进入了收款人帐户，不能证明是债务人的还款 四川华海实业公司与成都市南郊农村信用合作社联合社借款合同纠纷案 【裁判摘要】

一、债务人之外的其他主体向债权人支付款项，有转帐进帐单为证。但是，银行转帐进帐单反映的仅是特定付款人与收款人之间发生的付、收款关系，具有相对性，只能证明上述款项进入了收款人帐户，不能证明是债务人的还款。

二、债务人承诺承接债务的《债务转移协议》订立之时，债务人并未主张此前债务人之外的其他主体向债权人的转帐款项系用于偿还部分欠款从而对债务总额提出异议，此后债权人多次催收时，债务人亦未就此提出过异议，而且，债务人不能提供上述款项系代其还款的直接证据。债务人主张债务人之外的其他主体向债权人的转账款项为债务人的还款，人民法院不予支持。

13、企业之间可以通过具有办理贷款业务资格的信托投资公司或银行等金融机构以信托贷款、委托贷款等方式而形成

天津国贸中心有限公司与天津渤海化工有限责任公司、天津欧加华大厦有限公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

企业之间通过具有办理贷款业务资格的信托投资公司或银行等金融机构以信托贷款、委托贷款等方式而形成的借贷关系，符合法律法规的规定，依法应予保护。

14、金融机构在中国人民银行规定的贷款利率浮动幅度内确定执行的贷款利率 抚州东临公路投资管理有限公司与乐安县农村信用合作联社借款合同纠纷案 【裁判摘要】 城市信用合作社、农村信用合作社在办理存款、贷款和结算等业务时，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定贷款利率。中国人民银行在公布同期贷款基准利率的同时为不同的金融机构规定了不同的浮动幅度，允许金融机构在规定的浮动幅度内确定执行的贷款利率，但不得超出该幅度随意制定贷款利率。

15、债权人的撤销权

国家开发银行与沈阳高压开关有限责任公司、新东北电气（沈阳）高压隔离开关有限公司、沈阳北富机械制造有限公司、沈阳东利物流有限公司、东北电气发展股份有限公司、沈阳变压器有限责任公司、东北建筑安装工程总公司借款合同、撤销权纠纷案 【裁判摘要】

债务人将其价值13000万元的资产与他人价值约2787.88万元的资产相置换，该交易行为严重损害了债权人的利益，根据《合同法》第74条关于“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”之规定以及债权人的诉讼请求，债务人与他人签订的股权交易合同应当依法撤销。

16、金融资产管理公司对已承接的债权可以在全国或省级有影响的报纸上以发布催收公告的方式取得诉讼时效中断

中国长城铝业公司与中国长城资产管理公司郑州办事处、河南长城铝业鑫旺有限公司、河南鑫旺铝业有限公司其他借款合同纠纷案 【裁判摘要】

一、债权人是否在保证期间内向保证人长城铝业公司主张过权利，取决于2005年10月22日河南工行与长城公司郑州办事处在《河南商报》发布的债权转让和债务催收联合公告中是否公告了本案争议债权。首先，关于贷款行名称问题。根据《中华人民共和国商业银行法》第22条第2款之规定：“商业银行分支机构不具有法人资格，在总行授权范围内依法开展业务，其民事责任由总行承担”，商业银行实行一级法人体制。其内设机构、分支机构之间的合并属于法人内部行为，最终承受民事权利义务的主体没有发生变化。其次，关于保证方式问题。仅以公告中两个保证人名称的排列方式不能推定其为连带共同保证。再次，关于币种问题。长城铝业公司对提供担保的事实及保证数额并无异议，也承认其未履行保证责任，而河南工行与长城公司郑州办事处在《河南商报》发布联合公告的行为，是积极追讨欠款的措施。长城铝业公司也未提供证据证明其还为长城鑫旺公司在河南工行营业部或紫荆工行提供有其他借款的担保。

二、根据本院法函〔2002〕3号《最高人民法院对〈关于贯彻执行最高人民法院“十二条”司法解释有关问题的函〉的答复》之规定，“金融资产管理公司在全国或省级有影响的报纸上发布的有催收内容的债权转让公告或通知所构成的诉讼时效中断，可以溯及至金融资产管理公司受让原债权银行债权之日；金融资产管理公司对已承接的债权，可以在上述报纸上以发布催收公告的方式取得诉讼时效中断（主张权利）的证据”，根据本院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第34条第2款之规定“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效”，本案保证债权的诉讼时效期间从该日开始计算。

17、企业之间以项目投资协议等为名、收取固定利润的合同，其实质为企业间的借贷合同 首都机场地产集团有限公司与三能达置业有限公司企业借贷纠纷案 【裁判摘要】

企业之间以项目投资协议等为名、收取固定利润的合同，其实质为企业间的借贷合同，违反了法律的强制性规定，应属无效；但企业间因处理合同无效的法律后果而签订的合同并不因此而当然无效，对于合法有效的合同，法律依法予以保护，当事人应当依约履行。

18、属于一级法人的银行是支行分行的上级机构，可以处分支行分行的债权

黑龙江商业高级技工学校与中国长城资产管理公司哈尔滨办事处、哈尔滨技师学院借款合同纠纷案 【裁判摘要】

中国工商银行属于一级法人，支行分行都是根据法人授权来经营的。黑龙江分行作为中山支行、安埠办事处的上级机构，可以处分中山银行、安埠办事处的债权，有权将其债权转让给长城公司，长城公司是合法债权人。

香坊区经贸局向自行车公司下发了《关于同意哈尔滨市自行车工业公司改制的批复》，巳批准商业学校兼并原自行车公司。哈市社保局对商业学校与自行车公司的兼并协议是知悉且同意的。上诉人商业学校关于兼并协议没有经过双方当事人主管部门批准而没有生效的主张缺乏事实依据。

原自行车公司虽然是本案原始的借款人，但已被商业学校兼并，而商业学校已与其他学校共同组建技师学院，在商业学校没有注销的情况下，长城公司可以直接起诉作为兼并方的商业学校和技师学院。

技师学院是以商业学校为依托组建的，在技师学院没有领取事业单位法人证书的情况下，商业学校可以对技师学院的法律文书予以签收，商业学校在开庭传票送达回证的签字应视为对技师学院的合法送达。

19、企业转制后债权债务关系的具体分析与处理

交通银行昆明分行与云南省供销合作社企业集团总公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

一、在借款合同纠纷中，贷款人是否实际将借款交付给借款人，是认定借款人是否应承担还款责任的基础。本案双方当事人在这一问题上产生争议，且双方均不能提供直接证据证明借款发放与否的事实，从证明效力上看，此时一方当事人作出的签字、盖章等确认行为应高于另一方当事人提交的间接书证。

二、在经济体制改革过程中，很多供销社等计划经济体制下的经营主体转为公司制企业，转制时往往伴随着人、财、物混同的情况，主体难以区分，由此引发了大量的民事纠纷和诉讼案件。对于涉及这类情况的案件，往往需要具体情况具体分析，结合案件事实判断转制前后的主体是否存在混同、财产是否具有承接关系及承接过程中是否对原有的债权债务关系进行了处理，综合全案事实以认定是否应由转制前后的主体承担连带责任。

20、借款人以原判还款期限过短为由上诉的，不予支持 广东风华高新科技集团有限公司与中国进出口银行、广东肇庆风华发展有限公司、肇庆市肇工国有资产发展有限公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

对于借款人提起上诉的唯一理由是原判还款期限过短，希望法院考虑其财务现状，适当延长其还款期限的案件。尽管借款人在一、二审中提供了大量证据材料，以证明其正面临着财务危机以及其积极还款的诚意。上述证据材料确实反映了该企业目前正处的困境，表明其请求延长还款期限具有一定的合理性。但是，延长还款期限并非无限期延长。事实上，从借款到期日至二审审理已有一段期间，二审期间，法庭考虑其所面临的困境，又给予其一定的还款时间，还款期限已经得到延长。可借款人仍然不能偿还全部借款。债权人要求其偿还借款及其利息，是行使债权人的合法权利，理应受到法律保护。何况，当事人是否具有还款能力，也应是在执行中考虑的问题。故上诉人的上诉理由不能成立，法院不予支持。

21、借款人以原判还款期限过短为由上诉的，不予支持

广东风华高新科技集团有限公司与中国进出口银行、广东肇庆风华发展有限公司、肇庆市肇工国有资产发展有限公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

对于借款人提起上诉的唯一理由是原判还款期限过短，希望法院考虑其财务现状，适当延长其还款期限的案件。尽管借款人在一、二审中提供了大量证据材料，以证明其正面临着财务危机以及其积极还款的诚意。上述证据材料确实反映了该企业目前正处的困境，表明其请求延长还款期限具有一定的合理性。但是，延长还款期限并非无限期延长。事实上，从借款到期日至二审审理已有一段期间，二审期间，法庭考虑其所面临的困境，又给予其一定的还款时间，还款期限已经得到延长。可借款人仍然不能偿还全部借款。债权人要求其偿还借款及其利息，是行使债权人的合法权利，理应受到法律保护。何况，当事人是否具有还款能力，也应是在执行中考虑的问题。故上诉人的上诉理由不能成立，法院不予支持。

22、合同约定以一方内部因素为生效条件的效力问题

中国信达资产管理公司兰州办事处与甘肃亚盛盐化工业（集团）有限责任公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

合同约定以一方内部因素为生效条件的，负有促使协议生效义务的一方未履行约定义务，在合同约定内容不违反法律禁止性规定和损害他人利益并经双方签字盖章成立的前提下，则应当认定合同已经生效。信达兰州办关于《不良贷款债权转让协议》仅为一份意向性草签协议且未经过信达总公司批准，没有发生分裂效力的上诉主张，因与事实和其应承担的义务要求不符，本院不予支持。

23、债务加入自加入人出具承诺书之时起，无须征得债权人的同意

杭州迪佛房地产开发有限公司与迪佛电信集团有限公司、浙江同方建设有限公司借款纠纷案 【裁判摘要】

债务加入的承诺无须征得债权人的同意，自承诺书出具之时起，承诺人即因债务的加入而成为债务人之一。因同方建设与迪佛房产为共同债务人，故原债务人诉讼时效中断的效力应及于债务加入人。

24、对公司是否具有人民币贷款经营权的认定

中国华融资产管理公司与海口市房地产总公司、海口钟诚房地产开发中心、广州鹏城房产有限公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

企业法人营业执照和金融机构许可证均载明其具有人民币和外币信托业务的，根据《信托投资公司管理办法》的规定，信托公司固有业务项下可以开展贷款业务，该企业法人依法具有人民币的贷款经营权，其与债务人签订的相关贷款合同应为有效。债权人以非直接债务主体多次承诺对债务本利和以其有关资产为作抵押、担保或者偿还其关联公司所欠中创公司的债务为由，主张该非直接债务主体应当对债务承担相应责任，但债权人据以主张的有关证据上所载权利义务主体、合同签订时间、债务金额等主要内容均无法证明与此债务系同一笔债务的，债权人要求其基于上述承诺承担责任的请求，法院不予支持。

25、股东超出认缴出资的部分出资性质的认定

洛阳LYC轴承有限公司与国家开发银行、洛阳轴承集团有限公司、洛阳铜加工集团有限责任公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

对公司股东的出资额，公司的全体股东予以确认，并同时确认该股东超出认缴出资的部分作为公司对该股东的负债，在公司和股东均未提供双方对超出出资部分进行了实质性处理证据的情况下，即股东并未因此获得相应的股权，应当认定公司对股东股东超出投资部分财产的取得、占有没有法律依据，直接导致股东对外偿债能力的相应降低，有义务在占有该部分资产的范围内就股东所负还款义务及赔偿责任，向债权人承担连带责任。

26、在债务人与第三人的资产置换行为中，如果有证据证明债权人事先对资产置换行为即为明知且未提出异议

中国长城资产管理公司西安办事处与宝鸡市劳动就业服务处、宝鸡市人民政府第二招待所、宝鸡市劳动和社会保障局借款合同纠纷案 【裁判摘要】

一、根据《中华人民共和国物权法》第180条的规定，正在建造的建筑物可以设定抵押。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”本案系以在建房屋设定抵押，但未依法办理抵押登记，故抵押行为不发生法律效力。

二、在债务人与第三人的资产置换行为中，债权人如认为该置换系以不合理的低价转让财产，侵害其债权实现，可以在资产置换之初要求债务人提供新的担保；亦可在资产置换之后，根据《中华人民共和国合同法》第74条、第75条的规定在法定期限内提起撤销权之诉，请求人民法院依法撤销该资产置换行为。如果有证据证明债权人事先即为明知且未提出异议，则视为债权人同意该资产置换行为，其要求接收财产的第三人承担责任人民法院不予支持。

三、企业之间的资产置换行为是平等市场主体间的民事行为，不属于在企业产权制度改造中发生的民事纠纷，不适用最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的决定》，而应适用《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》。即使资产置换行为因涉及国有资产，需经地方政府的协调或批准同意，但上述政府行为应当认为是履行国有资产的监管职责，不是对国有资产的调整划转，不影响资产置换的民事行为性质。

27、借款协议系为社会公共利益所订立，系双方当事人真实的意思表示，不宜认定为无效 长春华兴建筑管道工程有限公司与长春市人民政府、长春市引松入长工程建设办公室债务纠纷案 【裁判摘要】

为解决引松入长过程利用世界银行贷款所需地方配套资金问题，引松办与华兴公司签订美元借款《协议书》。该协议系为社会公共利益所订立，客观上有利于“引松入长”这一民生工程的尽早竣工，非为经营金融业务的性质，亦没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，系双方当事人其实的意思表示，不宜认定为无效。

28、中国华闻投资控股有限公司与杭州华溥实业有限公司、上海新华闻投资有限公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

借款合同应当包含金额、期限和利率等主要内容，仅有电汇凭证，不能证明本案当事人之间形成了借款民事法律关系，故本案不能按照借款合同履行地的有关规定来确定管辖。

29、贷方未按照合同约定足额向借方发放贷款并给借方造成损失的，应当承担赔偿责任。借方主张可得利润损失的

新疆维吾尔自治区墨玉县玉河建材厂与中国农业银行墨玉县支行借款合同纠纷案 【裁判摘要】

一、借款合同中，如果贷方未按照合同约定足额向借方发放贷款并给借方造成损失的，应当承担赔偿责任。如果借方对该损失有过错的，应相应地减轻贷方的赔偿责任。

二、在贷方违约时，借方主张可得利润损失的，应当证明和提供相应的事实和计算依据，否则法院不应支持。

三、贷方以其在诉讼时效期间发出的催款通知书主张其向借方催收逾期贷款的，如果该催款通知书未经借方签收，也未通过公证等其他具有法律效力的方式向借方送达的，不能认定贷方向借方进行了催收，也不能据此发生诉讼时效中断的效力。同样的，如果借方在借款到期后也未作出具体还款内容承诺的，诉讼时效不中断。

30、检察机关在《借款合同》履行期间冻结部分贷款的事实是否属于借款合同的“履行中断” 西藏西域食品开发有限公司、蒋琼以及绵阳市金海企业有限责任公司与中国农业银行拉萨市康昂东路支行借款合同纠纷案 【裁判摘要】

一、检察机关在侦查涉嫌与本案贷款有关的刑事案件期间，还追回了蒋琼购买的车辆、房产、首饰等物品，共计折价2214906.9元。因（2004）藏刑终字第00007号刑事判决以及本案原审判决均未确认将上述物品发还农行康昂支行，故对西域公司上诉提出应以上述物品折价款抵扣贷款本金的上诉理由法院不予支持。

二、对检察机关在本案《借款合同》履行期间冻结部分贷款的事实，原审判决基于该事实导致合同履行受阻的客观后果认定本案合同构成“履行中断”，该项认定没有法律依据，本院予以纠正。西域公司和蒋琼在认可本案合同“履行中断”的基础上，认为合同“履行中断”应按合同终止履行处理；金海公司则以时效中断的规则，推论“履行中断”后应重新计算合同履行期限，上述各方的上诉理由，均是对合同“履行中断”这一无法律依据的概念所进行的推论，其结论显然不当，对此法院均不予采信。

三、本案中农行康昂支行仍有权选择以西域公司的资金部分偿还已经设立抵押担保的债权，并且，就未实现债权部分，农行康昂支行仍然继续享有就抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物价款优先受偿的权利。金海公司关于本案债务人提供的抵押物足够清偿抵押担保债务。

31、除法律有特别规定或当事人有特别约定外，银行利息随着主物所有权转移而同时转移 福州商贸大厦筹备处与福建佳盛投资发展有限公司借款纠纷案 【裁判摘要】

银行利息是主债权的收益，属法定孳息，除法律有特别规定或当事人有特别约定外，取得孳息的权利随着主物所有权转移而同时转移。本案债权虽经两次转让，但合同当事人均未明确表示放弃债权转让之后的利息，故原审判决判令债务人筹备处偿还债权人佳盛公司利息并无不当，应予维持。

32、长春市商业银行北国支行与新产业投资股份有限公司、吉林省商务厅以及吉林新产业投资有限责任公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

出资人从公司收回资金，在其没有证据证明除注册资金外，另有其他形式资金投入公司的情况下，应当认定出资人收回的资金系公司资产的组成部分，出资人的行为属于抽逃公司资产，对于公司对外所负债务，公司首先应以其自有财产清偿，如果公司的财产不足以清偿债务，出资人应当承担相应的赔偿责任。

33、吴卫明诉上海花旗银行储蓄合同纠纷案 【裁判摘要】

外资金融机构向小额储户收取账户管理费的行为，不违反法律、法规的禁止性规定的，不构成违法。

34、中国某投资控股有限公司与杭州某实业有限公司、上海某投资有限公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

借款合同应当包含金额、期限和利率等主要内容，仅有电汇凭证，不能证明本案当事人之间形成了借款民事法律关系，故本案不能按照借款合同履行地的有关规定来确定管辖。

某公司与华某公司签订的《合资经营华某公司合同》虽然形成于《合作协议》之后，且约定了仲裁条款，但华某公司没有参与签订该份合同，故华某公司提起的诉讼不能适用该份合同约定的仲裁条款。

35、债务人或第三人提供了担保不免保证人责任 信达公司石家庄办事处与中阿公司等借款担保合同纠纷案 【裁判摘要】

保证合同是当事人之间意思表示一致的结果，保证人的变更必须经债权人的同意。债权人和保证人之间没有形成消灭保证责任的合意，即使债务人或第三人为债权人另外提供了相应的担保，债权人亦表示接受，也不能因此免除保证人的保证责任。

（更多精彩，敬请关注“法律讲坛”每日更新，微信号Q57641064）

36、私人企业的法定代表人以个人名义出具借据为公司借款，应如何认定 最高人民法院民一庭倾向性意见：

本案是名为民间借贷、实为私人企业之间拆借资金的纠纷，案由应定为企业借款合同纠纷。认定私人企业法定代表人以个人名义借款属于公司借款还是个人借款，应根据借据内容、借款用途和实际由谁支付借款来确定。借款用于单位的，由单位偿还；借款用于个人的，由个人偿还。债的主体是指向特定人的。本案中，公司人格与个人人格是混同的。虽然借据中载明的当事人为自然人，但双方均为其所在私人公司的法定代表人，并且知道实际出借方为甲公司、借款方为乙公司以及借款的用途，应认定双方的行为属于公司之间的借贷行为。

37、贷款合同效力如何认定

贷款合同是金融机构作为出借方与借款人之间签订的合同。资金管理中心是政府为某一项目资金运转而设立的自收自支的事业法人，其性质不属于金融机构，无权对外发放贷款。资金管理中心的贷款行为违反国家商业银行法及其他相关金融法规的规定。其对外签订的贷款合同应当认定为无效。

一审诉讼请求与二审上诉请求的关系本案主要涉及一审诉讼请求与二审诉讼请求的关系问题。一审的起诉侵权或反诉侵权确定了一个具体案件的审理范围。如果当事人在上诉审理阶段主张了权利，并没有在一审的起诉请求或反请求中提出，实际上就是在二审中增加了诉讼请求。按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条的规定，在二审程序中增加诉讼请求或提出反诉的，如双方当事人不能达成调解协议，则应告知当亨人另行起诉。

38、合同内容可对以前发生的事实进行确认、补充、完善和评价 中国信达资产管理公司西安办事处与海南华山房地产开发总公司、中国建设银行股份有限公司西安曲江支行借款合同纠纷 【裁判摘要】

当事人签订民事合同具有复杂的动机、目的和作用，合同除确定具体的交易关系外，还可以具有规范和指引作用，即当事人通过合同对以后发生的权利义务关系进行规范和指引；合同还可以具有确认和评价的作用，即当事人通过合同对双方既往发生的民事法律行为的性质、目的和作用加以确认、补充、完善和评价。

39、借款合同纠纷案中的表见代理

兴业银行广州分行与深圳市机场股份有限公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

一、根据最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间有因果关系的，单位对该过错行为所造成的损失，依法应当承担赔偿责任。单位规章制度不健全、用人失察、对其高级管理人员监管不力，属于单位具有明显过错的具体表现。

二、表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以代理人名义订立合同，而善意相对人客观上有充分的理由相信行为人具有代理权的，该代理行为有效，被代理人应按照合同约定承担其与相对人之间的民事责任。但如果合同系以合法形式掩盖非法目的，则合同依法为无效合同，在此情况下不应适用合同法关于表见代理的规定。40、借款合同纠纷案

中国信达资产管理公司贵阳办事处与贵阳开磷有限责任公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

连带责任保证和一般保证相区别的重要标志在于：一般保证的保证人享有先诉抗辩权，即债权人必须先行对主债务人主张权利，在经强制执行仍不能得到清偿的情况下，方能要求保证人承担保证责任；而连带责任保证的保证人不享有先诉抗辩权。在担保债务已经开始计算诉讼时效的情形下，不再适用有关保证期间的规定营销协议纠纷案

41、借款担保合同纠纷案

中国农业银行长沙市先锋支行与湖南金帆投资管理有限公司、长沙金霞开发建设有限公司借款担保合同纠纷案

【裁判摘要】

导致合同当事人分别持有的合同文本内容有出入的原因复杂多样，不能据此简单地认定合同某一方当事人存在故意欺诈的情形。合同一方当事人如果据此主张对方当事人恶意欺诈，还应当提供其他证据予以证明。

42、西安市商业银行与健桥证券股份有限公司、西部信用担保有限公司借款担保合同纠纷案 【裁判摘要】

一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》第四条的规定，人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中国人民银行关于禁止银行资金违规流入股票市场的通知》属于部门规章，不能作为确认合同效力的依据。

二、债务人无正当理由未在合同约定的期限内还款，担保人未按照合同约定承担保证责任，均构成合同履行中的违约，本应承担违约责任，而债务人、担保人反以不正当理由主张合同无效的，有违诚实信用原则，依法不应支持。

43、万通实业公司与兰州商业银行借款合同纠纷案 【裁判摘要】

借款合同双方当事人就借款合同中未履行的债务重新签订借款合同，债务人明知并且认可新合同中的一切内容，没有证据证明新合同的订立违背了当事人的真实意思表示，新合同中关于债务数额的约定，应视为债务人对自己权利的处分。只要该处分行为不损害公共利益，不违反国家法律或行政法规的禁止性规定，即应认定新合同中关于债务数额的约定合法有效。

44、借款担保合同纠纷案

信达公司合肥办事处诉中国医药集团总公司等借款担保合同纠纷案 【裁判摘要】

企业因全部资产被整体划拨而变更产权关系后，无偿接受企业的公司将所接受企业的全部经营性净资产及相应的债务作为自己的出资组建其所属的新公司的，应在接受原企业资产的范围内对其原有债务承担连带责任。

45、借款合同纠纷案 【裁判摘要】

根据民法通则第四十八条的规定，企业采取以部分财产和等额债务相抵的方式与他人组建新公司，且对所出让财产不持有相应股份的，未转移债务的债权人有权要求新公司在其所接收原企业财产范围内对原企业债务承担连带责任。

46、瑕疵借条的认定

原告提供的借条内容、落款日期的字迹、书写时间不一致，对借条的瑕疵又无法作出合理解释，被告对此借条亦不认可，应认定该借款事实不清，证据不足。

47、自然人之间的借款合同 对支付利息的约定产生歧义，应按照约定所使用的词句、借款目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定约定的真实意思。

48、常州新区工行诉康美公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

根据担保法第七十五条第（四）项规定，以出口退税账户托营的方式贷款，构成出口退税权利质押。贷款人在借款得不到清偿时，有权在借款人的出口退税款中优先受偿。

49、债务转让给第三人时未就债务履行期内的利息有明确约定的，债权人要求第三人支付债务履行期内的利息缺乏合理依据

中国信达资产管理公司成都办事处与成都涤纶工业集团公司、成都市国有资产投资经营公司借款合同纠纷案【最高人民法院(2007)民二终字第214号】 【裁判摘要】

《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第七条规定：“债务人逾期归还贷款，原借款合同约定的利息计算方法不违反法律法规规定的，该约定有效。没有约定或者不明的，依照中国人民银行《人民币利率管理规定》计算利息和复息。”该规定系针对原借款合同债务人逾期还款的情形，并不直接拘束承担继受债务的新债务人。《债务承担协议》已明确约定了债务承担的范围，则新债务人只对其承担范围内的债务负有清偿责任。新债务人并非完全继受原借款合同债务人的地位，故不存在前述司法解释第七条之适用。《债务承担协议》没有对债务履行期内的利息作出明确约定的，新债务人对该部分利息不负偿还义务，对新债务人提供担保的保证人也不承担保证责任。

50、无名合同法律效力的确认合同一方的违约行为与第三人侵权行为的竞合

国家开发银行与新东北电气（沈阳）高压开关有限公司、沈阳新泰高压电气有限公司、沈阳诚泰能源动力有限公司、沈阳新泰仓储物流有限公司、东北电气发展股份有限公司及沈阳高压开关有限责任公司、沈阳变压器有限责任公司、东北建筑安装工程总公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

一、合同相对性原则是认定违约责任等合同法律关系项下的权利义务承担的一个基本原则，但合同一方的违约行为有时与侵权行为相竞合，且第三人因共同实施了侵权行为而应承担连带责任的情形。本案国家开发银行虽以借款合同纠纷为由提起诉讼，但其所提出的事实与理由均涉及合同一方沈阳高压开关有限责任公司与合同以外的第三人新东北电气（沈阳）高压开关有限公司等企业之间的投资及股权置换关系，且国家开发银行起诉认为上述各方的一系列行为系其本案合同项下债权遭受侵害，从而引起本案借款合同纠纷的主要事由。当此情形之下，当事人的诉讼请求和主张已经超出了违约责任的范畴，受理案件的法院不应以合同相对性原则驳回国家开发银行对合同第三人的诉讼请求。

二、当事人提起诉讼时涉及到两个以上当事人的，人民法院是否应在一个案件中予以处理，其标准并不仅限于同一法律关系，而是要综合考虑诉讼的经济原则、便利当事人诉讼和案件的统一处理，对于涉及关联法律关系的诉讼请求可以合并审理。

51、贷新还旧的理解

天津迎宾广场有限公司与中国农业银行天津市河北支行及天津市万力钢结构工程有限公司、天津祥和投资发展有限公司、天津市飞龙汽车客运有限公司、天津国际游乐港客运有限公司、天津市盛发商厦有限公司、魏立明借款合同纠纷案 【裁判摘要】

所谓贷新还旧，应当是债权人与债务人在旧的贷款尚未清偿的情况下，再次签订贷款合同，以新贷出的款项清偿部分或者全部旧的贷款。当事人提出债权人与债务人在刚还完旧贷款，又向该债权人借款并且借款数额与旧贷款的借款数额相同，便称为“贷新还旧”，这属于对贷新还旧概念的理解错误，没有事实依据，人民法院将依法不予支持。

52、合同系附解除条件的合同的，解除条件成立时，债权人可以立即解除合同

河北宝丰线缆有限公司与中国建设银行股份有限公司沧州新华路支行及河北惠丰塑料制造有限公司、河北神力电工机械有限公司、河北振海铝业集团有限公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

一、对于诉讼主体相同，且合同目的、解除条件上均有一定关联性的多份合同，合并审理并不妨碍债务人行使诉权，同时减少了相关当事人的诉累，提高了诉讼效率。

二、附解除条件的合同，即当债务人未履行对债权人的其他到期债务时，债权人可以立即解除合同，并要求债务人偿还所有到期和未到期的债务的本金、利息和费用。

三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第156条的规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。无论是将当事人在原审庭审中的意思表示认定为其诉讼请求的进一步明确，还是认定为新增加的诉讼请求，当事人在原审期间提出行使抵押权利的主张都不违反法律的规定。

53、政策性破产企业的债务作为拟核销的呆坏账由债权银行予以核销的，担保法律关系并不因此而消灭 中国长城资产管理公司乌鲁木齐办事处与新疆昆仑股份有限公司、新疆化工（集团）有限责任公司、新疆新化化肥有限责任公司借款担保合同纠纷案 【裁判摘要】

债权人向已列入国务院批准的全国企业政策性关闭破产总体规划并拟实施关闭破产的国有企业债务人主张清偿债务的，人民法院将依法不予受理。但并不排除债权人对相关担保人提起诉讼的情形。同时，担保人的担保责任亦不因主债务人进入破产程序而当然免除。政策性破产企业的债务作为拟核销的呆坏账由债权银行予以核销，系金融企业对呆坏账按照国家政策性破产所实施的特殊财务处理方式，并不因此导致从债务即担保法律关系的消灭，担保人对担保债务仍应按照法律规定和合同约定承担相应责任。

54、作为追偿权纠纷和反担保合同纠纷两个不同诉讼合并审理的当事人，在确定案件的管辖问题上没有先后顺序之分 北京北大青鸟有限责任公司与辽宁华锦化工（集团）有限责任公司、沈阳公用发展股份有限公司、北京地业房地产开发有限公司、沈阳江胜金融大厦管理有限公司借款担保追偿权纠纷案 【裁判摘要】

在多个人民法院对案件均有管辖权的情况下，原告有权向任何一个有管辖权的人民法院提起诉讼。作为追偿权纠纷呢和反担保合同纠纷两个不同诉讼合并审理的四个当事人，在确定案件的管辖问题上没有先后顺序之分。当事人以其为案件第一被告，要求将该案移送至其住所地人民法院管辖的请求没有法律依据，人民法院不予支持。

55、银行分支机构基于法人授权代行主张其他分支机构的债权，并未发生债权转让的法律事实，不属于最高额抵押

武汉黄鹤集团股份有限公司与中国农业银行武汉市江城支行、武汉黄鹤大洲商城有限公司、武汉华中商城借款抵押合同纠纷案 【裁判摘要】

一、我国各商业银行实行一级法人制度，各分支机构均不具备法人资格，故分支机构作为出借方形成的债权应为其所属的商业银行所享有。按照商业银行管理制度，上级行有权行使下级行的有关职能，属法人的内部只能分工，不违反法律规定。商业银行分支机构基于法人授权代行主张其他分支机构的债权，并未发生债权转让的法律事实，不属于最高额抵押担保的债权转让违反法律禁止性规定的情形。

二、《民事诉讼法》第232条关于“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息”的规定，是法律赋予人民法院生效判决和裁定法律效力而作出的强制性规定，故是否加倍支付迟延履行期间的债务利息不属于当事人诉请的内容，只要被执行人未按照人民法院的生效判决和裁定在指定期间履行金钱给付义务的，人民法院即可在执行中对加倍支付迟延履行期间的债务利息进行强制执行。

三、原审法院在未经当事人同意的情况下将三个案件合并审理不符合法律规定。但鉴于上诉人并未主张二审法院将该案发回重审，且案件实体审理并无不当，根据《民事诉讼法》第153条第1款第（4）项关于“原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”的规定，二审法院对此案件不再作发回重审的处理。

56、担保人承担连带责任时由担保人住所地法院管辖的规定，并非专属管辖

重庆国际实业投资股份有限公司与北京首创资产管理有限责任公司、德隆国际战略投资有限公司、新疆航空公司、武汉华策投资有限公司、新疆德隆（集团）有限责任公司借款合同纠纷案 【裁判摘要】

一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第24条关于“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”和本院法复[1993]10号《关于如何确定借款合同履行地问题的批复》关于“除当事人另有约定外，应确定贷款方所在地为合同履行地”之规定，本案所涉借款合同的履行地应为中国民生银行所在地即北京市，案件可以由北京法院管辖。尽管本院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第129条第1款规定：“担保人承担连带责任的担保合同发生纠纷，债权人向担保人主张权利的，应当由担保人住所地的法院管辖”，但该规定并非专属管辖的规定。

二、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第25条关于“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”之规定，由于本案当事人关于管辖的约定并未违反法律关于级别管辖和专属管辖的规定，因此，其诉讼管辖约定应为有效。

57、承兑汇票的到期日超出授信额度使用期限并不影响保证责任的承担

唐山京华制管有限公司与中国银行股份有限公司唐山分行、河北滦河实业集团有限公司借款担保合同纠纷案 【裁判摘要】

一、授信额度使用期限是授信银行向客户授予办理相关授信业务的期限，而不是授信业务项下债务履行的期限即承兑汇票的兑付期限，承兑汇票的到期日超出授信额度使用期限并不影响保证责任的承担。最高额保证人以承兑汇票的期限超过授信额度使用期限为由提出拒绝承担担保责任的诉讼请求，人民法院不予支持。

二、最高额保证人与债权人在最高额保证合同之外对担保事项另有合法约定的，从其约定；最高额保证人以最终的担保额超出最高额保证合同约定的担保范围为由，主张不承担担保责任的，人民法院不应予以支持。

58、债权人部分放弃质押担保的，担保人在债权人放弃物的担保范围内免除保证责任

中国农业银行乌鲁木齐市青年路支行与新疆大湾房产（集团）有限公司、乌鲁木齐高频钢管厂借款担保合同纠纷案 【裁判摘要】

担保人为债务人的新旧贷款提供担保，在债权人存在部分放弃质押担保的情形下，根据担保法第28条第2款的规定，担保人在债权人放弃物的担保范围内免除保证责任。但对其他不具有法定免责事由的担保债务，担保人仍应承担担保责任。

59、独立担保条款效力的认定

湖南洞庭水殖股份有限公司与中国光大银行长沙华顺支行、湖南嘉瑞新材料集团股份有限公司、长沙新振升集团有限公司借款担保合同纠纷案 【裁判摘要】

一、合同是否生效与合同是否有效是两个不同的法律问题。合同生效与合同不生效相对应，合同有效与合同无效相对应。合同是否生效，取决于合同是否符合当事人约定和法律规定的生效条件；合同是否有效，取决于该合同是否存在法律法规规定的无效事由。因此，合同生效不等于合同有效，合同无效不等于合同不生效。本案诉争股权质押合同在未被一审法院认定无效之前，已经符合本院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第103条第3款关于非上市公司股权质押合同生效的条件。

二、约定“本合同的效力独立于主合同，不因主合同的无效而无效”，根据《中华人民共和国担保法》第5条之规定，上述条款明显属于独立担保条款。本院的审判实务已明确表明：考虑到独立担保责任的异常严厉性，以及使用该制度可能产生欺诈和滥用权力的弊端，尤其是为了避免严重影响或动摇我国担保法律制度体系的基础，独立担保只能在国际商事交易中使用，不能在国内市场交易中运用。

但应当看到，本院否定独立担保在国内交易市场中的运用之目的，在于维护担保法第5条第1款所规定的我国担保制度的从属性规则，因此，不能在否定担保的独立性的同时，也否定了担保的从属性。

60、质押人出具质押担保并成就合同目的后，即反言以自己的行为违法导致合同无效为由以达到免除担保责任的目的

民生证券有限责任公司与广东发展银行股份有限公司郑州郑汴路支行、河南花园集团有限公司质押合同纠纷案

【裁判摘要】

双方签订的《权利质押合同》设定的质押物为3000万元，该3000万元就存在广发银行，广发银行已经实际控制了上述帐户的资金，即已完成质物的移交，不存在再次交付的问题。

民生证券出具董事会决议，同意提供存款质押，并由法定代表人签署了授权书，授权李永刚签订质押合同及借款合同，并在上述合同上签盖法人印章，这些事实足以认定为民生证券法人行为，而非董事、经理的个人行为。质押担保合同应认定为有效。

民生证券作为质押人向广发银行出具了质押担保，得到广发银行信任并成就合同目的后，即反言以自己的行为违法导致合同无效为由以达到免除担保责任的目的。此行为有悖诚信原则。

第四篇：最高院关于担保法的6个重要疑难问题的司法观点(2014)专题

最高院关于担保法的6个重要疑难问题的司法观点（2014）

一、私立学校、医院、幼儿园等民办非企业单位是否具有保证人资格

第一种观点认为，虽然担保法第九条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的民事主体不得为保证人，但目前我国出现的私立学校、医院、养老院、幼儿园等主体开设的目的是为了营利，其具有代偿能力，且我国法律、行政法规并未对上述主体作为保证人作出禁止性规定，因此，上述主体可以作为保证人。

第二种观点认为，担保法之所以作出禁止学校、幼儿园、医院等民事主体为保证人，并不是因为上述主体不具有代偿能力，而是因为其具有公益目的，其履行担保责任后将损害社会公共利益，尽管私立的学校、医院、幼儿园等单位具有盈利性，但由于其具有公益性，故其也不得为保证人。

二、保证期间没有约定或约定不明情形下保证期间的确认

第一种观点认为，根据担保法司法解释规定，如保证人与债权人约定，保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起两年。但该规定仅适用于担保法颁布之后提起诉讼或正在一审、二审的案件，担保法颁布之前发生的担保行为而引发的纠纷，应适用《最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》（以下简称《保证规定》）第十一条的规定，在对保证期间没有约定或约定不明情形下，确定保证人的保证责任期间为主债务人承担责任期间。

第二种观点认为，应对《保证规定》第十一条及《最高人民法院关于处理担保法生效前发生保证行为的保证期间问题的通知》[（2002）144号](以下简称（2002）144号通知)的规定作准确理解。2001年最高法院法民二（2001）016号《关于哈尔滨市商业银行银祥支行与哈尔滨金实达实业（集团）公司借款合同纠纷一案如何处理问题的答复》以及李国光副院长之后的讲话均明确，《保证规定》第十一条所规定的保证期间，应为主债务到期后两年。

[（2002）144号]通知的制定目的，在于解决四大金融资产管理公司受让的金融债权中的大部分债权的清收。该通知专门针对金融资产管理公司受让、管理、处置不良资产过程中涉及到的保证期间问题作出特殊规定，即适用于当事人在担保法生效前签订的保证合同中没有约定保证期限或者约定不明确，且主债务未超过诉讼时效的案件的情形。主债务超过诉讼时效的案件，不适用该通知的规定。这里的主债务未超过诉讼时效期间，是指主债务一直未过诉讼时效期间，不包括已过诉讼时效期间而重新达成还款协议的期限。

三、当事人约定保证期间超过两年是否有效

对此，有四种观点：

（1）担保法允许当事人自由约定保证期间，因此，遵循意思自治原则，保证合同双方当事人约定的保证期间即使超过两年，也应认定有效。

（2）担保法司法解释明确规定，没有约定保证期间或约定的保证期间短于或等于主债务履行期限的，保证期间应为主债务履行期届满六个月；当事人对保证期间约定不明的，应为主债务履行期届满两年。可见，保证期间最高为两年，当事人约定的保证期间超过了最高保证期间，所以该约定无效。

（3）根据保证期间最高为两年的规定，当事人约定保证期间为三年的，约定的两年期间有效，超过部分无效。

（4）在保证期间超过两年的情形下，应分析保证期间是否有效。比较科学的方法是不以两年作为保证期间的最高期限，而是以保证所担保的主债务的诉讼时效期作为保证期间的最高限，该期限可能是两年（在主合同债务履行期届满后的两年内债权人不向主合同债务人主张权利），也可能超过两年（在主合同债务履行期届满后的两年内债权人向主合同债务人主张权利，诉讼时效中断后重新起算）。

四、房地产抵押担保中有关抵押权的效力

当事人在抵押合同中约定以土地使用权和地上房屋同时抵押，但仅就其中一项办理了抵押登记，该抵押权效力如何确定，存在不同观点：

（1）抵押合同及抵押权均不生效。理由是：基于担保法第三十六条、第四十一条，城市房地产管理法第四十八条和《城市房地产抵押管理办法》第三十二条等的规定，土地使用权与地上房屋应当同时抵押，一并办理抵押登记手续，未登记的，抵押合同不生效，抵押权自始不能成立。

（2）不论其只办理了土地使用权还是地上房屋抵押登记，抵押合同及抵押权均发生效力。理由一是担保法第三十六条的性质系法定抵押权的规定。法定抵押权不以登记为生效要件，故抵押权的效力当然及于未登记的另一部分；二是土地使用权为房屋的从权利，而地上房屋也可作为土地的从物，根据抵押权的效力及于从物和从权利的规定，应认为抵押权有效。

（3）抵押合同及抵押权均有效，但未登记部分，不能对抗第三人。此种观点采登记对抗主义，即抵押登记非为抵押权之生效要件，而是对抗要件。未登记的，不影响抵押权的效力，只是不能对抗第三人。

（4）基于原因行为与物权变动相区分的原则，抵押合同的效力不受登记的影响。但由于不动产抵押权采登记生效主义，因此，已登记部分抵押权成立，未登记部分抵押权未成立。对未登记部分，可责令当事人补办登记。不能补办的，由登记义务人承担违约责任。

研究物权法的部分专家学者主要有三种观点：

（1）抵押合同的当事人只在土地管理部门或者只在房产管理部门办理了抵押登记，都应认定有效。抵押权人实现抵押权，需要拍卖该抵押的房地产时，可依法将土地使用权与地上建筑物一同拍卖，但对拍卖没有登记的抵押物所得，抵押权人无权优先受偿。理由为：土地使用权是一个物，房屋是另一个物，在土地使用权和地上房屋上设定抵押权，实际上是在两个物上设定抵押权，此类抵押权称为共同抵押权或者总括抵押权。

（2）基于原因行为与物权变动相区分的原则，抵押合同的效力不受登记的影响。但由于不动产抵押权采取登记生效主义，因此，已登记部分抵押权成立，未登记部分抵押权未成立。在立法论上可资赞同，我国物权法征求意见稿也是如此设计的。但在解释论上，应当慎重。其原因在于，我国现行法是把登记作为抵押合同的生效要件规定的，尽管在理论上不合理，但在处理重庆高院的请示案件上，尚未见存在多大问题。从我国立法法的职权分工看，最高法院最好先不表态改变。

（3）无论当事人是否约定将房屋和土地同时设定抵押，只要其仅登记了其中一项，则依担保法第三十六条之规定，已登记及未登记的抵押权均不成立。我国现行法律采不动产物权公示成立要件主义，登记为抵押权成立条件，此点必须严格遵守，不宜突破。采登记对抗要件主义的观点不可取。

五、担保法第四十九条规定，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为的效力 一种观点认为，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。第二种观点认为，担保法第四十九条与物权追及力的法理相冲突。抵押权是对物权，而非对人权，应当具有物权的追及效力，始终存在于抵押物之上，一直持续到主债权消灭为止。转让抵押物时，抵押人应当通知抵押权人并告知受让人。该条并未规定抵押权的追及性，而是主张以抵押物转让所得的价款，作为代位物继续为主债权提供担保。

这样，该条规定就存在矛盾之处：如果否认抵押权的追及性，主张以抵押物转让的价款作为代位物为主债权继续提供担保，那么第一款的规定就没有实际意义。因为抵押物转让后，抵押权既然已转移至代位物上，受让人得到的应是一个没有负担的财产，告知转让物上设定抵押权的情况有何意义？第三人会因抵押权人实行抵押权而失去受让的抵押物。日本民法规定了解除抵押权负担的两种方法：一是代价偿还，即受让抵押物的第三人，依据抵押权人的请求，偿还抵押权人的债权后，抵押权为该第三人消灭。二是涤除，即受让抵押物的第三人，向抵押权人支付或者提存被担保债权金额，从而使抵押权消灭。

六、应收账款质押的效力

一种观点认为，应收账款，是指企业因销售商品、提供劳务或者出租资产而形成的债权。应收账款是一种债权。担保法第七十五条第四款规定，“依法可以质押的其他权利”，为应收账款债权质押的法律依据。因此，我国法律并不禁止当事人以应收账款设定质押，应收账款质押属于权利质押。许多国家的立法规定应收账款作为一种普通债权，可以设定质押。

相反观点认为，担保法第七十五条规定的可以质押债权，应当具有一定的书面凭证作为记载，具有物化的性质；而应收账款债权在权利的凭证、公示，债权的金额、期限、支付方式和履行状况等方面存在不确定性。因此，应当严格遵守法定质押原则，如果没有法律明确规定，应收账款不得质押。

第五篇：最高法院：老动争议司法观点集成

1、用人单位拖欠工资，劳动者是否可以将此视为普通债务直接向人民法院提起诉讼。

2006年最高法《劳动争议解释

（二）》第3条明确规定，劳动者以用人单位的工资欠条为证据直接向人民法院起诉，诉讼请求不涉及劳动关系其他争议的，视为拖欠劳动报酬争议，按照普通民事纠纷受理。

2、因限期调离劳动争议纠纷，当事人对仲裁裁决不服，起诉到人民法院的，人民法院应予受理。

3、因执行相关工资规定产生的劳动争议，人民法院应予受理。

4、企业改制引发的劳动争议案件，人民法院应予受理。

5、用人单位招用劳动者时要求劳动者提供担保人的效力,人民法院应予受理。

6、人事档案被原单位丢失后，当事人起诉原用人单位补办人事档案并赔偿经济损失，人民法院应当作为民事案件受理。

7、国家机关、事业单位、社会团体与劳动者之间的事实劳动关系纠纷人民法院应予受理。

8、事实劳动关系的司法认定。

最高法民一庭认为：事实劳动关系，应该根据劳动者是否实际接受用人单位的管理、指挥或者监督，劳动者提供的劳动是否是用人单位业务的组成部分，用人单位是否向劳动者提供基本的劳动条件，以及向劳动者支付报酬等因素综合认定。

9、企业违法发包工程，与承包方雇佣的雇工之间是否形成事实劳动关系。

最高法院民一庭认为：具备用工主体资格的发包人将工程发包给同样具备主体的承包人，则承包人招用的劳动者与承包人之间形成劳动关系，与发包人不存在劳动关系；如果承包人又将工程层层分包或者转包给不具有用工主体资格的承包人或者实际施工人，该承包人与其招用的劳动者之间不构成劳动法律关系，而是形成劳务雇佣法律关系，发包方与劳动者之间不存在劳动法律关系，但发包人仍负有支付劳动者工资报酬和承担工伤保险责任的法定义务。实际施工人招用的劳动者请求确认与发包人之间存在劳动关系的，不予支持。

10、即将毕业的大中专院校学生在一定条件下可与用人单位建立劳动关系。

案例分析：郭懿诉江苏益丰大药房连锁有限公司劳动争议上诉案（南京市中级人民法院二审民事判决书）

裁判要点：江苏省南京市中级人民法院终审认为，实习是以学习为目的，到相关单位参加社会实践，没有工资，不存在由实习生与单位签订劳动合同、明确岗位、报酬、福利待遇等情形。本案中，被上诉人郭懿虽于2008年7月毕业，但其在2007年10月26日明确向上诉人益丰公司表达了求职就业愿望，并进行了求职登记，求职人员登记表中登记其为2008届毕业生，2007年是其实习年。2007年10月30日郭懿与益丰公司自愿签订了劳动合同。益丰公司对郭懿的情况完全知情，双方在此基础上就应聘、录用达成一致意见，签订了劳动合同，而且明确了岗位、报酬。该情形不应视为实习。郭懿与益丰公司签订劳动合同时已年满19周岁，符合《劳动法》规定的就业年龄，具备与用工单位建立劳动关系的行为能力和责任能力。原劳动部《劳动法意见》第12条不能推定出在校生不具备劳动关系的主体资格。故上诉人的上述理由不成立。

综上：上诉人益丰公司与被上诉人郭懿双方签订的劳动合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该劳动合同合法有效，对双方均具有法律约束力，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法有效，应予维持。

11、对已达退休年龄但未依法享有基本养老保险待遇人员与用人单位的用人关系的认定。

最高法院主流观点：根据我国法律规定，只有累计缴纳养老保险15年或连续工龄满10年以上的劳动者才可能享受基本养老保险待遇。这就会导致一部分劳动者达到退休年龄，而无法享受基本养老保险待遇。根据养老保险相关规定，劳动者缴纳养老保险年限累计满15年的，退休后可以领取养老金；累计缴纳年限不满15年的，不发放基础养老金，将个人账户储存额一次性支付给本人，同时发给一次性养老补偿金，终止基本养老保险关系。另外，还有一种情况是劳动者已达退休年龄，也符合享有基本养老保险待遇的条件，但其没有办理退休手续，即未享有基本养老保险待遇。以上两种情形下，劳动者与用人单位的用人关系不能认定为劳务关系，而应认定为劳动关系。附：审判指导，工伤认定是否需要另行确认劳动关系？ 最高法院民一庭认为：在工伤认定中，职工与用人单位发生劳动关系争议，劳动保障行政部门能否直接做出工伤认定应区别不同情况。如果是对劳动关系的事实存在争议，即因对事实真与假的看法不同而引发的争议，劳动保障行政部门可以根据有关规定和案件事实做出判断，从而作出是否认定工伤的决定；如果是在适用法律方面存在争议，即对事实证据的真伪不存在争议，但对相同的事实证据，由于法律规定不明确导致当事人之间产生不同的观点，需要正确适用法律才能做出判断的争议，则由劳动仲裁部门予以确认，然后根据仲裁部门对劳动关系的裁决做出是否认定工伤的决定。

12、劳动者同时与不同用人单位建立多个劳动关系所形成的双重劳动关系的法律适用。

除了停薪留职人员、内退人员、下岗待岗人员、企业经营性停产放长假人员等情形下所形成的双重劳动关系外，还存在不定时工作制、非全日制用工、业余时间兼职等条件下，劳动者与不同的用人单位建立多个劳动关系所形成的双重劳动关系的情形。在此情形下，应当如何适用法律。

最高法主流观点：上述主动型的双重劳动关系，应当类推适用最高法《劳动争议解释

（三）》第8条的规定，其理由在于： 第一，《劳动合同法》第69条明确规定，从事非全日制用工的劳动者可以与一个或者一个以上用人单位订立劳动合同。这显然从正面明确承认了主动型双重劳动关系的合法性。

第二，虽然《劳动法》第99条和《劳动合同法》第91条都规定，用人单位招用与其他用人单位尚未解除或者终止劳动合同的劳动者，给其他用人单位造成损失的，应当承担连带赔偿责任。

但是，需要注意的是，这并非对主动型双重劳动关系的否认，而是对后一用人单位侵权责任的规定。

而《劳动合同法》第39条第4项规定的用人单位对劳动者因双重劳动关系而严重影响本单位工作任务的完成时，用人单位有解除权的规定，也并非对双重劳动关系的否定，而是对劳动者出现违约行为时赋予用人单位的救济权。

13、邮政局和与其签有委托代办投递合同的邮政代办员之间不构成劳动合同关系。

14、“空挂资质”的个人与单位间的纠纷不属于劳动争议。最高法民一庭认为：在劳动争议案件中，不能仅以存在书面劳动合同就认定双方当事人存在劳动关系。

认定劳动关系是否存在，不仅应审查其主体是否适格、是否有书面劳动合同，还应审查当事人之间是否符合劳动关系的实质要件，是否发生实际用工、劳动者是否提供有偿劳动并接受用人单位管理等。

15、未签订劳动合同的劳动者缴纳基本养老保险费的争议如何计算缴费期限。最高法民一庭认为：用人单位在《劳动法》实施之前招用的劳动者，在《劳动法》生效实施之后继续在该单位工作，但双方未签订书面劳动合同的，双方形成事实劳动关系，劳动者享有与该单位其他合同工同等的劳动权利。

用人单位与劳动者之间因缴纳基本养老保险产生的争议，经劳动争议仲裁委员会裁决后，当事人依法向人民法院起诉的，人民法院应予受理。此类案件的缴费期限从《劳动法》生效之日起开始计算。

16、劳动者试用期的起算点应是实际用工之日。

17、如何认定用人单位与劳动者口头约定的试用期的效力。根据《劳动合同法》的规定，用人单位与劳动者建立劳动关系应当签订书面劳动合同。但由于法律许可非全日制用工方式可以不签订书面劳动合同，即允许订立口头的劳动合同，故非全日制用工不得约定试用期，由此可以推定，只要用人单位与劳动者之间的劳动合同存在试用期，则应当签订书面劳动合同。

试用期因含在劳动合同的期限之内，当然应当以书面形式订立。实践中很多用人单位根据劳动合同期限的长短和工作性质，口头或以其他形式与劳动者预定1个月到6个月不等的试用期，但不签订书面的劳动合同，或者在书面的劳动合同中不签订试用期条款。这种以口头或者以其他形式约定的试用期期满后，用人单位再以该劳动者适用是否合格来决定是否与劳动者签订正式劳动合同。用人单位的这种做法是违反法律规定的。根据《劳动合同法》第17条的规定，试用期不属于劳动合同的必备条款，而是属于约定条款，缺少试用期的约定并不影响劳动合同的效力。当劳动者与用人单位就试用期发生纠纷时，除非双方都认可关于试用期的明确约定，否则提出存在试用期的一方应当负有举证责任来证明试用期的存在。

18、在双方未签订劳动合同而又无其他证据证明有试用期的情况下，应当认定不存在试用期。

19、如何理解《劳动合同法》有关“同一用人单位与同一劳动者只能约定一次试用期”的规定。

司法观点集成研究组认为：《劳动合同法》的立法意图就是为促使劳动者与用人单位之间建立稳定的劳动合同关系，如果不作上述规定，有可能出现有的用人单位有意在短期内多次与劳动者签订合同，适用多个试用期现象。

故此，如果用人单位连续适用同一劳动者在同一岗位或者可替代性的岗位工作，不论是延长劳动合同期限或者劳动合同终止后隔时用人单位再次招用的等，均不应另行约定使用期。20、代签劳动合同的纠纷及其处理。

最高法民一庭认为：用人单位或他人代替劳动者签订劳动合同，用人单位有证据证明代签劳动合同经劳动者本人同意，或者劳动者以实际行为表明接受代签劳动合同内容，如果劳动合同并不违反法律、行政法规效力性强制性规定，当事人主张劳动合同无效的，不应予以支持。

21、非法解除劳动合同的处理。

最高法民一庭认为：非法解除劳动合同包括用人单位非法解除劳动合同和劳动者非法解除劳动合同。对于前者的法律后果，劳动者具有选择权：劳动者要求继续履行劳动合同的，用人单位应当继续履行；劳动者不要求继续履行劳动合同或者劳动合同已经不能继续履行的，用人单位应当支付赔偿金。劳动者违反《劳动合同法》规定解除劳动合同的，只有在给用人单位造成损失的情况下，才应当承担赔偿责任，否则不应承担违约责任。

22、用人单位在劳动合同期限内通过“末位淘汰”或“竞争上岗”等形式单方解除劳动合同，劳动则会可请求用人单位继续履行劳动合同或者支付赔偿金。

最高法民一庭意见认为：“末位”总是存在的，用人单位必须 将“不能胜任工作而处于末位”和“胜任工作却处于末位”区分开来。如果劳动者确实不能胜任工作，用人单位须对其进行培训或调整工作岗位，劳动者仍不能胜任工作，则用人单位可以依法解除劳动合同；如果劳动者仅是业绩居于“末位”而并非不能胜任工作，则用人单位不能依据“末位淘汰制”单方解除劳动合同。

案例分析：中兴通讯（杭州）有限责任公司诉王鹏劳动合同纠纷案（最高人民法院指导案例18号）

裁判要点：劳动者在用人单位等级考核中居于末位等次，不等同于“不能胜任工作”，不符合单方解除劳动合同的法定条件，用人单位不能据此单方解除劳动合同。（可通过关注微信号”湖北维勒律师事务所“，查看历史消息，获得该案例始末及分析。）

23、用人单位向劳动者支付的补助、补贴等是否应当计入职工工资总额。

司法观点集成研究组认为：从理论上，劳动者的工资应当是其基于向用人单位提供劳动所获得的相应报酬。对于劳动者工资的具体组成，由于实践中的情况较为复杂，劳动法、劳动合同法及司法解释等对此没有做出明确具体的规定。

但在1990年1月1日国家统计局经过国务院批准发布的《关于工资总额组成的规定》中，对劳动者工资总额的组成予以了明确规定，即劳动者工资主要由六个部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资。

该规定还对以上六种工资组成部分的具体内涵及外延进行了相应规定。根据这一规定，计入劳动者工资总额中的津贴和补贴，是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给职工的津贴，以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给职工的物价补贴。

一般包括补偿给职工特殊或额外劳动消耗的津贴，如保健型津贴、技术性津贴及其他津贴，以及为保证职工工资水平不受物价上涨或变动影响而支付的各种补贴。

国家统计局与同日发布的《关于工资总额组成的规定若干具体范围的解释》第四条中，对于工资总额中不包括的项目和范围也进行了相应的规定，根据这一解释规定，劳动保险和职工福利，劳动保护方面的各种收入待遇，均不应计入工资总额。

24、用人单位延长工作时间必须符合法律规定并支付加班费，违法安排劳动者加班的，应承担相应的法律责任。

25、劳动者就加班事实的举证责任以及用人单位存在证明妨碍的法律后果。

劳动者主张加班费的，应当就加班事实的存在承担举证责任。但劳动者有证据证明用人单位掌握加班事实存在的证据，用人单位不提供的，由用人单位承担不利后果。

26、劳动者主张提成工资的案件中，举证责任应如何分配？ 案例分析：张某与某公司签订了一年的劳动合同，约定合同期内按照该公司责任制办法设置提成奖，奖金的计算方法为全年完成合同额减去工程成本和基本定额再乘以20%。后张某以该公司未按合同约定支付其提成工资为由诉至法院，对张某主张的提成工资应否支付以及如何计算，应由张某还是由该公司承担举证责任？

司法观点集成研究组认为：《民事诉讼法》第64条第1款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”也就是说，原则上应当由主张权利存在的当事人，对该权利发生原因的事实承担证明责任，而主张权利不存在的当事人，对权利消灭原因的事实承担证明责任。

在法律没有对劳动者的提成工资明确规定举证责任倒置的情况下，劳动者所主张的提成工资，显然属于劳动报酬请求权，因此，应当由劳动者对提成工资发生的原因事实及双方约定的提成工资产生的事实承担举证责任。

27、非全日制用工条件下是否存在加班问题应视具体情况而论。最高法主流观点认为：在非全日制用工条件下，是否存在加班问题，应当视具体情况而论。由于非全日制用工的工资计算方法分为两种：一种是按小时计算，这是绝大多数非全日制用工的计酬方式；另外一种则是按天或者月计算。

在双方当事人约定休息日，法定节假日工作是否支付加班费的情况下，考虑到非全日制用工的特殊性，原则上应当认定该约定有效，依照当事人的约定处理。

在未约定的情形下，则是否构成加班，需要考虑。

从我国《劳动法》关于延长工作时间的规定来看，一方面是为了保护劳动者身心健康，对加班的时间予以限制；另外一方面对于延长工作时间的，应当按照相应的标准支付工资报酬，从而使用人单位和劳动者的权益得到平衡。

以此立法目的衡量，在非全日制用工场合，劳动者在超出制度工作时间以外的时间计算加班费，及如果劳动者的当天工作时间超过8小时，则8小时之外的工作时间应当计算加班费。对于休息日和法定节假日工作的情形，则应当计算相应的加班费。

28、加班费的计算方式。

第一种情形是，如果劳动合同中明确约定了基本工资和加班费的标准，并且约定的加班费的计算基数不低于基本工资的，有的法院按照约定的数额计算加班费，而有的法院以基本工资为基数计算加班费。因此，除了基本工资之外，劳动者的工资报酬还有以津贴或者其他形式体现的。在此基本工资为基数计算加班费时，实际上未将劳动者的工资报酬完全涵盖进来，从而加班费的数额就比劳动者的应得数额少。

第二种情形是，劳动合同中约定了劳动者的基本工资，但是没有约定加班费的计算基数，且用人单位实际支付加班费的计算基数低于基本工资的。我们认为，从《劳动法》的规定来看，加班费的计算标准之所以高于平时的工资，主要原因是对劳动者丧失休息时间的一种补偿，具有保护劳动者的立法目的，因而属于强行性规范。在劳动合同中没有约定加班费计算基数或者实际支付加班费的计算基数低于基本工资的，应当认定用人单位违反了法定义务，按照基本工资的标准补足加班费的差额。

第三种情形是，劳动合同中没有约定基本工资和加班费。在诉讼中的，根据双方当事人提供的证据能够判断劳动者的工作时间和工资报酬。在此情形下，应当如何计算加班费？一种算法是将实际发放的工资报酬作为制度工作时间和加班时间的所有工资，计算出每小时的工资标准，以此作为计算加班费的基数。应当看到，此种计算方式是以工资单所反应的工资为劳动者的全部工资报酬为前提的，亦即法官已对实际发放的工资是包括制度工作时间和加班时间的事实产生的确信。但是，如果劳动者有证据证明实际发放的工资并不包括加班费，则不应按照该方式计算加班费。另外，如果以此方式计算出每小时工资低于最低工资标准的，则应按照最低工资标准或者在该企业从事相同或者类似工作的其他劳动者的工资标准计算加班费。

第四种情形是，用人单位在劳动合同中约定了基本工资，也约定了加班工资的计算基数以基本工资为标准，但是加班费之外还支付了生活补贴、津贴、奖金。那么，在加班费计算基数补贴、津贴、奖金是否应纳入到加班费计算基数中来。我们认为，要根据补贴、津贴或者奖金的性质分别判断。一般情况下，补贴、津贴是对劳动者制度工作时间内的劳动的其他补偿，并不随用人单位的效益或者其他因素的变化而改变，因此应当计入加班费的计算基数之内。而奖金的形式有很多，如果奖金是根据劳动者的工作业绩发放的，则应当根据劳动者主张加班费的期间的工作业绩来判断是否计入工资的范围从而作为加班费的计算基数。

第五种情形是，劳动合同只约定了基本工资，没有约定加班费计算基数。那么基本工资之外的补贴、津贴、奖金应否计入加班费计算基数？我们认为，为了防止用人单位以此形式减少其加班费的支付，侵害劳动者的权益，在劳动合同无明确约定的情况下，这些形式的工资都应当计入加班费计算基数，而奖金的数额可以根据劳动者一定时期内获得的奖金的平均数额计算。

第六种情形是，有的法院为了诉讼快捷，避免证明困难等问题，采取无论当事人有无约定，都按当地最低工资标准计算加班费。此种方式的不合理性十分明显，不仅违反了法律关于加班费计算标准的规定，而且在很多场合也违反了当事人的约定。

29、劳动者已达法定退休年龄，其与用人单位的劳动关系是否应自动终止。

根据最高法《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释三》第七条 用人单位与其招用的已经依法享受养老保险待遇或领取退休金的人员发生用工争议，向人民法院提起诉讼的，人民法院应当按劳务关系处理。

30、离退人员受聘其他单位的，原单位不应停发其退休金。案例分析：朱仁杰与青铸公司追索退休金纠纷申诉案（最高人民法院（2009）民监字第253号民事裁定书）

最高人民法院审查认为，本案争议焦点为专业技术人员退休后又受聘于其他单位的，原单位是否有权停发其退休金。

对于这一问题，我国目前尚无法律条文予以明确规范。《劳动法》第73条第4款对劳动者所享受的社会保障待遇确立了“按时足额支付”的保护性原则，同时根据该条第3款的规定，能够设置享受社会保险待遇所需条件、标准的规范限于法律与法规二者。在此前提下，限制、剥夺劳动者社会保险待遇的行为，必须基于法律、法规明确的规定方可得到法院支持。

在本案中，病退后又受聘于其他单位能否成为停发朱仁杰退休金的合法依据，亦应通过审查相应的规范依据做出结论。原审判决驳回朱仁杰诉请依据的国务院国发[1981]164号《国务院关于严格执行工人退休、退职暂行办法的通知》，该通知未明确规定专业技术人员退休后又受聘于其他单位的，原单位可为停发其退休金，而原审对劳动部办公厅《关于处理劳动争议案件若干政策性问题的复函》（劳办发【1994】322号）的适用则违背了该函放宽对退休人员再就业的限制、保护其社会保障权益的本意，《关于病退人员在外受聘可否停发退休费问题的复函》（鲁劳发【1998】164号）虽对企业停发再就业退休人员退休金做出了明确的肯定答复，但属对法律所做的无权、扩大解释，不能有效适用。---苏泽林主编、最高人民法院立案庭编：《立案工作指导》2009年第4辑（总第23辑），人民法院出版社2010年版，第153页。

31、约定工资标准低于最低工资标准的劳动合同条款无效。如果劳动者与用人单位在劳动合同中约定的工资报酬低于最低工资标准，其效力如何？根据强制性规定与合同效力的关系理论，首先，最低工资标准制度的立法目的是为了保障劳动者在劳动过程中至少领取最低工资报酬，维持劳动者个人及其家庭成员的基本生活。最低工资的强制性规范具有保护劳动者生存权、健康权的立法目的，从价值的优先次序考虑，应当比合同自由更有优先性。其次如果劳动合同约定的工资标准低于最低工资，由于现行法律对最低工资制度已经做出明确规定，在价值判断上向劳动者倾斜，在此背景下，双方当事人尤其是用人单位应当对法律上的评价具有明确的预见性，因此，认定劳动合同约定的低于最低工资标准的条款无效，并不妨碍法律和平和法的安定性。从合同履行状态来看，无论是已经履行了的劳动合同还是未履行、部分履行的劳动合同，都应当认定该合同的工资条款无效。

其原因在于，在合同已经履行的情况下，如果认定合同条款有效，则无疑导致最低工资制度的立法目的难以实现。从后果考量，此种情形下承认此合同条款有效，则劳动者依据《劳动合同法》第28条请求用人单位支付差额工资的请求权受到阻碍，也会与《劳动法》第91条、《劳动合同法》第85条的规定产生评价冲突。综上所述，约定的工资标准低于最低工资的强制性规范，是影响合同效力的效力性规范。

32、劳动合同解除或终止后当事人就加班费做出低于法定标准的约定，在无其他无效情形的前提下，则应认定其有效。

33、劳动者解除劳动合同时履行通知义务的认定。

《劳动合同法》第37条规定了劳动者提前30日以书面形式通知用人单位，可以解除劳动合同。劳动者在试用期内提前3日通知用人单位，可以解除劳动合同。

然而，用人单位是一个组织，由法定代表人或者负责人代表单位行使职权，但是法定代表人或者负责人不可能亲力亲为所有的工作事项。一般而言，《劳动合同法》关于劳动者以书面形式通知用人单位，解除劳动合同的规定，强调的是书面形式，一般是书面通知用人单位劳动人事部门、办公室或者董事长办公室。劳动者证明已经通知到了用人单位的最佳方式是用挂号信的形式邮寄给用人单位，保留挂号信回执。另外，劳动者还可以采用证人证言的方式证明其已将书面解除劳动合同的通知送达给了用人单位。

34、因用人单位拖欠或者未足额支付工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金，劳动者不能申请支付令。

主要理由在于，申请支付令制度的主要目的是简便快捷的督促债务人偿还金钱债务，以快速实现债权人的金钱债权，为了达到这一目的，申请支付令的一个重要条件就是给付的是金钱数额要确定，而工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金数额往往不确定。

加之债务人提出支付令并不需要提出证据，而工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金的数额往往双方争议较大，如果允许劳动者申请支付令，那么用人单位提出支付令异议的可能性接近百分之百。因此，用人单位拖欠或未足额支付工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金，劳动者不能申请支付令。

35、劳动者申请执行仲裁裁决在先、用人单位不申请撤销仲裁裁决而是向人民法院直接申请不予执行的处理。

劳动争议仲裁委员会依据《劳动争议调解仲裁法》第47条规定做出仲裁裁决后，劳动者没有起诉而是申请执行仲裁裁决，用人单位在法定期间内既可以申请撤销仲裁，也可以放弃申请撤销权并直接向执行法院申请不予执行。

此时，法院应当首先审查用人单位不予执行的理由是否成立。因为劳动者申请执行仲裁裁决，用人单位在收到人民法院执行通知书后有权立即申请对仲裁裁决不予执行，只有人民法院裁定驳回用人单位不予执行的申请后，才可能对用人单位强制执行。

36、对于终局裁决，劳动者与用人单位一方申请执行、另一方以申请撤销仲裁裁决的方式抗辩的，受理执行的法院应当中止执行。

37、仲裁裁决书未载明该裁决为终局裁决或非终局裁决，用人单位认为仲裁裁决为终局裁决，直接向中级人民法院申请撤销的，应如何处理？

根据最高法《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释四》第2条规定：应按照以下情形分别处理：

第一、经审查认为该仲裁裁决为非终局裁决的，基层人民法院应予受理；

第二、经审查认为该仲裁裁决为终局裁决的，基层人民法院不予受理，但应告知用人单位可以自收到不予受理裁定书之日起三十日内向劳动人事争议仲裁委员会所在地中级人民法院申请撤销该仲裁裁决；已经受理的，裁定驳回起诉。

38、经济补偿金与赔偿金的适用条件与区别？

劳动者非因本人原因从原用人单位被安排到新用人单位工作，原用人单位未支付经济补偿，劳动者依照劳动合同法第三十八条规定与新用人单位解除劳动合同，或者新用人单位向劳动者提出解除、终止劳动合同，在计算支付经济补偿或者赔偿金的工作年限时，劳动者请求将在原用人单位的工作年限合并计算为新用人单位工作年限的，人民法院应予支持。经济补偿金和赔偿金是两个性质不同的概念。

补偿金是在劳动者无过失的情况下，用人单位解除或终止劳动者的劳动合同时，依照法律规定的条件和标准，以货币方式给予劳动者的补偿。我国法律一般称作“经济补偿”；

解除或终止劳动合同的赔偿金，是对用人单位违反法律规定解除或终止劳动合同，给其因对劳动者造成经济损失的惩罚性的补偿措施。