第一篇：人员编制优化方案

劲松新景物业管理服务中心 2016年度人员编制方案

第一部分 人员分流及优化编制

为规范公司人力资源管理，优化人力资源配臵,平稳有序推进部门定编定岗工作，做好岗位定员后分流人员的分流安排，根据公司工作实际，制定本方案。

一、指导思想

按照精干高效、诚信务实的要求，坚持以人为本，优化人员结构，发挥个人专长，做到人尽其才，才尽其用，充分发挥员工的积极性、主动性和创造性。

二、基本原则

1、遵守国家政策法律：严格遵守国家相关法律、法规及有关政策，保障公司利益、有利于公司发展的同时，最大化满足员工的合理需求。

2、择优选用：综合考评，对各方面表现优秀及关键性岗位人员，进行优先调配，以保障各项工作的稳定发展。

三、分流安排的主要途径及办法

1、转岗：工作经验比较丰富，工作能力尚可，确因编制、岗位缩减，未能配臵工作岗位的，由所在部门提出申请报品质部，结合公司年度目标任务和人力资源配臵要求进行转岗。

2、解除劳动关系：不接受公司转岗工作安排，或不能适应新岗位，又不接受再次转岗的，可经本人申请，按照相关程序，办理离职手续，解除劳动关系。

四、实施步骤

1、信息收集：各部门统计分流人员名单，征求当事人意见，将名单报品质部。

2、分流安排：品质部根据各部门报送分流人员的名单，结合公司整体人力资源配臵方案和各项目人力资源需求情况，制定分流计划。分流计划经公司领导会议研究批准后，组织实施。

3、后续管理：对分流安排人员、离职人员、岗位编制等情况进行分类统计、分类管理，进行工作总结，做好分流安排工作的后续管理。

五、工作要求

1、为确保分流工作顺利进行，各部门制定具体分流方案；

2、各部门负责人为本部门分流工作第一责任人，对本部门人员分流工作负主要责任，部门其他中层管理人员为共同责任人，全力配合负责人开展分流工作，不能推诿责任；

3、人员分流要与当事人充分沟通，不得因各种不正当理由，违背分流工作原则，导致对员工不客观、不公平、不公正的现象发生；

4、品质部负责分流安排工作的组织、协调、监督，对分流人员的具体安排工作跟踪落实。

第二部分 工作职责

一、部门职责 客服部

1、对所辖业主、房屋、商铺和车库等主体进行统一管理，推动物业公司质量体系、管理目标和经济效益的落实；

2、落实公司关于小区的各项规定和决定，有计划、有步骤的完善小区房屋公共设施和综合服务体系；

3、定期收集汇总小区及公司的各项信息，定期向公司领导汇报反映，并根据公司领导的意见和要求开展下一步工作；

4、接待业主来访和接听业主来电，解答业主咨询，受理业主投诉、维修、求助、咨询与收集业主建议，并做好相应记录。

5、受理业主投诉、报修、求助后，按照物业服务中心规定，填写相关工作任务单交相关部门在规定时限内处理，并负责跟进、督促，直至完全解决，同时对业主进行电话回访。

6、负责各楼宇住宅和商铺物业管理费、水电费的统计核算工作（对公除外），确保费用收缴的及时准确，提高物业相关费用的收缴率。

7、负责业主档案的建立与管理，满足物业管理服务工作需要。

8、负责各楼宇物业服务质量日常检查工作，发现和消除不安全因素。

9、对辖区内举行的各种活动进行现场管理；

10、负责用户进出货物的监督管理；

11、办理交房、交车位、二次装修等业务办理；

12、负责完成上级部门交办的其它工作。补充：

1、负责商铺的租赁管理工作，保持物业与业主之间的经营联系；

2、负责协调商铺和住户之间的各种关系；

3、负责组织小区内的广告、宣传、产品体验等其它收费活动；

4、负责商铺租金、物业费及其它代缴费用的收取工作；

5、根据政府相关规定，负责商铺的日常管理，以及装修监管和消防防范等工作；

6、负责新的物业服务和收费项目，拓展物业公司经营收入的工作。工程部

负责小区内的房屋管理、工程维修、道路维修，机电设备的检查保养工作，保证各管理处的日常运营。

1、负责小区设施设备的接管验收工作。接收设施设备技术资料，分系统按照图纸和质量标准逐一进行检验验证和接管，并向开发建设单位及时提出整改意见、建议。

2、负责配合业主（住户）验房及向业主（住户）交房工作，对发现的问题及时督促开发建设单位进行整改。

3、负责对业主（住户）室内装修的审批、监管。①对业主（住户）装修方案和装修申请进行审批。

②对装修现场进行巡视检查，及时发现违反装修施工管理规定和装修申请内容的情况，对违章装修提出整改措施。

③负责装修验收工作。

4、负责小区土建、电力、通讯、电梯、暖气、给排水、消防系统的运行管理和维修、维护保养。

①负责制定各系统的设备设施维修保养计划，并按月组织落实实施。

②负责公共区域设备设施的巡视检查和日常维护保养，以及接受公司其他部门和客户的报修，及时发现、处理和解决公共设备设施存在的问题，排除故障、消除隐患。

③负责高低压配电室、水泵房、（自建直燃机房或换热站）的运行管理工作。

④负责对电梯维保单位的维修保养质量及服务质量进行跟踪和监督管理，每月对电梯进行巡视检查。

5、负责为业主（住户）室内设施、设备提供有偿维修服务。

6、外部委托工程的监管工作。

①在保修期内，及时联系和督促维保单位对设备设施进行维修和维护。②对委托维修、改造等工程项目进行监督和验收，以保证工程质量。

7、负责物业设施设备的节能降耗工作。提出各种节能降耗方案及措施，经物业公司经理批准后，组织落实实施。在保证服务质量的同时，力图节约能源消耗。

8、对物业设施设备提出完善、整改方案。秩序部

秩序部是向业户提供标准的公共秩序维护及安全防范服务，防范辖区内出现行窃、抢夺、故意破坏财务及损害行为，协助公安消防部门对辖区内发生的案件进行现场看护，配合机关部门工作对消防设备、设施、日常、保养及各项安全、消防工作；对进入小区的人员进行监督管理。

1、贯彻执行国家有关物业管理的法律法规和公司规章制度，建立健全各项保安管理制度规定。

2、负责住宅区门卫保安值勤，制止社会闲杂及叫卖人员进入小区干扰业主休息；按制度控制各类机动车辆出入小区，维持小区出入口交通秩序，保障车辆与行人出入安全；礼貌接待来客来访咨询；做好值勤记录。

3、住宅区内实施24小时不定时巡逻。预防和制止可能发生各种偷盗破坏行为；发现可疑人员或情况及时查明、处理与报告、消除隐患；发现打架斗殴等行为要予以制止，事态激化则迅速报警；发现火警，立即组织扑灭，并迅速报警；维护公共设施完好，发现损坏及时报修，对人为损坏行为要追查责任。

4、维护住宅区内容貌整洁、规范，制止乱张贴、悬挂广告行为；制止门面越线经营；规范车辆摆放，制止损坏绿化树木花草行为；不得任意停占绿地、路口；驱赶区内捡垃圾等收废货违章人员。

5、协助工程部管理装饰装修工作，制止无证施工人员进入住宅区，对严重违章装修、私搭乱建行为，负责组织实施恢复原状和拆除工作。

6、维护住宅区内安定祥和，制止区内机动车辆高速行驶；（不定期组织驱赶野猫、野狗行动，减少意外伤害；）制止超过时间规定、超过划定范围的装修或其它施工行为。

7、区内发生各种案件和重大治安事故时必须及时上报，保护好现场，积极配合公安部门查处。日常保安工作中，根据需要积极协助公安派出所做好住宅区治安秩序稳定工作。

8、对业主提请的帮助不得推诿，热心为业主排忧解难。

9、遵守警具警服使用规定。保洁绿化部

搞好小区服务工作，主要负责小区保洁，绿化工作。

1、负责小区卫生管理，制度健全，管理有序，责任明确。

2、负责小区各区域的保洁；保持领导办公室、楼道、洗手间的干净整洁，责任明确；各种交接班制度健全；为小区居民创造一个良好的工作环境并提供优质服务。

3、负责小区绿化养护工作，保持绿化带中无白色垃圾，及时清除绿化带中的杂草，树木、灌木修剪成型，清理干枝死叶，消除各种植物病虫害，保证绿地及各种树木、灌木长势良好。

4、区域：对负责区域内的设备设施和现场卫生等负直接管理责任。

二、岗位说明 项目经理

1、岗位名称：项目经理 所属部门：项目管理 直接上级：公司副总 直接下级：项目副经理

2、岗位概述：领导制定和实施公司整体战略，完成公司制定的年度经营目标；建立和健全公司的管理体系与组织结构；主持公司的日常经营管理工作，实现公司经营管理目标和发展目标。

3、职责和任务

①主持制定公司的总体战略与年度经营计划，并对公司的经营管理目标负责：根据董事会或公司提出的战略目标，制定公司的战略和年度经营计划；提出公司的业务规划、经营方针和经营形式，经公司或董事会确定后组织实施；根据董事会和公司的指示，对于公司的发展方向进行合理定位。

②主持建立和健全公司的管理体系以及组织结构：主持公司的基本团队建设、规范内部管理：拟订公司内部管理机构设臵方案和基本管理制度；审定公司具体规章、奖罚条例，审定商场工资奖金分配方案，审定经济责任挂钩办法并组织实施

③主持公司的日常内部经营管理工作：主持办公会议，检查、督促和协调各部门的工作进展，主持召开行政例会、专题会等会议，总结工作、听取汇报；协调公司内部各部门之间的沟通与配合；审核签发以公司名义发出的文件；组织处理公司在运营上出现的重大突发事件

④组织开展公司的企业文化建设工作：审批公司内部提交的员工福利旅游方案并呈报公司审核，经批准后组织实施；组织各部门配合人力资源部进行员工的企业文化建设培训，并检查培训的成效；负责调动员工的主观能动性，造就一支充满活动，积极主动的团队

⑤全面负责公司的市场运营，确保公司的正常运作：掌握市场的发展趋势，及时调整公司的定位并对其进行合理的规划整合；根据运营需要，审批营销活动方案并负责督导实施；根据经营管理的需求，组织建立完整的公司管理制度；协调对外公共关系，扩大公司整体影响

⑥完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对于公司的各种规章制度及流程体系的制定权，以及其执行与落实的检查监督权；对于公司的重大文件和决策的发布权；对于公司内部经营管理的决策权

人事权：对于直接下属员工的工作调配、考核、提请任免权；对于公司其他员工的奖罚、晋升、岗位调整、任免审核权；对于公司员工工资调整、年度奖金分配的审核和建议权

财务权：对公司预算内费用使用的批准、审核权

5、工作协调关系

内部关系：公司各高层领导、公司各部门

外部关系：政府相关部门（税务、工商部门等）；公司内部的经销商及业户

6、任职资格

教育水平：专科以上学历

专业及职称：企业管理、工商管理、工程管理等相关专业 培训：接受过领导能力开发、战略管理、组织变革管理、战略人力资源管理、经济法、财务管理等方面的培训

工作经验：8年以上企业管理工作经验，至少5年以上物业企业全面管理工作经验

所需知识 ：熟悉企业业务和运营流程；在团队管理方面有较强的领导技巧和才能；掌握先进企业管理模式及精要，具有先进的管理理念；善于制定企业发展的战略及具备把握企业发展全局的能力；熟悉企业全面运作，企业经营管理、各部门工作流程；具有敏锐的商业触觉、优异的工作业绩；良好的中文写作能力；具备基本的网络知识；熟悉使用办公软件。

能力素质：具有优秀的领导能力、出色的人际交往和社会活动能力；善于协调、沟通，责任心、事业心强；亲和力、判断能力、决策能力、计划能力、谈判能力强；为人干练、踏实；良好的敬业精神和职业道德操守，有很强的感召力和凝聚力

7、班制形式：行政班

8、使用工具/设备：计算机、电话、办公桌一个、沙发一套、茶几一个

项目副经理

1、岗位名称：项目副经理 所属部门：公司高管 直接上级：项目经理 直接下级：部门主管

2、岗位概述：协助总经理制定并实施公司战略、经营计划等政策方略，实现公司的经营管理目标及发展目标

3、职责与任务

①协助项目经理制定公司发展战略计划并组织战略规划的实施：协助项目经理对公司经营管理和发展方向进行调研，并为上级决策提出建议性意见；协助项目经理制定公司发展战略规划、经营计划、业务发展计划；协助项目经理检查、控制、评估公司年度经营计划、年度工作计划和整体经营管理工作计划实施情况

②协助项目经理制定公司组织结构和管理体系、相关的管理、业务规范和制度：组织制定公司内部各项管理制度，并监督公司的各项规章制度的执行情况；协助项目经理拟定公司组织结构设臵方案和基本管理制度；协助项目经理推动各项管理规章制度的建设和完善并监督实施

③在公司总经理的领导下，全面主持公司各项工作：配合项目经理处理公司的事务性工作和经营管理工作；指导、协调、激励、检查、监督各下属部门工作；按时提交公司发展现状报告、发展计划报告

④协助项目经理推进公司企业文化的建设工作：负责对员工思想文化、业务能力的指导教育，提高全体员工的整体素质；指导公司人才队伍的建设工作；组织下属的职业发展和培训工作，提出培训需求

⑤完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：经项目经理授权后对公司制定的战略和各项制度实施的检查、控制、评估权；对各下属职能部门工作有指导、检查、监督权；对公司重大决策的建议权

人事权：根据总经理提名聘任或解聘下属各部负责人的人事建议权；对所属下级的人员调配、奖惩的建议权

财务权：经授权后，对项目经费的控制、管理权

5、工作协调关系

内部关系：公司高层领导，公司各部门 外部关系：政府相关部门（税务、工商部门等）

6、任职资格 教育水平：大专及以上学历

专业及职称：工商管理、企业管理、行政管理等专业

培训：接受过领导能力开发、战略管理、组织变革管理、战略人力资源管理、经济法、财务管理等方面的培训

工作经验：5年以上工作经验，3年以上物业企业全面管理工作经验

所需知识：具备出色的领导管理才能，先进的管理理念、熟悉现代企业管理制度和模式，理论与实践并重且经验丰富；熟悉政府有关企业和公司的各项政策、法规和条例制度；熟悉企业全面运作，具有先进的管理理念以及很强的战略制定与实施能力,有广泛的客户资源和社会资源

能力素质：敏锐的市场洞察力、优秀的项目组织能力和市场开拓能力；严谨的策划组织能力及人事管理和沟通能力、商务谈判能力；良好的敬业精神和职业道德操守，有很强的感召力和凝聚力，责任心、事业心强

7、班制形式：行政班

8、使用工具/设备：计算机、电话、办公桌一个、沙发一套、茶几一个

秩序部

秩序主管岗位说明

1、岗位名称：秩序主管

所属部门：秩序部 直接上级：项目副经理 直接下级：秩序班长

2、岗位概述：在项目副经理的带领下完成安保部各项工作事务的开展，并对小区内的安全、消防负直接责任

3、职责与任务

①负责公司安全管理制度的制定并监督实施：根据公司的发展战略，制定本部门人员的各项规章制度，并监督落实；督促秩序人员执行各项管理制度，做好队员的思想工作。

②全面负责小区的安全防范、公共秩序的维护工作：对小区实施全过程安全监督管理，发现严重安全问题及时按规定查处，并向上级汇报；认真填写监督工作手册和工作记实手册，记实报告小区安全执行情况，并按时提交工作总结；组织安全检查、安全教育、安全活动和小区人员的安全、消防培训工作；了解小区内各种消防设施的布局和功能

③负责秩序队伍的管理与整治：对秩序人员进行管理监督，组织进行军事训练，业务培训和综合考核；负责人员工作分配和轮值班安排；严格按照秩序部相关规定，对秩序人员的值班情况进行检查

④负责其他日常管理工作：负责对突发事件的预防和处理，并向上级领导提出建议方案和预防措施；

⑤完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对秩序部的各项规章制度有制定权；对违反安全保卫、防火的制度的部门人员及业户有命令其限期整改权和处罚建议权；对授权下级的各项工作有指导监督、检查权；对危机情况有紧急处臵权

人事权：对秩序员的任用、解聘有建议权；对秩序员的工作业绩有考核权；对秩序员有晋升、奖罚建议权

5、工作协调关系 内部关系：公司各部门 外部关系：政府消防部门、监控消防设备售后厂家

6、任职资格

教育水平：高中以上学历或退伍军人 专业及职称：安全相关专业

培训：须进行过消防知识、安全知识、军事训练、业务技能等培训

工作经验：须有3年以上秩序工作经验，其中担任秩序队长两年以上，有丰富的管理经验

所需知识：熟悉国家、地区、行业安全法律法规；熟练操作办公软件以及检验设备

能力素质：有良好的治安案件逻辑分析能力；具有较敏锐的观察力，分析问题和解决问题的能力，解决紧急事件的能力；良好的协调、组织管理能力

7、班制形式：行政班

8、使用工具/设备：计算机、对讲机、其他办公设备

秩序班长岗位说明

1、岗位名称：秩序班长 所属部门：秩序部 直接上级：秩序主管 直接下级：秩序员

2、岗位概述：协助秩序主管负责小区的治安、消防的安全防范及保安队伍的管理

3、职责与任务

①按照秩序部工作要求，带领本班人员完成部门工作目标和各项指标：负责秩序人员的工作安排，并对秩序人员安全工作负责；向秩序人员准确传达上级工作安排和决策指令；负责日常班务处理，负责检查纠秩序人员执勤中的违规行为

②职责表述：协助秩序主管完善小区秩序流程及秩序行为规范：熟悉秩序岗位职责和任务，掌握秩序工作的规律和特点对秩序人员遵守秩序部规章制度的情况进行检查监督

③职责表述：协助秩序主管做好小区安全防范工作：熟悉小区消防设备的性能、位臵和使用方法；负责对小区现场治安问题的处理，对重要治安时间及时向上级汇报；定期检查小区的防盗、报警和自动监控系统，确保其处于完好状态

④积极组织秩序人员配合公司各部门工作：配合客服部做好小区各项秩序管理工作；配合工程部做好小区业主装修管理检查工作

⑤完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对秩序部工作制度及行为规范制定的建议权；对小区现场治安事件的紧急处理权；对本班秩序人员工作情况的监督权

5、工作协调关系 内部关系：公司各部门

6、任职资格

教育水平：高中及以上学历或退伍军人 专业及职称：保安相关专业

培训：接受过安防、消防及军人方面的培训 工作经验 ：2年以上本岗位工作经验

所需知识：熟悉安全保卫、消防流程；熟悉岗位流程

能力素质：优秀的服务意识和应急处理能力；较好的沟通能力和协调能力；良好的团队协作能力

7、班制形式：长白班、长夜班、两班倒

8、使用工具/设备：对讲机、其他秩序部所需工具

秩序员岗位说明

1、岗位名称：秩序员

所属部门：秩序部

直接上级：秩序班长

2、岗位概述：负责小区的消防和安全保卫工作

3、职责与任务

①协助秩序班长做好小区的安全保卫工作：负责小区各项活动的安全、秩序的维护工作；做好小区的防火、防盗措施，保护财产不受损失

②协助秩序班长做好小区消防工作：负责小区各区域灭火器的检查（位臵是否移动，保险栓是否脱落）；按照秩序部的安排，定期检查消防栓的供水和压力情况；定期统计小区消防设施的数量，并做好统计工作

③根据小区运营需要做好日常巡检工作：在巡检过程中，负责制止禁烟区吸烟行为，业主之间的纠纷，打架斗殴事件的发生，防止事态过大，影响秩序；掌握小区范围的业主及出入人员动态，维护小区秩序，注意发现可疑情况，并及时报告；查看小区内有无烟火、水侵等异常现象，如发现及时报告

④熟练掌握各类消防设施、报警系统、联动系统的性能及操作方法：熟悉小区各区域消防设施、报警系统、联动系统的分布和使用方法；掌握小区各项消防设施、报警系统的数量及性能 ⑤完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：及时向秩序班长反映情况的权利；对未登记的人员有制止进入的权利

5、工作协调关系 内部关系：公司各部门

6、任职资格

教育水平：高中及以上学历或退伍军人 专业及职称：保安相关专业

培训：接受过安防、消防及军人方面的培训 工作经验 ：1年以上本岗位工作经验

所需知识：熟悉安全保卫、消防流程；熟悉岗位流程

能力素质：优秀的服务意识和应急处理能力；较好的沟通能力和协调能力；良好的团队协作能力

7、班制形式：长白班、长夜班、两班倒

8、使用工具/设备：对讲机、其他秩序部所需工具

消监控人员岗位说明

1、岗位名称：消防监控员 所属部门：秩序部

直接上级：秩序班长

2、岗位概述：负责监控设施、设备的监控观察与管理

3、职责与任务

①掌握监控系统的技术性能及操作方法：能够独立的操作监控室内的设备；要全面地了解监控设备的使用方法和一般故障的排除；了解监控摄像头的工作原理、安装位臵

②负责监控设备的保养：对监控、报警仪器做好经常性的清洁保养工作；当监控报警仪器发生故障时，应立即与监控设备厂家沟通并及时向上级汇报

③负责小区的安全监控工作：主动发现监控屏上的各种动态情况，如遇重大或紧急事件应及时通报上级主管领导，同时做好详细记录；严密监视小区各个区域，熟悉区域的各种情况，发现异常情况要果断判断，做好录象和记录工作，并及时上报领导

④负责监控信息的保密工作：不得向任何人传播在监控中了解到的任何信息；不得向无关人员介绍小区的监控情况

⑤完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对小区监控设备的保养权；对小区监控信息的保密权；对小监控设备的使用、操作权

5、工作协调关系 内部关系

公司各部门

6、任职资格

教育水平：高中及以上学历或退伍军人 专业及职称：保安相关专业

培训：接受过安防、消防、监控设备使用方面的培训 工作经验：1年以上本岗位工作经验

所需知识：熟悉安全保卫、消防流程；熟悉岗位流程；具有丰富的防盗知识和经验

能力素质：具有高度的责任心和敬业精神；具有较强的观察识别能力；熟练操作监控设备

7、班制形式：长白班、长夜班、两班倒

8、使用工具/设备：计算机、监控设备、电话

客服部

客服主管岗位说明

1、岗位名称：客服主管

所属部门：客服部

直接上级：项目副经理 直接下级：客服专员

2、岗位概述：协助项目副经理实现小区的经营管理目标及发展目标

3、职责与任务

①协助项目副经理制定小区场经营计划、业务发展计划：按时提交小区经营管理现状报告、发展计划报告；在公司质量方针指导下,带领部门员工完成本部门质量目标;②组织完成小区经营管理的实施：全面负责公司的客服工作；负责维护树立公司品牌形象

③负责小区内部的经营管理工作：严格按照公司质量管理体系的要求落实本部门各项工作；维持小区业户良好的服务；认真执行物业管理法规、政策,总体负责管理和协调所有直接涉及用户的事务；负责实现物业管理相关费用的收费率指标;④协助项目副经理对小区运作和部门进行管理：负责小区客服部的团队建设工作；负责本部门人员的绩效考核工作；负责对客服人员进行系统的业务培训

⑤负责与其他部门的沟通协调工作：协助财务部做好费用的收缴工作；配合各部门做好服务管理工作

⑥完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对客户服务部各项规章制度及行为规范的制定权 人事权：对本部门员工工作及业务能力的指导权；对本部门员工工作绩效的考核权；对本部门员工奖罚、晋升、任免的建议权

5、工作协调关系 内部关系：公司各部门

外部关系：政府相关部门（税务、工商部门等）；小区内部业户

6、任职资格

教育水平：大专以上学历

专业及职称：企业管理、工商管理、营销管理等相关专业 培训：接受过领导能力开发、战略管理、组织变革管理、人能力资源、经济法、财务管理等方面的培训

工作经验：5年以上工作经验，2年以上物业客服管理工作经验 所需知识：熟悉业务和流程，在团队管理方面有极强的领导技巧和才能；熟悉物业客服全面运作，具有先进的管理理念以及很强的战略制定与实施能力，有广泛的客户资源和社会资源；良好的中文写作能力；熟练使用办公软件

能力素质：敏锐的市场洞察力、优秀的项目组织能力和市场开拓能力：严谨的策划组织能力及人事管理和沟通能力、商务谈判能力：良好的敬业精神和职业道德操守，有很强的感召力和凝聚力，责任心、事业心强

7、班制形式：行政班

8、使用工具/设备：计算机、电话、办公桌、其他办公设备 客服专员岗位说明

1、岗位名称：客服专员 所属部门：客服部

直接上级：客服主管

2、岗位概述：根据小区的相关规章制度，全面负责所管辖区内的正常经营秩序

3、职责与任务

①协助部门主管制定组织完成业户满意度调查项目：组织行业状况调研，对业户调研；收集各类市场情报及相关行业政策与信息；建立良好的客户网络

②与小区业主建立良好的业务关系：接受业户咨询，记录业户咨询、投诉内容，按照相应流程给予客户反馈；能及时发现来电业户的需求及意见，并记录整理及汇报；为业主提供完整准确的方案及信息，解决业户问题，提供高质量服务;负责对小区住户的档案进行管理

③处理所管小区的业户投诉事件：对能力范围内的业主投诉进行合理的调解，以维护公司的正常秩序；对能力范围之外或者较重大的业主投诉应及时上报，并予以合理解决；及时、妥善处理投诉及小区现场发生的紧急事件，维持及营造现场良好的秩序；对小区内的各类纠纷能快速及时的调停和处理，并汇报工作

④配合其他部门做好小区管理工作：配合与监督秩序人员做好本小区的治安、消防工作；配合财务部门做好各项费用的收费工作；负责协调工程安装人员

⑤完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对公司各项规章制度及决策的执行权；对市场情报和相关行业政策的收集权；对本小区各类纠纷的调停权

5、工作协调关系 内部关系：公司各部门 外部关系：业户

6、任职资格

教育水平：大专以上学历

专业及职称：市场营销、企业管理或相关专业

培训：受过市场调查、市场营销、管理技能开发、统计分析与产品知识等方面的培训

工作经验：2年以上相关职位从业经验

所需知识：熟悉掌握调研方法与分析工具；熟悉使用各种统计分析软件；熟练掌握市场研究项目的设计、管理、研究和客户服务；熟悉操作办公软件

能力素质：有敏锐的市场眼光；具有独立的工作能力、良好的人际交往能力与团队合作精神；积极主动、性格开朗、讲求效率、乐于接受挑战

7、班制形式：行政班

8、使用工具/设备：与工作内容相关的办公用品

工程部

工程主管岗位说明

1、岗位名称：工程主管

所属部门：工程部

直接上级：项目副经理 直接下级：工程领班

2、岗位概述：管理、监督工程的质量，确保设施的正常使用运转

3、职责与任务

①负责小区设备、设施的维修保养工作：主持小区设施的日常运行操作、维修和保养的技术管理工作；负责安排小区设备、设施的报修工作；检查与指导设备维修人员工作

②负责小区各业主装修工程的审核工作：负责小区各业主装修线路的审图、审核、验收等工作；亲临现场督查小区装修电路、消防、通风口等设施检查工作，发现问题及时纠正

③全面负责小区工程相关工作的日常管理：负责小区的电力保障；监督各业主装修工作

④负责部门组织管理工作：主持召开部门的工作例会，检查各岗位的工作日记,保证工程部各项工作正常运行；负责下属员工的培训、指导、监督和考核工作,以至符合工作标准

⑤完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对工程部的监督管理有建议权；对小区的设备、设施有维修检查权；对工程部的相关规章制度制定的建议权

人事权：对本部门员工工作技能和操作方法的指导权；对本部门员工工作绩效的考核权；对本部门员工的奖罚、晋升、聘用解聘有建议权

5、工作协调关系 内部关系：公司各部门

外部关系：小区设备供应商，装修公司及业主

6、任职资格

教育水平:大专以上学历 专业及职称:机电一体化或工程管理相关专业 培训:受过物业管理基本知识方面的培训

工作经验 :5年以上本行业相关工作经验，具有中、高级专业技术职务任职资格，具有3年以上物业工程管理相关工作经验者优先

所需知识：熟悉物业管理的的运作，有相关知识与经验；具有较强的组织、管理、协调能力

能力素质：综合素质较好，具有服务意识；有较强的责任心、服务意识及团队合作精神，善于与人沟通；工作踏实，能承担较大的工作压力

7、班制形式：行政班

8、使用工具/设备：办公桌椅一套、工程所需工具

工程领班岗位说明

1、岗位名称：工程领班

所属部门：工程部 直接上级：工程主管

直接下级：工程班长综合维修人员

2、岗位概述：在工程主管领导下，负责工程建设全过程或分阶段专业技术管理，负责各工程项目的质量安全检查工作。

3、职责与任务

①协助工程主管保证小区设备、设施的维修保养及运营工作：主持小区设施的日常运行操作、维修和保养的技术管理工作；规范执行岗位责任制、操作规程、员工手册和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务；检查综合维修人员工作

②职责表述：按工程审图进行小区业主装修的审核工作；协助部门负责人对小区业主装修完毕的验收工作

③负责小区工程相关工作的日常管理：协助主管做好部门管理工作，解决技术上的疑难问题；做好日常工作安排，维修迅速及时、保证质量，不留问题，有效组织抢修设备故障，保证小区设备的正常运作

④负责部门组织管理工作：协助主管制定设备的年月检修保养计划和备品备件计划，负责检修保养计划的实施；做好设备的运行、检修记录和技术档案及本部门人员的维修台帐，每月报主管审阅

⑤完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对小区的设备、设施有维修检查权；对工程部的相关规章制度制定的建议权

人事权：对本部门员工工作技能和操作方法的指导权；对本部门员工工作绩效的考核权；对本部门员工的奖罚、晋升、聘用解聘有建议权

5、工作协调关系 内部关系：公司各部门 外部关系：小区设备供应商

6、任职资格

教育水平：中专及以上学历

专业及职称：机电一体化或工程管理相关专业 培训：受过物业工程管理知识方面的培训 工作经验：2年以上本岗位从业经验

所需知识：熟悉物业管理的的运作，有相关知识与经验；具有较强的组织、管理、协调能力 能力素质：综合素质较好，具有服务意识；有较强的责任心、服务意识及团队合作精神，善于与人沟通；工作踏实，能承担较大的工作压力

7、班制形式：行政班

8、使用工具/设备：一般办公自动化设备，工程所需工具

综合维修人员岗位说明

1、岗位名称：综合维修

所属部门：工程部 直接上级：工程班长

2、岗位概述：负责小区内水、电、气设备的日常维护工作

3、职责与任务

①负责小区内的水、电、暖气等方面的维修、维护工作：负责小区及共公区域的照明系统、水电系统、采暖的维护管理；根据水电维修的轻重缓急合理安排工作时间顺序，确保水电维修任务当日事当日了；负责全小区上、下水设施的维修工作，及时清理、疏通下水管道堵塞以及室外排水管道的清理和疏通；对于工作量大、技术要求高、原材料短缺等原因无法完成维修工作的要及时上报

②负责小区内设备设施的故障报修和应急维修：负责小区弱电系统的维护和保养，包括电梯、智能楼宇对讲、监控等；负责按规定项目和数量对小区设备设施进行维修；按时填写维修记录，并交给上级主管汇总（根据项目实际情况可设弱电技师岗位）

③根据小区运营做好日常的巡检工作：定期巡查小区水电管线的使用情况，发现问题及时整改

④负责小区内各业主电路检修和线路审查工作：对小区内装修的线路情况进行检修，发现不合理及时让其整改；负责小区必要电表的安装工作

⑤完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权 对设备设施正确使用、爱护的监督检查权 对设备设施维修方法的建议权 对违反安全操作规程的制止权

5、工作协调关系 内部关系

公司各部门 外部关系 无

6、任职资格

教育水平：中专及以上学历 专业及职称：管道、电工等相关专业 培训：接受过管工维修、电器等方面的培训 工作经验：具有工程综合维修经验 所需知识：具备水、电、气、焊等专业知识

能力素质：有较强的工作自觉性、主动性及表达能力；进取并具备敬业精神，富有团队合作精神

7、班制形式：长白班、长夜班、倒班 

8、使用工具/设备：对讲机、其他工程部所需工具

保洁绿化部（绿化自管）保洁经理岗位说明书

1、岗位名称：保洁经理 所属部门：保洁绿化部 直接上级：项目副经理 直接下级：保洁主管

2、岗位概述：组织制定并执行公司运营战略计划，做好小区业户的保洁服务工作和环境绿化工作，以实现公司运营目标。

3、职责与任务

①负责物业保洁绿化管理制度的建设：领导建立内部规章制度及工作流程，组织实施并监督执行；根据公司发展及出现的新情况，及时对制度进行修订、完善

②全面负责小区的保洁及绿化技术管理：管理公司的核心技术，组织制定和实施重大技术决策和技术方案；主持小区所需的保洁设备选型及操作布局等工作

③全面负责小区的保洁及绿化管理工作：定期组织保洁人员对所辖所卫生进行联合的检查，合理安排卫生设施的管理；负责建立小区保洁、绿化体系和各项安全制度；负责制定本部门月度和年度的保洁和绿化计划，及所需备品、备件计划，定期送报主管领导审定

④负责对小区保洁及绿化设备、设施的管理：及时了解和监督物业保洁及绿化设备、设施的运行情况；与小区保洁及绿化设备供应商进行技术交流，了解其在技术上的要求；领导、管理维护部门对保洁及绿化基础设备、材料维护，保证物业正常运行，设备处于良好状态

⑤负责员工内部管理：负责制定本部门人员的培训计划，定期开展相关培训，提升本部门工作人员的物业技能；指导、监督、检查所属下级的各项工作，掌握工作情况和有关数据；组织对本部门进行不定期测评，及时汇总问题进行整顿

⑥完成上级交办的其他任务

4、权力 业务权：对内部相关规章制度的制定权；对物业部保洁、绿化工作的监督、检查权；物业运行过程中相关信息的核对、收集权

人事权：对本部门员工工作成绩的考核权；对本部门员工的录用、晋升、奖罚、任免的审核建议权；对本部门员工工作内容和方向的指导权

5、工作协调关系 内部关系：公司各部门

外部关系：卫生，环保、安全相关部门

6、任职资格

教育水平：中专及以上学历 专业及职称：管理类或园艺相关专业

培训：管理能力开发、生产管理、市场营销、财务管理等方面的培训

工作经验：5年以上相关行业管理协调经验，在保洁管理岗位工作3年以上

所需知识：熟悉所在行业的运营过程，熟练设备、设施的供应渠道；熟悉小区运营规程以及标准；具备良好的经营管理理念，有一定财务与法律知识；熟悉使用办公软件

能力素质：优秀的领导能力、判断与决策能力、计划与执行能力、沟通能力、谈判能力；能承受较大的工作压力；能够带领团队，较好的团队合作精神

7、班制形式：行政班

8、使用工具/设备：办公桌、其他办公设备

保洁主管岗位说明书

1、岗位名称：保洁主管 所属部门：保洁绿化部 直接上级：保洁经理 直接下级：保洁班长

2、岗位概述：完成日常小区及所辖区内的卫生管理及结果上报主管领导。

3、职责与任务

①负责小区保洁设备、设施的维修保养工作：主持小区保洁设施的日常运行操作、维修和保养的技术管理工作；根据主管领导的检验计划完成当日工作任务；检查与指导保洁人员工作

②负责保洁工作目标的制定：负责制定本部各项计划、协调、指挥及控制各管区的工作；全面负责本部安全和日常卫生质量的管理检查工作，实行规范作业

③全面负责小区卫生环境相关工作的日常管理：经常在区域内巡查，发现死角，应及时调配人员予以彻底清扫；负责各管区保洁员工日常工作业绩考核，激励员工的工作积极性，不断提高效能

④负责部门组织管理工作：主持召开部门的工作例会，检查各岗位的工作日记,保证保洁各项工作正常运行；负责下属员工的培训、指导、监督和考核工作,以至符合工作标准

⑤完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对保洁工作的监督管理有建议权；对小区保洁的设备、设施有维修检查权；对保洁工作的相关规章制度制定的建议权

人事权：对本部门员工工作技能和操作方法的指导权；对本部门员工工作绩效的考核权；对本部门员工的奖罚、晋升、聘用解聘有建议权

5、工作协调关系 内部关系：公司各部门 外部关系：小区业主

6、任职资格

教育水平：大专以上学历 专业及职称：管理相关专业 培训：受过保洁基本知识方面的培训 工作经验：3年以上本岗位从业经验

所需知识：熟悉物业运作，有相关知识与经验；

能力素质：综合素质较好，具有服务意识；有较强的责任心、服务意识及团队合作精神，善于与人沟通；工作踏实，能承担较大的工作压力

7、班制形式：行政班

8、使用工具/设备：办公桌椅一套、其他保洁所需工具

保洁班长岗位说明

1、岗位名称：保洁班长

所属部门：保洁绿化部 直接上级：保洁主管 直接下级：保洁员

2、岗位概述：负责监督执行公司的各项规章制度，所管辖区域保洁工作实施方案、计划并实施。

3、职责与任务

①按照保洁工作要求，带领本班人员完成部门工作目标和各项指标工作：负责本班人员的的工作安排，并对本班安全工作负责；向本班人员准确传达上级工作安排和决策指令；负责日常班务处理，负责检查纠正本班人员保洁工作中的违规行为

②协助保洁主管完善小区保洁员工作流程及保洁员行为规范：熟悉保洁员岗位职责和任务，掌握保洁工作的规律和特点；对本班人员遵守规章制度的情况进行检查监督

③协助保洁主管做好小区卫生环境工作：熟悉小区卫生设施、位臵；负责对小区卫生问题的处理，对重要事件及时向上级汇报；定期检查小区保洁设施，确保其处于完好状态

④积极组织保洁人员配合公司各部门工作：配合各部门做好现场的秩序管理工作；配合工程部做好业主装修监督工作

⑤完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对保洁工作制度及行为规范制定的建议权；对本班保洁人员工作情况的监督权

5、工作协调关系 内部关系

公司各部门

6、任职资格

教育水平：中专及以上学历 专业及职称：相关专业 培训：接受过保洁方面的培训 工作经验：1年以上本岗位工作经验

所需知识：熟悉保洁工作流程；熟悉岗位流程

能力素质：优秀的服务意识和应急处理能力；较好的沟通能力和协调能力；良好的团队协作能力

7、班制形式：白班（可调整夏冬季时间）

8、使用工具/设备：保洁所需工具

保洁员岗位说明

1、岗位名称：保洁员

所属部门：保洁绿化部 直接上级：保洁班长

2、岗位概述：保障小区环境卫生。

3、职责与任务

①负责小区卫生设施保养维修，更换和安装工作：按规定对小区卫生设施状况进行检查；及时排除各类环境所带来的通行不便；负责保洁设备、设施的保养，使设备处于良好的状态

②职责表述：负责小区卫生及日常管理工作：按规定时间对小区进行打扫；定期巡检管辖区域卫生并及时清理垃圾，认真填写工作日志

③负责本部门的其它工作：妥善保管好清洁工具，以公司“主人翁”的态度合理的节约使用清洁物品，发现设备设施有损坏的，应及时相关部门联系，协助做好维护保养工作；以公司制定的各项规范要求，及时进行清扫擦抹，做好各自责任区的洗手间、走廊、扶梯、通道、电梯等公共区域内的卫生保洁工作，始终保持环境整洁；协调处理好和相关部门的关系

④完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对保洁工作及卫生设施正确使用、爱护的监督检查权；对保洁工作的建议权；对违反安全操作规程的制止权

5、工作协调关系 内部关系

公司各部门

6、任职资格

教育水平：初中以上学历 专业及职称：相关专业 培训：接受清洁相关方面的培训 工作经验：1年以上实际工作经验 所需知识：熟悉岗位流程；保洁专业知识

能力素质：有较强的工作自觉性、主动性及表达能力；进取并具有敬业精神，富有团队合作精神

7、班制形式：白班（可调整夏冬季时间）

8、使用工具/设备：保洁所需工具

绿化主管岗位说明（自管）

1、岗位名称：绿化主管

所属部门：保洁绿化部 直接上级：保洁经理 直接下级：绿化维护员

2、岗位概述：协助保洁经理组织开展小区内的整体绿化工作，养护工作疑难问题进行分析、总结，拿出解决办法；因地制宜，合理布臵花草树木的品种和数量，创造优美的植物景观发挥绿化的生态环境效益。

3、职责与任务

①负责小区绿化管理工作：熟悉小区的整体绿化情况，熟知各花草树木的名称、特性，清楚各种病虫害的防治；认真贯彻执行部门制订的制度、标准、规程；负责绿化工具、材料的发放、保管，合理控制绿化工具、材料的消耗及不同天气状况的浇水情况；指导员工正确使用绿化机械及各绿化养护工作的操作规程

②负责绿化工作目标的制定：根据部门月度工作计划，制订绿化队周工作计划及月度材料采购计划、工具配备计划；月度绿化养护计划及岗位定编，负责绿化队人员的日常绿化工作安排，带领绿化工定期对花木进行修剪、施肥、松土等养护工作

③全面负责小区绿化环境相关工作的日常管理：根据规程要求负责对各岗绿化工作进行检查、监督、指导，发现问题及时处理并汇报上级，及时传达上级指示；配合部门制订各项绿化改造方案；协助监督、检查绿化养护情况

④负责部门组织管理工作：主持召开部门的工作例会，检查各岗位的工作日记,保证绿化各项工作正常运行；负责下属员工的培训、指导、监督和考核工作,以至符合工作标准

⑤完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对绿化工作的监督管理有建议权；对小区绿化的设备、设施有维修检查权；对绿化工作的相关规章制度制定的建议权

人事权：对本部门员工工作技能和操作方法的指导权；对本部门员工工作绩效的考核权；对本部门员工的奖罚、晋升、聘用解聘有建议权

5、工作协调关系 内部关系：公司各部门 外部关系：小区业主

6、任职资格 教育水平：中专及以上学历 专业及职称：相关专业 培训：受过园林方面知识的培训 工作经验：3年以上本岗位从业经验

所需知识：具有相关知识与经验；较强的组织、管理、协调能力 能力素质：综合素质较好，具有服务意识；有较强的责任心、服务意识及团队合作精神，善于与人沟通；工作踏实，能承担较大的工作压力

7、班制形式：行政班

8、使用工具/设备：办公桌椅一套、其他绿化所需工具

绿化维护员岗位说明

1、岗位名称：绿化维护员 所属部门：保洁绿化部 直接上级：绿化主管

2、岗位概述：熟悉花草树木的品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治、园林机具的使用方法，不断提高绿化养护管理技能，完成小区绿化操作工作。

3、职责与任务

①负责小区绿化管理工作：巡视小区绿化，掌握小区绿化的基本情况；对树木、花草要定期施肥、培土、除杂草和防治病虫害，发现花木的死株、病株要清除，缺株要补植；搞好环境卫生工作，保证草坪等环境清洁

②负责本部门的其它工作：管理好各种绿化工具，防止丢失；认真学习绿化专业知识；完成部门主管交办的各项工作 ③完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对绿化工作设备正确使用、爱护的监督检查权；对绿化工作的建议权；对违反安全操作规程的制止权

5、工作协调关系 内部关系：公司各部门

6、任职资格

教育水平：初中以上学历 专业及职称：相关专业 培训：接受相关方面的培训 工作经验 ：1年以上实际工作经验 所需知识：熟悉岗位流程

能力素质：有较强的工作自觉性、主动性及表达能力；进取并具有敬业精神，富有团队合作精神

7、班制形式：白班（根据季节交替及草木养护调整时间）

8、使用工具/设备：绿化所需工具

出纳（收费员）岗位说明

1、岗位名称：收费员

所属部门：客服部

直接上级：客服主管

2、岗位概述：及时准确收取现金，并登记金额，日清日结。

3、职责与任务

①公司各项业务款项的收付：及时准确向客户收取现金；及时登记收银金额；每天盘点收款，做到日清日结 ②负责办理银行结算业务，管理银行存款：负责及时与银行定期对账；管理银行账户、转账支票与发票；对银行存款账户和账户余额的准确性和保密性负责

③完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对会计制作的凭证或相关报表有异议时，有监督的权力

5、工作协调关系

内部关系：项目经理、财务经理、主管会计 外部关系：银行及其他业务往来单位

6、任职资格

教育水平：大专以上学历

专业及职称：会计、财务及经营管理类相关专业 培训：受过经济法基础知识、知识等方面的培训 工作经验：2年以上企业出纳工作经验

所需知识：熟悉国家财务政策、会计法规，了解税务法规和相关税收政策；熟悉银行结算业务和保税流程；良好的口头及书面表达能力；熟练使用财务软件和办公软件

能力素质：工作认真细心、责任心强、为人正直、敢于坚持原则；具有良好的团队协作精神、良好的沟通能力和服务意识；具备相应的出纳流程操作能力

7、班制形式：行政班

8、使用工具/设备：计算机、电话、办公桌、保险柜、其它办公用品

厨师岗位说明

1、岗位名称：厨师 所属部门：行政人事部 直接上级：行政专员

2、岗位概述：开展食堂工作，不断提高自身操作技能，变换花样，在保证食品质量安全的前提下，为广大员工及领导提供可口饭菜。

3、职责与任务

①负责提供员工一日两餐菜肴工作：负责采购原料分档取料及粗加工工作；烹制加工好原料，制成菜肴

②负责饮食卫生、室内卫生和环境卫生工作：对菜肴加热消毒、餐具洗刷及消毒；对室内卫生和环境卫生的清扫

③负责食堂菜谱的制定：负责制定每日菜谱工作 ④完成上级交办的其他任务

4、权力

业务权：对就餐者的一日两餐的执行权；各种设备及安全工作的执行权

5、工作协调关系 内部关系：公司相关部门

6、任职资格

教育水平：初中及以上学历 专业及职称：厨师 培训：烹饪专业培训

工作经验：2年以上相关工作经验

所需知识：具备较强的烹饪知识，以及食品质量安全知识 能力素质：具备一定的烹饪技能，具有一定的人际能力、沟通能力

7、班制形式：白班

8、使用工具/设备：刀、蒸饭车、消毒柜、洗碗机、灶等

三、管理制度 收费管理制度

为了规范公司收费工作的管理，严格收费制度，加强对收费工作的监督，完善收费台账的建立，做到应收尽收，根据公司实际，特制定本制度。

1、收费管理工作标准 ①建立完善各种收费记录，严格规范收费行为，做到各类账册记录准确、数据来源清晰、资料真实完整、帐实相符。

②按照公司财务管理制度的要求，做到各类统计数据及时上报，款项及时上缴，保证财务数据的及时传递，为经营管理活动提供及时、准确的信息。

③客服部门主管要定期对收费账目进行核对、检查、监督，保证收费工作的准确性、合理性、有效性、完整性。

④公司每季度对收费情况进行考核、考评。

⑤定期编制月、季、年度报表，为公司领导提供详细、准确的数据。

⑥认真做好各项收费的催缴交工作和各种收费凭证的装订、归档工作。

质量保证制度

为了进一步全面提高物业管理服务质量，增强员工的服务意识、责任意识，不断提升服务品质，打造质量品牌，为业主营造一个安全、舒适、宜居的居住环境，根据物业管理工作实际，按照相关质量管理体系要求，特制定本制度。

1、物业管理服务具有普遍性和特殊性，在实际工作中要始终坚持“质量第一”的方针，把抓质量当做首要任务，把质量作为品牌和公司的生命，对公司的生存和发展至关重要。

2、每个岗位、每位员工要严格按照岗位职责和岗位工作标准认真履职尽责，要科学调度、精细化管理、规范化操作，达到服务质量和工作质量的最佳效果。

3、严格按照物业管理从业人员职业道德标准和行为准则规范员工的行为，切实实行激励机制，充分调动员工的积极性、主动性、创造性，发挥员工的智慧和潜能，采取必要的措施，鼓励先进，奖优罚劣，坚持长效，不断推进质量管理工作顺利进行。

4、各岗位员工要不断学习专业知识，提高专业技能，确保服务质量和工作质量的圆满完成，促进公司各项工作再上新台阶，为精细化管理和创优工作提供保障。

岗位考核制度

为了提高物业管理服务工作质量，提高工作效率和服务品质，增强员工的责任感，进一步强化内部管理，严格落实岗位工作标准，根据物业管理岗位工作实际，特制定本制度。实行岗位考核制度是落实各项工作目标任务的重要手段；是全面实施物业管理服务精细化管理的有效措施；是实施创优达标的有效保障。公司各岗位要不断增强责任意识、服务意识、大局意识，在日常工作中认真贯彻执行。

1、考核内容：根据各专业情况，按照各岗位作业指导规范，对考核内容进行细化、量化。

①客服部：经营目标（各项收费）的落实、账务管理、房屋管理、装修监管、工程问题处理、业主投诉处理、业主回访、来访接待、现场管理、环境卫生、档案管理、考勤管理、着装管理、社区文化建设、生活服务等。

②秩序部：日常管理、装备管理、团队建设、突发事件处理、工作纪律、形象展示、门岗用语、门岗卫生、服务业主、人员管理、车辆管理、物品寄存、巡视检查，安防、消防系统，各种记录、培训演练、制度落实等。

③维修部：计划管理、设备管理、工具管理、岗位培训、装修监管，水、电、暖、电梯、消防设备巡查，设备维修、保养、年检，各种记录、突发事件处理、二次供水管理、环境卫生管理、特约维修服务等。

④保洁部：日常管理、人员着装、岗位培训、环卫设施设备管理、庭院保洁、楼宇保洁、电梯保洁、天台保洁、停车场及地下部位保洁、水系管理、绿化管理、环境消杀、垃圾清运等。

2、方法步骤

考核以全面、客观、公正、务实为原则，以精细化管理、规范化运作为标准，以提高公司综合管理水平、实现可持续发展为目标。在考核中实行岗位自检、部门互检、集中综合考评的方法，按照细化、量化标准，分为月、季、年度考核，考核中要遵循“阶段性和连续性相结合”的原则。月、季考核按分值评判，与绩效工资挂钩，满分为100分，90分为合格，90分以下，低于1分降1个百分点；年度综合考评分为优、良、一般、差4个级别，与年终评先和年终奖挂钩，一般和差级取消评先资格。考核考评中实行奖优罚劣，优秀者进行表扬并奖励；不合格者限期整改，连续两次不合格者，通报批评并处罚。

档案管理制度

为加强档案管理工作，充分发挥档案作用，提高档案管理水平，有效地保护、利用档案，特制定本制度。

1、归档范围

①重要的会议材料，包括会议的通知、报告、决议、总结、会议记录等。

②上级来文及有关单位来往的文书。

③公司的各种工作计划、总结、制度、报告、请示、批复、简报、统计报表及财务凭证。

④公司与有关单位签定的合同、协议书等文件资料。⑤公司的大事记及重要活动的简报、照片、音像资料。⑥业主入伙、入住资料，工程资料、设施设备资料等。

2、归档要求

①归档资料的种类、份数及页数均应齐全完整。

②归档资料的正件与附件、请示与批复归为一档，不得分开。③归档资料要区别不同情况进行排列，遵循文件材料形成规律和特点，保持文件之间的密切联系并进行系统的排列。

④案卷的封面，应逐项填写清晰。

3、档案的管理

①本档案只有内部人员可以借阅，借阅者都要填写《借阅单》，经主管领导批准后，方可借阅。

②档案资料借阅的最长时限为两周，对借出档案，档案管理人员要及时催还，发现损坏、丢失或逾期未还，应写出书面报告，报经理处理。

③必须严格保密，不准泄露档案材料内容，如发现遗失必须及时汇报，并追究责任。

④要爱护档案，注意通风、防潮湿、防霉变、防鼠害、防火等；不得随意更改、涂划等。

用章管理制度

1、公司的行政章、财务章、印鉴章、服务中心印章、要指定专人保管。

2、因工作需要盖章时，要严格履行盖章手续，需要现场盖章的要在盖章登记表上进行登记，要写明盖章名称、事由、日期、盖章人签名。公章带出去使用时，需经主管领导批准，并填写用章手续和归还时间。

3、所有公章不得转借给与工作无关的人员使用。

4、公章管理人员要增强责任心，严格公章管理、使用手续，严禁公章私用。

5、公章使用人员要严肃认真执行公章管理办法，严格履行手续，明确使用用途。

6、因对公章管理不善或使用不当，给公司造成损失的，将追究相关人员的责任，并严肃处理。

公司会议制度

为了规范公司会议制度，保持公司信息资源和各项工作的上传下达及下传上报工作的有效传递，进一步提升公司的管理水平，确保会议内容及议定事项得到有效落实，特制定本制度。

1、会议分类：公司全体员工会议、公司工作会议、公司例会、公司临时会议；各部门例会、班前会等。

2、会议要求：

①会议召开要根据实际工作需要，着眼于有效沟通、协调公司内部各项工作及其他关系，解决问题、安排布署工作。

②讲求会议实效。对于会议议定的事项、布署的工作任务、提出的办法措施，与会人员要做好记录并按照职责分工传达、贯彻落实，切实取得具体效果。

③要严格会议纪律。参会人员应认真准备、准时参会，不得缺席，确实有事须向主管领导请假；与会期间将手机调到振动；会议发言要言简意赅，紧扣主题。

3、会议主要内容：

①审议讨论、公司工作总结、年度计划； ②审议公司财务年度收支情况；利润情况； ③研究公司重大事项； ④讨论通过公司重要规章制度。

4、部门例会：

①部门例会由部门自行安排，部门负责人主持，有会议记录。②部门例会主要内容：传达公司会议精神，通报公司近期总体工作安排和面临的问题，每名员工汇报工作情况，提出工作中遇到的困难和问题，解决建议和工作安排；与会人员讨论有关事项，部门负责人提出本部门工作要求，具体安排和有关要求。

5、部门例会与公司会议（例会）相一致时，以公司会议为准。着装管理制度

为了提升公司的整体形象，规范员工的着装行为，根据集团公司着装管理规定，结合物业公司工作实际，特制定本着装管理规定。

1、本公司员工应按本管理规定及岗位工作指导书中的行为规范要求着装，员工在上班时间要注意仪容仪表，要求大方、得体、整洁，工装外不得加穿其他衣物。

2、员工上班应注意将头发梳理整齐。男职员发长不应该超过耳朵上沿，不留胡子、不露纹身；女职员上班提倡化淡妆，金银或其他饰品的佩戴应得当。

3、员工工装要勤洗涤，保持干净、整洁、不得有污渍、褶皱、破口、孔洞；穿着鞋子颜色要统一为黑色。

5、各部门负责人对所属员工有检查、指导、监督的责任。

6、部门员工1个月累计违反本规定3人次的，将对该部门相关负责人处罚50元，并通报批评。因违反着装规定被集团公司通报批评或处罚的，本公司将对责任人或部门加倍处罚。

7、公司统一配发的服装，员工离职时，原则上按使用季节折价收取费用。夏装：员工穿着满一个季节后，离职时不再折价收取费用：穿着不满一个季节，离职时按原价30％折价收取费用。春秋装：员工穿着满两个春秋季节后，离职时不再折价收取费用；穿着不满一个季节，离职时按原价50％折价收取费用；穿着满一个季节，不满两个季节，离职时按原价30％折价收取费用。棉衣为三个冬季，员工穿着满三个冬季，离职时不再折价收取费用；穿着满两个季节，离职时按原价30％折价收取费用；穿着满一个季节，离职时按原价60％折价收取费用；穿着不满一个季节，离职时按原价80％折价收取费用（依据集团公司规定制定）。

8、本管理规定适用于公司已配发工装的员工，望自觉遵照执行。考勤及请假制度

为了严格劳动纪律，规范考勤请假制度，建立一个严谨、高效的物业管理服务团队，根据集团公司考勤及请假管理规定，结合物业管理工作实际，特制定本考勤及请假制度。

1、考勤制度

①员工上下班实行指纹机考勤制度

②上班时间开始后1—10分钟签到者，视为迟到，迟到一次罚款10元；11—60分钟签到者罚款20元；超过60分钟后视为缺勤，缺勤一次罚款50元。未经请假提前30分钟下班者为早退，早退一次罚款30元。所在部门当月迟到、早退累计三次以上者，对部门负责人罚款50元。

③因工作需要外出办理业务，须经部门或公司领导批准，否则按外出办私事处理。

④根据指纹机内的考勤信息，既没有上下班记录，又无请假、休假记录者，视为旷工一次，旷工一天扣除本人3天的工资，无故连续旷工3天者按待岗处理（停发工资），连续旷工十五天者视为自动离职，予以辞退。

⑤因工作或其它特殊原因未打卡者，可于48小时内填写未打卡申请表，注明日期、原因等，由部门主管审核签字；一个月最多有2次申请，超出部分按20元/次处罚。

⑥工作期间不得外出、睡觉、玩游戏、看视频等做与工作无关的事情，违者发现一次处罚50元，屡犯不改者予以谈话或辞退。

2、请假制度及各类假期待遇标准 ①事假

（1）员工遇事需本人处理的可请事假。

（2）如遇突发事件不能提前申请的情况，应与2日内出具相关证明，补办手续。

（3）员工填写请假单，要说明请假种类、假期、事由，经部门或公司领导批准。

（4）员工请假1天的由所在部门负责人批准；2—3天的由公司经理批准；3天以上的报集团公司主管领导批准。

（5）事假期间按天计扣工资，计算方法为：日工资=基本工资/每月有效工作日。

②病假

员工休病假者，需出具医院诊断证明，按审批程序办理病假审批手续，并报人事部备案。工资待遇以实际出勤天数计发工资。

③其他请假待遇标准

（1）婚假婚假为3天，假期工资照常发放。

（2）产假 符合法定条件生育的已婚女员工，享受3个月的产假，剖腹产的增加15天假期，产假工资按60%发放。

（3）丧假 员工直系亲属（父母、岳父母、配偶和子女）亡故，假期为3天，工资正常发放。

（4）假期计算请事假者，按天计扣工资；员工请假连续5天以上的，其间公休日或法定假日均计算在内。

主管巡视检查制度

为了有效的督促落实各项工作的顺利实施，及时发现问题，纠正违章，规范行为，提高工作质量和服务品质，特制定本制度。

1、各部门主管为本部门的第一责任人，对本部门的工作全面负责。

2、根据各专业情况，要定时、定期对所辖区域进行认真、细致的全面检查，发现问题及时处理解决。对于重大问题要随时上报主管领导。

3、检查的内容包括员工着装、劳动纪律、行为规范、设施设备、安全隐患、班组记录、违章装修、车辆停放、环境卫生、树木花草等并做好巡查记录，公司作为考核部门工作绩效的一项内容。

4、各主管可对其他部门工作互查，并督促落实。

5、如遇恶劣天气，要第一时间赶到现场，注意观察险情，及时排除隐患，确保安全。

6、巡查中发现违规、违章行为，根据公司有关规定，作出合理的处理、处罚。

7、公司在集中组织检查或抽查中，发现有脏、乱、差现象或不作为行为，将对部门负责人给予通报批评并处罚。

监控中心管理制度

1、监控中心工作人员要严格遵守安防和消防安全操作规程和各项安全管理制度。

2、监控中心实行24小时专人值班制度，确保及时发现险情和安全隐患及时准确处臵。

3、监控中心工作人员要按时上岗，认真做好监控记录及交接班工作，以及重要监控资料的拷贝，接班人员未到岗之前交班人员不得擅自离岗。

4、不得脱岗、替岗、睡岗，严禁值班前饮酒，因确有特殊情况不能到岗的，要提前向主管领导请假，经批准后，由同岗位人员代替值班。

5、监控中心入口处设臵明显标志；设臵火灾事故应急照明、灭火器材、挡鼠板；配备相应的通讯联络工具。

6、监控中心工作人员要爱护监控中心的设施，保持室内卫生。

7、严禁无关人员进入监控中心，随意触动设备。

8、监控中心内严禁存放易燃易爆危险物品和堆放与设备运行无关的物品或杂物。

9、监控中心内严禁吸烟或动用明火。

10、监控人员因责任心不强或失职等因素引发事故，造成损失或影响的将给予严肃处理。

办公用品管理制度

1、固定资产管理

凡单件物品价值在150元以上的均列为固定资产，固定资产要建立台账，帐物相符，专人管理。大件物品的采购管理实行计划报批，集中采购，验收登记，责任到人，适实调配。

2、低值易损耗物品管理

办公用低值易损耗物品实行统一采购，集中保管，据实领用。各部门所需办公用品包括工具要提出书面计划，经公司领导审核批准后进行统一采购。所采购的物品要附品名、规格、数量、单价清单。领用办公用品要履行领用手续，谁领用谁签字；严格禁止公领私用，少用多领，囤积不用等现象。

3、办公用品维修及耗材管理

空调、电脑、打印机、复印机、电风扇等电器类办公用品维修、电动工具维修要及时填报维修单，经核准后方可进行维修或更换。复印批量资料要进行登记，谁复印谁签字，注意节约耗材。

卫生管理制度

1、办公区、楼宇内、庭院环境、水系、地下车库卫生按区域划分，分片包干到责任部门和责任人，部门负责人为卫生区第一责任人。

2、卫生区地面、墙壁、门窗、报箱、楼梯、扶手、桌椅、廊桥设施等公共卫生要及时打扫，清除污垢，清理垃圾，保持整洁卫生。

3、各部门室内卫生每日打扫，办公用品摆放整齐，门、窗玻璃保持清洁，窗明净亮。

4、楼宇内严禁乱贴、乱涂、乱画（划）；乱扔纸屑、烟蒂、杂物等。

5、各种盆景、花卉摆放整齐，错落有致，叶面干净，花坛内杂草、落叶及时清除；水系水质符合标准。

6、卫生质量标准按照太原市物业管理服务等级和创市优标准执行。

7、卫生区内发现有脏、乱、差现象，或在每周、月、季综合检查中较差的部门或责任人，将按照工作标准和考核办法给予责任部门和责任人一定的经济处罚。

8、因卫生差，被集团公司通报批评或处罚的，本公司将对责任部门或责任人加倍处罚。

门岗值班制度

第二篇：关于培训机构人员编制方案

关于培训机构人员编制方案

其实人力资源最大化是我们这个行业永远要研究的什么样的规模需要什么样的人员配备是要有计划的1、学生300人以下的校区，设兼职教学主管一名，办公室文员兼出纳一名，教师1-4人。总编制数：3至6人（依据学生人数，100人以下3人，200人以下4人）。

2、学生达300人的校区，设教务副主任一名，办公室文员兼出纳一名，教师4人。总编制数：6人。

3、学生达500人的校区，设教务副主任一名，办公室主管兼出纳一名，教师6人。总编制数：8人。

4、学生达800人的校区，设教务主任一名，办公室主管兼出纳一名，文员一名，教师9人。总编制数：12人。

5、学生达1000人的校区，设副校长一名（执行校长），教务副主任一名，教学主管一名，办公室主管一名兼出纳，文员一名兼保管员，教师9人，专职保洁人员一名（校长、副主任、主管每人兼管一个学科）。总编制数：15人。

6、学生达1500人的校区，设副校长一名（执行校长），教务副主任一名，教学主管两名（其中一学科由教务主任管理），办公室副主任一名兼出纳，文员两名（一人兼人事专员，一人兼客服部专员），教师12人，专职保洁人员一名，专职后勤兼图书器材保管员一名。总编制数：21人。

7、学生达2000人的校区，设副校长一名（执行校长），教务主任一名，教务副主任一名，教学主管三名，办公室副主任一名，办公室文员三名（一人兼出纳，一人兼人事专员，一人兼客服部专员），总帐会计一人，教师16人，专职保洁人员一名，专职后勤兼图书器材保管员一名。总编制数：29人。

说明：

所有教学主管任课班级不少于4个班，副主任、主任不少于3个班、副校长不少于2个班（2000人以上的校区执行校长任课不少于2个班）。

因此佳一提倡，专业人做专业事所有教学管理人员，首先要是一线教学人员这样，有利于学校核心教学竞争力的提升人员编制，涉及人才潜能的发挥，和人力资源最大化的实现对于一般可以替代的岗位

例如

办公室文员、一般要严格控制编制尽可能，让新教师或课较少的老师，兼职负责负责办公室日常事务处理而对于，教学主管，副主任，主任，副校长或执行校长最好的提拔流程，是逐级提拔从普通教师做起做教师时，首先成为同事的榜样然后，才能成为领导让一个优秀老师，从教师到执行校长的培养周期，一般不低于3年对于以后，从事领导岗位也积累了大量的经验，有利于学校教学精细化管理的实现总的来说，佳一是根据不同校区的不同阶段的发展规模来配备，教学和管理人员所以说，佳一直营校的编制是动态的人才培养的主体方向是内部培养与提拔让员工不断的找到工作成就感看到学校发展的美好未来这样有利于优秀人才的稳定和潜能发挥不同的地方情况是不一样的佳一的人员编制方案仅供大家参考，不能完全照搬

第三篇：人员编制

随和*福满家人员编制及考勤制度（草案）

随和福满家酒楼是在原随和与福满家合并后一家集中餐、火锅、宴席、茶坊的经营面积约2500平米的大型综合娱乐型场所，同时集合了面积广、经营项目多、经营时间长、用工综合性强、员工互动性要求高等特点，为了更好的强化管理、综合员工用工时间及综合利用，有效的控制人工成本，特梳理本草案，经董事会及管理会通过后执行：

一、人员编制：

本店主体上设中餐部和火锅部（茶坊及宴席归中餐部统一管理）

A、特岗： 保安3名 2000+全勤50元+酒水提成+绩效提成+工历工资 约6200 营销部： 迎宾3名 2000+全勤50元+酒水提成+绩效提成+工历工资 约6200 保洁4名 1550+全勤50元+酒水提成+绩效提成+工历工资 约6400 收银3名（含吧员）2000+全勤50元+酒水提成+绩效提成+工历工资 约6300 库房1名（含鲜榨及果盘制作、休假由指定收银代理）约2400 2300+全勤50元+酒水提成+绩效提成+工历工资

B、前厅部：

中餐服务员B级：10名1750+全勤50元+酒水提成+绩效提成+工历工资18000 A级：1950+全勤50元+酒水提成+绩效提成+工历工资

火锅服务员B级：12名1750+全勤50元+酒水提成+绩效提成资 A级： 1950+全勤50元+酒水提成+绩效提成+工历工资 21600 服务员分A、B级考核制度，茶坊服务员由前两部门临时协调

传菜部：8名（含中餐火锅）1750+全勤50元+酒水提成+绩效提成+工历工资 14400 C、厨房部：中餐（含小吃）20名 共 80000元

火锅区切配：6名 1950+全勤50元+酒水提成+绩效提成+工历工资 12000 火锅区打锅：2名 3300（3000）+全勤50元+酒水提成+绩效提成+工历工资6500 洗碗部（共用）：6名1550+全勤50元+酒水提成+绩效提成+工历工资9600 共约176700 D、行政部：会计1名 3000 出纳1名2000 采购？

总经理1名 中餐经名 火锅经理1名 约5000 营销经理1名（含宴席接待并管理保安部及迎宾）约3500 主管3名 约7500 传菜部领班1名 约2200

电工1名 约/800 工资合计约20万

一、上班时间及考勤制度

A、上班时间：前厅按人数分为三个组别，班次分别为：早---早---晚，轮流两周早班后一周晚班

中餐厅服务员与火锅厅服务员统一安排早晚班！

早班时间为：上午 9：30---14：00 留在岗的三分之一留守中午，下午17：00---20：30下班

晚班时间为：下午17：00---收尾 B、本店采用上班打卡及部门签到方式进行，迟到早退旷工制度见员工守则。C、各岗位员工正常月休为三天，不能把一天分为两天来休！

D、其它法定假结合本店实际情为分为：春节补1天，三八节女士补1天、国庆补一天、生日（以身份证为准）1天，休假时间通过先申请批复时间为准！

二、绩效制度

本店采取全员绩效方式以接待人数

结合工资结构及营运费用估算(实际以财务数据为准)： 盈亏点：中餐火锅综合毛利按约50%计算，人员工资约为20万，水电气共约为4万，房租约为5万，其它费用约为5万，其盈亏点约为75万

综合人均消费按70计算，一个月至少接待11000人，平均每天约为400人，绩效方案为（暂订）

平均每天450人 奖金基数为50元

平均每天500人 奖金 80元 550 120元

三、酒水分配方案

结合本店实际情况，火锅店酒水普遍比中餐高、火锅底薪有所提升等特点： 服务员酒水与特岗的分配比例为服务员45% 特岗55% 在特岗的55%中，其分配比例如下：

传菜员8人分 15 % 接待部9人（保安迎宾收银）20% 保洁 4人 6% 火锅厨房为（含洗碗部）共14人 17% 管理层为7人 30% 公积金为 12%

四、其它部分

第四篇：物业工程部人员编制方案

物业工程部人员编制方案提要：此套编制方案主要以满足大厦设备设施维护管理为目标结合工程部现架构模式编制而成。该编制拟工程部主要有两大职能部门构成分别为

岗位设置

部门经理级：Z

强电主管：Z

暖通主管：Z

强电运行领班：Z 强弱电维修领班：

空调运行领班：Z 暖通综合维修领班： 配电室运行工：ZZZ 空调机房运行工：ZZ 弱电维修工：Z 强电维修工：Z 电梯工：Z

暖通综合维修：Z 其他3人 物料管理员：

工程部人员架构总编34人，现编23人，实缺11人。

架构指导思想：

此套编制方案主要以满足大厦设备设施维护管理为目标结合工程部现架构模式编制而成。该编制拟工程部主要有两大职能部门构成分别为：电气专业、暖通综合专业。通过部门的整合达到优化部门组织结构、压缩人员编制、降低企业运营成本的目的。但在提倡专业化、规范化的管理工作中对架构内的各级人员的工作能力也提出了更高的要求：首先，管理层要具备跨专业的管理能力及业务技能（尤其主管级）；其次，对维修技工也提出了相应得高要求，尤其是跨工种作业，要求具备一专多能的业务素质。为了出色的完成公司既定的各项任务我们将通过不断培训激发员工的学习热情提高员工的工作能力。

人员设置说明：

工程部经理：工程部各项事务的管理负责人。依据公司的管理目标制定部门工作目标并将目标分解成各项指标，制定实施计划，组织人员实施，对实施过程进行有效监督，对工作结果负责。

专业经理：本部设专业经理两名负责专业的直接管理。专业经理执行工程部经理的工作要求对专业管理负责。协助工程部经理制定专业工作目标及工作任务组织专业工作人员实施，对实施过程与结果负管理责任。

专业主管：本部设专业主管两名执行专业经理的工作要求落实上级领导制定的各项任务，带领下属认真贯彻执行，对实施过程提供有效指导与监督。主管级在部门管理工作中起承上启下的作用。

专业领班：本部设专业领班四名分别为：强电运行领班、弱电维修领班、空调运行领班、综合维修领班。领班属基层管理者协助主管开展各项管理工作。现到岗人员有强电运行领班陈世清、暖通运行领班郑秋明、缺编两名维修领班。

运行人员：按满足运行的法律法规的要求大厦需16名运行人员（含运行领班）。配电室、直燃机房均为24小时运行值班制按4班2运转的方式运行每机房共需运行人员8名，然而为满足员工休年假后的岗位需求则需对配电室另增加一名运行人员故工程部运行人员为17人。为了压缩整体人员的编制我们对运行人员将作合理调整在满足运行需要的同时承担大厦设备设施的巡检及相应维修业务。

维修人员：大厦共设9名维修人员（强电维修2名、弱电维修2名、电梯运行维修1名、综合暖通空调维修4名）承担大厦配电系统、电器设备、电梯、弱电7大系统、（消防、安防、楼宇自控、车辆管理、综合布线、会议音响、有线电视等系统）空调系统、通风系统、给排水系统、土建等综合系统的设备设施的维护维修工作。为了保证各项工作的开展就要求我们在管理上采取分工协作的工作要求，做好工作的统筹安排从而做到既压缩人员编制又能完成好各项工作。

物料管理员：承担工程部物料申购、物料领用管理、资料的管理、部门人员考勤管理、等综合性业务。

此套配置方案非常规配置，带有很强的企业针对性，此种配置对管理层提出了更高的工作要求，要求我们做好各级人员的培训工作，努力提高各级别人员的业务能力，培养团队学习氛围，使其具备跨工种的作业能力。

第五篇：方案优化

汇报材料

一、工程概况

湄洲湾港口铁路支线位于福建省莆田市湄洲湾北岸港口内。本线从福厦铁路、向莆铁路的莆田站接轨，由莆田站引出至塘厝，设具有解编功能的莆田港湾站。从港湾站引出三条支线，分别为东吴、罗屿、秀屿支线。全段线路总长54.95Km，主要工程量为：区间路基土石方324.2万m3，站场路基土石方128.2万m3，水泥搅拌桩115.28万延m，涵洞99座/1517.9m，小桥11座/142.8m，中桥6座/363.2m，大桥2座/419.05m，特大桥1座/662.8m，公跨铁立交桥12座/652.24m，架梁29孔/58片，站场房建9794平方米，铺轨72Km及所有的四电工程。全线总投资7.2亿元，合同工期2年（2009年2月15日至2011年2月15日）。为总价承包合同（即合同总价中包含了一定额度的总承包风险费；工程量差、II、Ⅲ类变更及由于变更施工方法和工艺引起的费用增减等均包含在总承包风险费内，业主不再给予计价）。

二、方案制定及实施

项目从上场到现在已有近二年时间，按照集团公司关于方案制定及优化的指导意见，我项目部成立了方案制定及优化领导小组，在充分研究招标文件和工程合同的同时，组织相关人员对现场进行了详细的踏勘调查，针对本标段的工程特点，制定了各项实施方案并贯彻实施。主要体现如下：

1、成立了精干、高效的组织机构，全体动员，明确分工，做好方案比选及优化工作。上场伊始，成立了以项目经理为组长，项目总工、总经任副组长，项目部各业务部门负责人及工区经理、技术负责人为组员的方案优化及实施领导小组，确定了“方案确定成本，节约增效。”的指导思想。明确了各人的分工，确定指标，责任到人。方案优化工作由项目经理刘宏图总负责，设计优化工作由总经杨绍臣负责，现场施工方案优化工作由总工程师杨光明负责，各工区配合。所有施工方案均由项目部方案优化小组比选、制定后由工程部统一编制下发至工区严格贯彻实施。在实施的过程中，对既有制定方案的变动成本在超出1000元以外的签证均由工区打申请，项目部工程部、计划部及项目经理审批后才可以实施。同时，对既有制定方案再优化而节约成本的相关人员给予奖励，确保每项工程核定成本可控。

2、充分利用地方资源，做好大临工程的布局方案，用方案控制成本。湄洲湾港口铁路支线线路总长54.95Km，点多、面广。混凝土搅拌站、梁厂等大临设施的设置对整个工程施工及成本控制致关重要。上场之初，在项目经理的带领导下，集思广益，详细规划，全线主要设立三个搅拌站，一个板梁厂。主要设置过程如下：①针对港湾站站内有一区域场地填挖工程量均较小，且对后期工程影响不大这一特点，利用既有地形详细规划，提前做动业主及地方工作对其提前征地。把一号搅拌站、板梁厂及试验室均设在既有港湾站征地红线内，节约临时征地近60亩，且职工宿舍就近租用当地民房，减少建房面积600m2；总计节约成本近110万元。②二号搅拌站设计供应地段的构筑物点较多，每个构筑物的砼总量均不大，且部分构筑物因地方原因还不能马上开工。同时，据我们调查，原考虑设站的附近有一商砼站，该商砼站设备较先进，场地规划及管理均比较正规。针对这一特点，经过我们统分调查及报送相关资料与业主沟通后，确定二号搅拌站利用地方既有商砼站委托加工，委托运输。同时，为确保砼的质量，各种原材料的供应、试验检测及砼搅拌的旁站、检测等均由项目部负责。在制定各项质量保证措施及制度后，该站也顺利通过了业主验收，节约建站成本近200万元。③三号站已靠近海滩边，砼主要供应罗屿特大桥及附近的构筑物，经过我们调查，以较低的成本租下了一处较为平整的荒地建站，建站成本也较低。

同时，在三个搅拌站的使用过程中，考虑到本项目因填海工程地方配套没根上，目前能施工的构筑物已基本完工。针对这一现状，项目部在2009年底撤销了一号站，在2010年5月初停用了三号站，目前只使用2号商砼站委托加工。节省了搅拌站后期的运营成本 万元。

2、充分利用与地方道路交叉施工的既有各种有利因素，做好方案优化。

因本工程线路较长，与地方其它道路交叉的地方较多。如何利用地方道路的既有各种有利因素，也成为本项目方案制定的一项重点考虑内容。上、下行联络线二座上跨地方城港大道的框架桥桥长均达101m，为全线最大框架桥。原设计待城港大道施工完后我方再行破除路面施工。在进场之初，该城港大道与铁路线路交叉地段的路基土石方已基本施工完毕，正准备施工路面基层。我们通过调查，发现该城港大道因其它原因工期不紧，且其它地段的施工面较多。于是项目部确定先于城港大道路面施工前施工完此二座框架桥的决定。通过与该城港大道施工单位、业主及地方铁办的沟通，我项目部的先期施工方案通过。城港大道业主同意待我方施工完上跨框架桥后他们再行施工此段路基面层。同时同意我方将钢筋加工场地设于城港大道路基上的规划。此方案优化后，累计减少破除及恢复路面达5000m2，破除及恢复地下排水水管近200m等附属设施和节约临时征用钢筋加工场地征地5亩。累计节约费用达150万元。

3、充分研究图纸，调查当地的土源分配情况，做好土方调配工作

湄洲湾港口铁路支线全线借方达190万方。设计院所给三个取土场运距均在7Km以外，且土质较差，周边交通不便，取土成本较高。项目部在进场伊始，根据本项目的实际情况，定下了向工程征地红线内借土及就近取土的原则。经过我们调查，上下行联络线交接处有夹角地近60亩，村民耕种不便。且该区域取土深度平均达11m，有可利用土方近40万方。通过与地方政府及设计院沟通，在进场时就下大力气以村民耕种不便为由由设计院出具了征地用线图，征用了夹角地。在后期的工程施工中，我们把这区域夹角地的土方全部取走用做利用方，节约取土资源费及运距达300万元。同时，由于夹角地的土方被取平，铁路路堑的边坡防护工程相应取消，节约浆砌片石防护近6000 m3，绿化近30000m2，节约投资达140万元。另外，其它二座取土场的成本也均在受控范围之内。

4、充分利用周边兄弟单位的资源，合理优化方案，增源创效。我项目部设计铁路T梁29孔/58片。合同清单给予一处制梁厂及存梁厂，总计费用约327万元。在原施工组织设计中，铁路T梁考虑从株州桥梁厂购买，运距远，且需经过福厦客专后才能运入，各种手续办理极度复杂，费用较高。通过我们了解，中铁一局向莆铁路制梁厂需建在港湾站货线与调车线的夹角地段。得知这一消息后，我们立既调整外购梁方案，决定本项目的所有铁路T梁均委托中铁一局向莆铁路制梁厂加工。通过与中铁一局向莆铁路指挥部的沟通及协调，同时我们在他们建梁厂时提供一定的场地使用方便，该方案最终得以实施。节约成本达327万元。

5、充分理解规范，各种尺寸误差控制必须按规范正误差控制。本项目的水泥搅拌桩达114万延米，规范允许间距误差在±10cm之内。我们在施工放样时要求每根桩的间距按缩小5cm放样，同时要求班组施工误差控制在±5cm之内。仅此一项就减少水泥搅拌桩量近10万延米，节约投资达480万元。同时工程质量也满足设计及规范要求。