第一篇：旅游房地产项目开发模式实战应用

旅游房地产项目开发模式实战应用（上）

文|王晓华（北京晓月旅游咨询有限公司）

【编者按】在2005年8月号《旅游实战研究》中的《国内旅游房地产开发模式及要点浅析》一文中，我们通过对国内旅游房地产开发模式的概览，从宏观的角度将目前国内旅游房地产项目的开发模式分为了：造景开发模式、借景开发模式和特色开发模式三种。同时，对旅游房地产项目开发过程中的项目选择、策划、融资、销售等要点问题进行了分析。本期我们将以最新策划的旅游房地产项目案例为基础，就借景炒作开发模式、提升融合开发模式和古城商业开发模式三种类型的旅游房地产实战开发模式进行分析。

一、借景炒作开发模式

借景炒做开发模式是旅游项目建设与旅游房地产开发项目结合，同时进行运作，并以旅游项目和旅游节事活动炒做景区人气，从而达到旅游房地产楼盘热销和景区周边土地升值的目的，以旅游房地产项目的收益快速收回景区建设投资。同时，利用景区周边地价升值获利的开发运作模式。借景炒做开发模式通常适用于新建景区和未进行旅游房地产开发的老景区。以我们策划的聚龙谷旅游度假风景区项目为例：聚龙谷旅游度假风景区总面积400多亩，位于湖北省十堰市张湾区的城区西北部，距张湾区政府仅10分钟车程，交通极为便利，距城市交通主动脉之一的方山路仅200米。聚龙谷旅游度假风景区由六条形状、朝向各异的山谷及山体林地组成，植被覆盖率达90％以上，寺庙、山泉、水面、林木交相辉映，景色宜人。

由于项目前身是花果林场，所以聚龙谷的生态环境保护状况良好，景区内植被覆盖率高，丘陵、沟壑纵横，山鸡等野生动物经常出没于树林间，景区内的水塘、果树等现有资源是旅游项目开发的生态资源基础；景区内的龙泉寺是十堰市区内唯一的庙宇，具有一定的垄断性；主要问题是景区仅有400多亩的规模，没有独特的山川地貌、河流等自然资源条件，因此开发为风景名胜区的可行性不高。另一方面，十堰是六十年代末，东风汽车厂生产基地选址在此而发展起来的城市，本地居民多来自全国各地。由于原著居民较少和建市的时间较短等原因，使十堰市的历史文化积淀相对较少。这将为景区文化品牌的塑造带来一定的难度。同时，十堰市的市民休闲市场，受市民平均收入水平较高，消费能力较强的影响，发展的相对较好，具有每年200万人次的市场规模，但目前十堰休闲市场的产品单一（以城郊农家乐为主），缺乏高档次休闲项目。

综合分析了聚龙谷项目的自然资源、文化资源和市场情况后，我们确定了景区“都市净土 心灵伊甸”的主题形象。明确了景区项目设计围绕文化休闲的主题，并制定了未来成为十堰市民休闲首选的景区发展目标。在景区主题、发展目标明确的前提下，我们确定了旅游房地产项目与景区建设相结合的开发运作构架，基本上是基于 “以旅游项目聚集人气，以旅游房产为盈利点”的思路。如下图

第一阶段，也就是景区的初期建设阶段，景区营销的市场预热阶段。在第一阶段景区借助已有的龙泉寺进行各种法事活动，结合每月初一、十五的香客高峰期，由寺庙主持操办如祖师诞辰等各类宗教活动。配合法事活动寺庙增加香烛、开光法物、设置莲花灯池、祺福带、放生池、公德榜、主持解签等能够增加寺庙收入的项目。同时，景区加快餐饮中心的建设，争取在06年7月正式开业，通过从聘请武汉聘请著名厨师、借用知名餐饮品牌等手段快速形成餐饮中心的市场知名度。第一阶段的主要目标是通过寺院法事活动、餐饮中心的营销活动等快速使景区在市场上形成一定的知名度，并形成一定的现金流，为景区第二阶段的工作打好基础。

第二阶段，是景区工程建设的主要阶段，也是营销工作的市场加温阶段,本阶段的时间是06年春季至秋季。本阶段在资金到位的前提下开始大规模工程建设，包括宗教文化演绎苑、养生堂、宗教文化感悟游线、跑马场、马术俱乐部、山水酒吧、彩弹射击场、商务休闲区、入口大门、游客接待中心暨宾馆等，力争在06年“十一”黄金周前全部完工，形成门票、马术、酒吧、会务、住宿、餐饮及彩弹射击、攀岩等项目构成的多点盈利，形成每日万元以上现金流的能力。并在黄金周前后通过举办“张湾区首届休闲旅游文化节”的形式，以“山水啤酒节”为炒做平台，将景区的人气汇聚到达高峰。

第三阶段，是景区别墅楼盘向市场推出的阶段，别墅的建设应与第二阶段的大规模工程建设同时启动，但要控制房地产营销的节奏控制，在景区炒做的文化节前后将餐饮中心西侧山体上的10栋别墅全部完工，开始发售，竹林苑西侧的10栋别墅主体完工即可，其它规划别墅暂不开工。以少量别墅高价格（建议预售价每平米8000元）的方式进入市场，同时以小数量形成市场的饥饿感，为竹林苑西侧别墅的和其它未动工的别墅预售创造条件。其它别墅，如商务休闲别墅和山水酒吧、马术俱乐部则采取定向开发和租赁经营的方式推向市场。同时，彩弹射击场南侧二龙戏珠处规划的别墅则作为风水最好和顶级别墅待市场的反映而定。

第四阶段，此阶段于06年11月启动，是景区别墅全面上市的阶段，将规划别墅全部开工，并接受预定。此阶段的重点任务是别墅销售和进一步取得更多的别墅房产开发用地。在07年“五一”黄金周通过“龙泉杯国际马术赛”的炒做平台上，进一步抬升周边的土地价格，争取达到将土地价格拉升10倍以上的目标。第四阶段后的房产运作，需经过对前阶段市场分析和财务分析后，决定继续开发或将土地转让。

通过聚龙谷项目实例，我们可以看出借景炒做开发模式是借助景区开发和节庆炒做所汇集的人气来达到旅游房地产项目盈利的开发运作模式，这种开发运作模式中房地产项目不具有旅游项目的功能，完全是借助景区的自然景观和游游开发所带来的人气，达到房产热销和土地升值的目的。

二、提升融合开发模式

提升融合开发模式是成熟性景区在增加游憩项目、进行文化包装等景区提升改造工作的同时与旅游房地产开发项目同步进行，使房地产项目本身就成为景区的新游憩景点，从而使旅游功能与旅游房地产项目有机融合在一起的开发运作模式。以杭州市余杭双溪漂流景区为例：杭州双溪漂流景区位于杭州西北30公里处的径山镇。景区凭借水清、竹多、落差大这些自然优势和茶文化、竹文化、水文化、佛文化、农耕文化的有机融合，再加上不断开拓创新，在推出了雨漂、夜漂、冬漂、皮筏漂等漂流套餐的同时，又通过茶圣节、烧烤节、狂欢节、戏水节等各种活动，打响了“江南第一漂”的品牌，知名度、美誉度不断飙升，去年成功接待了70余万人次的中外游客，已成为华东地区旅游业中的一个亮点和热点。2004年,双溪漂流景区式被国家旅游局评为国家4A级景区，今年双溪漂流景区又被授予了“中国最佳漂流胜地”和“2005年中国最近竞争力漂流十强”的称号。

在景区游客量逐年创新高的同时，景区发展也遇到瓶颈。首先，“江南第一漂”的品牌在提高景区知名度的同时也局限了景区的发展，在游客心目中双溪漂流景区仅仅是漂流主题景区，与杭州休闲之都定位相呼应的休闲项目在“江南第一漂”的品牌光环下难以打响。上海、苏南等外地游客竟然发出了“到双溪漂流景区，有钱没地方花”的感慨，从而说明景区休闲项目和设施不能完全满足游客的休闲需求，有待进一步提升。其次，尽管景区拥有茶文化、竹文化、水文化、佛文化、农耕文化等众多的文化资源积淀，但除了《茶经》的诞生地陆羽泉外，其它文化的有形化工作还有待加强。景区皮筏漂流起点处等多块土地没有利用，有待开发。

结合双溪漂流景区的生态资源和文化资源，我们提出了“打造休闲精品、包装文化特品、建设旅游房地产样板”的综合思路。通过养生堂、盛装舞步、曲水流觞、漂漂浴等项目的设置增加休闲旅游项目。通过对李清照隐居双溪“老花园”历史的挖掘，打造隐逸文化产品；通过径山茶宴表演，演绎双溪为日本茶道之源的历史；以竹建筑、古今以竹为题材的诗词书画以及古今爱竹、画竹的文人如苏东坡、文徵明、郑板桥等人的作品展示竹文化；以历代曾经诗歌咏颂双溪的李白、苏东坡、陆游、徐文长、范大成、张羽、王守仁、吴焯等文人的雕塑、诗词碑文打造出景区浓厚的文化氛围，提升景区的文化品味的同时，完善休闲服务功能。

旅游房地产的开发则是与景区项目设置和总体发展布局相结合，在建设皮筏漂流起点站的同时，将起点站西侧200米长的堤坝改造为石材铺地、石雕护栏的步行道，外侧新建2层江南民居风格，由茶楼、旅游纪念品商店、咖啡店、酒肆等店铺构成的商业风情街，店铺西侧的150亩空地则开发为别墅区、联排住宅和客栈、茶荘、酒店、露天休闲茶座等休闲区，通过对房地产用地区域的景观打造，创造小桥、流水、渡口、夕阳的山水园林画卷，整个区域内亭台搂榭、飞檐画阁、庭院溪水、壁柳垂池…..使整个区域的建筑与双溪景区的生态环境融为一体，成为景区内开放式的休闲区。同时，通过将地下部分建设为停车场，既解决了旅游旺季停车场地不足的问题，又将游客的游览路线引入了新建的休闲区域。新开发的建筑群即是商业地产，功能上也是景区旅游的重要景点之一，这样就将旅游房地产与旅游功能完全的融合在了一起。

三、古城商业开发模式

古城商业开发模式是古城、古镇类资源在旅游开发过程中，以开发利用和文物保护并重为指导思想。通过对古城的功能布局调整、城镇风貌的重新打造、历史文化遗迹的保护修缮、老城区改造等运作手法，实现特定历史文化的复兴，区域旅游功能的完善，以及商业地产价值的提升。发挥产业效果，拉动当地经济，建成为“经营城市”理念的优秀样本。在塑造城市名片的同时，也为经济的发展注入巨大的活力。以四川都江堰的天府水镇项目为例：天府水镇的整体构思，是以对水文化、川西民俗文化、道教文化、藏羌文化等都江堰历史文化遗存进行保护和挖掘，在部分恢复历史原貌的前提下，全面复兴历史文化的内涵；整个区域将以水文化为核心、川西民俗文化为基础，特别突出水文化、水景观、川西建筑、川西民俗这四个方面，通过全面设计并形成观赏旅游景点、美食环境、旅游商业环境、休闲娱乐康体项目，使天府水镇以一个城中之城的整体面貌，成为都江堰的游客集散区、新型古镇游览区、四川第一美食城、四川第一国宾馆、国际水文化名城；通过对区域内的建筑风貌、人文景观及服务功能重新调整，改善人文环境、交通条件，完善基础设施，达到人、自然、城市的和谐统一，从而增加城市核心区域对游客的吸引力，形成城市的名片。

天府水镇的项目策划核心理念是主要围绕“一环两水六片”来进行规划和功能布局。一环是指建设路与公园路连接形成的环状道路（内环路），是天府水镇与都江堰城区的外围界限。通过内环沿线的垂直绿化、外檐改造和入口节点设计，形成典型的古镇入口景观，完成古镇的外部形象打造。两水是指内江及杨柳河。将松茂古镇及4号地块沿江部分拆除重建（马家大院、懋公寺等有文物价值的建筑保留），新建建筑物以四川民居白粉墙、小青瓦、码头墙、木制格栅等特点为主题特色，依玉垒山的走势及建筑物层高变化自然形成高低错落、富有韵律感的景观立面效果。杨柳河沿岸，二期拆除左岸现有房屋改为条形绿化带状公园，将地势改为起伏地形，在园中修建带有川西风格的游人休息亭和长廊，在幸福路交口处做云石堆砌的假山叠水池，在绿草树林间的步行道上形成相映成趣的水景观，河对岸做带状绿化草坪并种植观赏树木等打造沿河景观带。六片包括：天府水镇主入口区、松茂古镇、美食商业娱乐区、国际接待和会议服务区、天府生态居住区和7号地块。通过对各地块的建筑物进行改造，重新划分功能区，打造天府水镇的整体旅游氛围和环境，从而带动房产和土地的升值，与旧城改造相结合，以经营城市的理念实现经济效益和社会效益的双丰收。

天府水镇的旅游房地产开发模式是在重新定位和完善天府水镇作为城市核心区的旅游功能，为每年几百万到都江堰和青城山旅游的游客创造休闲购物的城市环境，通过老城区的拆迁改造和景观打造，将旅游建设、老城改造与居民拆迁相结合，使文化得以复兴，使城市风貌得以提升，居民生活环境得以改善，从而拉动当地经济，创造就业机会，抬升房产价值。创造政府、投资商、当地居民共赢的旅游开发新模式。

第二篇：030旅游房地产项目开发模式探析

030旅游房地产项目开发模式探析

近年来，我国旅游房地产发展迅速，在旅游界和房地产界引起极大关注。尽管目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭，但无论广义狭义，无论分类角度，所有旅游房地产都有一个显著的共同特点，即：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。

经开发商不断地开发实践，我国旅游房地产已形成如下几种比较成型的开发模式：

一、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发

这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。

此类房地产又可分三类：直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅。这类景区住宅开发对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献，有的甚至对旅游景区还造成一定破坏。很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅。这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。

此类房地产以华侨城为典型代表。

华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。

与旅游景观开发二位一体的房产开发。此类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等，景观房产本身就是景观

构成的有机组成部分，无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围要求建造，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性。将旅游房地产开发提升到一个新境界。

二、以旅游度假为目的的度假房地产开发

休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。一时间重新热火的海南景观住宅多属此种模式。

因引进国外“分时度假”的概念和相关销售模式，此类房地产又有多种小的分类，具体如下： 产权酒店：即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。

时权酒店：即将酒店的每个单位分为一定的时间份，如将一年分为51周，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间如一周的居住权。

养老型酒店：指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的高尔夫、登山、滑雪运动度假别墅。

时值度假型酒店：消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宅设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费

提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。快乐无穷大的北京快乐假日大酒店是产权酒店，是此类房地产中著名的成功典型。快乐假日大酒店建在旅游资源异常丰富的延庆，靠近延庆的六大景区26个景点，其中著名的有八达岭长城、“塞外小漓江”——龙庆峡、松山原始森林自然保护区、康西草原、妫河漂流、滑雪场等。快乐假日大酒店一方面充分依托现有的优秀旅游资源，一方面又设计建造了人工湖、人造沙滩、垂钓园、风雨长廊、画墙、射箭场、陶艺作坊、儿童乐园、网球场等三十余种配套娱乐设施来增强其休闲度假功能，更在其可与三星级酒店硬件相媲美的中心会所建大中小型会议

厅，使它成为一个集度假、休闲、娱乐、会议功能为一体的旅游房地产产品。度假房地产在国外已有相当发展，在我国刚刚面市，就受到购房者和房地产开发商的热烈追捧，不仅有外资进入国内抢占市场，国内房地产商也抱团组建旅游房地产联盟，如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产分时度假联盟”，全国各地度假房地产项目纷纷上马。度假型房地产是目前旅游房地产开发备受关注、发展很快的一个品种。

三、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店

这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。

四、与旅游相关的写字楼

以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。

五、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发

这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发。大连万达集团与昆明滇池国家旅游区签下合作协议，将在昆明滇池国家旅游区内4000亩土地上投入三十多亿人民币进行旅游房地产开发。该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社

区。实际上，华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面，由于我国经济还不是很发达，城市化水平还不高，为广大民众提供第一居所的任务还相当重，使得巧借旅游元素为第一居所建设服务，以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支；另一方面，随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高，我国传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡，新兴中产阶级萌生了度假置

业的需求和支付能力，又使度假房地产前景广阔。

无论采用何种模式，旅游房地产开发都应保证项目的经济效益、社会效益、环境效益并重，在切实保护好旅游资源和生态环境的基础上对资源加以利用，寻求旅游与房地产的良性互动，走健康、理性的旅游房地产开发之路。

第三篇：全域旅游开发模式

全域旅游开发模式

概念的提出

2015年8月，国家旅游局局长李金早在全国旅游工作研讨会上首次明确提出全面推动全域旅游发展的战略部署。2016年初，国家旅游局发布首批“国家全域旅游示范区”创建名单。一时间，开展全域旅游工作成为全国各省、市旅游主管部门的重要任务，广泛的媒体报道也使得“全域旅游”这一词汇成为旅游业界的新概念和新方向。

“全域旅游”并不是一个新名词，早在2013年北二外的历新建教授就曾提出这一概念，此次李金早局长将“全域旅游”提高到了全新的高度。“全域旅游”的概念产生于以下时代背景: 一是景区泛化的“大旅游”。随着生活水平的提高，旅游者兴趣更加多样化，很多人选择到城市、乡村等地休闲度假，私家车的普及和带薪休假制度的完善更使得旅游者改变了传统的景点旅游方式，从而突破了景区围墙界限，形成了无围墙的大旅游趋势。

二是国民休闲的“大市场”。大众休闲时代来临，国务院颁布《国民旅游休闲纲要》，大众出游时间更有保障。

三是产业升级的“大产业”。我国第三产业(服务业)占GDP比重己超过第二产业，旅游业作为现代服务业的重要产业，理应在产业升级过程中发挥更大作用。

根据李今早局长在《全域旅游大有可为》一文中的论述，全域旅游是顺应全民旅游和个人游、自驾游时代的必然选择，也是接下来一个时期旅游业供给侧改革的重要抓手，同时还与区域经济发展、农村经济、扶贫开发等密切相关，己被上升到了国内旅游业改革发展战略方针的高度。

全域旅游在当前政策的指引下，将带领我国旅游业走向全新发展道路。将实现从景点游到目的地游、从门票经济到全域经济的转变，将给目的地地区的产业融合和经济转型带来不可忽视的影响。当前我国旅游目的地全域化水平比较低，基本以景区为中心，围绕景区建设旅游配套设施。因此目的地产品与服务拥有很大的缺口和提升空间，也将带来巨大机会。

全域旅游的开发模式

发展全域旅游的开发模式

全域旅游的推进不能千篇一律，更不能简单复制，应根据不同旅游目的地的类型、发展阶段和目标定位，并结合该地自然资源禀赋、经济发展水平和文化脉络综合考虑，选择不同的开发模式。首先应对全域旅游目的地的类型进行深入的探讨并进行分类，然后在此基础上根据不同类型的旅游目的地选择恰当的开发模式，以更好更快地推进全域旅游。在第二届全国全域旅游推进会上，全国多个地方纷纷提出要全面践行全域旅游发展理念，以此推动当地旅游业的新一轮发展。其中五种典型全域旅游开发模式获得了与会代表的充分肯定。这五种典型开发模式包括:（1）是龙头景区带动型。依托龙头景区作为吸引核和动力源，按照发展全域旅游的要求，围绕龙头景区部署基础设施和公共服务设施，配置旅游产品和景区，调整各部门服务旅游、优化环境的职责，形成“综合产业综合抓”的工作机制，推进“景城一体化发展”。以龙头景区带动地方旅游业一体化发展，以龙头景区推动旅游业与相关产业融合，以龙头景区带动地方经济社会发展。其典型代表有湖南张家界、四川都江堰。

（2）是城市全域辐射型。以城市旅游目的地为主体，依托旅游城市知名旅游品牌、优质的旅游产品、便利的旅游交通、完善的配套服务，以都市旅游辐射带动全域旅游，推动旅游规划、城乡规划、土地利用规划、环境保护规划等“多规合一”;促进城乡旅游互动和城乡一体化发展，形成城乡互补、优势互动的城乡旅游大市场。按照“旅游引领、融合发展、共建共享、提升价值”的思路，推动旅游规划、城乡规划、土地利用规划、环保规划等“多规合一”，以旅游引领新型城镇化。其典型代表有辽宁大连、福建厦门等地。

（3）是全域景区发展型。把整个区域看作一个大景区来规划、建设、管理和营销。按照全地域覆盖、全资源整合、全领域互动、全社会参与的原则，深入开展全域旅游建设，推进旅游城镇、旅游村落、风景庭院、风景园区、风景厂矿、风景道等建设，实现“处处是景、时时见景”的城乡旅游风貌。其典型代表有浙江桐庐、河南架川、宁夏中卫等地。

（4）是特色资源驱动型。以区域内普遍存在的高品质自然及人文旅游资源为基础，推动自然资源与民族文化资源相结合，与大众健康、文化、科技、体育等相关产业共生共荣，谋划一批健康养生、避暑休闲、度假疗养、山地体育、汽车露营等旅游新业态，带动区域旅游业发展，形成特色旅游目的地。其典型代表有重庆武隆、云南抚仙湖、贵州花溪等。

（5）是产业深度融合型。以“旅游+”和“+旅游”为途径，大力推进旅游业与一、二、三产业的融合，以及与文化、商贸、科教、体育、宗教、养生、教育、科研等行业的深度融合，规划开发出一批文化休闲、生态观光、商务会展、休闲度假、乡村旅游等跨界产品，推动全域旅游要素深度整合，进一步提升区域旅游业整体实力和竞争力。其典型代表有南京江宁、北京昌平。全域旅游开发模式

按照全域旅游的概念：“全域旅游是指在一定区域内，以旅游业为优势产业，通过对区域内经济社会资源尤其是旅游资源、相关产业、生态环境、公共服务、体制机制、政策法规、文明素质等进行全方位、系统化的优化提升，实现区域资源有机整合、产业融合发展、社会共建共享，以旅游业带动和促进经济社会协调发展的一种新的区域协调发展理念和模式。”就说明全域旅游作为旅游的发展方雄，其本身也是一种旅游的开发模式。全域旅游开发模式有几个方面组成，具体情况如下：

（1）全域体验开发模式的资源拓展观。现存的旅游开发模式对“域”的理解局限于地域空间的思考，强调异地性。对于一个社会的人来说，“域”不仅仅指他生存的地域空间，还应该包括他的身份空间、职业空间、地位空间等。因此，“域”的改变不能仅局限于地域空间的改变，还应该包含一个人的其他空间的改变。那么，把社会的各个行业、部门，甚至单个的人以及他们的活动都纳入到旅游资源的范畴，充分发挥他们最具有吸引力的一面，这正是全域体验开发模式的资源拓展观。

（2）全域体验开发模式的市场拓展观。现存的旅游开发模式着重于打造各种自然景观综合体、人文景观综合体或者自然和人文景观复合综合体，以快乐和放松为本，偏向于满足旅游者身体方面的动机和文化方面的动机，偏重于观光、体闲、度假等客源市场。而根据美国心理学家马斯洛划分的人的需要五层次论来说，受尊重和自我实现是旅游者需要的最高层次，与之相结合的是旅游者人际方面的动机、地位和声望方面的动机。全域体验开发模式正是以满足旅游者对人生体验的强烈个性化需求为重要目的，制造一种旅游改变人生的深层次体验活动，突破旅游就是观光、体闲、度假的观念。

（3）全域体验开发模式的企业拓展观。从20世纪80年代至21世纪的30年以来，在现存的旅游开发模式的影响下，在传统的旅游企业之外，旅游开发咨询企业在我国诞生并迅速发展。旅游开发咨询企业是整个旅游行业的领军机构，起着灵魂的作用，是旅游产品的顶级组织者和供应者。但是，这类企业的服务对象都是旅游供给方市场，没有一家是专门针对需求市场服务的。所以，全域旅游开发模式强调市场需要新的专业性的旅游策划咨询企业，它和旅游开发咨询企业一起合作，才能真正实现供方市场和需方市场的无缝对接，让大众真正体会旅游的别样含义。

（4）全域体验开发模式的产品拓展观。现存开发模式的旅游产品基本是针对团队旅游者的，而全域体验开发模式的旅游产品以角色旅游为主题，以精准设计为理念，是一对一的精准开发模式。角色旅游是指旅游策划咨询企业针对旅游者对人生体验的强烈个性化需求，通过让旅游者在一定时间内变换其社会角色，制造一种深层次的体验活动，这种活动非常有影响力。角色旅游可调整性强，破坏小。受众面更广，参与度更大。是市场—资源—产品比较完美的结合。

（5）全域体验开发模式强调不同的开发规划观。全域体验式开发模式提倡依托全社会的各种人、财、物等资源，以旅游者的具体活动项目进行灵活的旅游产品设计。强调对资源的动态使用，不对资源进行固化。既要充分实现旅游资源的价值，以全面实现三大效益，实现社会和个人可持续发展为终极目的，又要最大限度的避免激化矛盾和不合理的破坏行为，最大限度的降低旅游业的敏感性。强调旅游者和被旅游者的双向付出，强调旅游者和被旅游者的双向获益，减少弱势方对资本的依赖。

所以，全域体验式开发模式是一种全社会模式，需要全社会的整体配合。各种团体或者个人既可以成为旅游者，也可以参与到咨询与策划中，参与到旅游产品的各个供应环节，成为旅游从业者，真正实现旅游业同其他行业乃至管理部门的融合。这样，政府和企业会把更多的资金投入到旅游人才的培养和改善从业人员待遇方面，才能最终真正实现旅游业的龙头产业、支柱产业，战略产业的地位，实现真正意义上的“大旅游产业”。

第四篇：旅游地产开发模式

演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案

旅游地产开发模式大全

黄山市旅游房地产开发与管理

旅游地产开发 旅游地产管理 旅游地产旅游房地产的概念、历史和发展

休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。

与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。

1.1 旅游房地产概念

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。

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一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。

旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。

1.2 发展历史

国外旅游房地产的历史

旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，精心收集

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美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。

今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。

我国旅游房地产的发展

目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、精心收集

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位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。

1.3 旅游房地产发展模式

广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。

模式一：卖地滚动发展模式

该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。

这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显：

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这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化；

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随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大；

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最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧；

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随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。

模式二：旅游先行带动房地产发展模式

这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知

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名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。

模式三：房地产先行带动度假地模式

以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。

模式四：大开发商整体操盘模式

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以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点——陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商——广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。

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第五篇：房地产项目开发意向书

房地产项目开发意向书 甲方：__以下简称甲方）

乙方：___（以下简称乙方）

为使 项目（以下简称本项目）在济南高新技术产业开发区实现产业化，根据国家及地方有关法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本协议。

一、土地问题

1、土地位置及出让方式

甲方同意本项目进入济南出口加工区实现产业化。初步确定项目建设地点位于 占地约 亩。其中独自使用面积 亩，代征道路面积 亩，确切位置坐标四至和土地面积待甲方规划土地建设管理部门实测后确认。甲方将国有土地使用权以有偿出让方式提供给乙方。

2、土地价格

为体现对本项目的支持，甲方初步确定以 万元人民币/亩的优惠价格，将项目所需该宗土地的使用权出让给乙方，出让金总额为 万元人民币。该宗土地征用成本与出让值差额计 万元，由高新区参照项目单位纳税中高新区财政收益部分给予相同额度的扶持。

3、付款方式

高新技术产业开发区规划土地建设管理部门与乙方签订正式土地使用权出让合同。乙方在该合同签订后十五日内，一次性向甲方付清土地使用权出让金。甲方收到全部土地使用权出让金后，按国家有关规定，尽快办妥国有土地使用证等有关手续。

二、工程建设

1、开工条件

（1）按照乙方建设规划要求，甲方承诺于 年 月 日前，保证本期用地具备上水、污水、雨水、热力、宽带网、公用天线、通电、通信、通路和场平即“九通一平”的基本建设条件，确保乙方顺利进场。否则承担由此给乙方造成的经济损失。

（2）甲方积极协助乙方办理有关建设手续。乙方则负责按规定时间、额度缴纳有关费用。

2、工程进度

乙方必须在 年 月 日前进场开公建设，并严格按照施工进度计划投入资金进行建设，保证建设进度。

3竣工时间

乙方必须在 年 月 日前竣工，延期竣工时应于原定竣工日期前三十日以上时间内，向甲方提出延期说明，取得甲方认可。

三、违约责任

1、如果乙方未按《土地使用权出让合同》约定及时支付土地出让金等其他应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的0.5‰缴纳滞纳金。逾期90日而未全部付清的，甲方有权解除协议，并可请求违约赔偿。

2、乙方取得土地使用权后未按协议规定建设的，应交纳已付土地出让金5%的违约金；连续两年不投资建设的，甲方有权按照国家有关规定收回土地使用权。

3、如果由于甲方原因使乙方延期占用土地使用权时，甲方应赔偿乙方已付土地出让金5%的违约金。

4、为避免国有资产流失，保证甲方对本项目的补贴在一定时间内得到补偿。自本项目正式投产起五年内，乙方向高新区税务机关缴纳的各种税金(退税或创汇奖励)，低于乙方已报送给甲方的项目报告书中所承诺的相应税种（退税或创汇奖励）金额的50%时（优惠政策除外），乙方应赔偿给甲方其税金差额。即：乙方在项目报告书中承诺的某一税种具体金额 x 50% = 乙方当年该税种实际缴纳金额。

四、其他

1、在履行本协议时，若发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方同意向济南市仲裁委员会申请仲裁，没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。

2、任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误不能履行本协议有关条款之规定义务时，该种不履行将不构成违约，但当事一方必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失。并在发生不可抗力三十日内向另一方提交协议不能履行的或部分不能履行的, 以及需延期的理由报告，同时，提供有关部门出据的不可抗力证明。

3、本协议一式 份，甲、乙双方各执 份。份协 议具有同等法律效力，经甲、乙双方法定代表人（或委托代理人）签字盖章生效。

4、本协议于 年 月 日在中华人民共和国山东济南市签订。

5、本协议有效期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

6、本协议未尽事宜，双方可另行约定后作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。

甲方：（章）

法定代表人（委托代理人）：

法人住所地：

邮政编码：

电话号码：

乙方：（章）<收起