第一篇：南宁市国有土地上房屋征收评估鉴定规则

关于公布《南宁市国有土地上房屋征收评估鉴定规则》的通知

南房［2012］747号

各有关单位、房地产估价机构、房地产估价师：

为规范国有土地上房屋征收评估鉴定行为，维护房屋征收当事人的合法权益，确保房屋征收评估结果的客观、公正、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，结合我市实际，我局制定了《南宁市国有土地上房屋征收评估鉴定规则》，并经市政府第20次常务会

议审议通过，现予以公布。

特此通知

2012年11月15日

信息公开选项：主动公开 南宁市国有土地上房屋征收评估鉴定规则

第一条

为规范国有土地上房屋征收评估鉴定行为，维护房屋征收当事人（房屋被征收人或房屋征收部门）的合法权益，确保房屋征收评估结果的客观、公正、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。

第二条

凡在本市辖区范围内国有土地上房屋征收当事人对原房地产价格评估机构（以下简称评估机构）的复核结果有异议，申请鉴定的，适用本规则。

第三条

本规则所称鉴定是指南宁市房屋征收评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）依照国家有关法律、法规和规定以及专业技术规范，受理房屋征收当事人的申请，按照独立、客观、公正的原则，对评估机构做出的复核结果进行审核，出具书面鉴定意见的行为。

第四条

市住房保障和房产管理局（以下简称市住房局）负责组织成立评估专家委员会，评估专家委员会设主任1名，副主任2名，委员6名。

评估专家委员会下设办公室，设在市房屋产权交易中心。办公室设主任一名，成员市房屋产权交易中心相关人员组成，具体负责鉴定申请的受理及其他日常工作。

评估专家委员会设立专家库，专家库由注册房地产估价师及价格、房地产、土地、城市规划、法律、工程建设等方面的专家组成。专家库的成员实行任期制，任期三年，期满进行调整。

第五条

专家库的成员应当具备以下条件：

（一）具备良好职业道德素质，无不良从业纪录；

（二）热心于鉴定工作，有丰富的专业理论知识和实践经验，在本行业具有

一定的威望；

（三）在房地产估价方面，应当为专职估价师且取得房地产估价师或土地估价师注册证书5年以上(含5年)，注册证书未失效，现任评估机构部门经理或技术总监以上职务，参与评估房地产项目的建筑面积累计应达到10万平方米，其中至少有1个属于房屋征收（拆迁）评估项目；在价格、房地产、土地、城市规划、工程造价、资产评估、法律等方面，应当取得相关行业的执业资格，或者取得相关行业中级以上专业技术职称，或者取得相关行业硕士及以上学位，且从事

相关行业工作3年以上。

第六条

具备本规则条件的专家由其本人向评估专家委员会申报并由所在注册执业机构或单位推荐，经评估专家委员会审定，列入专家库。

第七条

市住房局应当通过本单位政务信息网公布专家库成员名单，供公众查询和监督。专家库成员调整的，应当及时公布。

第八条

评估专家委员会的工作职责：

（一）研究国有土地上房屋征收评估领域最新发展动态，及时向建设、价格等相关管理部门提供信息和工作建议；

（二）对专家库成员的资格准入及退出进行监督管理；

（三）遇重大、疑难鉴定事项召开专题会议；

（四）督促、协调评估专家委员会办公室开展工作；

（五）指导专家库成员开展鉴定工作，参加专家组会议讨论，出具书面鉴定意见，但不参与组成专家组；

（六）负责完成其他与房屋征收评估鉴定有关的事项。第九条

专家库成员的工作职责

（一）研究国有土地上房屋征收评估领域最新发展动态，及时向建设、价格等相关管理部门提供信息和工作建议；

（二）根据评估专家委员会办公室的抽取结果组成专家组，对有异议的复核结果进行鉴定；

（三）完成其他与房屋征收评估鉴定有关的事项。

第十条

房屋征收当事人提出鉴定申请时，应当提交以下材料：

（一）评估鉴定申请书；

（二）身份证明（委托代理的，还应当提交授权委托书及代理人的身份证明）；

（三）房地产价格评估报告或分户报告；

（四）评估标的物的房屋权属证书；无房屋权属证书的，提交规划、土地、建设等批准文件；

（五）鉴定缴费证明；

（六）其他有关材料。

申请人提交的申请材料齐全且符合鉴定受理条件的，评估专家委员会办公室应当予以受理；申请人提交的申请材料不齐全或不符合鉴定受理条件的，评估专家委员会办公室不予受理并一次性告知需要补正的材料。

第十一条

评估专家委员会办公室应当在受理鉴定申请后3个工作日内，在专家库中采取分类随机抽取方式组成专家组对复核结果进行鉴定。

专家组成员为5人以上（含5人）单数，其中设组长一名且房地产估价师不得少于二分之一。第十二条 专家组应当自组成之日起10个工作日内完成鉴定工作，鉴定按照以下程序进行：

（一）调阅有关资料，进行现场查勘；

（二）对有关人员进行询问，制作调查笔录；

（三）根据鉴定工作需要，报请评估专家委员会组织召开听取意见会，邀请市建设、规划、国土、房屋征收等部门参加讨论；

（四）对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核；

（五）专家组成员作出个人审核意见；

（六）专家组组长组织召开专家组会议研究成员个人审核意见，并按照三分之二以上（含）成员的审核意见，制作书面的鉴定意见。

（七）鉴定意见由专家组组长送评估专家委员会办公室，加盖评估专家委员会印章后，由评估专家委员会办公室通知鉴定申请人领取。

经专家组鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持原评估结果；评估报告存在技术问题的，评估专家委员会办公室应当责成原评估机构修正，重新出具评估报告。

涉及重大、疑难事项导致鉴定工作难以开展的，专家组组长可以提请评估专家委员会在3个工作日内组织召开专题会议

涉及重大、疑难的鉴定项目，专家组未能在10个工作日内完成鉴定工作的，专家组组长应当在鉴定期限届满三日前向评估专家委员会提出延长鉴定的书面报告，由评估专家委员会办公室确定延长时限并通知鉴定申请人。第十三条

专家组成员对其作出的个人审核意见负责，专家组全体成员对鉴定意见负责，专家组成员及协助其鉴定的工作人员应当对鉴定工作情况保守秘密。

第十四条

鉴定意见应当包括以下内容：

（一）鉴定基本情况，包括鉴定申请人、评估标的物、鉴定事由等；

（二）鉴定依据，包括鉴定所依据的有关法律、法规和规定，专业技术规范及其他有关事实材料等；

（三）鉴定结论和理由。

第十五条

专家组鉴定工作完成后，专家组组长应当在5个工作日内将有关鉴定材料整理并移交评估专家委员会办公室存档。鉴定材料应当包括以下内容：

（一）鉴定受理材料；

（二）调阅有关资料、现场查勘记录、调查笔录等取证材料；

（三）会议记录；

（四）个人审核意见及鉴定意见；

（五）其他有关材料。

第十六条

与专家组成员参与具体鉴定有关的个人审核意见、鉴定意见、会议记录等内部鉴定材料，除行政机关、司法机关及仲裁机构可以依法查阅以外，应当保密。

第十七条

鉴定过程中，评估机构应当按照专家组的要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当予以配合。第十八条

鉴定申请人应当按照价格主管部门规定的收费标准缴纳鉴定费，鉴定费用主要用于评估专家委员会开展鉴定工作所需的各项支出和专家报酬。

鉴定意见维持原评估结果的，鉴定费由鉴定申请人承担；鉴定意见责成重新出具评估报告的，鉴定费由原评估机构承担，原收取鉴定费退还鉴定申请人。

第十九条

专家库成员存在下列情形之一的，应当主动回避，有关当事人也可以申请其回避：

（一）系房屋征收当事人、原评估机构工作人员及其近亲属的；

（二）与房屋征收当事人、原评估机构有利害关系的；

（三）与鉴定项目有利害关系的；

（四）可能影响鉴定公正的其他情形。

第二十条

专家库成员有下列情形之一，经评估专家委员会办公室查证属实，报评估专家委员会批准后，撤销其成员资格：

（一）不再符合第五条成员条件的；

（二）经评估专家委员会办公室抽取成为专家组成员，一年内无正当理由拒绝参与鉴定工作累计达三次的；

（三）鉴定过程中索贿、受贿的；

（四）隐瞒或歪曲事实，出具虚假个人审核意见的；

（五）法律、法规和规章规定的其他情形。

第二十一条

经举报且评估专家委员会核实评估机构、房地产估价师有下列情形之一的，评估专家委员会应当书面报告市住房局，由市住房局依法查处，并将有关情况记入评估机构、房地产估价师信用档案：

（一）违反专业技术规范，出具虚假评估报告，评估结果严重失实的；

（二）与当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（三）允许他人借用自己名义从事房屋征收评估活动或者转让、变相转让受托的房屋征收评估业务的；

（四）不履行评估技术咨询、解释或复核义务的；

（五）不配合评估专家委员会业务指导和鉴定的；

（六）不按照鉴定意见纠正错误，重新出具评估报告的；

（七）其他违反房地产价格评估法律、法规和规定的情形。

第二十二条

本市市辖县房屋征收评估鉴定及市辖区范围内集体土地上房屋征收评估鉴定，参照本规则执行。

第二十三条 本规则自发布之日起施行。

第二篇：国有土地上房屋征收情况汇报

S104线兰州（沈家坡）至东岗公路

沈家坡至阿干镇段工程（城关段）项目

国有土地上房屋征收情况汇报

S104线兰州（沈家坡）至东岗公路沈家坡至阿干镇段工程（城关段）项目国有土地上房屋征收工作自2020年1月开始组织实施，于2020年春节前完成摸底预评等工作，因受疫情影响，于2020年4月8日开始为期30天的《征收补偿方案意见征求稿》意见征求工作，区政府在2020年5月10日作出征收决定并发布征收公告。征收补偿资金在5月27日落实到位，与七里河西园街道办事处就五星花园小区房源事宜在6月4日商议达成一致意见，在6月8日正式开始签约搬迁。目前签约期已过60天，现将截至2020年9月17日前征收工作情况汇报如下：

一、基本情况

S104线兰州（沈家坡）至东岗公路沈家坡至阿干镇工程（城关段），涉及被征收单位及住户231户，征收面积23012平方米；其中临夏路街道单位及住户152户(其中鑫源玻璃工艺有限公司50户)，面积9725平方米；伏龙坪街道单位及住户79户，面积13287平方米。涉及的6家单位为：永登富农有限公司、鑫源玻璃工艺有限公司、兰州市公有房屋管理中心白银路房管所、兰州市城关区佛教佛光寺、兰州市人民防空办公室,中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司伏龙坪加油站。

二、征收工作开展情况

（一）签约情况

1、项目征收范围内涉及住户及单位231户，已完成签221户，总签约率达到95.6%。其中货币补偿88户，房屋置换133户，累计安置元森·北新时代161套、五星花园5套、轩盛润邸35套。剩余未签约住户及单位10户，其中住户4户，临夏路街道3户、伏龙坪街道1户。

2、拆除清运情况

由于该项目属于地质灾害区域，拆除施工作业面狭窄，拆除施工作业极易引起征收范围外山体破损、滑坡，房屋、围墙倒塌、开裂等问题，存在极大的安全隐患。目前无安全隐患区域已全部拆除完毕，共完成拆除16100平方米，安置拆除围挡880余米，完成拆除工作70％，其中：伏龙坪街道完成拆除49户，9300平方米，完成拆除工作70％，临夏路街道完成拆除98户，6800平方米，完成拆除工作60％，（鑫源玻璃工艺有限公司50户住户房屋正在进行天然气、电线拆除，待拆除完毕后进行拆除工作）。剩余6912平方米因拆除监理单位兰州煤矿设计研究院来函提出拆除难度极大、地质情况不明，部分房屋拆除后对相邻房屋存在严重安全隐患，要求暂停拆除施工。伏龙坪街道办事处、临夏路街道办事处已委托甘肃智光地质工程勘测设计院进行拆除范围地质灾害评估工作，待评估工作完成后，按照评估报告要求，在保证安全的前提下做好拆除工作，故导致拆除工作停滞，不能按期移交地块。

（二）未签约住房和单位情况

1、韩道宽危险房屋已拆除完毕，王应发、徐龙、秦福海、秦䘵源4户征收补偿决定已送达。

2、鑫源玻璃工艺有限公司：已完成房地产评估复核和资产评估复核工作。继续和该公司进行签约洽谈，如该公司再不配合签约，建议进行危房应急避险工作，以期能够早日签约。

3、永登富农有限公司：目前住宅房屋已完成签约拆除工作，剩余空地因涉及征收范围未确定，目前临夏路街道办事处已委托兰州市勘察测绘研究院进行土地测绘工作，待测绘工作完成，兰阿公司取得收回土地相关手续后，积极开展地上附属设施等评估和签约工作。

4、兰州市城关区佛教佛光寺:寺院住持提出必须在城关区内重建寺院，或补偿现有的空置寺院（正宁路广福寺或南滨河路龙王庙）。伏龙坪街道办事处、区征收办、区委统战部、兰阿公司、兰州交通委员委、佛光寺于7月9日组织召开协调会，协调城关区佛教佛光寺房屋征收工作，经协调会研究决定形成会议纪要，并由街道牵头形成文件已向区政府上报。近期佛光寺提出由兰阿公司提供3亩土地进行重建，并办理相应土地、建设手续、支付相应建设资金后才进行搬离，目前正在洽谈当中。请市、区政府组织相关部门协调解决，以期能够早日签约。

5、兰州市人民防空办公室项目：兰州市人民防空办公室提出由七里河区政府将土地划拔后进行签约，该单位自称属保密部门，伏龙坪街道极难与其见面洽谈，导致进度缓慢，该单位于6月30日提出房屋评估复核申请和资产评估申请，伏龙坪街道于8月14日送达房屋评估报告和资产评估报告后，该单位又于8月25日再次提出进行房屋和资产评估复核，要求对防空指挥所等房屋和设备进行复核，9月10日我办与伏龙坪街道、方家房地产评估公司、正昌信盛资产评估公司至人防现场与其办公室进行沟通协调，目前第二次房地产评估复核工作已完成并送达，正在进行资产复核工作。

6、中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司伏龙坪加油站：加油站房屋所有人为兰州伏龙坪油品经销有限责任公司现出租给中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司经营，前期房屋所有人兰州伏龙坪油品经销有限责任公司负责人唐敬伟以在外地无法返回为由，不提供相应房屋及资产手续，后经多次沟通后于7月20日送达了房屋评估报告，该公司于8月17日提出房屋评估复核申请和资产评估申请，（兰州伏龙坪油品经销有限责任公司负责人唐敬伟以长期住院为由拒绝接收）后经协调沟通，伏龙坪街道于9月10日送达了资产评估报告和房屋评估复核报告。该公司不配合征收工作，伏龙坪街道已多次致函出租方、承租方两公司配合征收工作，但收效甚微，请市、区政府协调其相应主管部门，以期能够早日签约。

三、存在的问题

本次征收区域属于地质灾害区域，住户房屋依山靠坡修建，上下层叠，征收房屋拆除时和拆除后极易引起征收范围外山体破损、滑坡，造成周边房屋、围墙倒塌、开裂等问题，存在着极大的安全隐患，伏龙坪街道办事处已向区政府汇报请求增加经地质灾害专家论证存在安全隐患住户67户纳入本次征收范围，以彻底消除地质灾害隐患威胁。

四、下一步工作打算

（一）对鑫源玻璃工艺有限公司，继续积极进行签约洽谈工作。对永登富农有限公司待测绘工作确定征收范围后，积极开展地上附属设施等评估和签约工作。对兰州市城关区佛教佛光寺签约事宜，请市交委、兰阿公司，提出可行性解决方案。对兰州市人民防空办公室，待七里河区划拔土地落实后，进行签约补偿；对中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司伏龙坪加油站，请市、区政府协调其相应主管部门，尽快达成签约事宜。

（二）待兰阿公司对水、电、通信、天然气等管网、管线封堵、迁移工作完成后，并消除地质灾害隐患及保证现有危房安全的前提下，由临夏路街道办事处和伏龙坪街道办事处继续做好拆除及垃圾清运工作。

城关区房屋征收管理办公室

2020年9月17日

第三篇：扬州市区国有土地上房屋征收评估办法

扬州市住房保障和房产管理局

扬住房发﹝2011﹞32号

关于印发《扬州市区国有土地上房屋

征收评估办法》的通知

各区房管（建设）局，各房地产价格评估机构：

现将《扬州市区国有土地上房屋征收评估办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一一年七月二十五日

抄送：市政府办公室，各区人民政府（管委会）、市各有关部门。扬州市区国有土地上房屋征收评估办法

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国家住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）文件精神，结合市区实际，制定本办法。

第二条 评估市区国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条 对从事房屋征收的房地产价格评估机构实行信用管理制度。市住房保障和房产管理局根据在我市备案的房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况，每年公布具备资格条件的房地产价格评估机构名录。

第五条 房地产价格评估机构的选定：

（一）由房屋征收部门向社会发布征收评估信息。

（二）具备资格条件的房地产价格评估机构报名。

（三）房屋征收部门按报名先后顺序在房屋征收现场公布报名的评估机构名单，由被征收人协商选定。

（四）在房屋征收现场登记被征收人的书面选择意见，房地产价格评估机构名单公布后5个工作日内，半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由该房地产价格评估机构进行评估作业。

（五）如房地产价格评估机构名单公布后5个工作日内协商选定不成的，则由房屋征收部门在报名的房地产价格评估机构中推荐3个以上房地产价格评估机构，公开抽签确定。房屋征收部门在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果由公证机关现场公证。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第六条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第七条 房地产价格评估机构选定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

第八条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范 围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师均需在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况需在评估报告中说明。

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第十五条 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第十六条 被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十七条 房地产价格评估机构评估后，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，分户的初步评估结果包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示5日。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。

第十八条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告必须由两名以上负责房屋 征收评估项目的注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。

第十九条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释。

第二十一条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十二条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十三条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向市评估专家委员会申请鉴定。经鉴定后被征收人对补偿仍有异议的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县（市、区）人民政府，按照项目的征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第二十四条 市住房保障和房产管理局组织成立市房地 产价格评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。市评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第二十五条 市评估专家委员会选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十六条 市评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经市评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十七条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照市评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第二十八条 除物价部门审核确定价格的产权调换房屋以外，其它用于产权调换房屋的价格应当以评估方式确定。

第二十九条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、土地使用权和房屋权属情况等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类 似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第三十条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但经鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照市物价部门规定的收费标准执行。

第三十一条 各县（市）房管部门可参照本办法另行制定实施办法。

第三十二条 本实施办法自公布之日起施行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

第四篇：镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法[范文模版]

关于印发《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范》的通知

发布时间：2012-02-14 稿件来源：

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镇政征规发〔2012〕3号

关于印发《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市市区国有土地上房屋征收

评估技术规范》的通知

各房屋征收部门、房屋征收实施单位、评估机构，各有关单位：

根据《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十二条的规定，市住建、房屋征收部门研究制定了《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范》，现予印发，请遵照执行。

二○一二年二月二日

主题词：征收 评估 规范 通知

镇江市住房和城乡建设局办公室

2012年2月2日印发

镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、省政府关于印发《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》的通知、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》和《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 评估市区国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 房地产价格评估机构（以下称评估机构）、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条 房屋征收评估应由具有房地产价格评估三级以上资质的评估机构承担。评估机构应按资质管理规定从事业务，评估人员应符合相关从业规定。

第五条 房屋征收项目补偿资金概算评估，作为征收项目补偿资金总额的依据之一；房屋征收分户评估，作为被征收房屋及其附属物等（含其占用范围内的国有土地使用权）的补偿依据。

第六条 评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

评估机构协商选定具体程序是：

（一）由房屋征收部门发布征收评估信息；

（二）具有相应资质的评估机构报名；

（三）房屋征收部门按报名先后顺序向被征收人公布备选评估机构名单；

（四）发放房屋征收选择评估机构通知书和意见表，发放率超过90%；

（五）被征收人协商选择评估机构，在规定期限内填写意见表，以投票方式告知所选择的评估机构。协商选择评估机构的期限不得少于5个工作日，意见表未按要求填写、被征收人未签字（盖章）或自制、复制的无效。

全部被征收人一致选择某一评估机构的，为协商选定；50%以上选择某一评估机构的，为多数决定。被征收人选择的单一评估机构户数不超过50%时，采用抽签摇号方式随机选定。通过多数决定、随机选定等方式确定评估机构的过程和结果，应当经过公证机关依法公证。

评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第七条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。房屋征收范围较大的，房屋征收部门可以划分评估区域，按第六条规定产生各评估区域的评估机构。

同一征收项目由两家以上评估机构承担的，应当共同协商或由房屋征收部门指定一家评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织其它评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第八条 评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

（一）委托人和评估机构的基本情况；

（二）负责本评估项目的注册房地产估价师和评估工作人员；

（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

（四）委托人应提供的评估所需资料；

（五）评估过程中双方的权利和义务；

（六）评估费用及收取方式；

（七）评估报告交付时间、方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法；

（十）其他需要载明的事项。

第九条 评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第十条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织征收实施等有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向征收项目的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照认定、处理结果进行评估。

第十一条 评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字、盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，评估机构可以依据被征收房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估，评估结果有效，有关情况应当在评估报告中说明。

第十二条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十三条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备等迁移安装、补偿费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的评估机构通过评估确定。

第十四条 停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。对停产停业期间确实需要发生在册职工工资和养老、医疗保险费用的，给予适当补偿，职工工资一般按照本市当年最低工资标准计算，养老、医疗保险费用按照单位应支付部分计算。

第十五条 房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前三年的平均效益计算；不满三年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据，对不能提供会计核算等资料的，按照纳税情况评估，评估中使用的有关指标、参数等应参照税收相关规定执行。对销售额未到税收起征点而无需纳税的，其效益可按照起征点的销售额标准进行评估。

实行货币补偿的，停产停业期限为6个月；实行非住宅房产权调换的，停产停业期限按过渡期限计算，过渡期限从被征收人签订征收补偿协议并搬迁交房之日起，到产权调换房屋通知交付之日止；被征收人使用征收部门提供类似房屋周转的，使用周转房屋的时间应予扣减。

第十六条 给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：

（一）具有土地、房屋权属证明，或者经依法认定给予补偿安置的建筑。

（二）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可、登记证件。

（三）因房屋被征收造成了停产停业损失。

法律、法规和省、市人民政府另有规定的，从其规定。

第十七条 擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经取得工商营业执照，将非经营性用房用于经营，在征收时持续营业一年以上的，可以结合实际营业年限按照下列比例给予停产停业损失补偿。

1、持续营业一年以上、两年以下的，比例为70%；

2、持续营业两年以上、三年以下的，比例为75%；

3、持续营业三年以上、四年以下的，比例为80%；

4、持续营业四年以上、五年以下的，比例为85%；

5、持续营业五年以上的，比例为90%。

第十八条 伪造、变造土地、房屋权属证明、工商营业执照等证明文件骗取停产停业损失补偿的，应当依法予以追缴，并追究相应的法律责任。

第十九条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价货币单位，精确到元。

第二十条 评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收项目公示栏公示3个工作日。

公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正。

第二十一条 分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。不得以印章代替签字。

第二十二条 房屋征收评估业务完成后，评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第二十三条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十四条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十五条 原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十六条 被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第35条规定处理。

被征收人对评估结果有异议，在评估书面报告送达之日起的10日内，未向评估机构申请复核评估，或者经评估机构复核后仍持异议，但又未在收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定的，被征收房屋价值可以按评估结果或复核结果确定。

第二十七条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十八条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十九条 房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第三十条 评估机构应当按照《房地产估价规范》、《镇江市国有土地上房屋征收评估技术规范》及有关规定，进行房屋征收评估及提交规范的评估报告。

第三十一条 在房屋征收评估过程中，被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第三十二条 除属于政府定价的房屋之外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第三十三条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第三十四条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。复核评估费用由原评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

第三十五条 从事房屋征收评估的注册房地产估价师和评估工作人员应当熟练掌握房屋征收相关法律、法规、政策以及房地产评估的专业知识。评估机构不得聘用未经培训或培训考核不合格人员从事房屋征收评估工作。

市房屋征收部门应当定期开展评估人员培训和继续教育活动。

第三十六条 在房屋征收评估活动中，评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

第三十七条 本办法自2012年2月15日起施行。2004年3月9日发布的《镇江市城市房屋拆迁评估管理办法》同时废止。在此之前，已领取房屋拆迁许可证实施拆迁的项目，评估仍按原规定执行。

镇江市市区国有土地上房屋征收评估技术规范

第一章 总 则

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估技术行为，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，结合本市实际，制定本规范。

第二条 在本市市区国有土地上，从事房屋征收评估应当符合本规范的要求。

第三条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第四条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第五条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第六条 房地产价格指数板块和片区划分图作为房屋征收评估的技术基础。

第七条 房地产价格评估机构（以下称评估机构）应在房屋征收评估报告中说明本评估结果应用的有效期。有效期自提交正式评估报告之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。

第二章 房屋征收评估方法与技术路线

第八条 房屋征收评估采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行，其中住宅房屋采用市场法，非住宅房屋采用市场法、收益法、成本法，在建工程采用假设开发法评估。如选用两种以上评估方法评估的，对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，采用简单平均或加权平均的方式合理确定评估结果。

第九条 应用市场法评估时，采用基准价格修正方式评估的，相关可比实例的选取及系数的确定均应按附件一、二、三、四的相关要求进行；采用可比实例修正方式评估的，可比实例的选取应按照附件五的要求进行，系数的确定与修正按照《房地产估价规范》并结合附件五的相关要求进行。

第十条 采用市场法时，住宅房屋适用基准价格修正测算方式，无法采用基准价格修正测算方式的可采用可比实例修正测算方式；非住宅房屋适用可比实例修正测算方式。

第十一条 适用基准价格修正测算方式的住宅房屋，征收评估测算的技术路线为：

1．确立评估基准。在征收项目范围内或征收项目所在的板块和片区范围内选择“标准样本房屋”作为评估基准。“标准样本房屋”的选取要求见附件一。

2．测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场法评估出“标准样本房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选取条件见附件二。计算公式为：

比准价格V=可比实例价格Vs××××

P1——交易情况修正系数，可比实例为正常交易时，该修正系数为100。P2——交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定；

P31——可比实例修正为“标准样本房屋”区位因素修正系数。系数确定参见附件三； P32——可比实例修正为“标准样本房屋”实体因素修正系数。系数确定参见附件四。3．确定评估价格。将被征收房屋与“标准样本房屋”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。其计算公式为： 被征收房屋评估价格Vi=“标准样本房屋”基准价格V0××

Pi32——“标准样本房屋”修正为被征收房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件四。

P4——项目所在区域的标准化修正系数。当“标准样本房屋”位于征收项目范围内时，该系数取100；当标准样本房屋位于征收项目范围外时，应进行区位因素的标准化修正，将“标准样本房屋”的区位因素情况修正到征收项目所在的区位因素情况。标准化修正办法参见附件三。

第十二条 非住宅房屋征收评估测算的技术路线为：

1．确定房屋类别。根据非住宅房屋的性质、用途确定其所属类别。其中非营业性用房包括工业性建筑（厂房、仓储用房等）、办公性建筑（办公楼）、公共性建筑（图书馆、博物馆等）；营业性用房包括商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、出租型商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。

2．选择评估方法。非住宅房屋适用市场法评估，其中非营业性用房还适用成本法评估，营业性用房还适用收益法评估。

3．测算评估价格。

第十三条 采用收益法评估的，房屋收益应按照同一区域营业性房屋社会平均租金收益水平修正确定。

第十四条 采用成本法进行评估的，应当采取房地分别评估的方式，评估出房地产市场价格；建筑物重置结合成新价参照附件七标准并结合估价时点建筑工程造价等因素评估确定，同时考虑勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、开发过程中行政事业性收费等费用。土地使用权价格应采用基准地价修正法求取，基准地价修正时应考虑交通便捷度、基础设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚规模、规划限制、宗地条件等因素。

第十五条 被征收房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的，对大于房屋建筑面积的土地使用权面积的评估补偿应按照《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条有关规定和下列方法执行：

1．土地使用性质为住宅用地的，按标准样本房屋基准单价扣减房屋重置结合成新单价和评估单价所含装饰装修及附属物补偿单价后的90%计算土地单价。（标准样本房屋在征收范围外时，其基准单价需按本规范第十一条的规定进行区域标准化修正）

2．土地使用性质为非住宅用地的，按土地使用性质的基准地价修正的方法计算土地单价。

第十六条 房屋装饰装修及附属物的补偿价格应结合装饰工程、建筑工程定额及市场价格进行评估，并根据其使用、保养实际状况确定折旧率，分项折旧。

第十七条 在建工程应采用假设开发法进行评估，其建设进度以政府管理部门通知停止施工或房屋征收决定公告时的状态为准，评估时以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。评估机构按《房地产估价规范》的规定进行评估。

第十八条 征收项目补偿资金总额概算的评估按市场法原理进行，即按照征收项目范围内各使用性质房屋的当时二手房市场均价乘相应拟被征收房屋的建筑面积，分别得出各类型房屋总价，将其相加，再加上装饰装修、附属物、土地使用面积大于房屋建筑面积的补偿、停产停业损失、搬迁、临时安置补偿及奖励等费用和一定的不可预见金额，即为征收项目补偿资金概算总额。

第三章 房屋征收评估报告

第十九条 评估机构应按《房地产估价规范》规定的格式出具评估报告。第二十条 房屋征收评估报告应包含下列内容：

1.封面；2.目录；3.致委托方函；4.估价师声明；5.估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。

第二十一条 估价结果报告中应包含下列内容：

1.估价项目名称；2.委托方名称和住所；3.估价方（评估机构）名称和住所；4.估价对象；5.估价目的；6.估价时点；7.价值定义；8.估价依据；9.估价原则；10.估价方法及其技术路线；11.标准样本房屋基准价格的测算说明及测算结果；12.估价结果及其确定的理由；13.估价作业时间；14.估价报告应用的有效期；15.估价人员；16.注册房地产估价师的声明和签名、盖章；17.估价的假设和限制条件；18.附件。附件应包含估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的相应资料，估价对象的产权证明，估价中引用的其他文件资料，估价人员和评估机构的资格证明。

第二十二条 估价技术报告应包含下列内容： 1．评估项目总概况

2．估价对象实体和区位因素分析 3．房地产市场背景分析 4．估价方法选用

5．标准样本房屋选取及其说明 6．估价测算过程 7．估价结果确定

第二十三条 房屋征收评估报告应当由两名以上注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在评估报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的内容和结论负责任。

第二十四条 评估报告应做到图文并茂，其用纸为A4，装帧应有较好的质量。

第四章 房屋征收评估工作资料存档

第二十五条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告一并整理存档； 1.征收评估委托协议； 2.房屋征收决定；

3.估价对象的权证材料及有关基本情况的证明材料； 4.估价对象的实地查勘记录（文字、图片）等资料； 5.标准样本房屋的实地查勘记录（文字、图片）等资料； 6.可比实例的实地查勘记录（文字、图片）等资料； 7.确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；

8.其他涉及评估项目的必要资料。

第二十六条 评估机构完成并出具评估报告后，应对有关该项目的资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留15年。

第五章 附 则

第二十七条 房屋征收评估中涉及工程造价、会计核算、机电设备等专业技术工作的，评估机构可以邀请有资格从事该类业务的专业人员协助评估。

第二十八条 本技术规范所需各附件由相关部门组织评估专家委员会或由房地产估价行业自律性组织制定。其中附件七房屋重置价格参考表，由房地产估价行业自律性组织制定并适时调整。

第二十九条 本技术规范自2012年2月15日起施行。2004年3月9日发布的《镇江市城市房屋拆迁评估技术规范》同时废止。在此之前，已领取房屋拆迁许可证实施拆迁的项目，评估仍按原规定执行。

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第五篇：菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

发布时间：2011年5月18日 点击：5192 来源：菏泽房管局 字号：[小 中 大]

菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

第一章 总 则

第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》和《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 评估被征收房屋和产权调换房屋的价值，以及对评估价值进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务；与被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。

任何单位或者个人不得干预评估、鉴定行为和结果。

第四条 承担房屋征收评估业务的房地产估价机构由征收项目所在办事处（乡镇人民政府）、社区（居委会）组织被征收人在征收部门规定的期限内协商选定，协商不成的，在征收部门的主持下，由公证机构以公开抽签或者摇号的方式选定评估机构，并对抽签或摇号的过程和结果进行现场公证。

市征收部门定期推荐社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产估价机构，供当事人选择。

第五条 房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、时点、依据、原则、技术路线、方法、价值内涵、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

第七条 对于承接的房屋征收评估项目，房地产估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展评估业务。

第八条 房屋征收评估费用和专家鉴定费用由委托人承担。房屋征收评估费用按照国家规定收费标准执行，专家鉴定费用参照评估费用收取。征收部门委托评估机构实施房屋征收评估的，从征收补偿费用中列支。

第九条 在房屋征收评估活动中，房地产估价机构和注册房地产估价师违反本办法的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，记入其信用档案。

第二章 被征收房屋价值评估

第十条 被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及市、县级人民政府规定的其他补助和奖励费用等在征收补偿方案中明确。

前款所述的其他不动产是指不可移动的围墙、水井、烟囱、水塔、苗木等。

第十一条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第十二条 被征收房屋价值评估应当明确评估对象，其中评估对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第十三条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第十四条 被征收房屋的建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对未经登记的房屋，经有关部门认定后，其建筑面积以实际丈量为准。

对被征收房屋面积有异议的，提出异议者可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测算，被征收房屋面积以测绘成果为准。第十五条 房地产估价机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时，通过录音、录像、拍照等方式取得相关资料。

实地查勘记录应当由被征收人、实地查勘的估价人员、征收部门（或征收实施单位）有关人员、监督部门人员等共同签字认可。

被征收人应当积极配合评估机构开展评估工作。被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，由征收部门（或征收实施单位）有关人员、监督部门人员、估价人员以及无利害关系的第三人见证，作为评估的依据。因被征收人原因不能对被征收房屋进行入户实地查勘、拍摄影像资料，评估机构可依据被征收房屋的权属资料、可确权书证等进行评估，并在评估报告中作出相应说明。

第十六条 被征收房屋价值的补偿应当以合法建筑面积为依据，按照被征收房屋所在区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的建筑结构、用途、使用年限、新旧程度、容积率、配套设施、土地等因素进行评估。

（一）被征收房屋的容积率为基准容积率的，按房屋的评估价值给予货币补偿或房屋产权调换；

（二）被征收房屋的容积率低于基准容积率的，扣除不足部分的建安造价等相关费用（500元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换；

空闲的合法国有土地，对选择货币补偿的，按照国家有关规定经评估后给予补偿；对选择房屋产权调换的，扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用（500元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积给予房屋产权调换。

（三）被征收房屋的容积率高于基准容积率的，以被征收房屋的权属证书、可确权书证或2004年房屋普查资料为依据，依法给予货币补偿或房屋产权调换。对没有合法有效证件的高出部分房屋，被征收房屋所有权人在规定期限内主动配合拆除的，按照380元/平方米给予补助。

第十七条 被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予包干补偿。

被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同约定给付；没有约定的，由出租方和承租方在规定期限内协商确定；在规定期限内协商不成的，征收部门可向公证机关办理证据保全手续后先予征收，待纠纷解决后，按本办法进行补偿。

对确属高档装修的，由当事人提出申请，经有关部门鉴定后，结合成新以质论价给予补偿。

第十八条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十九条 房地产估价机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示7日，公示期间应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报请房地产估价机构进行修改、完善。

公示期满后，征收部门应当向被征收人提供分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被征收人。

征收的房屋有产权、债务纠纷的，由当事人在规定期限内协商解决。在规定期限内未解决的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县区人民政府依照有关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定并公告，房屋征收部门就有关事项向公证机构办理证据保全手续后可先予征收。待纠纷解决后，按本办法进行补偿。

第三章 产权调换房屋价值评估

第二十条 以征收范围内所有被征收房屋价值的评估均价为基础，结合征收项目实际情况，评估确定产权调换房屋的平均价格，楼层差价依据市场行情确定。

产权调换房屋为保障性安居工程，价格已经确定的，可以不评估产权调换房屋价值。

第二十一条 产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。

第二十二条 产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，评估产权调换房屋的价值”。

第二十三条 产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第四章 复核评估和鉴定

第二十四条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产估价机构应当向其作出解释说明。第二十五条 被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向房地产估价机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向房地产估价机构提出书面复核评估申请，并指出评估结果或者评估报告存在的问题。

房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内给予答复。评估价值改变的，应当重新出具评估报告，并按照原程序送交相关单位；评估价值没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十六条 被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起5日内，可以向市房地产价格评估专家委员会申请终局鉴定。

第二十七条 市征收部门成立由房地产估价师以及城市规划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。

第二十八条 受理房屋征收评估鉴定后，评估专家委员会应当指派3人以上（含3人，其中半数以上应当为房地产估价师）单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜。

原房地产估价机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。

第二十九条 评估专家委员会应当自收到申请之日起15日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、技术路线、方法选用、参数选取、价值确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。

评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第五章 附 则

第三十条 各县征收主管部门可依据本办法，结合当地实际研究制定具体实施办法。

第三十一条 本办法自2011年5月13日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的房屋拆迁项目，仍按2007年4月23日菏泽市房产管理局发布的《菏泽市城市房屋拆迁估价指导意见》执行。