第一篇：重庆市长人民日报撰文谈公租房建设

重庆市长人民日报撰文谈公租房建设

住房是人类生存发展的必备物质条件。胡锦涛总书记在党的十七大报告中将“住有所居”与“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养”一起，作为保障和改善民生的重大举措，向世人展示了和谐社会的新图景。实现“住有所居”的目标，需要在总结我国住房制度改革实践的基础上，广泛学习借鉴国际经验和成功做法，推进保障性住房体制机制的不断创新。从重庆实践看，大规模建设公共租赁住房，是完善城市住房保障体系的重要途径。

一、住房制度由“单轨制”转变为“双轨制”的必要性

新中国成立以来，我国城市住房制度经历了一个由计划分配到市场供给的过程。计划经济时期，实行单位公房和政府公房为主的分配体制，完全排斥市场机制的调节作用，造成住房供应严重短缺，城市居民住房普遍困难。改革开放以来，我国住房制度逐步实行了市场化改革，住房实物分配逐渐被货币化分配所代替，大量存量住房按房改价出售，同时，商品房的供应占比逐步提高，使老百姓的居住条件得以较大改善。福利房货币化分配受益者大多是计划经济时代参加工作的老职工，上世纪七八十年代后出生的群体不得不在房地产市场购买商品房。尽管近些年通过廉租房、经济适用房以及危旧房、棚户区、城中村改造安置房、农民工公寓等供应形式，使一部分低收入群体有了住房保障，但保障面不到总人口的10%，事实上形成了住房供应主要靠市场来解决的“单轨制”。新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”则被排斥在现有体制之外，既得不到保障性住房的覆盖，短期内也买不起商品房，这部分群体约占住房需求总量的20%以上。实践证明，无论完全由政府保障，还是完全由市场调节，单轨的供房体系都存在制度缺陷，难以满足绝大多数社会成员的住房需求。居住权是人的一项基本权利，住房也不同于一般商品，它兼具商品和保障的双重属性。即使欧美发达国家也不是单纯依赖市场供应住房，仍有相当一部分人居住在政府提供的公共住房。实现“住有所居”目标，应该跳出单纯的市场思维，既要借助市场这只“看不见的手”推动中高端商品住房的合理配置，又要用政府“看得见的手”建保障性住房托底，实行城市住房供应的“双轨制”。几年前，温家宝总理就曾提出解决房地产问题的“双轨”思路：对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要；对于高档住房，主要靠市场调节。经过深入调查研究，我们认为30%—40%的城市居民由政府保障房供应，60%—70%的居民由商品房供应，这是比较合理的“双轨制”体系。其中，政府保障房保障30%—40%的城市居民，主要基于两点考虑：一是与收入结构吻合。一般而言，城市居民收入结构中，总有30%—40%处于中等偏下水平，除去日常生活支出外，他们难以承受市面上普通商品房房价，必须由政府施以援手。二是形成足够的覆盖面。30%—40%的城市居民，既包括了原有保障性住房的覆盖人群，又新增了“夹心层”的保障供给范围，能够真正满足中等偏下收入群体的住房需求，逐步实现保障性住房的全覆盖。

二、政府保障性住房包含两个层面

在我国以往的实践中，政府保障性住房有两个层面：一类是安置房，享受政府土地出让金、相关税费等减免，主要用于对危旧房拆迁、城中村改造的城市原住民安置，持有者有产权，和普通商品房一样可以上市交易。另一类主要是廉租房、经济适用房，占比5%左右，没有产权或产权不完全。其中，经济适用房由于以极低的价格购买，经过一般5年左右的锁定期后可以上市交易，并获得成倍的增值，因而存在较大的寻租空间，需要在实践中不断完善。我们认为，我国人多地少，土地资源相对稀缺，完全可以借鉴公共租赁住房这种国际上比较成熟的住房保障体系，积极扩大保障覆盖面，并涵盖过去的廉租房和经济适用房，实现公共租赁住房与廉租房、经济适用房的一体化。重庆结合实际，把公共租赁房界定为：在住房市场化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋。在这种制度安排下，保障性住房分为安置房和公共租赁住房两大类别，其中10%—15%是安置房群体，20%—25%由公共租赁住房保障，政府重点发展公共租赁住房，并通过公租房建设实现对廉租房、经济适用房的整合。一方面，不再单独新建廉租房，而是包含在公共租赁住房体系中。廉租房居民与公共租赁住房居民同住同一小区、同一品质的房屋，只是租金有所区别。根据中央和地方政府有关补贴政策，廉租房租金控制在公租房租金的10%左右。另一方面，公共租赁住房可有条件地转化为经济适用房。公共租赁住房承租者可通过成本价购买，转换成有限产权的经济适用房，不再缴纳租金。购买者如果需要转让，只能以购房价加利息由政府公租房管理机构回购，再作为公共租赁住房流转使用。通过这种租金不高、又可以长期稳定租住的公共租赁住房，可以推迟“夹心层”进入房地产市场的购房时间，对避免产生灰色交易、缓解城市化带来的住房供需矛盾、有效稳定房价和创造持续需求等都有重要意义。

三、大体量推进公共租赁住房建设

公共租赁住房必须形成一定的体量，才能体现其保障属性，使绝大多数中低收入群体得到保障，真正惠及民生。我们的制度设计中，由于公租房是“一盖三”，更需要形成较大的体量，才能保证有效的覆盖面。仅在商业楼盘中划出一定比例作为公租房或者政府自建、由开发商代建少量公租房，都难以满足人民群众的住房保障需求。以重庆为例，从今年起每年开建1000万平方米公共租赁住房，未来三至五年内全市建设总量将达4000万平方米，主要分布在主城区和6个区域性中心城市、2个卫星城等人口聚集度高、住房供需矛盾突出的区域。按人均20平方米计算，4000万平方米可以解决200万人的住房问题，这就打破了过去保障性住房建设“零敲碎打”、不能从根本上“解渴”的困局。

在公共租赁住房建设上，政府始终应该扮演主角，科学、有效地推进，形成批量优势。在重庆，由政府的公租房管理局投资建设或收购房源，是最主要的投建模式。主城区，大规模新建。一方面，作为全市经济社会发展水平最高的区域，主城是吸纳农民工、刚毕业大学生的主要区域，也是城市低收入群体规模较大的区域，对公共租赁住房的需求很大。另一方面，主城闲置商品房有限，需要大规模新建。据测算，重庆主城670万常住人口，扣减历年提供的廉租房、经济适用房以及其他保障性安置房，加上城市扩容新增的住房保障需求，至少有150万人需要公共租赁住房，约3000万平方米的建设体量。我们据此考虑逐年的建设进度。郊区，以收购和改建为主。未来十年，重庆将步入城镇化加速发展期，中小城市将成为承接农村人口转移的重要载体。重庆在8个重点郊区区县开展公共租赁住房建设，通过住房保障政策合理引导农民工定向定居，既符合农民工的愿望和实际能力，还可以最大限度地减少农民工的盲目流动。同时，建设的形式不再拘泥于新建，而是针对郊区区县空置房较多的实际，通过大规模收购空置房源，实现闲置资源的优化配置，也可减轻区县财力的负担。

四、科学安排准入机制和规划布局

从国外的经验看，政府制定缜密而严格的法律法规，对购买人的条件作出合理界定，并精心制定科学合理的住宅建设发展规划，是保障性住房建设的两大“利器”。反思我国的住房保障体系，一方面，准入条件和户籍捆绑在一起，如刚毕业的大学生、外来农民工受限于带有地方福利因素的户籍制度，被挡在住房保障体系之外，无法在城市“安身立命”。另一方面，不合理的规划和布局人为割裂了保障性住房与城市的联系，形成城市“贫民窟”。为此，地方政府应该坚持以科学发展观为指导，以公共租赁住房建设作为切入点，“以人为本”地实现“夹心层”等中低收入群体与城市的完全融合。准入机制完善合理，才能真正实现保障性住房的全覆盖。一则需要打破户籍“藩篱”。比如，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定：凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员，进城务工及外地来渝工作的无住房人员，均可申请我市的公共租赁住房。这打破了保障性住房与户籍捆绑的“传统”，有利于推进城镇化进程，解决大中专毕业生、进城务工人员落户的后顾之忧。二则合理把握收入标准。目前我们确定申请公租房的收入标准是：单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下。上述标准是根据重庆的经济发展水平、人均可支配收入和消费水平来确定的。由于公共租赁住房每平方米月租金10元左右，只相当于同类商品房市场租金的60%，意味着符合条件的个人或家庭住房成本将大幅度减少，大体控制在月收入的15%左右，这有利于增加其教育、医疗等消费支出，提高生活质量。同时，为了促进人才有序流动，市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省部级以上劳模、二等功以上复转军人等住房困难家庭，按属地原则申请，可不受收入标准限制。

公共租赁住房必须高标准、高品质规划建设，实行无差别的“混建”模式。一是公共租赁住房应布局在城市地铁、轻轨沿线等交通条件较好的地区，参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、健身、图书馆等设施，由专业的物业公司管理服务，建成标准化的现代居住小区。重庆公共租赁住房楼盘容积率约3.8，大体与周围商品房楼盘相当。二是公共租赁住房如果集中在特定区域，很容易形成城市“贫民窟”。在许多国家的城市化过程中，不少城市因种族歧视形成贫民聚居区，至今仍饱受困扰。比如法国由于“富人区”与“廉租区”泾渭分明，最终导致严重的社会冲突。因此，公租房应该与商业楼盘布局在一起，互通互融，共享配套和服务，弥合社会分层而形成的裂痕，避免形成新的城市边缘区域。重庆的公共租赁住房项目布局在内外环线之间的21个大型聚居区中，公共租赁住房楼盘与商品房楼盘按照1∶3配置，共同形成20万人口左右的城市生活大社区。三是公共租赁住房的人均建设面积设定在20—30平方米之间，也就是略高于我国城市居民人均住房保障标准、低于小康标准，这样可以为公共租赁住房适应新的住房保障需求预留空间。重庆公共租赁住房户型面积35—80平方米，按建筑面积的10%进行公建配置，并含有400元/平方米的简约装修，就是出于这种系统化的考虑。

五、确保公共租赁住房的保障属性

对于住房，需要明确公共产品和私人产品的边界。作为公共产品的公共租赁住房，惠及对象是无法通过市场机制解决居住问题的困难群体，其重要特征之一是不能转化为私权，而只能作为公有或集体所有物品，动态地让居住困难群体享用。即使在资本主义国家，保障性住房也是由政府主导建设，不由私营企业承建和持有产权。作为社会主义的中国，更应坚持政府主导、产权公有的方向，由政府或政府委托的国有机构持有产权，确保公共租赁住房的公共保障属性。

现在，社会上有一种观点：在政府资金紧张的情况下，可以由房地产开发商来参与建设公共租赁住房。其实不然，这样很容易出现政策不清、分配不公和利益输送等问题。比如，开发商建设的房屋产权归谁？政府是否给予政策优惠？开发商追逐利益与政府保障取向的价值如何平衡？怎样保证配租、运行、管理等环节的公正合理？如何堵塞建设过程中可能出现的寻租漏洞？诸如此类，留下很多含混不清的“灰色地带”。再则，政府造房在体制和政策上都有优势，当前资金和远期利益也能平衡，没有理由拿不出钱来造公共租赁住房。为此，我们认为，公共租赁住房建设必须坚持政府主导、产权公有的方向，这也是负责任政府履行社会管理和公共服务职责的重要体现。当中，地方政府尤其要注意三点：一是建设主体和产权归政府。公租房应由政府投资，否则，就会扭曲公共租赁住房的公共保障属性。二是实行“封闭运转”。反思经济适用房一定期限后可以上市转让所带来的一系列问题，公共租赁住房必须突出公共产品的属性，承租人所购买的公共租赁住房在进行转让或抵押处置时，其回购的主体只能是地方政府的公租房管理局，用以再转让给新的低收入群体，从而避免因利益输送带来的灰色交易问题。三是最大限度降低造价和租金。建设用地以划拨方式提供，享有免征行政事业性收费和政府性基金、土地使用税、土地增值税、营业税、房产税等优惠政策。房屋租金主要考虑贷款利息、房屋维修管理费用、空置损耗三部分因素，原则上不超过同等品质商品房市场租金的60%，这样才能体现公租房的保障属性。

六、公共租赁住房完全可以成为政府的“优良资产”

从国内外的实践经验看，由于公共租赁房的供应对象广泛，建设任务大，资金保障成为普遍难题。短期看，财政需要提供启动与建设资金，但受到资金短缺、筹措渠道不明确等问题制约，保障计划难以落实。长期看，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理、服务等都需要投入大量的人力、物力和财力。以重庆为例，未来3年建成3000万平方米公共租赁住房，投资规模约为750亿元，再加上后续的维护和管理，资金保障问题确实需要平衡。从重庆实践看，只要运作得当，政府建设公共租赁住房不会成为一种经济负担，反而会成为一笔优质资产。

以政府投入为先导。一是用好中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金。二是依托土地储备机构先期储备土地的优势，全部采用划拨方式供应，土地成本不计价，作为政府注入公共租赁住房系统的国有资产。其中主城的储备地拿出3万亩作为划拨地投入，至少相当于投入150亿元。三是每年商品房土地出让收益的5%用于支持公共租赁住房建设，3年共计约30亿—40亿元。四是减免建设环节相关税费。通过上述渠道，重庆公租房建设可以保证200亿元的先期投入。

积极拓展融资渠道。在新加坡和香港，金融、保险资金进入公共租赁住房建设领域并得到可靠收益，已有先例。这方面，地方政府可以有所作为。以国内保险资金为例，如果存入银行，每年只有3%左右的利息，而投入公共租赁住房后，可实现4%以上的收益，因此保险资金很有积极性。从全部750亿元投资看，其中500亿元通过社会融资方式解决，如果支付4%—5%的年利息，每年大约需要20多亿元。按照重庆公共租赁住房每年每平方米120元左右的租金标准计算，3000万平方米每年可收租金36亿元，除了用于还款付息外，近一半的资金还能用于房屋的维护和管理，完全可以实现当期资金的平衡。

保持收益远期平衡。作为一项民生投入，在算好当前账的同时，也要算好长远账。表面上，政府大规模推出不收土地出让金的公共租赁住房“账算不过来”，实际上并非如此。大量的公共租赁住房建设，不仅解决了就业者的居住问题，还能进一步改善投资环境，吸引更多企业投资。同时，随着时间的推移，当“夹心层”群体因收入提高不再需要公共租赁住房时，公共租赁住房作为优质房产，有套期保值的功效，可以回笼资金“反哺”建设和管理成本。我们还准备把对高端商品房征收的房产税作为运营资金的重要渠道，实现社会财富的再分配。这不是“仇富”，而是鼓励和引导先富起来的群体更多地关注民生，深刻理解“茅屋不舒服时，宫殿就不安全”的道理。总体上，政府投入公租房为民生服务，社会融资资本实现保值和周转，可以实现政府、企业、老百姓“三赢”。今年6月，李克强副总理主持召开了全国公共租赁住房工作会议，住房和城乡建设部等部门下发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，这是深化我国住房制度改革的一件大事。我们相信，按照党中央、国务院的决策部署，上下一心，扎实推进，创新而为，中低收入群体的住房难题一定能得到有效解决，“住有所居”的目标也一定能早日实现。（作者系重庆市委副书记、重庆市人民政府市长）

第二篇：重庆公租房新政

重庆公租房新政：土地由政府划拨 筹资渠道多元化

导语:重庆计划至少有20%的群体住房将由保障房提供。目前公租房建设资金除了约20%由财政解决,其他还要靠土地出让收益、银行贷款以及发行债券。

8月13日凌晨,随着最后一车混凝土的浇灌,今年2月28日开建的重庆市首栋公租房——渝北鸳鸯公租房片区9号楼正式封顶。到今年春节,符合条件的2600户居民有望住进公租房。

重庆市公共住房开发建设投资有限公司总经理邵威远预计,约4000套公租房将有望在今年春节前达到申请入住条件。

这是重庆市在2009年底提出的保障房计划中的内容。在这个计划中,未来10年,重庆市将建设4000万平方米的公共租赁房,今年开建500万平方米,3年时间内完成2000万平方米建设任务。

与其他地区的保障房模式不同,重庆公租房制度因其“广覆盖”而受到关注,20%的居民将由该制度解决住房,且服务对象没有户籍限制,打破了城乡和内外差别。

市场归市场,保障归保障

一部电视剧《蜗居》的热播,都市“房奴”的辛酸苦辣尽现其中,而我国住房供给体系存在的制度缺陷也不言而喻。

在重庆市委书记***看来,房产具有保障性和商品性的双重属性,完全由政府保障或完全由市场供给的“单轨制”都存在不足。因此,近年来,重庆市按照“市场归市场,保障归保障”的双轨制原则,提出了“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的思路。

在国家发展改革委经济体制与管理研究所副所长陈伟看来,这也就意味着重庆改变了住房主要由市场提供的单一体系,变为按照“1-2-7”的比例规划未来住房供需格局,即廉租房和经济适用房10%、公共租赁房20%、商品房70%。

通过实地调研的经验,陈伟告诉记者,重庆在70%中划分出10%为高档商品住宅,面向高收入人群;60%面向中等收入家庭,6.5年的收入能购买中小套型、中低价位商品住房。这样一来,政府和市场这“两只手”的界限就有了明确的划分,30％的低收入群体由政府提供的公租房予以保障,70％的中高收入群体由市场提供的商品房解决。

2010年2月,重庆市推出公租房兴建计划,与原有的廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓5种保障方式,形成“1+5”保障性住房体系,力争实现城市低收入群众住房保障“全覆盖”。

重庆兴建公租房,保障对象与全国其他地区一致,主要针对“夹心层”,却又有所不同。重庆社科院经济研究所所长田丰伦告诉记者,重庆公租房的供应对象条件为:年满18周岁,在重庆有稳定工作和收入来源,具有租金支付能力,符合政府规定收入限制(单身个人月入不超过2000元,家庭月入不超过3000元)的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。

这其中最大的亮点即在于重庆市公共租赁住房的服务对象没有户籍限制,这就打破了城乡和内外差别,让新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进的专业人才和外地来渝工作人员都能够安居乐业。

当记者提出,从保障对象的条件来看,重庆市是否存在保障范围过大的问题时,陈伟这样回答:“重庆市公租房保障的是20%的人口住房问题,这一比例,我认为并不高。因为,考虑到重庆市'大城市带大农村’的客观情况,今后还会有很多农民进城,提高公租房比例能够有效地解决大量农民进城后的周转居住问题。”

同样是这个问题,重庆市市长黄奇帆这样回答:“我希望重庆至少有20%的群体由政府提供保障房,其他的则让市场的力量去配置。先按这个比例来,到一定阶段,过五六年,如果保障规模还需加大,就提高配置比例;如果规模过大了,就减少。”按黄奇帆的话说,这是“摸着石头过河”,“在实践中检验真理”。

针对这一目标,重庆市制定规划在2010~2012年的三年内,拟建设公共租赁房33.5万套（2000万平方米）,所提供的住宅面积将占到全部住宅竣工面积的20~25%,这一比例远高于目前经济适用房和廉租房12%的占比,与购买社会房源一起共同解决未来城市20%人口居住问题。

土地靠划拨、筹资多元化

如此大体量的公租房建设,土地与建设资金能否得到解决直接关系到成都市公租房建设的持久性。

记者专门采访了负责土地资源管理和房屋建设规划的重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇,据他透露,上半年开工的6个片区(可供应750万平方米公租房),都是利用之前已储备的土地,全部由政府划拨,等到包含新征用地后也将免征城镇土地使用税、土地增值税。

据记者了解,重庆市政府从2002年开始进行土地储备,2003年成立的重庆地产集团,专门负责政府土地储备有关工作。黄奇帆曾在公开场合透露,目前重庆主城用于城市建设的500平方公里用地中,有300多平方公里是政府储备的土地。

对此,记者采访的北京市国土局相关人士认为,重庆作为新建直辖市且兼具全国统筹城乡综合配套改革试验区身份,城区周围有大量宅基地,并有宅基地转换的特殊政策:农民在城市中有了固定工作后,通过租住公租房变成城市人,而政府再将其宅基地进行转换开发。

在这一点上,上述人士表示,重庆下一步可以参照北京市把唐家岭等集体土地用于建设租赁房的案例,拆掉原来的房子,政府重新规划,按照正式的标准建设租赁房,不一定需要转换宅基地的性质。

那建设资金又如何解决呢？张定宇介绍说,主城区公租房的预计造价为每平米2500元。财政资金投入至少达到公租房建设总投入的20%,直接投入总数约为130亿元,并将根据工程建设进度分步注入。“截至目前财政已经注入资金为10亿元,下半年根据建设进度还会陆续注入10亿元以上。”

除了中央安排的专项资金和财政预算安排资金,重庆市计划将公租房建设资金来源渠道扩充到土地出让收益的5%,银行、非银行金融机构和公积金贷款,以及发行债券。

在现阶段,根据陈伟的调研,重庆市在新建公租房方面基于非赢利性原则,社会资金主要通过BT模式参与其中,建设还是由国有公司负责组织。

公共租赁住房按照“谁建设、谁拥有”原则,承担建设任务的政府性投资主体拥有所建公共租赁住房的完全产权。目前,市地产集团已组建公共住房开发建设投资有限公司专项从事公共租赁住房建设。重庆的公租房由国有企业持有产权,今年首批建设的公租房由其旗下的地产集团、建工集团、城投公司和一家国有大型建筑企业共同推进。重庆地产集团等国企可以借助自己的平台进行社会融资,身为业主的国企将把公租房的租金用来支付银行利息,而建设本金,则计划用10年左右的时间在企业“内部消化”。这样一来,大约为市场租金60%的公租房租金,可以确定收缴后的主要用于维持公租房日常运营、维护和还贷,而不是直接用于建设。

对此,社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示,公租房融资最重要的途径是从土地出让金里划拨,其他融资途径“治标不治本”。“当前中国经济结构之所以会出现不平衡的状况,和我们现行的土地出让制度、住房制度是有直接关系的。加大土地出让金对住房保障项目的投入,有助于经济结构调整。”

可租可买 退出有道

2010年6月9日出台的《重庆公租房管理办法》明确提出,公租房不仅可租,还可买。《办法》规定,公租房出售价格以综合成本价为基准,包括土地成本、建安成本、税费和利息等。购房时可选择一次性付款或分期付款。一次性付款后,不再支付租金;分期付款时,未付款面积按照规定交纳租金。按照此规定,在租房5年后,租房人就可申请购买。这一点与此前住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉提出的“租买并举”颇为吻合。

但公租房涉及买卖后,就不可避免的存在利益纠纷。当周边的商品房纷纷喊出天价而公租房仍保持5000元/平方米以下的低价时,只有合理的制度建设才能保证社会资源的公平性。

张定宇告诉记者,“回购”制度,就是退出环节的一道关卡。公共租赁住房不得上市交易,购买公租房之后如果想把房子卖掉,那么只能卖给公租房管理局,由政府回购,回购时的价格为原销售价格加同期银行存款利息。

提前规划避免“贫民窑”

大体量地建设公租房,会不会出现“贫民窟”？这是记者最为关心的一个问题。

陈伟为记者摊开刚刚封顶的“民心佳园”小区规划图,记者看到,该小区有运动场地、超市、水体、小学、幼儿园及中心景观绿地,由专业物业公司管理,距即将通车的轻轨只有500米左右。他告诉记者,为了避免“贫民窟”,重庆市政府在布局阶段就已经打好了算盘,提出公共租赁住房建设将坚持“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居”的原则选点布局和建设,特别是考虑了商品房与公租房的“混搭”建设。

重庆市规划局副局长邱建林在调研时称,重庆市将在主城区一、二环线之间新规划的21个聚居区中均衡布局公共租赁住房建设点,21个公共租赁住房建设点建设用地占整个聚居区净用地的4-5%,居住人口占聚居区总人口的17-27%,远郊区县2000万平方米公共租赁住房根据各区县城市化进程合理布局。公租房均分布在轻轨沿线或交通、环境、配套等条件较好的地区,平均容积率控制在3．8。

王秀模告诉记者:“这是一个妙招!让公租房住户与商品房住户有机地融合,均衡享受公共服务,不会有心理落差,避免形成新的贫民窟。” 在陈伟看来,重庆市的公租房建设模式具有很强的示范意义,它为我们重新定位在解决人民住房需求方面政府与市场的关系提供了重要启示。他认为,这种模式完全能够在北京、上海、广州等一线城市推广,但应该看到重庆市“大城市带大农村”的基本特征不同于上述一线城市,所以,在公租房建设比例、开发模式、管理模式等方面,各个城市应根据具体市情确定。

第三篇：重庆公租房管理条例

庆市公共租赁住房管理实施细则

庆市国土房管局关于印发

重庆市公共租赁住房管理实施细则》的通知 国土房管发〔2011〕9号

公共租赁房管理局，各区县（自治县）国土房管局、国土资源局、房管局，各分局：

《重庆市公共租赁住房管理实施细则》已经市政府第88次常务会议审议通过，现正式印发，请遵照执行。

二O一一年二月十一日

庆市公共租赁住房管理实施细则

据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》（渝府发〔2010〕61号）规定，制定本细则。本细则适用于主城区公共租赁住房的申请和管城区外的远郊区县可参照本细则执行。、申请方式

共租赁住房可以家庭、单身人士、多人合租方式申请。

一）家庭申请的，需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其配偶和具有法定赡养、抚养、扶养关系的共同居住生活人员为共人。

二）单身人士申请的，本人为申请人。未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、独自进城务工或外地独自来渝工作人员可以作为单身请。

三）多人合租的，合租人均需符合申请条件，且人数不超过3人，并确定1人为申请人，其他人为共同申请人。、申请条件

请人应年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。但直系亲属在主城区房资助能力的除外。一）有稳定工作是指：

与用人单位签订1年以上劳动合同，且在主城区连续缴纳6个月以上的社会保险费或住房公积金的人员； 在主城区连续缴纳6个月以上社会保险费且在主城区居住6个月以上的灵活就业人员和个体工商户； 在主城区退休的人员；

国家机关、事业单位在编工作人员。

会保险费、住房公积金的缴纳时限从申请之日起往前计算。

二）收入限制标准是指：单身人士月收入不高于2000元，2人家庭月收入不高于3000元，超过2人的家庭人均月收入不高于1500政府将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布。

收入包括工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入。不包括基本养老保险费、基保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。、区政府引进的特殊专业人才和在主城区工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭不受收入限三）无住房是指：申请人和共同申请人在主城区无私有产权住房（私有产权住房包括已签订合同未取得产权证的房屋），未承租公房住房，且申请之日前3年内在主城区未转让住房。

四）住房困难家庭是指：人均住房建筑面积低于13平方米的本市家庭。计算方法为：人均住房建筑面积=住房建筑面积÷家庭户籍人口房建筑面积按公房租赁凭证或房屋权属证书记载的面积计算；有多处住房的，住房建筑面积合并计算；家庭人口按户籍人口计算。五）住房资助能力是指：申请人父母、子女或申请人配偶的父母在主城区拥有2套以上住房，且人均住房建筑面积达到35平方米以上、申请要求

一）申请人可到公共租赁住房申请点申请；也可登录公共租赁住房信息网申请，并在15个工作日内向申请点提交书面材料。二）申请人应如实填写申请表，承诺所填内容真实有效，并对提交材料的真实性负责。三）每个申请人及共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。四）申请材料

公共租赁住房申请表）主城区户籍城镇居民（含已转户的农村居民），大中专院校及职校毕业生，市、区引进的特殊专业人才，全国、省部级劳模，全国英立二等功以上的复转军人填写黄色申请表；）其他人员填写白色申请表。身份证明

城区户籍的申请人和共同申请人出具公安机关制发的居民身份证和户口簿；非主城区户籍的出具公安机关制发的居民身份证和居住证婚姻状况证明

婚人员需提供结婚证明。

工作、收入和社会保险费或住房公积金缴费的证明）签订劳动合同的提供劳动合同，单位出具收入证明和住房公积金缴费证明，社会保险经办机构出具社会保险缴费证明。）灵活就业人员和个体工商户提供社会保险经办机构出具的社会保险缴费证明；灵活就业人员提供现居住所在地居委会出具的就业证明，个体工商户提供营业执照和税收缴纳证明。）主城区退休人员由社会保险经办机构出具按月领取养老待遇证明或由原工作单位出具退休情况证明。）国家机关、事业单位在编工作人员由所在工作单位出具证明。

同申请人有工作的，应当按照上述规定提供收入证明；无工作的由户籍所在地街道办事处或镇人民政府出具证明。住房情况证明

工作单位的申请人和共同申请人，由单位出具住房分配情况证明。住房困难家庭需出具公房租赁凭证或房屋权属证书。其他需提供的材料：）引进的特殊专业人才由市人事部门出具引进人才证明；）省部级以上劳模、英模提供劳模、英模证书；）荣立二等功以上的复转军人提供立功受奖证书；）大中专院校及职校毕业生提供毕业证书。

上规定材料属证明的提交原件，属证件、证书或合同的提交复印件，并提供原件核对。、审核配租 一）受理

申请材料齐全的，申请点应予以受理，并出具受理凭证。二）初审

申请点受理申请之日起20个工作日内初审机构完成初审，提出初审意见。初审合格的提交市公共租赁房管理局复审；不合格的书面请人并说明理由。三）复审

公共租赁房管理局自收到初审材料之日起7个工作日提出复审意见。合格的进行公示；不合格的书面告知申请人并说明理由。四）公示

审合格的申请人将在市公共租赁住房信息网上进行公示，内容包括收入、住房等相关情况，时间不少于7个工作日。对公示对象有异议公共租赁房管理局接受实名举报，并在10个工作日内完成核查。经核查异议成立的，应书面告知申请人并说明理由。五）轮候

公示无异议或异议不成立的进入申请人轮候库，申请人可在重庆市公共租赁住房信息网或申请点查询。轮候期间, 申请人工作、收入及家庭人数等情况发生变化，应主动和及时向原申请点如实提交书面材料，重新审核资格。六）配租

公共租赁房管理局应当将配租房源的户型、数量、地点、申请时间段等相关信息在公共租赁住房信息网和指定报刊上适时公布。并按时间段、选择的公共租赁住房地点和相对应的户型面积摇号配租。

申请时间段是指市公共租赁房管理局公布的申请人能够参与摇号配租的申请时间范围。

相对应的户型面积是指公共租赁住房配租面积与申请人的家庭人数相对应。2人以下配租建筑面积40平方米以下住房，3人以下配面积60平方米以下住房，4人以上配租建筑面积80平方米以下住房。庭成员只有父女或母子两人的，可按3人配租面积配租。

摇号配租由市公共租赁房管理局组织，按照分类方式，通过电子摇号系统，根据申请人选择的地点和户型面积进行配租。

号配租过程接受市监察部门、公证机构、新闻媒体及申请人代表监督，摇号结果通过公共租赁住房信息网和指定的公众媒体公示，接监督，无异议的向申请人发放配租确认通知书。未能获得配租的申请人可直接进入同地点的下一轮摇号配租，也可提出变更申请地点新的申请地点下一轮摇号配租。七）签订合同

取配租确认通知书的申请人应在收到市公共租赁房管理局发出的入住通知后的30日内，携带本人身份证件、配租确认通知书和入住到指定地点签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同）。未在规定时间内签订租赁合同的，视为自动放弃，本次申请废，但可重新申请，申请时间按重新申请之日计算。、租赁管理 一）合同管理

租赁合同签订期限最短为1年，最长为5年。租赁合同应当明确下列内容：）房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况；）房屋用途和使用要求；）租赁期限；）租金及其支付方式；）房屋维修责任；）违约责任及争议解决办法；）其他约定。

承租人签订租赁合同之日，按3个月的租金标准一次性交纳履约保证金，以保证租赁合同的正常履行。租赁合同期满或终止，无违的退还保证金本金。违约的可从保证金中抵扣应承担的相关费用。

承租人在租赁期限内死亡的，共同申请人可按原租赁合同继续承租，但需确定新的承租人，变更租赁合同，租赁期限按原有合同的间计算。二）租金管理

公共租赁住房的租金标准由市物价部门会同相关部门研究确定，原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%实行动态调整，每2年向社会公布一次。

．公共租赁住房租金按建筑面积计算。承租人应按月交纳租金，交纳日期为每月20日前，拖欠的从逾期之日起每日按应付金额的五支付违约金。

租金收入按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款利息和公共住房的维护。

对承租人拖欠租金和其他费用的，可按租赁合同约定通报其所在单位或市住房公积金管理中心，从其工资收入或住房公积金账户中扣。

三）房屋管理

公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借或转租，也不得用于从事经营性活动或改变房屋用途。承租人应按时交纳房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、有线电视、物业服务等相关费用。

承租人应当每2年向市公共租赁房管理局申报住房、收入情况，未按规定申报的，视为放弃租赁住房，合同终止。

承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得对房屋进行装修。对于房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏承租人承担维修责任或赔偿责任。

公共租赁住房产权单位应当建立专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期后的大修、更新和改造，确保共用部位和设处于良好状态。

多人合租的，由申请人负责签订租赁合同、缴纳租金及其他费用。承租期间，不得增加共同居住人员。四）换租规定 承租人数发生变化或工作地点改变需要变更房屋面积或地点的，可向市公共租赁房管理局提出换租申请。换租面积应符合规定的配租面积标准。

变更地点申请换租的，经审核、公示符合条件的重新进入申请人轮候库参加摇号配租；同一地点申请换租面积的，经审核、公示符的进入换租轮候库，根据公示的腾退房源情况、换租轮候顺序和相对应的户型面积依次进行换租。换租完成后，重新签订租赁合同，并按规定腾退原承租的住房。五）管理模式

公共租赁住房所在地的街道办事处组建由社区居委会、房屋管理机构、派出所、物业服务公司、住户代表等组成的小区管理委员会小区的社会管理工作。

公共租赁房管理局组建或委托的房屋管理机构负责公共租赁住房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查，并对物业服务作进行指导监督。

公共租赁房管理局组建或选聘的专业物业服务公司承担小区物业管理。物业服务费由市物价部门会同相关部门研究核定。物业服务动态调整，每2年向社会公布一次。、退出管理

一）租赁合同期满，承租人应退出公共租赁住房；需要续租的，应在租赁合同期满3个月前提出申请，经审核符合条件的，重新签订同，并对原承租住房享有优先权。

二）承租人通过购买、获赠、继承等方式在主城区获得住房，且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的，或在租赁期内超过政府规标准的，应当退出公共租赁住房。

三）承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回承租的公共租赁住房，其申请人和共同申请人5年内不得再次申请： 提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的； 转租、出借的；

改变公共租赁住房结构或使用性质的； 承租人无正当理由连续空置6个月以上的； 拖欠租金累计6个月以上的； 在公共租赁房中从事违法活动的。四）退出规定

承租人应在租赁合同期满或终止之日腾退住房，并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的人应恢复、修理和赔偿。

承租人在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期。过渡期内按公共租赁住房租金标准的计收租金。

承租人不再符合租住条件，拒不腾退住房的，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金，并在适当范围内公告。必要时申请人民法执行。、出售管理

一）承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房。

二）公共租赁住房出售价格以综合造价为基准，具体价格由市物价部门会同市住房保障、市财政等部门研究确定，定期向社会公布。三）购买公共租赁住房，可选择一次性付款或分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款时，未付款面积按照规定交纳租金四）购买的公共租赁住房可以继承、抵押，不得进行出租、转让、赠予等市场交易。抵押值不得超过房屋购买原值的70%。

五）购买人通过购买、获赠、继承等方式在主城区获得其他住房，且达到政府公布的主城区人均住房建筑面积标准的，或因特殊原因让以及抵押处置时，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。、监督管理

一）市公共租赁房管理局有权组织对承租人的租住资格进行抽查复核，承租人应予以配合。经抽查不符合条件的，取消租住资格。二）房屋管理机构应当组织对承租人履行租赁合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人予以配合，如实提供资料。在监督检查屋管理机构有权采取以下措施：

2名以上工作人员可持工作证明，在至少1名成年家庭成员在场的情况下，进入公共租赁住房检查使用情况； 对违法违规行为予以制止并责令改正。三）承租人隐瞒或伪造住房、收入等情况，骗取公共租赁住房的，解除租赁合同，收回房屋，5年内不得再次申请。承租期间按公共房租金标准的3倍计收租金，并依法依纪追究责任。

四）对出具虚假证明材料的单位和个人，由市公共租赁房管理局提请有关部门依法依纪追究相关责任人员的责任。五）市公共租赁房管理局设立举报电话、举报信箱，接受社会监督，对违法违纪行为的举报，要及时核实并作出处理。

六）政府职能部门的工作人员在资格审核和监督管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，要依法依纪追究责任。、廉租住房的申请

合《重庆市廉租住房保障申请办理办法（试行）》相关规定的家庭申请公共租赁住房，在户籍所在地按廉租住房保障申请规定和程序办廉租住房保障机构向市公共租赁房管理局统一申请，并在轮候配租时享有优先权。

一）廉租住房家庭应申请户籍所在地建设的公共租赁住房；无公共租赁住房的，由市公共租赁房管理局统筹安排租赁地点。二）廉租住房家庭配租建筑面积在50平方米以下。

三）廉租住房家庭承租公共租赁住房，按现行廉租住房政策规定交纳租金，并优惠部分物业服务费。租金和物业服务费的差额部分由房家庭原户籍所在地政府承担。

四）已实行实物配租的，不能申请公共租赁住房；已领取租金补贴的，经户籍所在地廉租住房保障机构同意，可以申请公共租赁住房公共租赁住房后，停止领取租金补贴。、公共租赁住房出售的具体实施办法另行制定。开发区、园区建设的公共租赁住房管理实施细则，由开发区和园区自行制定。

一、本细则所称以上、以下，包括本数。

二、本细则自公布之日起施行。

第四篇：公租房建设的重庆模式

公租房建设的“重庆样本”

重庆频道消息 重庆，这个正在如火如荼推进城乡统筹综合配套改革的直辖市，率先在全国提出大规模建设公共租赁住房（以下简称“公租房”）：从2010年开始，用3年时间建设4000万平方米公租房，解决200万城市中低收入群体的住房困难。

2012年，在已经开工建设2800万余平方米的基础上，重庆又提出新建1350万平方米公租房，对之前的规划进行“加码”。在这样的背景下，以公租房为核心的住房供应“重庆样式”——“双轨制”住房供应理念、土地供应融资模式、运营管理机制等，为我国住房制度改革和完善提供了新思路；也为城镇化推进中的民生改善和可持续发展提供了一个实践“样本”。

住房保障“全覆盖”

今年60岁的康庄美地公租房小区承租人叶文萍做梦也想不到，自己能住上环境优美的小区房。叶文萍曾是江北城的居民，与老伴的月收入3000元左右，一直靠租房度日，所租房屋破烂不堪，阴暗潮湿，火灾隐患严重。听说政府建公租房的消息后，她抱着试试的心态申请了一套50多平方米的公租房，幸运地被摇中了。

“政府建公租房，真是把问题解决到我们心坎里了，这才是真正关心老百姓疾苦，要不我们一辈子都住在破房子里！”叶文萍感慨地说。

在重庆，与叶文萍一样通过公租房实现“住房梦”的困难群体，目前已有30万人，4000余万平方米公租房全部建成后，将为超过200万的中低收入群体解决住房困难。

1998年住房制度改革以来，货币分房逐渐取代住房实物分配，大量存量住房按房改价出售，同时，商品房的供应占比逐步提高，扭转了住房供应短缺的局面，老百姓的居住条件得以较大改善。但是，对低收入群体的住房供应，尽管有廉租住房、经济适用住房以及危旧房、棚户区、城中村改造安置房等形式进行保障，但保障面不到总人口的10％，事实上形成了住房供应主要靠市场来解决的“单轨制”。

在单轨运行的过程中，由于房价上涨过快等多方面原因，低收入群体无力购房问题日益凸显，特别是那些既享受不到廉租住房保障，又买不起商品房人群的住房问题。

“住房是老百姓最大的民生问题”，中共中央政治局委员、重庆市委书记***说，“我们党要赢得民心，就要为老百姓盖房子，努力实现‘居者有其屋’。”

重庆市市长黄奇帆强调，居住权是人的一项基本权利，住房不同于一般商品，它兼具商品和保障的双重属性。要实现“住有所居”目标，应跳出单纯的市场思维，既要借助市场这只“看不见的手”推动中高档商品住房的合理配置，又要用政府“看得见的手”建保障性住房托底，实行城市住房供应的“双轨制”。

重庆的基本思路是：30％～40％的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。

这其中，公租房建设是最关键一环。重庆市规划，自2010年起的3年内，建设4000万平方米公租房，解决200万城市中低收入群体的住房问题。

大规模集中建公租房，短时间建那么大体量的公租房，房屋质量又如何保证？

重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇介绍，在公租房建设中，从规划选址、户型设计、小区环境、配套设施等，都精心设计，力求让中低收入群体生活得舒适，有尊严。

按照“均衡布局、适于就业、配套完善、环境宜居”的原则，重庆公租房布局在一、二环之间的21个大型聚居区内，这些聚居区均有产业支撑，可提供就业岗位。周边的交通等市政设施与项目建设同步，配套设施齐全。

为保障工程质量，重庆市建立了一整套公租房建设质量标准体系和安全管理体系，严格执行招投标制、工程监理制和合同管理制，科学合理安排建设时序，认真把好设备材料进场、施工工艺、试验检测、工程验收等各个关口。

本刊记者在新投入使用的康庄美地公租房小区看到，尽管已是隆冬季节，栽种了桂花、竹子、银杏、红枫等树种的小区依然生机勃勃。

“大账与小账”

大面积建设公租房，意味着资金的大规模投入，土地从哪里来，资金如何保障？

重庆公租房建设有两个重要“认识”：一是多算民生“大账”，少算土地财政“小账”，留地于民；二是搭建融资平台，用“真金白银”将公租房建设目标落到实处，花钱为民。

敢于舍弃“土地财政”，以划拨方式供应土地是重庆公租房建设的一个亮点。自2002年开始，重庆就建立了土地储备中心，对土地市场进行宏观调控。2003年，又在土地储备中心的基础上，建立了政府主导型的土地储备供应机制，将土地牢牢掌握在政府手中。近几年，重庆通过工业结构调整、旧城拆迁等方法，储备土地几十万亩，仅主城区就从储备土地中拿出3万亩用于建公租房。地有了，钱从哪里来？

首先，由于公租房用地不收土地出让金，客观上降低了公租房建设成本。以民心佳园为例，占地504亩，根据这个小区的地理位置，目前土地的市场出让价格为每亩600万元左右，土地出让金应超过30亿元。而以划拨方式供应的价格为每亩42.6万元，总价仅为2亿多元。地方政府少收入土地出让金28亿多元，也就是公租房建设节省了成本28亿余元。

其次，重庆市构建了政府先导、社会补充的投融资格局。据测算，3年建4000万平方米公租房，约需现金投入1100多亿元。重庆按财政投入和融资贷款3：7的比例，采取“1＋3”模式筹措资金。“1”是指财政投入约300亿元，包括中央专项补助、本级财政支出、土地划拨、税费减免等补助方式。“3”是除财政投入外的800亿元融资贷款，通过社会渠道，如银行贷款、住房公积金贷款、社保基金贷款等融资筹集。从实际操作看，自2010年以来，重庆市已累计到位公租房建设资金394.5亿元，其中中央补助和市级财政资金231亿元，通过银行贷款、住房公积金贷款、社保基金贷款等筹集163.5亿元。2012年，重庆还将通过国有企业、保险机构等非银行类机构获得融资近500亿元，将继续争取住房公积金贷款40亿元，实现公租房建设“不差钱”。

“3年1100亿”的现金支出，如果运作不得当，势必会成为政府的沉重包袱。这也是一些地方对建保障性住房“想建又怕建”的重要原因，但在重庆决策者眼中，公租房是一笔优良资产。为确保融资收益和资金安全，重庆建立了租售并举、动态平衡的偿债机制。具体来看，重庆公租房建设大约需要社会融资800多亿元，这部分资金主要通过3个渠道逐步偿还：一是按10％的比例配建商业设施，以市场价出售，可回笼资金400多亿元；二是承租5年后，出售约1／3有限产权的公租房，可回收资金400多亿元；三是租金收入，在扣除维护和管理费用后仍有盈余，可用于平衡贷款利息。

规范前门堵住后门

大规模建设公租房，如何公平公正地分配？张定宇告诉本刊记者，为确保公租房“阳光分配”，重庆创新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、税务等多部门共享的信息平台，及时向社会公开公租房房源信息，形成部门联动，提高审核准确度和效率。同时，通过“对外公示＋社会监督”的办法，将公租房置于政府管理和民众监督之下。

2011年，重庆市对已竣工验收的公租房组织了四次公开摇号配租，保障家庭达到8.2万户，其中，主城户籍住房困难家庭占40.1％，大中专及职校毕业新就业人员和外地来主城工作人员占24.3％，本市进城务工人员占35.6％；家庭人均月工资收入2000元以下的占92.7％，2000～3000元的占5.95％，3000元以上的仅占1.35％。

重庆设计了一整套严密的准入和退出机制，特别强调要加强“后门”的退出管理，严防利益输送，真正让公租房成为服务中低收入群体的“民心工程”。重庆市明确将公租房保障对象界定为三类人：一是本市无住房或人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭；二是大中专及职校毕业后新就业的无住房人员，他们有住房需要，但暂时还没能力买商品房。三是进城务工及外地来渝工作的无住房人员。这三类对象特征明确，不易浑水摸鱼，实际操作简单。

对于公租房保障对象的界定，最初的条件是：单身人士月收入不高于2000元，家庭人均月收入不高于1500元。但重庆市2010年职工家庭工资及财产性收入人均2992元，1500元的标准实际上将许多买不起房的人挡在“高门槛”之外。在广征民意的基础上，重庆取消了这一收入标准限制。

防止公租房出现利益“黑洞”的关键是要堵住“后门”。黄奇帆介绍，重庆对公租房的退出机制进行了制度设计，特别规定公租房不得进入二手商品房市场交易，购买人需要转让的，由政府回购。“只要管住了公租房上市交易的闸门，就不会发生利益输送。”

重庆市还设计了惩罚性的强制退出机制。对于提供虚假信息骗取公租房租住，擅自转租、转售、出借和抵押公租房，空置房屋或欠交房租6个月以上，以及违反租赁合同的，承租人或购买人所占有的公租房都将被强制收回，其行为将记入个人信用档案，5年内不得申请公租房。

一个“支点”撑起多重效益

重庆市推出不收土地出让金的公租房，财政收入减少，从短期账面看“吃亏”了，实际并非如此。

主动放弃卖地生财的“小账”，通过大规模建设公租房，解决了就业者的居住问题，还进一步改善投资环境，吸引了更多人才汇聚和企业投资。重庆市政府更看重的是这笔科学可持续发展的“大账”。

黄奇帆从投资、就业、消费的角度给记者算了几笔细账：未来十年，重庆主城区人口将增加400万，假定有20万人是投资者，人均投资是100万元，可以增加产业性资金投入2000亿元。假定20万家企业年平均营业额400万元，全年总产值就高达8000亿元，仅营业税就达500亿元之多。另外，400万人就业，按年收入4万元计算，将拉动消费1000多亿元。同时，重庆城乡统筹改革步伐在加快，到2020年城镇化率由目前的27％提升到60％，这就意味着会增加1000万城镇居民。在部分地区“民工荒”的背景下，公租房为这部分“新市民”撑起强大的住房保障网，就留住了劳动力这一重要的发展资源。

重庆工商大学校长杨继瑞说，过去几年房价飙升，逼走了众多就业者，自然也逼走了众多创业者。公租房能够解决就业者的居住问题，相当于改善投资环境，可吸引更多企业来渝投资，由此增加的财政收入，可能远远超过在公租房方面的支出。另一方面，“公租房上市，会把‘夹心层’人群吸引过去，有利于引导更多人转变住房观念，觉得‘租房比硬着头皮买房生活得更好’。如此一来，商品房市场上的需求就会减少，从而抑制部分投资性或投机性购房需求。”重庆大学建设管理和房地产学院院长任宏认为，由于公共租赁房的租金是市场价的60％，随着大量公租房逐渐上市，其周边商品房的租金势必受到拉动，将会直接影响租赁投资投机性需求，有利于稳定房地产市场。

第五篇：全面解析重庆公租房

公租房解析—以重庆为例

摘要：分析重庆市公租房的基本情况，重庆大量投放公租房会不会给重庆商品房市场和租赁市场带来一定冲击 关键词：公租房；商品房；投资；规划；重庆

Abstract: The paper analyzes the basic conditions of chongqing”s public lease housing, chongqing large launch public lease housings will give chongqing commercial market and rental market bring certain impact Key words: public lease housing;commercial residential building;the investment;planning;chongqing 1 重庆公租房的背景

重庆在2010年6月的三届七次全委会上，率先通过了《中共重庆市委关于做好当前民生工作的决定》（下称《决定》），其中包括十条意见，被称为“十大民生工程”。重庆“把保障和改善民生放在首要位置”。

重庆之所以重视民生问题，加大实施民生工程的力度，是想让全市人民切实享受重庆建设带来的实惠。民生问题，民心所系，国运所系。全心全意关注民生，下大力气改善民生，对以后重庆重庆的发展腾飞有着十分重大的意义和作用。

“十大民生工程”的第一条是加快建设公租房，三年内建设3000万平方米公租房，“建立市场供给与政府保障并举的‘双轨制’住房体系，实现城镇住房‘低端有保障、中端有市

[1]场、高端有约束’。最近，中央三个部委联合发文，明确要在全国推广重庆的模式.2 重庆公租房的特点

按照《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》，凡年满l8周岁，在重庆有稳定工作和收入来源及租金支付能力，单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的无住房人员、家庭人均住房建设面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专学院及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城工作的无住房人员。但直系亲属在主城区具有住房自助能力的除外，就可申请公租房。

这部分人主要包括“3+1”群体．“3”是指家庭人均住房面积在13平方米以下的城市中低收入群体、进城务工及外地来渝工作的无住房人员、大中专学校和职校毕业在渝工作的无住房人员：“1” 主要指重庆从国内外引进的特殊人才以及劳模等各种先进人物中的住房困

[2]难人员。因为这类特殊人才可能在重庆居住3到5年，安排住公租房比较合适。重庆市公租房有以下的特点：

一是限定套型面积。建筑面积控制在35至80平方米之间；二是优惠租赁价格，控制在市场租金的60％以内；三是房子的租赁期限最长为5年，具有明显的过渡性特征，也不允许转让、出借、出租和改变住房结构或使用性质；四是申请对象不受户籍限制。五是不搞“贫民

[3] 窟”，公租房与商品房“混居”。3 重庆公租房的现状

2010年，重庆市在主城区鸳鸯片区、大竹林片区、华岩片区、西永微电子园等地开工建设1100万平方米。同时，万州、涪陵等6个中心城市和长寿、璧山两个卫星城市开工250万平方米。从总体上看，2010年重庆市共开工建设公租房1300万平方米。

今年重庆市将拿出1000万平方米公租房接受申请。按照计划，上半年将投放400万平方米，约6.7万套住宅。而在此前的3月2日，已经摇出了15281套公租房，本次摇号配租的房源主要为4月、6月将交房入住的现房和部分期房，其中，“民心佳园”有7486套，“康庄美地”4123套，“康居西城”853套，“民安华福”2486套，“两江名居”333套。显然按照重庆市此前的规划，5月28日将释放5.2万套住宅，而且这些公租房均集中在重庆主城区。

2011年3月重庆主城区成交房源是13229套。这意味着本次公租房释放的5万余套相当于主城区3月成交量的4倍。而且由于重庆公租房被誉为“德政”，2012年将建成4000万平方米公租房，乃全国罕见，也不可复制。重庆公租房的投资及资金来源

重庆市市长黄奇帆曾在今年全国“两会”上对媒体披露过当地公租房建造成本为每平方米2500~3000元。

目前该市建筑企业在承建高层、小高层楼宇时，建筑成本基本都在每平方米870元左右，如果加上每平方米200元左右的建安成本，每平方米200~300元园林绿化成本，以及小区道路等基础设施成本，每平方米房屋的造价在1500~1700元。如果再计入简单装修的成本(含楼体内的公共区域)每平方米300元~500元，由此推算，重庆市公租房公布的2500~3000元建造价格，基本上不含水分。

如果按当地约每平米2500元的建安成本推算，未来3年重庆4000万平方米公租房的投资将高达1000亿元。以3∶7的比例，由财政出资300亿元，融资贷款700亿元。其中财政支出的300亿包括中央专项资金30亿元和各级财政的支出。

另外700亿元则通过市场渠道融资。一方面，公租房有10%配套商业住宅，4000万平方米规划有400万平方米的商业住宅。可筹集400亿元左右资金。根据《重庆市公租房管理暂行办法》，公租房采取租售并举的方式，承租人在租期满5年后可以申请购买。4000万平方米卖10%的话，就可以回收资金约100余亿元。剩下的200亿元则通过银行贷款。有关商业银行为重庆公租房项目提供了贷款利率下浮10%的优惠，以及3到5年的还款宽限期。整个公租房还本付息期限为10年，总利息计100亿元。即10年需还本付息300多亿元，一年[４]30多亿元。

目前重庆首批摇号的公租房最高建筑面积租金为每平方米11元，最低租金为每平方米9元

4000万平方米的公租房，按每平方10元计，预计每年收取租金40多亿元。还本付息后，还有10亿元余额。目前重庆正与几家基金公司合作制定方案，拟以200多个亿的租金为基础，将公租房运营管理部分申请上市。所以，公租房投入和运营的资金是平衡的。

重庆市去年最先开工建设的500万平方米公租房，投资总额约125亿元，需要启动资金50亿元。当时这笔钱来自四方面：一是争取中央资金支持5亿元，二是地方政府在财政预算中安排土地出让金收入5亿元；三是通过住房公积金贷款20亿元；四是争取政策性和商业性银行贷款20亿元。重庆公租房的规划

在2011年重庆“两会”期间，重庆宣布，在“十二五”期间全面完成4000万平方米公租房建设。其中主城区完成3000万方，区县完成1000万方。这较原计划提前5年，重庆政府曾规划，2020年提前建4000万平方米公租房。现在还将提速，自2010年起开始的三年时间里，启动4000万平方米公租房建设，解决60万户，200多万中低收入群体的住房困难。

根据重庆公租房建设规划，2010年，重庆建了1300万平方米公租房；2011年，重庆将开工建设1350平方米公租房；2012年，重庆还将启动1350万平方米的公租房建设计划。

如果能够实现上述目标，重庆市将成为中国公租房供应量最大的城市。按照计划，今年 重庆将提供1000万平方米的公租房摇号，这相当于去年当地主城商品房销售总面积的50%，意味着将有10万套左右的公租房在主城供应。重庆公租房对商品房的影响

张勇16岁就到重庆主城区打工，他在当地一家巴士公司当修车工，月收入只有2000元左右，妻子在江北区一家汽车配套音响厂上班，月工资只有1000元，家里还有一个7岁的儿子，一个月下来，去掉生活费和交通、通讯费，以及在儿子身上的花销，大都剩不了多少钱。

经张勇申请，现有了一套建筑面积为74.2平方米的公租房，位于重庆市北部新区“民心佳园”实际套内面积为63平方米。房屋的租金按照建筑面积计算，每平方米11元，合每月816.2元，加上每平方米1.03元的物业管理费，计76元，共计892.2元。相当于一家收入的三分之一，应该是可以承受的。

此前，张勇家租住在江北区华新街桥北村一幢十几年前的老房子内，他家3个人挤在只有30平方米的一室户内，这套房子目前的月租金为500元。华新街位于重庆市嘉陵江大桥北桥头旁，张勇租住的房子前新修的楼盘一室一厅的月租金相对较高，为1200元。而且对于张勇这样长期租房的人来说，最重要的还是希望有一个稳定的环境，不再四处飘泊。

而今年重庆将投放6.7万套住宅。如此巨大的释放量，可能会给重庆楼市带来巨大的压力。

我个人认为虽然重庆公租房的投放量巨大，但是对商品房的影响还是比较小的。

一、受众人群不一样，从商品房和公租房的定义来说他们是房地产体系的两个层面，公租房是保障性住房，服务的本来就是低收入的人员，解决的是“没钱人租房住”的问题，商品房主要解决的是“有钱人买房住”的问题，面对的受众不一样。所以开发商可能会放弃低端市场而攻占中端市场和高端市场。

二、需求不一样，因为针对公租房的人群来说，大多为进城务工人员及大中专院校毕业的年轻人，对于大多数年轻人来说，刚需是主要的。中国人的传统观念，结婚就是要购房，所以，年轻人购房近几年依旧会成为大趋势，所以对商品房的房价影响应该不大。再有就是公租房不能转让、出借、出租和改变住房结构或使用性质当商品房自由买卖的，因而不能用于投资，考虑到这点很多人可能会先选择买小户型商品房。

三、中低收入人群数量占整个重庆商品市场的比例较小，真正影响整个商品房市场的还是中、高端收入的人群的购买力。而且低端商品房的房价较低，还是有一部分人会选择贷款买商品房。

四、重庆租房市场发展潜力大，城市规模的扩大及两江新区的成立，大量招商引资来的商家及其引来的外来人口及务工大军，会在未来几年快速扩容租房市场，公租房会给其中一部分人带来实惠，但是不符合公租房申请的人是大部分存在的，这部分人还是需要租赁市场给他们解决住房问题，所以我认为公租房主要是为了解决社会基本问题而不会影响到商品房的销售市场。参考文献：

[1]崔之元.“重庆经验”与制度创新[N].第一财经日报，2011-01-24[2011-05-28] http://

[2]王建新 崔佳.公租房建设的“重庆模式”解析[J]决策导刊，2011-10:6-8 [3]侯彦方．公租房的“重庆样本”值得期盼[N]．中国财经网，2011-0４-21[2011-05-28] http://news.163.com/10/0421/11/64PRC598000146BD.html

[4]黄凤平．重庆公租房的探索[N].中国扶贫，2010-07-16（14）：44-47 3