第一篇：空置房屋应交纳物业费的五个理由

空置房屋应交纳物业费的五个理由

来源：《城市开发》物业版第十二期 作者：逄铭新

最近，石家庄市立法提出“空置房只需缴纳20%的物业费”，这一规定一出台，便在物业管理行业引起了很大争议，空置房到底应该如何缴纳物业费？在当前投资房市火爆的大背景下，空置房的比例越来越高，业界对这一问题的讨论持续升温，笔者认为，空置房应全额缴纳物业费，其理由有五。

一、物业服务具有公共性，其管理的着重点是物业

总结归纳许多空置房业主的意见，不外乎有这两种观点：“我一天也没住，凭什么让我交全额服务费”、“虽然开发商早交房了，但我又没有去领钥匙，为什么收我物业服务费？”。其核心实质就是：我没有享受到物业服务，就不应该交纳服务费。那么，业主不住，物业费就可以不交或者就可以少交吗？我们先来看国务院《物业管理条例》对物业管理的概念是如何定义的。

国务院《物业管理条例》第一章总则第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业服务企业服务的着重点《条例》中表述的非常明确，物业管理的着重点是“物业”，这些物业属于不动产，它不能像衣物一样能穿戴在身上，随业主去任何想要去的地方。既然是不动产，就需要人们有组织的去管理服务，否则的话，居住环境和设施设备会因长期疏于管理而发生变化。如环境的脏乱差，设施设备由于缺少维修养护而不能正常运行等等。因此，若希望自己居住的小区环境优雅水木明瑟、设施设备运行正常安全可靠，那就离不开物业服务企业专业的严格管理和精心维护。

物业服务具有公共性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现对业主个体的服务价值。

二、物业管理已从对“物”的管理延伸到对“人”的服务，最终体现出对业主的服务价值

最高人民法院2009年10月1日开始实施《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在这两个司法解释中，对物业服务企业在服务内容上又做了更大范围的诠释。不仅包括物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范的规定，还包括“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”

今年四月份，在最高人民法院关于颁布两个司法解释所召开的新闻发布会上，最高人民法院民事一厅负责人就“建筑物区分所有权和物业服务纠纷司法解释”答记者问时，有这样的对话。当有记者问道：“很多业主认为，物业服务企业没有权利就业主相关妨害物业服务秩序的行为提起诉讼，这种观点是否正确，司法解释是如何规定的？”该负责人答道：“这种观点是不正确的。物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径就是对业主实施„人‟的管理⋯⋯”由此可见，如果有业主实施野蛮装修，物业服务企业必须行使全体业主授予的“维护物业服务区域秩序的管理权”，及时阻止其违法行为，这种权利的行使，就是对其他业主包括空房业主权利的维护，如果有哪位业主一旦将房屋抗震结构在装修中予以破坏，影响到整幢房屋安全时，我想这些空房业主同样要到物业服务企业来维权。因为他认为，装修业主对他们利益的损害，完全是由物业服务企业疏于管理造成的。在现实生活中，不乏这样的案例。

三、物业服务是一种商品，它不应因业主是否使用而影响到它的价值

至今社会上大多数人还存有这样的观点：“是我们业主养活了物业服务企业。”他们没有认识到物业服务其实就是一种商品。国务院《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”物业服务作为一种新时期特殊商品，是购房者在签订房屋买卖合同时一并购买到的。这种有别于其它商品的买卖行为，是政府为保障广大业主正常的生活秩序和良好的生活环境而采取的一种有效措施。物业服务作为一种商品，它不像我们在商场购买商品那样直接，沉甸甸地抱在怀里拿在手中。致使许多业主对物业服务这种商品视而不见，虽然你的房屋空置，但小区的卫生依旧需要天天清扫保洁、公共秩序必须时时巡查维护，同样，所有配套设施设备如电梯、消防、二次供水以及配电等维护费用也要一分不少地支出。因此，不管业主是否居住，小区的品质不会由此而降低。

四、物业管理需要通过成本核算来实现为业主提供等值服务

我们知道，物业服务价格是物业服务企业根据项目的规划建设、配套设施设备种类和数量、植物品种、服务等级标准以及对项目总规模的考量等诸多因素来进行核算的。另外，物业服务企业还要考虑市场环境及业主承受能力等因素再予以适当降低部分价格，而后形成最终的服务价格。

在制定价格的过程中，物业服务企业对一个项目空房率的多少并不知晓，企业不知道所购房屋的业主到底是为了生活居住还是为了投资盈利。假如一个服务项目的空房率在5%以内，企业单独确定一个优惠比率，问题尚可，但如果超出这个比率，再加上还有一些存在各种原因不交费的业主（如房屋质量问题、开发商承诺问题等），势必会影响到企业的利益。物业服务企业为保证自己的利益不受损失，就会采取降低管理服务成本这种基本的企业运行方式来弥补空置房屋收费的不足，一旦管理服务成本降低，势必会影响到服务质量。那么，业主享受到的将不再是等值的物业服务。

在市场经济中运行的企业，最关心的首先是自己的利益，其后才会考虑如何服务社会，物业服务企业也不能例外。

五、物业费其实是一项生活投资，它能使你的物业保值增值

我们生活中的许多人愿意把多余的资金投入到股票市场、基金市场，甚至定期购买彩票等，以其获得较大经济回报，但人们忽视了另一种投资形式，那就是按时交纳物业费。其实，交纳物业费本来就是一项生活投资，一个好的物业服务企业如同一个优秀的股票经纪人或基金经理，他不但能使业主的物业保值，更能使物业增值，而你所得的回报，往往会超出你的想象。但当你获得回报时，却又恰恰忽略了物业服务企业为此所做出的努力。

青岛市一名资深房地产记者，在一篇报道中举了一个例子。说在麦岛路附近一个小区，南区物业管理非常好，二手房均价大约在每平方米13500元左右，而北区没有实行物业管理，这一区域二手房的价格则大约在10000元左右，同一个区域价格相差3500元。如果没有物业管理服务，这一区域物业增值部分又从何而来？

诚然，这些购买多套房屋的业主，不管是改善居住条件也好，投机盈利也好，在全球金融危机之时，为我国拉动内需，促进经济增长做出了一定贡献，但这一切都不能成为让物业管理行业为其免费提供物业服务的理由。我们目前迫切需要的是一个理性的物业管理市场。

作者单位：青岛市物业管理办公室

第二篇：如何收取空置房屋的物业费

如何收取空置房屋的物业费

空置房屋指业主获得产权而未入住的、业主办理了入住手续未装修使用的、已装修使用后又无人入住的以及开发商尚未出售出租的房屋、车位及会所，开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。产生房屋空置的原因 未售出

空置房屋指业主获得产权而未入住的、业主办理了入住手续未装修使用的、已装修使用后又无人入住的以及开发商尚未出售出租的房屋、车位及会所，开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。

产生房屋空置的 未售出的房屋空置

空置房源主要是商品房的尾盘、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。

已售出的房屋空置

居民住宅空置：投资或给子女购房，常年是“铁将军把门”的长期空置；

暑期或假期去外地旅游避暑、走亲访友等短期空置；长期积压在公司或个人手中的多套房屋的长期空置；因暂未租出等导致房屋短期空置。

写字楼房屋空置：入伙后因工作关系长期在外地，经常无人使用的长或短期空置；投资或给子女购房的长期空置；购房后因未确定经营方向而无人入住的短期空置。

商场商铺空置：铺位前租户撤出，后续租户未入住或业主调整经营品种未到位致使铺位短期空置；商场长年经营状况不良，影响租金收入或铺位所处地段不佳，难以出租形成长期空置。

如何看待空置房屋物业费的缴纳

开发建设单位

开发商自管的小区里，或者与物业服务公司有“父子”关系的开发商，空置房不交物业费的现象并不罕见。开发商不交物业费的理由是房子没有使用，用于房子日常管理服务的物业费用自然不能像其他小业主一样缴纳。因此，在小区入住后，开发商一般会与物业服务公司讨价还价。交费的开发商则有的按首年100%，次年70%，第三年按50%等比例交费。

从业主角度来看，缴纳物业费说法不一

1．全部减免

小区业主张女士提出，自己家已搬出小区近两年，在这近两年的时间里，她及家人根本没有使用及享受到小区的公用设施以及物业服务，连生活垃圾都不能产生，理所应当的完全可以不用交这近两年空置的物业费。

2．认可缴纳公共部位的物业费

商厦业主刘女士在多个楼层购买了共六间房屋，都是以租赁形式经营，当房屋出现空置时，她只认可缴纳公共部位的物业费，对物业费中包括的自用部位的制冷、供暖费用因未使用则认为应当扣除。

3．按入住人数收费

写字楼王先生说：“自己公司工作人员共4人，房屋建筑面积与同层另一家公司面积相同，但那个公司工作人员达11人，每月物业费缴纳金额相同，但那家公司公共用电用水显然要多，这也就算了，毕竟我们使用就应交物业费，但在我公司组织全员到外地学习一个余月时间里，房屋空置也要和使用一样对待来收费，我认为很不合理。我们两家公司都在一个楼层，这一个多月来，电梯、洗手间我们根本没用，即便是交费，也应该按入住人数交，有人使用就应该交费，这是不容置疑的，但没使用还交费，真是太不合理了。”

4．对半付费

商场业主李先生在外地有生意，由于业务繁忙，导致本市的商场铺位因无人经营空置三个余月，对空置期间缴纳物业费有自己的看法：“我没使用商场的一度电一滴水，连租金都收不到，让我交费可以，可我只交一半，终究物业秩序维护人员每日巡逻保卫着商场的安全，我对此也放心，因为铺位里还有一些货架及柜台，公共设备设施也在维护保养着，我不会分文不交，各担负一半吧！”

以上是不同交费方从不同角度，根据自身实际情况来看待缴纳空置物业费，尽管说法不一，但“没有入住，就没有正常享受物业服务，从而认为房屋空置时全额缴纳物业费显失公平。”几乎是绝大部分交费方的一致观点。

从情理角度上讲如何收取物业费

一般来讲，物业费基本上是公共区域服务的收费，如设备设施的维保、秩序维护、保洁、绿化等，是为整个社区楼宇服务的，尽管没有入住使用，物业服务公司已经开始提供相应的服务，业主的房产也享受到了因这些服务带来的保值和增值，另外，物业管理服务是针对整个物业项目的，提供的服务是公共的无法分割的，单个或局部的房屋空置并不代表物业管理与服务的成本会降低，所以，无论是否入住或是空置，原则上物业管理与服务已经产生了。作为开发商也好，或是没有入住的业主也好，同是空置房屋的业主，应该尽同等的义务。

针对写字楼或商场的物业费来说，公共区域服务的收费外，通常还包括：

1.公共部位及自用部位的供暖费用

此项费用是代收代缴的费用，有的城市热力公司对写字楼或商场整层空置的会免收供暖费，但对于局部空置的则全额收费。如果业主不交费，物业服务公司则承担全部损失。

2.公共部位及自用部位的制冷费用

此项费用虽非代收代缴费用，但若仅有个别业主不使用，对制冷能源供应也不会受到影响，此项费用不收，也必将使物业服务公司承担损失。

3.公用部位电费

包括公用部位的照明、电梯、空调供暖及制冷等所产生的电费。少数房间空置时并不代表此项管理与服务的成本会降低，为此，空置期此项费用也不能免除。

4.公用部位（洗手间、拖布池）用水费用

房间空置会直接导致公用部位（洗手间、拖布池）用水量的减少，可根据收费标准，通常是按每月每建筑面积收取，来扣除此项费用。

5.公共环境的秩序维护、卫生的清扫、绿化盆栽的费用

个别业主的不入驻，公共环境虽会减少点生活垃圾及脚印，但对管理与服务的投入则无变化。如果写字楼有的空置房间业主作为仓库，屋内存有物品，则与房间空无一物的监管力度相比就要大些。

面对空置的情况比较多样，需要考虑的因素也有很多，为此，很多物业服务公司在收取物业费上经业主大会表决通过，或征集全体业主意见。还有的物业服务公司不是按照同一标准收取，而是针对不同的空置实际情况来分类对待。

物业服务企业收取物业费要有据可依

国务院《物业管理条例》并没有明确物业出售后，业主或使用人入住前物业管理服务费应该怎么收。有的省市规定，业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入驻后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定服务标准的70%至90%交纳空置物业费，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门制定。已交付给业主的，物业费用自物业交付业主次月开始计收。车辆管理费却要全额缴纳，对未入驻或未使用连续超一个月以上的物业、车位，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经确认后按规定标准的70％缴纳机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费用。

开发建设单位实施分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的，环境、配套设施尚未完善的，经相关部门确认后，业主可按规定标准的80％交纳前期物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。

第三篇：房屋空置半年以上减收物业费

房屋空置半年以上减收物业费？小心被炒房者钻空子

近年来，从各地空置房的情况来看，因为装修、通风等造成的空置房，所占的比例并不大，更多的还是因为炒房、囤房等因素造成的房屋空置。而如果“一刀切”地减收空置房的物业费，就等于直接“让利”炒房者。因此，在出台减收物业费规定的同时，还应该出台相应的配套政策或者细则，对空置房产生的原因进行辨别、分类，以遏制炒房、囤房行为，规范房地产市场秩序。而即便不追加费用，也不应该为其降费。

当然，如果能够在不减收物业费的基础上，再通过其他手段对炒房和过度投资住房的行为征收相关税费，如对因炒房等因素造成的空置房征收诸如空置税等，这一方法自然将更为有效。毕竟，只有对炒房行为进行全方位的控制和打击，才能形成强有力的攻势，让炒房者知难而退。而如果一方面口口声声说严控炒房，一方面又在政策和制度设计时留下缺陷和可钻的漏洞，给炒房者以某些政策暗示，炒房行为根本就无法得到有效控制、规范和解决。

也许有人会提出疑问，空置房几乎不需要任何公共服务，而不减收炒房者的物业费岂不就等于给物业公司增加收入。其实，这既是问题，也不是问题。表面上，“平白无故”为物业公司增加收入确实不合理。但从实际来看，在物业公司运转过程中，有相当一部分物业费收缴不全，缺口比较大。如果再减少炒房者的物业费，会进一步拉大物业公司的收支缺口，使其更难提供良好的服务。鉴于此，与其让炒房者获利，倒不如让获利的主体变成物业公司，以便其更好地为小区居民服务。

另外，对于装修、通风等造成的空置房的物业费优惠政策，也应该设置一定的期限限制。从实际来看，在新房交付后的一年以内，应当能够满足装修、通风的需要，最长也不会超过一年半。时间过长，就可视作炒房，必须足额收取物业费。而空置时间超过两年以上的，则可以按照每空置一年，物业费增加30%的方式收取，给炒房者更大的压力。增收的部分，www.teniu.cc 催天下 让失信人寸步难行

可以在物业公司与小区业主之间按比例进行分成。其中，小区业主分摊到的费用，可以充实到

小区居民维修基金中，以增加维修基金的来源。

当前，楼市调控已经到了非常重要的时刻，也进入到利益博弈的最关键阶段，任何一项政策的出台，都不能给开发商和炒房者以新的期待和希望，而是应当关关收紧、步步从严、着着不让。只有这样，房地产调控的效率才会越来越好，房地产市场也才能越来越稳定。即便房价再次出现上涨，也不会像过去那样无序，而是会严格按照市场规律运行。

减收空置房物业费的政策，有合理的一面，也有其不合理的一面，相关政策仍有进一步完善的空间。接下来，如果其他地方效仿山东的做法，一定要在山东政策的基础上，充分考虑到炒房留下的空置房问题，不搞“一刀切”。对于空置房物业费的减收，不能简单以空置时长为衡量标准，而是应该进行综合评估。在具体操作过程中，如何辨别房屋空置的原因，可能需要房管部门、水电气管理部门、物业公司甚至小区业主共同形成合力，也考验着相关部门政策制定的合理性和可行性。另外，有条件的地方，还可以对因炒房形成的空置房问题专门施策，增加炒房者的各种成本，把炒房者彻底挤出房地产市场。

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第四篇：房屋空置物业费减免申请（最终版）

空置房屋减免物业费申请书

————————置业有限公司：

我是——业主，因长期不在本院居住，根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》规定第二十条经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。特申请断水断电，从即日起减免30%物业费。

姓名：

日期：2015年月日

电话：

第五篇：空房空置一年物业费享8折

空房空置一年物业费享8折

早报讯 房子空着一直没住，却还要缴纳物业费，很多市民对此提出异议，而物业公司对此类问题也很“头疼”。市物价局、市国土资源和房屋管理局去年8月份出台了《青岛市物业服务收费管理办法》，根据其中规定，房屋空置一年以上的，可以和物业协商减免部分费用，但没有对减免额度做出详细规定。前日，两部门再次出台了关于此问题的详细规定，业主大会成立前，房屋交付后空置一年以上的，有电梯的房屋最高收费80%，无电梯的房屋最高90%。业主大会成立后，空置房屋物业费的减免幅度，由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。

减免幅度有了明确规定

《青岛市物业服务收费管理办法》第16条规定，业主大会成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期间的物业服务费用按实际运行费用适当减免，减免的具体费用由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。“此规定出台后，很多空房的业主都去找物业协商，但因为没有具体减免标准，政策实行并不顺畅。”岛城多家物业公司或空房业主都曾反映过此问题，市物价局的举报电话也接到过类似投诉。因为没有具体标准，业主和物业无法达成统一意见。

“我去年就拿着新出的规定和物业协商，但一直没结果。”在福州北路有一处空房的蒋先生告诉记者，他觉得自己五六年没住了，符合减免条件，他觉得缴一半物业费就已经不少了，因为他们家基本不给物业添麻烦，但物业却觉得最多也就打八折，虽然蒋先生不在，但楼道卫生、小区绿化、保安配置等都是按照小区固定户数配置的。

市物价局和市国土资源和房屋管理局新出的规定中，对业主大会成立前，普通住宅物业管理区域内空置房屋的物业服务费减免幅度做了详细规定。对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认后，物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准（含电梯运行费）的80%缴纳；对未配备电梯的普通住宅物业管理区域，物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定的物业服务收费标准的90%缴纳。

非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域和各类非住宅的物业服务费用的减免幅度，由业主（物业使用人）或业主大会与物业服务企业协商确定。合同另有约定的，按照约定执行。

判定“空房”也有标准

根据通知，这项规定从2014年1月1日起开始执行，空置房屋是指房屋交付后连续空置一年以上的（含一年）房屋，间断空置累计一年以上的，不在此次减免的范畴之列。房屋交付后空置一年以上的，起始时间自2013年1月1日起计算。“也就是说，如果房子自2013年1月1日起就没有入住，那么到2014年1月1日就能算空置一年了，就可以去和物业公司申请减免了。”市物价局工作人员说。另外，空置一年的标准原则上按照水、电、气均未使用为衡量标准，由物业服务企业确认后方可实施物业服务费用的减免。