第一篇：沈阳市物业管理条例

沈阳市物业管理条例

发布时间：2010-11-05

 《沈阳市物业管理条例》由沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2010年8月31日通过，已经辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议于2010年9月29日批准，现予公布，自2011年1月1日起施行。沈阳市人民代表大会常务委员会

2010年10月26日

第一章 总 则

第一条 根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。第三条 市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作。区、县(市)房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。

建设、规划、城建、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城市管理行政执法等有关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。

第四条 街道办事处、乡镇人民政府协助房产主管部门对物业服务活动进行监督管理，指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。

居民委员会和村民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。第五条 市物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第六条 业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。业主可以依法设立业主大会，选举业主委员会。

只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第七条 尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

第八条 业主委员会委员应当在具备下列条件的业主中选举产生：(一)具有完全民事行为能力；

(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；(三)按时交纳物业服务费，模范履行业主义务；

(四)本人及其近亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业或者下属单位任职；(五)具备必要的工作时间。

第九条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当向物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料：

(一)物业管理区域划分意见书；(二)房屋及建筑物面积清册；(三)业主名册；

(四)建筑规划总平面图；

(五)交付使用公共设施设备的证明；(六)物业管理用房配置证明；(七)其他有关的文件资料。

第十条 物业管理区域具备设立业主大会条件的，业主可以向物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面申请；业主未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导设立业主大会筹备组。

筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府代表、区、县(市)房产主管部门代表、居民委员会或者村民委员会、建设单位、前期物业服务企业和原房屋管理单位等组成。筹备组成员人数应为七人以上十五人以下单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二，筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组自业主委员会成立并依法备案起自行终止。

第十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；(二)执行业主大会的决定和决议；

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(五)监督管理规约的实施；

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

(八)调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷；(九)业主大会赋予的其他职责。

第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的区、县(市)房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

(一)业主大会设立和业主委员会选举的情况；(二)管理规约；

(三)业主大会议事规则；

(四)业主大会决定的其他重大事项。

经业主大会同意，居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责的，也应当办理备案手续。

业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第十三条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：(一)管理规约、业主大会议事规则；(二)业主大会和业主委员会的决定；(三)物业服务合同；

(四)专项维修资金的筹集、使用情况；(五)物业共有部分的使用和收益情况；

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条 业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。

第十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府一方作出责令其限期改正或者撤销其决定前，应当征得另一方行政机关的同意。

第十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第三章 前期物业管理

第十七条 本条例所称前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第十八条 建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

多层住宅物业总建筑面积少于二万平方米、单栋高层住宅物业总建筑面积少于一万平方米、多层高层混合住宅物业总建筑面积少于二万平方米的新建物业项目或者投标人少于三人的，经区、县(市)房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第十九条 建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的区、县(市)房产主管部门办理招标备案，并提供下列资料：

(一)建设单位工商营业执照和资质证书；(二)物业管理区域划分意见书；(三)招标文件；(四)临时管理规约；(五)法律、法规规定的其他材料。

建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。第二十条 新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施，道路、绿化、物业管理用房、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。

第二十一条 新建住宅交付使用前，建设单位应当向区、县(市)房产主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。

第二十二条 物业服务企业在办理新建住宅承接验收手续时，应当查验物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房。对于在承接验收中发现的问题，物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内给予解决，并签订书面协议。

第二十三条 建设单位应当配合物业服务企业做好新建住宅承接验收工作，并移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料；(二)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料)；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(四)建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；(五)业主名册；

(六)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单；(七)物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后三日内，到物业所在地的区、县(市)房产主管部门备案。

第二十四条 建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

第二十五条 建设单位应当自市建设主管部门同意办理工程竣工验收备案之日起，按照国家规定的保修期限和保修范围，履行物业的保修责任。

建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向市建设主管部门申请使用建设工程保修抵押金。第二十六条 物业保修期满，市建设主管部门返还建设工程保修抵押金前，应当征求市房产主管部门和业主委员会的意见。

第四章 物业管理服务

第二十七条 物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务，配备相应的专业技术人员和管理人员。从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书。

市房产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，对申请核定一级和二级资质的物业服务企业提出审查意见。

第二十八条 物业服务主要包括以下内容：

(一)提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施；(二)监督共用设施设备合理使用；(三)物业管理区域内公共秩序的维护；

(四)日常清扫保洁，将装修及生活垃圾收集到城管部门指定的垃圾中转站；(五)绿地及附属设施养护管理；

(六)物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治；(七)物业管理区域内机动车辆停放及交通秩序的维护；(八)建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案；(九)业主与物业服务企业约定的其他事项。第二十九条 物业服务企业享有下列权利：(一)根据业主大会决定对物业实施管理；(二)收取物业服务费；

(三)委托专营企业承担专项物业服务；(四)建议业主委员会协调与业主的纠纷；(五)法律、法规规定的其他权利。

第三十条 物业服务企业应当履行下列义务：(一)依法制订物业服务制度和物业服务方案；(二)依照物业服务合同提供服务；(三)提出物业公共部位、公共设施设备维修年度计划，提交业主大会讨论，年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等；

(四)每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主、业主委员会的监督；(五)按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；

(六)在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产；(七)按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作；(八)劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为；(九)协助有关部门做好安全防范工作；

(十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。第三十一条 物业服务企业不得有下列行为：

(一)减少专业人员数量、物业管理类型和面积，达不到物业服务企业资质等级标准的；(二)违反有关规定，聘用未取得物业管理职业资格证书人员的；(三)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；(四)挪用住宅专项维修资金的；(五)擅自改变物业管理用房用途的；

(六)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的；(七)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；(八)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

(九)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

(十)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；(十一)不履行物业服务合同；

(十二)超越资质等级承接物业管理项目的；(十三)出租、出借、转让资质等级证书的；(十四)法律、法规禁止的其他行为。

第三十二条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县(市)房产主管部门备案。第三十三条 物业服务企业应当在物业合同终止之日起三十日内，在物业所在地的区、县(市)房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督下，向业主委员会或者居民委员会、村民委员会移交本条例第二十三条规定的资料以及下列文件和资产，并与新选聘的物业服务企业做好交接工作：

(一)实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料；(二)物业管理用房和属于业主共用的场地、设施设备；

(三)预收的物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余；(四)与物业项目相关的债权债务清单；

(五)物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细账；(六)应当移交的其他管理资料和资产。

第三十四条 对物业服务企业实行履约保证金制度，具体办法由市人民政府制定。物业服务企业未按照合同约定提前退出的，居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务费应当包括物业服务人员费用、物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护，绿化养护、清洁卫生、秩序维护、物业共用设施设备保险及公众责任保险费用、办公费用、管理费用，以及固定资产折旧等支付的费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。

第三十六条 物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第三十七条 物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。第三十八条 新建住宅物业前期物业管理期间的物业服务费，由市价格主管部门会同市房产主管部门核定临时收费标准，市价格主管部门依法核发收费许可证。业主大会设立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务费标准，临时收费标准和收费许可证同时废止。

非住宅物业的物业服务费，实行市场调节价。

第三十九条 前期物业管理期间，物业服务企业应当将购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险情况在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会设立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。

第四十条 物业管理活动中发生纠纷的，可以协商解决。无法协商解决的，可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县(市)相关主管部门进行调解。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第四十一条 物业管理应当实行信用信息管理制度。市房产主管部门应当对全市物业服务企业信用实施考核，统一管理。区、县(市)房产主管部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实，并将核实结果及时上报。

第四十二条 物业服务应当建立完善的档案管理制度，实施区域性档案管理。建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送区、县(市)房产主管部门。

第五章 物业的使用和维护

第四十三条 物业管理区域内不得有下列行为：(一)擅自拆改房屋承重结构；(二)擅自改变物业规划用途；

(三)侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备；(四)排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；(五)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；(六)违反规定饲养家禽、宠物；

(七)违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动；(八)实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

(十)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；(十一)占用消防通道，挤占消防设施；

(十二)在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；

(十三)法律、法规禁止的其他行为。

发生上述行为时，业主有权投诉举报；物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、督促改正；拒不改正的，应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后，应当对违法行为依法进行处理。

第四十四条 物业管理区域内的业主，应当依法交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的管理原则。

第四十五条 业主大会成立前，住宅专项维修资金由市房产主管部门代管，并在商业银行开立专户。

业主大会成立后，决定自行管理住宅专项维修资金的，应当在商业银行开立专户，并接受市房产主管部门监督。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第四十六条 住宅专项维修资金的使用按照下列程序办理：

(一)涉及维修的业主提出使用要求或者由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；

(二)物业管理区域内属全体业主共有部位、共有设施设备的维修由全体业主讨论，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉及范围内的业主讨论，经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后使用；

(三)业主大会或者相关业主确定使用方案；

(四)相关业主或其委托的物业服务企业持有关材料，向市房产主管部门申请列支；(五)市房产主管部门审核合格后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第四十七条 物业管理区域内未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，由业主共同决定补建、续筹方案，委托业主委员会或者居民委员会、村民委员会归集。

因客观原因导致未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。

第四十八条 物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。

使用住宅专项维修资金进行房屋应急维修的具体办法由市房产主管部门会同相关部门制定。第四十九条 物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

第六章 旧住宅区物业管理

第五十条 本条例所称旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。

第五十一条 市和区、县(市)人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造，对供水、供气、供热、排水等配套设施设备进行修缮和改造。

第五十二条 街道办事处、乡镇人民政府应当组织改造后的旧住宅区的业主成立业主大会，选举业主委员会。业主大会无法成立的，街道办事处、乡镇人民政府可以指定居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，确定管理方案，签订管理规约。

第五十三条 旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在居民委员会的指导下，实行住宅区自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。第七章 法律责任

第五十四条 违反本条例第三十一条第二项规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由市房产主管部门责令停止违法行为，处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十五条 违反本条例第三十一条第三项规定，物业服务企业将全部物业管理项目一并委托给他人的，由市房产主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，属于三级物业服务企业的，由市房产主管部门吊销资质证书，属于一级或者二级资质的，市房产主管部门可以向有关部门提出吊销资质证书的建议。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十六条 违反本条例第三十一条第四项规定，物业服务企业挪用住宅专项维修资金的，由市房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；情节严重的，属于三级物业服务企业的，由市房产主管部门吊销资质证书，属于一级或者二级资质的，市房产主管部门可以向有关部门提出吊销资质证书的建议。构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十七条 违反本条例第三十一条第五项规定，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由市房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十八条 违反本条例第三十一条第六项、第七项、第八项规定，物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的，或者擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的，或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由市房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十九条 违反本条例第三十一条第十项规定，与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的，中标无效，由市房产主管部门处以中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位主管人员和其他责任人员处以单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条 违反本条例第三十一条第十二项规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理项目的，由市房产主管部门没收违法所得，处以五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十一条 违反本条例第三十三条规定，物业服务企业未在规定时间内移交有关资料的，由市房产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料和资产的，处以一万元以上十万元以下的罚款。

第六十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不提起行政诉讼又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第八章 附 则

第六十三条 本条例自2011年1月1日起施行。

第二篇：沈阳市物业管理存在的问题及对策

08级经济学院工程管理刘国祥280707113

沈阳市物业管理存在的问题及对策

物业管理作为一个起步较晚的一种模式，在各方面还存在不少的不足之处，在经过为期几天的调查（当然大多数是网上查阅资料）后，我对沈阳市物业管理存在的问题提出自己的如下一些拙见。

1、沈阳市物业管理存在的主要问题1、1 关于物业管理方面的法制建设的滞后使得物业管理涉及的一系列法律问题还没有从根本上得到解决。

随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然现在已经有《物业管理条例》，相关部门也推出了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式。

1、2 相当一部分物业管理企业资质不全，在人力资源素质、风险意识、危机管理水平、质量管理体系、公共关系能力、品牌塑造能力等多方面还处于较低水平，物业管理企业经营理念、管理水平有待提高，其中以高素质物业管理人才的短缺最为严重。

目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之

一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

1、3 产业物业纠纷的一些根本性问题没有得到解决。

当前的物业纠纷要么因收费问题引起，要么最终导致收费问题，物业收费成了物业管理部门和业主相互博弈的一个重要选项。根本原因在于各利益主体保证自身利益的正常渠道不顺畅，符合当前公民素质的能够保证各方利益的可操作性机制尚未形成。《物业管理条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，1

谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

1、4 对业主行为进行约束和规范的程度缺乏力度，对业主的约束偏少，而且多数业主的物业知识也较缺乏。

1、5 物业管理企业以单纯谋利为目标导致物业管理水平低下。

追求利润是物业公司的出发点之一，本应无可厚非，但如果是片面追求利润，单纯追求利润或只管理不服务，必然在物业管理中酿成巨大的问题。许多地产公司及其附属的物业公司，在售楼时就信誓旦旦，大肆喧染，许下种种承诺，并在售楼时一次性收取3年左右的物业管理费。待接管物业后，便抓住居民维权意识差，没有业主委员会等弱点，千方百计降低服务成本，有的甚至只是搞象征性的服务，待时间一到，钱也赚了，便以种种托词逃之夭夭。留下一大堆问题交给居民，交给社会。

2、沈阳市物业管理问题的对策2、1 加快物业管理方面的立法建设，从根本上让物业管理做到有法可依，有规可循。

这方面需要政府方面的努力，作为一般居民也无能为力，我们做的就是要提出自己的意见，让政府去加快这方面的立法。

2、2 促进物业管理企业提高经营管理水平

第一, 发挥物业管理协会的优势, 更多地介绍发达地区先进物业管理企业的经营管理经验；在行业内展开经营管理方面的交流；组织企业管理者对外埠先进物业管理企业和物业项目进行实地考察；针对部分企业管理者业务素质不高的情况, 举办业务培训, 开展物业管理企业员工业务竞赛。培训上要加大力度，培训一批适应我区物业工作需要的人员是当务之急，也是今后物业管理的需要，一是强化对物业公司法人的培训，使他们在政策法规、专业知识等方面得到全面提高。同时，帮助没有取得物业工作资质的企业，尽快拿到资质。打造一支有资质、素质高、责任心强的物业管理队伍。二是开展物业公司专业人员的强化培训，如物业财务人员、保安员、水电工等，使他们具备良好的职业道德和工作需要的专业技能。

第二, 在核定物业管理企业资质的条件中, 除规定物业管理专业人员的职称标准外,还应考虑增加学历标准, 促进物业管理企业积极吸收高素质人才加入, 从整体上保证沈阳市物业管理行业人才素质的提升, 为企业长远发展提供人才保障。

第三, 进一步加强宣传, 推动物业管理企业积极按照国际标准规范物业服务质量, 提高物业服务标准化水平； 加强对住宅小区物业管理中的危机管理。

2、3 针对目前的物业收费难的问题，建立新的物业缴费机制。

新的缴费机制旨在将收费与物业纠纷分离开来，就是物业费不由物业公司直接收取，而由业主委员会代收，并且介入第三方的仲裁和认证机构，保证业主委员会秉公办事，通过这种收费机制，可以有效的将业主与物业公司的矛盾分离开来，如果仍是原先那样物业公司收取物业费，本身就和物业公司有纠纷的业主会因为各种纠纷纠缠在一起而不缴纳物业费，这样更加加大了收取物业费的难度。

2、4 政府介入，加大对物业管理公司的管理。

政府管理主要是通过制度方面，通过建立制度，强制约束物业公司提高物业服务质量，并加大对他们的监督力度，渐渐地通过强制约束到让物业公司从思想上转变单纯为谋利的观念，让物业公司在公众中树立起一个好的形象，改变物业公司单纯谋利的现状。把物业管理的责任全部归结于政府是不公平的，但如果说物业管理中存在的一系列问题政府没有责任也是不客观的，或者说政府是造成出现这些问题的主要症结。试想，哪一个小区的规划审批不是政府所为，哪一栋楼的验收把关不是政府决定，哪一家开发商、建筑商不归政府管理，哪一个物业公司的运营组建不是政府准入。所以说政府有责任加大对物业公司的监督力度。2、5 物业管理也可以有针对性的尝试一些新的管理模式。

在加大对沈阳物业的扶持力度的同时，像对于低收入人群密集的住宅小区以及近郊区, 可以尝试开展业主经营式管理的物业管理模式。在尝试新模式的同时提高物业管理企业的信息化管理水平，完善物业公司的信息管理系统。

第三篇：31沈阳市物业管理档案管理暂行办法【文件】

沈阳市物业管理档案管理暂行办法

第一条 为加强本市物业管理档案工作，充分发挥物业管理档案在物业管理活动中的作用，更好地为物业管理服务，根据《中华人民共和国档案法》和《辽宁省城市住宅区物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内国家一级和二级资质标准的物业管理企业；国家三级及以下资质标准的物业管理企业，可参照此《办法》执行。

第三条 物业管理档案是指物业管理企业在其职能管理活动中形成的具有查考保存价值的各种文字、图表、音像等各种形式的历史记录。

第四条 物业管理档案管理是物业管理工作的重要组成部分。物业管理企业应对物业管理档案实行集中统一管理，维护档案的完整、准确、系统和安全，实现物业管理档案的有效利用。

第五条 物业管理企业应设立或确定相应的档案管理机构，确定一名负责人分管档案工作，配备适应档案管理需要的专（兼）职档案工作人员。配备必要的档案装具设备，设置符合防火、防盗、防光、防尘、防潮湿、防高温、防有害生物等保管要求的档案库房。

第六条 物业管理企业档案管理工作的专（兼）职人员应当参加档案专业知识培训，并取得市档案行政管理部门颁发的档案管 理岗位资格证书。

第七条 物业管理文件材料归档范围见附件。

第八条 物业管理档案归档要求

（一）归档的文件材料必须准确地反映物业管理各项工作的真实情况，符合其形成规律，保持文件材料之间有机联系，并做到齐全完整。

（二）归档文件应做到字迹清楚，图表清晰，签署印章完备，以原件为主。

（三）归档文件材料整理完毕向档案部门移交时，应办理移交手续。

第九条 物业管理档案归档时间

（一）各项管理方面的文件材料，在形成的第二年六月底之前整理归档。

（二）物业产权人（业主）档案应随物业产权人的变化随时整理归档。

（三）基本建设工程方面的文件材料，开发建设单位在项目竣工验收后30日内，应向前期物业管理企业移交，待物业管理委员会成立后，前期物业管理企业应在10日内向物业管理委员会或经物业管理委员会同意，向其招标选定的物业管理企业移交。

（四）设备仪器及维修等方面的文字材料，在维修任务完成后进行整理归档。

（五）会计材料由财会部门保管一年后整理归档。

（六）音像材料在摄录完毕后整理归档。

（七）物业管理委员会的文件材料，应随工作完成情况随时整理归档。

第十条 物业管理企业应从实际出发，根据本单位物业管理特点，结合本《办法》制定具体的物业管理档案分类方案和归档范围及保管期限表。

第十一条 物业管理档案的整理、编目、鉴定、统计工作应按照国家、省、市有关档案标准和规定执行。

第十二条 物业管理档案装具应采用统一的标准档案装具。

第十三条 物业管理企业应积极开展档案利用工作，编制必要的检索工具，努力提高物业管理档案的科学化、现代化管理水平，更好地为物业管理服务。

第十四条 物业管理企业可以向档案咨询服务中介组织申请档案咨询、论证或委托代为整理档案。

第十五条 物业管理企业撤销或变动时，物业管理档案要妥善保管，经物业产权人委员会同意，向新选定的物业管理企业移交，并办理移交手续。如暂无新选定的物业管理企业，可由物业产权人委员会暂时封存，或由专业主管部门指定暂存单位保管。

第十六条 物业管理企业的任何部门及个人不得私自涂改、伪造、损毁物业管理档案，不得将物业管理档案据为己有。对违反规定，造成损失和影响的，档案行政管理部门将依据《档案法》等有关规定给予相应的行政处罚。

第十七条 本办法由沈阳市档案局负责解释。

第十八条 本办法自二00三年六月二十四日起施行。

附件：

物业管理文件材料归档范围

综合管理形成的文件材料

（一）上级机关及主管部门下发的有关物业管理方面的文件材料。

（二）本企业及其内部职能部门在活动中形成的计划、总结和有关专题报告。

（三）本企业形成的各项管理工作标准。

（四）有关本企业机构设置、更改名称、启用印章、人员编制、组织机构设置方面文件材料。

（五）有关本企业人员录用、转正、调资、定级、职务任免、奖惩等文件材料。

（六）本企业制定的有关工作条例、章程、管理制度等文件材料。

（七）有关本企业职能工作的各种汇总统计报表和统计分析资料。

（八）本企业有关业务工作的请示与批复文件材料。

（九）本企业与有关单位签订的各种合同、协议书等文件材料。

（十）有关本企业资质、工商注册、物业收费、管理委托、小区验收等批复、证件材料。

（十一）物业管理质量体系认证、达标创优等有关文件材料。

（十二）有关信访、投诉及处理的经过、结果、报告、复函等文件材料。

（十三）有关社区开展精神文明建设活动的各种公约、协议、规章、合同、计划、组织建设以及各种便民服务活动、文化活动等材料。

（十四）其他有关物业管理方面的具有保存及查考价值的文件材料。

二、物业产权人委员会形成的文件材料

（一）物业产权人委员会召开会议形成的文件材料。

主要包括会议筹备、选举、换届、变更情况、人员分工情况；会议制定颁布的各种通知、决议、决定；会议形成的各项报告、各种记录、纪要、简报。

（二）物业产权人委员会采用招投标选聘物业管理企业形成的文件材料。

主要包括选聘方案、标书、标底、评标结果、中标协议书、有关合同、招标会议记录等。

（三）物业产权人委员会综合管理形成的文件材料。

主要包括物业产权人委员会制定的各项规章制度、公约、章程等。

三、对物业产权人进行服务管理形成的文件材料

（一）每户物业产权人或使用人的家庭自然情况。

（二）物业产权人入住凭证及商品房销售合同（房屋、车库）。

（三）物业公司与物业产权人签订的供暖合同、公共契约。

（四）房屋装修、维修有关材料。

（五）物业产权人各种交费、权属变更材料。

（六）与物业产权人有关的其他材料。

四、物业管理区域内各种建筑物及公共场地基本建设、维修文件材料

（一）房屋基本建设文件材料：包括物业管理区域内各种住宅房屋、办公房屋、商用房屋，以及为其服务的锅炉房、水泵房、供电房、操作间、设备间等各种房屋的各种竣工图纸和文字材料。

其中文字材料部分主要有：项目批准文件、开工报告与图纸会审变更、原材料合格证与试验报告单、地基与隐蔽工程记录、试件强度试验报告与定位测量记录、工程质量评定与竣工验收证明等文字材料。

图纸部分主要有：小区平面规划图、竣工总平面图、建筑竣工图、结构竣工图、上下水竣工图、暖气与煤气竣工图、通风与空调竣工图、电气与电梯竣工图、动力与照明竣工图、地下管网竣工图、其他竣工图。

（二）公共场地基本建设文件材料：公共场地是指为全体物业产权人共有并为其服务的场地。包括休闲广场、文体娱乐场所、小区道路、花园草坪、绿化场地、停车场地等。公共场地文件材料主要包括图纸和文字说明等。

（三）房屋与公共场地维修文件材料：包括房屋大、中、小修、零修、急修的报告，审批材料、维修计划、材料计划、预算决算等材料；维修过程中的记录材料，包括各类责任人、维修设计方案及图纸、检查验收记录、问访记录等；公共场地维护情况、利用情况的文字材料及图纸。

五、公用设备仪器、维修文件材料

（一）公用设备仪器文件材料：公用设备仪器是指为物业管理服务的各种交通设备、电器设备、机械设备、通讯设备、办公设备、消防设备、保安设备、供暖、供水、供电设备等。

公用设备仪器的文件材料主要有：设备的开箱验收证明书、验收单、设备仪器安装说明书、使用说明书、产品合格证书、产品原理图、系统线路图、配件、备件图册及随机材料；设备仪器安装、调试和验收形成的安装任务书、试车记录、安装调试验收单、安装基础竣工图、安装验收移交单等材料。

（二）设备仪器维修文件材料：设备仪器运转情况记录、维修计划、维修记录、更换易损件图册、外购备件明细表、修理完工通知单、质量检查记录、事故报告单及处理结果材料、设备仪器改装、报废形成的材料。

六、财会管理方面形成的文件材料

财会管理文件材料是指物业管理区域内各种物业管理服务费、维修维护基金、利息。其他经营收入、划拨等资金收入情况和使用情况的原始材料。包括各种凭证、账簿、预决算报表、计划审批、会计档案移交、保管、销毁清册等材料。

七、各种实物档案

（一）获得国家、省、市的表奖的各类奖杯、奖状、奖牌（匾）、锦旗、证书等实物。

（二）反映企业精神标识、徽章等实物。

（三）其他具有保存价值和纪念意义的实物。

（四）各级领导及知名人士的题词、题字、贵宾签到簿等。

八、音像档案

（一）反映本企业概貌的音像材料。

（二）反映本企业历届领导班子成员基本情况的音像材料。

（三）反映本企业重大活动及主要职能活动的音像材料。

（四）上级领导视察本企业及物业管理活动的音像材料。

（五）本企业召开各类重要会议的音像材料。

（六）本企业开展各种社区文化活动的音像材料。

（七）本企业开展各种教育培训的音像材料。

（八）有关突发事件和重大事故的音像材料。

（九）反映物业管理园区景观的音像材料。

（十）本企业形成和获得各种荣誉的实物音像材料。

（十一）其他具有保存价值的音像材料。

沈阳市档案局 沈阳市房产局

第四篇：沈阳市前期物业管理招投标管理规定

沈阳市前期物业管理招投标管理规定

2005-11-17 14:26:56

沈阳市前期物业管理招投标管理规定

第一条 为进一步规范我市前期物业管理招投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，依据国家建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 前期物业管理，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

第三条 沈阳市房产局负责本市前期物业管理招投标活动的监督管理。各区（开发区）、县（市）房产行政管理部门负责本辖区内的物业管理招投标活动日常管理工作。

第四条 本规定所称招标人，是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

本规定所称投标人，是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。

第五条 凡新建住宅物业必须通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

其他物业也应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

第六条 在招标文件规定的投标期限内，投标人少于3个的，招标人可持招标文件,招标、投标情况的书面说明以及相关材料，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，对符合规定条件的，予以批准。

住宅物业建筑面积小于5万平方米的，建设单位可持《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批准文件向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的，予以批准。

第七条 前期物业管理招投标工作的完成时限；

（一）新建现售商品房，应在现售前30日完成；

（二）预售商品房，应在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建住宅物业，应在交付使用前90日完成。

第八条 招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。

第九条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下主要内容：

（一）招标人及项目的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式、项目情况等；

（二）物业管理用房的配备情况；

（三）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的编制要求等；

（五）评标标准和评标方法；

（六）招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点、方法与程序等；

（七）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；

（八）物业服务合同的签订说明；

（九）其他事项的说明。

第十条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者招标邀请书；

（三）招标文件。

区（开发区）、县（市）房产行政管理部门对备案材料有异议的，应在受理之日起的5日内向招标人提出。

第十一条招标人采取公开招标方式的，应同时在沈阳市房产信息网上发布免费招标公告。招标公告应包括以下内容：

（一）招标人的名称、地址和联系方式；

（二）招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；

（三）投标资格条件、报名的地点和期限；

（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下主要内容：

（一）投标函及投标人的基本情况；

（二）投标报价，包括物业管理费用的收支预算方案；

（三）物业管理方案；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

第十三条 招标人应于开标前的3日内，从市房产局建立的物业管理评标专家库中，采取随机抽取的方式一次性确定评标委员会。

物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门派人监督确定评标委员会工作，并做好记录，于当天向确定的评标委员会成员送达《评标邀请函》。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

第十四条市房产局每年对物业管理评标专家进行资格确定，及时取消不称职或者违法违规人员的专家评委资格。被取消专家评委资格的人员，不得再参加任何物业管理评标活动。

市房产局定期对物业管理评委专家进行有关法律法规、政策和业务培

训。

第十五条招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门备案。

第十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录签订书面的物业服务合同。第十七条 其他各类物业项目的招投标活动，可参照本规定执行。第十八条本规定自2005年 9月 1日起施行。

第五篇：沈阳市和平区图书馆物业管理采购项目

沈阳市和平区图书馆物业管理采购项目

沈阳市和平区图书馆物业管理（第二次公告）

沈阳市和平区图书馆物业管理

竞争性谈判公告

沈阳欧亚建设招投标有限责任公司受沈阳市和平区图书馆的委托，对沈阳市和平区图书馆物业管理采购项目进行竞争性谈判招标，欢迎合格的供应商参与投标。

1、采购内容：物业管理。详细技术参数见本工程招标文件。

2、资格要求：应具备物业管理三级或以上国家资质，能严格执行国家有关物业管理法律法规规定和物业管理服务合同，对物业管理采购项目能够实施专业化统一管理。

3、发售谈判文件时间：2009年4月28日起至2009年5月5日止(每天8:30至16:30时)。

发售谈判文件地点：沈阳市沈河区五爱街2-2号（地王白金公寓B座1506室）购买谈判文件时需携带企业法人营业执照副本、资质证书副本、法人授权书等证件原件及复印件（复印件加盖公章），谈判文件售后不退。

4、投标报名时间：2009年4月28日起至2009年5月5日止

报名地点：沈阳欧亚建设招投标有限责任公司

代理机构：沈阳欧亚建设招投标有限责任公司

地址：沈阳市沈河区五爱街2-2号（地王白金公寓B座1506室）

邮编：110014

帐号：***0245

开 户 行： 盛京文艺路支行

联系电话： 024-31296377

联系人： 王小姐

沈阳欧亚建设招投标有限责任公司2009年4月28日