第一篇：小额贷款可行报告

小额贷款有限责任公司 可行性研究报告

一、总论………………………………………………………………………………23

二、设立小额贷款公司的可行性 ………………………………………………….24

（一）QQ县经济持续快速发展，小额贷款需求紧迫…………………………….24

（二）QQ县信用环境建设成效显著……………………………………………...24

（三）QQ县开办小额贷款公司的政策环境良好………………………………….25

（四）发起人QQ市宝松物资有限公司具有设立小额贷款公司的优良基础…….25

三、QQ市QQ县设立小额贷公司的迫切性……………………………………..26

（一）‚三农‛和小型企业急切需要提供小额贷款的合法机构………………….26

（二）广大中小型企业融资难的瓶颈问题亟待解决……………………………….27

四、市场前景分析…………………………………………………………………..28

五、未来业务发展规划……………………………………………………………..29

（一）积极探索和建立小额贷款信用风险机制…………………………………….29

（二）逐步完善小额贷款公司的治理结构和运营机制…………………………….29

（三）积极引入专业的管理团队并加强专业人才的培养………………………...30

（四）稳步运营、扩大规模、提升实力…………………………………………….30

（五）充分发挥小额贷款公司的优势，为客户提供全方位优质服务…………...30

六、开业后金融风险分析…………………………………………………………..30

（一）金融风险分析………………………………………………………………….30

1、外部风险…………………………………………………………………………..31

2、内部风险…………………………………………………………………………..31

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第二篇：可行报告文本

第一章 总 论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称:信阳金牛信息港建设项目 1.1.2 业主名称:河南鑫丰房地产有限公司 1.1.3 业主性质：有限责任公司 1.1.4 法人代表： 柴佳林 1.1.5 项目负责人：柴佳林

1.1.6 项目批准单位：信阳市浉河区发展和改革委员会 1.1.7 项目建设目标

拟建设一集信息发布、货物转运调配于一体的现代化物流信息中心，总建设面积150000平方米。1.1.8 投资规模及资金来源

本项目总投资27000万元，项目资金由河南鑫丰房地产有限公司自筹22000万元，银行贷款5000万元。1.1.9 拟占用林地规模

本项目拟占地总规模为2.6667公顷，其中，林地0.7226公顷，耕地0.5693公顷，其它农用地0.3432公顷，建设用地1.0316公顷。为浉河区金牛山办事处十八里庙村集体所有。1.1.10 效益预估

本项目由信阳市浉河区发改委批准立项,是加快货物流通、促进内外物质交流、提升信阳经济发展层次的重点工程。通过该项目的实施，可以加快当地特产的输出和经济建设所需物质的引进，提高 信阳工农业产品的知名度，活跃信阳商贸市场，促进信阳经济又快又好地发展。1.2 拟占用林地概况 1.2.1 拟占用林地位臵

项目建设拟使用林地位于信阳市浉河区金牛山办事处十八里庙村。详见信阳市金牛信息港建设项目位臵图。

1.2.2 拟占用林地的类型、面积和蓄积

项目建设拟使用林地归属信阳市浉河区金牛山办事处十八里庙村集体所有，林地类型为有林地。林种为用材林，树种主要为阔混。

经测算该项目使用林地总面积0.7226公顷，林木总株数1602株，其中5cm以下499株，林木蓄积17.5立方米。详见附表。1.3 项目建设使用林地可行性研究报告的编写依据 1.3.1 法律依据

1、《中华人民共和国森林法》；

2、《中华人民共和国野生动物保护法》；

3、《中华人民共和国环境保护法》；

4、《中华人民共和国森林法实施条例》；

5、国家林业局《占用征用林地审核审批管理办法》；

6、《河南省人民政府关于印发<河南省国家建设征用土地附着物的补偿标准的通知>》；

7、《河南省林业厅关于国家建设征用土地上经济林补偿标准有 关问题的通知》；

8、《河南省实施〈中华人民共和国森林法〉办法》； 1.3.2 项目依据

1、国家林业局《使用林地可行性报告编写规范》；

2、《关于对河南鑫丰房地产有限公司建设金牛信息港项目核准的通知》（浉发改 [2011]23号）；

3、项目区的有关经济技术指标；

4、当地政府提供的其它材料。

第二章 项目区域及项目区的背景情况

2.1 项目的背景

随着信阳市经济的快速发展,各类物质的流通量也快速增长,作为一个快速发展的中型城市，信阳急需一大型物流集聚区。在这种形势下，浉河区适时而动，抢抓机遇，在区位、交通优势明显的金牛山办事处进行物流聚集区建设。信息是物流产业发展的依靠和支撑，为保证物流聚集区能够良好运转，并在信阳经济发展中发挥应有作用，开展了与物流聚集区相配套的金牛山物流信息港建设，旨创建一个货运信息收集、分析、发布平台和货物运输调配中心，并使之成为信阳物流产业发展的“雷达”。

受河南鑫丰房地产有限公司项目部委托，2011年7月18日信阳市南湾实验林场林业调查规划设计队对金牛信息港项目拟使用林地进行了可行性调查，并编制了本可行性报告。2.2 项目区基本情况 2.2.1 地理位臵

信阳市浉河区是河南省信阳市的一个县级行政区，位于河南省南部，是豫鄂两省的交接处，地理坐标为东经113°42′——114°25′，北纬31°43′—32°25′之间，南邻湖北广水市，距武汉210公里，东北靠平桥区，距省会郑州300公里，西与湖北随州市接壤，距南阳220公里，总面积1801平方公里。

项目区具体位臵为金牛山办事处十八里庙村胡湾组,为信阳市浉河区下辖的一个乡级行政单位。地理位臵详见项目区位臵示意图。

2.2.2 自然条件

（1）地形地貌

信阳市浉河区地貌85%以上为山地，其余为丘陵区，南部和西部分别是大别山区和桐柏山区，两山区主脉为豫鄂两省的分界线，浉河区总体地势西南高、东北低，境内山岭纵横，山峰林立，最高海拔906.2米，最低海拔53.8米。主要山峰有鸡公山、灵山、四望山、贤山、卯人山等。

（2）气候

该区地处北亚热带向暖温带的过渡地带，具有四季分明、气候温暖、雨量充沛、雨热同季、变率较大的季风型气候特点。年平均气温15.4℃；全年≥10℃的积温4868℃，持续222天。年平均降雨量1200毫米，四季降水很不均匀，春季（3、4、5月）占27.6%，夏季（6、7、8月）占44.3%，秋季（9、10、11月）占19.5%，冬 季（12、1、2月）占8.6%。年平均降水日数为118天；年蒸发量1560毫米。全年相对湿度74%，属湿润、半湿润区。

（3）土壤

全区土壤共有黄棕壤、水稻土、潮土3个土类，9个亚类，25个土属，92个土种。项目区土壤以黄棕壤为主，ph值6.8，有机质含量为0.20—3.31%。成土母质母岩主要有板片岩、沙页岩等，岩石易风化，成土快，土层深厚，对林木生长十分有利，易于项目的实施

（4）河流水域

该区属淮河水系，主要河流有淮河、浉河、游河、双河、杜河等，另外还有小河流70多条。区内有大型水库南湾水库，小型一、二类水库100多座；10万立方米大塘1500多个，塘、堰、坝3万多处，总蓄水量18亿立方米，有效蓄水量11.7亿立方米。丰富的水资源为林木速生丰产创造了良好的条件。2.2.3森林及野生动植物资源

（1）森林资源状况

依据《中国植被》及《河南植被区划》，项目区属于北亚热带常绿阔叶与落叶阔叶地带向暖温带的落叶阔叶地带过渡区，十分适宜森林植被的恢复、发育、演替。主要森林植被有：

①常绿针叶林：马尾松林、国外松林、杉木林； ②针阔混交林：马尾松、麻栎、栓皮栎混交林； ③落叶阔叶林：麻栎、栓皮栎、刺槐混交林； ④竹林：兰竹、桂竹林；

⑤灌从（落叶灌丛）：蔷薇灌丛、连翘灌丛、杜鹃灌丛、胡枝子灌丛。

（2）野生植物资源

浉河区自然条件优越，野生植物物种丰富，有木本植物681科，5400种，其中，有众多的具有科研、经济开发及生态防护价值的树种，广泛分布的能源燃料树种有油桐、乌桕、油茶、栎类等，工业原料树种有皂荚、白蜡、松类、杨树、漆树等，药用树种有银杏、杜仲、辛夷、盐肤木、木瓜、厚朴等，有珍贵的园林绿化树种广玉兰、杜鹃、五角枫、三角枫等，有传统的茶叶、板栗、樱桃等饮料、干鲜果树种和传统的马尾松、杨树、栎类等用材树种。同时，有大量分布的国家重点保护植物楠木、野大豆、香果树、银杏、杜仲、厚朴等10余种，省级重点保护植物青檀、天竺桂、三尖杉、大叶冬青等20余种。浉河区珍贵树种众多，林业资源丰富，开发利用潜力巨大。

（3）野生动物资源

浉河区森林植被良好，竹茂林盛，野果遍布，另外水库、河流、小溪、塘堰等水资源丰富，是各种野生动物憩息繁衍的天然场所。野生鸟类就有85种之多，分别隶属17目，41种。境内重点保护野生动物有30多种，其中国家一类保护动物4种：金钱豹、金雕、白鹤、大鸨；国家二类保护动物30余种：水獭、青羊、大鲵、大灵猫、白琵鹭、黄嘴白鹭、小天鹅、大天鹅、鸳鸯、雀鹰、苍鹰、小隼、鹊鹞、白冠长尾雉、鸢、虎纹蛙、拉步甲等 2.2.4社会经济条件

浉河区是信阳市辖区，是信阳市委、市政府所在地，总面积267.45万亩，辖涉农乡镇办事处14个、行政村187个、村民组2571个。总人口60.53万，其中，农村人口36.2万人，农户12.9万户。全区现有贫困人口0.3万人，占农村人口的0.8%。总劳动力23万个，其中，男劳动力11.7万个，女劳动力11.3万个。

2010年全区社会总产值78.17亿元，其中，林业产值3.61亿元，农民人均纯收入6601元。境内有107、312国道及京广、宁西铁路纵横贯通，沪陕高速穿境而过，信应、信叶省级公路连通豫皖、豫鄂。区内乡乡有公路，村村通汽车，各村均通电、通电话，交通便利，通讯快捷。2.2.5风景名胜情况

信阳市浉河区属北亚热带向暖温带过渡区域，在地理位臵上具有第二阶梯向第三阶梯过渡的独特性，位于淮河上游发源地，华北、华中、华东植物区系相互交错、渗透。独特的气候特点和地形地势孕育了纷繁多样的植物景观和历史人文景观，著名避暑胜地鸡公山,大型水库南湾湖，风景秀丽，引人入胜。浉河区境内群山连绵，山水相依，森林岛屿很多，形成了许多独特的风景。境内主要风景名胜有：

（1）南湾湖风景旅游区：1991年开发建设，以南湾湖为中心，以山林、岛屿为风景内涵，具有丰富的自然景观、人文景观，被誉为“中原第一湖”、“北国的江南，江南的北国。1996年批建的南湾 国家森林公园，经营面积2810公顷，位于信阳市附近的国有南湾林场境内，属大别山北侧低山丘陵地带，分布在南湾水库周围及中间岛屿，其中水库水面达108平方公里；四面环山、群山如屏，名胜古迹、奇石流泉众多，异鸟珍禽、山林植物种类万千，61个岛屿姿态各异，湾叉栉比，湖水清澈、碧波涟漪，山水相依、映照生辉，更有数万只鹭科候鸟每年来此栖息繁衍、川流不息，被誉为“豫南明珠”，众多学者、社会名流在此留下了大量诗词歌赋。目前公园已建设了鸟岛、猴岛、麋鹿园、鳄鱼岛、消夏岛、风荷曲廊、藕香溢榭、亭桥邀月、绿染春堤等27个主要景点，已逐步成为旅游观光、休闲度假、科普教育的胜地。

（2）鸡公山风景名胜区：位于信阳市南38公里的豫鄂两省交界处，历史上与庐山、北戴河、莫干山合称中国四大避暑胜地。1978年国务院首批批准的对外开放的八大景区之一，1982年列入全国第一批44个国家级重点风景名胜区，1988年被国务院批准为国家级自然保护区，1996年被评为“河南省十佳旅游景区”，现为“中国少儿手拉手活动营地、中国老年协会疗养基地和中国文联艺术家采风基地”。

佛光、云海、雾淞、雨淞、霞光、异国花草、无日不风、青分楚豫被称为鸡公山的八大自然景观，素以“山明水秀、泉清林翠、气候凉爽、风景幽奇、别有天地”而驰名。海拔不高，但位臵独特，有高山气候，却无高山反应，特别适宜疗养避暑。鸡公山盛夏无暑，气候凉爽，夏季平均气温24℃，被誉为“中国避暑胜地”。上世纪初，鸡公山先后有二十四个国家的近千名外交官和传教士以及国内 的军阀巨贾，曾来此兴建了300幢风韵殊异的度假别墅和园林。这些多民族、多国别的建筑群落，依山作势，交相辉映，时有“万国建筑博览会”之称。鸡公山还是南亚热带与北暖温带的过渡地带，南北植物均可在这里安家落户，植被覆盖率高达87%。有各类植物2000多种，其中仅中草药就占600多种，被称为“天然植物园”和“天然中草药园”。

（3）贤隐寺：为古时“中原五大寺”之一，位于信阳市区西郊的贤山上，系齐梁年间在松和尚始建。因该寺建在东汉孝廉周磐隐居处，故以“贤隐”为寺名。原有百余间，规模宏大，气势壮观。后历尽沧桑，屡遭兵燹，主要建筑所存无几。贤隐寺地处山谷岸壑之中，松竹环抱，路转峰回，深幽清雅。寺东有形若莲台的莲花峰，西有状似疾风飘带的飘带岭，后有高4米、宽深各5米的贤隐洞，还有水清味甘的碧乳泉，平坦如砥的仙人床等景点。拜佛归来，漫步于林间曲径，听松涛鸟鸣，观浮云变幻，悠然遐尔，情趣无穷。

第三章 拟占用林地现状情况调查

3.1 拟占用林地现状情况调查方法

本次调查采用了现场调查和社会调查相结合的方法，通过现场调查全面掌握项目区森林资源的基础情况，通过社会调查掌握项目区的相关背景情况。现场调查主要根据森林资源调查设计规程的有关技术标准和调查内容，利用比例尺为1︰10000的地形图，通过现场踏查并借助GPS卫星定位等技术进行定位和求算面积。3.1.1林地面积调查 本调查队在接受委托后，派出2名工程技术人员，在项目单位有关人员的积极配合下，根据《河南省森林资源规划设计调查技术操作细则》中的技术要求，对拟使用林地首先用GPS定位技术进行定位，然后确定拟使用林地面积，同时标绘到比例尺为1：10000的地形图和1：2000项目用地勘测定界图上，并填写“使用林地现场查验表”。3.1.2林木调查

确定林地位臵和林地面积以后，详细调查林地种类，然后进行林木调查。用材林地上的林木，通过设样地进行每木检尺，求算出用材林的林木数量及蓄积量，并详细调查记载树木类型、树种、高度、胸径等。3.1.3社会调查

社会调查采用查阅有关资料和访问两种形式，了解掌握项目区的社会经济情况、用地补偿等与项目建设相关的背景情况。3.2 拟占用林地状况 3.2.1 地理位臵

根据信阳市有关部门所确定的建设方案，工程拟占用林地位于金牛山办事处的十八里庙村（见附图）。所占用林地分为1、2个小班，1小班（西部）最东端坐标为：横20222349、纵3565405；最南端坐标为：横20222275、纵3565396；最西端坐标为：横20222256、纵3565407；最北端坐标为：横20222244、纵3565487。2小班（东部）最东端坐标为：横20222417、纵3565330；最南端坐标为：横 20222267、纵3565368；最西端坐标为：横20222376、纵3565371；最北端坐标为：横20222384、纵3565388。3.2.2林地状况

通过调查，拟使用林地面积为0.7226公顷，全部为有林地，林木总蓄积为17.5立方米。

数量：在拟占用林地中，全部为有林地，林种为用材林。权属：拟占用的林地的土地所有权权属全部为集体所有。起源与树种：拟使用林地上的树种为阔混，林地经营粗放，林相一般，郁闭度0.75，平均胸径7.5厘米，平均树高6.0米，起源为人工林。

用材林地的面积、龄组与蓄积：拟使用的0.7226公顷用材林地,立木蓄积为17.5立方米，龄组为中龄林，林木总株数1602株，其中5厘米以下499株。详见附表四。3.3 重点保护野生动植物及古树名木情况

经全面仔细调查，项目区植物种类全是普通树种，项目拟占用林地内没有发现国家和省级重点保护的野生植物分布，也没有受保护的古树名木。另外，项目使用林地处于丘陵区,且紧临107国道，自然生境不适宜野生动物的繁衍，调查中没有发现省级重点保护的野生动物分布。

第四章 占用林地对环境和林业发展的影响

4.1 对森林资源的影响

浉河区现有林业用地11.9万公顷，占全区总面积的66.7%。林 业用地中，有林地9.20万公顷，其中，纯林6.33万公顷，混交林2.74万公顷，竹林0.1247万公顷，疏林地0.37万公顷，灌木林地1.96万公顷，未成林造林地0.14万公顷，苗圃地33.33公顷，无立木林地0.099万公顷，宜林地0.12万公顷。全区森林覆盖率为63.98%。项目建设拟占用林地面积0.7226公顷，仅占全区林业用地面积的0.0006%，且全是阔混，在蓄积方面对项目区的林木蓄积几乎没有影响，其占用林地的面积所占比例也非常小，因而，其对项目区森林资源的影响也是微乎其微，且项目在施工期间以尽量少占林地为原则，项目实施后，计划对项目区加以围墙隔离，并加强绿化措施，隔离噪音，预防水土流失。4.2 对生物多样性的影响 4.2.1对野生动物的影响

工程拟使用林地及周边区域地貌为丘陵区，海拔低，村庄毗邻，人为活动频繁，所以野生动物极少，且拟使用林地面积较小，对它们的生活空间不会构成威胁或危害。4.2.2对野生植物的影响

项目拟使用林地内全部为普通的栽培树种，无特殊的价值，林地的减少也不会影响任何一个野生植物的生存，所以不会破坏项目区的生物多样性。

4.3 对生态效能及环境质量的影响

工程拟使用林地及周边区域地貌为丘陵区，土地开发程度较高，不属于生态脆弱区。项目拟占用林地多为中、幼龄林，其保持 水土、涵养水源等生态效能还没有完全发挥作用，对该区域的森林生态防护效能影响很小。且在工程施工后,项目建设附带大量的绿化工程,对提高该地的绿化率以及树种结构优化上都有重要的意义。

4.4 对景区风貌的影响

该项目远离风景名胜区，对景区风貌不会造成不良影响。4.5 对环境质量的影响

项目建设对环境质量的影响主要是施工期间的影响，包括施工机械的噪声对环境的影响，施工过程中的废水对环境的污染，运输、装卸过程中产生扬尘对环境空气影响等，土方施工造成水土流失等方面。对于上述影响，可通过一系列保护措施将其对环境的影响降低到最小程度。所以项目占用林地对周围生态环境不会造成大的影响。

4.6 对林业发展的影响

项目建设拟占用林地对林业发展的影响主要是项目实施占用林地为永久占用，减少了项目地区林业用地面积，一定程度上制约了林业发展的空间，为项目区林业发展带来了负面影响。但由于占用的林地在项目完工后又加强了绿化措施,因此，其负面影响是很小的。同时，建设单位占用林地时，所交纳的植被恢复费可用来另行造林，在一定程度上弥补了损失的林地。

第五章 综合评价

5.1 立项依据评价 信阳市属中原快速发展地区，人口多，商贸发达，茶叶、板栗等土特产多，各类货物进出量大。信阳市现有的物流企业均较小，管理不规范，服务质量差，且运输能力有限。如何保证信阳市当地特产迅速运出，居民所需的其他物质快速引进，使信阳的物质进出顺畅，一直困扰着当地政府。金牛山物流聚集区的建设，彻底解决了这一难题。在十八里庙村进行的金牛信息港建设,是金牛山物流聚集区建设的重要组成部分，在保证不破坏环境和林业生产的情况下，促进了物流产业的发展，支持了信阳市的经济建设。5.2 建设条件评价

本项目建设是经过有关部门综合论证而确定的，项目建设条件充分且优越。首先，项目区面积小，且要建围墙和绿化隔离带，噪音和灰尘对外界影响很小，并不会造成水土流失；项目区为土层瘠薄的劣质林地，没有珍稀动植物和古树名木分布，不会对林地价值造成大的影响。其次，项目区交通便利，便于物质运输。再次，建设单位有能力绿化好项目区，不会造成生态破坏。5.3 相关技术措施评价

项目建设占用林地必将对周围环境和林业发展带来影响，为此，项目单位委托就项目施工期和施工后对周围林木、植被、环境的影响进行了评估，并提出了一系列针对性的保护措施，这些措施的贯彻落实，将极大地减少占用林地后可能产生的不良影响。5.4 效益评价 5.4.1经济效益 项目建设完成后，全国物流信息均可在这里迅速查到，将可指导信阳物流合理流动，保证货物进出高效快捷，特别是加快农产品的输出，带动农村快速致富，促进信阳经济快速发展。信息港建设经济效益巨大。5.4.2社会效益

信息港建设完成后，必将促进信阳物流产业的发展壮大，届时，物流产业及其拉动的行业将可容纳大量的就业者，有效缓解信阳及周边地区的就业压力，促进社会的稳定。信息港的配套基础设施建设包括绿化园地、休闲广场等，美化了周边居民的居住环境，为居民提供了良好的休息场所。

第六章 保障措施

6.1 技术保障

（1）项目施工前，将拟使用林地边界进行明显地界定，确保不越界使用林地。

（2）项目施工期间，由浉河区林业局派专业技术员对林地使用现场进行监督检查。

（3）关于植被的异地恢复，由项目单位选取附近的荒山荒地进行相应面积的绿化。

（4）在项目的建设期和生产期间，采取建隔离墙、绿化带等方面的环保技术措施，确保不对周围环境造成污染。6.2 资金保障

（1）为确保项目使用林地相关补偿费用的落实及各项保障措施 的贯彻落实，建设单位要首先把这些费用纳入项目建设资金预算。

（2）项目实施前，应将林地使用费、林木补偿费、森林植被恢复费和保护经费单列出来，及时足额上缴林业主管部门及相关单位。

（3）林地使用费、森林植被恢复费和保护费，做到专款专用，不得截留或挪用。

（4）信阳市林业局要对林业地使用和保护经费的落实及使用情况进行监督和检查，如有违纪行为，严格处罚，直至停止项目的执行。

第七章 结论

7.1 项目拟使用林地对林业发展的影响较小，其对项目区环境虽有一定的负面影响，但通过采取科学合理的保护措施，可以有效地控制对环境的污染。

7.2 项目拟使用林地对环境和林业发展的影响分析是科学的，其对项目区环境和林业发展的负面影响很小，且采取的保障措施得当。

7.3 对项目拟使用林地调查认真，实事求是，客观地反映了拟使林地现状。本项目建设可行且必要，项目建成后带动群众致富，促进地方经济发展，使地方和群众有更多的资金发展林业、保护环境，使保护和发展步入良性循环。

7.4 对项目使用林地的可行性进行综合评价是全面的，项目的立项依据充分，建设条件具备，技术措施可行，经济和社会效益 显著，间接生态效益也明显。

第八章 相关说明

8.1 项目单位要按照河南省林业厅审批占用林地范围进行建设施工，不得超出审批界线多占林地。

8.2 信阳市林业局及浉河区林业局监督建设施工单位的占用及各项措施的落实情况，对违犯规定超出界限的行为将严格处罚。

8.3 信阳市南湾实验林场林业调查规划设计队对项目占用林地可行性报告的准确性和真实性负责。

第三篇：养鸭可行报告

寿光市位于山东半岛中北部，渤海莱州湾的西南岸，是中国最主要的蔬菜和原盐产地之一。也是养殖业发达地区。

长期以来，农民具有饲养肉鸭的传统习惯，特别是近几年，随着农村产业结构调整的不断深入，当地的养鸭业得到了蓬勃发展，逐步形成了以稻田、营里、候镇、记台等乡镇为中心的肉鸭养殖基地，创出了养殖、屠宰、加工销售一条龙服务。2004年养殖肉鸭900多万羽，出笼805多万羽，取得了良好的经济效益。为了进一步把肉鸭产业做大做强，我市拟定把肉鸭养殖作为全市农业优先发展的支柱产业，在全县建设1000万羽养殖、加工基地。

一、项目建设的必要性和依据

1、符合现代农业发展方向。食品加工业是衡量一个国家和地区农业发展水平的重要标志。农业发展必须走产加销一体化的产业化道路。就寿光而言，规模发展以肉鸭养殖和加工为主的产业，符合现代农业的发展方向。

2、有较强的技术实力。寿光养殖业发达，养鸭历史悠久，有养鸭的传统习惯。广大养殖户通过多年摸索积累，从鸭苗引进、成鸭养殖、商品鸭销售各环节的一般技术和技能，比较普及。特别是近年来，以稻田镇肉食鸭为代表的高效、无公害养殖技术，推广速度较快，提高了肉鸭养殖加工的科技含量。

3、有良好的品牌效应。“肉食鸭”品种属优质鸭类型，个体适中，体重一般在1.5—2kg之间。该品牌鸭肉质细嫩，肌肉脂肪均匀，含水份较少，肉味鲜美，深受广大消费者亲睐。随着“肉食鸭”的品质不断提高，品牌逐步打响，该产品已被国家农业部确认为无公害农产品，寿光肉鸭在全国各地、欧美市场形成了稳定的产品销售市场，需求呈不断增长之势，全市的肉鸭产量已远远不能满足市场的需求。因此，扩大肉鸭养殖规模，发展肉鸭精深加工是今后我市发展养殖业的一个主攻方向。

4、有比较可观的效益。养殖肉鸭是农民致富的有效途径。“肉食鸭”适应性广，发病率低，对饲料要求低，养殖方式多样化，易于推广。饲养肉鸭利润较高，据养殖户测算，一只鸭养到2公斤约需成本9元，比照目前市场5.1元/公斤计算，可净赚3元以上，且饲养周期短，投资回报率高。肉鸭分割加工制成的烤鸭、酱板鸭、冰鲜鸭等成品深受消费者青睐，且价格高达12元/公斤，经济效益可观。

二、资源情况及建设条件

1、饲料资源丰富。寿光市主产菜、粮、棉。近年来，全市粮食产量稳定在58万吨以上，可用作饲料的粮食达28万吨以上。棉籽、菜籽的年产量均在2万吨以上，糠饼、碎米、三粉等粮食加工副产物在2万吨左右，玉米、骨粉、鱼粉及青饲料产量也十分可观。

2、饲料工业已具备相当规模。全市有年产1万吨以上的配合饲料厂十多家，年加工能力2000吨以上的小型饲料厂数家，全市饲料加工能力已达到28万吨。

3、储运加工能力强。全市有十几家冷冻加工厂，库容达8300吨，为肉鸭的屠宰加工和

产品保鲜创造了良好的条件。

4、防疫体系健全。全市共有畜牧兽医技术人员2000多名，其中500多名具有中级以上职称，已形成以县畜牧水产局为骨干，乡镇兽医及养殖技术员为主体，养鸭专业户为依托的三级防疫体系，鸭的常年防疫密度达到70%以上。鸭的主要传染病已得到基本控制。

5、气候条件好。寿光境内水质较肥，基本无污染，鸭的天然饵料丰富。这样既有利于鸭病的控制，又能生产出高品质的肉鸭。

6、养鸭初具规模，养鸭技术成熟。我市饲养肉鸭历史悠久，广大养殖户积累了丰富经验，特别是“肉食鸭”品牌创立以来，通过向省内外专家取经和大规模的强化培训，全县已有10000多户农民掌握了现代养鸭技术，并培植形成了一批专业养殖大户和以稻田、营里、候镇、记台四乡镇为中心的养鸭基地。同时，我们还开辟了全国各地和欧美市场的产品销售。

三、基地建设规划

根据国家对调整农业结构的要求和人们对绿色食品日益增长的需要，结合我县的资源优势，1000万羽肉鸭生产基地建设坚持以“肉食鸭”养殖基地为龙头，以养鸭专业大户为依托，走种苗繁殖、农户饲养、产品加工销售、饲料供应、技术服务一体化的道路。

四、投资概算

为了建成年养殖总量达100000万羽的肉鸭养殖加工基地，需新增的生产要素是：新建1座年孵化鸭苗100000万羽的大型孵化厂和1座年产饲料100万吨的饲料加工厂及年加工50000万羽的肉鸭深加工厂，兴建一批专业户养鸭场，完善县动物防疫站的诊断设施等。项目建设共需完成投资2800万元，计划由县内自筹800万元，引进资金2000万元。

五、效益分析

充分利用寿光得天独厚的资源优势和有利条件，大力开展肉鸭产业化开发，顺应了人民消费水平向体质无污染的绿色食品转移的潮流。项目建成后，每只肉鸭苗成本2元，饲料成本6元。防疫及其它费用1元，总成本9元；每只售价10元—11元，每只纯利1—2元。全县年出笼100000万羽肉鸭的生产能力，可创产值4—5亿元，创利10000—20000万元。加工率达50%以上，每只可增值6—7元，效益增加30000万元以上。禽鱼综合开发生产鲜鱼5000吨，创产值3000万元，增效1000万元以上，经济效益明显。同时，发展肉鸭可提供大量有机肥，减少化肥用量，提高农产品质量。大规模的肉鸭养殖也为广大农村闲置劳动力甚至部分下岗职工提供了广阔的就业机会和创业条件，极大地缓解社会压力。社会效益和生态效益也十分明显。

第四篇：莲藕种植可行报告

生猪

青蛙

泥鳅

莲藕

生态养殖可行报告

项目编制单位：荣礼生态立体种养殖试验基地

项目负责人：荣 礼

地

址：四川省宜宾市高县沙河镇凤翔乡四合头

电

话：*** 编制日期：2011年11月1日

目

录

第一章

第二章

第三章

第四章

第五章

第六章

总 论 ···················3 项目背景

················· 7 建设条件·················· 9 建设内容

················· 9 投资估算

·················13 效益分析

·················14

荣礼生态立体种养殖试验基地 第一章 总 论

1.1项目名称：高县沙河镇荣礼生态种植、养殖试验基地项目 1.2 实施单位： 荣礼生态立体种养殖试验基地 1.3 建设性质：新建 1.4 建设年限：15年 1.5 项目负责人：荣 礼

1.6 项目选址：沙河镇原凤翔乡政府与四合头、开口头之间。1.7 主要种植、养殖高产概述

（1）、莲藕

莲藕俗称莲菜，含有丰富的蛋白质和淀粉。普通栽培莲藕亩产一般在2000—3000斤左右，人工投入大，产量低，效益差，难以形成大产业。而采用藕田四周砖砌90公分高田坎并水泥砂浆粉墙，池底采用满铺塑料薄膜后浇筑3公分后水泥砂浆作为池底，在池底上覆土20公分的浅水种植南斯拉夫雪莲藕，在莲藕种植过程中不施加任何化肥，莲藕是需要大量肥料的一种植物，在其生长期间主要肥料是生产过蝇蛆的粪渣与菜叶、葡萄修剪后产生的废枝叶，混合加入EM细菌液发酵后饲养蚯蚓后的蚯蚓粪便；另外是藕田里饲养大量的青蛙、泥鳅、黄鳝、鱼等所产生的粪便。这样合理的解决了养殖业所生产大量粪便的利用，起到了养殖对环境造成污染影响的问题。由于建造藕池时考虑到对便于挖藕、青蛙、黄鳝、泥鳅的养殖和管理，所以初期投入比较大，但采用立体种养模式节约了莲藕的化肥费

荣礼生态立体种养殖试验基地

用、养黄鳝、青蛙、泥鳅、鱼所生产大量粪便让莲藕吸收；挖藕时不再按照传统人工扣藕0.5元/每斤的费用而采用高压水枪喷水取藕的采藕工艺，这样有直接节约了0.3元/每斤的扣藕费用。南斯拉夫雪莲藕产量高，品质好，一般亩产均在8000斤左右，市场批发价在1.6元/斤亩经济效益可达1.2万元。是发展莲藕产业的必由之路。

（2）、青蛙

青蛙又名田鸡，其肉质细嫩、脂肪少、糖分低、蛋白质含量高，具有清热解毒、消肿止痛的功效。同时有“农田卫士”之称，属于国家二级保护动物。随着生态农业和绿色食品业的发展，人们对蛙类产品需求量越来越大。由于人工养蛙成本高，导致有人大量捕捉、收购野生蛙类，加工、出口野生蛙类制品，造成许多地方野外蛙数量急剧减少，严重影响了生态系统平衡。为此，提出了一种养殖成本低、易大面积推广的人工繁育、在莲藕池里圈养野生青蛙技术方法，不仅可以满足了市场的需要，改善了人们生活水平，保护野生青蛙资源，维持生态平衡环境。市场前景广阔，经济效益、社会效益和生态效益显著。

青蛙的市场价平时在10月份后为20元/斤，而春节时市场是无青蛙卖，有的地方春节可卖40元/斤。

采用在改造过的莲藕田四周加1米高个尼龙密网防止青蛙外逃，在藕田四周田坎下约高于水面铺设石棉瓦供青蛙休息、取食；在石棉瓦上1米处采用竹竿搭建50公分宽的蝇蛆饲养架，架上放4个塑料大盆，每天将新鲜发酵后的猪粪和蝇蛆卵放进一个盆里，当蝇蛆生长的4天后便自动爬出饲养盆而掉在石棉瓦上供青蛙食用，而掉进水里的蝇蛆可供黄鳝、泥鳅、鱼

荣礼生态立体种养殖试验基地

食用。采用猪粪、鸡粪经过混合EM细菌发酵后饲养蝇蛆喂青蛙，如采用猪饲料饲养的猪粪可每100斤粪生产40斤蝇蛆，并且利用饲养过蝇蛆后的粪渣加入菜叶、牧草、EM细菌混合发酵后饲养蚯蚓喂青蛙；喂养青蛙时参与鱼饲料和夜间黑光灯诱虫。此技术饲养青蛙成本低，亩产青蛙高达1000斤左右。

（3）、泥鳅、黄鳝

目前市场上泥鳅、黄鳝价格在20元、30元/斤，供不应求。泥鳅黄鳝在藕田里钻洞有利于控制水温和青蛙粪便、蚯蚓粪便的被莲藕充分吸收，青蛙吃剩的蝇蛆、蚯蚓、饲料掉在水里后被黄鳝、泥鳅食用，而蚯蚓的粪便倒在藕田里后产生大量的微生物可供泥鳅、黄鳝食用。经过改造过的莲藕田有效的控制泥鳅、黄鳝外逃、和大量粪便的处理，对环境不会造成污染。采用此技术泥鳅、黄鳝亩产可达500斤。

(4)、蚯蚓是青蛙、黄鳝最爱的食物，蚯蚓粪投入藕田后产生多种微生物供泥鳅、黄鳝取食，而粪的肥料被莲藕吸收；多于的蚯蚓粪用于葡萄种植、牧草种植的肥料。

（5）、生猪养殖

虽然目前养猪前景一般，但本场养猪的主要目的是需要猪粪，利用猪粪繁殖蝇蛆、蚯蚓来饲养青蛙、泥鳅、黄鳝，养猪在本场立体生态养殖中不可缺少的环节。本基地建立年出栏50头育肥猪的猪舍，猪的饮水采用自来水，饲料采用市场颗粒饲料搭配牧草饲养。猪粪自动流向EN细菌猪粪发酵池。

（6）、立体种养殖流程图

荣礼生态立体种养殖试验基地

1.8可行性报告编制依据

南斯拉夫雪莲藕水泥池浅水莲藕高产栽培技术； 青蛙养殖技术； 黄鳝、泥鳅养殖技术； 蝇蛆、蚯蚓养殖技术； 葡萄种植技术。1.8.1可行性研究范围

生猪养殖，猪粪繁殖蝇蛆、蚯蚓；水泥池种植莲藕、莲藕田养殖青蛙、黄鳝、泥鳅、牧草种植、葡萄种植等生态农业。1.8.2编制原则及指导思想

在2012年至2013年建成20亩生态立体农业的实验基地，建设现代化高产水泥池栽培莲藕，饲养青蛙、黄鳝、泥鳅、鱼的高产池。

贯彻国家环保节能政策，采用浅水莲藕高产栽培技术，莲藕生产与生态旅游观光相结合，提高整体农业规模效益。

荣礼生态立体种养殖试验基地

第二章 项目背景

2.1 沙河镇原凤翔乡政府与四合头、开口头之间位置，在沙河镇西4公里，此处海拔高度405米，地势平坦，可作莲藕种植田地面积100亩，交通方便，并且地下水丰富，在此周围无污染，是搞生态农业的好的方。由于传统的只在水田里载种一季水稻，亩产只有800斤稻谷，除去稻种、化肥、人工后就无利润，所以使大量主要劳动力人员外出打工，家中只剩老年与年幼儿童留守，故造成大面积耕田荒废。养殖种植基地成立后将解决10名无业人员的务工问题。

经过自己多年的学习特种养殖、种植的技术和市场的分析。决定在凤翔这里建一个生态种、养殖试验基地，为更多的农民提供致富的道路。

2.2 常规种植莲藕投资大、效益差，鲜藕亩产一般在2000斤左右，亩经济效益在2000元左右，农民受比较利益的趋势，种植莲藕日渐萎缩。

2.3 2008年中央一号文件明确指出，要坚持以工业化的理念发展现代农业，要用现代科学技术装备农业，促进农业增效，农民增收。

2.4 宜宾地区莲藕种植比较广泛：

如宜宾县永兴镇素有“西部藕海”的美誉，莲藕又是农民的传统种植作物，具有发展莲藕产业的极大优势。兴川藕业专业合作社党支部立足资源优势和壮大莲藕产业的目标，扩大种殖规模，进一步提高产品质量及莲藕深加工延升产业提高附加值，以达到规模发展、科学发展的目标。合作社党支部以服务科学发展为导向，成功培育莲藕种植大户50余户，并带动

荣礼生态立体种养殖试验基地

莲藕种植户达3000余户，实现年产值达7000万元以上。截止目前，合作社已建成莲藕种植基地1个、观赏基地1个。

如南溪县汪家镇地处中型水库“马耳岩”灌区渠首段，土壤肥沃，水源方便。该镇因地制宜，利用水资源丰富的优势，大力发展水生蔬菜莲藕，并与当地现代农业有机结合，取得了良好的经济和生态效益。该镇引进莲藕业主一个，在新桥村、渠河村流转土地500亩进行莲藕基地建设，并带动周边农户种藕1000余亩，总面积达到1500亩，总产量3400吨，总产值达1700万元，亩产值达到11300元。取得了良好的经济和生态效益，并带动了当地现代农业的健康发展。基地以业主带动农户式发展，产品由业主统一收购、统一销售，主要销往贵州、云南等地，批发价达到5元每公斤；土地流转农户每亩每年可收入流转费用500余元，业主在收获藕时实行谁的土地，谁负责收藕，并按每斤5角付人工工资，仅此一项农民每亩可收入2000余元，土地流转农户收入得到了保障；基地选用“湖北2号”“反翅白莲”等优良品种，利用其水源优势，实行浅水栽培，配套完善相关栽培技术，并积极探索藕鱼共生模式，大大提高了单位面积产量和经济效益。

2.5 生猪养殖

目前市场前景一般，由于猪粪在本养殖场里起到很主要的环节，计划建年出栏50头规模，以养2头品质优良母猪，以自己繁殖的小猪进行催肥的方式，猪粪自动流向发酵池。发酵好的猪粪进行蝇蛆、蚯蚓的饲养。用饲养蝇蛆的方式合理的解决了众多养猪场猪粪给环境造成严重污染的问题。

荣礼生态立体种养殖试验基地

2.6 在凤翔基地成功后，如果能得到沙河政府的大力支持，通过凤翔基地试验与繁育，将计划在沙河河流的上游：凤凰坝、范家湾、汪家嘴等靠近沙河河流的地方建300亩立体生态种植养殖，可形成亮丽的生态旅游观光区，集生产、旅游、观光为一体，改善生态环境，提高产量，增加农民收入，带动产业结构调整。促进农村种养产业化发展。

第三章

建设条件

3.1 地理优势

本项目选址原凤翔乡政府旁，此地地下水质好、纯天然、无污染、流量大，灌溉方便，采用机械打深井取水可预防天干，土壤肥沃，交通方便，乡村公路两面围绕基地。3.2 市场优势

一般普通莲藕市场价每斤两元钱，春节前就被定购一空，供不应求。如进行高产栽培技术改建后，亩产可达8000斤，亩收入1.2万元，经济效益非常可观。而黄鳝、泥鳅则20至35元/斤。

工程无“三废”污染，市场需求前景可观，技术成熟，设备可靠。

第四章建设内容

4.1规划范围

该项目占地30亩，管理用房、养猪场、蝇蛆、蚯蚓等用地2亩，放干旱鱼塘10亩，立体种养池总面积可达18亩。

荣礼生态立体种养殖试验基地

4.2 设计理念

以生态观光农业理念和现代化基础设施、技术装备莲藕生产，青蛙养殖、黄鳝泥鳅养殖，打算在此建百亩莲藕高产栽培与生态旅游观光农业相融合，实现生态效益、经济效益、社会效益三丰收。4.3 设计要求

（1）、办公区、生产区布置

荣礼生态立体种养殖试验基地

（2）现场办公区、生产区设计要求

生活办公区采用彩色塑钢活动板房，地面为水泥砂浆地面，建筑面积为85㎡，造价4万元；蝇蛆生产房、养猪场墙面采用标准砖，屋面采用彩钢板屋面，建筑面积156㎡，4个1.5米×3米×1米（深）EM细菌猪粪发酵池及排粪沟、地面、苍蝇生产架等造价6万元。

（2）、在基地区域打50米深井一口，造价为100元/米×50米=5000元，包括水泵等费用8000元。

（3）、加固田坎建一个水面10亩蓄水田一个，池内养鱼，预防大旱。

（4）、莲藕池设计示意图

荣礼生态立体种养殖试验基地

荣礼生态立体种养殖试验基地

每一亩建6个综合养殖池，总规划108个池，池、路、渠相间隔，便于生产、管理、观光；池底采用3公分混凝土池底池壁采用120厚标准砖砌墙1米高，池内壁采用水泥砂浆粉墙，过道宽度1.5米，路面采用10公分厚混凝土路面，四周池内壁处满铺一张石棉瓦，石棉瓦与水面成10°角，便于青蛙在上面猎食活动；每个池内墙壁边设置6个蝇蛆繁殖台，蝇蛆从繁殖盆向盆边缘爬出后掉落于石棉瓦上，可供青蛙猎食，而掉落水里的蝇蛆、蚯蚓为水里的黄鳝、泥鳅猎食。蚯蚓粪、黄鳝、泥鳅粪便又为莲藕提供天然的肥料，便于提高莲藕品质与产量。

第五章

投资估算

建设一亩高产栽培莲藕池，需用砖20000块，石灰5吨，水泥5吨，石子50方，沙子50方，劳务和机械费用4000元，需资金21700元。建设18亩高产栽培莲藕池，共需资金39万元。

荣礼生态立体种养殖试验基地

办公用房、生猪养殖场等造价10万，防旱鱼塘1万，其他设备2万，藕种及青蛙、泥鳅、黄鳝种6万。总投资58万。

荣礼生态种植养殖基地自筹资金10万元，其余48万元请求沙河政府给予扶持。

第六章

效益分析

6.1经济效益

采用高产栽培莲藕新技术，亩均生产莲藕8000斤，且藕瓜匀称、便于包装，商品率提高，价格1.8元每斤计算，亩收入14400元；青蛙亩产1000斤，市场平均售价20元/斤，每亩收入20000元；黄鳝、泥鳅亩产500斤，市场平均售价20元/斤，亩收入10000元，生猪养殖不考虑利润。每亩收入合计44400元。总收入44400元/亩×18亩=799200元。799200-580000=219200元，是开发前的1.3倍。

便于管理，用工减少，再加上旅游观光，扩大了农民增收渠道，经济效益十分显著。6.2社会效益

高产栽培莲藕观光园区，创新农业、农村发展方式，形成生态、生产、旅游、观光于一体的现代农业发展格局，为社会主义新农村建设开辟新渠道。6.3生态效益

进一步提高水资源的利用率，扩大绿色产品生产规模，减少农药、化肥对空气、土壤和水源的污染，经济效益提高，生态环境进一步优化。综上所述，生态高产栽培莲藕池建设一次性投入、常年受益，见效快、荣礼生态立体种养殖试验基地

收益高，社会、生态效益好，切实可行。

荣礼生态立体种养殖试验基地 二0一一年十一月一日

荣礼生态立体种养殖试验基地

第五篇：分宜青云可行报告

分宜青云花园项目开发

可行性研究报告

江西青云地产发展集团有限公司

2007年6月

目录

第一章项目概况

第二章投资环境分析

一、行业环境

二、分宜房地产市场

三、分宜县房地产消费市场的新机遇

第三章项目概况

一、建设地址

二、项目规模

三、总体规划设计理念

四、总体规划构思

五、物业管理

第四章项目市场分析与整合营销

一、项目市场分析

二、价格定位

第五章效益测算

一、投资期限

二、利润分析

第六章一期项目资金运作计划

一、项目一期投入

二、回款期限

第七章项目可行性结论

第一章项目概况

本报告的项目地位于分宜县钤山西路分宜县城中心地段，分宜位于赣中偏西，袁河中游，县境南北长65公里，东西宽36公里。东邻新余市渝水区，南连吉安市安福县，西接宜春市袁州区，北毗宜春市上高县。距省会南昌178公里，距市治所在地新余26公里。辖5乡5镇1场，127个村民委员会，1319个村民小组，8个城镇居民委员会（均不含钤阳管理处和东坑林场）。其中县城常住人口为7万余人。分宜人文遗迹和自然景观十分丰富，属全省50个重点旅游县之一。自然景观有100余处，有千古绝唱的钤冈岭、群峰萦廻的二仰峰（大岗山最高峰），雄姿巍然的万年桥，碧水鳞浪的钤阳湖，千姿百态的洪阳洞，神奇瑰丽的洞村洞等；人文遗迹150余处，有《天工开物》的诞生地、严嵩故里，毛泽东、朱德、彭德怀旧居，王震、肖克作战地，赣西最大的客家古屋群——邓家围屋，山峡石刻，红色古驿道等；古代大小寺庙70余座，其中有名的有分宜地方庙史上最早的仰山行祠，佛教临济的诞生地广庆寺，东宫太子庙、南仙庙等。

本项目地块总占地73亩，位于钤山西路公园对面，此地块地形较为规则，地块的天然地理位置优势独特，是居住、休闲、晨炼的绝佳之地，毗邻繁华闹市区，地块具有巨大的升值空间。

公司拟用二年的时间在此地块上开发建筑面积约12万平方米的大型高尚住宅小区。本项目开发立中于“高起点规划，高规格配套，高质量施工，高绿化景观，高水平物业管理”的开发理念，并通过专业化的严格管理降低开发成本，使之成为分宜市民买得起，即经济适用又具有高尚品质的住宅小区，为分宜城市建设增添一道靓丽的风景线。

第二章投资环境分析

一、行业环境

中国房地产还有20年以上的好景，2004年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在国内GDP增长占一定比例，房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。而在发达国家，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2006年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。

二、分宜房地产市场

整体良性发展与现阶段迅速升温

1、为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，省政府出台《江西省住宅与房地产工作要点》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。

2、分宜县政府出台房改政策，取消福利分房，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。分宜虽说是县城，但工业相对比较集中，现有的分宜电厂、林业部亚林中心、海螺水泥厂等支柱企业，拥有一定的购房群体。随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多农民工和外出务工人员进城定居的趋势。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为分宜县的商品房消费市场增添了新的主力军。

4、同类物业的市场情况：永康时代城、昌山名苑、钤阳华府、紫荆花园、广府御景、昌安花园等一批新概念住宅的推出，已基本售完，形势非常看好，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有更加高档住宅。在此基础上，本项目产品的规划也逐步成熟，深入人心。

三、分宜县房地产消费市场的新机遇

商品房的起步与银行按揭

1、分宜县城的商品房形成是从2005年开始，2005年以前，基本上未形成有档次和品味的小区格局，而且小区规划档次偏低，小部分高档次和综合性小区也从2006年后才开始入住，造成了需求量的增加。

2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款三成的首付款，即

可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。

第三章项目概况

一、建设地址

分宜青云花园（以下简称“本项目”）位于分宜县钤山西路（公园正对面），东邻钤阳华府，南靠分宜县供电公司，西至防爆电机厂，北对分宜公园，南面和西面为交通主动脉——高规格沥清路面钤山西路和站前南路，是连接工业园区与中心城区的中心的纽带，项目地依山傍水，环境优雅，优越的地理位置，在相当大程度上增强本项目的地理优势。

二、项目规模

“青云花园”项目规划总用地面积为50021.9平方米，总建筑面积118752.6平方米，总居住人口3300人。以多层为主，小高层相结合，县政府主要领导非常重视本项目，要求规划成分宜县最高档的大型人文住宅小区，根据这一要求，项目规划有大型地下停车场、公共休闲、运动场所，采用人车分流，高密度绿化，打造一流产品，成就分宜首屈一指的健康养生居所。

三、总体规划设计理念

1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注重人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；

2、适应公务员、企业管理人员、工业园高管人员等知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；

3、在建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为分宜县住宅小区发展创造良好的典范。

四、总体规划构思

本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设1200平方米的中央绿地广场、约2665.5平方米时尚休闲会所、4331平方米的商业等娱乐休闲设施。

1、规划结构。小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成正方形，内钳环路为“U”字形，以北面钤山西路上设入口广场，西面站前南路设次入口，小区入口处设有大型中心广场，“U”字型各节点处设小景观小品节点，“U”字型内多层和小高层均有可彩光的地下停车场和柴棚间，小区主干道串联若干个小区景点作为主交通网络。

2、建筑单体设计。小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑组团具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房。小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。建筑外观曲雅，在继承传统建筑风格上仿西班牙格调，使小区更具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。

3、建筑环境及园林景观设计。整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造 1200平方米中心广场，采用陆路式水系平地式设计，地势平坦，实行立体绿化，建造特色水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。

五、物业管理

优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目由下属青云物业管理有限公司进行全程物业指导，凭借自身的物业管理经验，在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设29米宽的主入口仅供行人出入。入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。

第四章项目市场分析与整合营销

一、项目市场分析

1、地段环境优越。位于分宜县钤山西路（公园正对面），东邻钤阳华府，南靠分宜县供电公司，西至防爆电机厂，北对分宜公园，南面和西面为交通主动脉——高规格沥清路面钤山西路和站前南路，是连接工业园区与中心城区的中心的纽带，项目地依山傍水，环境优雅，优越的地理位置，在相当大程度上增强本项目的地理优势。

2、周边生活配套完善。本项目离繁华闹市区仅800米，离菜场、农业银行、工商银行；医院、学校、政府机关、宾馆、公园等休闲配套不超过一公里，生活十分便利。

3、建筑施工品质过硬。本项目施工队伍来自青云名仕花园高层建筑的施工队伍，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评，给消费者留下了深刻的印象。施工方将在本项目建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把项目建造成分宜县品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。

4、市场供求关系良好。本项目地处市中心位置，周边房产开发项目较少，生活极为方便，深受广大消费者的欢迎，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅销售。准备聘请专业策划代理公司进行整合推广，从而达到回款迅速快捷的效果。使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。

5、升值潜力巨大。从今年1至2季度看，房价上升相对平稳，价格走势看好，稳中有升，增长空间大。

二、价格定位

现阶段分宜县各小区的楼盘均价为1200元/平方米，最高突破1500元/平方米，由于本项目规划超前，地理位置独特，一期均价预为1350元左右比较合理，采用低开高走，迅速回笼资金，以确保资金链正常运作。

第五章效益测算

该地于2007年1月5日竞拍得手，地价3220万元，建设规费600万元（50元/㎡），规划施

工图设计等预算130万元，土地及其他办证费用约500万元，前期工程建设开工费预计400万元，共计约需人民币4850万元。

一、投资期限

为优化开发流程，合理使用现有资源，本项目开发建设分为二期进行，一期开发于2007年底完成，建筑总面积约60000㎡；二期开发2008年底完成，建筑总面积约60000㎡，总开发期限目标定为二年。

二、利润分析

1、建设开发成本（㎡）

a.规费50元

b.建筑安装360元

c.规划、设计、质监、监理、勘察25-30元

d.销售成本（广告、策划）15元

e.管理成本10元

f.园林景观40元

g.银行利息20元

h.不可预见5元

i.法定税金130元

j.土地290元

k.土地交易税10元

合计955-960元

2、建设开发量

a.本地块总用地面积48223.53+1333.4=49226.93㎡

b.拟计划建筑面积115000㎡

3、利润

按目前该县房屋开发销售走势情况分析，本楼盘综合均价为1350元/㎡，总建筑面积115000㎡。

销售总收入：115000㎡×1350元/㎡＝155250000元

投资成本：115000㎡×960元/㎡＝11040000元

利润额：总收入－投资成本 155250000－114040000＝44850000元

第六章一期项目资金运作计划

一、项目一期投入

该地块于2007年1月5日竞拍中标，总价3220万元均以全部付清，已办理了分宜县国土资源局颁布的土地使用权证。

项目建筑工程预计一期总投资总额（人民币）3300万元，平均每平米建筑单位成本500元/平方米（地价除外），配套费50元/平方米。一期启动资金构成如下：

（一）自筹资金1400万元，占42.4%；主要资金来源：

1、青云名仕花园商品房销售额30套，平均每套30万元，计900万元；

2、建筑公司垫资500万元；

（二）银行开发贷款

银行开发贷款1900万元，占57.6%。

二、回款期限1、2007年10月开盘，计划销售150套，平均每套120平方米，单价1350元/平方米，按

30%回款额计算，可回款729万元，支付工程款；

2、春节前进入强销期认购80套，按30%额度回款，可回款388万元，支付工程款。3、2008年春节主体封顶，回款70%，230套住宅可回款2608万元。

第七章项目可行性结论

通过以上分析，我们可以得出以下结论：由于分宜县城区的扩大的规划，商品房开发项目迅速升温，加上当地政府的相关政策积极的鼓励扶持，如能在开发经营的过程中，注意推广中的不利因素，在小区的规划设计、施工、营销、物业管理等方面加大力度，使小区本身素质提高到一定档次，成为分宜县市民买得起，即经济适用又具有高尚品质的住宅小区，销售应该不会存在很大的问题，利润也比较客观，因此总体认为本项目是可行的。

江西青云地产发展集团有限公司

2007年6月