第一篇：物业管理企业之阶段经营思考.

物业管理企业之阶段经营思考

众所周知，物业管理企业是一种微利型企业，物业管理费在用于管理项目的日常支出后，通常所剩无几，这是这个行业及其客户所决定的，上涨物管费-难！

由于本人长期从事物业管理服务，所在城市为重庆的区县城市，所接触到的业主（客户）、业委会成员、政府机关事业单位的负责人等对上涨物管费多数都是三咸其口，很少有业委会轻易同意上调物管费的，而物业企业的成本确是越来越高，物业企业要生存，要持续健康发展，要盈利就不能足限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利。

我们很多的企业已经开始走这一条路，而有很多企业已经形成产业，有许多可以借鉴的地方，下面就我所了解到的与大家进行分享。

物业分为收益性物业和非收益性物业两类，今天就以收益性物业之住宅小区为列进行探讨。住宅小区管理服务中可以直接面对业主一般分为三个阶段：一是业主购房期间，二是业主接房装修期间，三是业主入住后。这三个阶段，第一阶段可以提供服务但收费需要慎之又慎，需要谨慎选择经营的项目；第二阶段和第三阶段的经营就要大胆的多了，只要我们的营业执照包含了的都可以合法的经营，营业执照里没有包含的，如有经营需要，也要提前到工商部门增加经营范围，合法经营。合法才能长久，合法才有效益，合法才能成功。

第一阶段，业主选购房屋期间，我们能够做些什么经营呢？仔细想想，还是大有可为的。

1、提供鲜花植物的租售服务创造利润

（1）鲜花植物的解决之道，一是物业公司根据技术条件和地理环境自己培育鲜花植物，二是联系鲜花苗圃进行合作收取一定的费用。

（2）客户包括开发商、购房客户、其它人员。

（3）具体实施办法就是与开发商协商，一是售房处的鲜花植物由物业提供，包括售后服务，向开发商说明可以增加售房买点；二是在售房区设立鲜花植物展示区，对前来购房的业主/客户，实行鲜花植物送和售结合，提高客户满意加惊喜，送的部分与开发商协商，从开发商处收取费用，售是直接售卖给客户，从而创造利润。

（4）备注：可以持续到业主接房装修提供吸甲醛的植物以及后期业主入住的室内植物的销售和租赁，创造持续利润。

2、提供车辆快速清洁服务创造利润

（1）清洁车辆的设备人员可以自持也可以找专业的清洗公司合作，收取中介管理费。

（2）实施办法，可以是对前来购房的业主免费，由开发商支付洗车费用或合作单位免费宣传，增加客户对物业服务的满意和增加购房的意愿。

（3）可以现场为购房者办理洗车免费卡或年卡，这笔费用可由开发商出，需要与开发商商议好，这个业务也可以持续开展至业主接房装修和后期入住服务。

3、开盘集中销售日也可创造物业利润

（1）在开盘客户集中日举行书画现场书写作画含送带售业务，一样可以增加利润及收益；邀请知名书画家可以根据业主喜好或作画或写字满足不同喜好的业主需求。办法参考鲜花植物租售的第（3）条执行。

（2）搽皮鞋服务：客户免费，开发商付钱，收取搽皮鞋者管理费或给付工资而赚取开发商利润。

（3）提供儿童教育咨询培训服务：一事可以联系商家和就读区域的学校针对家长关心的儿童入学、教育等进行宣传，解除购房者担心儿童的教育问题，还可以免费送儿童教育培训产品和售儿童教育产品，这部分可以由开发商或者商家支付费用，物业从中赚取利润。

（4）提供风水服务，邀请知名风水师现场陪同看房、选房，增加购买说服力等其它一些可以提供服务又可赚钱的项目。

4、承接一手房销售赚取佣金及利润

与开发商沟通协调，物业协助销售房屋，提取佣金及利润，成立物业销售团队，兼专职销售房屋。

第二阶段，业主接房装修期间，我们能够做些什么经营呢？接房期间业主往往比较关注房屋质量和接房后装修事项以及房屋租赁的问题，我们可以从这些方面开展思路，找到赚取利润的项目和点子。

1、装饰装修赚取业主利润

（1）成立物业自己的装饰装修队伍，自接业主装修工程，这需要公司具备这样的实力与技术条件作为后盾，这样业主比较放心和信任。

（2）成立接房装修咨询服务区，业务洽谈区，合同签订区，主要负责人或者业务技术骨干现场与业主仔细沟通尽快把业务合同签下来。有意向现场未签订合同的及时跟进，现场未咨询不感兴趣的也要回访再次努力，争取签订装修合同，从工程中赚取利润。

（3）物业公司不具备装饰装修能力，也可以在业主的装饰装修过程中赚取少量利润。具体可以是在接房前提前与有资质、技术和实力雄厚的装饰公司合作，物业帮他们推荐或广告宣传拉业务，收取业务提成，或者只提供场地赚取广告收益等。

2、售卖装修材料（含建材）赚取利润

（1）物业公司直接在小区内售卖河沙、水泥、碎石以及装修建材等赚取利润，拒绝其它相关建材商、供应商在小区内售卖，小区外商铺也要控制，避免搞乱市场价格。加强小区进出管理，控制其它非合作的公司在服务的小区随意接业务或售卖建材等。

（2）物业公司不具备经营条件可以寻找合适的供应合作商，共同经营小区的装修建材业务，赚取利润。

3、灭火器租赁赚取租赁费

可以充分利用装修来推动灭火器的租赁,根据消防要求,室内装修必须采取防火安全措施,这就要求在装修巡查过程中严格把关，必须配备灭火器等消防安全措施。出租灭火器可以按照1元/天.个收取,每户最低两个灭火器，一户装修完成可以收取近200元户的灭火器租金利润。回收回来的灭火器还可以循环使用装放在各个楼层上,既达到了经济效益和采取必要的安全措施,同时也完善了小区的配套设施。

4、代送桶装饮用水赚取利润

装修期间也需要大量的桶装饮用水，物业公司可以开展该项工作，可以由保安队员送水，该项工作可以延后之后期服务中去，是一向长期稳定的利润收入。直饮水可以延后至业主入住需求量大的时候再考虑合作的直饮水单位合作。

5、房屋中介赚取利润

不排除有业主购房是属于投资性质，物业在小区资源上有得天独厚的优势，可以集中优势信息，为投资客户提供房屋中介服务赚取手续费等利润。按出租或出售房屋分门别类将登记，取得业主认可后再信息在小区物管中心、小区主要通道等醒目位置和相关房产信息网等进行发布,每天进行更新,制定成交方案。

6、利用电梯赚取广告费用

（1）目前小区基本上都有电梯，电梯内厅可以做广告，每台电梯每年可以收取一定的广告费。

（2）进出电梯口处,可以联系相关传媒公司(如分众传媒)来安装小型液晶电视,由对方按月支付相关费用(电费)，赚取利润。

7、小区高架灯杆可以做灯箱广告赚取利润

利用小区内高架灯杆,可以联系相关的广告公司来制作灯箱,费用由对方承担,灯箱具体内容可以与广告公司进行协商,我们可以向其收取电费和广告费,一来可以美化小区的环境,另一方面节省了一部分自身的公共照明电费开支，从中赚取利润。

8、其它一些可以提供服务又可赚钱的项目

（1）提供知名风水师咨询装修施工建议，（原则是与物业合作良好可控的风水师），即可以收取中介费又可以避免业主胡乱装修给物业管理带来难度。

（2）车辆快速清洗和皮鞋清洁等服务，很多业主到施工现场后皮鞋都非常脏，需要清洁或换鞋才能离开去工作、应酬等，所以清洁车辆和搽皮鞋有一定的市场，也可以赚取少量的利润。

第二阶段，业主入住开展日常经营管理，可以根据实际情况开展如长期的经营项目也可以开展适时的单项经营项目，具体入下：

1、开展有偿服务项目赚取利润

有偿服务是物业服务企业收益一部分,有偿服务要在前期物业服务中就予以收取,这样更利于业主的理解和认可,先制定物业有偿服务收费标准,报相关单位进行审批,然后在小区内进行公示的同时,向业主提供有偿服务。目前各公司都有有偿收费服务项目及收费标准，为规范管理，应根据各项目实际制定收费标准并报公司统一审批，每次服务后应回访或告知业户。

2、充分利用地下车库开展经营收益

地下车库可拓展的项目有锁具、标识标牌、灯箱广告、反光广告、保险公司等。此项在前期可作为重点挖掘对象。具体有待进一步市场调查。

3、开展社区便利超市赚取利润 这个可以在接房入住期间都可以慢慢发展起来，最好垄断小区居民再开类似的社区超市，卖日常及办公用品、药品甚至对外餐饮等抓住商机盈利。

4、开展生活服务类经营项目实现经营收益

小区就是一个社区，可以经营干洗服务、洗车服务、食品配送服务、订送报纸、上门清洁、保洁服务、洗涤服务、项目开荒等。

5、开展商务服务实现经营收益

物业服务中心可以根据条件开展商务会议服务、代购车、船、机票、打字复印、传真、车辆租用清洁等业务，利用物业服务中心的优势进行宣传介绍、引导消费，实现利润增长。

建立信息化的社区服务中心：围绕项目服务这个中心进入信息服务领域，组建区域性服务网络平台，利用信息技术为项目商家及游客提供全方位、全天候的服务。

提供会议场地及会议服务支持商家交流合作等。

6、开展工程维修实现经营收益

工程维修部可以根据实际工作需要开展一般工程承接、家电检查维护维修、以及各类生活用品的维护维修，可以专门涉足维修点，也可以客户预约上门维修维护，实现经营收益。

7、车辆年检等代办服务实现经营收益

目前小区业户拥有私家车已成普遍,可以跟汽车俱乐部联系,为业主代办车辆年审年检、上牌考证等代办服务,按代办业务的类型从中收取不等的服务费，也可以与驾校合作招收培训学员收取不等的服务费用。此项可作为一个长期业务来进行推广。

8、开展装修后室内空气检测项目实现经营收益

现在业户越来越重视装修环保问题，业户对室内环境保护意识在不断加强,业户迫切希望有一个安全、舒适、健康的生活空间。在经过装修后,室内空气质量急剧下降,严重危及到人体健康。为完善服务内容,提高服务质量,可以联系市内各室内空气检测单位进行合作,按检测和治理不同标准收取管理费。

9、开展各类主题购物活动实现经营收益

物业公司可以根据各个时节或者特定时候开展如装修建材团购、家居团购、水果团购、旅游团购、邻里节等类似活动，向商家收取一定费用，这样业主得利，业主高兴，商家得利商家高兴，可以形成长期合作关系。

10、其它一些可以提供服务又可赚钱的项目

（1）代业主使用人养护家用观赏植物或盆景等园林绿化服务。

（2）根据条件在小区合适位置设置固定绳索，利用高温天气集中晾晒被褥等大件居家用品，避免业主在小区随意晾晒影响景观，实行集中统一管理。

（3）有条件的可以进行一些特殊特色服务如设置儿童老人看护护理中心，在业主上班无人看护期间进行看护，业主下班接回家。

结论

物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，客观上讲，管理和服务是物业管理企业的主营业务，也是物业管理公司存在的市场基础。作为企业，经营应是最基本的行为，提供优质的管理和服务应是物业管理企业展开经营创收的一条途径。物业管理企业要搞好经营创收，了解市场、把握市场是前题，找到经营创收的切入点是关键。充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理方法，充分发挥物业管理企业在管理、信息、物业条件以及最贴近业主使用人的行业优势，牢固树立双赢的经营理念，依法经营，广开经营渠道，获取合法的利润，实现社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展才是最终目的。

建议

在条件允许的情况下，可以尝试打造物业公司自己的020智慧社区平台，物业公司充分利用自身优势资源与周边商家结合，把物业企业打造成囊括物业增值服务、社区电商、社区周边服务的智慧社区营运商，打造物业自己的APP。

此乃我本人根据行业的特点的一些思考，仅供参考，不对的地方，敬请批评指正。

龙建 2015年8月22日

第二篇：浅谈如何经营好物业管理企业

浅谈如何经营好物业管理企业

摘要： 《 物业管理条例 》 的颁布，规范了物业管理行业的运作，使物业管理行业初步进入法制化、规范化发展的新时期，它具有里程碑的意义。在新的环境中，如何经营好物业管理企业是企业管理者必须认真思考的问题。本文作者结合自己的实践经验，浅谈了自己的看法。

在激烈的市场竞争中，物业管理企业的管理者要想经营、管理好自己的企业，笔者以为必须做到以下几点：

一、明确战略目标，创建品牌

１．品牌建设是企业发展的关键

物业管理企业要发展，首先要精心打造品牌，才能在物业管理市场上占有一席之地。品牌建设必须以市场需求与业主要求为导向，在业务创新中逐步形成员工的品牌意识，为企业品牌建设积累素材。２．合法经营

物业管理工作从属于服务性行业，要把握和运用自身的各种资源优势，把物业管理提高到新的位置和水平，从而实现股东价值最大化。物业管理过程是“经营 —服务 — 管理”，物业管理企业输出的产品就是服务，高档服务是在做好保安、保洁、工程、绿化、交通工作的基础上，创造差异化服务。物业管理企业的经营和服务要始终讲求“诚信”，正确地选择自己的发展方向和生存道路。

审慎透明的治理机制与原则是物业管理企业合法经营的根本。笔者所在公司在充分吸取香港物业管理经验后形成了程序化、标准化的统一管理模式（包含管理模式和财务模式）和标准，力求保证物业管理处

于高效的运作状态。在工作中形成了 ISO9000、ISO14001、OHSAS18001 的管理程序，并按照国优大厦标准（硬件标准）和国家旅游局颁发的五星级酒店服务标准（软件标准）做事，员工按照公司的 《员工守则 》 规范行为。

二、坚持以人为本，用好人才

为实现公司跨越式发展，笔者所在公司营造了“人人受重视，个个被尊重”的文化氛围。主要体现在：

１．尊重员工人格，增强员工忠诚度

笔者所在公司坚持充分信任员工、理解员工、尊重员工的人才工作方针，引导员工积极参与企业的决策、管理，最大限度发挥员工的聪明才智，为每个员工创造展示才华的空间。

２．增强归属感

只有建立完善的激励机制以激发员工的工作主动性和积极性，保证为企业取得实际效益的员工及其行为受到尊重，同时获得相应的物质利益。从而让员工愿意为企业奉献，提高员工对企业的忠诚度，进而提升业主对物业的满意度。

３．规划员工职业生涯，增强员工成就感

企业与员工是利益共同体，一个企业发展的最理想状态就是企业发展方向与员工发展方向的高度统一。“以人为本”就是要促进人的全面发展，通过建设学习型

企业为员工搭建实现个人人生价值的平台，形成工作学习化、学习工作化的学习型企业氛围。

三、努力和业主搞好关系，使业主支持物业管理

笔者所在公司按照香港总公司的要求，在物业管理的财务模式上建议业主采取酬金加成本制。在实际操作中，物业管理企业应以职业化的要求，不断与业主沟通，宣传 《 物业管理条例 》，使物业管理工作与业主的营销宣传工作结合到一起，找到业主和企业的想法的共同点，使投入的差异化成本得到妥善解决。物业管理企业应时时提醒业主，物业的外墙像业主笔挺整洁的西服，物业管理公司应该把他熨的平平整整；物业的内区像业主的衬衫，物业管理公司应该把他打理的整洁干净。这样才能体现业主的身份，维护业主的尊严。在做好工程、保安工作的基础上，物业管理企业应加大对一线区域的管理，配合业主营销，为业主提供超值的服务。

四、不断培训、不断改进，形成差异化服务

物业管理已经进入“管家式”服务时期。物业管理的服务手段日益贴近物业所有者与使用者的心理，逐步进入服务时代，“管家式服务”成为流行一时的酒店式物业管理的升级版本。物业管理从清洁、保安、维修，延伸到商务、娱乐、教育等居民生活的方方面面。从长远来看，物业管理行业应与关联行业进行充分交融，构筑合理的多链条式物业管理产业结构，以此产生最大的社会效益和经济效益。

《 物业管理条例 》 对物业管理企业管理人员了明确的要求，为此，需要加强对员工进行物业管理相关知识的培训。按照的程序标准，并按照国优大厦标准和五星级服务标准进行工作，员工按照公司的 《 员工守则 》 规范行为。不断检讨企业行为，加强培训，努力改进。通过服务的创新使业主感到服务周到细致，使业主满意。具体做法是加强员工服务意识、观念和服务技能的培训。笔者所在公司与国际知名的 ISA All rights reserved 培训机构合作，根据物业管理行业的服务状况，共同编写了 《五星级技能训练课程 》，通过培训，达到了良好的效果。

五、努力形成物业管理企业的核心竞争力

核心竞争力是物业管理企业构成与其它物业管理企业差别的核心能力，是具体的比较优势。核心竞争力是与人有关的能力，是无形的，是持续竞争优势。它有两大特点：一是难以模仿性；二是持久性。难以模仿不是不能模仿；持久性不是永久性。所以，笔者所在公司努力创造核心竞争技术，提高企业的核心竞争力。

当战略确定以后，如何唤醒物业管理公司成功的欲望，体制、机制、文化和决心、思路、方法及执行力是关键。物业管理企业服务理念的制定，一定要围绕着服务于以下七个理念进行：业主一把手理念；业主单位员工理念；业主的客户理念；业主的社会环境理念；物业管理公司上级领导的理念；物业管理公司员工的理念；环保和健康、安全理念。服务理念的实现，要从总体方面灌输，从细微的服务意识培养方面入手，加强培训与考核，加强执行力度、督导与检查，建立激励机制（包括负激励机制）并严格执行。

第三篇：浅谈商业物业管理之旺铺经营 论文

浅谈商业物业管理之旺场经营

摘要

旺铺经营是所有商家追求的目标，都在不断地朝这个方向努力。随着物业管理在人们心中地位的不断上升，物业管理的好坏直接影响到旺铺的出现、成长。本文就“以旺铺经营为目的”，从商业物业管理在商场经营中的作用，出现的问题，以及使商场成为“旺场”提出一些建议。

关键字：商业物业，物业管理，旺铺经营

商业物业管理是指专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。商业物业管理在简单的物业管理上又多了一层意义，就是还需要有利于商场运营。由此可见，商业物业管理的好坏直接影响到这个商场能不能成为“旺场”，某些商铺能不能成为“旺铺”，下面就来具体谈一下商业物业管理在商场运营中的作用、现状，以及提出一些建议。

一、商业物业管理在商场运营中的作用

主要从设计开发阶段和投入使用后的日常管理阶段两个阶段分别阐述

1、设计开发阶段

首先，在商场的前期开发之时充当顾问角色。一个好的商业物业管理，在设计开发阶段就应该介入了，尤其是对商场运营的定位，因为商业物业管理公司有较多经营，对周边消费群体的确定、对消费者的偏好、对周边竞争者的了解等等都会比较熟悉。

其次，商业地产的结构和外观设计给予合理建议。商场环境给消费者的印象是十分重要的，都希望是清新开放、闲雅舒适等，而商业物业管理公司因为有丰富的经验，可以给予一些合理建议，如整个商业地产的外观设计达到突出主题和差异化目标等。

2、日常管理阶段

首先，装修时应该有统一的外观装饰。商业物业管理可以保证各商铺在装修时能够统一按照规划，给消费者呈现出一种整体感觉统一，又有一些小特色，不失个性，这是十分重要的。

其次，给消费者一个好的舒适购物环境。商业物业管理可以通过日常管理来保证商场的正常运营，如果管理的好，还能促进运营。主要是通过保证商场内外

设施完好、整洁；安保工作有效落实，无安全隐患；强化保洁，保持清洁的购物环境等。

二、现阶段商业物业管理在商场运营中的一些问题

1、商业物业管理的经营很盲目没有较先进的管理理念和技术。因为很多商业物业本身建立的时候缺乏市场调研，缺乏客观依据，所以商业物业管理带有很大的盲目性。商业物业管理本身难度较大，有上百个所有权独立的零售商，所以管理经营理念和技术的落后很大程度上会影响商场的发展。

2、商业物业管理和地产之间不能高效有机结合。现阶段虽然商场建设的初期引入了商业物业管理的理念，可是更多的开发商重视的是多少商场面积已经出售了而没有更好的考虑到商业物业的综合状况，这样让商业物业的管理显得有些复杂，所以出现了商业地产和商业物业管理没有很好高效的结合，没有发挥它们最大的优势。

3、商业物业管理的经营缺乏特色。在很多商业物业的经营中，为了招商指标，不能全面考虑商户的组合，为未来的商业物业管理埋下隐患。很多商业物业的经营都是相似的，很少会给人以一种耳目一新的感觉，很容易使顾客审美疲劳，所以会出现开店时很热闹，过了一阵子就没什么大的人流出现的情况。

4、租户之间缺乏协调性，给商业物业管理带来后期隐患。前期开发商在售卖或出租的时候，更多的时候是想要把一些铺面卖出去或租住去，所以对一些租户的限制就没那么多，也没有很好让各租户之间相互协调，所以给后期商业物业管理带来一定的难度。

三、针对以上几个问题，使商场变为“旺场”的一些建议

1、学习先进国家的一些管理经验，建立较先进的商业物业管理理念和管理技术。开发商应该多引进一些优秀人才，尤其可以吸收一些国外的优秀人才。建立一支专业高效的队伍是“旺场”的必要条件，建立一套超前的商业物业管理的管理理念和管理技术，通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务，从而确保未来有效而持续的经营管理。赢在起跑线上。

2、科学规划设计开发模式，使得物业和地产能够高效有机结合。在现代化的商业模式竞争中，不仅仅是通过销售商铺获得的利润，更重要的是通过商业物业管理使得商场能够持续运营，或者实现增值保值。在进行商业物业建筑规划之前，应先确定其经营模式、消费群体等，然后要和租户或业主签订合同，譬如装修合同、物业费合同等。免去以后给商业物业管理带来的一些隐患，使得商业地产和商业物业管理可以有效结合，相互促进。

3、准确把握商业物业的定位，确立自己独特的品牌和特色。要想在茫茫的竞争对手中脱颖而出或是让消费者对你过目不忘，就必须得确立自己的品牌特色。一方面应该要定位准确，即确定消费群体，并迎合这消费群体的一些需求，做到有需求就有供给，无需求就不供给。另一方面应该要符合企业自身的实力和资源，免的浪费一些不必要的资源去增加成本。

4、完善招商制度，丰富商场文化。招商制度若是不完善，存在的隐患就非常多，譬如装修的不一致，上下班时间的不一致等，所以统一招商制度，建立一个招商基准，不随随便便招商，招商好之后要签订合同，要丰富商场文化，多开展一些活动，来促进各租户之间的联系，形成一个友好和谐的氛围。如此一来，有利于商业物业管理的开展和各租户之间的沟通，最终使得商场变“旺场”。

参考文献：

[1]许文芬.商业物业的管理与运营探讨[J].商业时代，2006(11)

[2]林乐.物业管理：商业地产成功之保障[J].中国物业管理，2005,08.[3]刘昱.物业经营管理[M].北京:经济管理出版社,2011.01

[4] 浅析商业物业管理运营问题有哪些

[5] 【关于物业管理】目前商业物业管理发展中存在问题

http://news.9ask.cn/fcjf/wuye/tiaoli/201112/1583785.shtml

第四篇：企业文化建设之经营底线

企业文化建设之经营底线

文章导读：企业的义利观是企业伦理道德观的最集中的反映。“义”仍是处理各种利益矛盾的最高道德准则与行为取向，是为他人、为社会舍弃自己利益的行为取向。那么在企业文化咨询、企业文化建设中，何为企业底线是什么呢？此文将为您一一作答。

恪守道德底线——最高的“生意经”

作为企业，取利是无可厚非的，但当企业利益与国家利益、当前利益与长远利益发生矛盾时，是“义”取代“利”还是“利”取代“义”？

比如，煤的需要量很大，下达的任务指标很高，但煤矿瓦斯安全指数超标，这时，是让矿工继续下去采煤，还是放弃采煤让矿工的生命得到保证，这对企业是最大的考验。当代中国，最大的“义”是以社会民众的最大利益为出发点。作为企业，最具体、最基本的“义”是应为消费者服务、为员工服务、为股东服务、为社会服务、为一切合作者服务。

企业作为一个经济实体，固不可能脱离物质利益用超然的立场一味追求纯道德之义举，但“君子生财，取之有道”，恪守“道”，就是企业最基本的道德准则，也是一种高尚的境界，“志于道，据于德”，是孔子在《论语》中一个提法。“道”是讲人的志向、价值追求，而“德”是指伦理，人们的行为规范，以“道”为首，即是“价值观(道)挂帅”。但是“以道为首”，还应将“大道”与“小道”分开，不同的价值标准、伦理规则分开，选择适合企业健康、文明与可持续发展之“道”。

中国古代哲人有很多至理格言是“道”的价值资源，如，“取信需十年，失信在一日”，“人而无信，不知其可”，“言必信，行必果”，“心口如一”，“欺人如欺天，毋自欺”、“多行不义必自毙”、“善有善报、恶有恶报，不是不报，时候没到”等警句。

在市场竞争中，这些劝人讲求“信”与“义”的格言至今仍然起着警醒后人的作用。事实上，现代不少企业家也正是把先人与哲人的思想作为企业的经

营理念应用到实践中而取得成功。笔者曾到广东一家化工企业，当翻看企业的宣传册时，突然心头一热、眼睛一亮，为什么？

因为上面有这么一句话让我至今难忘：“讲信、讲义、最后谈利。”后来我问总经理：这是你提炼出来的吗？他笑一笑：哪里，哪里，山西晋商是有名的，我去那儿观光，在参观一家大宅之前，听说这个家族繁荣了近三百年，我就诧异着，人说富不过三代，这家族经商一定有什么过人之招。在第二天参观时，一进大门，我就看到了写着这句话的一幅横匾，当时就悟出个中道理来了，后来一想，这句话用到我的企业也是蛮合适的，不就给用上了。

而当我与一位香港的学员谈到这个案例时，学生却觉得难以释怀，一问，他说，我们公司的规则就是先要把利谈好，再去讲其他的，但在大陆作生意就很难行得通。我说，那是公司的文化背景不大一样吧？一问，果真是如此。在大陆，因为信任度低，作生意，先交朋友，“信”了你这个人，才会有下文，生意接着也就好做了。当然，这也是社会整体诚信度欠佳时，符合文化背景的一种“生意经”。

小贴士：深圳市上员企业文化传播有限公司：成立于2002年，由精于企业文化提炼、企业战略管理、营销策划和企业品牌规划的多位权威人士和相关机构共同组建而成，汇聚具备多年相关工作经验和曾经在国际知名公司任职的众多优秀人才。

多年来，上员凭借对中国企业形态、消费者以及本土市场的深刻理解，致力研究解决本土公司在改革重组中的文化整合问题，以及面对市场的品牌传播问题„„

第五篇：物业管理企业化经营

物业管理企业化经营

---试论国有企业后勤部门的转型战略

山西晋城煤业集团行政处王慧芳

内容摘要：国有企业后勤大而全、福利式的管理方式加重了企业负担，从主体分离，向自主经营、自负盈亏的物业管理公司转型，是国有企业后勤部门改革的必然结果。

关键词：国有企业企业化经营后勤转型物业管理

如何使国有企业摆脱长期亏损局面，一直是国家各级政府以致每个国民这些年来一直思考和关注的重点问题，也是一个难点问题。虽然国有企业三年脱困阶段性目标已经实现，但是困绕国有企业的所有者缺位和企业办社会的问题仍然存在。建立现代企业制度的国企改制过程并没有触及企业办社会问题。本文试对国有企业办社会的后勤部门转型问题进行剖析，并提出了解决的途径。

1、国有企业后勤部门的现状

1.1 机构设置和职责范围

以晋煤集团公司行政处为例，它是集团公司的一个机关处室，随着集团公司的改革，它经历了二级模拟法人和收支两条线管理两个阶段。行政处现有职工429人，15个科室，职责范围包括集团公司职工生活福利、物资的筹措、订购、分发和管理，集团公司房改、住房公积金收缴、住房资金的管理和营运，职工住房货币补贴、住房的出售、管理、房屋产权登记和统计报表；集团公司机关幼儿园、招待所、膳食科、机关范围内更新、大修、维修工程的计划编制、施工管理，机关范围内的供水、供电、供暖，办公用品、低值易耗品的购置、发放、存车棚、澡塘、单身宿舍的后勤服务和管理，集团公司机关区的卫生、绿化和市场管理。

1.2 管理模式

现阶段国有企业的后勤管理还停留在计划经济时期形成的初始管理模式当中，表现为供给制、福利制、大而全、封闭式的后勤保障方式。管理费用由集团公司支付，只向职工收取少量的水、电、采暖费用，集团公司每年支付的暗补就达4000万元左右。这种管理方式已不能适应市场经济的要求，它成为企业发展进程中的一个障碍，已到了非改革不可的时候。

2、后勤部门从企业中分离是搞好国有企业的必然要求

计划经济条件下，企业作为生产经营单位，既要承担经济职能，又要承担包括职工吃、住、医疗、幼托、养老等责任在内的社会职能。企业办社会使企业的大量资产沉淀为非经营性资产，加重了企业流动资金紧张的局面，且分散了经营者的很多精力。导致企业效益和效率很差，活力严重不足。

社会主义市场经济条件下，企业是经济活动的主体，它以利润最大化为目标，是社会经济发展和运行的微观基础。国有企业由于所有者缺位，缺乏足够的逐利动机和行为，企业办社会的负担过重，同时由于企业产权关系不清导致企业资金软约束，职工福利和经营者收入往往成为企业日常行为的目标，企业办社会的支出比改革前明显增多，而且

1常常与企业经营实绩相脱离。而非国有经济特别是私营经济的快速增长，得益于松散的政策环境，更得益于他们自身产权清晰、权责明确、逐利动机强的特点。与国有企业相比，他们在私用商品生产供给领域有很强的比较优势，更能适应市场经济条件下的激烈竞争；他们低投入高产出的生产方式，对社会平均生产率的影响是深刻的。他们在与国有企业的竞争中取胜是必然的。

一个企业要能够生存、发展、壮大，并不断地趋于成熟，它就必须依据外部环境及内部条件的变化而适时调整其目标与结构，使其不断地适应变化，适时而有效地进行组织创新。把后勤这一块从企业中剥离出去，成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人实体，走向市场，实现企业化经营，是减轻国有企业负担，搞好国有企业的必然要求。

3、企业化经营---国有企业后勤部门的转型战略

3.1 后勤服务部门应尽早与主业分离，向物业管理公司和房地产开发公司转型，实行企业化经营，成为自主经营，自负盈亏独立实体。

3.1.1以现有的后勤部门为主体对资产重新清算后设立物业管理公司，成为独立的法人单位，收取的物业管理费是其主要利润来源。这是后勤部门转型的主要方向，既是人多的客观要求，也是业务熟的优势所在。物业管理公司作为具有法人资格的经济实体，应进行独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展，应因地制宜、因势利导地采用灵活的方法进行多种经营活动。

3.1.2由集团公司出资重新设立房地产开发公司，作为独立的法人单位经营和开发集团公司范围内的经济适用住房和商品房，包括征地、规划、基础设施建设、房屋建设，房屋交易中介，及转让房地产开发项目，销售、出租商品房等。可以分流一部分人员。

3.2 物业管理公司要作好早期介入和接管工作

早期介入阶段为物业方案设计、施工准备阶段。物业管理公司早期介人以后可以进行以下操作：

3.2.1分析原设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议；

3.2.2提出设备的设置和服务方面的改良意见；

3.2.3提出设计遗漏项目的建议。

物业管理公司早期介入，从物业管理的角度对设计方案提出意见和建议。在施工过程中，物业管理人员要积极参与施工监理工作，对房屋的主体结构和机电设备、供水供电系统等进行技术质量监督。并向设计部门提供物业设计方案的咨询意见。

3.3 要做好物业管理的基础管理工作

物业管理的主要对象是住宅小区、写字楼、商业楼宇、宾馆、标准化工业厂房、仓库等。它的内容相当广泛，服务项目呈多元化、全方位的态势。

3.3.1对物业及其配套设施的维护和保养。

3.3.2做好日常维修工作，确保物业的正常运行，为业主和租户提供基本的使用保证。

3.3.3加强保安和消防管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障。

3.3.4搞好物业及周围环境的清洁、绿化工作，营造一个优美宜人的环境。

3.3.5加强车辆管理，防止车辆丢失。

3.3.6搞好维修基金以及储备金的核收管理，为用户的长远利益作早期的筹划。

3.3.7及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾害给业主造成巨大的财产损失。

3.3.8做好管理费的核收和使用管理，保证物业管理工作健康顺利进行。

3.3.9搞好多种配套服务经营，为业主和租户提供尽可能全面的服务。

3.3.10 搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，为建立友好融洽的新型人际关系而尽心尽力。

3.3.11 建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完善及统一管理。

3.4、建立健全物业管理的服务体系

物业管理的服务可分为三大类：

3.4.1公共服务

物业管理公共服务是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受的，贯穿于物业管理的始终。物业管理的公共服务包括清洁卫生服务，治安保卫服务，维护居住区环境服务，代缴水、电、暖费等。

3.4.2专项服务

物业管理专项服务是为某些住户群体提供的服务。

3.4.3特约服务

物业管理特约服务是为满足住户特别需要而提供的个别服务，如代管房屋，预约定期上门清扫室内卫生，收洗衣物等，代请保姆，照看病人，代接送小孩上下学、入托，代办各类商务以及住户委托的其他服务项目。该类服务的委托范围十分广泛，收费标准以成本加劳务费结算，体现“你出钱图方便，我出力得报酬”的思路。

3.5 拓宽物业管理的经营内容

随着市场经济的发展，经营性的物业管理将成为物业管理的主流，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。尽管具体条件不同，各物业管理公司经营项目不一，但通常物业管理公司 要有其基本的经营项目：物业租赁，物业信托经营，物业中介，房屋和附属设施维修及改建工程施工，室内装潢设计及工程施工，家电、车辆及各类生活用品的维修服务，附属性的餐饮、商务、健身、娱乐、交通、旅游等经营活动。

3.6 解决好物业管理收费难的工作

物业管理收费的内涵：物业管理收费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬。其内容包括对物业的管理和为产权人或使用人提供服务所发生的费用。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关。解决物业管理收费难问题，推进物业管理收费制度改革，要处理好以下几方面的关系：

3.6.1 物业管理收费要立足于我国物业管理市场。必须准确分析所管理服务的对象，认清物业管理发展形势，才能谋求自身的生存与发展。

3.6.2 物业管理收费要适合广大居民经济支付能力和消费结构。物业管理公司要研究所服务的市场区域，包括居民工资收入、消费结构、人口、心理嗜好等。制定双方均可接受的合理的收费标准，这是物业管理收费的关键。

3.6.3 明确物业所有权人、使用人的责、权、利关系，建立合理公平的物业管理收费制度，保证物业管理收费渠道的畅通。对于广大业主来说，他们关注所支付的费用的使用情况，也关心自己得到的服务与支出的费用，如果物业管理公司乱收费和使用不当，就会引起业主的不满，甚至拒交费用。因此，只有明确业主的责、权、利关系，合理公平地分摊费用，才能保障业主的利益不受侵害。

3.7 要建立行之有效的管理制度

管理制度的建立是物业管理公司不可缺少的工作内容。物业管理公司要依据国家颁布的法律法规及相关文件和公司宗旨、经营范围和承担的任务，借鉴国内外物业管理成功经验，根据本公司及所管物业的实际情况制定，并经反复修改、逐步健全完善的内部管理制度和外部管理制度。

3.7.1 内部管理制度

内部管理制度指物业管理公司为贯彻经营宗旨，加强内部管理，提高服务质量和工作效率，更好地担负起物业管理的各项职能而制定的在公司内部执行的规章和制度。

3.7.2 外部管理制度

外部管理制度是为明确物业管理参与者的权利、义务，规范物业管理权与物业所有权、国家行政管理权之间的权责法律关系，体现物业管理的客观规律，协调管理主体行为而制定的管理制度，包括物业管理公约、住户手册、住宅区及大厦管理规定、业主管理委员会章程，以及其他有关制度和规定。

3.8 加快人才培育，提高人员素质

物业管理建设迅速发展，要求从事物业管理的管理人员具备全面的专业知识，包括城市建设、工程施工、房地产法律、社会管理、公众心理以及物业经营等各种专业知识。鉴于物业管理人员素质不高的现状，加强管理、加强对现有人员的培训是解决该现状的重要途径。应根据公司内部职能的划分、每个层次人员的岗位要求，采用多种形式，有计划有步骤地对员工进行岗位培训，为物业管理公司走向持证上岗、建立健全岗位考核制度创造条件。

我国物业管理起步时间不长，物业管理理论不够完备，实践经验不足，加上旧体制观念的影响，目前物业管理行业优秀人才匮乏，对提高物业管理服务质量和竞争力产生了很大的阻碍，严重影响了物业管理向市场化迈进的步伐。所以加快人才培养是当务之急。为此，我们要通过一定渠道引进具有相关知识与经验的高层次人才；要通过市场竞争，把物业管理行业变成一种很有吸引力的行业，从而吸引一大批优秀人才进入物业管理行业。

3.9 实施品牌战略

实施品牌战略是非常重要的。因为在市场经济中企业之间的竞争，包含企业品牌的竞争。实施品牌战略，有利于增加公众对该公司的信赖和认同程度，有利于形成独特的企业文化，而独特的企业文化的形成将在企业内形成强大的凝聚力。这种凝聚力将使企业能战胜各种困难，有序地运作，减少内耗，激励企业职工的创新。企业有了自己的品牌，经过自己的努力，这个品牌就可能成为市场中的名牌，变成一笔巨大的无形资产。因此推出企业的品牌，塑造自己的形象，对企业来说，是一件有巨大意义的事。

企业要发展与其所处内外环境的变化相适应，其组织结构、管理制度、行为作风、人员结构、产品(或服务)等方面均应进行相应的变革，变革即创新。国有企业后勤部门从企业主体中分离出来是市场经济的客观要求，但在短期内实现自主经营、自负盈亏是一项很艰巨的任务。只有将产权制度的变革与创新，同组织形式的变革、管理方式的变革、产品和服务的创新融合在一起，才能为企业寻找一条持续发展之路。

作者简介：王慧芳女山西高平人，1968年9月出生，1991年毕业于山西农业大学园艺专业，现为西安交通大学工商管理硕士（MBA）在读研究生，经济师，现在晋城煤业集团行政处房产科工作。

参考文献：《中国物业管理从业人员岗位培训指定教材》,建筑部房产业司编，建筑工业出版社，北京，1996