第一篇：集资房买卖或购房资格转让合同效力分析

集资房买卖或购房资格转让合同效力分析

一、集资房介绍

集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

二、相关法律法规

1．《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔202_〕24号）第十二条：“单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行”、“单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售”

2.《经济适用房管理办法》（建住房[202_]258号）第三十五条：“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”

《经济适用房管理办法》第三十条：“经济适用住房购房人拥有有 限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”

三、集资房买卖合同的效力分析

1.民事法律行为以意思表示为要素，认定集资房买卖合同效力亦应符合《合同法》诚实信用的基本原则。集资房买卖双方在平等、自愿、协商的基础上订立《房屋买卖合同》，是双方真实的意思表示，而且该房屋权属明确，已具备合法交易要件，只是缺乏相应产权证书，但这并不影响合同的成立。

虽然《城市房地产管理法》第三十八条规定行政机关以其他形式限制房地产权利的房产禁止转让和未依法登记领取权属证书的房产不得转让。但这一规定只是房地产管理部门在办理房产变更登记时审查的条件。不符合条件的，房地产登记部门可以不予以过户，可以不让物权变动发生。但即使不发生物权变动，也不会影响引起物权变动发生的债权合同的效力，债权合同依然有效。根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条关于“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责其补办房屋买卖手续”的规定，可见若已交付房款，并实际使用和管理了房屋的集资房转让合同是有效的。集资房买卖行为亦并未 损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故所签订之购房协议应为合法有效协议。

2.《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而目前并无法律和行政法规明文规定集资房买卖或集资房购买资格转让无效。根据《合同法》解释二，这里的强制性规定指的是效力性强制性规定。根据学界通说，对于效力性强制性规定的区分方法如下:第一,法律、法规规定违反该规定,将导致合同无效或不成立的,为当然的效力性规定;第二,法律、法规虽然没有规定:违反其规定,将导致合同无效或不成立。但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益,这也属于效力性规定;第三,法律、法规没有规定:违反其规定,将导致合同无效或不成立,虽然违反该规定,但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益,而只是损害当事人利益的,属于取缔性规定(管理性规定)。显而易见，集资房买卖并不违反效力性强制性规定，不属于合同无效的情形。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。也就是说《经济适用住房管理办法》等这些部门法规的规定都不能作为认定合同效力的依据，只要双方是在平等、自愿的基础上签订的集资房买卖合同应当是有效 的。所以法院在认定合同效力时不能引用这些规定认定集资房转让合同无效。即便单位和职工签订的集资房合同约定不能转让，但同样不能作为认定合同效力的依据，因为合同的约束力是具有相对性的，不约束第三方。

3.根据《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》

（一）第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，不动产物权的登记完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力。

综上所述，集资房买卖合同应当是具有法律效力的。虽然实践中可能还存在争议以及不同判决的出现，但这样的分歧只是暂时的，实践及理论必将趋于统一。

四、集资房购房资格转让合同效力分析

因本案中卖方未办理房屋权属登记证书，故买房暂时无法按照所签订的《房屋买卖合同》取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部 或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。集资房购房资格转让并不符合上述情形，因此可以转让。

五、购买集资房的风险及防控

在此需提醒的是，即便认可了买卖合同的法律效力，但这并不代表购买集资房就不存在任何风险。

因此，购买集资房的买方，购买前首先要了解清楚所购集资房职工的出资比例、了解卖方与单位之间有无特别约定，建议购买前先前往卖方单位了解以下情况：单位是否同意员工转让集资房?是否对员工的转让行为设定了限制条件?设定了哪些条件?单位是否保留优先购买权?等等，建议仔细查阅卖方与单位签订的《集资合同》的相关规定。其次，双方要明确房产过户所需税费的承担方及不配合办理过户的违约责任等。最后，现实中，部分集资员工在与甲方已签订房屋转让协议的情况下，又以更高的价格将该房转让给乙方，且已与乙方办理产权过户手续，则甲方无法取得该房的所有权。为最大限度地避免风险，建议在转让合同中载明下列内容：

1、分期付款方式。即签订合同时付多少，交房时付多少，办理好产权过户手续后付多少；

2、办理产权过户的期限。要求转让人必须在取得产权证后多少日内协助办理产权过户；

3、违约责任。特别约定集资方不得再行将房屋转让给第三人，如有此类情况导致产权证无法落实，要求集资方承担违约责任。最后，说明一点，如果集资方最终把集资房卖给第三方,还没有过户,则可以要求集资方继续履行合同义务；如已经办理了过户,则只能主张赔偿损失。

六、典型司法案例

案例一：李娟利等与张波集资房买卖合同纠纷上诉案

一审法院：陕西省西安市长安区人民法院（202_）长民初字第1518号（202_年7月7日）

二审法院：陕西省西安市中级人民法院（202_）西民二终字第1372号（202_年12月9日）【案情】

原告（上诉人）：赵峰会。

原告（上诉人）：李娟利。系赵峰会之妻。被告（被上诉人）：张波。

原告赵峰会、李娟利诉称：1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）建房时，李娟利用家庭共同财产三万元缴纳了房款，在未征得其丈夫赵峰会同意的情况下与张波签订《购房协议》，将未建成的房屋转让于张波，该协议违反了国家法律的有关规定，又未征得家属财产共有人同意。现诉至法院要求确认购房协议无效，要求张波立即腾房。被告张波答辩称：李娟利与其所签订《购房协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律有关规定，且其已在涉案房屋居住多年，赵峰会称其不知情不属于事实。故李娟利与其所签订《购房协议》应为有效协议。

一审法院经公开审理查明：李娟利系西安市长安区子午信用社黄良分社职工，1998年长安县信用联社职工集资建房，该社职工李娟利亦参与集资建房，分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套，在赵峰会知情的情况下，李娟利于202_年1月10日向单位交纳购房款3万元整。202_年5月，李娟利经与张波协商，双方签订了购房协议约定：李娟利在单位集资购房款，全部由张波自行交给李娟利，张波所购李娟利单位集资房所有权归张波所有，但房产证暂以李娟利之名登记。协议签订后，张波在将3万元首付款交与李娟利后，又将其余房款直接交与李娟利所在单位，共计交纳房款9．45万元。房子建成后，张波即人住，直至202_年李娟利所在单位开始为上述房屋办理房产证，李娟利在缴纳相关费用后向张波提出腾房要求，双方因此发生纠纷。【审判】

一审法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，李娟利与张波是在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示；该房屋虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故李娟利与张波签订的购房协议合法有效。关于李娟利称签订购房协议未经赵峰会同意一节，在赵峰会知道交纳3万 元首付款一事，而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，事实上张波亦已实际占有使用该房多年，作为夫妻的李娟利、赵峰会对于家庭的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故对李娟利、赵峰会所称赵峰会不知李娟利与张波签订协议的理由不予支持。最终依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定做出如下判决：驳回赵峰会、李娟利的诉讼请求。诉讼费2260元，由赵峰会、李娟利承担。一审宣判后，原告（上诉人）赵峰会、李娟利不服提出上诉称，李娟利与张波所签订的《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》第三十七条之规定，应属无效协议，原审以赵峰会对李娟利、张波之间房屋买卖知情为由驳回其诉讼请求，显系认定事实不清，适用法律错误。请求二审撤销原判决，支持其起诉请求，并由张波承担本案一、二审诉讼费。被告（原审被上诉人）张波辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，其与李娟利所签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，请求驳回上诉，维持原判。

二审法院审理查明的事实和证据，与一审相同。

二审法院认为，民事法律行为以意思表示为要素。1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）职工集资建房，李娟利分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套。李娟利作为集资人于202_年1月10日向单位交纳部分购房款3万元整后，于202_年5月与张波（非该单位人员）协商达成《购房协议》，对房屋转让价款、房屋产权证登记等做出明确约定。张波依约分别向李娟利和西安市长安区信用合作社联合社交纳房款，实际接收房屋。依据上述事实，李娟利与张波之间转让房屋的意思表示真实，且李娟利单位当时对该转让行为亦认可。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。本案中，李娟利所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，且该房屋产权证书正在办理，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋。李娟利与张波之间《购房协议》签订后，张波对该房屋长期占有、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故李娟利与张波之间所签订之购房协议应为合法有效协议。李娟利、赵峰会诉称《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》应属无效之主张，依据不足，不予支持。依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李娟利与张波签订买卖协议后实际收取张波3万元集资款，张波自202_年6月人住至今，已实际占有、使用该房屋六年多。李娟利、赵峰会系夫妻关系，对李娟利未实际购买该集资房，赵峰会称不知情，有违常理。李娟利、赵峰会以赵峰会不知情，所签订之《购房协议》因未征得共同所有人同意应属无效之主张，理由不能成立，亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2260元（赵峰会、李 娟利已预交），由其承担2260元。

案例二：高元清与赵明友集资房转让合同纠纷上诉案

重庆市第三中级人民法院 民事判决书

(202_)渝三中法民终字第687号

上诉人（原审被告）：高元清。

委托代理人：杨秋，重庆东和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵明友。原审原告：蒋先琴（赵明友之妻）。

赵明友、蒋先琴的共同委托代理人：邓华，重庆欣凯律师事务所律师。

上诉人高元清与被上诉人赵明友、原审原告蒋先琴集资房转让合同纠纷一案，重庆市垫江县人民法院于202_年1月26日作出(202_)垫法民初字第184号民事判决。上诉人高元清不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于202_年5月17日对双方当事人进行了询问,上诉人高元清的委托代理人杨秋、被上诉人赵明友、原审原告蒋先琴、赵明友和蒋先琴的共同委托代理人邓华参加了询问。本案现已审理终结。

一审法院查明：高元清系垫江县劳动局职工，202_年10月10日，该局职工全额集资建房，高元清同意赵明友以其名义参加。202_ 年1月24日，双方口头协商后，赵明友将20000元存入了垫江县劳动局集资建房经办人个人账户，作为集资房首付款。202_年6月6日，赵明友委托其内弟蒋先桥以高元清名义交集资款20000元。同年6月10日，赵明友与高元清签订关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议，双方约定:高元清自愿放弃在垫江县劳动局集资建房的投资权利，由赵明友代为享有自主集资的权利，赵明友一次性出资五千元人民币作为高元清放弃集资房投资权利的补偿，高元清在垫江县劳动局集资建房的所有权利由赵明友享有……；该房集资建房过程中，住房集资款由赵明友自行出资，赵明友享有住房产权证填写为赵明友姓名的权利……赵明友当即向高元清支付转让费5000元。202_年11月7日和202_年4月1日，赵明友分别补交集资款20000元和10000元。垫江县劳动局对赵明友所交集资款均出具了收据。202_年9月25日，高元清向赵明友索要福利款28000元。202_年12月,赵明友和蒋先琴以高元清不协助办理房屋所有权证为由，诉至一审法院，请求确认双方签订的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议有效。

高元清一审辩称：该协议是赵明友将其灌醉后逼迫其签订的，不是其真实意思表示。其不具有转让集资建房权的主体资格，即使今后其取得集资建房权，赵明友也不具有受让资格。该协议违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属无效。蒋先琴不是合同相对人，不是适格的原告。按照当时的价格，赵明友本应缴纳集资款10万余元，因抵扣了垫江县劳动局出让门市、车库其应分得的福利款38000元，才只交集资款6万多元，赵明友强行占有其应分得的福利款应返还。其没有收到赵明友支付的转让费5000元。请求驳回赵明友和蒋先琴的诉讼请求。

一审法院认为：当事人对自己的民事权利可以依法处分。高元清辩称赵明友将其灌醉后逼迫其签订协议，并无证据证明，其辩解的事实不成立。赵明友与高元清签订的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律的效力性强制性规定，系有效合同。蒋先琴不是该协议的相对人，根据合同的相对性原则，蒋先琴的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零八条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（二）》第十四条的规定，判决：

一、赵明友与高元清于202_年6月10日订立的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议有效。

二、驳回蒋先琴的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告高元清负担。

上诉人高元清不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判为确认其与高元清于202_年6月10日订立的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议无效。其理由是：其未与垫江县劳动和社会保障局签订职工集资建房协议，故其未取得集资建房资格，其与赵明友签订的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议自然无效。一审认定的28000元福利款是垫江县劳动和社会保障局在集资房处修建的门市、车库出售后分给其应得的福利，本应归其所有，赵明友在缴纳集资款时已将该款抵扣，其要求赵明友支付福利款 合法。诉争房屋是集资房，目的是解决本单位困难职工住房所需，具有公益性，禁止作为商品流通，赵明友不是垫江县劳动和社会保障局职工，不具有受让该集资房的主体资格。双方在协议中约定其在垫江县劳动和社会保障局集资房的权利、义务全部转让给赵明友，但该协议未经垫江县劳动和社会保障局同意，其也未取得诉争集资房产权，该协议违反法律法规的强制性规定，应当无效。

被上诉人赵明友二审辩称：垫江县劳动和社会保障局已收取其以高元清名义缴纳的集资款，202_年9月26日，其参与该局组织的选房分房，并选中即诉争房屋位于垫江县桂溪镇桂溪华庭对面劳动小区A栋3单元4楼2号，现已取得该房钥匙。这说明高元清已取得垫江县劳动和社会保障局集资房资格，垫江县劳动和社会保障局对双方于202_年6月10日签订的协议是认可的。双方在协议中约定：该房附带的门市、车库收益所有权由其出资享有，高元清要求其支付福利款28000元没有依据。双方签订的协议没有违反法律法规禁止性规定，应当有效。请求维持原判。

原审原告蒋先琴二审陈述意见与赵明友相同。

本院二审查明：

1、原垫江县劳动局现更名为垫江县人力资源和社会保障局，高元清是该局职工。

2、202_年6月10日，赵明友与高元清签订的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议还约定：该房附带的门市、车库收益所有权由高元清出资享有除外；该房产权证如无法更改姓名，高元清应当将该房产权证立即交与赵明友，并进行产权过户或产权公证，所产生的过户或公证费用由赵明友负责。该协议中虽有蒋先琴的名字，但蒋先琴未在协议中签名或盖印。当日，高元清收到赵明友支付的转让费5000元后，出具收条1张，该收条载明，今收到赵明友集资建房转让费5000元。房产证以单位意见为准，但不管是办谁的名字，该房都归赵明友所有。高元清 202_.6.10。赵明友先后以高元清名义向垫江县人力资源和社会保障局缴纳集资款70000元，202_年3月23日，垫江县人力资源和社会保障局的劳动小区集资房决算表载明：赵明友选的房屋位于垫江县桂溪镇劳动小区A栋3单元4楼2号，赵明友已缴购房款70000元，应补缴6631.65元。赵明友在该决算表中签名。赵明友缴清购房款后，垫江县人力资源和社会保障局将上述房屋交付给赵明友，该房产权证的产权人现为垫江县人力资源和社会保障局，未办理过户手续，202_年，双方发生纠纷后，高元清将该房锁芯更换，垫江县公安局桂阳派出所对此的处理意见为：待本案二审结束后处理。

3、202_年9月25日，高元清在收到赵明友支付的福利款28000元后，出具收条1张，该收条载明：今收到赵明友劳动和社会保障局集资建房福利所剩余款贰万捌仟元整（28000元），该房在单位的所有福利归赵明友所有，该房产权证办成赵明友的名字，如果劳动局其他有一个人转换了名字，此房没有办成赵明友的名字，此房过户费用由我高元清负责。此据 高元清 202_年9月25日。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，本案双方争议的焦点是：高元清是否取得垫江县人力资源和社会保障局集资建房资格；双方于202_年6月10日签订的 协议是否有效。

关于高元清是否取得垫江县人力资源和社会保障局集资建房资格问题。高元清是该局职工，该局也收取赵明友以高元清名义缴纳的集资款，并交付了房屋。故高元清已取得垫江县人力资源和社会保障局集资建房资格。

关于双方于202_年6月10日签订协议的效力问题。该协议签订时，诉争的房屋未建成。协议明确约定：高元清在垫江县人力资源和社会保障局的集资建房权利由赵明友代为享有，赵明友一次性支付高元清转让费5000元。故本案双方签订的协议属集资房资格转让，本案不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。”集资房资格是单位给予本单位职工集资建房的权利，实际是单位给予其职工的一种福利，这种权利实际上就是一种可期待的财产性权利，属于债权范围，现行法律法规并未规定禁止集资房资格转让，集资房资格转让也未损害国家、集体和他人的利益，也不涉及对善良风俗的伤害。故集资房资格转让可以依法转让。垫江县人力资源和社会保障局收取赵明友缴纳诉争房屋集资款，并向赵明友交付房屋的行为表明：该局已经认可双方于202_年6月10日签订的协议有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故本案诉争房屋未办理过户手续不影响双方达成协议的效力。加之，双方签订的合同已履行，诉争房屋也交付。故双方于202_年6月10日签订协议合法有效。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法予以维持，高元清的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由高元清负担。本判决为终审判决。

审 判 长

陈 锡 钟

审 判 员

项 江 陵

代理审判员

陈 江平

二〇一一年六月九日

书 记 员

陶 明 洪

第二篇：集资房转让协议的效力

集资房转让协议的效力问题

202_年9月，济南市某高校开始进行职工全额集资建房。被告陈某作为该校教师，享有集资建房资格权利。同年10月20日，原、被告签订了一份《房屋转让协议书》，载明：原告魏某付给被告陈某转让费20000元，集资款以被告的名义交纳，全部集资建房款由原告交给被告，待房屋交付使用后，由被告协助原告办理过户手续。协议签订后，原告向被告支付转让费20000元，并交付了集资建房款22万元。房屋建成后，因为房屋升值涨价，被告陈某见有利可图而毁约，要求申请人再给8万元人民币才可以继续履行合同。双方多次协商不成，原告诉至法院请求判决被告继续履行合同。而被告提起反诉，请求判决房屋转让协议无效。

本案争议焦点：房屋转让协议是否有效

律师代理意见：发表了如下代理意见：

因原、被告双方在签订《房屋转让协议书》时，集资房屋尚未竣工, 且房屋所在的具体楼层、位置及面积均未确定，故被告当时并未取得集资房屋所有权。而根据该协议的内容，被告在收取原告一定转让费后,将其享有取得集资建房的请求权转让给了原告,由原告以被告的名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，被告在获得房屋产权证后过户给原告。因此，原、被告签订的协议书虽名为“房屋转让”，实际上是“集资建房资格的转让”。是权利义务的概括性转让;并非房屋所有权转让纠纷，而《城市房地产管理法》第37条第6项的规定只适用于房地产转让，本案转让协议是否有效并不适用该法，应适用《合同法》的有关规定。对于受益权的转让，目前法律没有明文禁止性规定，原、被告在平等、自愿、协商的基础上订立的房屋转让协议，是双方真实意思的表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。

法律依据：《合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条;《民法通则》第五十八条;〈物权法〉第15条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依靠”。

被告律师代理意见：但依照我国《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定，该集资房既无土地使用权证又无房屋权属证书，且集资建房资格是带有人身性质的财产权，没有取得单位同意;违反了有关规定;转让行为无效。

法律依据：

1、《城市房地产管理法》37条规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让;

2、单位内部文件规定;

济南市某区人民法院经过审理，采纳原告律师的代理意见判决支持原告诉讼请求。

第三篇：单位集资房购房合同

篇一：集资建房购房协议书

喀什市干部职工 购买集资（统建）房协议

购房职工姓名： 所 在 单 位：

喀什市干部职工购买集资（统建）房协议

为切实解决我市职工住房问题，确保住有所居，根据自治区和喀什地区有关规定及《喀什市集资建房管理规定》，我市统一建设职工集资房，为明确甲乙双方各自职责，现签订如下协议：

一、协议双方当事人： 售房单位(甲方)： 喀什市人民政府住房制度改革领导小组办公室 购房人(乙方)： 身 份 证 号 码： 联系电 话：

二、所购住房情况：

1.地点：甲方将其拥有独立产权的位于喀什市东城八号片区二期集资房小区 栋 单元 楼 室的集资（统建）住房出售给乙方。

2.所购住房基本情况：所购住房面积 ㎡，单价（均价）元/㎡，总房价（小写）元，（大写）元。

三、付款方式：（选择以下方式）

（1）一次性付款。职工一次性交清总房款，即： 元。（2）分期付款： 第一种情况:符合住房公积金支取条件的购房职工，首付 元房款，剩余 元房款支取住房公积金（支取购房职工夫妻双方上一年6月30日公积金余额）。

第二种情况:符合住房公积金贷款条件的购房职工，首付 元房款（不低于总房价的30%），剩余 元房款申请住房公积金贷款。

四、收款账户：

账户名称：喀什市人民政府住房制度改革领导小组办公室

开户银行：喀什市农村信用合作联社健康路信用社 银行账号：8604 0202 0120 1200 0003 96

五、购房人所在单位承诺：

1.申请住房公积金贷款的购房职工购房信息属实，以防止骗贷（骗取）住房公积金；若有虚假行为，单位愿承担相应的责任。

2.购房职工一旦选定购房面积、户型后原则上不得作变更和调整。申请住房贷款时按期房抵押方式办理抵押手续。

3.申请住房公积金贷款的职工，中途退房并要求退还房款时，事先通知地区住房公积金管理中心，并将购房时住房公积金贷款剩余本息结清。

4.申请住房公积金贷款的职工，因异地调动、开除等，须到公积金管理中心结清贷款余额本息后，再办理相关手续；因意外死亡，单位愿意协助住房公积金管理部门结清贷款余额本息。5.单位所提供的证明购房职工的收入状况和信誉情况真实有效。

6.如果购房职工归还贷款不正常，借款人（购房职工）所在单位接到地区住房公积金管理中心书面催还通知后，愿协助代扣工资归还其代款。

六、本协议未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。

七、本协议一式四份，具有同等效力。（房改办两份，单位和职工各一份，另需支取公积金的交公积金管理部门一份，申请公积金贷款的需交公积金管理部门两份）

甲方（公章）： 购房人所在单位（公章）： 购房人（签字）： 法人代表（签章）：法人代表（签章）： 年 月日篇二：集资房买卖合同范本 集资房买卖协议书 工作单位： 住址： 联系电话： 乙方： 身份证号码： 职业： 工作单位： 住址： 联系电话： 鉴于：

1、甲方单位现准备通过集资方式建设住楼，甲方根据其单位的规定，具有参于建房的资格。

2、甲方愿意将其单位本次建房的资格转让于乙方。

3、乙方同意以甲方名义向甲方单位缴纳集资建房款。

4、甲方同意收取乙方缴纳的集资款项，并以自身的名义向其单

位缴纳，若单位同意由乙方名义缴纳，则乙方有权自行缴纳集资款项。

5、甲方确认以其名义取得的本次集资建房房屋产权属于乙方所 有。6、自签订本协议之日起至房屋产权过户于乙方名下期间，甲方只是该集资房的名义产权人，乙方为此房屋的实际产权人。

为明确双方的权利和义务，以达上述目的，双方在平等、自愿、甲方： 身份证号码： 职业：

协商一致的基础上就乙方取得位于 集资建住房的房屋产权特签订以下协议： 第一条 集资房屋的基本情况及产权实际人约定

1、房屋坐落于 清泉小区 第 栋层 号，房屋结构为室厅厨卫（原始结构），建筑面积为平方米，房屋用途为住宅。

2、房屋为甲方单位集资建设的房屋，甲方依据其单位的规定，可通过集资建房取得的房屋的产权。甲方须保证其有权处分该房屋，即甲方单位允许转卖、所有产权人一致同意处分，且该房屋上不存在 产权纠纷、抵押、债权债务及其他权利瑕疵。

3、自协议签订之日始，乙方即为上述第1款约定房屋的实际产权 人。

第二条 集资款项缴纳

1、甲方根据其单位集资建房的要求，收取乙方的房屋集资建设

款项，在收取每笔集资建房款时应向乙方出具相应数额的书面收据，并按其单位要求及时缴纳于该单位;在缴纳每笔集资款项后，应在缴 纳当日向乙方交付该单位开具的收款凭证原件。

2、若甲方单位同意由乙方名义缴纳，则乙方有权自行缴纳集资 款项，取得的交款凭证自行保存。

3、若甲方单位将甲方名下的住房公积金直接扣划作为应缴纳的

集资建房款项时，则在甲方出具单位扣划证明后，乙方应向甲方支付 与扣划款项相同数额的资金(该部分资金视同乙方向甲方单位缴纳的 集资款项)。

第三条 集资建房手续办理

甲方应按本单位的要求，及时办理其单位集资建房过程中所需各 种手续的办理工作，及时提交各种资料，以确保不因其疏忽和懈怠而 影响乙方取得该房屋的产权。

第四条 集资房屋交付、产权证的办理和取得

（一）房屋交付

若协议约定的房屋建成后，若甲方单位将房屋交付于甲方，则甲

方应在其单位交房日即行将该房屋及其附带全部钥匙转交付予乙方。乙方即行使基于实际产权人对该房屋的所有权益。（二)产权证的办理和取得

1、如果甲方单位允许以乙方名义直接取得该甲方名下的集资房

屋的产权，则甲方有义务，及时和乙方共同提交单位所需办理房屋产 权予乙方名下的各种文件和资料。

2、如果甲方单位不允许直接将集资房屋的产权办理至乙方名下，则甲方应自能办理该房屋产权证之日起 60 日内办理完毕（法定税、费用由甲方承担）；办理到甲方名下后，甲方应自办理完毕之日起的 5 日内将房屋产权证书原件交由乙方。自乙方向甲方提出办理房屋产权 证过户请求之日起 30 日内甲方须无条件协助乙方转让过户至乙 方名下（该转让甲方不得收取任何费用，法定税、费由乙方承担）。

3、无论出于何种原因，致该房屋产权暂时无法办理至乙方名下，在此期间，乙方基于实际产权人仍享有对该房屋的所有权益，甲方不 得就此主张任何异议。第五条 甲方转让报酬

因甲方出让其单位集资建房名额予乙方，乙方同意在本协议签 订后 日内给付甲方相应转让报酬 元整(大写： 元整）。第六条 除集资款外的费用承担

本协议履行中，甲方除收取因转让本次购房资格的转让报酬 万元整(大写：元整）外，不再向乙方收取除集资款外 的任何费用。第七条 违约责任

（一）甲方违约责任

协议履行中，甲方有下列行为之一的，除应退还乙方全部向甲方单位已缴纳的集资款和转让报酬款外，还应向乙方承担与甲方单位所建设房屋(协议约定的房屋)应缴集资款和收取乙方转让报酬款项数额相同的违约金：

1、甲方擅自终止履行本协议的；

2、甲方违反本协议，将房屋卖与他人的；

3、甲方违反本协议，未经乙方同意在房屋上设立其它权利的；

4、其它导致乙方无法取得房屋产权的违约行为。

（二）乙方违约责任

协议签订后，乙方无故不履行协议，除有权取回其已交购房款外，无权要求甲方退还已收取的转让报酬。

第八条 声明及保证

1、鉴于本协议履行中，若由于甲方原因致生障碍，对乙方权益影响重大，甲方承诺其签署本协议时，对此协议的签署取得了其家庭所有成员的同意，甲方及其家庭成员保证：放弃所有不利于协议履行的主张和权利。

2、该房屋如因继承等导致产权变化时，新的产权人承担甲方全部责任。第九条 协议的变更

本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出 15 天内)签订书面变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。第十条 争议的处理

本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成，则依法向人民法院起诉。第十一条 补充与附件

本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。第十二条 文本及效力

1、本协议自双方签字之日起生效。

2、本协议一式四份，甲方、乙方各二份，具有同等法律效力。

3、本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。（本协议共五页，以下无正文。）

甲方(签字)： 乙方（签字）： 年月 日年月日 签订地点： 签订地点：篇三：集资房购房协议

【房产协议书范文】集资建房协议书范文 作者：佚名 来源：中顾法律网 点击数：

我来说两句(0)复制链接 大 中 小更新时间：202_-12-15 20:08:36 免费法律咨询 [提要]本文介绍了集资建房协议书范文，《关于加强我省集资合作建房治理的暂行办法》，为明确集资合作建房单位和职工双方的权利和义务，特签订本协议，供双方共同遵守。并提供专业律师进行免费法律咨询...根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《关于加强我省集资合作建房治理的暂行办法》，为明确集资合作建房单位和职工双方的权利和义务，特签订本协议，供双方共同遵守。

第一条为解决职工的住房问题，根据乙方申请，甲方同意乙方参加集资合作建房。该套住房位于市路街(院)巷号栋层号，户型为房厅，住宅总建筑面积㎡m%26sup2;，住宅户内建筑面积m%26sup2;(其中享受面积m%26sup2;，超标面积m%26sup2;)，公用面积m%26sup2。装修情况：

第二条经省、市房改办核定，该套住房建设成本总造价为元，乙方集资额为拾万、仟佰拾元(￥元)。其中：每平方米建筑面积元;乙方控制面积出资额为元;超标准面积在

20m%26sup2;以内m%26sup2;按房改市场价元/m%26sup2;计元，20m%26sup2;以上m%26sup2;按房改市场价加价30%计元，共计元;公用部分出资额为元。甲方资助额为拾万仟佰拾元(￥元)乙方控制面积出资额占建筑安装成本的比重为%;乙方拥有该套住房%的产权，甲方拥有该套住房%的产权。

第三条甲方负责向房产治理部门办理房屋产权登记手续，为乙方领取集资建房《房屋所有权证》。办理产权登记手续所需缴纳的费用，由甲乙双方按规定各自承担。

第四条住房保修期为竣工验收之日起十二个月内，如因乙方人为损坏房屋，维修费由乙方自行负责，保修期后乙方住宅户内建筑面积范围内所发生的养护维修费用，一律由乙方自理。房屋公共部位及公用设施的正常养护由用户共同分摊;自房屋竣工交付使用之日起十二个月内如经技术鉴定确认是非人为因素损坏的，由建房单位负责修复。

第五条乙方参加集资合作兴建的住房，除本协议中有限制上市交易的约定以及法律、法规规定不得上市交易的情形外，在取得房屋所有权证后可依法上市交易。乙方按建筑安装成本全额集资拥有全部产权的，可依法进行房屋买卖、产权交换和租赁。拥有部分产权的，经甲方书面同意，可依法进行房屋买卖和租赁;按现行房改政策规定补足建筑安装成本费取得全部产权后，也可依法进行房屋产权交换。乙方参加集资合作兴建的住房上市交易后，乙方不得再按房改政策购买公有住房和经济适用住房或享受政府其他住房资助。第六条住房产权年限与土地使用年限相等，届满时按政府有关规定办理。第七条其他约定事项： l、2、3、4、第八条本协议未尽事宜按政府房改有关政策处理。第九条本协议经甲乙双方签章后生效。

第十条本协议一式四份，甲乙双方各执一份，房改办、房产治理部门各执一份。甲方： 法人代表： 经办人：乙方： 代理人： 年 月 日

第四篇：北京购房资格转让-房号买卖案例

北京购房资格转让协议（转让房号）是否有效？（北京房产专业律师网摘录）一般而言,购房资格转让协议属期待利益转让，合同有效。法律对购房指标能否转让的问题，仅设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让，在这一块，法律上属于空白；其次，虽然《城市房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但它仅仅是对物权行为的限制，转让购房名额，并非物权范畴。因此，也不能作为合同无效的法律依据。职工按单位政策享有优惠购房的权利，在与单位签订协议时，职工尚未实际取得房屋，因此，职工对房屋的权利只属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴。换言之，此类房屋转让过程中发生的纠纷，属于购房资格转让纠纷，并非房屋所有权转让纠纷；转让行为不违反法律的强制性规定；没有损害其他人利益，协议有效，双方应继续履行。

案例一: 从他人手中购买经济适用房房号，房子无法交付的诉讼案例（北京市昌平区人民法院案例）

原告武先生诉称，自己与游先生于202_年6月24日签署预售房出售合同，约定被告将回迁购买回龙观社区房屋的房号转让给原告。合同签订后原告按合同约定履行了自己的义务，向被告支付了房号费用两万元。现被告拒绝履行合同。故原告起诉至法院，请求判令被告游先生继续履行预售房出售合同，交付原告武先生位于昌平区的房屋。

被告游先生辩称，希望法院驳回原告的全部诉讼请求。理由是，案件所涉及的房屋出售合同，名字虽然是预售，实际不是商品房买卖合同。原告起诉的案由是买卖合同纠纷，所以肯定不是商品房买卖合同。而是购买经济适用住房的排队权。购买经济适用房是要有资质的，原告仅仅是有资格，再去排队配选才能买卖。原告现在仅仅是排队权。国家规定经济适用房是国家保障性住房，是禁止买卖的。经济适用房的买卖有严格的程序，而现在买卖双方都没有经过这个程序。原告、被告签订的合同违反了法律的强制性规定。相关法律也禁止经济适用房的买卖。没有领取权属登记证书的房屋是禁止买卖的。房屋不能买卖，双方在签订时应该知道该行为不太合法，是以合法形式掩盖违法的目的，而且三方的责任是相同的，不互付过失责任。请求驳回原告的诉讼请求。

法院查明，202_年6月24日，原告武先生（乙方）与被告游先生（甲方）、被告房屋中介公司（丙方）签订预售房出售合同，约定甲方因位于王家园胡同房屋被拆迁经与乙丙方协商，将回迁购买回龙观社区的订房号转让给乙方。合同约定，合同签署之日乙方向甲方支付部分购房号费两万元（购房号费共六万元）。乙方向丙方支付服务费总房款的百分之二点五八千元（根据实际购房款，按照多退少补原则）。合同签订后，原告武先生向被告游先生支付了2万元购房号费，向被告房屋中介公司支付了8000元中介费。后被告游先生拒绝履行合同，并将原告支付的2万元购房号费交给被告房屋中介公司，原告拒绝接收该笔款项。并起诉至法院要求二被告继续履行合同。

法院认为，合法的民事权利才能受到法律保护。经济适用住房是国家为保障特定人群的居住权而提供的政策性商品房，国家对该类房屋的上市交易有特殊的规定和限制，而本案中原、被告所签订的合同违反了国家关于经济适用住房买卖的强制性规定，该合同应为无效，故原告要求被告继续履行合同的诉讼请求没有法律依据，法院无法支持。据此，法院判决驳回原告武先生的诉讼请求。

案例二：私下转让经济适用房房号，购房遭拒绝（北京市大兴区人民法院案例）

王女士经朋友许某介绍认识了拆迁户程先生，程先生有一个在北京大兴区经济适用房片区内部分住房的购买名额，王女士经过与程先生协商后，决定私下转让经济适用房的房号，并签订了《经济适用房买卖合同》，约定程先生将购买经适房的名额转让给王女士，王女士一次支付程先生10万元经济适用房房号转让费。付完款后，王女士又给介绍人徐某付了2万元的介绍费。而当王女士拿着转让的经济适用房房号去购买房子时，却被拒绝，原因是她与程先生签订《经济适用房买卖合同》前，未经过北京市住宅管理中心的购房资格审查。王女士随后将程先生、许某告上法院，要求确认双方合同无效，并索要转让金和介绍费。

法院审理认为，程先生在尚未实际取得确定的经济适用房屋时，便将购房权私自转让给没有购房资格的王女士，其行为已违反了我国关于购买经济适用住房的规定，客观上损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。由于双方所订立的《经济适用房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，故被法院认定为无效。根据无效合同双方互负返还义务的原则，王女士有权要求程先生返还购买经济适用房名额转让金10万元。同时许某收取转让金的行为缺乏事实及法律依据，故许某已经收取的2.万元构成不当得利，应返还给王女士。

案例三：私下转让经济适用房号引纠纷 法院认定协议无效（北京市朝阳区人民法院案例）

北京朝阳法院审理了一起因私下转让购买经济适用房房号而引发的案件，法院认定私下转让购买经济适用房房号协议无效，判决转让者王某返还原告购房名额转让金八万元、联系人邢某返还原告购房名额转让金二万三千元。

202_年9月25日，原告李某与被告王某签订了《经济适用房买卖合同》一份，约定王某将自己在朝阳区垡头地区翠城经济适用房E区范围内部分住房的购买权转让给原告，原告一次性向王某支付人民币8万元整，作为将购买经济适用房名额转让给原告的补偿。原告向王某支付了房号转让金8万元。此后，原告又向联系人被告邢某支付了转让金23 000元。邢某向原告出具了内容为：“今收到李X购买翠城经济适用房转让费2.3万元，大写：贰万叁仟元整”的收据一张。原告在与王某签订《经济适用房买卖合同》前未经过有关部门的购房资格审查，后原告拿着转让的房号去购买房子时遭拒。原告现起诉至法院要求确认其与王某签订的《经济适用房买卖合同》无效，王某、邢某返还原告房号转让金。

在我国，经济适用住房的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定的年限内不得出售。随着经济适用住房制度的不断完善，这些条件还将更加严格。本案中，不仅原告尚未取得相应的购房资格，且转让者王某也尚未实际取得确定的房屋。王某将购房权私自转让给没有购房资格的原告的行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。依据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同及损害社会公共利益的合同无效。本案中原告与王某之间所签订的《经济适用房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定且损害了社会公共的利益，故被法院认定为无效。

综合上述案例，北京房产专业律师网李建立律师认为，普通商品房对购房人的资格一般没有特殊性限制，如购房指标转让行为系双方真实意思表示，此类转让案件一般应认定为有效。而经济适用房是社会保障房，其销售对象有着严格的限制，只有符合条件的家庭才拥有经济适用房的购买资格，购房指标转让给不具备购房资格者的，法院一般判决此类转让行为无效。

即使买方具备经济适用房购房资格，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定，扰乱了我国经济适用房的管理秩序，损害了社会公共利益，故此类合同无效。

至于回迁安置房或者绿化隔离带的房屋，根据京政办发（202_）20号《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》第十二条规定：允许农民将自住房的购买权部分或者全部有偿转让。从此规定可以看出，回迁安置房屋并不限制购买权的转让。

所以，北京房产专业律师网李建立律师再次提示：在法无明文规定的情况下，购房指标转让协议的签订，可以采取查清房产性质、聘请律师拟定合同、适时进行公证等办法，尽可能避免较大法律风险的出现。

（北京房地产土地专业律师网专业法律服务 咨询电话 010—5601 5399：房地产项目法律顾问建筑工程专业律师拆迁专业律师 北京房产买卖纠纷律师北京房屋买卖纠纷律师北京二手房专业律师农村宅基地买卖纠纷公房承租专业律师经济适用房买卖纠纷 小产权房买卖纠纷房产继承专业律师北京婚姻房产律师）(声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对内容有异议，请联系本站)

第五篇：集资房转让合同

集资房转让合同

转让方（以下简称甲方）：

工作单位： 身份证号：

受让方（以下简称乙方）：

工作单位： 身份证号：

一、经双方自愿达成一致，甲方将位于×××小区高层房屋一套转让给乙方，转让价格以×××公司定价格为准，以甲方名义购买单位集资房，但是所需的购房款一律由乙方来承担支付，楼号楼层以甲方在单位评分后选房为主，最终按房屋实际面积计算房款。甲乙双方确认转让该房。

二、此套房屋所有权自始至终归乙方所有，甲方不得有任何异议。

三、乙方按甲方单位时间要求支付房款，每次出具的收据及相关凭据都有乙方负责保管。

四、房子建好后，交乙方使用。

五、办理房产过户手续时，甲方要出具各项证明，积极配合乙方，无条件的将房屋过户给乙方，产生的过户费用由乙方承担。

六、违约责任：甲乙双方本着诚信原则，严格履行合同内容，如有一方违约，违约方赔付守约方50万元人民币（五十万元整）违约金。

七、如甲方单位房屋有补偿款，都归甲方所有。

八、本协议在履行过程中发生争议，递交××××法院提起诉讼。

九、本协议自甲乙双方签字之日起生效。

十、协议一式二份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

年月日