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202_年物业管理师考试《管理实务》最后冲刺试卷(8)总分：100分
及格：60分
考试时间：120分
一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
(1)对于紧急事件的善后处理，要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的（），改进组织、制度和流程，提高企业应对紧急事件的能力。
A.可行性 B.及时性 C.安全性 D.有效性
(2)对于验收不合格的部分，物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、（）等工作。
A.工程变更 B.重建 C.报废
D.质量返修
(3)在完成对物业的竣工验收和接管验收之后，物业管理单位要布置好环境，保持道路通畅，遇有二期工程施工或临时施工情况．要进行必要（），防止安全事故发生。
A.暂停 B.隔离 C.防护 D.延迟
(4)建设单位和物业管理单位应在入住前（）个月制订入住工作计划，由项目管理负责人审查批准，并报经上级主管部门核准。A.1 B.2 C.3 D.5
(5)在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某些（）。
A.规律性 B.典型性 C.综合性 D.代表性
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(6)物业管理机构更迭时管理工作移交的物业资料中，业主房屋装修资料包括（）。A.身份证复印件、相片 B.入住登记表 C.设备维修记录 D.消防审批
(7)前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是（）。A.合同风险 B.管理风险 C.资金风险 D.技术风险
(8)物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入称做（）。A.物业管理收入 B.物业资产收入 C.物业经营收入 D.物业大修收入
(9)齐全完整、检索便捷的物业管理档案系统，是物业管理的一项（）的工作，是做好物业管理服务工作的一个必要条件，也是物业服务企业的一项基本功。A.代表性 B.政策性 C.典型性 D.基础性
(10)物业管理的承接查验主要以（）的方式进行。
A.核对 B.检测 C.对比 D.监督
二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)
(1)某个单份档案文件的价值是不能孤立鉴定的，应当从相互关联的一组档案文件来综合考虑档案的（）。A.保存价值
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B.保存方法 C.保存期限 D.保存条件 E.保存内容
(2)白蚁的防治方法中，诱杀法包括（）。
A.药物诱杀 B.色彩诱杀 C.食物诱杀 D.灯光诱杀 E.气味诱杀
(3)物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的（）所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。A.自然因素 B.人文因素 C.法律因素 D.经济因素 E.社会因素
(4)合同的类型包括（）。A.事实合同 B.综合合同 C.口头合同 D.书面合同 E.联合合同
(5)物业服务企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、（）等项目，尽可能实现物业的保值和增值。A.延伸性的专项服务 B.创收性的经营服务 C.随机性的特约服务 D.无偿性的咨询服务 E.委托性的代办服务
三、案例分析题(共3题，共80分)
(1)某物业消防安全部门常规器材装备一览表如下(表1)，此表因保存不当缺失了一部分，分析此表剩余部分，并尝试回答下列问题。表1 XX物业消防安全部门常规器材一览表
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根据以上案例，回答{TSE}题：
(2)结合图表与实际谈一谈，消防器材的一般配置。
(3)日常生活中，消防器材维护与管理的方法有哪些?
(4)按照案例中给出表格的形式，分析其他数据，试着补充灭火器的内容。
(5)某物业管理人员在物业区域施工现场巡视时发现有未佩带工牌的施工人员在小区进行装修作业。经询问，其称未来得及办理相关手续。根据以上案例，回答{TSE}题：
(6)结合案例分析，本案例中施工人员的行为是否违规?物业管理人员应该怎么处理?
(7)对于物业装饰装修的区域，有何规定?
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(8)入住期间需要注意的问题有哪些?
(9)根据所给信息，设计一套现场的人员配置表，并附上其负责的工作。
(10)某住宅小区入住方案(节选)。(一)入住时间安排(1)甲、乙栋集中入住时间：202_年11月26日—202_年12月3日。
(2)丙、丁栋集中入住时间：202_年3月3日—202_年3月10日。
(3)每日服务时间：周一至周五8：00 am—6：30 pm；周六、周日9：00 am—5：00 pm。(二)场地准备售楼处洽谈厅：办理入住手续，办理电信、邮政、有线电视、银行、派出所手续或咨询，装修审批或咨询。(三)办公用具准备(1)桌椅20套，配以丝绒台布；(2)文件柜3个，资料袋500个；(3)饮水机2台，一次性水杯500个；(4)复印机1台，复印纸若干；(5)小礼品200份；(6)纸、笔、双面胶；(7)平面图、模型；(8)装订机、过胶机、钥匙箱；(9)数码相机、手提电脑。(四)环境布置(1)彩灯、喷绘、粘贴画；(2)指示牌(中英文)；(3)办事流程(灯箱)；(4)样本表格；(5)广播、背景音乐；(6)宣传标语；(7)隔离桩等。根据以上案例，回答{TSE}题：
答案和解析
一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1):D
本题考核的是紧急事件的事后处理过程。对于紧急事件的善后处理，一方面要考虑如何弥补损失和消除事件后遗症；另一方面，要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的有效性，改进组织、制度和流程，提高企业应对紧急事件的能力。
(2):D
本题考核的是入住服务验房及发放钥匙的管理内容。主要包括：
(1)建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数，根据房屋验收情况、购房合同，双方在业主入住房屋验收表上签字确认；
(2)向业主发放钥匙并记录；
(3)对于验收不合格的部分，物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作，若发现重大质量问题，可暂不发放钥匙。
(3):B
本题考核的是入住服务的环境准备内容。在完成对物业的竣工验收和接管验收之后，物业管理单位要对物业共用部位进行全面彻底的清洁，为业主、物业使用人入住做好准备。同时，要布置好环境，保持道路通畅。遇有二期工程施工或临时施工情况，要进行必要隔离，防止中大网校
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安全事故发生。
(4):A
本题考核的是物业管理规定的入住工作计划。主要包括：建设单位和物业管理单位应在入住前一个月制订入住工作计划，由项目管理负责人审查批准，并报经上级主管部门核准。
(5):A
本题考核的是物业管理风险防范的意义。在物业管理活动中．风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某些规律性。虽然不可能完全消除风险，但可以通过努力把风险缩减到最小的程度。这就要求物业服务企业主动认识风险，积极管理风险，有效地控制和防范风险，以保证物业管理活动和人们生活正常进行。
(6):D
本题考核的是物业管理机构更迭时管理工作移交的物业资料。主要包括：
(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。
(2)业主资料。
1)业主人住资料，即入住通知书、人住登记表、身份证复印件、相片等；
2)房屋装修资料，即装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。
(3)管理资料，即各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。
(4)财务资料，即固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。
(5)合同协议书，即对内对外签订的合同、协议原件。
(6)人事档案资料，即双方同意移交留用的在职人员的人事档案和培训、考试记录等。(7)其他需要移交的资料。
(7):A
本题考核的是前期物业管理的合同风险。前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括：合同期限、合同订立的风险、合同执行的风险。
(8):A 中大网校
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本题考核的是物业服务企业主营业务收入中物业管理收入的概念。物业管理收入是指物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收人和特约服务收入。
(9):D
本题考核的是物业服务工作档案管理的内容。齐全完整、检索便捷的物业管理档案系统，是物业管理的一项基础性的工作，是做好物业管理服务工作的一个必要条件，也是物业服务企业的一项基本功。(10):A
本题考核的是物业承接查验的方式。物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。
二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)(1):A,C
本题考核的是档案的保存价值和保存期限。某个单份档案文件的价值是不能孤立鉴定的，应当从相互关联的一组档案文件来综合考虑档案的保存价值和保存期限。
(2):A,D
本题考核的是白蚁的防治中诱杀法的内容。诱杀法有药物诱杀和灯光诱杀两种方法。诱杀法主要用于发现白蚁又未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点又不能将其挖出，或者用药杀法不能彻底消灭时使用。药物诱杀通常用木制诱杀箱诱杀。灯光诱杀主要用于白蚁纷飞时诱杀纷飞蚁。
(3):A,E
本题考核的是物业管理风险的概念。物业管理风险主要是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。
(4):A,C,D
本题考核的是合同的类型。主要包括：
(1)口头合同，是指当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议。除了当事人面对面协商达成的口头协议之外，当事人通过电话以及第三人从中撮合、转达意思达成一致的表示一般也都被认为属于口头合同。
(2)书面合同，就是指当事人采用文字、图形及表格等方式将双方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、中大网校
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公约等一般都属于书面合同的形式，如前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约等。通过信件、电报、电传、传真、电子数据交换以及电子邮件等通信工具或形式进行协商达成的协议，也属于书面合同。
(3)事实合同，是指当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议。
(5):A,B,C,E 本题考核的是物业服务企业的概念。主要包括：
(1)独立的企业法人，物业服务企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所，拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质，独立核算，自负盈亏。以自己的名义享有民事权利，承担民事责任，所提供的服务是有偿的和赢利性的。
(2)属于服务性企业，物业服务企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业服务企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此物业服务企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
(3)具有一定的公共管理性质的职能。物业服务企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
三、案例分析题(共3题，共80分)(1): 大型物业管理区域消防器材的一般配备应包括消防头盔、消防战斗服、消防手套、消防战斗靴、消防安全带、安全钩、保险钩、消防腰斧、照明灯具、个人导向绳和安全滑绳等。
(2):
消防器材的配置包括：
(1)楼层配置，消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置，一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置2瓶灭火器，高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置4瓶灭火器，每个消防栓(箱)内均配置1～2盘水带、水枪1支及消防卷盘；
(2)岗亭配置，物业管理项目的每个保安岗亭均应配备一定数量的灭火器，在发生火警时，岗亭保安员应先就近使用灭火器扑救本责任区的初起火灾；
(3)机房配置，各类机房均应配备足够数量的灭火器材，以保证机房火灾的处置，机房内主要配备有固定灭火器材和推车式灭火器；
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(4)其他场所配置，其他场所配置灭火器材应保证在发生火灾后，能在较短时间内迅速取用并扑灭初期火灾，以防止火势进一步扩大蔓延。
(3):
消防器材的维护、管理方法包括：
(1)定期检查，常规消防装备是配备在队部的战备器材，应定期检查，至少每月进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防在训练中发生事故；
(2)定期养护，所有员工应爱护器材，在平时训练和战勤中对器材都应轻拿轻放，避免摔打、乱扔乱掷，用完统一放回原处进行归口管理，并定期清洗和上油，以防器材生锈、变形和失去原有功能；
(3)专人保管，消防安全部门应指定专人对消防装备进行统一管理，建立消防设备保管台账，避免器材丢失和随便动用，平时训练用完后应由带训负责人交给器材保管员，做好领用和归还登记；
(4)交接班检查，消防班在交接班时应对备用、应急和常规配备的器材进行检查，以保证器材的良好运行；
(5)消防器材的定期统计，配置在各项目的消防器材，每月均应作一次全面统计工作，按照各区域分类统计，以保证项目配备的消防器材完整、齐全，对已失效、损坏的器材应进行重新配置，配置在每个项目及各个场所的消防器材，应由项目管理员签字确认，有专人负责管理。
(4):
灭火器的补充内容如下：
(5): 由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期问，物业管理单位应严格物业区域出入口(包括电梯)的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标志的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止入中大网校
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内，保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。
(6):
未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违规行为，物业管理人员要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员人场。
(7):
物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。
(8):
入住期间需要注意的问题包括以下几方面。
(1)业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关人住手续。在入住办理期间，物业建设单位、物业管理单位和相关部门应集中办公，形成“一条龙”式的流水作业，一次性地解决
业主入住初期的所有问题，如办理入住手续，开通电话、有线电视等。
(2)因故未能按时办理入住手续的，可按照人住通知书中规定的办法另行办理。
(3)应合理安排业主入住服务办理时间，适当延长办理时间。为方便业主入住，应根据业主的不同情况实行预约办理或实行弹性工作方式，如在正常工作时间之外另行安排入住手续的办理，或延长工作时间，如中午或晚上延时办公。
(4)办理入住手续的工作现场应张贴人住公告及业主人住流程图，在显要位置张贴或摆放各类业主人住的标牌标志、作业流程、欢迎标语、公告提示等。方便业主了解掌握，加快入住进程。同时，现场摆放物业管理相关法规和其他资料，方便业主取阅，减轻咨询工作压力。对于重要的法规文件等，可以开辟公告栏公示。
(5)指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行。入住现场应设迎宾、引导、办事、财务、咨询等各类人员，以方便业主的不同需要，保障现场秩序，解决各类问题。
(6)注意安全保卫以及车辆引导。入住期间不仅有室内手续办理，还有现场验房等程序。而有些楼盘的现场施工尚未完结，现场人员混杂，故应注意业主人身安全和引导现场车辆有序摆放。
(9):
人员配置表如下。
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(五)人员配备
(1)引导组：2人，负责入住流程介绍，引导办理手续。
(2)资料组：4人，负责资料发放，查验登记工作。
(3)财务组：2人，负责收费并签订《管理服务费收费协议》。
(4)钥匙组：2人，负责钥匙发放与登记。
(5)验房组：15人，负责引导业主进行验房，以及情况登记。
(6)综合组：4人，负责咨询工作，综合协调工作。
(7)治安组：10人，负责治安防范，秩序维护，车辆引导。(10): 物业入住准备工作的核心是科学周密的计划。在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意以下四个方面的工作。
第一是人力资源要充足。现场引导、办理手续、交接查验、技术指导、政策解释、综合协调等各方人员应全部到位，协同工作。如现场出现人员缺位，其他人员或机动人员应及时补位。
第二是资料准备要充足。虽然物业管理公司可通过一定管理方法有意识地疏导业主，避免业主过于集中，但业主的随意性是不可控的，因此，有必要预留一定余量的资料。
第三是分批办理人住手续，避免因为过分集中办理产生的混乱。为避免入住工作的混乱，降低入住工作强度，在向业主发出人住通知书时，应明确告知其入住办理时间，现场亦应有明确标志和提示，以便对业主入住进行有效疏导和分流，确保入住工作的顺利进行。
第四是紧急情况要有预案。入住时由于现场人员混杂、场面较大，随时可能发生如治安、消防、医疗、纠纷等突发事件，建设单位及物业管理单位应预先设立各种处理方案，防患于未然。
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第二篇：202_年二级建造师考试《水利水电管理与实务》最后冲刺试卷-中大网校
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202_年二级建造师考试《水利水电管理与实务》最后冲刺试卷(1)总分：100分
及格：60分
考试时间：120分
一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
(1)由于坝基面有不太厚的弱透水层，坝后产生渗透破坏，而水库又不能降低水位或放空，在上游无法进行防渗处理时，则可在下游坝基使用（）。
A.截水墙法 B.贴坡排水法 C.导渗沟法 D.排渗沟法
(2)噪声作业点至少每（）进行一次频谱分析。
A.1年 B.半年 C.3个月 D.2个月
(3)在龙口抛投石块或人工块体堵截水流，迫使河水经导流建筑物下泄的截流方法是（）。
A.抛投块料截流 B.爆破截流
C.水力冲填法截流 D.下闸截流
(4)根据《水电水利工程模板施工规范》(DL/T5110--202_)的内容，当木材含水率小于（）时，其荷载设计值可乘以系数0．90予以折减。
A.15% B.25% C.30% D.35%
(5)裂隙大且吸浆量大，灌浆泵不易达到冲洗和灌浆所需的压力等情况下可采用的灌浆方式是（）。
A.纯压式灌浆 B.分段灌浆 C.循环式灌浆
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D.一次灌浆
(6)水闸上游连接段中以（）铺盖最为常见。
A.黏土 B.混凝土 C.钢筋混凝土 D.草土
(7)按棱柱体抗压强度的标准试验方法，制成边长为150mm×150mm×300mm的标准试件，在标准条件下养护（）d，测其抗压强度，即为棱柱体的抗压强度。
A.14 B.15 C.21 D.28
(8)全国由国务院负责，省、市、县由省长、市长、县长负总责称为（）。
A.行政首长负责制 B.统一指挥负责制 C.分级分部门负责制 D.国务院负责制
(9)我国《碾压式土石坝设计规范》(SL274--202_)规定，高度为15m的坝为（）。
A.低坝 B.中坝 C.高坝 D.超低坝
(10)不属于水利工程建设项目按其功能和作用划分的项目是（）项目。
A.公益性 B.准公益性 C.经营性 D.合营性
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(11)模板拆除时间应根据混凝土已经达到的强度及混凝土的内外温差而定，但应避免在（）拆模。
A.气温骤降期间 B.白天
C.气温变高时 D.气温变低时
(12)引水工程及河道工程不包括（）。
A.供水工程 B.堤防工程 C.灌溉工程 D.水库工程
(13)砂按技术要求分为I类、Ⅱ类、Ⅲ类。I类宜用于强度等级大于（）的混凝土。
A.C30 B.C40 C.C50 D.C60
(14)严禁在设计建基面、设计边坡附近采用（）施工。
A.洞室爆破法 B.浅孔爆破法 C.预裂爆破法 D.深孔爆破法
(15)土基开挖的岸坡应大致平顺，不应成台阶状、反坡或突然变坡，岸坡上缓下陡时，变坡角应小于20o，岸坡不宜陡于（）。
A.1：1．2 B.1：1．3 C.1：1．4 D.1：1．5
(16)合同价格调整后，监理机构（）d内不作答复，视为已经核准，并作为完工结算依据。
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A.7 B.14 C.15 D.21
(17)钢筋根据下料长度计算的需要和条件，可采用（）接长，配料时均应按规定留足相应的接头长度。
A.热熔 B.法兰 C.机械 D.焊接
(18)在合同实施过程中，项目法人可向承包人推荐分包人的情况不包括（）。
A.由于重大设计变更导致施工方案重大变化，致使承包人不具备相应的施工能力
B.由于承包人原因，导致施工工期拖延，承包人无力在合同规定的期限内完成合同任务 C.建设水利建设工程的主要建筑物的主体结构的
D.项目有特殊技术要求、特殊工艺或涉及专利权保护的(19)建立进度计划实施中的检查分析制度，这属于水利水电工程施工进度计划的（）。
A.合同措施 B.经济措施 C.组织措施 D.技术措施
(20)工程完成建设目标的标志是（），也是全面考核建设成果、检验设计和工程质量的重要步骤。
A.生产准备 B.建设实施 C.后评价 D.竣工验收
二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选、本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
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(1)水利工程中的主材是指（）。
A.块石 B.木材 C.钢材 D.水泥 E.碎石
(2)混凝土按配筋情况不同可分为（）等。
A.预应力混凝土 B.钢筋混凝土 C.钢丝混凝土 D.矿渣混凝土 E.纤维混凝土
(3)单位工程验收工作包括的主要内容有（）。
A.检查分部工程验收遗留问题处理情况及相关记录 B.检查工程投资控制和资金使用情况 C.检查工程是否按批准的设计内容完成 D.对验收中发现的问题提出处理意见 E.评定工程施工质量等级
(4)为保证混凝土质量，混凝土拌和用水和养护用水所含物质不应对混凝土产生的有害作用有（）。
A.影响混凝土的和易性及凝结 B.有损于混凝土强度发展 C.降低混凝土的耐久性
D.加快钢筋腐蚀及导致预应力钢筋脆断 E.降低混凝土的耐热性
(5)提高混凝土抗冻性最主要的措施是（）等。
A.加大水灰比
B.降低混凝土密实度 C.严格控制施工质量 D.掺和外加剂 E.加强养护
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(6)围堰按材料分类可分为（）等。
A.混凝土围堰 B.过水围堰 C.土石围堰 D.不过水围堰
E.钢板桩格形围堰
(7)水利工程施工监理、水土保持工程施工监理专业资质等级可分为（）。
A.甲级 B.乙级 C.丙级 D.丁级 E.特级
(8)水利水电工程中大量常用的浆液主要有（）。
A.水泥黏土浆 B.水泥浆
C.水泥黏土砂浆 D.黏土浆 E.膨润土浆
(9)在坝址处于（）地区时，可采用定向爆破截流。
A.峡谷 B.岩石坚硬 C.交通不便 D.泥土松软 E.岸坡陡峻
(10)施工单位的（）应当经水行政主管部门安全生产考核合格后方可任职。
A.主要负责人 B.项目负责人
C.专职安全生产管理人员 D.技术人员 E.测量人员
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三、案例分析题（共4大题，每题20分）
(1)根据以下资料，回答{TSE}题。
(2)根据水利水电工程有关建设管理的规定，简述工程现场项目法人、设计、施工、监理、质量监督各单位之间在建设管理上的相互关系。
(3)根据水利系统文明建设工地的有关规定，工程建设管理水平考核的主要内容除了内部管理制度外，还包括哪些内容?
(4)工地基坑开挖时曾塌方并造成工人轻伤。请根据水电工程安全事故分类的有关规定判断属于哪一个等级事故，并简述人身伤害事故等级分类以及水利工程质量事故等级分类。
(5)根据水电建设安全生产的有关规定，简述安全生产的方针以及安全生产管理工作应贯彻的原则、工程各参建单位内部安全工作责任的划分。
(6)根据以下资料，回答{TSE}题。
(7)假设你是该项目的项目经理，你认为在混凝土验仓前需做好哪些浇筑前的准备作业?
(8)该大坝混凝土采用平浇法施工，在某仓混凝土施工中出现了冷缝，作为项目经理，请你分析冷缝发生的原因，并提出可能的处理和预防措施。
(9)混凝土坝的施工质量控制要点是什么?
(10)根据以下资料，回答{TSE}题。
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(11)指出施工单位在闸墩与牛腿施工方案中的不妥之处，并说明理由。
(12)根据《水利工程质量事故处理暂行规定》，本工程中的质量事故属于哪一类?确定水利工程质量事故等级主要考虑哪些因素?
(13)闸室分部工程质量评定的主要内容，除原材料质量、中间产品质量外，还包括哪些方面?
(14)根据以下资料，回答{TSE}题。
(15)为确保升降设备安全平稳运行，升降机必须配备的安全装置有哪些?
(16)施工安全技术措施中的“三宝”和“四口”指什么?
(17)根据《水利工程质量事故处理暂行规定》，确定事件2的事故等级；补充完善质量事故报告的内容，指出事故调查的不妥之处，说明正确的做法。
答案和解析
一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）(1):D(2):B 中大网校
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(3):A(4):B(5):B(6):B(7):D(8):A(9):A(10):D(11):A(12):D(13):D(14):A(15):D(16):D(17):D(18):C(19):C(20):D
二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选、本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）(1):B,C,D(2):A,B,C,E(3):A,C,D,E(4):A,B,C,D(5):C,D,E(6):A,C,E(7):A,B,C(8):A,B,C,D(9):A,B,C,E(10):A,B,C
三、案例分析题（共4大题，每题20分）(1): 工地工程质量监督项目站的组成形式不妥当。根据《水利工程质量监督规定》的规定，各级质量监督机构的质量监督人员由专职质量监督员和兼职质量监督员组成。其中，兼职质量监督员为工程技术人员，凡从事该工程监理、设计、施工、设备制造的人员不得担任该工程的兼职质量监督员。
(2):
工程现场项目法人和设计、施工、监理单位之间是合同关系，和质量监督单位之间是被监督和监督的关系。设计单位和施工单位、监理单位之间属于工作关系，和质量监督单位之间属于被监督和监督关系。施工和监理单位之间是被监理单位和监理的关系，和质量监理单位之间属于被监督和监督关系。监理单位和质量监督之间属于被监督和监督关系。
(3): 中大网校
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根据水利系统文明建设工地的有关规定，工程建设管理水平考核的主要内容除了内部管理制度外，还包括基本建设程序、工程质量管理和施工安全措施等。
(4):
工地基坑开挖时曾塌方并造成工人轻伤，根据水电工程安全事故分类有关规定判断属于一般事故。人身伤害事故等级分类为：一般事故、较大事故、重大事故、特别重大事故。水利工程质量事故等级分类为：一般质量事故、较大质量事故、重大质量事故、特大质量事故。
(5):
水电建设工程施工必须坚持“安全第一，预防为主”的方针。水电建设工程施工安全生产管理工作贯彻“安全生产，人人有责”的原则。实行建设项目的业主、建设单位统一监督、协调，施工企业、设计院各负其责的管理体制。建设单位、施工企业和设计院应组成工程施工安全领导小组，负责工程施工安全工作的监督、协调。建设项目业主、建设单位、施工企业和设计院的行政正职是安全工作的第一责任者，对建设项目或本单位的安全工作负领导责任。各单位在工程项目上的行政负责人分别对本单位在工程建设中的安全工作负直接领导责任。(6): 施工单位签署协议后编制的图纸和文件包括施工总进度计划、施工总布置计划、临时设施设计和施工方法和措施等。
(7):
浇筑前的准备作业包括基础面的处理、施工缝的处理、立模、架筋及预埋件安设等。仓面准备就绪，风、水、电及照明布置妥当后，才允许开仓浇筑混凝土。
(8):
平层法施工，如果层问间歇超过混凝土的初凝时间，会出现冷缝，使层间的抗渗、抗剪和抗拉能力明显降低。若分块尺寸和铺层厚度已定，要使层间不出现冷缝，应采取措施增大运输浇筑能力，若设备难以增加，则应考虑改变浇筑方法，将平层法改为薄层浇筑、阶梯浇筑，以避免出现冷缝。
(9):
混凝土坝的施工质量控制应从原材料的质量控制人手，直至混凝土的拌和、运输、人仓、平仓、振捣、养护等各个环节，混凝土坝作为大体积混凝土工程还有温度控制和一、二期冷却等问题，混凝土浇筑结束后，还需进一步取样检查，如不符合要求，应及时采取补救措施。对在质检过程中发现的质量问题应及时进行处理。一般采用补强灌浆的处理措施，对质量十分低劣又不便灌浆补强处理的，一般需要整块炸掉，重新浇筑。
(10): 上游翼墙及铺盖的浇筑次序不满足规范要求。合理的施工安排包括：铺盖应分块间隔浇筑；与翼墙毗邻部位的1＃和10＃铺盖应等翼墙沉降基本稳定后再浇筑。
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(11):
施工单位在闸墩与牛腿结合面设置施工缝的做法不妥，因该部位所受剪力较大，不宜设置施工缝。
(12):
本工程中的质量事故属于一般质量事故。确定水利工程质量事故等级应主要考虑直接经济损失的大小，检查、处理事故对工期的影响时间长短和对工程正常使用和寿命的影响。
(13):
闸室分部工程质量评定的主要内容还包括：单元工程质量；质量事故；混凝土拌和物质量；金属结构及启闭机制造；机电产品等。
(14): 不妥之处：在引爆时，无关人员一律退到安全地点隐蔽。
改正：在装药、联线开始前，无关人员一律退到安全地点隐蔽。
不妥之处：爆破后，首先须经安全员进行检查。
改正：爆破后，须经炮工进行检查。
(15):
为确保升降设备安全平稳运行，升降机必须配备的安全装置：灵敏、可靠的控制器、限位器等安全装置。
(16):
施工安全技术措施中的“三宝”是指安全帽、安全带和安全网，“四口”是指通道口、预留洞口、楼梯口、电梯井口。
(17):
根据《水利工程质量事故处理暂行规定》，事件2的事故等级为较大质量事故。
对质量事故报告的内容补充和完善如下：
(1)事故发生的简要经过、伤亡人数和直接经济损失的初步估计；
(2)事故发生原因初步分析；
(3)事故发生后采取的措施及事故控制情况；
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事故调查的不妥之处：项目法人组织联合调查组进行了事故调查。
正确的做法：由项目主管部门组织调查组进行调查，调查结果报上级主管部门批准并报省级水行政主管部门核备。
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第三篇：202_年物业管理师《基本制度与政策》最后冲刺试卷(6)-中大网校
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202_年物业管理师《基本制度与政策》最后冲刺试卷(6)总分：100分
及格：60分
考试时间：120分
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
(1)1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配（）。
A.货币化 B.市场化 C.专业化 D.社会化
(2)业主首次交存的住宅专项维修资金标准为当地住宅建筑安装工程造价的一定比例，该比例最合理的是（）。A.2% B.3% C.6% D.10%
(3)房屋租赁是指房屋所有权人将一定期限的房屋使用权让渡给（），并由使用人定期向房屋所有权人交付房屋租金的行为。A.使用人 B.所有人 C.权利人 D.责任人
(4)房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起（）日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
A.20 B.30 C.60 D.90
(5)业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，（）应当及时答复。
A.物业服务企业 B.业主
C.物业服务主管部门 D.业主委员会成员
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(6)物业管理是市场经济的产物，（）是市场经济的基本特征。
A.组织 B.竞争 C.管理 D.兼并
(7)物业服务企业部门经理、管理员岗位规范的内容不包括（）
A.岗位必备技术 B.岗位必备能力 C.岗位必备知识 D.培训教学计划
(8)市场竞争的核心要素是（）。A.价格 B.价值 C.质量 D.数量
(9)下列关于房屋权属登记中注销登记的表述，不正确的是（）。
A.原权利人未办理注销登记手续的，登记机关代为办理注销登记，并宣告原权利人所持房屋有关证件作废
B.指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续
C.原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起10日内申请注销登记
D.申请办理注销登记，应当提交房屋权属证书、房屋他项权利证书，以及房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满的有关合同、协议和相关文件
(10)维护物业管理区域秩序的主要方式中，对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向（）报告。A.房屋管理部门 B.规划管理部门 C.公安管理部门 D.市政管理部门
(11)物业使用人是指物业的承租人和（）。A.A，其他实际使用物业的业主
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B.其他实际使用物业的非业主 C.其他实际不使用物业的业主 D.其他业主委员会成员
(12)房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给（）。
A.买受人
B.物业服务企业 C.购房人 D.社区委员
(13)物业管理活动的实质是（）就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
A.业主大会和物业服务企业 B.业主和业主大会 C.业主和业主委员会 D.业主和物业服务企业
(14)为维护社会治安，加强对违法犯罪多发场所重点查访，（）制定并颁布了《租赁房屋治安管理规定》。A.公安部 B.建设部 C.财务部 D.人事部
(15)《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由（）交纳。A.业主 B.建设单位 C.物业服务企业 D.物业管理企业
(16)建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管
道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
A.业主
B.社区居委会 C.装修人
D.装饰装修企业
(17)房地产开发企业领取营业执照所持的文件不包括（）。
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A.营业执照复印件 B.企业章程
C.专业技术人员的身份证明
D.房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件
(18)《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过（）的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
A.企业竞争 B.招标投标 C.检验质量 D.管理竞争
(19)采取邀请招标方式的，招标人必须向（）个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书内容与公开招标的招标公告内容相同。
A.2 B.3 C.4 D.5
(20)《物业管理条例》注重保持法规、政策的（），被实践证明是行之有效的制度。
A.约束性和适度性 B.持续性和强制性 C.约束性和强制性 D.持续性和适度性
(21)物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在（）年以上的资产。
A.1 B.2 C.4 D.5
(22)物业管理作为房地产消费阶段的（）环节，对房地产保值、增值有着重大影响。
A.管理 B.服务 C.维护 D.保障
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(23)为加强对城市大厦的物业管理，提高城市大厦的物业管理水平，1997年（）印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，针对大厦物业管理的情况和特点，规定了管理标
准和考评内容，从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。
A.人事部 B.建设部 C.政府
D.主管部门
(24)市场主体行为规范的基础是（）的完善。A.市场机制 B.市场程序 C.市场规则 D.市场组织
(25)业主委员会委员资格终止后，该业主应当自（）起在限定时间内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。A.终止之日前一天 B.终止之日后一天 C.终止之日后一周 D.终止之日
(26)《物业管理条例》关于物业管理概念的立法解释，为（）概念确定了崭新的内涵，明晰了物业管理活动的本质特征。A.物业服务 B.物业管理 C.物业组织 D.物业竞争
(27)房屋权属登记处理规则中，申请人可以申请暂缓登记的情况不包括（）。
A.因正当理由不能按期提交证明材料的 B.按照规定需要补办手续的 C.申报不实的
D.法律、法规规定可以准予暂缓登记的(28)物业管理服务的（）源于其服务产品的特征。
A.公共性 B.综合性 C.即时性 D.无形性
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(29)业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（）的，应当及时续交。
A.15% B.30% C.40% D.45%
(30)业主委员会不经业主大会通过直接作出的选聘、解聘物业服务企业的决定的行为，应由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，责令（），并通告全体业主。
A.给予警告
B.限期改正或者撤销其决定 C.给予罚款 D.撤销其决定
(31)意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下的物业管理阶段的是（）。
A.前期物业服务合同终止前 B.前期物业服务合同终止后 C.前期物业服务的期限确定后
D.业主与物业服务企业签订的合同发生效力时
(32)《住宅质量保证书》应当包括的内容中，正常使用情况下屋面防水的保修期是（）年。
A.1 B.2 C.3 D.5
(33)租用房屋从事生产、经营活动的，由（）协商议定租金和其他租赁条款。A.承租人 B.租赁人
C.房地产开发商 D.租赁双方
(34)以（）的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
A.有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押 B.具有土地使用年限的房地产设定抵押
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C.共有的房地产抵押
D.集体所有制企业的房地产抵押
(35)下列对房地产转让规定的必要程序的描述，不正确的是（）。
A.房地产转让当事人签订书面转让合同
B.房地产转让当事人在房地产转让合同签订前30日持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格 C.房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估 D.房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书
(36)为维护物业管理活动的正常秩序，《物业管理条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应履行的义务不包括（）。
A.履行告知义务 B.履行制止义务 C.履行报告义务 D.履行监管义务
(37)《物业管理条例》之所以就业主通过选聘物业服务企业实施建筑物管理单独立法，是基于这种方式的（）。A.普遍性 B.特殊性 C.约束性 D.强制性
(38)房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得
（）的房地产中介服务机构。
A.营业执照 B.工商营业执照 C.权利证书
D.营业管理证书
(39)买受人退房的，由（）承担违约责任。
A.物业服务企业 B.房地产开发企业 C.建设单位 D.购房人
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(40)物业服务合同是确立（）在物业管理活动中的权利义务的法律依据。A.房地产开发商和业主 B.房地产开发商和建设单位 C.建设单位和物业服务企业 D.业主和物业服务企业
(41)物业服务企业的制止义务是（）的。
A.有限度 B.无限度 C.有约束 D.无约束
(42)《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》要求各级政府（）加强对物业管理服务收费的监督和指导。A.物业管理行政主管部门
B.物业服务企业会同物业管理行政主管部门 C.物业管理公司会同物价部门
D.物价部门会同物业管理行政主管部门
(43)物业管理一级服务标准中，设有服务接待中心，公示（）h服务电话。
A.3 B.5 C.12 D.24
(44)物业服务的对象是物业管理区域内的（）。
A.业主 B.全体业主
C.社区居委会成员 D.业主大会成员
(45)物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理（）的必要前提。A.国际化 B.社会化 C.专业化 D.市场化
(46)商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（）日内，依法到房地产管理部门中大网校
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和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。A.20 B.30 C.60 D.90
(47)以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时的条件不包括（）。
A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 C.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
D.转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件
(48)强调物业管理服务应当价质相符，是针对（）提出的。
A.市场竞争情况 B.物业服务质量
C.现实物业管理市场情况 D.物业管理服务的有偿性
(49)处分抵押房地产中止的情况不包括（）。A.抵押权人请求中止的
B.发现被拍卖抵押物有权属争议的 C.诉讼或仲裁中的抵押房地产 D.拒交抵押房地产应缴纳税款的(50)按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，应当是（）自觉履行的义务。
A.业主
B.业主委员会 C.业主大会 D.社区居委会
(51)在发生安全事故时，要求物业服务企业履行的义务不包括（）。
A.协助做好救助工作
B.及时向有关行政管理部门报告事故 C.组织相邻人员团结互助
D.发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失
(52)以（）方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳中大网校
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定物
业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。A.政府定价 B.区域定价 C.市场调节价 D.政府指导价
(53)房地产估价师的考试办法，由（）共同制定。A.房地产行政主管部门和人事主管部门 B.人事主管部门和建设部行政主管部门 C.国务院建设行政主管部门和人事主管部门
D.国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门
(54)业主大会筹备组应当自组成之日起（）日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。
A.10 B.15 C.20 D.30
(55)物业管理作为一项（），是通过合同才产生的。A.市场行为 B.管理行为 C.交易行为 D.有偿行为
(56)下列不属于房地产开发项目中申报建设项目选址意见书要求的内容的是（）。
A.项目选址的土地权属情况 B.规划部门审定的设计方案 C.对拟建工程的说明 D.界址地形图
(57)物业服务企业提供物业服务合同以外的服务，对业主而言，可以（）。
A.满足自身需求
B.获得一定的经济利益 C.增强业主的认同感 D.增强业主的亲和力
(58)对出让土地使用权的房地产转让原则和划拨土地使用权的房地产转让原则，作出规定的中大网校
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相关法律是（）。
A.《土地管理法》 B.《城市规划法》
C.《城市房地产管理法》
D.《城市房地产抵押管理办法》
(59)据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为（）。A.1：1 B.1：0．5 C.1：0．3 D.1：0．7
(60)物业管理是我国（）的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平。A.城市管理 B.房屋管理 C.住宅管理 D.绿地管理
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)
(1)房地产生产方式改革的主要内容，推行（）的综合开发模式，建立并完善商品房市场。
A.统一规划 B.合理布局 C.综合开发 D.配套建设 E.集体管理
(2)销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供（）。A.住宅质量保证书 B.住宅使用说明书 C.房屋所有权证书 D.房地产权属证书 E.治安责任保证书
(3)下列关于《城市房地产转让管理规定》对房地产转让中规定程序的表述，正确的是（）。
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A.房地产转让当事人签订书面转让合同
B.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格 C.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在10日内作出是否受理申请的书面答复，10日内未作书面答复的，撤销受理申请
D.房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估 E.房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费
(4)实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳的基本消费支出包括（）。
A.购房消费支出 B.购车消费支出
C.使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出 D.家庭装饰装修、家具家电等消费支出
E.房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出
(5)《物业管理条例》规定，要求物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的物业资料包括（）。A.竣工验收资料 B.技术资料
C.物业管理所必需的其他资料
D.物业质量保修文件和物业使用说明文件 E.竣工验收的内容和程序
(6)《住宅质量保证书》应当包括的内容中，关于正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期的表述，正确的是（）。A.地面空鼓开裂、大面积起砂1年 B.门窗翘裂、五金件损坏2年 C.管道堵塞1个月
D.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年 E.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期
(7)根据《价格法》和《物业管理条例》的基本精神，202_年11月，国家发展改革委员会和建设部联合颁布了《物业服务收费管理办法》。该办法对物业服务收费的（）等均作出具体规定。
A.定价部门 B.收费形式 C.费用构成 D.监管措施
E.相关主体的权利义务
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(8)下列关于《物业管理条例》颁布后，制定的全国性政策法规的表述正确的是（）。
A.202_年6月，建设部发布《业主大会规程》
B.202_年9月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》 C.202_年11月，建设部发布《前期物业管理招投标管理暂行办法》 D.202_年3月，建设部发布《物业服务企业资质管理办法》
E.202_年7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》
(9)由业主通过市场选聘物业服务企业，并和物业服务企业在（）的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。A.平等 B.公平C.自愿
D.等价有偿 E.诚实信用
(10)《物业管理条例》将业主选聘物业服务企业，并和物业服务企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种（），必须遵守市场规则。
A.市场行为 B.市场关系 C.市场组织 D.市场活动 E.市场竞争
(11)针对物业管理中业主经常出现的违规行为，临时管理规约应对业主使用物业的禁止性行为作出规定的内容包括（）。A.违章搭建、私设摊点
B.在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物
C.损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途 D.擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画
E.业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改
(12)申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交的材料有（）。
A.营业执照
B.企业资质证书正、副本 C.物业服务合同复印件
D.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同 E.企业法定代表人的身份证明
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(13)首次业主大会的会议议程一般包括的内容有（）。
A.报告业主委员会的筹备工作情况
B.宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数 C.宣读《业主大会议事规则》草案和《管理规约》草案 D.投票通过《业主大会议事规则》和《管理规约》
E.宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员
(14)下列属于城市控制性详细规划内容的是（）。
A.道路、绿化、工程管线规划设计
B.规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型 C.提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求 D.建设务件分析及综合技术论证
E.确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限
(15)物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括（）。
A.合法性原则 B.相关性原则 C.对应性原则 D.合理性原则 E.相符性原则
(16)下列关于物业服务定价成本审核的方法和标准的表述，正确的是（）。
A.工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定 B.住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定 C.超过规定计提比例的可以计入定价成本
D.其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支 E.医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他项目中重复列支
(17)下列关于物业管理一级服务标准基本要求的表述，正确的是（）。
A.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同 B.按合同约定规范使用住宅专项维修资金 C.设有服务接待中心，公示24h服务电话 D.每日巡查一次小区房屋单元门
E.按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况
(18)常见的业主违反物业管理区域秩序的行为主要包括（）。
A.违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活
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B.侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境
C.违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患 D.安装设备设施，侵犯相关相邻业主正当权益
E.使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患
(19)下列对商品房现售条件的描述，正确的有（）。
A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 B.持有建设工程规划许可证和施工许可证 C.已竣工的商品房
D.开发企业的《营业执照》和资质证书
E.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期
(20)按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中，具有的重大意义包括（）
A.提高业主的权责意识
B.推动物业服务企业依法经营 C.增强合同观念 D.增强市场意识
E.促进物业管理市场秩序明显好转
答案和解析
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1):A(2):C 业主首次交存的住宅专项维修资金标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%--8%(3):A
(4):C(5):A(6):B(7):A(8):A(9):C 本题考核的是房屋权属登记中的注销登记。注销登记即是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续。
原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请注销登记。申请办理注销登记，应当提交房屋权属证书、房屋他项权利证书，以及房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满的有关合同、协议和相关文件。登记机关掌握应当办理注销登记的情况，但原权利人未办理注销登记手续的，登记机关代为办理注销登记，并宣告原权利人所持房屋有关证件作废。
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(10):B 本题考核的是履行报告的义务。对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告；对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告；对大量存放易燃、易爆、有毒物品的，应当向公安管理部门报告；对私自拆改煤气燃气的，应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位等。(11):B(12):A(13):D(14):A(15):B(16):C(17):C 本题考核的是设立房地产开发企业的程序。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：(1)营业执照复印件；(2)企业章程；(3)验资证明；
(4)企业法定代表人的身份证明；
(5)专业技术人员的资格证书和劳动合同；
(6)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。(18):B(19):B(20):D(21):A 本题考核的是物业服务定价成本构成中的固定资产折旧。固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在1年以上的资产。
(22):A(23):B(24):C 本题考核的是妥善处理政府和市场的关系。市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。(25):D(26):B(27):C(28):D
(29):B(30):B 本题考核的是限制性规定。业主委员会作出的挪用专项维修资金的决定；业主委员会不经业主大会通过直接作出的选聘、解聘物业服务企业的决定等行为，应由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。(31):D(32):C 中大网校
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(33):D P147最后一行，明明选D，出题老师脑子坏掉了（本解析由leo提供）(34):B(35):B(36):D(37):B(38):B(39):B(40):D
(41):A(42):D(43):D(44):B(45):B(46):D(47):D 本题考核的是以出让方式取得土地使用权的房地产转让。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。(48):C(49):D 本题考核的是处分抵押房地产的中止情况。处分抵押房地产的中止情况包括：
(1)抵押权人请求中止的；
(2)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；
(3)发现被拍卖抵押物有权属争议的；
(4)诉讼或仲裁中的抵押房地产；
(5)其他应当中止的情况。(50):A(51):C 本题考核的是物业服务企业在安全事故中的义务。在出现安全事故时，要求物业服务企业履行三项义务。
(1)发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。例如发生火灾，应当及时拉断电源并采取灭火措施；发生犯罪案件在出现安全事故时，物业服务企业应当积极配合公安机关抓捕罪犯。
(2)及时向有关行政管理部门报告事故：火灾向消防部门报告；燃气爆炸向市政部门报告；刑事案件向公安部门报告；工程事故向建设部门报告；物业管理方面的事故向物业主管部门报告等。
(3)协助做好救助工作。协助抢救受害人员和财产，协助作好各方面的善后工作。34．本题考核的是筹备业主大会的工作要求。
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(1)业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
(2)公告《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案)的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告。
(3)确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准。
(4)业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。(52):A(53):C(54):D(55):A
(56):B 本题考核的是建设项目选址意见书。申报建设项目选址意见书的主要要求是：
(1)项目选址的土地权属情况；
(2)对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等；
(3)界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑。(57):A 本题考核的是物业服务合同约定以外的服务。合同约定之外的服务事项，由于当事人未作约定，按照契约自由原则，业主不能强行要求物业服务企业提供。当然，提供物业服务合同以外的服务，对业主而言，可以满足自身需求，提高生活质量；对物业服务企业而言，可以增强业主的亲和力和认同感，同时获得一定的经济利益。(58):C(59):A 本题考核的是实施物业管理有利于促进经济增长。据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1：1，砖混结构住房为1．5：10，因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。(60):A
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)(1):A,B,C,D(2):A,B(3):A,B,D,E(4):A,C,D,E 本题考核的是实施物业管理有利于促进经济增长的内容。1998年以来，随着城镇住房制度改革的重大突破，居民住房消费的积极性得到充分调动，促进了居民消费结构转型，也促进了房地产业的持续快速增长，对国民经济增长起到了重要的推动作用。但是目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为4类基本消费支出：
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(1)购房消费支出；
(2)家庭装饰装修、家具家电等消费支出；
(3)使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出；(4)房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。后三类消费支出要大大超过购房支出。(5):A,B,C,D(6):A,D,E 本题考核的是《住宅质量保证书》应当包括的内容。正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
(1)屋面防水3年；
(2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；(3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年；(4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年；(5)门窗翘裂、五金件损坏1年；(6)管道堵塞2个月；
(7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；(8)卫生洁具1年；
(9)灯具、电器开关6个月；
(10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。(7):B,C,D,E(8):A,D,E(9):A,C,D,E 本题考核的是物业管理活动应当遵循的市场原则。物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业服务企业，并和物业服务企业在乎等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。(10):A,B,D(11):A,B,C,D(12):A,B,C,D 本题考核的是物业服务企业资质等级的核定。申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交下列材料：(1)企业资质等级申报表；(2)营业执照；
(3)企业资质证书正、副本；
(4)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；(5)物业服务合同复印件；
(6)物业管理业绩材料。(13):B,C,D,E 本题考核的是业主大会的成立。业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：(1)报告业主大会的筹备工作情况；
(2)宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；
(3)宣读《业主大会议事规则》草案和《管理规约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，中大网校
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以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《管理规约》的修改结果；(4)投票通过《业主大会议事规则》和《管理规约》；
(5)宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。(14):B,C,E(15):A,B,C,D(16):A,B,D,E 本题考核的是物业服务定价成本审核的方法和标准。工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。(17):A,B,C,E 本题考核的是物业管理一级服务标准基本要求。基本要求包括：
(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
(2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；(5)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；
(6)设有服务接待中心，公示24h服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；
(7)根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目；
(8)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；(9)按合同约定规范使用住宅专项维修资金；
(10)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。(18):A,B,C,E 本题考核的是业主违反物业管理区域秩序的主要表现。常见的业主违反物业管理区域秩序的行为主要包括：
(1)侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境；
(2)违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患；(3)安装设备设施，侵犯相关业主正当权益；
(4)违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活；
(5)经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害；(6)使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患；
(7)使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患；(8)占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行；
(9)阻挠、妨碍或者拒绝配合物业服务企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益；(10)其他损害公共秩序和违反管理规约及物业管理区域规章制度的行为。(19):A,B,E(20):A,B,E 本题考核的是物业管理活动应当遵循市场原则。将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。我国物业管理活动，是在传统包修包养的行政管理房基础上逐步开展的，无论业主或物业服务企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。这中大网校
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对提高业主的权责意识，推动物业服务企业依法经营，以及促进物业管理市场秩序明显好转，都具有重大的现实意义。
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第四篇：202_年物业管理师《基本制度与政策》最后冲刺试卷(8)-中大网校
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202_年物业管理师《基本制度与政策》最后冲刺试卷(8)总分：100分
及格：60分
考试时间：120分
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
(1)在市场经济条件下，物业管理的属性是（）。A.经营 B.竞争 C.盈利 D.管理
(2)《物业管理条例》规定，（）制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
A.建设单位 B.房地产开发商 C.业主
D.业主大会
(3)物业管理就业（），对扩大就业具有重要作用。A.容量大 B.规模大 C.面积广 D.地区多
(4)评标活动由（）依法组建的评标委员会负责。
A.招标人 B.负责人 C.投标人 D.招标企业
(5)商品房销售时，（）应当订立书面商品房买卖合同。
A.物业服务企业和买受人 B.房地产开发企业和买受人 C.物业服务企业和销售人 D.房地产开发企业和销售人
(6)为增加透明度，减少面积争议，许多城市目前要求预售商品房必须采用（）计价方式。
A.按套
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B.按单元 C.按建筑面积
D.按套内建筑面积
(7)在认真总结深圳和广州经验的基础上，（）颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。A.建设部 B.人事部
C.住宅小区管理机构 D.建设部和人事部
(8)市场经济条件下，交易的进行主要通过（）作为纽带完成。
A.合同 B.协议 C.约定 D.规定
(9)在市场不规范时，个别物业服务企业可能通过（）来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。
A.减少物业服务成本 B.增加物业服务成本 C.减少法定税费 D.减免法定税费
(10)业主规约的修改权属于（）。
A.建议单位 B.物业服务企业 C.业主代表 D.业主大会
(11)《住宅质量保证书》应当包括的内容中，正常使用情况下墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期是（）年。
A.1 B.2 C.3 D.5
(12)物业管理最主要的特点是（）。A.市场化
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B.专业化 C.竞争化 D.社会化
(13)招标项目备案应向房地产行政主管部门提交的材料不包括（）。
A.招标投标文件
B.招标公告或者招标邀请书 C.法律、法规规定的其他材料
D.与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件
(14)下列关于经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续的表述，不正确的是（）。
A.同一宗土地上全部房屋转让而土地使用权不可分割转让的 B.私有住宅转让后仍用于居住的
C.根据城市规划土地使用权不宜出让的
D.转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的(15)为保障承租人家属的住房权利，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，与其共同居住
（）年以上的家庭成员可以继续承租该房屋。
A.1 B.2 C.3 D.5
(16)对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看，这种方式不包括（）。A.业主自己进行管理
B.业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司 C.业主将不同的服务内容委托给同一个专业公司 D.业主选聘物业服务企业进行管理
(17)房地产咨询人员的考试办法，由（）制订。
A.市、县人民政府房地产管理部门和直辖市房地产管理部门 B.直辖市、市、县人民政府房地产管理部门
C.区、县人民政府房地产管理部门和直辖市房地产管理部门
D.省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门
(18)我国内地的物业管理在（）起步。A.香港
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B.深圳 C.上海 D.大连
(19)共同契约要在单个业主利益的（）与整体业主利益的协调性之间实现均衡。A.分散性 B.整体性 C.完善性 D.统一性
(20)《物业管理条例》明确地将业主和物业服务企业之间的合同定义为（）。
A.民事合同
B.前期物业服务合同 C.物业管理合同 D.物业服务合同
(21)下列关于建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任的表述，不正确的是（）。
A.建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标
B.建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料
C.建设单位在领取施工许可证或者开工报告后，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续
D.涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案
(22)物业服务企业的一级资质等级中，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于（）人。A.8 B.10 C.20 D.30
(23)从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项具有（）。
A.普遍性 B.综合性 C.公共性 D.特殊性
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(24)管理规约对物业的（）自动产生效力。A.使用人 B.共有人 C.管理人 D.继受人
(25)物业管理服务的持续性和更换物业服务企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利，同时也要求物业服务企业必须长时间接受客户的（）。
A.监察和检察 B.监管和考验 C.监察和监管 D.检察和考验
(26)《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》规定，建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺，不得低于《住宅质量保证书》所规定的（）。
A.保修范围和保修期限 B.保修责任和保修期限 C.保修范围和保修义务 D.保修责任和保修义务
(27)对于维护各方在物业管理活动中的合法权益的内容不包括（）。A.合同是否依法订立 B.合同内容是否详细 C.合同是否具有有序程序 D.合同是否具有可操作性
(28)固定资产折旧采用（），折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。
A.年数总和法 B.年限平均法 C.平均工作量法 D.双倍余额递减法
(29)招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的（）。
A.1/3 B.2/3 C.1/4 D.3/4 中大网校
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(30)业主是物业的（）。
A.使用权人 B.所有权人 C.管理人 D.服务人
(31)物业管理一级服务标准中，合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运（）次。
A.1 B.2 C.3 D.4
(32)对每一个业主而言，依据物业服务合同享受的服务应是（）的。A.分散 B.完整 C.统一 D.具体
(33)管理规约由（）草拟，经首次业主大会会议审议通过。
A.业主大会 B.业主委员会 C.业主大会筹备组 D.房地产开发商
(34)《物业管理条例》的法律责任具有的特点不包括（）。
A.刑事责任、民事责任并存
B.凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则 C.体现了业主自我管理、自我监督的原则
D.确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则
(35)业主通过缔结（）来进行自我管理和自我约束，有利于形成良好的物业管理秩序。
A.业主大会议事规则
B.管理规约和业主大会议事规则 C.业主大会和业主委员会议事规则 D.管理规约和业主委员会
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(36)招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A.10 B.15 C.20 D.30
(37)从行业规范要求角度，物业管理职业道德的内容不包括（）。
A.守法经营 B.诚信经营
C.尽职尽责、胜任全职工作 D.努力学习、掌握专业技能
(38)法律责任具有的自身特征不包括（）。A.它是与违法行为相联系的 B.它具有国家约束性
C.它的内容是法律明确而又具体规定的 D.它是由国家授权的机关依法实施的(39)物业服务活动正常开展的物质基础是（）。A.物业服务费用 B.物业管理费用 C.物业销售费用 D.物业保管费用
(40)202_年10月，（）联合颁布了《物业服务收费明码标价规定》。A.建设部、劳动部 B.人事部、建设部 C.建设部、财务部
D.国家发展改革委员会、建设部
(41)普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要（）从全局的高度进行必要的监管。
A.房地产企业 B.政府 C.业主
D.物业服务企业
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(42)业主大会开展工作的基本形式是（）。A.业主大会活动 B.业主大会会议 C.业主大会组织 D.业主大会管理
(43)物业管理服务的（）对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。
A.持续性 B.即时性 C.长期性 D.综合性
(44)《物业管理条例》要求前期物业服务合同以（）的形式签订。A.媒体 B.书面 C.口头 D.传真
(45)住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，可以由售房单位按照规定比例向（）收取。
A.用房人 B.购房人 C.建设单位 D.社区委员会
(46)房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书、有关当事人的合法证件等文件到（）办理登记备案手续。
A.市、县人民政府房地产管理部门 B.直辖市、市人民政府房地产管理部门 C.直辖市、市、县人民政府房地产管理部门 D.区、县人民政府房地产管理部门
(47)现实中，住宅物业购买的对象是最广大的（）。A.办公人员 B.领导人员 C.阶层人员 D.居民群众
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(48)维护物业管理区域秩序的主要方式中，对私自拆改煤气燃气的，应当向（）报告并通知燃气管理单位。
A.房屋管理部门 B.规划管理部门 C.公安管理部门 D.市政管理部门
(49)《物业管理条例》规定，前期物业服务合同由（）来签订。A.业主和物业服务企业 B.建设单位和业主
C.建设单位和物业服务企业 D.业主和业主委员会
(50)从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到一定的（）作用。
A.推动 B.促进 C.决策 D.监督
(51)为了解决物业管理活动中的纠纷，《物业管理条例》规定了物业投诉处理制度，要求（）及时处理投诉，化解矛盾。
A.行政主管部门 B.物业服务企业 C.主管部门 D.业主大会
(52)标志着物业管理行业成熟的是（）。A.行业管理组织的成立 B.行业自治组织的成立 C.行业协会组织整顿的完成 D.行业协会组织的成立
(53)《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，非出售的新建物业项目应当在交付使用前（）日完成。A.20 B.30 C.60 中大网校
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D.90
(54)我国专业化（）的成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。A.物业管理企业 B.物业管理公司 C.物业管理组织 D.物业管理社区
(55)招标人应当自确定中标人之日起（）日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A.15 B.20 C.30 D.40
(56)物业管理一级服务标准中，共用设施设备维修养护的载人电梯（）正常运行。
A.整天 B.全天 C.24h D.旱6点至晚12点
(57)在物业管理活动中，物业服务企业受业主委托，对业主的物业进行（），为业主提供服务。A.管理 B.监督 C.监察 D.决策
(58)建设单位聘请了物业服务企业实施（）的，应当支付物业管理服务费用。
A.物业管理服务 B.前期物业管理服务 C.物业管理监督
D.前期物业管理监督
(59)物业服务支出为所交纳的业主所有，（）对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。A.物业服务企业 B.业主委员会
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C.业主大会 D.社区居委会
(60)二级物业服务企业资质证书由（）负责颁发。
A.设区的市级人民政府房地产主管部门 B.直辖市人民政府房地产主管部门 C.省、自治区人民政府建设主管部门 D.国务院建设主管部门
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)
(1)下列属于其他转让房地产的合法方式包括（）。
A.以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的 B.因继承行为或赠与行为发生的房地产转让的
C.因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的 D.因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让的 E.以房地产抵债的(2)危险房屋造成损害事故的法律责任中，房屋所有人应当承担民事责任的情形有（）。
A.有险不查或损坏不修
B.经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效地解除危险措施 C.使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质 D.使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施 E.行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋
(3)物业管理新体制在（）等各类物业中广泛采用。
A.新、旧住宅区 B.科技园区 C.办公楼宇 D.学校 E.医院
(4)目前《物业管理条例》中的（）等，是在充分吸收专家意见的基础上建立的。
A.业主大会 B.业主委员会 C.居委会
D.管理规约制度 E.全体业主小组
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(5)人员费用是指根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的和（）等社会保险费用。
A.养老 B.医疗 C.工会经费
D.职工教育经费 E.住房公积金
(6)具体地说，物业管理服务主要包括的内容有（）。
A.物业装饰装修管理服务 B.物业档案资料的管理 C.专项维修资金的代管服务
D.维护相关区域内的环境卫生和秩序
E.对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理
(7)开发建设单位在物业管理活动中的义务是（）。
A.制定临时管理规约并明示购房人
B.住宅物业必须通过招标投标的方式选聘物业服务企业 C.提供必要的物业管理用房
D.不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备 E.在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任
(8)承担法律责任的主体包括（）。A.公民 B.法人 C.机关 D.企业
E.其他社会组织
(9)下列关于房地产开发企业三级资质的表述，正确的是（）。
A.注册资本不低于800万元 B.从事房地产开发经营3年以上
C.连续3年建筑工程质量合格率达100% D.房屋建筑面积累计竣工5万m2以上
E.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称
(10)我国《民法通则》对相邻权原则有明确规定，不动产的相邻各方，应当按照（）的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。
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A.有利生产 B.地位平等 C.公平合理 D.方便生活 E.团结互助
(11)房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有的行为包括（）。
A.不允许他人以自己的名义从事房地产中介业务 B.同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务 C.与一方当事人串通损害另一方当事人利益 D.法律、法规禁止的其他行为
E.索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益
(12)从物业管理服务的（）、绿化养护管理等方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准。A.基本规范 B.房屋管理
C.共用设施设备维修养护 D.保洁服务
E.协助维护公共秩序
(13)物业服务合同中，双方的权利义务是泛指法定义务之外的其他需要约定的权利义务，可以约定的内容有（）。
A.业主大会和业主委员会对物业服务企业服务质量的监督方式 B.物业服务企业承包专项服务事项的权利
C.业主遵守物业管理区域内各项管理制度的义务
D.物业服务企业公示物业服务项目、服务标准、收费标准的义务 E.物业服务企业对物业管理区域公众性规章制度的宣传告知义务
(14)《物业管理条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要规定包括（）。
A.确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向 B.帮助业主更好地装饰装修房屋
C.起到预防作用，避免出现违法装修或者装修扰民的情况
D.原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序
E.明确相关业主、业主大会、物业服务企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权
(15)房地产生产方式改革的主要内容，就是改变国家（）的统包统支制度。
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A.统一投资 B.统一分配 C.统一修缮 D.统一管理 E.统一组织
(16)房地产生产方式经历长时期的改革发展，综合开发后的住宅小区呈现的特点是（）。
A.数量多 B.规模大 C.环境好 D.结构简单
E.建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升
(17)经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续的情形有（）。
A.经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目的
B.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 C.私有住宅转让后用于商业用的
D.市级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形的 E.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的(18)专项维修资金主要包括专项维修资金的（）等约定。
A.储存 B.管理 C.使用 D.续筹 E.筹集
(19)业主在专项维修资金的（）等各环节都享有监督权。
A.收取 B.使用 C.管理 D.续筹 E.代管
(20)业主委员会委员除了要符合当选委员的条件外，如果有（）的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止。
A.因物业转让、灭失等原因不再是业主 B.因疾病等原因丧失履行职责能力
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C.犯罪行为
D.以口头传达的形式向业主大会提出辞呈 E.拒不履行业主义务
答案和解析
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1):A(2):A(3):A(4):A(5):B(6):D 本题考核的是商品房销售价格与计价方式。商品房销售价格由当事人协商议定，经济适用住房等国家实行指导价格的商品房，按照有关规定定价。商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。为增加透明度，减少面积争议，许多城市目前要求预售商品房必须采用套内建筑面积计价方式。(7):A 本题考核的是我国物业管理的发展。建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”，“房地产开发企业在出售住宅小区前，应当选聘物业管理公司承担小区的管理，并与其签订物业管理合同”，“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”，并对管委会、物业管理公司的权利、义务，物业管理合同内容以及物业管理相关各方违规的处罚等作出了规定。(8):A(9):A(10):D(11):A(12):A(13):A 本题考核的是招标项目备案。备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(2)招标公告或者招标邀请书；(3)招标文件；
(4)法律、法规规定的其他材料。(14):A(15):B(16):C 本题考核的是对《物业管理条例》所称物业管理定义的理解。对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看，主要有如下3种方式：(1)业主自己进行管理；
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(2)业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；(3)业主选聘物业服务企业进行管理。(17):D
(18):B(19):A 本题考核的是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。业主一旦共同决定委托物业服务企业实施物业管理，就将共同财产的管理置于整体的共同契约中。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡。(20):D(21):C 本题考核的是建筑工程质量管理制度。建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有如下五方面：
(1)建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包。(2)建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料。
(3)建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。
(4)建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备，不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
(5)涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。(22):D 本题考核的是物业服务企业的一级资质等级。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。(23):B(24):D(25):B(26):B(27):C(28):B(29):B 本题考核的是评标委员会。评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。(30):B(31):B 中大网校
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(32):C 本题考核的是物业服务合同约定以外的服务。物业服务合同的标的是物业服务企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。对每一个业主而言，依据物业服务合同享受的服务应是统一的。然而，由于每个业主都是独立的民事主体，除了全体业主共同需求之外，单个业主自然会有不同他人的特殊需求。(33):C(34):A
(35):B 本题考核的是遵守管理规约、业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。业主通过缔结管理规约和业主大会议事规则来进行自我管理和自我约束，有利于形成良好的物业管理秩序。管理规约、业主大会议事规则对全体业主具有约束力，每位业主都要自觉遵守管理规约和业主大会议事规则的规定。(36):A(37):C 本题考核的是物业管理职业道德的主要内容。从行业规范要求角度，物业管理职业道德主要有以下几方面的内容：(1)守法经营；(2)诚信经营；
(3)尽职尽责、胜任本职工作；(4)努力学习、掌握专业技能；(5)团结互助、公平竞争。(38):B(39):A(40):D 本题考核的是物业服务收费公开的原则。202_年10月，国家发展改革委员会、建设部联合颁布《物业服务收费明码标价规定》，明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。(41):B(42):B
(43):B(44):B(45):B(46):C(47):D(48):D 本题考核的是履行报告义务。对一些违法违规行为，例如人室盗窃行为，物业服务企业可能能够制止。对一些违法违规行为，例如擅自改变房屋用途行为，物业服务企业可能无法制止，因为没有相应手段。这时，物业服务企业所应当做的，是及时向有关主管部门报告。例如对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告；对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告；对大量存放易燃、易爆、中大网校
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有毒物品的，应当向公安管理部门报告；对私自拆改煤气燃气的，应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位等等。(49):C(50):B 本题考核的是业主大会制度。《物业管理条例》实施以前，各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主选举产生的业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。(51):C(52):B(53):D(54):B
(55):A
(56):C(57):A(58):B 本题考核的是未交付房屋的交费主体。在一个物业管理区域内的新建物业，产权的多元化需要一个过程。在建设单位销售物业之前，建设单位是唯一的业主。如果建设单位聘请了物业服务企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。在物业开始销售给众多分散的业主时，建设单位仍然需要就没有售出的物业以及没有交付给业主的物业缴纳物业服务费用；已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳。(59):A
(60):C
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)(1):A,C,D (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;
(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;
(3)因企业被收购、兼并或规定的其他情形，如因交换、继承、遗赠等使房地产权属转移的。(2):A,B(3):A,C,D,E(4):A,D(5):A,B,E(6):A,B,C(7):B,C,D,E(8):A,B,C,E 本题考核的是第六章法律责任。法律责任，又称违法责任，是指法律关系的主体由于其行为中大网校
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违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。这一概念包括以下几层含义：
(1)承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织；既包括中国人，也包括外国人和无国籍人；
(2)违法行为的实施是承担法律责任的核心要件；
(3)法律责任是一种消极的法律后果，即是一种法律上的惩戒性负担；(4)法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。(9):A,D,E 本题考核的是关于房地产开发企业三级资质的内容。三级资质：(1)注册资本不低于800万元；(2)从事房地产开发经营2年以上；
(3)房屋建筑面积累计竣工5万m2以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；(4)连续2年建筑工程质量合格率达100%；
(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
(7)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
(8)未发生过重大工程质量事故。(10):A,C,D,E(11):B,C,D,E 本题考核的是房地产中介服务业务管理。房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
(2)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
(3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
(4)与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
(5)法律、法规禁止的其他行为。
答案A项“不允许他人以自己的名义从事房地产中介业务”错误。房地产经纪人就是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。取得房地产经纪人相关资格，可以授权给相关单位从事中介服务。(12):B,C,D,E(13):A,C,D,E 本题考核的是双方的权利义务。双方的权利义务是泛指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。可以约定的内容很多，例如，业主大会和业主委员会对物业服务企业服务质量的监督方式；物业服务企业分包专项服务事项的权利；业主遵守物业管理区域内各项管理制度的义中大网校
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务；物业服务企业公示物业服务项目、服务标准、收费标准的义务；物业服务企业对物业管理区域公众性规章制度的宣传告知义务；制止业主违规行为的义务等。(14):A,D,E(15):A,B,C,D(16):A,B,E 本题考核的是建立并扶持商品房市场。房地产生产方式改革的主要内容，就是改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理的统包统支制度，发挥国家、企业和个人的积极性，推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的综合开发模式，建立并完善商品房市场。房地产生产方式经历长时期的改革发展，综合开发后的住宅小区呈现3个特点：(1)数量多；(2)规模大；
(3)建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。
在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的建设方针指引下，居住区规划布局日臻合理，配套设施日益完善，我国商品房市场从建立到逐步完善。(17):A,B,E 本题考核的是以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。属于下列情形之一的，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目；
(2)私有住宅转让后仍用于居住的；
(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；
(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。(18):A,B,C,D(19):A,B,D,E(20):A,B,C,E
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第五篇：202_年物业管理师考试《管理实务》真题-中大网校
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202_年物业管理师考试《管理实务》真题
总分：100分
及格：60分
考试时间：120分
一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
(1)人住的实质是（）交付物业的过程。
A.建设单位向业主 B.物业服务企业向业主 C.施工单位向建设单位 D.施工单位向业主
(2)下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是（）。
A.高层80万m2，多层50万m2 B.多层80万m2，高层50万m2 C.高层50万m2，多层30万m2，写字楼5万m2，别墅2万m2 D.多层50万m2，高层30万m2，别墅5万m2，写字楼2万mz
(3)下列各项目，必须通过招标投标方式选聘物业服务企业的是（）。
A.工厂集体宿舍 B.新建写字楼 C.新建商品住宅区 D.部队营房
(4)关于物业评标委员会的说法，正确的是（）。
A.评标委员会由投标人的代表与物业管理专家组成 B.人数为5人
C.由招标人依法组建评标委员会 D.外请专家不得少于4／5
(5)在房屋完损等级分类中，不正确的分类名称是（）。
A.完好房 B.基本完好房 C.一般完好房 D.危险房
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(6)物业管理区域内，义务消防队由（）组成。
A.物业管理公司的全体员工 B.物业项目部的全体员工 C.全体秩序维护员 D.全体业主
(7)员工的解聘包括（）三种情况。
A.员工辞职、辞退和资遣 B.员工辞职、开除和资遣 C.员工辞退、终止合同和派遣 D.员工辞退、旷工和除名
(8)物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是（）。
A.一定要满足业主的合理要求 B.尽可能满足业主的一切要求 C.要有偿满足业主的合理要求 D.尽可能地满足业主的合理要求
(9)一般情况下，不属于物业服务企业职能机构的是（）。
A.物业分公司 B.人力资源部 C.财务部
D.经营管理部
(10)物业服务企业在早期介人阶段服务的对象是（）单位。
A.建设 B.施工
C.规划设计
D.监理
二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)中大网校
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(1)关于对员工奖励的说法，正确的有（）。
A.物质奖励与精神奖励相结合
B.员工做出了成绩，符合奖励标准，应当立即予以奖励 C.奖励应采用公开透明的方式 D.奖励程度要与员工的贡献相符 E.奖励的方式保持一致，不应变化
(2)物业管理投诉处理的要求有（）。
A.对投诉要“谁受理、谁跟进、领导回复”
B.接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验
C.尽快处理；暂时无法解决的，向业主说明，约时间处理、跟进 D.接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主的合理要求 E.对业主的过多要求不予理会
(3)物业绿化日常管理的内容有（）。
A.浇水、施肥 B.修剪造型 C.翻新改造 D.花木种植 E.中耕除草
(4)常规物业管理包括（）等。
A.消防设备维护 B.房屋出租
C.配套商业的经营 D.道路停车位的管理 E.树木的养护
(5)下列资产中，其折旧可计人物业服务成本的有（）。
A.生活水泵 B.清洁用扫地车 C.立体车库停车架 D.客服人员用电脑 E.剪草机
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三、案例分析题(共3题，共80分)
(1)某住宅小区入住不足2年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区 业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知 甲乙公司办理移交。现场交接时，乙公司派项目经理l人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙两公司未将该问题列入移交工作范围。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，甲称入住资料属短期保管，已销毁。费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服 务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收人冲抵。上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。问题 16．本案例中物业承接查验的做法是否正确?简要说明理由。17．本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当?甲乙两公司的处置方法是否正确?简要说明理由。18．物业资料的移交应包含哪些内容(请列举)?本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定?简要说明理由。19．本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当?请列出两条你认为恰当的处理方法。20．你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作?简要说明理由。
(2)某住宅小区，202_年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。业主张某在10月8日办理人住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问 题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆 改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业 服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3 000元。问题 21．15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担?简要说明理由。22．张某拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。23．你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确?简要说明理由。24．针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施?25．王某自愿签署的《承诺书》是否有效?为什么?26．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。
(3)拟建的××花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万m2，全部 为高层楼房，小户型、单身公寓为、主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：X X花园周边交通、商 圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。问题 27．根据本案例中大网校
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提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误?28．根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。29．如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务?(每个方面至少列举一项具体项目)
答案和解析
一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1):A(2):A(3):C(4):C(5):C(6):B(7):A(8):D(9):A(10):A
二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)(1):A,B,D(2):B,C,D(3):A,B,E(4):A,D,E(5):B,C,D,E
三、案例分析题(共3题，共80分)(1): 16．不正确。
理由：乙公司应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接
查验方案。查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可
根据接管物业的规模而定。物业查验的内容包括：①物业资料情况；②物业共用部位、共用设施设备及管理现状；③各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况；④其他内容，包括物业管理用房，产权属全体业主所有的设备、工具、材料，与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电 的合同、协议等。
17．甲公司的解释恰当。
理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由建设单位负责。
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甲、乙两公司的处置方法不正确。
理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订
移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
18．物业资料的移交应包括：
(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。
(2)业主资料包括业主人住资料、房屋装修资料。
(3)管理资料。
(4)财务资料。
(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。
(6)人事档案资料。
(7)其他需要移交的资料。
本案例中，甲公司处置入住资料的行为不符合档案管理规定。
理由：人住资料属于无限期保存资料。
19．部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。
理由：物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止管理服务，因此无论业主是否实际居住，从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法不恰当。恰当的处理方法：①企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展；②通过有偿服务、扩大多种经营。
20．从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：
(1)新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。
(2)物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺利进行。
(3)移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务管理。
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(4)移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。
(2): 21．15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。
理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位
交纳。
22．张某拒缴物业服务费的理由不成立。
理由：房屋门窗的质量问题，在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。
23．王某拆改天然气管道的说法不正确。
理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。
24．物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。
25．王某自愿签署的《承诺书》有效。
理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。
26．物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的管理。
(3): 27．物业管理公司早期介入工作的不当和错误：
(1)派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务不妥。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设
项目提出合理化的意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员
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提供。
(2)物业管理公司制定的早期介入工作方案包括的内容不当。由于物业管理公司是在工程施工建设阶段介入的，主要涉及建设阶段和销售阶段的管理咨询服务。
28．根据该项目具体情况，早期介人工作的主要内容包括以下内容。
(1)建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
(2)销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。
29．结合本案例提供的具体条件和情况，可以在以下方面开展多种经营服务。
(1)房屋中介服务：房屋的租赁经营。
(2)材料物资销售服务：水暖配件的销售。
(3)废品回收服务：设立废品回收站。
(4)商业用房经营服务，开办健身房、网球场、游泳池、图书馆等。
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