第一篇：大连：202_年房地产形势展望

大连：202_年房地产形势展望

大连市规划局局长董伟：编制分区规划强化公共设施

在过去的202_年，通过大连市规划局全局上下的共同努力，高质量地完成了一批重大城市规划任务：

1、编制完成了《大连城市发展规划》。并经市第十三届人大常委会第十四次会议讨论通过。

2、编制完成了《城市建设容量控制规划》。

3、重新整合《城市总体规划》与分区规划，突出强调“城市景观控制原则”与“城市4、4、设计”理念，重点指导详细规划的编制与设计。

5、完成了椒金山地区规划、西部大通道规划、南部大通道规划、沈大高速公路大连

6、段景观建设规划、毛茔子新机场前期规划研究、双岛湾石化产业用地规划研究等。

7、组织了大连跨海大桥建设项目前期规划论証及预可行性研究工作。

8、组织开展了大连市综合交通规划前期调研、论証及编制工作。

9、加快了城市基础设施规划和旧区改造规划，组织编制老城区旧区保护地块的控制性规划、搬迁企业改造规划，完成了泉水、凌水污水处理厂规划选址、电力管网改造规划、城市集中供热规划，解放路、南北复兴里旧区改造规划等，对大连市城市建设起到了基础性保証作用。

在202_年，全局的重点工作仍是要加快城市规划的组织编制工作。主要包括：

1、抓紧编制新市区规划(包括开发区和金州区的规划)。

2、按照“西拓北进”的要求，在“大连城市发展规划”完成后，必须编制分区规划，这样才能保証与“大大连”规划的衔接和实施。

3、加快主城区重要道路两侧的景观规划。确保城市建设不留败笔。

4、编制覆盖全市的控制性规划，为加快规划审批工作奠定基础。

5、完成旅顺口区和甘井子区的分区规划，保証中心城区规划的一致性。

6、完成长兴岛总体规划，加快推进长兴岛临港工业区建设。

7、重点完成中心城区中小学校布局规划、城市防灾规划、城市地下管廊规划、沈大客运专线规划、3个小城市总体规划和12个乡镇总体规划等。

同时，下力气加强规划管理，著重体现在两个方面：一要严格审批，二要日常管理，尤其是批后管理。并且，规划工作还应重点处理好两个问题。一是做好“减法”，以平常心态做好规划，少犯错误，特别是不能犯原则性错误。二是多研究综合学科，克服单一的规划设计观点。

大连市国土资源和房屋局局长金建利：廉租住房保障标准可望提高

202_年，大连市国土资源和房屋局全局的首要工作是住房保障制度建设和住房制度改革。今年开工建设经济适用住房50万平方米，全年计划对750户“双特困”家庭提供廉租住房租金

补贴，改善他们的居住条件。逐步提高廉租住房保障标准，在报请市政府同意后，会将现行的救助基本条件由人均住房使用面积6平方米提高到8平方米，租赁补贴面积相应提高2平方米。进一步深化住房货币化分配改革，继续做好机关和企事业单位住房补贴发放工作，全面推进住房货币分配改革深入开展。

要进一步理顺国土资源管理体制，加强国土资源执法监察工作，要重点抓好国土资源监察支队的建设，加大执法监察队伍建设力度。上半年，要集中力量对市内四区房地产开发建设情况进行排查、摸底，重点清查新《土地管理法》实施以来的违法违规开发项目，规范土地市场秩序，保障国有资产合法权益。认真落实国土资源执法监察报告备案、动态巡查等制度，及时发现制止乱占滥用土地等违法行为。同时，抓紧做好大连市土地利用总体规划修编工作，力争在二月底前完成土地利用总体规划大纲编制工作，三月底前通过省和国家审查批准。

在农田保护方面，要完善耕地保护和征地补偿安置制度，维护被征地农民的合法权益。工业用地方面，特别是各类开发区要积极推广多层标准厂房，严禁借搞“花园式工厂”之名，行圈占土地之实。进一步规范土地登记行为，全面推进城镇住宅土地登记发証及集体土地所有权登记发証工作，做到土地登记全覆盖。学习借鉴深圳等城市的经验，研究、探索房屋所有权和土地使用权証“两証合一”，力争下半年开始核发新的统一的房地产权証书。进一步抓好甘井子区及城市周边小矿山的关闭及矿山环境的整治工作，对重点地区、热点矿种进一步加大监督管理力度，加强对已关闭矿山的建筑用石灰岩的监督管理，防止无証开矿。全面实行探矿权、采矿权有偿取得制度。凡符合开采条件的矿山一律实行有偿延续，新建矿山除法律规定另有规定外，一律实行招拍挂方式授予采矿权。

大连住房公积金管理中心主任谭臻尧：维权拓面调整

作为已走进千家万户生活的住房公积金，202_年，中心计划归集房改资金37.5亿元，比上年实际增长8.4%，其中住房公积金32亿元，比上年实际增长16%﹔计划运用房改资金44.71亿元，比上年实际增长8.4%，其中发放个人住房政策性贷款19.7亿元。今年，中心的一项重要工作之一就是调整全市住房公积金缴存基数和比例。一季度完成202_年住房公积金缴存基数和比例调整的收尾工作，使全市住房公积金的正常缴存比例达到10%﹔7-8月按规定将全市住房公积金缴存基数统一调整为202_年度月平均工资总额。通过调整，进一步提高职工群众的购房支付能力，更好地发挥住房公积金在解决和改善住房问题上的重要作用。

在维权方面，深入开展住房公积金专项审计，促进住房公积金工作进一步规范化、科学化。今年，中心将聘请审计机构对市本级缴交住房公积金存在问题的单位进行审计，通过深入审计，全面摸清全市住房公积金缴存单位和职工底数，促进单位的住房公积金缴存行为进一步走上正轨。为了更好地维护职工权益，中心今年将力争把《住房公积金行政执法办法》纳入市政府或人大立法项目，使维护职工住房公积金权益的行为实现法制化﹔进一步加大行政执法力度，特别要把一些规模大、效益好的民营企业作为行政执法的重点，中心上半年将对两批违规单位进行曝光、对一批违规单位进行处罚，下半年将对一批违规单位进行曝光、对一批违规单位进行处罚，全年将对一批违规单位申请法院强制执行。

在拓展覆盖面方面，中心将重点加强市本级股份制企业、民营企业及区市县民营企业和乡镇机关、企事业单位的住房公积金制度拓展工作，并积极探索这些单位住房公积金缴交与管理的更加有效方式，加快住房公积金制度在区市县及乡镇的发展速度，使之惠及更多的职工群众。继续优化流程，为贷款职工提供更加优质的服务。中心将优化完善综合柜员制、中午办公制度等便民服务举措，著重在实行手续内部传递、减少业务流转环节和职工跑腿次数等细节问题上加以完善，更好地服务于职工群众。

第二篇：房地产市场形势分析与展望

房地产市场形势分析与展望

202_年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售 低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度 逐步加深。208年下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场 的调控政策。202_年较高的房价将有一定下行空间，随着房价的 合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。

一、我国仍处在房地产市场持续发展阶段

与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在 城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是 我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住 房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市 场：

一

类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包

括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他 们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和 经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基 本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有

一

类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住 宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出 售获利，是通过购房实现手中的货币增值。

二、此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用

从202_年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其 根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾

和问题进行自我强制调整的结果。202_年以来，在我国经济较快 增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投 资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价 拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支 了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致了目前 住房市场需求减少、调整期的到来。

第一，大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价 位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。

第二，房地产市场过快发展、房价过高弓l起了国家连续实施 房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对 第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房 市场。

第三，今年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了 市场调整的程度。

虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影

响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更 加合理。这次调整是我国房地产业自198年市场化改革以来，经

历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将 更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康 发展的基础。

三、影响209年房地产市场走势的因素分析

1、影响住房消费者预期变化的因素分析

202_年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策

影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。随着国家宏观调控政 策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一

是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并 连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者 信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争202_年 经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了 预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行 是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费 政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。因此，部分自住型消 费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。

2、国家一系列调控政策影响分析

202_年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷

款利息降低1．9个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房

8的贷款优惠利率由基准利率的0．5倍下调到O7倍，使利用按揭

8．..贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额本息还 款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18％左右。1O月份，财政部、税务局决定购买9O平米以下的普通住房契税减按 1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住 房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房 给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市场价格走势分析

202_年以来，尤其是202_年，我国住房价格较快上涨，一定 程度偏离了居民的承受能力，使得住房市场量缩、价落。经过一 年的调整，房价仅回落到202_年末的水平，202_年价格虚高的水 分并没有挤掉，虽然国家优惠政策降低了居民购房成本，但与居 民的实际支付能力还有距离。据央行第三季度城镇储户问卷调查，居民未来三个月有购房意向占比仅为133分别比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8个百分点，为1999年以来的最低点，反映出房价调 整还没有到位。

综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待

机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费 者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计202_年上半年，房价承接202_年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一 些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自 住型需求陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年 市场成交量将出现趋稳的迹象。

四、政策建议

在国家已经出台较多的调控政策条件下，202_年政策的立足

点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。

第一，在市场调整中，应以开发企业自救为主，鼓励开发商

针对市场需求开展多种方式营销、合理定价，协助缓解与老业主 矛盾，打消开发商降价的后顾之忧，只有房价合理回归，才能释 放需求。

第二，应注重发挥市场机制调节和自我修正作用，利用市场的力量挤出泡沫，这样有利于行业可持续健康发展，促进行业的 调整和市场洗牌，促进行业集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不断探索，解决经济适用房和限价

房建设和销售中出现的问题。应适时调整规划，可尝试采取政府 收购作为廉租房，或扩大申购范围，甚至可以转为商品房的方式 解决弃购现象。根据市场形势变化科学、合理的核算经济适用房 和限价房的发标价格，选择交通方便的地点。对于建设经济适用 房和限价房增加成本、甚至亏损的开发商，要给予减免税费、资 金支持等优惠政策，鼓励开发商积极参-9保障性住房的建设。

第四，重视开发商资金紧张和存量房增加的问题，地方政府

可以收购资金链断裂的项目作为廉租房，避免出现烂尾楼；并鼓 励社会资金(包括企业和机构)低价收购部分存量房，用于做周 转宿舍或出租。

第五，着手研究和解决制约房地产业健康发展的体制、机制

问题，应抓住调整机遇建立行业良性发展的长效机制，如地方财 政与房地产业的关系、物业税、规范市场及房地产融资机制创新 等，为房地产业持续健康发展奠定制度基础。

(国务院发展研究中心廖英敏)

经济复苏前景有待观察

从一季度主要宏观经济指标看，经济运行继续保持了202_年

下半年以来的回落趋势，GDP增速进一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7个百分点。但是，随着政府一揽子经济刺激方案的实 施和效应的逐步显现，一系列宏观经济指标和先行指标明显好转。3月份，规模以上工业企业增加值同比增长8．％，比—2月份加

快4．5个百分点。一季度，全社会固定资产投资和社会消费品零售 总额同比增长28．8％和15．9％，分别比上年同期加快4．2和3．6个 百分点。可以判断，一季度应为本轮经济回落的底部，二季度经 济增长将出现一定幅度的回升。这样，在全球经济普遍低迷的情 况下，我国经济有望率先复苏。

值得注意的是，目前经济回升的基础尚不稳固，复苏前景及

可持续性不容乐观。

首先，一季度消费、投资增长达到较高水平，但在相当程度

上是政府政策效应的反映，如政府大规模增加投资、信贷规模急 剧扩张、家电下乡等，而市场主导的内需扩张缺乏有力支撑。经 济增长持续下降，对就业和收入预期均产生较大不利影响。大量 毕业生难以找到工作、农民工就业机会减少和收入下降，不利于 消费需求的持续扩张。如果短期需求回升主要来自中间需求而非 最终消费需求，将无法从根本上解决需求不足问题，还会加剧已 经存在的产能过剩。从投资看，年初以来，出口占比较高的外向 型企业经济效益比上年四季度进一步下降。通过产业关联和收入

第三篇：展望202_经济发展形势

202_ 年经济增速将回落到 8.5%：202_ 年中国经济经过第一季度的高点，第二季度开始放缓，但全年经济增速将保持 9.8%的较高水平。202_ 年随着先进国家经济恢复的迟延出口大幅减少，投资与消费增速放缓，全年经济增速将下降到 8.5%。投资仍然是增长的主要动力：过度宽松信贷支撑下的投资仍然是经济增长的主要动力。由于惯性投资和 202_ 年十二五规划新项目的开始等原因，投资主导的经济增长方式仍将持续。同时，受收入分配制度扭曲和通货膨胀侵蚀的影响，居民消费仍将在低位徘徊；受人民币国际化进程的影响，人民币汇率升值压力将加重进出口通货膨胀有恶化趋势：低利率下的流动性泛滥和过度宽松的信贷政策，自然灾害导致的食品价格上涨等促进通货膨胀，保守估计全年消费者价格指数会维持在 3.2％左右。处于对资产泡沫破裂的担忧，政府难以对通胀作出强有力的应对措施，通胀在 202_ 年会进一步发展到 3.8％左右的高位经济刺激战略的退出面临两难选择：中国政府金融危机以来的经济刺激计划在维持了经济高增长的同时，房地产泡沫进一步膨胀、通货膨胀恶化以及各地方政府债台高筑等负面效应也日益显现。如果此时收紧信贷不但会使投资大幅下滑，也会增大资产泡沫破裂带来的金融风险，预计政府维持货币和财政政策维持刺激的概率更大。202_ 年，中国政府将实际执行“松财政、稳信贷”的政策，财政政策将稳中偏松，信贷政策上半年保持稳中偏紧，下半年稳中偏松政策趋势：中国今后几年将致力于经济结构的调整，并在整个十二五规划中致力于由投资、外需拉动向内需拉动型转变。具体表现在如下几个方面：（1）产业政策方面会通过碳税政策逐步抑制和淘汰高污染高能耗产业，加快产业的结构转型；（2）从鼓励内需方面，会进一步深化收入分配制度改革，提出官方版本的国民收入倍增计划；（3）贸易政策方面，推动人民币国际化进程，逐步减少贸易摩擦（4）投资政策方面，逐步向民营企业进行信贷倾斜，通过“新 36 条”的实施，修正近年来由于国进民退造成的民间投资衰退

1.202_年中国经济回顾

第二季度以来经济增速放缓，通胀压力加大

□中国政府从202_年开始强劲反弹，到202_年一季度达到本轮周期的高点

–在金融危机爆发后，中国政府实施积极的财政政策和宽松货币政策刺激经济，使得中

国经济迅速从谷底反弹，202_年全年增长9.1%到202_年一季度，经济刺激政策的效力充分发挥，经济增速同比增长率达11.9%

□随着政策效力减退和政府推出调控政策，从二季度起中国经济增速开始放缓，但全年经

济增速仍可望维持在较高水平

–从二季度起，中国经济开始进入下降周期，增速有所放缓

202_年第二季度经济增速为10.3%，与一季度相比明显下降

–预计第三第四季度增长率将进一步下降到9%线和8%线，全年经济增长仍可望达到9.8%

□由于流动性过剩和外部冲击，通货膨胀率逐步攀升，到7月份已创下本轮通胀新高，来走势不容乐观

–为了刺激经济，中国央行在202_年推行极度宽松的货币政策，流动性空前膨胀，逐步

推高通胀

 202_年全国新增信贷总额达9.6万亿元，创下历史记录

 过剩的流动性在202_年没有造成明显的通胀，但随着流动性逐步进入实体经济，通 胀压力开始显现

– 202_年中国和世界各地先后经历了旱灾和洪涝灾害，粮食减产，粮食价格上涨并推动其他农副产品价格上涨，这进一步加大了通胀压力

– 虽然进入202_年以后，政府已经认识到面临通胀风险，开始收紧货币政策，并进行价格干预，但由于政策力度不够和政策效应滞后，通胀并没有得到控制，一些游资轮番炒作各种商品，居民通胀预期正在逐步强化

202_年1-8月，通胀率持续上升，至今没有放缓的迹象国家发展与改革委员会对一些价格暴涨的商品进行了打击投机调查，部分商品价格一度回调，但干预很快失效，价格再度上涨

投资仍然是经济增长的主要动力

□消费仍维持可观增速，但对部分产品的需求已经开始下降，未来增速可能会缓慢下滑金融危机爆发后，政府推出了减免汽车购置税、家电下乡等政策刺激消费，一些居民消费需求提前释放，推动202_年消费快速增长，全年同比增长15.5%202_年上半年消费同比增长15.3%

但随着政策的刺激效果逐渐弱化，消费增速开始放缓，汽车家电产品已有供过于求的征兆

–目前分配体制的结构性失衡和不完善的社会保障体制是制约消费增长的主要障碍，激政策不能从根本上解决这些问题，要实现消费拉动经济增长困难很大

□投资增速稳步放缓，但仍然是经济增长的主要动力

–中国固定资产投资在202_年快速增长，投资率达到历史高位，202_年开始冲高回落 在经济刺激政策的影响下，202_年固定资产投资总额达22.5万亿元，同比增长30.1%，创下改革开放以来的新高随着经济刺激计划中的公共项目逐步完成，投资增速必然放缓

–中国政府为了控制资产泡沫和通货膨胀而推行调控政策，也压制了投资增长

202_年宽松的货币政策造成中国房地产泡沫空前膨胀，通胀压力也逐步积累，从202_年下半年起央行已经开始控制信贷规模，对固定资产投资产生了抑制作用202_年以来，政府推行了一系列压缩过剩产能、节能减排的政策，一些高能耗、高污染的企业被关、停、并、转，一些企业的扩张计划被否决，投资增长受到抑制

–但由于固定资产投资有一定延续性，且中国政治体制结构存在着对地方政府鼓励投资 的激励，固定资产投资增速虽然会相对下降，但绝对增速仍然可观，占GDP的比例还可能上升政府和国有企业的投资增速逐步放缓，但民营企业的投资却稳步上升202_年上半年固定资产投资总额同比增长23.2%，虽然比202_年全年增幅有所下降，但增速仍然高于消费和净出口增速

□对外贸易持续增长，进出口都大幅攀升，由于结构因素贸易顺差呈现前低后高之势

–随着国际经济形势逐步稳定，中国对外贸易从202_年的谷底强劲反弹202_年1-7月，中国进口同比增长47.2%，出口同比增长35.6%，贸易总额同比增长40.9%，到7月份为止，由于累计进口增速高于出口增速，贸易顺差累计同比下降21.9%

五月以后出口增速已经超过进口增速，且差距正在逐步扩大，贸易顺差有望收复失地。中国出口商品中来料加工制成品占最大比例，需要大量使用进口原材料，因此出口变动往往滞后于进口变动

–目前中国政府已经意识到贸易顺差可能增加，开始推行鼓励进口、维持贸易平衡的政 策

如果贸易顺差增长过快，中国将面临要求人民币升值的国际压力，还可能遭遇贸易保护主义

–预计全年累计进口达1.36万亿美元，同比增长35.4%，出口达1.55万亿美元，同比增长

29.2%，顺差同比下降2.6%

2.202_年中国经济展望

经济增速将放缓到8.5%

□202_年中国经济增长率将较202_年低1.3个百分点，下降至8.5%

–202_年1季度，中国经济将仍然处于下行通道，202_年底推出的财政刺激计划逐步完成，信贷政策收紧，以及受202_年一季度基数较高的影响，202_年一季度中国经济同比增速将进一步下降，可能下降至8%左右。从2季度起，经济增速可望逐步回升，但回升速度相对缓和

□增长结构上消费仍然难以替代投资对经济增长的贡献比率

–固定投资将呈现前低后高的反弹趋势，仍然维持较高增幅

202_年一季度，固定资产投资将下行到局部低点，从二季度起，由于十二五规划的新公共投资项目开始启动，投资增速再度上升预计202_年固定资产投资总额为31.6万亿元，增速为16.8%

– 消费继续稳步增长，但增速有所下降由于政府刺激消费的税收优惠政策逐步退出，202_年消费增速将有所下降，但由于经济形势较好，消费仍将维持增长势头，全年社会消费品零售总额可望达到16.7万亿元，增长13.2%

– 先进国家经济下滑，中国进出口增速将大幅下降

预计202_年中国进口增长10%，出口增长8%，通货膨胀加大

□预计202_年全年通胀率为3.8%

– 美国的弱势美元政策导致国际原材料价格进一步上升，输入型通胀压力也会助长国内 物价水平。由于受202_以来流动性膨胀和农业歉收的影响，202_年初通胀率可能偏高，然后随着紧缩效应和政府干预的影响，通胀率可望下降。□202_年人民币汇率主要取决于美元对其他主要货币的走势，可能呈现兑美元小幅升

–目前，中国央行参考一揽子货币汇率确定人民币兑美元汇率，如果美元兑其他主要货币走弱，人民币兑美元将升值，如果美元走强，人民币则可能小幅贬值

预计202_年人民币兑美元总体上会小幅升值4.3%

202_~202_年中国经济指标

202_ 年

区分202_ 年202_ 年202_ 年展望

上半年全年预测

GDP 增幅9.0%9.1%11.1%9.8%8.5%

投资增幅25.5%30.1%23.2%20.3%16.8%

出口增幅17.3%-15.9%35.2%29.2%8.0%

进口增幅18.5%-11.3%52.7%35.4%10.0%

消费增幅22.7%15.5%15.3%17.5%13.2%

物价上涨率5.9%-0.7%2.6%3.2%3.8%

对美元汇率6.826.826.776.706.4 ~ 6.6

3.202_年经济热点

中国经济总量超越日本，成为世界第二大经济体

□202_年8月16日，日本公布了202_年第二季度经济总产出，正式确认了被中国大陆超越的事实 202_年第二季度，日本经济名义GDP为1.29万亿美元，而中国大陆同期产出为1.38万亿美元事实上，如果根据购买力平价计算，中国早已经超越日本，成为世界第二大经济体根据美国宾夕法尼亚大学教授Alan Heston, Robert Summers and Bettina Aten的研究，依据购买力平价，中国在1994年即已经超越日本成为第二大经济体。根据世界银行估算的购买力平价数据，中国在202_年超过日本成为第二大经济体

□国际舆论对中国成为世界第二大经济体表示关注，而中国政府和民众则反应冷淡

–中国强调中国人均GDP仅为日本的十分之一，人均GDP排名处于100位左右，在世界上仍属于较为贫穷的发展中国家。很多媒体还认为成为世界第二大经济体后，可能被要求承担更多的国际责任，一些媒体甚至认为发达国家大肆宣传是有意“捧杀”。中国国内反应冷淡的主要原因包括：早在意料之中以及经济数字不再是民众的焦点。中国经济高速增长而日本经济长期低迷，中国经济规模超越日本是迟早的事，中国政府和民众对此早有预期，因此并不觉得“惊喜”而且民众不再过度关注于经济规模的排名，并认识到GDP总量数据并不等于经济实力，更为关注贪腐、贫富分化、分配不公等经济社会问题。随着中国经济整体规模的增大，中国的国际地位也在提高；同时中国经济的快速发展，一些不发达国家开始关注和借鉴中国的发展模式，在一定程度上提升了中国的软实力。但是，随着国际地位和影响力的提高，中国也将越来越成为关注焦点，需要承担更多的国际责任和压力。随着绝对规模越来越大，中国被要求承认更多的国际责任，例如202_年哥本哈根气候大会时，欧美发达国家把中国作为主要目标，要求中国承担强制减排温室气体的义务，未来这种情况会越来越多。中国作为发展中国家所享有的一些援助、优惠政策等，也可能被削减取消。

“新 36 条”鼓励民间资本投资

政府出台政策鼓励和引导民间资本进入法律法规未明确禁止准入的行业和领域

202_年5月13日国务院发布《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》简称“新36条”）鼓励民间投资“新36条”出台是希望民间资本能在4万亿计划后起到继续拉动经济的作用，同时部分修正救市产生的影响。实际上“新36条”并非政府第一次出台鼓励民间资本投资的政策。202_年，国务院出台《关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》（简称“非公36条”），明确允许非公有资本进入垄断行业和领域，然而由于缺乏执行的细则，民间投资不仅没有实质性的改善，反而愈加恶化与“非公36条”相比，“新36条”增加和细化了鼓励民间投资进入的领域 “新36条”明确鼓励的领域包括交通运输、水利工程、电力、石油天然气、电信、土地整治和矿产资源开发、市政公用、政策性住房建设、医疗服务、教育和社会培训、社会福利、金融、商贸流通物流、国防科工、国企重组

□民间资本进入各个垄断行业困难重重

–民间资本不具备独立开发石油天然气勘探的空间，参与油气的储运和管道输送设备以及销售工作更具有自主能力。国内可供勘探开发的陆地区块基本被中石油和中石化两个巨头所垄断，而中海油则拥有大部分海上区块的开发权，民营公司取得区块开发权的可能微乎其微202_年8月8日，中石油拿出海内外119个涉及勘探开发、炼油化工、成品油销售等总投资额近6000亿元的项目，率先到民营资本活跃的浙江与当地企业接洽，希望引入不低于202_亿元的民间资本，显示出鼓励民间资本的积极性

民营企业大规模进入火电、水电和核电建设不现实

目前火电企业利润受煤价上涨挤压，而煤电联动迟迟难动，行业进入“不赚钱”阶段，很难吸引民营资本进入，就水电而言，已有的水电资源已基本被瓜分完毕，民营资本只能做一些规模较小的水电开发核电因为其资本投入规模大、建设周期长，所需资金非普通民企能够承担的，且核电由于盈利前景广阔和利润丰厚，民营资本面临几大电力央企有力的竞争目前在在很多新能源领域，例如太阳能光电和光热设备制造等民间资本占主要地位

–在交通部门存在民营资本与国有企业不同的准入门槛，投资者缺乏信心

航空业具有资金密集的特点，但由于国内金融体制的种种限制，民营航空很难从银行获得贷款，另一方面，民营交通企业无法获得具有较好经济利益的线路，类似京沪穗三大城市间的黄金航线，民营航空根本难以进入202_年国家开放铁路行业允许民间资本进入，但是铁路是铁道部统管，民营企业只能占很小的股份且不可能取得经营权。

– 民间资本进入金融领域，村镇银行将成为突破口

根据之前的规定，村镇银行发起人和最大股东或唯一股东必须是银行业金融机构,且该机构的持股比例不得低于25% “新36条”不仅提出放宽村镇银行或社区银行中法人银行最低出资比例的限制，还鼓励民间资本发起设立村镇银行民间资本无论是在对当地企业以往经营状况了解上，还是对于企业发展的实时跟踪上都较商业银行有着先天优势，对中小企业贷款的风险将被大幅度降低外资企业超国民待遇时代在华终结。

□针对外资企业的优惠政策逐步取消

–202_年4月6日国务院发布<关于进一步做好利用外资工作的若干意见>的第9号文件，标志着中国实行多年的无条件“外资优先”时代的终结中国对高科技产业、服务业、节能和环保产业的海外投资表示欢迎，但对重污染和高能耗及产能过剩的产业的投资则受到限制；从税收政策上引导外资产业和投资向中西部地区转移，不再实行区域无差别化的投资鼓励

–早在202_年十届全国人大五次会议闭幕会表决通过的〈中华人民共和国所得税法〉就规定，内外资企业的所得税税率统一为25％ 在内外税率统一前，两种企业所得税适用不同的税率，外商投资企业的名义税负是15%，实际税负是11%；内资企业名义税负是33%，实际税负为23%左右，内资企业的税负是外资企业的两倍

–综合而言，内外资企业在中国的竞争平台趋同，甚至在某些方面政府政策更多的向国

内企业倾斜，如政府采购、家电下乡等等

□对于外资企业政策的转变反映中国的经济、社会环境的变化

–开放初期中国资本短缺的局面不再，无形中也削弱了政府引资的动力；尤其是随着近年来出口的快速增长，过多的外汇储备正逐步变成政府的某种负担

–产业结构转型的要求：随着中国转变经济增长方式的高调提出，“符合产业方向”比投资本身更成为政府选择的要素

 高污染、高能耗产业，依赖廉价劳动力的产业发展遇到瓶颈，需要产业结构调整

□政策转变对外商在中国的投资格局将产生一定影响

–今后外商对东部沿海地区的投资将更集中于高新技术以及服务业等产业。9号文在严格限制“两高一资”和低水平、过剩产能扩张类项目的同时，更强调要 “扩大开放领域，鼓励外资投向高端制造业、高新技术产业、现代服务业、新能源和节能环保产业”在中国产业结构转型之际，拥有相应领域领先技术的外资企业如果顺应国内产业政策导向，相对国内的同类企业，仍然可以抢得市场先机

–对劳动密集型产业，中国中西部地区相对于目前外资集聚的东部地区而言，以及中国 周边的其它国家而言，占据一定的比较优势而中国的中西部地区在土地、能源、劳动力的成本方面还是有优势的，同时，随着西部大开发和中部崛起战略的实施，具备了更多的承接外商投资，特别是劳动密集型外商投资的条件。居民收入倍增计划

□国内外市场环境的改变迫使中国对现有经济发展方式作出调整

–支撑中国经济高速增长的出口导向性经济模式面临瓶颈出口导向型经济，随着全球主要市场步入调整或衰退，过去几年内支撑中国经济高速增长的出口面临打击，提升国内消费能力成为唯一的选择。中国政府为应对金融危机推出的4万亿经济刺激计划，以政府主导投资的方式虽然实现了经济的“保8”，但却丝毫无助于提升居民的消费拉动尽管近年来中国整体经济取得了长足发展，人均收入水平依然很低，且居民收入占国民生产总值的比重日益下降，贫富分化日趋严重。因此，在出口和投资进一步发展受限的情况下，通过调整居民收入分配进而拉动国内居民消费，缓解日益严重的贫富差距就成为中国的当务之急

□在此背景下六月份有人力资源和社会保障部官员提出中国版“国民收入倍增计划”

– 具体的内容为，首先中国具备了实施计划的基本条件；其次，从实施的路径上提出，如果年均工资增长15％以上，5年时间左右就可实现倍增 这个想法的提出是借鉴日本在上世纪60年代初的“国民收入倍增计划”，1960年，日本池田内阁为了推动日本经济的发展，采纳经济学家下村治的建议，宣布实施“国民收入倍增计划”，成为日本经济起飞的基础和转折点，并形成了一个强大和稳定的中产阶层

– 实现“收入倍增”需要先解决民营企业、垄断企业等诸多难点。民营企业是个人所有，可以拒绝实施政府提出的工资倍增计划。几年前出台的集体合同制度也没有在民营企业普及

垄断企业若执行工资倍增计划，必然用足用活政策，最终也许会导致更大的分配不公而不少垄断型国企，像电力、电信、金融、保险、烟草等行业职工的平均工资是其他行业职工平均工资的2至3倍，如果再加上住房、工资外收入和职工福

利待遇上的差异，实际收入差距可能在5至10倍之间，□政府已采取上调最低工资和推进工资集体协商来推进“收入倍增”

–自今年2月1日江苏率先上调最低工资到8月18日为止，全国除港澳台外的31个省份已有27个调整了最低工资标准，仅甘肃、广西、贵州、重庆没有公布最低工资调整方案推进工人工资集体协商制度，按照全国总工会的目标：从202_年到202_年，力争用三年时间基本在各类已建工会的企业实行集体合同制度

4.202_年主要热点

出口增速放缓

□202_ 年中国出口增速放缓

– 202_ 年世界各主要发达国家经济增长将较 202_ 年放缓，影响中国对这些地区的出口虽然目前对新兴市场出口占中国出口总量的比重一直在提高，但是中国出口依然严重依赖欧美日等传统发达国家。中国出口成本将有所提高，人民币汇率升值可能都将削弱中国产品的价格优势将通过推升企业的工资成本削弱中国出口的竞争力

人民币国际化

□202_ 年下半年起，中国政府推动人民币国际化进程的脚步逐渐加快

– 202_年6月22日，中国人民银行决定将跨境贸易人民币结算试点从上海、广州、深圳、珠海、东莞等城市扩大到20个省市(自治区、直辖市)2试点业务范围包括跨境货物贸易、服务贸易和其他经常项目人民币结算；不再限制境外地域，企业可按市场原则选择使用人民币结算

– 中国人民银行副行长胡晓炼202_年8月31日透露中国将继续放松对人民币跨境使用的管制，下一步还将考虑允许企业使用人民币从事对外投资，这都为人民币流到境外铺平了道路 – 随着人民币国际化进程的加快，中国将很难维持目前人民币兑美元双向变动的局面

房地产市场调控能否持续

□202_年4月号称史上最严厉的调控出台，效果尚不明显

– 面对之前出台的房地产紧缩政策频频失灵，继4月15日“新国四条”发布后，17日国务院再次发力，发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，被称为“最严厉的楼市政策”自房地产新政出台以来，各城市住宅商品房成交量大幅度下滑，上海、北京等城市月成交量甚至一度萎缩70％~80％，然而大部分城市房地产市场价格依然坚挺

– 本轮房地产调控政策在202_年是否能得到继续值得关注如果政府面对出口下滑、经济增长持续减速的局面，是仍否能坚持调控政策不放松值得关注如果中国的房地产市场在202_年四季度以及202_年仍处于低迷状态，则必须依靠较为充足的保障性住房建设，来保持投资的数量，对上下游产业的拉动和部分平衡供求缺口包括北京、天津、内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、湖北、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、吉林、黑龙江、西藏、新疆等

– 202_年房价是否会实现较大幅度下降取决于调控政策的执行力度，但如果因为保增长或认为调控目标已经达到而放松房地产调控，将很难避免房价会大幅度反弹

5.政策方向

刺激政策退出面临两难

□从国内外的经济环境来分析中国有必要逐步退出经济刺激战略。

最重要的是因通货膨胀食品价格上升很快，实际通胀压力要远远高于官方目标3％ 下半年通货膨胀进一步恶化的趋势– 全球各经济体正逐步退出刺激措施

今年以来，澳大利亚、加拿大等发达经济体已经加息，新兴市场中印度、巴西也相继加息，新加坡宣布紧缩货币尽管美国依旧保持原有政策，强调确保经济复苏，但美国官方透露的信息现实本轮刺激中美国投入不足 1100 亿美元，而且其国内物价面临通缩，而非中国严重的通货膨胀

□尽管应该逐步退出刺激计划，但中国自 202_ 年以来的过度刺激却使的退出变得困难

– 第一个因素是过分强调增长，经济增速作为中国各级官员考核政绩的重要指标，使得政府在考虑刺激退出时缩手缩脚– 第二个因素是去年9.6万亿的信贷投资，一部分进入了国家主导的如公路、铁路等长期基础设施建设中，一部分进入房地产业，通过加息遏制通胀会使投资停滞和泡沫破裂房地产市场的泡沫已经成为中国金融系统的一个最大的风险因素，也成为中国政府

对紧缩货币应对通货膨胀的掣肘因素之一

– 第三个因素是各级地方政府在“拯救经济下滑”的旗帜下，近两年大肆举债投资，各类地方融资平台累计融资7.4万亿元，加息将导致地方政府面临破产危险。尽管最近银监会核查报告说明 1.7 万亿地方债存在坏帐风险，但由于绝大多数地方政府都将土地财政作为举债的担保，随着房地产市场的低迷会使坏帐数字明显增高

□中国政府将实际执行“松财政、稳信贷”的政策，财政政策将稳中偏松，信贷政策上半年保持稳中偏紧，下半年稳

中偏松

– 202_年，4万亿经济刺激计划的相关项目基本完成，中国政府可能结合“十二五规划”推出一批新的公共项目，在地方政府的积极支持下，财政政策可能呈现“名义紧，实际松”的趋势

– 由于面临通胀压力，预计202_年上半年将延续目前的适度从紧的货币信贷政策，抑制物价过快上涨和资产泡沫，并可能加息1-2次到下半年，随着通胀压力和资产泡沫缓解，信贷政策将逐步松动，央行可能通过增加信贷配额、下调存款准备金率等方式放松银根，继续刺激投资收入分配制度关系到内需拉动能否成功

□202_年国民收入分配调整将得到进一步推行

– 政府政策将瞄准居民收入在国民收入比重中偏低，劳动报酬在初次分配中比重偏低两个问题

自1996年至今，劳动者报酬在国民收入中所占比重连年下降，目前大约是13%；而社会财富主要流向了中央政府和大型国有企业将会出台的政策会围绕提高央企利润的上缴比例来进行，并且有可能实现“化税为薪3”，即对于实现提高职工工资的企业给予一定程度上的营业税等税费减免– 政府将加强对高收入人群和资产类的税收管理，来部分实现对贫富差距的调节作用。具体包括加强报酬支付较高项目(如演艺、演讲、咨询、理财、专兼职培训等)的个人所得税管理；加强外籍个人取得所得的征收管理财产转让所得征收管理（对于高收入者股权转让所得、房屋转让所得及其他财产转让所得等），加强利息、股息、红利所得征收管理 – 政府将通过提高低收入人群收入，而非税收来增加这部分人群收入占总收入的比例

□扩大内需，依然将依靠投资拉动为税收优惠的一种方式，即对提高职工工资的困难企业减免企业所得税、增值税、营业税，来 促进实现员工工资的正常增长力通过提高农产品收购价格提高农民收入，以“化税为薪”和“收入倍增”提高中低收入人群工资增长教育和医疗制度改革还将进一步进行，来提高居民的可消费能力

将继续实施鼓励家电、汽车以及节能产品的优惠政策，但优惠幅度有可能有所降低节能减排

□为了发展低碳经济，202_年碳税有望出台

– 能源生产与消费之间的矛盾日益突出，原有的高碳发展模式不可持续，中国向低碳经济转变是大势所趋发展低碳经济成为国际共识，作为温室气体主要排放国，国际对中国施加了巨大压力

– 作为实现低碳经济的市场机制，碳税于202_年实施条件已经成熟

在从国际上来看，利用市场手段实施减排已是大势所趋，各国都积极建设发展相关市场，并收到了较好的效果202_年起实施的燃油税改革为碳税积累了相关经验，而征收碳税将被纳入“十二五”规划。另一方面，政府将在202_年加大对新能源技术的支持和对新能源产品的补贴

第四篇：房地产投资展望

房地产投资展望

近几年来，无论在学术界，金融市场，还是社会上，房地产都是个热门的话题。随着炒楼越来越热，投资房地产的风险也倍受关注，尤其是在我国房地产市场还不完善的情况下，风险往往会给人带来巨大的损失。那么在当先楼市不断飙升的形势下，房地产的投资，最终会导致破产，还是暴发？

在如今的中国，房地产是一个特殊的行业。由以消费为主到以投资为主，房地产已经逐渐演变成金融投资工具。它除具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有生产周期长、资金需求大、流动性差、生产环节多、影响因素多等特点，这些特点决定了房地产业是一种高风险行业。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其是我国还处在房地产发展的初级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或者施行不力，交易信用和市场资料不足，给房地产开发带来了更大的风险性。房地产开发企业和投资者若不能对项目的各种风险因素进行充分的识别、分析和评价，就要承受巨大的投资风险压力，甚至受到致命的打击。

同其他投资品相比，房地产又具有以下的一些特点，使得它的投资风险更为难于评估。

一、房地产投资金额巨大。房地产投资需要巨额资金，其开发投入资金需求常常达到几百万，几千万，甚至几十亿元。即使是一般居民为了满足自己的居住需要，购买单个住房单元，至少也得几十万、几百万。而且房地产项目在未完全配套建成之前，不具有使用价值，只有到了全部建成之后，才发挥其具有的功能，这就使房地产开发投资必须在建设过程中一次性支出全部费用，加大了房地产投资的强度。

二、投资回收期长。房地产投资回收期根据项目性质的不同，少则数年，多则几十年。这是由于房地产项目的建设周期长，少则一年，多则两到三年，甚至更多，再加上房地产项目投资量大，其效益却是逐渐发挥，导致房地产开发投资的回收期较长。如果房地产投资者自行开发、自行经营，则投资回收期更长。若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的回收期的长短更难预料。

三、投资不确定因素多。众所周知，房地产投资的收益与风险并存，受国家和地区的社会经济环境因素影响大。加上需用资金量大，投资回收期长，资金周转速度慢等众多因素使得房地产投资风险大。

房地产的长期投资风险巨大，稍有不慎，可能就血本无归。但是，就现在楼价不断飙升的局面，房地产的价格一时根本无法控制，纵使风险大，一时也只升不降。首先对比一下股票市场。

1、炒股是用自己的钱，不允许向银行贷款；炒楼自己只需出30%，剩下的70%可以从银行贷款。

2、掌控内幕的证券从业人员严禁炒股；而房地产从业人员可以炒股，甚至是楼价不断飙升的帮凶。

3、炒股的人操控股票行情会受到严厉处罚；房地产行业越没有完善的法律规范，开发商或中介操控楼价。

这些就能说明，无论国家是用针对消费市场的政策调控房地产，还是针对一般金融市场的政策，对房地产价格都产生不了明显的效果。即使现在国家出台了“新国八条”等限购令，对广州等限购令一线城市可能有一定的调节作用。而以我的家乡—江门为例，限购令出台一个月左右，广州等房地产投资者大量涌入江门，使不少新楼盘出现断货，房地产市场反而变得活跃。所以我个人认为，长期来说，房地产市场会怎样，难以预料，但是就短期来说，房地长市场价格是不会下降的，最多只能是升幅下降。

第五篇：202_年中国经济形势展望

202_年中国经济形势展望

现在已经是12月中旬，还有个半月的时间即将进入202_年，下面我们分析一下当前经济面临的主要问题，对202_年及未来经济走势做出分析，对未来中国经济发展提出几点个人的拙见。

一、202_年经济形势回顾回首202_年，国际国内发生了很多重大事件。中美两国完成了重大人事调整，美国已经完成了大选，奥巴马成功取得连任，中国第四代领导人即将登场。美国为刺激经济，推出了QE3，美国经济缓慢复苏。欧洲深陷欧债危机泥潭，经济复苏乏力。中国坚持“稳中求进”的经济发展思路，通货膨胀得到有效控制，上半年经济持续下滑，二季度GDP下滑到7.6%，进入10月份中国经济下滑的趋势有出现拐点的迹象，10月份CPI降低到1.7%，PPI在连降14个月后首次回升，房地产在严厉的调控下，价格得到有效控制，呈现结构性涨跌的局面，温州、鄂尔多斯等房价过高的地区房价明显下降，其他房价比较合理的大部分城市房价涨幅明显趋缓。

二、当前经济的主要问题

1、宏观调控陷入两难选择

为抑制房地产价格以及CPI的过快上涨，国家采取了相对紧缩的信贷政策，导致经济下滑，实体经济资金异常紧张，企业应收账款快速增加，企业之间三角债规模加大，企业互担互保的现象严重，大部分中小企业资金链非常紧张。中国宏观调控既要控制房价和CPI，又要保持经济的稳定增长，宏观调控陷入两难选择。

2、高房价依然是制约经济发展的主要障碍

过去10年的房价快速增长，导致大量资源（资金、原材、消费能力）向房地产行业集中，导致我国企业制造业成本（土地、房产、人力资源成本等）快速上升，随着房地产泡沫的不断加大，导致我国金融体系风险加大。高房价已经严重制约了我国经济的进一步发展。

3、出口乏力。全球经济进入调整期，美国缓慢复苏、欧洲陷入欧债泥潭，日本经济不振，加上钓鱼岛事件，使日本政府搬起石头砸了自己的脚，日本经济更加艰难。同时，人民币继续升值，导致出口增长幅度连续下滑，202_年实现进出口额增长10%的目标比较艰难。

4、垄断行业获取垄断利润，提高了整个社会的运行成本

银行：今年上半年16家上市银行净利润5000亿元，占202_多家上市公司的53%,银行今年的利息差接近2万亿元。

石油石化、中国移动、中国神华、中国移动、中国电信、联通、高速公路、房地产等行业拥有垄断利润。

高资金成本、高油价、高运输成本、高通信费用等等，垄断行业利润过高，提高了整个社会和企业的运行成本，制约了中小企业的发展。

三、202_年经济展望

202_年，中国第四代领导集体上任的第一年，我国的重大经济政策将保持一定的连续性，202_年上半年，国内经济政策环境不会发生大的变化，202_年下半年一些重大经济政策可能会逐步出台，新的经济发展政策将更加强调推动发展的立足点转到质量和效益上，而不是过去的“速度和效益”上。

从全球经济来看，全球经济不会出现大的改观，全球经济维持低速增长。

202_年的上半年的经济增长不会发生很大的变化，202_年下半年我国发展速度取决于改革的决心和力度。但我国经济高速发展已成为历史，我国经济GDP保持7%左右的增长速度将成为常态。

四、中国经济发展的几点建议

18大以后，我国第四代领导人将会不断推进政治、经济的改革，不断打破制约我国社会和经济发展的瓶颈问题，推进我国经济的可持续健康发展。制约当前经济发展的几个关键要素急需加快改革，一是土地及房产过高，二是资金成本过高。

1、深化土地及房地产改革，跳出宏观调控两难的怪圈

目前的宏观调控陷入两难境地，货币宽松会导致房地产和CPI的快速反弹，紧缩货币又导致社会资金面异常紧张，中小企业举步维艰，经济复苏乏力。

为此，必须加大房地产改革的力度，从根本上解决房价过高的问题：

第一，推进土地制度改革

改革开放以来，我国推进了二次大的土地改革，1978年，中国改革开后推进第一次土地改革，就是包产到户，解决了中国农民的种粮积极性；第二次土改是土地招拍挂，1987年，深圳敲响土地拍卖第一槌，解决了中国城市化过程中的原始积累。中国土地呼唤第三次土地改革，深圳、重庆均做了有益探索，但力度还远远不够，中国农民拥有大量的闲置宅基地不能流转和抵押贷款，大量的集体土地不能成为抵押贷款的资产。中央党校周天勇教授讲：改革开放初期，我国村庄占地面积7000多万亩，现在达到3亿亩地，增加了2.3亿亩；而城市占地由原来的202_多万亩到现在的7000多万亩，才增加了5000多万亩。而与之对应的是，30年城镇常住人口增加了将近5亿，农村减少了将近9000多万人。除此之外，中国还有40多亿亩的未利用土地，其中包括5.6亿亩盐碱地，26亿亩沙漠，还有裸露、采矿塌陷地等10亿亩，几千万亩滩涂地。

农村村庄占地是城镇的3倍，农村土地及宅基地存量资产巨大。因此建议积极推进农村土地的确权、流转，允许城市人口到农村购买宅基地，允许农村土地和宅基地的可抵押贷款等等。

一旦土地制度改革完成，中国将释放大量的可供贷款的土地及宅基地等资产，将极大的促进农业生产的工业化进程，有效降低城镇房地产价格，促进我国农业的快速发展，推进农村地区消费的快速增长，推进我国经济从投资拉动型向消费驱动型的转变。

第二，全面推进房产税

土地资源是有限的，房产资源也是有限的，已经曝光的炒房团买房一出手就是几十套，甚至上百套，有些贪污犯购买拥有几十套房产的不在少数，这些投机腐败行为是房地产价格上涨的重要因素，必须坚决打击。

对房产持有情况实行全国联网，每个人持有房产的情况一清二楚，通过全面推进房产税，抑制富人将资金投向房地产的动机，有效降低房价。

2、拓宽投资渠道，引导资金投向实体经济

第一，中国还有40多亿亩的未利用土地，国家如果出台有效的激励政策，比如借鉴美国的“圈地运动”政策，会吸引大量的资金涌入这些土地的开发。

第二，进一步推进资本市场的转型，使我国资本市场真正成为一个投资的市场，而不是目前的投机气氛主导的市场。

虽然我国股市从202_年的6124点下跌到目前的2100点，但大部分股票价格依然高估，比如最近上市的浙江世宝其H股价格不到2.3元，A股价格13元，山东墨龙H股也是

2.8港币，A股价格11元，A股价格普遍比H股价格高。

因此，要不断加大资本市场的改革力度，推进资本市场从投机型向投资型市场的转变，从而吸引大量的资金投资于资本市场，实现资本市场与投资者多方共赢的局面。

3、推进金融体系的改革，为实体经济创造低成本的资金环境

202_年以来的宏观调控，使得实体经济资金面异常紧张，流动性紧缩特征明显，整个社会的资金成本处于历史高位，民间借贷年资金成本高达30%甚至100%，导致一大批中小企业倒闭，严重制约了投资实业的积极性，为此，必须加大金融体系的改革，对实体经济实行更加宽松的信贷政策，加快多层次信贷体系的建设，大力发展典当、小额贷等非银行金融机构，大幅降低存贷差，不断降低整个社会的资金成本，为企业发展创造良好的金融环境。目前欧美国家的贷款利息在2%左右，期望我们经过不断的改革和调整，我国企业的贷款成本能够大幅度降低，则我国制约我国企业发展的资金问题将迎刃而解。

4、建设我国经济高边疆，有效防范国外势力的冲击

从世界格局来看，中国是具备挑战美国霸主地位实力的主要国家，美国会利用金融、军事等手段抑制中国的崛起。因此，我们必须提前应对。

第一，金融侵略成为美国打击对手的主要手段

美国利用其美元无法撼动的结算货币地位，在国际黄金、石油、农产品、股市、外汇等市场呼风唤雨，不断打击对手，无论是苏联、日本、欧洲、亚洲四小龙均被美国货币利剑而遭到沉重打击。1990年日本发生金融危机，1991年唯一可以与美国抗衡的苏联被美国的金融战击垮而分裂，1997年索罗斯针对亚洲泰国、印尼、韩国、香港发起金融攻击，导致亚

洲金融的爆发。202_年全球金融危机倒下的不是美国，而是欧洲。中国已经成为美国的下一个打击对象。

为此，我们要构建我国的金融高边疆，建设我国的金融防火墙，建议放缓人民币国际化的进程，继续坚持外汇管制的政策，关闭美国对我国发起金融侵略的突破口。

第二，逐步减少经济对国外的依赖程度

我国的我国大豆等油脂油料对外依存度超70％，我国的石油对外依存度达到了57%，超过了美国。美国华尔街可以翻手覆雨操纵这些大宗商品的价格的涨落，这将对我国经济安全（包括生产成本、CPI等）带来巨大的挑战。为此，建议要提前应对，采取有效措施，逐步降低大宗商品的对外依存度。

至于股市，我去年12月对202_年的股市做过判断，“至于股市，影响股市最主要的问题是供求关系，由于IPO的不断发行，法人股的不断解禁，增发、配股等行为导致股市的流通市值不断提高，尽管今年因为股市下跌而损失了5万亿元，现在的流通市值依然高达25万亿元，与此同时中国股市缺乏真正的长期投资者，上周的交易账户也就全部账户的5%，仅仅700多万个账户在交易，供求关系的严重失衡是股市不断震荡寻底的根本原因！”202_年以来，国内证券市场已经调整了4年多的时间，上证综指从最高的6124点调整到不到2100点，虽然部分蓝筹股具备了投资价值，但由于本次经济调整是对30年经济发展的总调整，大部分行业的产能严重过剩抑制了上市公司的效益增长，未来经济又将保持中速增长，同时A股供求关系失衡依然严重，大部分股票价格依然高估，A股从投机市向投资市场的转变过程还没有结束，A股目前还不具备历史性底部的特征，随着A股的进一步改革和调整，股票市场的进一步探底，我预计202_年将迎来历史性底部的出现，下一轮牛市将伴随着中国金融市场的国际化而产生一轮长达数年的牛市。