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荷兰生命公寓的快乐养老模式
荷兰生命公寓是世界范围内久负盛名的养老公寓，周围社区的广泛参与是生命公寓最大的特点，也是其成功的基础。此外，以尊重老年人为基础的快乐养老模式也是其享誉世界的重要因素。
以广泛参与和快乐养老服务理念为基础的养老模式带来的另一个结果就是成本的有效控制和市场营销的调整，实现了荷兰养老院文化的彻底突破，完成了荷兰老人养老从“悲惨的地狱到幸福的天堂”的转化。
其创始人汉斯·贝克因此被业内誉为银发产业的“教父”，生命公寓也由于其超前的理念及独特的养老服务体系，在202_年被国际养老权威测评机构评为世界上最好的养老项目之首。
高柏公司总裁海斯·伯曼指出，在银色浪潮席卷全球和已有老年住宅与看护间供需错配矛盾日益加剧之际，荷兰生命公寓模式是对这一挑战的有力回应。泛家庭化转变
正如中国养老产业联盟副会长、金地集团高级创意顾问滕威林所言，中国养老产业的今天正是荷兰等国家养老产业的昨天。彼时，和国内大部分养老机构一样，荷兰部分养老机构仍停留在医疗护理体制内。“因为医院式管理相对容易。”但对于老人来说，这样的老人院和护理院可以称之为“痛苦的孤岛”，且他们不愿意踏进去，因为满屋子大白褂和药水味，意味着他们进去后生命就在不断地走向衰竭。10多年前，汉斯·贝克接手这些设施后，他发现真实情况比预想的还要糟糕。老人在没有隐私的环境里被当做“病人”照料。汉斯·贝克决定要改变这种“白大褂文化”。他认为在护理院，医疗护理不应该是唯一的重点，舒适的居住环境和全面的幸福感也同样重要。基于这一理念，汉斯·贝克开发了生命公寓。
生命公寓在规划时，囊括医疗、照料、养生、生活等内容，使养老机构成为一个满足老年人多层次需求的场所，而不是单一的存在。选址上，是基于以社区为基础的城市开发，包括老年住宅与养护，避免形成痛苦的孤岛。“这形成了一种新的社会关系：居民、零售商、看护人员和运营公司等利益相关方汇聚一体，将建筑开发和城市规划与指导运营机构的专业技能紧密结合。”海斯·伯曼说。
在住宅设计上，注重艺术感和舒适度体现。生命公寓的设计灵感来自即将退休的嬉皮士一代。该住宅拒绝“老化”(译者注：嬉皮士老了，老当益壮)，是一个有趣的彩色公寓楼。住宅有两个主要体量，一个竖向的，一个横向的。横向的体量由斜向柱子支撑，离地11米，飞跃现有的水面，成为一个壮观的景观。底层的空间可以作为花园。两个主要的体量中住宅不间断跨度为9.6米，可以有多种平面布局。一个不显眼的电梯井连接新老建筑物，旧楼里有医务、炊事等服务。公寓的立面通过波浪形的阳台获得有力的、三维的印象。外表面的自清洁玻璃丰富多彩，有200多种不同的色调。建筑的悬空体量下是休闲空间，可以通过花园到达。
公寓内部充分考虑了老年人的身体特点，在这种公寓里，即使是乘坐轮椅的老年人也可以在伸手可及的范围里自如地使用洗手池、电闸和信箱等设施；公寓的门槛、走廊以及门窗等都避免采用让老年人使用不便的设计。这种充分考虑老年人隐私和独立性的设计，在很大程度上满足了老年人从个体方面得到快乐和满足感的需求。同时，公寓的设计也非常重视能让老年人从群体层面获得幸福感和归属感。比如方便老人与其他人见面、谈话、用餐，一起吃饭、小酌、运动、玩棋牌，或者一起带孙辈们去逛公园等，这都需要一定的公共活动空间才能实现，因此生命公寓还专门在公寓底部开辟了社区广场。
在这一设计中，还要把这些空间和康复护理、心理咨询、运动康复等医疗护理服务隔离开来，在公共空间里，一些医疗机构特有的标示、设施，甚至灯光都要尽量避免。
另外，为了避免失能老年人集中生活在一起，形成痛苦的孤岛，生命公寓在设计上还特别对居民进行了融合安排。在一个居住区域里，至少有1/3的居住者是身体健康和生活自理的老人，不同年龄、种族、经济条件的老年人生活、融合在一起，成为一个和谐的整体。另外，公寓内还有价格合理的餐厅、技术高超的理疗师，以及超市、美容院、美发店、自动提款机、网络咖啡厅、棋牌俱乐部和托儿所等设施，这些设施的存在都进一步加速了不同老年人间的融合。“我去生命公寓参观的时候，发现设施内部的颜色、气味、声音、摆设和来来往往的人群，都不会给人以任何跟„护理‟有关的印象，那 里的设计就像艺术殿堂，会吸引、增加家属探望老人的频率和机会，和谐愉快的生活和工作环境也让老人有一种在家庭生活的氛围，是一种„泛家庭式环境‟。”滕威林说。
在汉斯·贝克看来，老人愉乐、幸福，就能改变原来的消极生活状态，带来更多的成就感、创造性和积极性。“因为对于老人来说有时候治疗所能起到的作用微乎其微，但快乐幸福的心态有助于老人减轻病情。”
“Yes”文化和“用进废退”服务体系
汉斯·贝克推崇的养老公寓服务体系核心价值理念包括，我的生活我做主、“用进废退”、活跃参与、“泛家庭”氛围、对老人需求的“Yes”文化。其中“Yes”文化和用进废退理念最为世界各国包括我国养老公寓推崇。
在生命公寓系统里，提供大量机会让老年人自理生活，并保持独立和自尊。从老年公寓长时间等候名单和积极的普查结果、低比例员工病假和大量人员积极应聘等方面可以看出，这一理念发挥了重要作用。
“我们国家一提到养老，讲的都是商业模式，事实上通过独特的文化理念和服务体系，通过提高老人的生活幸福指数，及提高员工效率、减少人员流动，吸引更多志愿者参与，无形中也能降低一部分成本。但在这方面国内很多养老机构投资商并没有看到。”滕威林如是评价道。
生命公寓采用的是鼓励和积极的生活方式，“Yes”文化强调通过老年人与环境互动，保持个人对生活的最佳掌控。
事实证明如此运作也有积极的财务回报，因为这个方法使生命公寓可以节省护理资源。
用进废退的理念是人们的各项功能如果不适用就会很快丧失。因此，在生命公寓一直不支持过度护理，强调最低量看护、自力更生和使用自己的能力。“不要照顾老人，但协助他们自己照顾自己”等口号更成为其隐含的文化。
这一理念使员工的满意度大大提高，因为客户不再衰竭，而是更有活力，更快乐。客户同员工一起完成的工作大大节省了员工时间，使他们有更多时间为客户服务。客户与家属在实践用进废退的过程中也变相为公寓提供了免费劳动。
“及时调整„硬件‟和„软件‟，量身定制用进废退的实施方案是不可忽视的方面。”汉斯·贝克强调，采用用进废退的另一结果是在生命公寓还发明了抗衰老公寓，为老人带来更多自理生活机会和能力。“通过服务体系的建立和幸福哲学的实践，实实在在降低了成本，提高了效益，这比国内探讨盈利模式、打造财务模型实在得多，值得学习。”滕威林说。
第二篇：养老公寓建设项目
养老公寓建设项目
可行性研究报告
北京华经纵横咨询有限公司
二〇一三年五月
目录
一、总论··················································································· 错误！未定义书签。
1.1 项目背景 ·············································································· 错误！未定义书签。
1.1.1 项目名称 ···································································· 错误！未定义书签。
1.1.2 项目承办方 ································································ 错误！未定义书签。
1.1.3 可行性研究报告编制依据 ········································· 错误！未定义书签。
1.2 项目概况 ·············································································· 错误！未定义书签。
1.2.1 拟建地点 ···································································· 错误！未定义书签。
1.2.2 建设规模与目标 ························································ 错误！未定义书签。
1.2.3 主要建设内容 ···························································· 错误！未定义书签。
1.2.4 项目投入总资金与效益情况 ····································· 错误！未定义书签。
1.2.5 主要技术经济指标 ···················································· 错误！未定义书签。
1.3 问题与建议 ··········································································· 错误！未定义书签。
1.3.1 项目总投资来源及投入问题 ····································· 错误！未定义书签。
1.3.2 项目原料供应及使用问题 ········································· 错误！未定义书签。
二、项目建设背景、必要性、可行性 ································ 错误！未定义书签。
2.1 项目建设背景 ······································································· 错误！未定义书签。
2.1.1 中国社会逐渐进入老龄化阶段 ································· 错误！未定义书签。
2.1.2 国内政策支持社会养老服务体系建设 ······················ 错误！未定义书签。
2.1.3 老龄事业是关系民生的基础事业 ······························ 错误！未定义书签。
2.2 项目建设的必要性 ······························································· 错误！未定义书签。
2.2.1 项目建设是推进老龄事业的需要 ······························ 错误！未定义书签。
2.2.2 项目建设是市场发展的需要 ····································· 错误！未定义书签。
2.2.3 项目建设是加快安阳市滑县社会福利事业的需要 ··· 错误！未定义书签。
2.3 项目建设可行性 ··································································· 错误！未定义书签。
2.3.1 逐步健全的政策条件支持项目可行 ·························· 错误！未定义书签。
2.3.2 先进的服务模式支持项目稳定运营 ·························· 错误！未定义书签。
2.3.3 经济效益支持项目可行 ············································· 错误！未定义书签。
三、项目设计规划及建设目标 ············································· 错误！未定义书签。
3.1 项目设计规划 ······································································· 错误！未定义书签。
3.1.1 设计原则 ···································································· 错误！未定义书签。
3.1.2 总体构思 ···································································· 错误！未定义书签。
3.1.3 建设内容规划 ···························································· 错误！未定义书签。
3.2 项目建设目标 ······································································· 错误！未定义书签。
四、场址选择 ·········································································· 错误！未定义书签。
4.1 场址现状 ·············································································· 错误！未定义书签。
4.2 场址条件 ·············································································· 错误！未定义书签。
4.2.1 属地概况 ···································································· 错误！未定义书签。
4.2.2 行政区化 ···································································· 错误！未定义书签。
4.2.3 地形及工程地质条件 ················································· 错误！未定义书签。
4.2.4 水文条件 ···································································· 错误！未定义书签。
4.2.5 气候条件 ···································································· 错误！未定义书签。
4.2.6 交通条件 ···································································· 错误！未定义书签。
4.2.7 社会环境条件 ···························································· 错误！未定义书签。
五、项目建设方案 ·································································· 错误！未定义书签。
5.1 设计指导思想与原则 ··························································· 错误！未定义书签。
5.1.1 指导思想 ···································································· 错误！未定义书签。
5.1.2 规划构想 ···································································· 错误！未定义书签。
5.2 项目总体规划方案 ······························································· 错误！未定义书签。
5.2.1 总平面布置和功能要求 ············································· 错误！未定义书签。
5.2.2 总平面布置方案 ························································ 错误！未定义书签。
5.3 土建工程 ·············································································· 错误！未定义书签。
5.3.1 设计依据 ···································································· 错误！未定义书签。
5.3.2 主要建筑、构筑物造价 ············································· 错误！未定义书签。
5.3.3 建筑装修 ···································································· 错误！未定义书签。
5.4 设备清单 ·············································································· 错误！未定义书签。
5.5 配套设施 ·············································································· 错误！未定义书签。
5.5.1 给排水工程 ································································ 错误！未定义书签。
5.5.2 供电工程 ···································································· 错误！未定义书签。
六、节能节水措施 ·································································· 错误！未定义书签。
6.1 能耗分析 ·············································································· 错误！未定义书签。
6.1.1 建筑照明耗电 ···························································· 错误！未定义书签。
6.1.2 耗电总量 ···································································· 错误！未定义书签。
6.2 节能设计 ·············································································· 错误！未定义书签。
6.2.1 设计依据 ···································································· 错误！未定义书签。
6.2.2 运输节能措施 ···························································· 错误！未定义书签。
6.2.3 建筑节能 ···································································· 错误！未定义书签。
6.2.4 空调节能 ···································································· 错误！未定义书签。
6.2.5 电气节能 ···································································· 错误！未定义书签。
6.2.6 给排水节能 ································································ 错误！未定义书签。
6.2.7 节能管理制度 ···························································· 错误！未定义书签。
6.3 水耗分析 ·············································································· 错误！未定义书签。
6.4 节水措施 ·············································································· 错误！未定义书签。
七、环境影响评价 ·································································· 错误！未定义书签。
7.1 项目建设期环境影响 ··························································· 错误！未定义书签。
7.1.1 施工期废水影响分析 ················································· 错误！未定义书签。
7.1.2 施工对周围环境空气的影响 ····································· 错误！未定义书签。
7.1.3 施工期噪声影响分析 ················································· 错误！未定义书签。
7.1.4 施工期固废的影响 ···················································· 错误！未定义书签。
7.2 运营期环境影响分析 ··························································· 错误！未定义书签。
7.2.1 废水环境影响分析 ···················································· 错误！未定义书签。
7.2.2 空气环境影响分析 ···················································· 错误！未定义书签。
7.2.3 噪声环境影响分析 ···················································· 错误！未定义书签。
7.2.4 固体废物影响分析 ···················································· 错误！未定义书签。
7.3 生态环境保护措施 ······························································· 错误！未定义书签。
7.3.1 施工期间环境保护措施 ············································· 错误！未定义书签。
7.3.2 运营期间环境保护措施 ············································· 错误！未定义书签。
7.3.3 环境管理措施 ···························································· 错误！未定义书签。
7.4 地质灾害影响分析 ······························································· 错误！未定义书签。
7.5 特殊环境影响 ······································································· 错误！未定义书签。
八、职业安全卫生消防 ························································· 错误！未定义书签。
8.1 职业安全卫生 ······································································· 错误！未定义书签。
8.1.1 设计依据 ···································································· 错误！未定义书签。
8.1.2 职业安全卫士现状 ···················································· 错误！未定义书签。
8.1.3 卫生要求 ···································································· 错误！未定义书签。
8.1.4 危害因素分析及控制措施 ········································· 错误！未定义书签。
8.1.5 预期效果及评价 ························································ 错误！未定义书签。
8.2 消防 ······················································································ 错误！未定义书签。
8.2.1 设计依据 ···································································· 错误！未定义书签。
8.2.2 消防措施 ···································································· 错误！未定义书签。
8.2.3 火灾报警系统 ···························································· 错误！未定义书签。
8.2.4 灭火系统 ···································································· 错误！未定义书签。
8.2.5 消防知识教育 ···························································· 错误！未定义书签。
九、项目组织机构与人力资源配置、项目管理 ················ 错误！未定义书签。
9.1 组织机构 ·············································································· 错误！未定义书签。
9.2 人员招聘及培训 ··································································· 错误！未定义书签。
十、项目实施进度 ·································································· 错误！未定义书签。
10.1 建设工期············································································· 错误！未定义书签。10.2 项目实施进度安排 ····························································· 错误！未定义书签。
十一、投资估算与资金筹措 ················································· 错误！未定义书签。
11.1 项目总投资估算 ································································· 错误！未定义书签。
11.1.1 建设投资估算 ·························································· 错误！未定义书签。11.1.2 流动资金估算 ·························································· 错误！未定义书签。11.1.3 项目铺底流动资金估算 ··········································· 错误！未定义书签。11.1.4 项目总投资 ······························································ 错误！未定义书签。11.2 资金筹措及投资计划 ·························································· 错误！未定义书签。
十二、项目财务评价 ······························································ 错误！未定义书签。
12.1 计算依据及相关说明·························································· 错误！未定义书签。
12.1.1 项目测算参考依据 ·················································· 错误！未定义书签。12.1.2 项目测算基本设定 ·················································· 错误！未定义书签。12.2 总成本费用估算 ································································· 错误！未定义书签。
12.2.1 直接成本 ·································································· 错误！未定义书签。12.2.2 工资及福利费用 ······················································ 错误！未定义书签。12.2.3 折旧及摊销 ······························································ 错误！未定义书签。12.2.4 修理费······································································ 错误！未定义书签。12.2.5 财务费用 ·································································· 错误！未定义书签。12.2.6 其他费用 ·································································· 错误！未定义书签。12.2.7 总成本费用 ······························································ 错误！未定义书签。12.3 销售收入、销售税金及附加和增值税估算 ······················· 错误！未定义书签。
12.3.1 销售收入 ·································································· 错误！未定义书签。12.3.2 销售税金及附加费用 ··············································· 错误！未定义书签。12.4 损益及利润及分配 ····························································· 错误！未定义书签。12.5 盈利能力分析 ····································································· 错误！未定义书签。
12.5.1 投资利润率与投资利税率 ······································· 错误！未定义书签。12.5.2 财务内部收益率、财务净现值和投资回收期 ········· 错误！未定义书签。12.5.3 项目现金流量表 ······················································ 错误！未定义书签。12.6 盈亏平衡分析 ····································································· 错误！未定义书签。
12.7 敏感性分析 ········································································· 错误！未定义书签。
十三、经济及社会效益分析 ················································· 错误！未定义书签。
13.1 经济效益············································································· 错误！未定义书签。13.2 社会效益············································································· 错误！未定义书签。
十四、项目风险分析 ······························································ 错误！未定义书签。
14.1 项目风险提示 ····································································· 错误！未定义书签。
14.1.1 法律及政策风险 ······················································ 错误！未定义书签。14.1.2 市场风险 ·································································· 错误！未定义书签。14.1.3 建设风险 ·································································· 错误！未定义书签。14.1.4 环保风险 ·································································· 错误！未定义书签。14.2 项目风险防控措施 ····························································· 错误！未定义书签。
14.2.1 法律及政策风险防控措施 ······································· 错误！未定义书签。14.2.2 市场风险防控措施 ·················································· 错误！未定义书签。14.2.3 建设风险防控措施 ·················································· 错误！未定义书签。14.2.4 环保风险防控措施 ·················································· 错误！未定义书签。
十五、项目综合结论 ······························································ 错误！未定义书签。
15.1 项目综合结论 ····································································· 错误！未定义书签。15.2 项目建议············································································· 错误！未定义书签。
第三篇：国内养老公寓经典案例
经典案例
一、北京康梦圆国际老年公寓
基本信息：建筑面积21000平方米。可容纳516张床位。
配套：图书室、书法台、美容美发、棋牌室、茶吧、多功能娱乐室、康复中心、保健按摩、心里咨询、足疗、水疗
地址：北京市朝阳区十八里店乡吕家营村六道口临300号。电话：010-87166999
此项目为北京地区养老公寓的代表性项目。项目体量与本项目类似。以常态式养老为主。
二、北京市汇晨老年公寓
汇晨老年公寓北七家项目：落于温榆河畔别墅区内，绿荫环翠，环境优美。园区以绿色、生态为特点，共种植70余种苗木，30多种花卉，绿化率高于45%，并有地热资源可以利用。一期占地147亩，共有床位712张，依照国家养老服务设施建筑设计标准和老人实际需求建设，户型多样、户户朝阳，居室内均配置独立厨房和无障碍卫浴空间，室内环境温馨典雅，床榻加宽软硬适度，配以质感柔和的家具，真正实现拎包入住。（王琪：***）
汇晨老年公寓北苑项目：公寓建筑面积7100平方米，共设有65间养老用房，面积在23-35平米之间，分为单人间、双人间、三人间。房间内配有无障碍卫生间、全套家具家电，并设有氧气管道，为老人的生命安全提供保障。
汇晨老年公寓望京项目：公寓建筑面积8000平米，共设计7100个房间248张床位，包含单人间、双人间、三人间、四人间，面积均为17-40平米不等，配有独立卫生间，家具、家电设施齐全。
汇晨老年公寓是北京地区最成功的老年公寓项目之一，项目体量与本项目相似，以常态式养老为主。
三、广州友好老年公寓
基本信息：总建面积8.5万平方米。2200个床位，设有单人房、双人房、多人房和豪华套房。
配套：老年大学、寿星农庄、怀旧馆、寿星网吧、图书室、老人文化广场、大型歌舞厅、桌球室、音乐茶座、麻将室、美容美发室等。地址：广州市白云区沙太路大源南艺福街9号。
电话：020-87430800，87430811。
四、广州南国颐景老年公寓
基本信息：总建1.6万平方米。配套设施4000平方米。设300张床位，有豪华套间、双人间和单人间供选择。
配套：接待大厅、托养区、康复区、老年膳食区、空中花园、阅览室、书画棋艺室。
地址：广州白云区景云路。
电话：020-61120222。
五、上海亲和源老年公寓
基本信息：建筑面积10万平方米，12栋电梯公寓，834套公寓住宅。可提供1600个床位。主力户型58平米、72平米、120平米。精装修配套：健康会所、生活广场、室内游泳池、水疗、美容美发厅、洗浴中心、超市、菜市场、咖啡吧、网吧、影视厅、老年大学、医院等 地址：上海浦东新区康桥镇上。
六、长沙康乃馨国际老年生活示范城
基本信息：主力户型：32平米至108平米。宜老化精装全配。
配套：园区内配有老年大学、蔬菜种植园、垂钓园、健康生态动植物园林区、休闲运动场所等功能齐备的设施。
地址：岳麓金星北路向西转银星路4公里处。
常规性养老和度假式养老相结合。
第四篇：长沙养老公寓一览表
普亲长沙养老公寓运营管理有限公司，是由国家财政部、商务部支持的全国首支省级政府引导型养老服务产业基金---湖南省健康养老产业投资基金参股的，专业正规政府注资的养老服务企业。
收费标准
长沙养老公寓收费主要由床位费、伙食费、护理费、其他费等组成，具体收费需根据老人的身体评估情况及服务需求来进行确定。
床位费根据房型决定，旗下各个养老中心一般有单人间、双人间、三人间、多人间等，房间入住老人越多，费用相对越低。主要根据房型的不同，床位费用会在800-1600元之间不等，具体床位费因房型不同，费用会略有不同。
伙食费，即一日三餐正常费用，如果需要特殊饮食要求等服务，伙食费会略有浮动。
长沙养老公寓护理费主要指护理和服务老人的费用，根据老人情况分为：一级护理、二级护理、三级护理、四级护理和特级护理，护理等级不同，则费用也不同。湖南普亲旗下养老机构均是拥有护士、营养师、康复师的护理型养老院，能为老人提供正规专业的生活照料和医疗护理服务。
其他费用主要是根据部分老人的特殊要求来收费，如吸纯氧、插导尿管、灌肠等，还有高温寒冷天气的空调费用，以及部分老人需求的一些一次性使用用品的耗材费用，如吸痰管、纸尿裤、尿袋等。
公司目前已运营、筹建及拟签约的政府注资的公立养老机构近30家，主要分布于湖南、海南、北京、浙江、山西、山东、福建等区域，是国内为数不多的全国性养老服务连锁企业和失能、失智养老服务细分领域知名品牌——普亲养老，失能失智老人养护专家。
普亲长沙养老作为国内领先的长期照护连锁品牌，在失能失智领域做出了很多积极的探索，他们所打造的社区新型养老和“一碗汤的距离”理念还曾被央视新闻联播、湖南卫视新闻联播、湖南都市频道都市1时间、海南新闻等媒体相继报道，收获一众好评。
普亲开福区老年养护中心（中心机构）：开福区东风路工商巷87号（原湖南省电信公司长途电信线路局大楼）
普亲先锋社区老年养护中心：岳麓区荣湾镇湖韵佳苑小区内先锋社区服务中心三、四楼
普亲黑石铺社区老年养护中心：天心区湘府大桥，新开铺路996号黑石铺社区服务中心
普亲冯家冲社区老年养护中心：雨花区井湾子街道中建五局信和苑三区
普亲戴家河社区老年养护中心：开福区湘江世纪城秀峰街道兴隆小区戴家河社区公共服务中心内
第五篇：郑州市养老公寓设计说明
郑州市老年公寓规划方案设计说明
一、项目概况及背景
1、项目建设背景：
郑州市是河南省会，地处华北平原南部，河南省中部偏北，黄河下游。北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。自然风光秀美，地域特色鲜明，人文历史悠久，文化底蕴深厚。
郑州市属北温带大陆性季风气候，冷暖适中、四季分明，春季干旱少雨，夏季炎热多雨，秋季晴朗日照长，冬季寒冷少雪。郑州市冬季最长，夏季次之，春季较短。境内生态环境优良，空气清新、环境优美，是老年休闲养老的理想环境。
2、建设选址：
郑州市老年公寓建设选址位于惠济区绿洲路以北，惠丰路以西，用地面积约85.405亩。
建设用地坐北朝南，日照充足，环境优美，交通便利（距市区8-10分钟车程）。场地基本平整，外部条件较好，适于项目建设。
3、建设项目基本内容与建设规模：
项目建设主要内容为老年公寓，包括：养老公寓、医疗保健、康复疗养、餐饮服务、文化娱乐、休闲健身、后勤服务与行政管理、商业服务、职工宿舍、室外园林景观等内容，其中养老公寓分为普通养老公寓（双人间）、高级养老公寓，老年公寓总床位数为1701床。
老年公寓净用地5.70万平方米，总建筑面积约5.97万平方米，地下建筑面积根据实际需要设计。
建设项目分为两个养老单元，并分为二期建设，第一养老单元（已建工程）与第二养老单元（拟建工程）自成体系，独立管理。本次设计包括总体规划及一期单体建筑设计。
第一养老单元（一期改造工程）包括医疗康复中心、生活服务中心、社会工作中心大楼地方特产超市、职工宿舍、地下车库、辅助设备用房等内容。公寓包括双人间、三人间、共设养老床位400床总建筑面积17262平方米。
第二养老单元（二期工程）包括自理养老区、半自理养老区、非自理养老区、、职工宿舍、地下车库、辅助设备用房等内容。公寓包括双人间、三人间共设养老床位1301床。
4、开发定位：
郑州市老年公寓是以老年养老为主，集老年养老、慢性病康复疗养、休闲娱乐、康体健身于一体的休闲养老、疗养中心。规划设计以创造良好的老年生活环境、服务老年群体为宗旨，建设以 3-5层为主的园林式养老、休闲、疗养中心。养老公寓充分利用惠济区良好的自然生态优势，创造宜人的养老休闲生活环境，造福社会，促进惠济区经济发展。
二、规划依据
1.中华人民共和国城乡规划法（202_）2.中华人民共和国环境保护法（1989）3.《城市规划编制办法》（202_）4.《城市规划编制办法实施细则》 5.《疗养院建筑设计规范》JGJ40-87 6.《综合医院建筑设计规范》JGJ49-88
7.《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
8.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-202_ J114-202_)9.《老年人建筑设计规范》(JGJ122-99)10.《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）11.《城市排水工程规范》（GB50318-202_）12.《城市电力规划规范》（GB50293-1999）13.《城市道路交通规划设计规范》（GB-50220-95）14.《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）15.《建筑设计防火规范》GB50016-202_ 16.《公共建筑节能设计标准》（202_）17.《民用建筑设计通则》GB50352-202_ 18.《老年养护院建设标准》
19、国家其它有关设计、建设规范及规程、规定。
三、规划指导思想
老年公寓依托当地得天独厚的生态环境资源和良好的地理位置，在当地政府的指导和支持下，建设郑州乃至河南标准最高、设施最为齐全、生态环境最为优美、服务最为周到贴心的养老休闲中心。
四、规划设计原则
1）、因地制宜，充分利用土地，节约建筑成本。
规划设计依地就势、因地制宜，利用地形特点，在保护生态环境的前提下，合理规划布局，充分利用土地资源，降低建设开发成本。
2）、充分利用景观资源，打造一流高品质康复、养老中心。
郑州市生态老年公寓建设场地位于郑州黄河北岸，紧临黄河湿地风景区。方案设计充分利用良好的景观资源，打造环境优美、品质优良的高端生态养老公寓。郑州市老年公寓建设成为老年人理想的养老休闲场所。
3）、以人为本，提高养老居住的舒适性。
规划设计对老年公寓服务人群进行深入的分析，研究老年人养老生活需求和心理特点，创造符合老年人养老居住的生活环境，以老年人为核心，充分考虑老年人生理、心理及行为特征，以超前的建设理念、科学合理的规划设计，构建人性化、智能化、生态型的高端养老生活休闲服务园区。4）、保护生态环境，注重可持续发展
建设用地依地就势，环境优美。设计充分利用自然环境资源，保护植被和水体，将建筑与自然环境完美融为一体，充分保护良好的生态环境，注重建筑环境与自然生态环境的融合，加强两者之间有机的联系，引水入园，回归自然，融于自然，营造绿色养老家园，碧水相依，绿树环绕，人文与自然和谐交融，塑造高品位老年居住环境，打造理想的老年居住空间，使养老老人怡神养性，尽享园林风光。通过对自然环境的利用和保护，强化建筑与自然的和谐统一，既达到对养老公寓养老环境品质的提升，又促进当地生态环境的改善和可持续发展，造福当地居民。
5）、注重文脉与文化的传承。将郑州当地民俗文化与建筑艺术同老年公寓设计有机结合起来，展现地域特色，传承文化传统，形成一个优美、舒适、恬静、高雅、温馨并富于地方特色的养老休闲环境。
五、规划布局与单体建筑设计
由于郑州市老年公寓一期已有三栋建筑，因此本次设计在考虑是一起把已有建筑统一考虑规划加以设计利用。
1、第一期服务单元（已建工程）： 1）、用地：
一期项目位于地块南部，包括社会工作中心，医疗康复中心，生活服务中心 2）、主要建设内容：
第一养老单元主要包括医疗康复中心、社会工作中心、生活服务中心及辅助用房、室内园林花 房等。
3）、总体布局及功能分区：
第一养老单元分为社会工作中心。社会工作中心包括公共服务与办公大楼。其中公共服务与社会工作中心包括接待、室内体育健身、休闲茶座、棋牌室、阅览室、办公室及社会工作办公室；医疗康复中心包括入园体检、诊疗室、抢救室、化验、医技检查及康复病房等，医疗康复中心主要以老年体检、保健、康复为主，不设全科室医疗机构。
一期养公共服务区规划为了便于老人休闲休息和服务管理，将各不同功能用房分区布置，各功能区既相对独立又便于联系，规划以公共服务与办公大楼为中心，使公共服务区与各养老居住活动组团服务半径相对较小、交通便捷。
一期服务区面向南侧城市规划过境道路设主入口，并设入口广场，便于人流集散，将公共服务与办公大楼设于入口广场北侧，便于入园老人办理入院手续及参与公共服务活动；园区围绕公共服务与办公大楼设中心花园与室内阳光花房，绿水环绕，亭台相映。规划设计将医疗、康复中心布置于主入口西侧，便于老人入园体检与门诊就医，并与公共服务与办公大楼相邻，形成公共服务区与景观中心。
为了便于不同养老人群生活活动的方便和园区养老服务，规划设计将养老公寓划分为自理养老区和非自理养老区，各区呈院落布置，并相对独立。设计将普通自理院落养老区布置于中心花园西北侧，南与综合服务与办公大楼相邻，中心邻养老单元中心花园，东隔中心花园与失能养老公寓院落相对，北侧紧邻次要出入口，便于自理老人内外出入与联系。
失能养老区（非自理养老区）布置于园区北侧，区域相对独立，环境安静，景观视野良好。
职工宿舍与特产超市组成生活服务中心，底层为特产超市，2-6层为职工宿舍，布置于主入口东侧，南邻城市过境道路，方便养老中心探视家属购物。4）、交通组织：
一期养老园区设主、次三个出入口，主入口位于用地中心，使整个园区坐北朝南并与主干道相接。次入口位于养老园区东西侧，在区域内部形成环形道路，作为车行第出入口，便于消防车及养老人员接送出入。园区车行道绕用地中心花园外侧与各单体建筑相接，既满足园区车行需求，又最大限度减少车行道占地，并避免车行道路对园区景观中心的影响，景观区内人车分流，便于老人休闲活动安全。
5）、单体建筑设计：
a、社会工作中心大楼：
社会工作中心大楼：建筑主体五层，局部1~2层，建筑主要内容包括健身房、棋牌室、茶座、书画室、阅览室、亲情网络室、多功能厅、会议室、社会工作办公室、管理办公等。建筑位于园区中心位置，四面绿地与水景环绕，并与养老公寓、康复中心等个服务对象相邻或相对，方便各单体建筑与之便捷联系。建筑局部退台，高低错落起伏，典雅别致。b、医疗、康复中心：
医疗康复中心负责养老人员日常康复保健、急救、常规检查、慢性病药物治疗，不设全科室医疗机构，既方便养老老人医疗保健，又避免设置复杂医疗机构，加重养老园区运行成本。
建筑主体3层，局部1~4层，主要功能包括急诊室、诊疗室、抢救室、化验室、医技检查室（B超室、X光拍片室、透视室、心电图室等）、消毒室、处置室、心理治疗室、护士站、药房、医生办公室、康复病房等，建筑贴近主入口布置，便于对内、对外联系。c、生活服务中心：
建筑布置于园区东北区域，环境相对安静，避免相互干扰。建筑功能主要包括综合商住楼：特产超市、宿舍：位于园区东南角，建筑主体4层，宿舍分为单间和双人间，居住职工使用.建筑采用新中式风格，既有传统建筑的意境，有富于现代生活气息。分为单间和双人间，供150-160居住职工.h、地下车库及辅助设备用房：地下车库建筑面积4500平方米，车库可停车120-150辆，j、辅助用房包括变电所、换热站、水泵房、弱电机房等内容，建筑面积1800平方米
2、第二养老单元： 1）: 用地：
第二养老单元为二期工程，用地位于地块北侧。2）:主要建设内容：
第二养老单元主要包括养老公寓及辅助用房。第二养老单元共设养老床位1301床，总建筑面积42452.43平方米。3）：总体布局及功能分区：
第二养老单元分为自理养老区、失能养老区（非自理养老区）、职工生活区、其中公共服务与办公楼包括接待、餐饮、室内体育健身、休闲茶座、棋牌室、阅览室及办公室、社会工作室等；第二养老单元（二期工程）养老园区分为三个组团，北侧非自理养老公寓组团，规划设计为了便于 老人休闲、休息和园区服务管理，将各功能区分区布置，使各功能区既相对独立又便于联系。半自理养老公寓位于用地中心，自理养老公寓位于用地南侧。4）、交通组织：
三个组团分别设置出入口三个组团通过连廊与园区景观道路连接，方便老人生活娱乐。5）、单体建筑设计： c、失能养老公寓：
建筑功能主要包括养老居住用房、护士站、配餐室等，建筑主体五层，局部4层，共有床位248床，双人间228床（114间），四人间20床（5间），建筑面积6532.26平方米。d、自理养老公寓：
自理养老公寓包括普通养老公寓和中高级养老公寓总建筑面积：35920.17平方米。
普通养老公寓为三人间和双人间，共有养老床位1053床，其中双人间562床（281间），三间423床（141间）,四人间44床（11间），六人间24床（4间）。
g、地下车库：地下车库及辅助设备用房位于建筑地下室，车库可停车120-150辆，建筑面积4690平方米。
f、辅助用房包括变电所、换热站、水泵房、弱电机房等内容，建筑面积202_平方米。
六、建筑风格与景观设计：
1、建筑风格与艺术设计
养老公寓以中国传统建筑风格与地方特色民居为底蕴，主体建筑采用坡顶院落式布局，庭院院落是中国传统建筑的灵魂，是中国园林的精髓所在，本方案力求营造江南水乡的庭院式环境，在创造优美环境的同时，追求富于传统文化的建筑意境，建筑以三至五层为主，局部降低或升高，形成高低错落、步移景异的园林式庭院空间，并通过景观种植与景观水系的融合，强调传统中国园林的意境。
本着建筑与园林景观紧密相结合的主题思想，进行文脉传承和地域特色的展示，充分利用绿化、水系衬托富有传统乡村小镇特色的建筑个体，以亲切自然的建筑风格把养老园区建成一个温馨宜人的养老疗养居住环境。在满足功能布局和交通流线合理的前提下，有效的利用场地面积，追求规划、建筑、景观三位一体的整体设计目标，吸取传统院落式建筑的整体布局概念，为养老老人创造一个有机完整的室内外活动空间和休闲环境。
郑州气候温和，建筑立面以大方窗与实墙面结合，建筑之间辅以连廊，步移景异，曲径通幽，连廊为透空半室外空间，为老年人交往提供场所，并彰显了传统建筑文化气息。建筑群体简洁大方、宁静淡雅、清新别致，并与自然环境融为一体。
2、景观设计
规划设计围绕公共服务中心与办公大楼设中心花园，花园以水体景观为中心，将中心绿地、组团绿地、院落绿地与蜿蜒曲折的水流连接，形成有机整体。不同院落空间均能享受良好的绿色空间，并与园区步行绿地系统融为一体。绿地与水体、室内景观花园、室外活动空间有机结合，精心组织区域内部水系，充分利用宽阔的步行空间布置绿化，共同构成互动、开放、文化艺术氛围浓厚的绿色养老环境。
多层次的环境景观布局，保证集中景观空间合理的服务半径，尽可能满足不同心理取向、不同身体状况的老年人的景观需求，较分散的景观尽可能接近使用者，景观的散点布局，结合庭园塑造尺度适人的半围合景观空间。空间环境布局根据建筑规模及现状条件，灵活多样，不拘一格，营造出具有特色的景观空间，满足老年群体户外活动心理和文化需求。
七、室外活动空间设计
1、健身锻炼空间
园区集中设置门球场、羽毛球场以及供老年人做操、跳舞等集体活动的健身广场。在各个组团结合绿化景观系统，分散设置器械活动场以及供老年人打太极、武术等小群体活动的独立性小空间。设置贯穿整个步行系统的健康步道，满足老人散步、慢跑的日常锻炼需要。运动区地面选用平整防滑、适于运动的铺装材料，同时满足易清洗、耐磨、耐腐蚀的要求。室外健身器材考虑老年人的使用特点，采取防跌倒措施。在运动区周围布置休息区，种植遮阳乔木，设置适量的座椅，供健身运动的老人休息。环境设计力求视线透过室内和庭院看到健身锻炼空间，可鼓励他人参与，也方便工作人员照顾到正在进行活动的老年人。
2、社会交往空间
在老年公寓的出入口、公共建筑的檐下、主要步行道路及道路交叉口、景观节点、楼宇之间的活动场地、树荫下等处，通过铺地、雨棚架、座椅等物质形态，为老年人提供舒适的交往空间。另外，通过延长雨棚、挑檐板的长度、增设门廊等方式，为养老、疗养人群提供雨雪天气条件下的户外交往活动空间，增加生活情趣。
3、休闲活动空间
1）、园艺种植区：主要满足老人对田园的向往，利于老人身心康复和享受劳动的乐趣。小块园 地主要以栽植花草和蔬菜为主，结合自然景观区布置。种植园根据需要分成若干块，供老人使用，地块周围设置舒适的休息空间，方便老人劳动后休息、交往，利用“园艺疗法”达到康体的目的。2）、垂钓区：垂钓具有休闲、娱乐、健身、修身养性、陶冶情操的功能，是老人较喜欢的休闲活动，结合园区中心湖面安排垂钓空间，交通便捷，便于老人休闲活动，成为园区的特色景区。垂钓区设有舒适的垂钓平台、挡雨蔽日的保护设施、带扶手的台阶，四周利用绿色的植物围合成半封闭的环境，初夏垂钓，绿枝拂面、微风习习。
3）、赏鸟场所：老年人通过喂鸟、逗鸟、赏鸟，既能避免老年孤独，又能通过散步活动锻炼身体、增进健康。为避免鸟的叫声干扰老人的休息，观鸟空间宜远离居住区域，采用植物围合，结合花园、自然景观区和园艺区设置。
4）、风雨廊、阳光露台：适度的晒太阳，能够促进机体内对钙的吸收和利用，增进老人健康。阳台、屋顶平台、不设绿荫的坐息空间、室外运动散步的小径都可以使老年人享受到阳光的温暖，亦可成为老人聊天交流的场所。
5）、室外坐息空间：老人在户外不只是运动，更多在户外休息、聊天、享受阳光、观景等。良好的坐息空间为老人进行小规模交往活动提供方便。树下、廊檐下、入口处、道路交叉口以及健身锻炼空间的周围和路径旁侧，设置休息坐凳、座椅，形成方便舒适、便于集聚交往的空间环境。
八、消防设计
1、总体设计：
1）消防车道：养老园区建筑为多层建筑，区域及建筑均设消防车道，消防车可通达每栋建筑。主干道为5.5米。尽端式消防车道设回车场。2）耐火等级：建筑耐火等级为二级。
3）防火分区：每栋建筑防火分区面积小于均2500平方米，不同防火分区之间设防火墙。不同建筑之间间距大于6米。
4）消防设施：养老园区各单体建筑室内均设消火栓，并配置手提式灭火器。室外设消防水池及消火栓。
九、共用设施设计
1）供水：养老园区饮用水及消防用水由城市自来水管网引入，景观绿化用水以市政水源为取水水源，水量满足养老园区要求。
2）排水：排水采用雨污分流制，雨水通过雨水管网排入河流，生活污水经化粪池沉淀后排入污水
处理中心处理后排放。医疗废水排入专业污水处理站处理达标后排放。
3）供电：常备电源由城市高压电网引入10kv高压电源经园区自备配变电所降压后供入各单体建筑，一、二级负荷由自备柴油发电机供电。
4）供热：服务中心冬季采用热水地辐射方式采暖，夏季采用集中空调制冷，热源采用地源热泵系统。热水井选址位于一期工程用地西侧，公共服务中心办公大楼西南，热水井及站房位于一、二期工程之间之间，与一、二建筑服务半径相对最小，节省工程建设及运行成本。5）弱电：养老园区设电视、电话、网络及电子监控系统，信号源由城市信号网络系统接入。
十、环境卫生与环境保护
1、养老园区除产生日常生活污水、垃圾外，还产生医疗废水、医疗固体垃圾。养老园区设污水处理中心及垃圾台站，医疗废水由园区专设污水处理中心处理，达到国家排放标准后排放；生活垃圾由园区设置垃圾箱、垃圾台站定点收集运至城市垃圾处理中心处理，医疗垃圾分类收集，运至医疗垃圾处理站，作无害化定点处理。
污水处理站由建设单位与当地建设管理部门根据城市总体规划另行选址建设。
垃圾台站选址位于一期次入口西侧靠近山体位置，位置相对隐蔽，既方便垃圾清运，又减少对养老园区的影响，同时方便为对二期项目服务。
2、养老园区尽可能加大绿化覆盖率，通过绿化改善环境。
十一、技术经济指标：
1、建筑总用地面积：56936.95平方米.2、建筑占地面积：13767.35平方米.3、总建筑面积：59714.43平方米.1）、一期工程（改造工程）建筑面积：17262平方米 2）、二期工程（拟建工程）建筑面积：42452.43平方米
4、养老床位：
总床位1301床，其中：
非自理养老公寓248床，其中： 双人间228床（114间），四人间：20床（5间）；
半自理养老公寓：612床，其中：双人间：550床（275间），三人间18床（6间）；四人间44床（11间）；
自理养老公寓441床，其中：双人间：12床（6间），三人间405床（135间），六人间24床（4间）；
5、容积率：1.20。
6、建筑密度：24.18%。
7、绿地率：40%。
8、建设总投资：3.71亿元。
