第一篇：街区案例研究

附录4：相似案例介绍 广州上下九商业街区

1）项目相似度关键词 地域性关键词：岭南、旧城中心区 时间性关键词：民国，清末

功能性关键词：商业街、传统居住区

类型性关键词：骑楼街、新旧建筑混杂，传统街巷。2）项目位置

上下九商业街地处广州市荔湾区北城区中部，是广州三大传统商业中心之一，周边地段为广州西关老城区。东到人民路，西至大同路，北至永发新街-安良里-康王路-长寿西街-文昌南路-连登横巷一线，南至十三行路-杉木栏路-梯云路一线，用地范围约82公顷。3）项目背景

早在6世纪初中国佛教禅宗创始人达摩高僧在此登岸传教时，上下九步行街一带已经成为商业聚集区，清末民初便已是巨商大贾聚居的地方，广州最早的金融、饮食、娱乐等城市文明都能在此找到源头。如今的上下九商业街包括上九路、下九路，全长1800米，有建于20世纪初的骑楼建筑238间，保存了相对完整的传统城市格局及尺度宜人的街巷空间，体现了悠久的商业文化、独特的岭南建筑文化、浓郁的西关民俗文化和独具粤式风味的饮食文化。

在广州迎亚运和202_年“一大变”的契机下，荔湾区提出以文化引领为导向，打造集传统与时尚、古典与现代、岭南乡土气息与国际大都市于一体的文化旅游休闲综合区。4）现状概况

现状土地利用以居住功能为主，大部分居住街区沿街底商，上下九沿线立面经过多次整饬，价值较高。质量较差的建筑物主要集中在居住功能为主的街区内。基地内主要的建筑类型有竹筒屋，骑楼，明字屋，西关大屋及局部现代建筑，竹筒屋所占比例最大。基地范围保留了大片广州传统民居和传统街道肌理，但由于近年城市发展更新，街区内出现很多插零新建建筑。5）项目定位

规划将该地区打造成为具有浓郁西关风情，延续历史空间、生活氛围，保留历史景观及传统街巷肌理，汇聚多元化岭南特色商业文化精品街区。6）规划理念

（1）历史文化保护原则

收集详实充足的历史现状资料，进行科学严谨的分析论证。对历史街区和特色商业步行骑楼街应注重保护历史风貌延续历史文脉。（2）创新性原则

规划方案应突出新理念、应用新方法、体现新思路、富有新创意，强调规划的创新、个性和特色。为传统骑楼街业态与现状产业升级提出创新的思路和实际操作的办法。（3）可操作性原则

规划应注重区域城市景观与产业发展、文物建筑的保护与利用的实际需要，充分体现规划地区发展的实效性和可操作性。（4）延续岭南风貌特色

总体上把握传统街区的整体风貌，延续该地段特色浓郁的岭南城市与建筑文化，突出其中反映岭南特色的建筑及景观，对特定历史文化遗存要确定具体的保护范围、保护要求，周围环境景观的控制管理要求，确保城市发展的历史延续性。在整治修复中要贯彻“整旧如故”、“以存其真”的原则，在有机更新的过程中应着重考虑与整体风貌的协调，传承岭南特色。（5）复兴西关历史空间

挖掘与西关地域变迁关联密切的传统空间，体现西关半个世纪的历史发展，对特定的空间要素进行有恢复、美化、纪念，修补与延续城市记忆，重塑历史空间场景，延伸历史生活气息，在功能使用上寻找与现代生活的衔接点，演绎新型西关文化。

（6）以点带线，以线带面的发展模式

寻找门户点，改造触媒点以及级激活触媒点(特色景观)，设计时充分挖掘，最大化激活其对周边街区的价值，以点带线，以线带面德带动整个街区的发展。（7）制定城市设计导则框架

在街块划分的基础上，归纳总结街块的外部条件（包括上层次规划要求、现状条件和整体城市设计要素），提炼历史文化保护区、大观河历史河涌、上下九步行街、旅游观光路线四个主导性外部条件，分别从街区，道路景观，街巷，街块以及建筑更新设计等控制层面对基地内部各个元素的更新模式或空间形态提出不同的设计对策。7）规划策略及实施（1）交通策略

利用现有道路，通过交通管制建立内部单行交通中环线及小环线，缓解大环线及内部支路压力；通过小环路的调整还可进一步释放上下九路西段的步行空间，以适应未来商业品质升级需要。尊重旧城肌理，不增加或拓宽现状道路，重新梳理交通单元内单行道车行方向，使替代上下九交通量的环路（长寿路-宝华路-和平路-光复南路）距离更近，交通服务更便捷，交通环截流街区外围交通量，外来车辆进出街区进行限制（2）景观策略

恢复上下九南部的大观河，唤起西关水乡记忆和商业文化，重现一河两岸的西关传统商业氛围，水体要素的出现必将提升上下九街区的空间品质，吸引多元化的新型商业业态，促进街区品牌升级。大观河景观恢复计划可分为近期及远期，确保规划可操作性。近期可实施在人民南路—十八甫路区段，涉及难拆除建筑较少，并且与上下九距离关系适宜。（3）建筑拆建策略

建筑拆除策略—根据大观河景观恢复计划分远近实施建筑拆除，主要拆除的建筑为大观河河道上及两岸部分建筑风貌冲突且有特殊更新意图的建筑。各街块内部建筑风貌严重冲突或极端破败的建筑。如建筑质量评级为D级的建筑、建筑风貌评级为4类等。被拆除建筑的补偿可通过荔湾区旧城改造安置商品房资源解决。

新建建筑策略—大部分新建建筑在风貌上应与周边建筑及整体街区协调，严格控制建筑高度及平面形式，适应传统街区肌理，避免街区风貌再度破坏。少数新建建筑根据特定的功能需求和区位条件，可采用现代新式的建筑设计方法，体现多元文化与时代感，但必须在建筑体量与高度上与街区尺度协调。（4）上下九主要街道综合整治策略

￭对西关传统风貌要素进行提炼，在上下九街道统一进行廊下空间的整治，统一廊下界面，铺地以及吊顶天花，对商铺的门进行传统风貌要素的提炼，并进行统一整治

￭上下九主要街道重新铺装，恢复石板路。

￭结合主要公共空间设置具有西关风情的雕塑小品，￭统一了街道上的灯具，广告牌，座椅等城市家具。

￭运用类型学的方法，发掘当地民居空间形态和历史符号应用于改造，用于上下九骑楼立面进行整体整饰。8）立面整治的设计思路和工作框架

（1）以市政设施和环境设施的改善为基础，促进环境综合品质的实质提高与改善。

（2）通过街道家具、景观和灯光环境的更新，营造更加具有时代气息的环境氛围和商业氛围。

（3）对于沿街的骑楼，以尊重历史真实性为原则，去除多余的粉饰，通过安全诊断和技术改进提高历史建筑的健康程度，并恢复浓郁的历史气息。

（4）从城市设计的角度对非历史建筑进行界面、材料、色彩等方面的改善，强化不同街道的特色、在保持风貌和谐统-的前提下，丰富建筑和景观的多样性。9）立面整治的工作方法及示例（1）详细的实地调研及现代工具的运用

通过对上下九至龙津西路全段的详细调研和记录，调研包括建筑信息、街道公共设施的记录，并运用三维立体扫描仪对全街进行扫描。（2）调研数据资料的整理，建立分类库

对调研资料进行了详细的分类整理，并依据特征建立了建筑构件分类库，如门窗库、柱式库、镂空构件库、山花女儿墙库、地面铺装库等等。（3）立面修缮措施表在修缮中的应用和构件分类库在设计中的应用 与此同时，还对沿街建筑按风貌和保存状况进行分类，并根据建筑保存状况对建筑立面细部提出了具体的修缮、整治的措施表。使得具体建筑均可按照措施表来进行修缮和整治。而需要更换或重新设计的部位，则根据建筑构件分类库进行更换或设计。

三维激光扫描生成的点云模型图

建筑细节建库

上下九项目的建筑整治措施表

沿街建筑及其维修措施表（局部）

上下九建筑修缮方案（局部）

广西梧州骑楼城保护与更新（一期工程）

1）项目相似度关键词

地域性关键词：岭南、旧城中心区 时间性关键词：民国，清末

功能性关键词：商业街、传统居住区

类型性关键词：骑楼街、新旧建筑混杂，传统街巷。2）项目位置

该项目是梧州市骑楼城的核心保护区，是现存骑楼最为集中的地段。西起小南路，东面一中山路为界，南临西江路，北背南环路。是梧州老城区中的老城。3）项目背景

梧州地处广西东部，由于凭借天然的水运优势，历史上商业贸易活动兴盛，曾有“小香港”之誉。梧州骑楼集中在梧州市的商业经济中心河东区。在此区域内，现存的骑楼街有二十二条，骑楼建筑沿街道的长度约6．2公里，占整个河东区街道长度的百分之六十。骑楼建筑的建筑面积有3 7．2万平方米，该骑楼城规划设计的主要目标是通过保护珍贵的文化遗产、保护骑楼建筑和骑楼街区、保持地域建筑风貌和空间形态．重现城市特色、激发城市活力，获得旧城复兴。4）现状概况

梧州作为广西最早的港口开放城市，受外来文化影响大，旧城的建筑呈现多样的格局，和一批标志性建筑物以及具有地方民族文化气氛的骑楼建筑类型。但基地扩展余地有限，基地内部人口密度高，建筑密度高，城市基础设施不堪重负。整个历史街区和骑楼由于年久失修．无法满足现代城市功能的需求．导致这些街区交通混杂、居住质量下降。

梧州骑楼街整治后状况

5）项目定位

在保护、发展骑楼的风格、特征和文化内涵的基础下，把保护与开发相结合，让历史的文脉在当代的生活中延伸，使之成为集商贸、居住、旅游体的多功能城区。开发、利用骑楼的建筑文化资源，使之成为一个集各时期、各风格、特征的骑楼建筑博物馆，使城区成为具有特色的建筑、城市景观。实行整体的保护、改造、调整，使之成为梧州市建设和经济发展的增长点。6）规划理念

（1）经济发展是梧州骑楼保护的基础，是梧州市骑楼城发展的动力 骑楼本身是城市经济发展的历史产物，寻找梧州骑楼保护和发展的平衡点，以骑楼商业街区结合旅游开发，房地产地产开发，重新激发河东区的城市活力。骑楼城采用市场经济的方法运营，在核心保护区，保护控制性强；而在边沿地带，靠近高层的地块适当提高层数以保证一定的建筑面积。骑楼城的建设将彻底改善河东区的人居环境和商旅等条件，从而大幅提高周边地价，房价使得建筑升值。取得骑楼城保护和发展双赢的目标。（2）改善人居环境是梧州市骑楼城规划的基本理念

对梧州骑楼而言，改善人居环境与骑楼的保护存在较大的矛盾。因此，提高市民居住质量、改善商业条件是梧州市骑楼城的规划目标，把梧州市骑楼城建成便民、利民的“民心工程”。为了彻底改善人居环境，采取的主要措施有：第一，疏减过多的人口。第二、基础设施的改造和更新。第三、完善公共设施的建设。第四、尽量增加绿化。第五、改善建筑内部的居住环境，重点解决采光和通风问题，以及在功能上如何满足现代生活的需求。

（3）保持和发展骑楼城的活力，就是要保护和发展其城市生活原有的形态 城市是人类居住的地方，因此需要场所感和时间上的延续性。历史上的梧州骑楼就是比较紧凑的混合体：人们临江盖楼，下商上居，前铺后巷。梧州市骑楼城应维持商居混合的形态。除了城市建设的考虑，同时也是文化的延续。注意提倡紧凑、丰富多样的、适于步行、混合使用的街区。目的是逐步摆脱过度依赖汽车的状况。建立更加完善的生活品质和真正意义上的人居质量环境。（4）保护骑楼城的格局就是保护和发展灵活方便出行的交通途径

保持骑楼城的格局，就是要基本保存原有的路网和街道。梧州骑楼街已从步行街逐渐演变为人、车共行的道路系统。街道除了交通功能外，还起着一种交往的作用。为保持骑楼城空间格局的肌理，规划中保留原有的道路系统。梧州骑楼街较密的道路系统，是保留的基础。通过科学技术的手段，对系统进行整合，例如，合理地规定机动车的行驶方向、设置绿色公交系统、人力游览车系统等等。同时，在管理上提出相应的措施：机动车分时段通行、禁止乱摆乱卖占道。就可以建立起一个有序、快捷、方便、安全并富有梧州骑楼特色的交通系统。

7）规划策略及实施（1）立面保护

立面保护包括骑楼建筑个体、街景、街区立面景观的综合性保护，以保留住它的环境风貌、空间形态和街区肌理。对骑楼建筑个体，城市街景以及整个骑楼街区总体景观和空间形态进行分级保护。在保护方法上强调保护整体的风貌，行政上规定保护区域，措施，采取逐步更新整治的方法，设计施工上争取保留更多的历史信息。（2）立面的改造

a．规划区周边主干道和步行街两侧采用仿欧式或混合式；

b．街区内部按某一地区的精品骑楼进行设计组合，以形成街区特色； c．原有装饰较少且无特殊价值的沿街建筑，原则上增加具有梧州当地特色的装饰：

d．骑楼街道不连续的，增加骑楼；

e．重要建筑物周边街道街区的骑楼风格相协调。f．尽可能有恢复街道，街区内原有老字号门面：

g．建设梧州骑楼博物馆：利用新西酒店的部分楼层面积或大南路嘉进康泰药房改建为骑楼博物馆，以全面介绍国内外骑楼建筑的历史与特色：

h．发掘梧州当地民居的空间形态、历史符号等应用于建筑改造。（3）环境保护与改造

沿街布置商业铺面，将商业引入街区，扩大营业面积，除商业外，规划布置娱乐，餐饮，休闲游览等多种设施，促进商业发展。

改造道路为步行街或单行道，减少车流量，强调慢行。周边地块布置大型地下停车场，营造一个连续的购物休闲场所，解决汽车交通与步行交通之间的矛盾。

吃出危房，保证每个组图拥有一块中心活动绿地，居住建筑日照间距折减为0.6，提高公共绿地面积比例，达到5.92%（4）基础设施的改造

合并小学，节省用地按居住小区的 要求，布置社区文化活动中心，卫生所门派出所公共厕所等。在利用原有管渠的前提下，对部分破损老化管道进行完善更新，逐步将lOkV架空线路全部改为电缆供电，并将配电变压器、环网柜、电缆分支箱等全部安装到高于洪水位的室内。公用电缆配电阿选用交联聚乙烯铜芯电缆，电缆截面按长远规划选型一次建成。电缆敷设方式采用电缆沟、排管、沟槽、直埋等方式相结合。8）保护与改造后的效果

梧州骑楼城一期工程历经两年的保护与改造建设，已焕然一新，无处不再现出昔日梧州百年商埠的风姿。一期工程启动后，经过不断地可持续性的保护与改造，至今已建成的“梧州骑楼博物馆”内的骑楼街道共22条，总长7公里，其中最长的达2530米。因其规模大、数量多、特色突出，吸引了越来越多的国内外游客。每当旅游高峰期，都在主要景点举行舞狮表演、美食节、月季花会等特色活动。越来越改善的旅游、商业环境为广东港澳地区等游客、商家进入提供了便利。骑楼街区的保护和改造，收到了良好的社会效益和经济效益。成都宽窄巷子历史文化保护区

1）项目相似度关键词 地域性关键词：旧城中心区 时间性关键词：清，民国 功能性关键词：传统居住区 类型性关键词：宅院、传统街巷 2）项目位置

成都市宽窄巷子历史文化保护区，由宽巷子，窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及其之间的四合院落群组成。位于成都市原老皇城片区，为青羊区所辖。区北以泡桐树街为界，南以金河路为界，东以长顺上街为界，西以下同仁路西50至100米为界。3）项目背景

清朝初年满族士兵在成都驻防，重建并定居于少城。宽窄巷子便是少城的遗留部分，因此形成了“鱼脊式”的北方胡同街巷格局、安静闲适的居住环境、素净雅致的街巷景观和建筑风貌。202_年—202_年，政府对宽窄巷子历史街

宽窄巷整治后状况

区进行了保护性改造，确定了以宽巷子、窄巷子和井巷子三条街道为核心的保护区，大力保护和恢复了传统街巷格局和建筑风貌等物质文化。4）主要技术性指标

总投入：5.8亿元；用地面积：6.67hm2；总建筑面积61800m2 5）项目定位

202_年开始，在保护老成都原真建筑风貌的基础上进行保护改造和一定的拆迁，重建，努力寻求历史街区与现代商业相结合的经营模式，以“成都生活精神”为线索，汇聚街面民俗生活体验，工艺博览，高档餐饮，宅院酒店，特色策展等旅游，休闲项目，形成有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的“院落式情景消费街区”，目前已经成为“老成都底片，新都市客厅”。6）规划理念（1）整体性保护

宽窄巷子历史文化保护区是由街巷、庭院、建筑、装饰构件、园林绿化、其他历史要素组成的整体，必须完整地将历史信息保护并展示出来，是“街巷—院落—建筑—装饰”四位一体的全面保护。不仅保护物质环境要素，更要保护非物质文化—传统的生活方式、节奏、场景、内容，以及街区的各项历史信息，避免保护工作流于“形式”，割裂了“精神”延续。（2）原真性保护

完整保留宽巷子、窄巷子、井巷子３条传统街巷；最大限度地保护传统院落，整治和恢复遭到破坏的院落，使整个街区保持清末民初时期的院落形态。真实携带着历史遗存的大量信息，是保护区价值的载体和历史文化氛围营造的时空依据。要有相当比例的原有建筑和环境，才能称之为保护。（3）多样性保护

多类大门，清中河清末民居，民国及近代民居等形成的庭院及街巷。针对不同性质的物质形态和非物质形态采取不同措施予以切实有效地保护，并保护一定比例的居住人口，不宜全部商业化，在实施的过程中，建设方也采用了灵活多样的实施策略，而非整体搬迁统一建设的单一模式；最终有保留现状、回迁、合作建设、统规自建等多种形式，充分体现了居民参与的原则。（4）城市原生性生态保护

保护区的绿化生态系统，它构成成都特有的空间形态，成为中国城市超前的生态平衡模式，尤其要加以保护。（5）可持续性保护

可持续性保护策略应遵循“循序渐进、有机更新、居民参与、动态保护”的原则。成都宽窄巷子历史文化保护区的实施过程，虽然以动迁居民为主，但是并不是简单粗暴的拆迁模式，不仅对搬迁居民实施优惠条件，还逐渐增加了多种居民参与的形式。944 户居民最终有110 户留在宽窄巷子，这其中有商人、政府公务人员、学者教授、艺术家、满族后裔等，最多的还是普通居民；而心甘情愿离开的人不仅彻底改善了居住条件，有的还

得到合理的经济补偿。留下的居民有的加入到合作建设、自我修缮的行列，也有的采用回迁的方式，这些都使得宽窄巷子保持了原有的生命活力。在建设实施的过程中，建设方采用“条件成熟一个院落实施一个院落”的方法，循序渐进，小规模的进行修缮与建设；这个过程是一个不断宣传教育和提升认识的过程，在历史文化街区保护中是非常重要和不可缺少的。虽然这种做法政府要承担很大的舆论压力，但这是对社会的一种尊重。（6）开发与保护相结合

整体规划层面，延续独特的街巷空间和历史痕迹，通过精心修复和合理改造内部结构功能，使之适应相待生活形态。同时创造现代商业氛围；建筑层面，在保护本区域的大背景前提下，适量的新民居和新建筑可以增强保护区的个性特征，并与原有建筑相得益彰。（7）经济与文化相互促进

保护区的原有建筑多已年久失修，如果进行保护性改造耗资巨大，很多不是和作为普通居住建筑，但保护性开发将极大提升地段周围的潜在价值，使得经济和文化产生互动价值。即使保护区的收益为零，但成都总体收益必将大大增加，这也是经营城市的成功。（8）明天与昨天相辉映

一方面要留住历史文脉，另一方面要面向新世纪的国际水准，使得保护区建筑的历史感和新内涵之间相映成趣，力争采用新材料，新手法，新风格的建筑和旧建筑相得益彰，使保护区充满活力与生命力。（9）旧建筑文化与新生活形态互动

在保护区的保护与利用中，建设物化环境和再生成都生活形态是并重与互动的。在实施建筑保护与利用的同时，着力引进新的生活形态，吸引和培育如休闲，射击，展示，文物，艺术品拍卖，书店演艺，娱乐等各种文化商业，并特别注重其小型化，多样性，和商业性。历史街区的历史感和新生活形态的文化品位结合在一起，是确保保护区新生的重要原则（10）开发与运营管理相生

沿革选择引入项目，有导向性地选择客户，合理的定位，不单纯追求购买率，这确保保护区有一个好的开端，好的气氛和好的定位。7）规划策略及实施（1）修旧如旧，落架重修

按宽窄井箱子中的每一个院子按照建筑的历史文化与建筑价值分为一类，二类，三类的三个级别加以保护性的设计，力求尽可能地保留古建筑，还原本真，而不是简单的仿古建筑。（2）策划为魂，保护制胜

邀请各方面专家成立宽窄巷子历史文化保护区专委会，梳理出“宽窄巷子，最成都”作为核心内行，成都生活精神以“成都生活标本”的形式在宽窄箱子中集中体现和延续。不仅仅是静态的保护和复原，更重要的是让宽窄巷子成为传统文化和生活精神的生长空间，传统精神复苏，觉醒的范例。因此形成了丰富并具有文化特色的业态组团、分别将三条巷子定位为“宽巷子老生活”，“窄巷子慢生活”，“井巷子新生活”。中餐，茶文化，传统文化和民俗放在宽巷子，西餐，咖啡特色，现代艺术放在窄巷子；酒吧，夜店小吃城放在井巷子。不同片区的不同业态，承担着不同的文化功能。其外，引进项目中，外资或国外著名品牌占到整个招商项目的10%，有力提升古老街区的开放，时尚，现代形象。（3）整合营销，精细运营

项目前期营销方面紧紧围绕“宽窄巷子，最成都”，“宽窄巷子成都生活精神家园”展开，在营销载体运用方面，搭建了平面媒体，电视广播媒体，户外媒体和现场活动互动的综合平台。为确保项目后期运营，引入成都少城建设管理有限责任公司，按照市场化运营模式进行招商规划和市场营销。（4）分级性实施

根据价值和现状调研，将保护区规划成几个不同区域和层次分别对待，分别为核心保护区，建设控制区及外围保护协调区三个区域。在6.62公顷核心保护区的基础上规划了约23.7公顷的建设控制区，建控区主要是配合核心区的功能定位和布局。

广州荔枝湾涌及周边街区改造（一期工程）

1）项目相似度关键词

地域性关键词：岭南、旧城中心区 时间性关键词：明清，民国

功能性关键词：商业街、传统居住区

类型性关键词：骑楼街、新旧建筑混杂，传统街巷。2）项目位置

荔枝湾一期工程位于广州市荔湾区北部，珠江主航道以东，中山八路以南，黄沙大道以东，紧邻荔湾湖公园，是历史上广州老城区的最西端。3）项目背景

自秦汉起，荔枝湾区域即为官家荔园，至明清、民国，更成为私家园林和达官别墅聚集之地，园林楼阁荟萃，西关民居连片，水乡风情浓厚，美景深烙民心。

而自上世纪中后期开始，随着城区人口增加与建设强度增大，城区生活污水大量倒灌入河涌，涌内水质不断恶化，荔枝湾涌整治后状况

因此被迫以石板覆盖河涌为道路。202_年，在广州“中调”、“宜居城市”建设和“文化引领”的发展战略下，借亚运建设，荔枝湾迎来复兴发展的契机——荔枝湾及周边社区环境综合整治（一期）工程全面展开。工程的范围涵盖历史河涌及其周边社区，面积约为6.5公顷，其中包括长近800米历史河涌的恢复、截污及水环境治理，历史建筑修缮与改造，景观环境整治，园林建筑营造，光亮工程等建设。4）主要技术性指标

规划范围：约6.5公顷；拆除危破房面积：3.47万平方米；整治建筑面积：约10.63平方米新建建筑面积：3067平方米；河涌揭盖复涌长度：约800米

5）项目定位

本项目位于荔湾湖-逢源大街历史文化街区内，周边历史文化底蕴丰厚，有龙津路骑楼街区、泮溪酒家、仁威庙、逢源大街西关大屋群、陈廉伯公馆、陈廉仲公馆、蒋光鼐故居、小画舫斋等历史遗存，再加上荔湾湖公园优美的环境，西关古玩街浓厚的商业氛围，周边丰厚的人文氛围沉淀，为项目本身得天独厚的优势。

基于浓厚的岭南文化，本案定位，应为具有历史怀旧氛围的现代时尚休闲区，其主要功能包括：文化展示、主题餐饮、精品销售、时尚体验这四方面。6）规划理念

坚持可持续性，地域性，首创性，艺术性及综合性的规划理念。沿用岭南园林与建筑设计手法，以水和历史为主题。

整体景观控制以河涌为主线，截污清淤，调水补水，恢复河涌；恢复河涌水上活动，再现西关小艇。将景区联系为整体；再通过分区，凸显各片区自身特色。

针对文保单位，经过细致考证，积极保护尽可能恢复原貌 针对历史建筑，尊重历史原貌，修复与改造并重

针对新建与改造非历史建筑，则完整和延续历史街区风貌，呼应文脉的新建及改造措施。

针对园林建筑，借鉴岭南园林建筑元素，因地制宜。7）规划策略及实施（1）恢复历史河涌风貌

构筑一条展示整个片区功能和特色的滨水纽带，并使之与荔湾湖建立起直接的景观联系。

（2）“起—承—转—合”建立完整又富有各具特色的景观序列

根据原有场地特征将基地分为四个景观空间序列：起、承、转、合。荔枝湾涌，蜿蜒曲折，仿似荔湾湖旁的游龙，东起逢源大街古玩城，中跨龙津路，过西关大屋群，最终汇入荔湾湖区，其势起、承、转、合，相得益彰。对四个不同的区域运用相宜的改造更新策略，达到历史保护、环境改善、文化振兴和产业提升的目的。

起——建设内容包括梁家祠整饰，东入口广场建设。

承——本分区建设内容主要为文塔广场建设、日杂仓改造（西关古玩城）、龙津桥建设、文塔对岸叠水景观、六合叠水、何香凝艺术中心、风水基建筑整饰。转——这是荔枝湾最具历史情结的部分，集中了陈廉伯公馆等多栋著名历史建筑，统称为荔湾博物馆群，为荔枝湾文化展现与传承的舞台。本区域建设内容以古建修复为主，包括龙津路骑楼街整饰、陈廉伯公馆整饰、逢源大街西关大屋群整饰、小画舫斋及小红楼修缮、德兴桥建设、公园南门戏台修建。

合——此段主要包括廊桥建设、至善桥建设与南入口叠石水景。（3）拆除违章建筑，营造绿化空间

规划首先进行的是沿河涌破旧建筑的拆除工程。在建筑抽疏的同时尽可能地营造绿色空间，以提高空间绿化质量（4）建筑更新——立面整饰与景观塑造

地块将根据不同的建筑类型进行不同的立面整饰及景观塑造。（5）配套工程

地块改造需要进行一系列相关配套工程，其主要包括景观工程，以及灯光、监控等相关工程。景观工程主要是景观细节的提升，如广场小品、河堤、公园的植物配置，以及门、亭等样式的确定等；岭南文化、西关文化、绿色、活力是景观打造的主题。另外，灯光工程将对骑楼街、洋楼及河涌在夜间营造泛光的照明效果，展现河涌沿线“柔”和“流动”的景观氛围。

（6）触媒效应

以荔枝湾复涌为契机带动荔湾湖周边地块和历史街区的更新改造，以线串点，联点成面，最终带动整个荔湾旧城的发展。8）保护更新后效果

重回荔枝湾，是过去与现在的情缘再续。尤其是水系的重现，触动到广州人心中的最深处，那是城市之根，记忆所系。历史河道经截污、揭盖、引水、整饬、理景，最终重回公众生活，荔湾湖水体的全面生物净化和水系循环不久将实现。河道沿岸的文物保护单位均经细致考证和积极保护，并尽可能按原貌修缮，历史建筑在尊重历史原貌的前提下进行修复及改造。荔枝湾复涌不但重塑荔湾城市形象，更标志着西关民俗文化复兴——百年泮塘龙舟得以原地重现，饮食、棋艺、粤剧、西关五宝、画舫等均渐渐重盛。

项目在202_年亚运召开前顺利完工。开放后的荔枝湾涌吸引了众多参观者，每天接纳游客超5万，成为广州亚运环境整治亮点工程之一，并被誉为新羊城八景，同时体现了近年来广州旧城历史保护、更新开发、水环境整治、人居环境改善的决心与成果。5 上海田子坊

1）项目相似度关键词 旧城中心区，传统居住区 2）项目位置

田子坊深藏于闹市中的泰康路210弄，属卢湾区打浦桥街道辖区内，南面泰康路。北至建国中路，东临思南路、西迄瑞金二路，是目前上海所剩不多的典型里弄建筑格局，原是20世纪50年代典型的弄堂工厂群，由上海食品工业机械厂、上海钟塑配件厂等六家工厂组成。3）项目背景

田子坊在上世纪30年代是一典型的弄堂工厂。1990年代由于产业结构调整使得厂房闲置。1998年开始，陈逸飞工作室、王劫音画家先后入驻“田子坊”，开始了田子坊新的发展；1999年，画家黄永玉为泰康路210再题名“田子坊”。黄老先生取其谐意，喻意艺术人士集聚地：202_年5月，打浦桥街道办事处以盘活资源，增加就业岗位。发展创意产业为目标。对田子坊进行改造，开发旧厂房2万余平方米，吸引多家企业。202_年11月田子坊首间石库门民居对外出租，202_年4月28日田子坊授牌为上海创意产业集聚区。如今，田子坊每天都有各类画展、书展、收藏展、摄影展、雕刻展、音乐沙龙、钢琴咖啡吧、时装发布会、中外歌舞表演、新潮的个人演唱会等举办，吸引众多热爱艺术的观众。4）主要规划理念

1）采用政府引导、居民自主、自下而上的创新机制 2）采用二元化的管理开发模式  土地获取方式

田子坊存在两种土地获取方式，一种是针对老厂房的土地，通过租赁方式获取，并通过泰康路艺术街管委会负责招商和市场监管；另一种旧式里弄则是一种居民自行出租原有公房给艺术家，擅自改变原有居住性质，就目前法理来说

田子坊整治后状况

合情但不合法。

 开发主体及其利益之争

总体看，田子坊是一种自下而上的民间行为。艺委会负责对田子坊的老厂房进行招商和监管工作，居民自发成立的管委会管理田子坊后弄的民居出租。早先的田子坊在房产商的眼中是该弃之的“敝帚”，政府也没有对其关注过，最初是源于艺术家发现了旧厂房的魅力，租下了其中的大空间用作创意设计之用，如今圈子坊规模和声誉日趋高涨与这些最初的开发者——第一批入住的艺术家的努力是分不开的。正是由于田子坊这些艺术家的努力，引起了政府对田子坊的关注。政府开始对田子坊建设给予了一定的扶持。4）营销模式：名人效应，口碑营销

田子坊模式中对名人效应运用的十分成功，早期名人效应的集聚不仅吸引到更多优秀的入驻单位，保证其自身的存在价值和发展前景，而且也扩展了田子坊的开发利用价值，为旅游开发创造口碑效应。5）借鉴之处

田子坊的开发模式为石库门的更新利用又创造了一种有别于新天地的新思路：田子坊的开发是一种自然生长的作坊式创意产业集聚地，通过对田子坊历史文化内涵的传承发掘，充分发挥了创意产业在城市建设过程中的特殊作用，开创了一种历史保护和创意文化相结合的城市发展新途径。

田子坊作为一个完整的城市社区同时具有历史文化街区功能、创意产业园区功能和城市居住功能。因地制宜的改善石库门居住条件，尽可能地留住原住民，通过保护居住空间来保护居住文化，在发展创意产业的同时留住了一部分居民，并且在发展到一定阶段后，把更多的商业收益用来改善居住条件，实现田子坊的良性循环和可持续发展，这正是田子坊模式中的关键所在。

通过田子坊的案例可以发现，除了把文化底蕴作为拓展的基础之外，城市居住功能也是不可或缺的，正是这一功能才能更真实的展现文化遗产的原真性和完整性。

田子坊是一种民间自发的小规模渐迸式的城市更新方式主要通过空间环境改善，建筑功能置换，提升居民生活品质的同时营造出当地居民和艺术家和谐共生的生活状态。小规模城市开发具有灵活高效性，因为旧城区是社会、经济、文化和环境长期沉淀的产物，它容纳了丰富多彩的社区生活，不同的街坊和社区有各自不同的需求和期望，可分解复杂的旧城改造问题，具有很强的针对性和灵活性，有效避免大规模改造带来的盲目性和破坏性；并且渐进式的改造避免了纯市场经济操控下对公众利益的侵害，利于保障社会公平，也避免全部推倒重来带来的破坏，使原有城市肌理、空间形态、邻里和社区关系得以延续，是对城市文脉最好的保护。小规模、渐进式、多元化更新，提升地块土地价值，延续历史的文脉。创造出多样的文化氛围，并走出了一条政府引导、居民自主、自下而上运作机制的道路。安徽屯溪老街

1）项目相似度关键词 清末民初新旧建筑混杂商业街区 旧城中心 2）项目位置

屯溪老街位于黄山市屯溪区旧城区中心华山和新安江之间，靠近新安江水运码头，是一条具有徽州传统建筑风貌的商业街市。3）项目背景

屯溪自古为皖南重要商埠，屯溪老街整治后状况

为皖南山区与浙赣边区茶、木、竹等产品的集散地，屯溪老街就是处于华山和新安江之间的一条具有徽州传统建筑风貌的商业街市。

明末清初，屯溪老街已具有一定的规模。清末，老街成了钱庄、茶号、银楼、药材、百货、绸布、典当、南北货、瓷器、黄烟、锡箔等行业齐全的繁荣市集。20 世纪40 年代前期，江浙一带官府商行多迁屯溪，使老街商业畸形发展，有“小上海”之称。1949 年后一直为徽州地区的政治经济文化中心。1987 年国务院批准成立地级黄山市，市政府即设在屯溪。

1979 年和1985 年清华大学会同屯溪市政府分别编制了屯溪市城市总体规划及老街保护整治规划，明确提出了屯溪老街保护的“整体保护和积极保护”指导思想，规定核心保护区、建设控制区、环境协调区三个层次的保护区。1993 年清华大学建筑学院再次与当地规划部门合作，对老街的保护规划进行修订，探讨老街的更深层次的保护和发展方向。4）主要规划理念（1）坚持保护整治方针；

（2）整体保护与积极保护两项原则。

规划中强调了“整体保护和积极保护”的规划指导思想，即不但要保护老街上的传统商业建筑和空间特色，还应包括老街周围地区传统城市风貌的控制，以及整个屯溪旧城区山水环境的协调，包括老街传统历史文化内涵的挖掘继承和发展。

整体保护有两重含义即在内容上不仅要保护老街体形，还要保护其历史文化内涵，如传统经营特色，民俗民风等在空间上不仅要保护老街本身，还要保护毗邻两侧传统街区和徽州民居，以及屯溪老城山、水、城相融一体的景观环境，为此划定了三层保护范围。

积极保护也有两层含义一是老街既然是历史地段，不是文物保护单位，不可能一成不变，相反要适应经济社会发展，使其保持活力，但又要保护其传统风貌不受破坏。二是鉴于中国国情，政府不可能对历史地段拿出资金进行补贴，只能调动沿街店户和居民积极性，在保护规划指导下，在政策扶持下，整治改善自己的经营环境。5）借鉴之处

（1）较好保护地保护了老街和毗邻街区，通过整治和更新，使环境质量有很大提高，风貌特色更为浓郁。由于它不是像仿古街那样突击建成，而是在传统基础上逐步增添，并精雕细刻，因此千变万化、丰富多彩。

（2）保护促进了经济与旅游发展，而经济旅游发展反过来又加强了保护措施，达到了良性循环。商业在老街功能中比重逐年增加。老街商业构成主要成分由文房四宝，逐渐转向旅游商品。

（3）使保护老街的意识深入人心。在1993年第二次修订规划时进行的老街社会调查表明了当地居民对于老街保护措施的认同和支持。

（4）以一套行之有效的运行机制和管理办法作为执行和贯彻老街保护更新的保证。这次规划建议老街保护必须要有一个权威领导机构和有力执行机构。其次，结合保护范围，制定了《屯溪老街历史文化保护区保护条例》讨论稿，共四章十八条，对保护方针、原则、保护范围、建筑控制、市政管理以及奖惩办法均作了明确规定。第三，还有一个规划、设计、施工、管理长期密切配合问题。这也是做好老街保护重要保证。（实施）广州恩宁路地块保护与更新

1）项目相似度关键词

地域性关键词：岭南、旧城中心区 时间性关键词：民国，清末

功能性关键词：商业街、传统居住区

类型性关键词：骑楼街、新旧建筑混杂，传统街巷 2）项目位置

项目位于广州旧城区荔湾的中部，范围东至宝华路，北至多宝路，西南至恩宁路。3）现状背景

恩宁路代表着西关骑楼建筑的精髓，与龙津西路与第十甫，上下九步行街骑楼连接，成为全市最完整和最长的骑楼街，周边分布着昌华大街，西关大屋，耀华大街等历史文化保护区，有着浓郁的岭南风情和西关文化特色，改造后将重

恩宁路改造方案

塑历史文化和现代文明交融的城区形象，成为广州未来的一张新名片。4）主要技术性指标

用地面积：11.37公顷；现状建筑数量：1352栋；总建筑面积：21.52平方米；现状容积率：1.89；建筑密度：67.6%；规划建筑密度：47%；规划容积率：1.29；规划绿地率：23.6% 5）现状概况（1）空间形态

基地内主要为高密度，并列式为特征的传统竹筒屋及其衍生物—骑楼。不足之处在于追求土地利用效益的模式导致了就成中心区域常见的高度集聚和过分拥挤现状，开敞空间和绿地严重不足，由于之前旧城改造的偏差，恩宁路原本连续的骑楼街道界面已经出现若干处的缺失。（2）街巷格局特色

恩宁路街区内遍布老街深巷子横街窄巷纵横交错，独具特色的麻石板路随处可见，保留完好，四通八达，街道的宽度尺度有利于居民间的交流街区的建筑采用组群形式布置（3）历史建筑特色

地块拥有众多的文物单位，文物史迹线索建筑和历史价值较高的建筑，其区域整体建筑布局也大量保留了清末民国时期广州西关商贸居住区的特点。6）文化特色

粤剧曲艺文化，武术医药文化，传统民间手工艺文化以及传统居住文化是区内主要的文化特色。

区内有一条东西向贯穿用地的大地涌。旧时的大地涌与荔枝涌交汇，体现了历史上西关地区河网交织的城市形态。然而随着近现代城市建设发展，已经变为道路，并逐渐变为一条容纳排放污水的臭涌。7）项目定位

具有浓郁西关风情，延续传统生活氛围，体验岭南民俗情景的精品消费街区；荔湾老城怀旧旅游的人文休憩中心。8）规划理念

（1）传承岭南建筑风貌，可持续发展与有机更新

保护该地段特色浓郁的岭南城市与建筑文化，保留并保护其中的文化及文物史迹线索建筑，骑楼，建筑艺术及历史价值较高的建筑等。整治和修复中要“整旧如故”“以存其真”，文物古迹和历史建筑的保护应该使其“延年益寿”，而不是“返老还童”，在高呼历史文化遗产的同时应兼顾该区的可持续发展与有机更新。

（2）延续西关城市记忆

新建筑必须与保留建筑以及街巷等历史风貌相协调，结合保留的大叔，石板路等环境要素恢复延伸历史生活气息，并在更新改造中体现并发扬具有西关风情的粤剧曲艺，中医武术及民间传统手工艺文化，重塑历史空间场景，演绎新型西关文化。

（3）塑造多元精品街区

提炼本地文化特质，植入新型的休闲，文化与商业业态，并适度保留与改善原有居住空间，增加公共服务设施，提升公共空间的质量，使街区保有持久活力，努力探求一种新旧建筑共存共生的经营理念与空间模式。（4）全区平衡，区域平衡

实施新旧区联动发展，改变以单个地块寻求经济平衡的思路，通过街区整体改造，新区地块与旧城地块的联动开发和区域范围内德土地开发运营来实现改造资金的平衡。

（5）“有保有放”—保护也是发展，在发展中保护

树立“保护也是发展，在发展中保护”的理念，重视历史文化街区的整体保护，采取“有保有放”的策略，以平衡保护要求，更新成本与城市发展等不一致的目标。既有重点保护区也有适当放宽控制幅度并适当提高开发强度的区域。（6）重视传统特色及生活氛围的延续

尽可能保持社会网络的完整性，坚持历史文脉保护与环境改善相结合，传承旧城文化，维系非物质文化遗产。9）规划策略及实施

（1）调整道路，提出慢行理念

在荔湾老城区外围利用现有道路形成的交通环路，通过环路实现与过江交通的转换。环内部为历史保护优先的交通政策区，组织单行系统，倡导慢行，公交优先的设计理念。（2）调整用地，混合使用

荔湾分区规划中恩宁路主要规划为居住用地，而本次更新规划保留部分居住用地外，基本保持原有居住区的公共服务设施，并新增了大量的公共绿地，开敞空间以及若干商业和文化设施用地，使恩宁路地块变成一个以商业文化活动为主，兼容原有居住功能的综合性区域（3）制定建筑拆留对策，分级修缮保护建筑

根据改造政策，紫线范围以及文保部门的建议，制定现状建筑的拆留对策；根据现有建筑的建筑质量，保护价值，将现状保留建筑分为三类进行分级修缮保护。

（4）公共场地改造，“以人为本”地延续地方文脉，强调公共交往性 公共场地改造力求体现西关历史传统风貌的主体，本着“以人为本”的原则，强调传统街巷空间，岭南园林及现代化小型景观绿地并与主体活动广场相结合，强化开敞空间公众可交往，可驻留的特征，延续地方文脉，再现人们记忆中富有魅力的传统生活模式。（5）河涌改造

近期打开河涌上面盖板，上放清水；远期截污清淤，改善水质，并保留河岸古树，以期回复河涌历史风貌，遵照传统肌理，修缮并重建大部分沿河建筑，延续传统商业活动。8 福州三坊七巷

1）项目相似度关键词 清末民初 传统居住区 2）项目位置

三坊七巷位于福州这一国家级历史文化名城中轴线南街以西，其中，“三坊”为衣锦坊、文儒坊和光禄坊，“七巷”为杨桥巷、郎官巷、塔巷、黄巷、安民巷、宫巷和吉庇巷，总占地面积为39 hm2。

3）项目背景

三坊七巷整治后状况

自从晋、唐代起，三坊七巷便是贵族和土大夫们的聚居地，于清至民国走向辉煌，涌现出大量对当时社会乃至中国近代史进程有重要影响的人物，成为福州人文荟萃的缩影，凸显着因历史上多种文化交融而形成的丰富多样的地域文化，以及独具特色的名人文化。现在的三坊七巷历史街区是由大量明清传统居住建筑按一定空间秩序组合而成的“有机体”，仍基本保留了较为完整街区的“街—坊—巷—弄”格局，这在中国大城市中是绝无仅有的，因而被誉为城市里坊制度的“活化石”和“明清建筑博物馆”。

1992年，三坊七巷曾被作为旧城改造项目，由长江实业房地产公司进行开发，结果导致街区格局受到严重破坏。该工程在各级领导重视与有识之士的呼吁中仅实施了一期便停了下来。202_年，三坊七巷保护、修复工作被重新提上政府议程。福州市成立了“福州市三坊七巷保护开发利用领导小组”，并聘请全国著名文物保护专家为领导小组的专家顾问。202_年，三坊七巷一朱紫坊建筑群被国务院确定为全国重点文物保护单位。202_年7月，福州市专门成立了三坊七巷保护修复工程管理委员会，开始对三坊七巷进行全面保护和修复。4）主要规划理念（1）整体保护原则

历史街区保护强调的是保护整体风貌，重点在于构成街区景观中各种负载历史信息的遗产和反映景观特色的因素。包括道路骨架、空间骨架；自然环境特征、建筑群特征；建筑房屋、道路、桥梁、围墙、挡土墙、庭院、排水沟及古树名木在内的绿化体系等，都应该仔细研究鉴别予以保护，从而使历史景观风貌得以延续。同时，需要保护街区历史文化内涵，包括社会结构、居民生活方式、民风民俗、传统商业和手工业等方面，保持街区的历史环境氛围。（2）真实共存原则

历史街区往往经过几个历史阶段建设形成，包含不同时期的遗产与景观，根据生态系统的共生关系，均应予以保护。对街区中明清和近代不同历史时期的遗产与景观，应该同样重视与正确对待。同时，应尊重与保护街区的历史真实性及可读性，尽管有时街区风貌由于历史原因不完整或不协调，也决不能运用现代手段进行处理，更不能为了追求街区面貌的纯粹性、统一性而拆除有历史价值的建筑。（3）分级保护原则

根据价值评价标准可以划分为多种级别历史街区，不同级别街区的保护更新程度有所不同。价值较高街区实行从区段环境到历史文化景观和社会生活的整体保护，保护为主，更新为辅。价值中等街区重点保护原有价值与特色的空间结构、景观和社会生活等主要特征，保护与更新相结合。一般历史街区则主要保护有价值与特色的空间结构、建筑、城市构件和社会生活等，在保护前提下，加大更新力度。对建筑的保护也是这样分级进行。（4）适度整治更新原则

街区在保护的前提下进行整治，以更好地满足居民的生活。首先是景观的整治与修复。清理乱建、添建违章建筑，改善与街区风貌相冲突的建筑，适当恢复部分损坏的立面风格，适当整修老化破损的围墙、铺路、踏步等。其次是基础设施的整治与规划。规划配置街区给排水、暖气、煤气等设施，改善室内与室外的卫生、给排水、通风、供电等设施。小规模、分批分期地实施历史街区的整治，这样不但有利于做好细致的调查与规划，及时解决存在的问题，而且便于从容筹集资金，特别是在设计与施工方面可以有时间精工细做，保存更多的历史信息。5）借鉴之处

（1）对文物及历史建筑单体的保护

对现存的古建筑进行拉网式的普查。在普查过程中，利用勘测地形图与进行现场踏勘两种方式相结合，对古建筑的院落范围、占地面积、建筑格局、建筑特色、保存状况、人文历史、名人著述等进行了详细的调查，取得了坊巷内物质文化与非物质文化价值评估的第一手资料，并编制了三坊七巷地理信息系统，从街坊整体到院落布局再到建筑细部，全面地记录了街巷和古建筑的地理信息，为规划编制、文物修缮设计提供了基础地理信息与实物影像资料。（2）对建筑群和历史街区的保护

202_年一202_年，福建省文物局组织专家开展了《福州三坊七巷传统街坊民居》课题研究，对三坊七巷的街区构成、利用现状、整体保护、更新利用、社会因素和对策等进行了详尽的探讨。202_年～202_年编制完成了《三坊七巷历史街区保护规划》，202_年～202_年又编制完成了《三坊七巷历史文化街区文物保护规划》，该规划受到了国家文物总局及多位全国知名古建筑专家的重视。202_年将三坊七巷文物保护规划升格为文化遗产保护规划，三坊七巷保护工作的内涵实现了质的飞跃，文物建筑与历史建筑均被纳入了三坊七巷历史街区和文化遗产保护体系中。

（3）对非物质文化遗产的传承与保护

在《福州市三坊七巷文化遗产保护规划》中增加了全面的非物质文化遗产保护内容，注重保护民族民间文化突出福州具有地方特色的戏剧、曲艺、传统工艺及民族活动的传承。将三坊七巷内保存完整的福州传统文化、民俗、工艺、宗教等非物质文化遗产，提升到与物质文化遗产同等的高度，将历史街区长期以来积淀的文化内涵与建筑本体有机结合，不仅注重对古建筑本体的保护，更注重保护古建筑赖以生存的社会环境和古建筑中所升华的人文精神。（4）物质文化与非物质文化的联系

物质文化遗产是具有一定的地理空间边界的，非物质文化遗产则突破了地理空间边界，是—个大的文化氛围。地理空间与文化空间相互交错，相互依托，有机结合，成为旧城的精神所在。非物质文化遗产依存于建筑之中，同时，非物质文化遗产又是建筑单体内涵的体现，两者之间的联系不可割断。在对建筑本体与坊巷空间进行保护的同时，也要注重对精神层面的非物质文化遗产进行梳理与传承，将保护落实到具体的非物质文化遗产要素、历史记忆和老字号上，尽量将非物质文化遗产固化到物质遗产上。9 杭州河坊街

1）项目相似度关键词 清末民初 商业街区 2）项目位置

河坊街位于杭州市上城区，东至中河高架路，西至南山路清波门(距离西湖约200m)，全长1350m，其中吴山广场以东路段约500m，是1999年以来杭州市历史街区更新保护的重点区域。

3）项目背景

河坊街整治后状况

河坊街在南宋时，因街坊三面环河一一中河、涌会河(今惠民路)、运司河(今劳动路)而得名。清未民国期间，河坊街成为“地当四冲，百货所聚”的商业中心，形成民族商业与现代商业交相辉映的繁盛局面，成为当时杭州的“商业金三角”。民国初年，拓建后的河坊街成为汽车可达的马路，改变了坊巷格局，资金雄厚的店家借机改造店面，在街巷交叉口四周新建了一批中西合璧的巴洛克式西洋建筑。自1950年代以来，随着杭州市区的扩展、市中心的北移，作为以往城市中心区的河坊街一带不可避免地失去了往昔的辉煌。到20世纪末，虽然格局犹存，但整体环境质量恶化严重。1990年代末，随着河坊街周边新火车站、吴山广场、城煌阁及历史博物馆、钱币博物馆的陆续建成，河坊街所处的吴山地区己成为杭州的旅游观光休闲中心之一，于是河坊街经历了从最初计划的拓宽改造到最后实施“抢救性保护”的过程。4）主要规划理念

（1）“原真性”与“可读性”相结合

根据河坊街的区位、历史、现状及今后该区域的发展趋势，河坊街历史街区定性为：以清末民国初杭州城市风貌为特色，以传统商业、药业文化，以及餐饮、茶文化为内涵，集旅游、商业等功能为一体的历史步行街区。为使街区恢复清末民国初的“原汁原味”，在进行了现场踏勘调查和历史资料分析、民间征集历史照片和物件材料的基础上，按照“整旧如故，以存其真”的原则，依据每一幢建筑不同的建造年代、建筑风貌及建筑质量进行保护和整修。（2）“整体性”与“特色性”相结合

河坊街内现存建筑多为清末民国初所建，但街巷仍多承南宋格局而来。为全方位保护历史文化氛围、保持风貌的完整性，对道路路网、路幅宽度基本不作变动，保持原有肌理，对任意添加的、不符合历史文脉的建、构筑物等予以剥离，根据传统特色加以整饬。严格控制建筑高度，要求建筑高低起伏、错落有致，有空透性和层次感，并强调街坊与城市山体的联系，使山景充分进入街景。通过对街区内不同层级开放空间的细致设计形成层次丰富的开放空间体系。（3）“人文性”与“现代化”相结合

河坊街保护整修在“保护第一”的前提下，依据历史原貌和周边建筑特点、商业布局，在河坊街沿线设置了具有杭州传统特色和人性化尺度的街景小品，吸引人们驻留、观赏和休闲。对街区内部分非文物建筑内部进行改造，增加符合现代生活要求的设备，上、下水等管道也一次埋设到位。在街区外围设置机动车道、自行车通道、停车场和公交车站，游人步行进出街区。针对历史上河坊街一带是火灾多发区的特点，在不破坏街巷空间尺度和风貌的前提下，安装现代化的消防设施。5）借鉴之处

（1）把握好着眼全局与突出重点的关系

在规划范围上，要根据“历史真实性、生活真实性和风貌完整性”，合理划定保护区范围（可统一命名为清河坊保护区）；在空间格局上，利用街巷交叉口等空间界面和古井、牌坊等空间节点有重点地建设景观高潮区，将不同时期的多种文化浓缩串联，体现历代文化艺术；在功能要素上，要合理设置功能区块，构成风格迥异又十分协调的功能带（点），增加游客的选择，增强休闲性、观赏性；在交通联络上，保护区内设置老式敞车、轿子等旧时交通工具，保护区外集中设置停车场，完善区域交通网络，同步抓好入口节点、边角空间的城市设计。

（2）处理好保持原貌与推陈出新的关系

在具体保护整修过程中，针对不同建筑在尺度、形态和风貌方面的不同特点，一边研究，一边整修，突破大规模基建工程的施工模式，精雕细琢，在建筑布局、建筑造型、内外空间、建筑装饰上体现原貌的真实性和独特性。对不属于文物保护范畴的部分木结构建筑，利用原有工艺、材料，根据原貌将建筑破落部分修复一新；对文物保护建筑的整修则应继续保持历史信息的真实性和可识别性。（3）营建好集聚人气与创建特色的关系

以税收优惠等措施，强化对经营业主的引导和制约，尽量引进本地或外地货真价实的传统土特产品、特色小吃，除销售外，还可展示制作过程，让游客参与。印制旅游小册子、光盘，或以通俗简明的文字刻于商店铭牌或雕塑边上，使街区成为集购物、休闲及丰富知识于一体的“活”博物馆。另外，通过市场机制，邀请各类文艺团体，定期定时在街区广场、部分茶馆进行民间文艺表演活动，使传统文化艺术与城市建筑空间有机融合，增强游览的吸引力和观赏性。（4）区分好商业开发与历史韵味的关系

尝试导入新的使用功能，重建新的生活形态，挖掘出深层次的、丰富多彩的历史文化魅力，使商业氛围与人文氛围有机统一，使历史文脉不只在建筑形式、空间形态方面，同时在生活方式、人文形态、业态功能方面也到延续和发展。运用“政府引导，市场介入，市民参与，自我完善，多管齐下”的保护整修模式，使街区成为融历史传统、文物保护、商业经营、传统民居、旅游观光为一体的历史文化街区。

（5）分析好规划控制与更新发展的关系

一方面要突破“指标简单量化、条文标定”等一般规划控制模式，提高规划的科学性、操作性和合理性。在充分进行现状调查分析的基础上，合理划定重点保护区和环境风貌协调区，发掘出具有明显地方特色的建构筑物和空间景观，根据不同区域进行深度不

一、内容各异的城市设计，保留街区原有的韵味和精华。另一方面，加大规划管理力度，尝试“法定图则”管理方式，规范“保护、维修、改建或添建”的程序和方法，建立健全分期实施计划制度、过失追究制度等，并强化“专家指导组”等社会机构的监督、指导、协调作用，按设计方案拆除或整治已建成的破坏历史风貌的建筑，使规划控制指标、设计思想贯穿于更新保护及后续管理的整个过程。6）保护整修运作机制

（1）技术层面——专家把关审批

为确保河坊街保护整修经得起历史和时间的验证，杭州市组织专业力量开展现场调查，向全国招标征集保护设计方案，并公开征求专家和市民意见。在工程筹备阶段就组织成立了清河坊管委会，建立了由园林、建筑、考古、规划设计等专家组成的专家组，全程指导保护整修工作，对各类建筑提出明确的整修规程。同时，扩大施工单位的选择范围，由清河坊管委会邀请苏州、安徽、金华、东阳等地对古建筑修复有丰富经验的单位参加，并根据每幢房屋的历史沿革、形态和风格，通过投标确定不同的施工单位，以避免施工作业、建筑形态的雷同。在河坊街四拐角等重点区位进行样板房整修试点，重点修缮，重点保护。

（2）政策层面——有机疏减容量

河坊街历史上就是商业街区，其临街建筑在设计建造时一般为“前店后宅”、“上居下铺”，“商业”的比重考虑较多，而根据现状调查，在保护整修的500m街区范围内，共有居民1171户，企事业单位25家，一院多户的情况较多，人口密度极大。在具体操作过程中，杭州市没有采取“一刀切”的做法，而是分门别类地拟定了人口疏解和保护整修政策：

对公有住宅房屋（包括直管公房和单位自管住宅）由清河坊管委会统一保护和整修，原使用人由清河坊管委会根据有关条例实行易地安置或货币安置；

对产权属私人所有的房屋或属单位的非住宅房屋，产权人要求自行保护和整修并且符合有关条件的，可由产权人按照规划设计方案自行保护和整修，并与清河坊管委会签订保护和整修协议，明确整修时限、保养责任，原使用人由产权人按照有关政策进行补偿安置；

对除第二项规定外，街区内因规划需要保护整修的房屋，由清河坊管委会统一实施保护和整修，其产权人或使用人由清河坊历史街区管委会实行易地安置或货币安置，对因规划需要拆除的房屋，其产权人或使用人也按以上办法安置。（3）资金层面——市场机制运作

杭州市在借鉴国内外历史街区保护经验的基础上，结合杭州房地产业等社会经济发展情况，拟定了行政手段与市场运作紧密配合的河坊街保护复兴模式，即：确定河坊街整修保护的业主单位为上城区政府（具体操作单位为清河坊管委会），由市财政提供贴息贷款作为启动资金；街区周边已出让地块暂缓开发，规划范围内与历史文化保护无关的企事业单位一律外迁；沿街两侧商铺，经保护整修后实行公开招标或拍卖，所得资金用于平衡先期投入成本及街区的后续保护管理；通过招标或拍卖取得商铺所有权或使用权的单位或个人，其经营活动应符合街区区块功能和业态布局要求。7）成效

河坊街保护整修工程于202_ 年4月动工，202_年10月18日正式竣工，并举行了隆重的开街仪式。河坊街一改过去破落萧瑟、嘈杂混乱的景象，成为粉墙黛瓦、飞檐雕窗、旗飘灯摇、热闹有序的传统商贸步行街区。在河坊街还恢复或引进了一批杭州城及外地的老字号特色店铺、艺术馆、博物馆，增添了展示传统生产、交易模式的独特风景线，对一些缺少文化内涵的店铺进行调整、清退，形成了餐饮文化、药文化、茶文化、古玩艺术、市井民俗、建筑古迹等六大特色。

自河坊街正式开街以来，游人如织、摩肩接踵，最多一天的客流量突破了30万人次，平均日人流量10万人次，已与吴山城隍阁、胡雪岩故居一道成为热点旅游线。据统计，河坊街保护整修先期投入资金约3亿元，其中约2亿元用于拆迁安置，动迁居民1156户、企事业单位25家。其中，货币安置476户，易地安置680户；自行投资修缮原地保留的有15 户；在河坊街两侧抢修保存建筑22542m2，占总建筑面积的90%。清河坊管委会从202_年10月-202_年4月，共组织了四次商铺拍卖，共拍卖铺面48间（温州等地的业主占77%），计9000m2，最高成交价达23.949万元/m2，共回收资金2.2亿元，加上周边土地出让金的返还，河坊街保护整修资金基本平衡。保护整修后的河坊街正式命名为“清河坊历史街区”，市政府还专门拟定实施了《杭州市清河坊历史街区保护办法》，使街区后续保护走上规范有序的轨道。泉州市中山路

1）项目相似度关键词 地域性关键词：岭南、中小城镇、旧城中心区

时间性关键词：民国，清末 功能性关键词：商业街 类型性关键词：骑楼街 2）项目概况

泉州市中山路形成于20世纪20—30年代之间，是泉州古城区主要的商业街。当年主持街区设计和施工的是一位留学英国爱丁堡大学的工程师。3）规划理念

泉州中山路的保护与整治的方式与探索：“以保护为主、修旧如旧”，在此基础上开展认真细致的调研工作，充分挖掘和寻找原有沿街建筑的典型特征及原创性特征，使之恢复其沿街建筑的历史风貌。整治工程完成后，广泛地受到群众、专家及政府各方的好评，1999年初全国政协主席李瑞环视察泉州时，赞誉中山路整治工程为“洗脸式”保护整治这一做法。

通过对传统肌理的继承，沿街建筑高度，以保持原来良好的建筑尺度，着力使其建筑风格与相连接的三个历史片区相协调，使其不但自身具有应有的特色，又在三个历史片区中发挥过渡及纽带的作用。着力增强商业气氛，为重现商业的繁荣提供良好的氛围。保护沿街树种、并补植修剪，使其形成拱形的绿色长

泉州中山路整治后状况

廊，改善并进一步美化、绿化环境。保护骑楼特色，并使其连续。通过整治骑楼游人通行地面，使游人在购物或逛街有轻松舒适的感觉。大力改善基础设施，使原有杂乱现象彻底改观成为名副其实的文明、繁荣的商业街。

泉州中山路整治后状况

4）规划实施

历史街区的整治、牵涉到千家万户的利益，要在保护中达到整治的积极目的，公众的参与十分重要。在中山路的保护与整治中，突出地体现了这一点。首先是市政府对此工作十分重视，在整治动员大会上，市政府领导亲自动员，让群众了解整治的作法和目的，做到家喻户晓。并成立整治指挥部、深人群众中，挨家挨户了解情况，倾听意见，并作现场答疑，召开各种形式群众座谈会，让广大居民了解中山路经过整治，不但能改变脏、乱、差的风貌，同时也保护中山路的传统风貌特色，使中山路重新焕发商机。会给他们带来经济效益。因此，变抵触为支持、并积极参与，且主动筹集一部分资金，参与整治工作。由于有群众的支持和参予，使中山路整治资金更加充足，整治工作进展十分顺利。扬州东关历史文化街区

1）项目相似度关键词 地域性关键词：旧城中心区 功能性关键词：商业街传统居住区 2）项目概况

东关历史街区历史上是众多的富商巨贾的居住地。历史上也有商业，但不算主流。时至今日，居住仍然是东关历史街区的重要功能。3）规划理念

历史性街道界面景观中包含了大量的文化遗产，是我们保护的重要对象。根据上面对历史性街道界面景观的建构分析，保护工作应当从两方面进行：对硬性建构中含有的物质文化遗产的保护、对软性建构中含有的非物质文化遗产的保护。（1）保护整体的风貌

扬州东关历史街区整治后状况

保护构成街道外观形象的各个因素，包括房屋建筑、路面、河道、小桥、古树等。凡是历史上存在，能反映当时历史特色的，都应仔细研究鉴别，予以保护。在行政措施方面做好规划，划定保护区域，规定保护措施。（2）坚持长期与逐步整治结合的方法

以逐步恢复街道历史传统风貌为目的，渐进式的整旧更新，不可一蹴而就。施工前做好细致调查规划，设计施工中精工细做，保留尽量多的历史信息。（3）尽量保持原有的社会网络的稳定

慎重选择精而少的能最好反映历史景观的街道，保证资金投入最有价值的地方，进行严格有效、持久的管理和整治。（4）严格确定历史性街道的范围和数量

慎重选择精而少的能最好反映历史景观的街道，保证资金投入最有价值的地方，进行严格有效、持久的管理和整治。（5）坚持小规模的“有机更新”的改造模式

结合原有“住文化”，加强对传统居住形态的研究，创造出新的住宅改造模式，以保持原有社会网络的延续。4）规划实施（1）政策的引导

在规划方面．目前在扬州已形成城市总体规划、古城保护专项规划、历史街区控制性详规、民居改造规划等完整的古城保护规划体系。（2）实施的程序 a．规划阶段的公众参与 在东关街历史街区更新的试点中．为扬州旧城改造提供智力支持的德国技术合作公司将先进的公众参与的“社区行动计划”引入东关街历史街区更新试点中。在“社区行动计划”当中，老街区的居民是行动主体。也是整个更新项目的直接参与者和主要实施者之一。为了使东关街居民更好地反映现实生活中问题，除了发放问卷、实地走访外．街区的居民还被要求参与发现街区中存在的最亟需解决的问题，并提出建议。为街区更新方案的制定提供参考。历

史街区的更新需要大量的资金。而钱由谁出也成为公众参与东关街历史街区更新的一个讨论项目。对于“谁来做”的回答，通过票选，大部分居民都选择“政府实施、社区监管、居民自觉”的方式。相应地，居民也愿意承担部分整治资金。

扬州东关历史街区改造前后对比

东关街更新中实施阶段的公众参与在历史街区更新项目实施中，公众参与是配合项目顺利实施、监督项目合理进行的重要力量。就东关街更新而言，专家与居民一起就参加整治的民居制定了详细的改造规划，随后开始实施。不仅德国技术合作公司与名城建设请来的专家以及监理人员对工程的实施质量进行严格的监督与把关。居民们也在专家的指导下参与决策与监督。

b．扬州东关街后期维护管理中的公众参与

对历史街区进行长期有效的维护。既是对更新成果的一种保护。也是长效持续更新的重要组成部分。如何有效地发动公众参与历史街区管理。是值得东关街历史街区正在探索与思考的问题。目前。东关街打出了“我们的家园我们建。我们的家园我们管”的口号，在社区的组织下建立了文化流动站。鼓励居民们多学习，从而营造街区良好的文化氛围；同时。实行了责任到户的绿化养护机制，对居民门前的植物实施承包到户。北海市珠海路历史街区

1）项目相似度关键词

地域性关键词：岭南、旧城中心区 时间性关键词：民国，清末

功能性关键词：商业街、传统居住区 类型性关键词：骑楼街、新旧建筑混杂 2）项目概况

位于广西北海，于1927年，为适应北海发展需要，对“大街”进行拓宽，两边商铺统为骑楼建筑，因北海濒临盛产南珠的古代珠海而将此大街定名为“珠海路”。毗邻外沙岛，沿街遍布英国、法国、德国领事馆旧址，德国森宝洋行旧址和天主教堂女修院旧址等许多中西合璧的骑楼式建筑，见证了北海曾经的繁华，被誉为鲜活的“近现代建筑年鉴”。3）规划理念

面对许多地方出现的新兴的旅游活动和古老的住居文化相互冲突的局面，珠海路历史街区保护应尽量避免这种情况的产生，不应仅仅从历史角度．更应从旅游发展角度去严肃地界定其范畴和属性，提出保护与更新的思路一应以民风民俗保护、景观保护为目的，完善和发展历史街区的主要特点，并通过用地结构调整、建筑的保护与更新、街道空间与行为场所的认同和继承、居住条件与基础设施的改善等一系列猫旋，促进历史街区的保护和更新。（1）合理利用土地

通过对旧城区的改造，加强对土地使用的管理，既使土地具备较高的利用效益，又注意避免旧城区密度较高的弊病，适当地、合理地调整旧城区中一些不适宜的土地利用项目，引进多用途、大空间、小尺度的具有北海地方风格的建筑综合体以满足发展的需要。（2）优化产业配置

确定合理的城市经济、社会发展战略，使经济在协调中发展。从发展传统产

北海市珠海路整治后状况

业、旅游业和保护街区风貌角度出发，大力发展第三产业，满足经济发展与街区保护并行不悖的要求。（3）保护传统文脉

用规划控制手段对旧街区进行治理和改造，发掘其特有的环境性格和场所精神，体现其商业街市文脉的潜在价值，再现传统的历史文化。（4）繁荣地区经济

注重街区自身的经济发展，使历史街区在获得繁荣与发展的同时实现对文脉的保护。

（5）改善居住条件

建筑更新、用地调整、景观规划等手段，改善居住空间，提高环境质量，完善各种基础设施，把历史又化的再现与现实生活的创新结合起来，形成空问层次对比，增添城市的魅力。

北海市珠海路骑楼

4）规划实施

实施要点主要包括：①保护老街空间特征；②恢复商业内容：o引导商业结构布局系统化，合理化；④通过减免税收、管理费等措施，促进商业繁荣；⑤在保护老城区历史格局和风貌的同时，致力于改善旧城居住环境及增加公建配套设施。要提高老街区居民生活质量．以适应老街区居民现代生活的要求，否则很难得到公众的理解和支持。同时，加强绿化配置，以及增设能反映当时社会生活情况的艺术雕塑小品，营造具有本土气息的文化气氛，只有这样，才能真正保护和发挥出这一街区的历史文化艺术价值，形成一条又化旅游步行街，这对促进北海旅游业的发展具有非常重要的作用。

第二篇：太原市商业街区休闲游开发研究（范文模版）

Shanxi university of Finance and Economics

太原市商业街区休闲游开发研究

学院：旅游管理学院 班级：旅游管理一班 作者：冯婷(201313010145)

李爽(201313010143)杨湘钰(201313010158)赵奇蕾(201313010150)吴颖超(201313010161)钟肖雨(201313010128)

摘 要

休闲旅游这几年在我国呈现出迅猛的发展势态，是当前旅游业的最热门的方向之一。而商业街区休闲游作为休闲旅游的一种重要形式，正在逐渐受到现代人的追捧与青睐。这些商业街不仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力象征。全世界目前已有1200多个城市拥有步行商业街。目前，我国很多城市在发展中都把商业街的建设作为城市规划的重要组成部分，有的城市甚至在倾全力开发主题商业街，这说明商业街在城市发展中的地位与作用日益被认识，人们对商业街的需求和要求越来越受到关注。发展商业街区休闲游的重点应该着眼于商业街区的建设和休闲旅游产品的开发，从而打造出独具地方特色的商业街区休闲游。

关键词： 太原 商业街区 休闲旅游 SWOT分析 策略建议

太原市商业街区休闲游开发研究

休闲旅游这几年在我国呈现出迅猛的发展势态，是当前旅游业的最热门的方向之一。而商业街区休闲游作为休闲旅游的一种重要形式，正在逐渐受到现代人的追捧与青睐。这些商业街不仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力象征。

任何一个国家的大城市都有一条或几条著名的商业街。这些商业街不仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力象征。如国际上著名的纽约第五大道、巴黎的香榭丽舍大道、香港的铜锣湾、北京的王府井大街等等。这些商业街依托优良的社区环境、繁华的商业氛围、全的商业设施以及独具特色的经营品位，经过几十年甚至上百年的规划建设，最终成为一座城市特有的吸引物和品牌。

城市商业街作为城市中的一种空间存在,还在学术空间上成了多学科研究互相渗透地带。其中,以商贸、城市规划和城市设计、城市旅游三大领域对于城市的商业街讨论最为集中。自1996年以来近十年以上这三大和城市商业街区研究最为紧密地的领域,除了研究角度各有差异之外,更有趣的是研究内容中出现越来越多的学科融合,同时,研究结论也有一种趋同现象，这种趋同的研究结果也反映了城市商业街未来的发展趋势,从而城市商业街的建设和发展提出了新的课题。目前，我国很多城市在发展中都把商业街的建设作为城市规划的重要组成部分，有的城市甚至在倾全力开发主题商业街，这说明商业街在城市发展中的地位与作用日益被认识，人们对商业街的需求和要求越来越受到关注。但是，我们不应盲目发展与建设，借鉴他人经验，对我们或许有更多的裨益。

本文对太原商业街的发展做出了全面的研究，看到了太原商业街在发展中存在的一些问题，我们针对这些问题提出了一些解决办法与建议。通过对太原商业街发展现状的分析以及建议，希望能够对太原商业街的发展做出贡献。如果商业街发展越来越好，必定会更好的带动太原市旅游休闲业的发展，从而带动整个太原市经济的发展。

一、太原的商业街区休闲游资源介绍

太原，山西省省会，也称“龙城”，国家历史文化名城，国家园林城市，太

向体验式的商业物业发展。众多标榜着城市新地标、商业航母的待建高端商业物业已由规划蓝图步入开发建设。同时专业商圈分类也在继续细化。(2)太原发展商业街区休闲游的swot分析 优势分析: 太原市是山西省的省会位于山西省中北部的晋中盆地，是太原经济圈和中西部地区重要的中心城市。山西省的政治、文化和金融中心、国际交流中心。也是中国拥有文化遗产项目数最多的城市之一。其亦是中国优秀旅游城市、中国特色魅力城市、国家历史文化名城。拥有较为完善的交通基础设施。太原市城区的路网结构以网状为主。最外有环状高速路。截至202_年，全市公路里程6035公里，城市道路里程1776公里。全市立交桥数共有23座。太原铁路局铁路总里程2800公里。太原武宿国际机场是华北第二大国际机场，已开通50多条国际国内航线，构成了太原市发达的交通网。劣势分析:(1)休闲文化氛围没有形成。太原的休闲文化氛围不浓，还没有形成真正意义上的休闲文化。表现为工作主动，休闲被动；休闲时间增多，休闲质量较差；休闲形式单调等。

(2)休闲旅游产品缺乏吸引力。太原传统的观光型旅游产品被市场边缘化，很多旅游产品对游客已经不再具有吸引力。虽然太原已经初步形成了几大旅游休闲场所和设施，但休闲旅游产品的个性不够鲜明，缺乏对文化资源的深刻理解，难以形成强烈的吸引力。

（3）国家政策的扶持力度不高，缺少西部大开发、东部改革、中部崛起等政府政策对休闲经济发展的推动作用。同时对外贸易经济对休闲经济的贡献也不大。机会分析: 休闲旅游市场的渐趋成熟。一方面我国居民的可自由支配收入增长较快，旅游支付能力，特别是以休闲和度假为代表的高端旅游支付能力增强。另一方面居民可自由支配时间增多，我国居民每年拥有法定假日115天，假日时间总量的调整带动了国内旅游市场潜在市场的增长。同时国内休闲旅游市场的消费趋于成熟，我国旅游业正从单一的观光旅游向观光、度假旅游相结合的趋势发展，休闲度假已经形成了规模化的市场需求。

威胁分析:(1)周边城市间竞争激烈。太原市地处华北地区黄河流域中部，周边旅游资源丰富且多样化，这导致旅游市场一定程度的同质化。此外，各地注重打造本地区休闲品牌，增强竞争力。特别是西安市，其深厚的历史文化积淀和浩瀚的文物古迹遗存，国内很少有城市能与之匹敌。

(2)自身休闲旅游发展的欠缺。目前太原市商业街区的发展没有突出体现休闲度假旅游的需求；商业街区内建设缺乏休闲设施，可供游客长时间逗留和游览的地点不多。同时太原市民商业意识强于休闲意识。

三、太原商业街区休闲游开发的策略与建议

（1）加大商业街区休闲游的宣传力度

“以市场需求为导向，加大休闲旅游宣传和策划力度，建设特色商业街区休闲旅游产品。”把太原美丽的城市风光、悠久的人文底蕴、便捷的交通通信、舒适的度假环境、优质的旅游服务宣传出去，树立休闲旅游目的地城市良好的品牌形象。加快城市国际化功能建设，尽可能多地吸引和争取相关的国际和地区性会议、展览、美食节庆、艺术访问、文化体育交流、休闲旅游活动等在此举行，从而提高城市的国际地位和知名度。

（2）明确市场地位，减少盲目开发

商业街区应当做好市场调查，分析自身资源的优势和机会，明确好自身的市场定位，减少盲目的休闲产品开发。同时，商业街区内的休闲旅游产品要合理划分空间布局，以最小的成本发挥出最大的吸引优势。（3）发掘文化内涵，形成特色

“商业街区休闲旅游如果只是简单的休闲，游客对商业街区的文化了解很少，将无法提升其旅游的品质和品位，因此要深入发掘商业街区的文化形成自己的特色。”各商业街区要充分发掘自身的休闲、娱乐、购物、餐饮、健身等功能，通过休闲产品的展示和文化底蕴的烘托，形成己独特的特色。（4）增加硬件设施，健全功能

商业街区休闲游的硬件设施包括以住宿、购物、交通、餐饮、休闲娱乐设施等构成的服务体系。太原市的商业街区里都有着大大小小的不少酒店、商场、餐饮企业、78-

第三篇：泉州历史文化街区建筑保护研究

泉州历史文化街区建筑保护研究

泉州是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，历史悠久，人文荟萃。特别在老城区，既有星罗棋布的文物古迹，又有传承久远的非物质文化遗产。在新的历史条件下，如何保护好祖先留下来的文化遗产，恢复和展示一个城市特有的历史文化资源和特色，避免城市建设带来的文化趋同，有着极大而深远的意义。为此，本文在对泉州老城区文化遗产的保护、开发、利用进行较为深入的调研后，针对存在问题，尝试从理论和实践上提出一些对策和建议。

一、泉州老城区的价值

泉州是具有1300多年历史的历史文化名城，唐久视元年（700年），在今市区置武荣州；景云二年（711），武荣州改称泉州。开元六年至二十九年（718—741），泉州建城，自此，“屡广而大，屡增而高，屡培而厚，屡易而坚”，从3平方公里，扩至6.8平方公里，成为泉州乃至闽南地区政治、经济、文化的中心。在西晋、唐末和两宋之交，伴随着社会动荡，中原先进文化和先进科学技术三次大规模南移，传入晋江流域，使泉州的历史文化具有中国汉民族的文化特点。宋元时期，泉州刺桐港成为与埃及亚历山大港齐名的世界大港，呈现出“涨海声中万国商”的繁荣景象。海外交通高度发达带来的古代波斯、阿拉伯、印度和东南亚各国文化，与闽越本土文化以及西晋末年“衣冠南渡”后在泉州大地上传播、发育的中原文化交汇融合，形成了独特的异彩纷呈的多元文化现象，成为世界多元文化的汇合地。

正是在这样的社会条件下，泉州历史上曾人才辈出，成为名人荟萃之地，素有“海滨邹鲁”之称。欧阳詹、曾公亮、蔡襄、梁克家、朱熹、真德秀、蒲寿庚、蔡清、李贽、王慎中、何乔远、俞大猷、郑成功、施琅、弘一法师等名家在泉州老城区里出生成长、居住、游历或任职。这些历史人物有的立过重要功绩，有的在学术思想上有重大成就，有的为发展海交事业作出巨大贡献，他们都给后人留下了丰富的物质和精神财富，为泉州老城区留下了一笔以海丝文化、闽南文化为主要特征的历史文化遗产。

在清源山上看泉州古城清晰如鲤鱼，“山、城、江”一体架构古城城市格局，而15条历史街巷和5大历史文化街区，构成古城血脉。

□5大历史文化街区

1、开元寺—台魁巷 历史文化街区

保护价值：该街区拥有国家级文物保护单位开元寺，保护以开元寺为核心。

特色保护要求：把开元寺双塔在古城的历史地位作为保护与整治的核心。《规划》要求双塔周边20米区域建筑必须控制在一层，控高4米（檐口至建筑室外地面高度）。街区内有保护建筑12幢，街区建筑高度控制在二层以下（含二层），控高7米。跨巷风雨亭，是古城唯一留下来的跨巷亭，应加以保护维修。位于跨巷风雨亭西侧的已倒塌的保护建筑应以抢修为主，若经古城保护专家组确认无法修缮，则应按原规制、原基地、原风貌复建。此外，开元寺—台魁巷街区应充分利用传统历史建筑开发文化性较强的服务业。

2、旧馆驿 历史文化街区

保护价值：旧馆驿街巷已被确定为市级文物保护单位。

特色保护要求：街区内有2处市级文物保护单位，有保护建筑61幢。有泉州有文字记载的最早的会通井、玉泉井及其他位于保护建筑及居民内的水井，应严格保护这些传统历史环境要素的原真性。开发小型茶艺、棋弈等服务业，恢复街区中街巷的传统石板路面。街区的建筑控制在二层以下（含二层），控高7米，须改建的建筑原为一层的，仍按一层改建，超过二层的，在原建筑的基础上按二层改建。应保护定心塔和玉泉井。通政巷4#为一类保护建筑，奎章巷内的保护建筑13＃门旁有一横跨巷内的树，为古城内巷一独特景观，应重点保护。

3、中山路 历史文化街区

保护价值：中山路是泉州古城的中轴线，由它串联着开元寺、文庙、天后宫三片文物保护区，是古城商业氛围浓厚、历史建筑集中连片的街区。

特色保护要求：保护街区的商业氛围，街区应以步行为主，结合公交车服务，严格限制机动车驶入。中山路外围和几个交叉口处，应布置摩托车停放场，限制摩托车驶入。

4、文庙—后城 历史文化街区

保护价值：后城街已被确定为市级文物保护单位，文庙又被列为国家级文物保护单位。特色保护要求：保持街区的传统面貌，路面应改为传统石板路面。重点形成泉州传统戏剧、南音等无形文化的展示区，使该区成为文化气息浓厚的历史文化街区。改建建筑应在原建筑基地上建设。改建建筑原为一层的仍按一层改建，超出二层的控制在二层以下（含二层），控制高度7米。结合旅游文化街、关帝庙、清净寺和八卦沟，形成以泉州特色文化艺术精品荟萃的街区特点。

5、城南聚宝 历史文化街区

保护价值：该街区是泉州古城城南片中传统历史建筑保存量多且集中的区域，聚宝街的历史背景和传统历史文化积淀深厚。

特色保护要求：1处文物保护单位，保护建筑121幢。以聚宝街的历史背景为依托，开发以珠宝和特色小商品服务为主。利用街区中传统历史建筑开发民居度假、传统民居生活体验的服务业，充分展现泉州传统文化。街区建筑应控制在二层以下（含二层），高度控制在7米。街区的街巷应保持和恢复原有的石板路面。为了保持传统历史街巷的空间格局和风貌，街巷宽在4米以下的，其两侧的建筑应控制在一层，控高4米。

□15条历史街巷

1、西街：保护范围为东起钟楼西侧106米，西至距奉圣巷东侧10米。长1227米，街宽10米，包含街两侧面街建筑的地段。

2、裴巷：保护范围为南起裴巷与西街交会处，北至距华侨新村路南侧34米处，巷长510米，宽3~6米，包含街两侧面街建筑的地段。

3、新路埕和花巷:保护范围为新路埕和花巷街巷的全长，以及两侧面街建筑的地段。新路埕全长235米，街宽6~8米。花巷全长237米，巷宽6~8米。

4、玉犀巷:保护范围为巷的全长和巷两侧面街建筑的地段，全长250米，巷宽5~8米。

5、新府口：保护范围为南起新府口与玉犀巷交会处，东至新府口与观东巷交会处，长180米，宽2~4米，包含街巷及两侧面街建筑的地段。

6、后巷：保护范围为街巷的全长和巷两侧面街建筑的地段。

7、镇抚巷和敷仁巷：保护范围为镇抚巷全长和巷两侧面建筑的地段，全长200米，巷宽6米。敷仁巷西起敷仁巷和镇抚巷交会处，向东至95米处，包含街两侧面街建筑的地段，巷宽4米。

8、承天巷：保护范围为街巷全长和巷两侧面街建筑的地段，全长315米，巷宽3~6米。

9、西边巷：保护范围为位于承天寺东侧。街巷全长和巷两侧面街建筑的地段均为保护范围，全长350米，巷宽二三米。

10、桂坛巷：保护范围为桂坛巷西段（西边巷以西），长240米，包含街两侧面街建筑的地段，巷宽三四米。

11、义全后街：保护范围为南起义全街，北至义全后街与义全土地巷交会处，长115米，包含街两侧面街建筑的地段，街宽2~6米。

12、马坂巷：保护范围为街巷的全长和巷两侧面街建筑的地段。全长120米，巷宽2~4米。

13、金鱼巷：保护范围为东起金鱼巷与中山路交会处向西181米，西起金鱼巷与新华路

交会处向西384米，共长565米，包括巷两侧面街建筑的地段，巷宽二三米。

二、泉州老城区文化遗产现状分析

泉州老城区主要范围包括现今鲤城区鲤中、海滨、临江、开元四个街道，总面积约6.7平方公里。作为古代“海上丝绸之路”起点之一，泉州拥有丰富的文物古迹，为我们保存了泉州当年中外文化并存、多种宗教聚集、先进科学技术与社会高度发达的风貌。现有传统建筑包括传统民居、庙宇、宗祠等，总计44处文物保护单位，其中开元寺、府文庙、天后宫、德济门遗址、清净寺5处为国家级，李贽故居、施琅故宅、东观西台吴氏大宗祠、崇福寺、承天寺、闽国铸钱遗址和通淮关岳庙7处为省级，市级文物保护单位32处，其中中山路、八卦沟排水系统2处为历史文化保护区，还有未列入级别的保存较好的古建筑共68处（此次文物普查遴选出的代表，其中中山路区域42处，西街26处）。这68处古建筑中有传统民居53处（含名人故居15处）、铺境庙宇6处、华侨建筑9处。同时，泉州老城区目前存留的传统音乐、传统戏剧等市级以上保护名录的非物质文化遗产共有八大类17项，其中国家级11项、省级4项、市级2项，大部分项目保存完好，四级保护体系日益完善。

城市建设与文化遗产保护的矛盾，是经济建设中带有普遍性的不可避免的尖锐矛盾。近年来，在泉州城市建设中文物保护工作取得了令人瞩目的成绩，但毋庸讳言，由于种种原因，在泉州老城区旧城改造中的文化遗产保护工作存在诸多不足，甚或失误，经深入细致的调查，目前老城区文化遗产的保护现状令人担忧。

以泉州老城区现存的传统民居等古建筑为例。古建筑量大面广、类型齐全、雕刻精美、气势恢宏，但由于保护管理力度不够，在调查的120余处散落于老城区的各条街道、巷子的居住建筑中仅20%左右保存较为完整，80%以上受损程度相当严重：有的已大部分倒塌，有的已局部倒塌，有的即将倒塌，有的虽然外观完整但内部结构、构件多已霉烂破坏。目前大部分古民居均为外来打工人员租住使用，或以本地年老和低收入家庭居多，居住密度较大。有一些甚至已经变成了“七十二家房客”式的大杂院，乱搭乱建情况严重，阴暗潮湿，肮脏不堪，甚至堆积着大量易燃易爆的杂物，对古建筑造成损坏，又成为严重的安全隐患、卫生死角，严重威胁着大众的安全和健康。这部分人群收入不高，要自行修缮既无能力也缺乏积极性，导致该类古建筑的完好率最低。此外，近年来文物贩子及不法之徒非法收购、盗窃古建筑构件甚至破坏拆毁古建筑以牟利，导致古建筑中的牛腿、雀替、花窗等遭偷窃，许多构件被人为破坏，加剧了泉州老城区古建筑遗存的生存危机。

三、保护原则与做法

1.加强宣传教育力度，提高全社会的保护历史文化遗产意识。

2.增强法制意识，严格依法办事。在加强泉州老城区文化遗产保护管理的基础上，还应加强为古建筑保护立法的力度，研究制定古建筑保护的扶持政策。

3.正确处理城市发展与文化遗产保护之间的关系，切实编制好历史文化名城保护规划。考虑到城市发展的需要和泉州老城区的现状，泉州老城区保护工作要遵循三大要素，即原物保护、原貌保护和风貌保护。

4.加大管理力度，完善老城区文物保护管理体制，发动社会各界、全民参与老城区保护与管理。

第四篇：案例研究

案例研究

案例1..国有企业火炬化工厂与另外一国有企业火星化工原料厂决定共同作为发起人建立股份有限公司。股份有限公司章程规定公司注册资本为人民币 202_万元。火炬化工厂以厂房、机器设备和土地使用权出资，评估作价 100 万元；火星化工原料厂以原料及厂房出资，经评估作价 100 万元；另外，火炬化工厂还以本厂的商标及专利技术出资，经评估作价 1500 万元，该专利技术并非高新技术。公司将以募集方式设立，发起人认购股份总额的30%；国内其他法人认购股份40%；向公司内部职工发行股份30%。试分析：

1．发起人的出资是否符合法律规定 ?2．股份的公开募集是否符合《公司法》的规定 ?答案：答题要点：

1． 无形资产作价出资金额不得超过公司出资资本的 70%, 而火炬厂的无形资产作价已超过了注册资本的 70%, 不符合法律规定。2．《公司法》规定以募集方式设立公司的 , 发起人认购的股份不得少于公司股份总数的35%。两个发起人的出资所占公司股份总数的比例未达到这一要求，因此不符合《公司法》规定。

案例2

张某，是一位个体户。他与另一位个体户共同发起成立了一家A服装贸易公司，并由该公司买下了张某全部的产业。不过，公司并没有给他现款，而只是给他股份和债权（即公司承认欠他的钱）。张某几乎拥有了公司全部股份（90%）。由于经营不善，该公司最终解散。张某声称自己是公司的债权人，有权要求公司偿还他借给公司的钱。但是，公司其他债权人主张，既然公司成立后的业务与公司成立前完全一样，而且张某拥有公司几乎全部的股份，所以，实质上A公司几乎就是张某的私人企业，张某就是公司。因此，张某与公司之间并不存在什么债权债务关系。张某无权要求公司财产偿还所欠债务，而只能由其他债权人共同分配公司财产，以清偿债务。为此，发生纠纷，诉至法院。

试分析：

1.张某对于公司的债权，能否与公司其他债权人一起参与分配？ 2.张某要求清偿债务有无依据？ 答案：答题要点：

1.张某作为股东持有公司股份所表现出来的财产，在公司解散时，不能与其他债权人共同受偿，只有在公司财产满足全部债权人的债权以后，才能就剩余部分对公司股东按出资比例进行分配；张某又是公司的债权人，他对公司的债权属于他的个人财产，这一部分财产不属于公司财产的范围。在公司法中，由于公司财产与股东出资以外的个人财产是分离的，所以张某对于公司的债权，应当与公司其他债权人一起参与分配。

2.张某要求清偿债务是有依据的，公司买下他的所有产业以后，有给他股份和债权的，有债权了就说明这个是得到公司认可的，那就是公司的债权人，虽然大多数股份都是张某的，但是因为公司没有给他现款，给他了股份和债权，所以才造成了张某手上有90%的股份，并不是自己主观上投入下去的，是被动接受的，所以要求做为公司的债权人是可以得到法院支持的案例3

甲、乙、丙、丁、戊拟共同组建一有限责任性质的饮料公司，注册资本200万元，公司拟不设董事会，由甲任执行董事；不设监事会，由丙担任公司的监事。饮料公司成立后经营一直不景气，已欠A银行贷款100万元未还。经股东会决议，决定把饮料公司惟一盈利的保健品车间分出去，另成立有独立法人资格的保健品厂。后饮料公司增资扩股，乙将其股份转让给C公司。

试分析：

1.饮料公司设立保健品厂的行为属于公司分立的哪种形式？2.设立后，饮料公司原有的债权债务应如何承担？3.乙转让股份时应遵循股份转让的何种规则？答案：答题要点：

1公司将其全部财产分割，新设立两个或两个以上的公司，原公司应按法律规定进行清算称为派生分立。饮料公司保健厂属于派生分立。

2设立后饮料公司原有债权债务应由原饮料公司承担，原公司股东按出资额承担所欠A银行债务。因当时注册资本为200万元，所以应全额还款。

3乙转让时应遵循（1）公司成员同意（2）有转让合同（3）有国家法定机关认可的股东转让协议。（4）必须到有关部门办理股东变更手续。

案例4

某市造纸包装公司创始于1964年，1992年被国家列为全国五百家大型企业之一，被轻工业部列为全国大型造纸企业之一。1993年该公司会同一家中外合作企业和一家造纸试验厂发起组建北京造纸股份有限公司。发起人根据《股份有限公司的规范意见》共同拟定了关于组建“飞翔造纸股份有限公司”的章程。在章程中他们约定：1.公司发起人为北京造纸包装工业公司、中外合作企业、造纸试验厂。2.公司注册资本为人民币202_万元；3．公司采用募集方式设立，发起人认购股份总额的30%；国内其他法人认购股份40%；向公司内部职工发行股份30%。其中中外合作企业以专利出资300万元、造纸试验厂以非专利出资150万元、包装公司以机器设备投资216.6万元。

问题：《公司法》颁布后，上述条件是否符合设立股份有限公司的法律规定？

答：不符合。

因为： 1）股份有限公司采用募集方式设立，发起人要大于认购股份总额的35%。而这家公司发起人只认购股份总额的30%。

2）中外合作企业以专利出资300万元、造纸试验厂以非专利出资150万元，首先要确认这些知识产权他们是所有人；其次要评估作价；最后要办妥转让手续。包装公司以机器设备投资216.6万元也要评估作价。

第五篇：案例研究材料

案例一：海底捞的精彩世界

海底捞餐饮有限责任公司是一家以经营川味火锅为主，集餐饮、火锅底料生产、连锁加盟、原料配送、技术开发为一体的民营企业。自1994年成立以来，该公司以其自然朴实的服务、真诚热情的待客之道、“融合川人川味、蜀地蜀风”的文化特色，取得了迅速的发展，在竞争激烈的火锅餐饮行业取得了骄人的业绩。目前，海底捞在北京地区的年营业额近1亿元，在全国的 营业额则达到了近3亿元。

一、致力于顾客满意的服务

许多人去海底捞就餐，并不是因为它独特的口味．而是冲着它的服务去的。海底捞的服务颇具特色，从以下这些方面可见一斑。

(1)充满乐趣的等待。就餐排队通常会让顾客厌烦。一般的店家都是让顾客在座位上枯等，好一点的只是能够奉上杯水而已。而在海底捞，等待却充满了乐趣。当你在海底捞等待区等待的时候，热心的服务员会立即送上西瓜、橙子、苹果、花生、炸虾片等各式小吃，以及豆浆、柠檬水、薄荷水等饮料(都是无限量免费提供)。这里还可队打牌、下棋，免费上网冲浪，甚至免费修剪指甲、檫皮鞋。排队等位成为了海底捞的特色和招牌之一。

(2)节约当道的点菜服务。如果客人点菜的量过多，服务员会及时提醒。服务员还会主动提醒客人，各式食材都可以点半份，客人花同样的价钱可以享受到两倍的菜色。

(3)及时到位的席间服务。服务员在席问会主动为客人更换热毛巾，次数绝对在两次以上；会给长头发的女士提供橡皮筋、小发卡；给带手机的客人提供小塑料袋装手机以防进水，戴眼镜的朋友如果需要，还可队免费送擦镜布；为就餐者提供的围裙更是一道靓丽的风景。

(4)儿童天地。带孩子上餐馆经常是父母的两难，有时候淘气的孩子会破坏就餐的氛围，让原本美味的食物陡然间索然无味。为此，海底捞创建了儿童天地，让孩子们可以在这里尽情玩耍。服务员可队免费带孩子玩，还可以帮助给孩子喂饭，让父母安心吃饭。

(5)小恩惠。一般的餐馆在饭后会送上一个果盘。但在海底捞，如果你向服务员提出再送一个果盘的要求，他们会面带笑容地说没问题，随后立即从冰柜里拿出果盘奉送给你。

二、致力于员工满意的管理

海底捞这些服务细节并不难模仿，但其员工的热情和对客人的贴心服务却不是一朝一夕可以复制的。海底捞的管理层懂得，要支持这样的服务，并不是一味对员工提出要求，而是要做好员工工作，让员工愿意在这里干，觉得在这里工作有意义、有价值。大多数企业都认为“顾客”就是 最终购买和使用公司产品或服务的那些人，而海底捞则视其服务员为“内部 顾客”，并且认为让内部顾客满意是实现外部顾客满意的前提。为此，海底捞建立了一套完整的有特色的员工管理体系。

(1)轮岗制。餐饮行业的大部分岗位都是单调的重复性劳动，长时间工作很容易产生厌倦感。为了最大限度地避免这种情况发生，让员工“快乐 工作，微笑服务”，海底捞推行轮岗制。员工可以在工作组内比较自由地调换岗位，跨组岗位调换也经常进行，但要经过店面经理同意。轮岗制使员工不再局限在一个岗位上，丰富了工作内容，有助于保持工作的新鲜感，并可以学习和掌握更多的技能，成为多面手。员工体会到了工作、学习和成长的快乐，在很大程度上消除了工作内容单调而产生的枯燥感和厌倦感。

(2)薪酬与福利。海底捞实行薪酬领先战略，员工收入在同类企业中处于领先地位，整体高出平均水平10％～20％。海底捞还给员工提供了比较丰厚的福利，主要包括员工保险、廉价员工集体公寓、免费的集体食堂、家政服务、每月的带薪假日、重大节日的公司礼品等。

海底捞集体居住的员工还可以享受免费的家政服务。公司有专门的家政服务人员，负责员工宿台的日常清扫以及员工衣服、床单、被褥的清洗等这项福利成本不高，但效用却很显著。辛苦一天的员工夜晚回到宿舍，不必再为洗衣物或床单而发愁，也不必再为整理宿台而烦心，这节省了员工的体力和精力，有利于第二天工作时有一个好心情；另一方面，家政服务让他们也“享受”到被别人服务的感 觉，感受到公司对自己的重视和自己的价值，有利于他们以一种平和、平等的心态而非自卑和压抑的心态去为顾客服务。

海底捞的高薪酬和高福利策略既有利于吸引优秀人才，也有利于增强现有员工的安全感和稳定感，有利于员工的自尊、自信，有利于员工“快乐 工作，微笑服务”。

(3)考核与奖惩。

1)考核。海底捞员工考核的指导思路是：正面激励为主，负面激励为辅；奖励为主，惩罚为辅，惩罚只是一种象征性手段。海底捞的考核方法主要是关键事件法，主管将员工的平时表现记录下来作为考核的依据，记录的内容包括：是否受到顾客的评价，评价内容如何，同事的评价，上级的评价。然后主管根据这些记录内容对员工进行粗线条的、不定期的考棱。这种考核思路和方式营造了一种宽松的管理氛围、和谐的工作环境，是员工能 “快乐工作，微笑服务”的一个基础性条件。

2）奖励。海底捞每个月评选一拔先进员工，并发放奖金。海底捞的员工多数来自农村，他们普遍内心有骨气但又比较自卑，他们重视名誉，渴望得到他人的认可和尊重。“标兵”、“先进员工”、“优秀员工”这些称号对于他们而言或许比奖金更为重要，这些称号满足了他们的精神需要，让他们感觉到公司对他们的认可和尊重，有效地激发了他们的工作热情和积极性。同时，优秀员工还具有榜样效应，可以激发其他员工向榜样学习、向榜样靠拢。

海底捞专门设立了创新奖，奖金 10～1000元不等。创新奖主要通过每天一小时的午会制度来实现。所有员工，包括卫生间的保洁员在内，都平等地坐在一起。会议形式类似于头脑风暴，员工争相举手发言，把工作中存在的问题以及自己的解决方法都提出来。如果建议得到认可并付诸实施，则会获得创新奖。会议的主持人是店面经理，他可以叫出每个员工的名字，其中既有工作1 0年以上的老员工，也有进店不到3个月的新员工。会议气氛真诚热烈，让人感到大家都在齐心协力全心全意地为海底捞的发展而积极地贡献自己的智慧和力量。3)惩罚。员工在工作中出现失误，会受到通报批评。如果屡教不改连续出错，则会被处以一定数量的象征性罚款。但如果该员工之后表现有较大的进步，则会原额加利息返还。因此，海底捞的惩罚更倾向于一种象征意义上的提醒和警示。海底捞认为，过多的罚款不利于激励，会影响员工的工作积极性，而从轻惩罚既能起到警示的作用，义能维持一个较为和谐与积极的氛围。

这样的粗线条又不遗漏重点的考核-小额的象征性罚款，对员工精神层面的奖励，对创新的推动，每天领导与员工头脑风暴式的平等交流，促使海底捞形成了一种宽松的工作氛围和环境。

三、启示与问题

认可公司，快乐工作，用自然的、发自内心的微笑，将顾客当作亲友般照料，是海底捞实施一系列让员工满意的措施后的自然结果。海底捞把使员工满意的目标融台到了整个企业经营管理的系统工程之中。然而，海底捞引以为傲的服务也不无隐忧。一位客人评价说，海底捞 确有着非常周到的服务，但他其实更想拥有自己的空间。提出这个问题的不仅是顾客。在海底捞最近一期的内刊上，一位员工以犀利的笔墨指出，有些老员工净和客人高谈阔论、争辩，手舞足蹈，言谈举止更像一位演说家......海底捞目前还没有找到比较合适的方式，为自己这种独特的服务制定一个统一的标准。不适当的规章制度或许还会扼杀员工的热情。如何在服务的标准化与创新方面取得平衡，海底捞仍在摸索之中。

讨论：试分析海底捞的各种管理举措所反应出的管理理念。

案例二 阿里巴巴精神控制术：马云打造职场乌托邦 http://tech.sina.com.cn/i/202_-01-04/09411318456.shtml 讨论：1.阿里巴巴的管理实践用到了哪些管理方法？

2.管理者如何认识管理活动及如何制定适合自身企业特点的管理方法？

案例三 汇源企业社会责任案例

http://bbs.rednet.cn/thread-22404354-1-1.html 讨论： 1.汇源是如何承担企业社会责任的？

2.以汇源为例谈一下企业承担社会责任与其营利目标之间的关系

3.结合案例谈一谈企业应该怎样去重视并承担社会责任？

案例四 联想集团的光荣与梦想

http://wenku.baidu.com/view/9fe84d6e58fafab069dc02f3.html 讨论：

联想集团202_年之后的战略思路及其影响

案例五:青岛海尔集团组织结构的演变

（另请参考：http://wenku.baidu.com/view/aaf410eeaeaad1f346933f22.html）

青岛海尔集团成立于1984年,是在引进德国利勃海尔电冰箱生产技术的青岛电昨箱总厂的基础上发展起来的。经过20年的开拓与发展,目前,海尔已成为一个国内外享有较高美誉度的跨国企业集团。202_年,海尔的销售额达到711亿元人民币,跃居中国电子信息百强之首,202_年经审计的净利润为3.69亿元。海尔的成功因素有很多,适时的组织结构演变是其中的重要原因之一。海尔在成长过程中,每当进入一个新的战略发展阶段,组织结构就要相应进行一次重大变革。20世纪80年代,海尔的组织结构采取直线职能制的结构形式,保持了较高的集权程度。进入90年代,转入多元化经营和相应的兼并扩张、集团化发展的战略阶段,海尔开始推行分极的事业部制以及在部分经营领域采取更加分权的子公司制。到了90年代末期,集团又从一般的事业部制改组为本部——事业部制,即一个本部下辖几个事业部,也称为超事业部、大事业部。1999年,集团实施了以市场链为纽带的企业业务流程再造。这一组织创新,取得了良好的效果。1999年销售收入达268亿元,比1998年增长40%;202_年又超过400亿元,增幅高达49%。从海尔的案例中可以看出,准确把握企业组织创新的方向与时机,对企业战略目标的实现、竞争力的提升等起到了重要的支持作用。

讨论分析题

1,海尔集团组织结构的演变中采用了哪几种组织结构,各种组织结构有什么特点? 2.你认为海尔下一步会采取哪种组织结构,为什么?

案例六:柳传志谈怎样当一个好总裁

http://wenku.baidu.com/view/469080c6aa00b52acfc7ca65.html 讨论分析: 1.比较教材中对于领导者和管理者职责的描述和柳传志对“如何做一个好总裁”的描述,说明两者间的异同。

2.从柳传志的讲话中,总结柳传志之所以能够在联想拥有巨大影响力的原因,判别柳传志的领导风格类型。

案例七 张瑞敏：中国管理的创新引领者 http://homea.people.com.cn/GB/5639892.html 讨论1.在海尔的发展过程中，张瑞敏扮演了怎样的角色，发挥了怎样的作用？2.对一个企业来说，什么样的领导是成功的领导

案例八:华为公司的企业文化和激励体系

深圳华为公司成立于1988年。短短十几年,华为公司迅速崛起,成为中国最大的通信设备供应商之一。目前,华为公司8000名员工60%以上的是硕士、博士高级技术管理人员,85%以上是大学本科毕业生。华为以每年40%的人才递增速度创造了企业100%的业绩增长。在华为成长发展过程中,最突出的一个特点就是华为经过近十年的努力,在企业内部营造了一种充满创业气氛和创新精神、内耗小、活力大的良好企业文化平台和激励体系,它渗透和体现在华为的战略、管理以及内部机制中,成为企业发展壮大的一个基础性条件。

在华为发展过程中,它的企业文化和激励体系主要体现在几个方面。1.群体奋斗、艰苦创业的市场意识。

华为是从市场缝隙中经过自己的艰苦奋斗一步一步成长起来的。整个企业上上下下充满了“狭路相逢勇者胜”的危机意识、市场意识,企业不断向员工宣扬只有奋力开拓市场,企业才能获得生存和发展的理念。很多第一代创业者现在说起当初进华为的心情,感慨万千,一言难尽,但都充满了自豪感和神圣感。应该说初创时期进华为,企业的人格魅力肯定要比待遇更具吸引力。

一位早期来华为工作的员工刘先生这样说:“我第一次走进华为时,就被深深地吸引住了,尽管那时工资不高,甚至发不了工资,但我还是决心留在华为。第一次听任正非老总讲话,曾让我热血沸腾,这是许久不曾有过的感觉。”华为为青年人实现梦想创造了一个坚实的发展平台,华为也在这群青年人梦想的实现中逐步成长为实力强劲、有持续发展后劲的通信企业。2.公平、公正的内部竞争机制。

一方面,华为给人才提供了能够真正施展才华的机会,在自己的发展中形成了自己的用人路线和培养方法。即便是那些学历较高的青年学生,也不一定就能让其从事某项负责工作,而是让其从基层做起,从实践中浮出水面。这种从实践中来到实践中去的循环机制,使很多已经走上中高层岗位的青年人至今感触良多。具有博士学历的生产总部配套车间主任李家龙,所学专业为数学,1991年4月进入公司,经过一个多月的技术培训和文化引导,李博士进入西乡生产总部配套车间,对于通信产品生产工序一无所知的李博士,从基层做起,放下博士的架子轻装上阵,边干边学,从最简单的器件、母板、电线电缆做起,不耻下问,很快成为生产管理的行家里手,被提升为生产配套车间主任。

另一方面,则通过干部能上能下,内部劳动力市场,淘汰5%的落后分子等机制,实现人才的合理配置、流动,使员工的潜能充分发挥。1996年初,华为市场部全体正职干部集体辞职,坦诚希望公司重新考察自己,由此拉开了华为干部整训工作的序幕,也说明华为的干部政策和用人制度已经形成了良好的氛围。3.合理的内部激励体制。

华为强调奉献,但奉献与回报是成正比的。以员工创造价值的高低来作为奉献的尺度,以创造价值的多少来作为回报的先决条件。以此为宗旨,华为建立了一整套创造价值、评价价值、分配价值的动力机制。这个机制认为,价值是由劳动、知识、企业家和资本共同创造的。华为公司的全部实践,便是用转化为资本的形式,使劳动、知识及企业家的管理和风险的积累贡献得到体现和报偿。激励的方式有多种,利用股权的安排使越来越多的共同奋斗者利益得到体现,利用股权合理安排形成公司的中坚力量和保持企业家群体对公司的有效控制。有了这个根本原则,华为的分配条件就形成了以知识为资本形式的股金,把劳动、知识转化为资本而参与分配并按照管理与风险、劳动奉献等因素综合考虑,以职权、工资、奖金、股份、红利、利润以及其他待遇共同组成从业人员利益回报的综合体。这样,杜绝了在分配上的平均主义,鼓励有知识、有才干、有奉献精神和奉献技能的人多劳多得。在股权分配上以才能、责任心为倾斜的重点。

华为鼓励精诚协作、讲究奉献的团队精神,但华为的可贵之处在于把这种东西通过一些具体的机制落到了实处。如提倡奉献,但相应又提出“绝不让雷锋吃亏气?就是说,奉献与回报成比例关系是其激励制度的核心内容。”不让雷锋、焦裕禄吃亏"的华为名言,成为激励华为员工的重要精神力量。

讨论题

l.激励体系在华为公司的快速发展过程中起了什么样的作用? 2.作为一家以高素质人才为主导的企业,你认为华为公司激励体系的最大特色是什么? 3随着公司的发展,你认为华为公司的激励体系还应该朝着什么样的方向改进和完善?

案例九：赛智软件公司的组织结构

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一、引子

202_年12月初的一天，在上海市普陀区宁夏路的一座办公楼里，上海航空假期旅行社有限公司（以下简称“上航假期”）的经营分析会正在进行。这一年，公司的经营经历了多方面的严峻挑战，年初的大雪灾、5月的汶川大地震、8月的奥运安保控制，等等。会议一方面在盘点这一年当中的收获与付出，更重要的是在思考未来的发展之路。

二、公司概况

上航假期(www.teniu.cc)成立于202_年8月，是由上海航空股份有限公司和上海航空国际旅游（集团）有限公司共同投资组建的综合性旅游企业。202_年底，上航假期实现了5.17亿元销售额和1 000万元净利润。在成立后的5年时间中，上航假期业务规模年平均增长幅度达到15%～20%，顺利实现了202_年公司成立之初的“一年一个亿，三年三个亿，五年五个亿”的战略目标。在过去的3年里，上航假期蝉联国内百强旅行社第二名。202_年被评为全国旅游系统先进企业。随着业务发展的需要，从202_年起，上航假期分别在海南、四川、北京三地开设了分支机构。

上航假期作为上海航空公司的子公司，在航空资源的采购成本上拥有绝对的优势。对于包机资源的掌控成为了支撑上航假期近几年快速发展的核心竞争力，围绕包机线路的旅游业务成为了上航假期的主要利润来源。目前，上航假期拥有5条包机线路和若干条小包机线路，公司的主要业务就是围绕这些包机线路展开的。其中的“上海组团、海南地接”的业务占据了公司业务的相当比例。整体而

追

梦

之

旅言，上航假期目前还是一个区域性旅行社。上航假期的产品也大多是传统的观光型产品，常规产品的销售额占总销售额的80%左右。此外，公司还提供专项及主题旅游、自游人、商旅服务、鹰之旅高尔夫等产品。

上航假期甫一成立，就确立了“品牌是生命，质量是根本”的经营理念，致力于建立和完善客户导向的生产服务流程，同时配合ERP等信息化手段，整合各类资源，大大提高了劳动生产率，缩短了客户服务的响应时间。公司的各项绩效指标处于行业领先地位。

三、旅游业的光与影

第二次世界大战以后，旅游业迅速发展成为一个新兴的行业。20世纪60年代以来，世界旅游业以年均10%的速度增长。40多年来，国际旅游人数增长10余倍，旅游收入增长近40倍。根据世界旅游组织的统计，旅游已经占到了世界贸易的8%，仅次于石油工业，成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。

旅游业的发展是与经济的发展、社会的进步和人民生活水平的提高联系在一起的。决定旅游业的发展有三个主要因素：一是有较多的闲暇时间；二是有较方便的交通条件；三是有可供消费的经济收入。有人通过研究得出结论，当人均国民生产总值达到300美元，人们就产生国内旅游的动机；增至1 000美元，就产生近国旅游；达到3 000美元，就出现远国旅游。

在我国，旅游业也已经成为六大新兴消费热点行业之一。一般来说，在国民经济中所占比重超过5%就是支柱产业。我国旅游业在GDP中所占的比重202_年就达到了5．44%，并且仍在以10%以上的增速不断提高。202_年，我国实现了城乡居民人均出游一次的历史性跨越。202_年，我国国内旅游收入达7 771亿元，旅游外汇收入达4 1 9亿美元，居世界第四位。据世界旅游组织预测，到202_年，中国将成为世界第一大旅游接待国、第四大旅游客源国、最大的国内旅游市场。

中国旅游从无到有、从有到旺，经历了三个阶段。

第一个阶段是观光旅游。其特点是“白天看庙，晚上睡觉，最大的收入来源于门票”。观光游是一种对应大生产流水线而形成的工业化模式，强调集中性、团队式和同质化。在旅游过程中，几乎每一分钟都要安排妥当：乘的是旅游包机，住的是标准客房，坐的是大巴士，玩的是景区景点。同质化的操作衍生出一连串的积弊：零负团费①、高额回扣、品质不佳„„ 第二个阶段是休闲度假旅游。人们休闲旅游的目的不仅仅是为了观光，还要追求身心的放松。休闲度假旅游是近几年才渐渐兴起的，最显著的现象就是“五一”、“十一”黄金周，或“农家游”、“自驾游”等。

第三个阶段是以体验旅游为特征的泛旅游时代。其特点是注重景点的文化内涵和人文内涵的挖掘，强调游客对历史、文化、生活的体验，强调融入性和参与性。其背后的经济意义更不可小视。体验旅游将带动当地房地产、休闲、娱乐等一系列产业的发展，实现旅游产业由“门票经济”向“产业经济”的转变。这方面的典型代表是丽江，旅游产业已经占到当地GDP的50%以上，成为了绿色GDP的典型。

在以体验旅游为主要特征的时代，游客的需要发生了质的变化。与快速发展的旅游市场和瞬息变化的消费需求相冲突，交互性弱、市场应变较缓慢的传统旅游正在逐渐丧失其主导优势。

①指旅行社以等于甚至低于行业平均成本的团费报价来吸引游客报名参团，到了旅游目的地再通过带游客参加自费旅游项目和购物等方式赚取佣金。这种方式使得旅游成为了购物的幌子，导游变成了“导购”和“诱购”，严重损害消费者的利益，也对旅游业的形象造成了极大的伤害。

四、国内外同业一瞥

世界顶尖级旅游企业如美国运通公司和日本JTB公司，尽管发展的历史、经营的业务领域以及经营方式不同，但所建立的经营模式的“成功关键”是极其相似的，即“有效集聚客户资源—提供优质的服务—深化与客户的联系”，并运用信息T技术，处理“需求的个性化与经营的规模化”的矛盾。例如，美国运通公司发展了“金融服务与旅行服务”相结合的模式，巧妙地使用信用卡和旅行支票，来大规模集聚旅行消费的顾客群体。同时，积极运用现代信息技术和网络技术，强化“集聚客户的营销网络”和“提供价值的服务体系”之间的结合。

目前，在欧美等发达国家和地区，正在大力发展低成本、高效益的旅游电子商务。旅游电子商务已经成为整个电子商务领域最大、最突出的部分。电子商务的便捷性、低成本、覆盖面广等优势是传统旅游不可比拟的。资料显示，全球旅游电子商务连续5年以350%以上的速度增长，一度占到全球电子商务总额的20%以上。美国美林公司的调查指出，202_年全美在线旅游销售收入占旅游市场总收入的39%，而目前我国的旅游电子商务收入在整个旅游业收入中所占比重还不足10%。我国的旅行社业呈现为一种完全竞争的态势。到202_年末，全国共有旅行社19720家，其中国际旅行社1 838家，国内旅行社17 882家。可以看出，国内旅行社业的产业集中度很低，可以说是处于一种高度分散的状态。近2万家旅行社瓜分着1 500亿元的市场份额。行业内的同质化竞争十分严重。根据18 943家旅行社（国际社1 797家、国内社17 146家）填报的有效数据统计，202_年全国旅行社净利率仅为0.66%。

上海春秋旅行社目前是国内旅游第一大社，资产和营业收入每年平均以20%的幅度增长，年营业收入约40亿元，净利润约1亿元。以国内旅游的散客市场为主，业务涉及旅游、会议、展览、商务、房地产、贸易和运输等行业。1998年，春秋社大规模整合上端旅游交通资源，进入包机、包轮船、包专列市场，打通了旅游价值链，如今更是建立了春秋航空，一举进入航空领域。

携程是我国第一家吸纳国内外创业投资成立的高科技旅游服务公司，是目前我国最大的旅游电子商务网站，员工近8 000人。携程网提供数万家酒店、所有国内航线和大部分国际航线的预订服务，还有全球10 000多个景点及相关住宿餐饮娱乐情况的介绍。携程202_年净营业收入为12亿元，净利润为3.98亿元。上航假期的未来之路

旅游业发展的未来前景令人振奋，当前的惨烈竞争又令人忧思。上航假期过去5年的成长历程固然战绩骄人，但与国外同业及国内领先者相比仍存在显著差距。我国改革开放的进一步深化，信息技术、互联网的快速发展，居民可支配收入的不断增加和出游习惯的改变，等等，这些因素的交互作用正在从根本上改变着旅游业的格局。要在未来续写辉煌，上航假期必须对一些根本性问题加以思考。例如，我们的公司应当采取怎样的定位？我们所服务的主要顾客群是谁？我们的发展方向应当如何？我们应秉持怎样的原则？我们将如何实现我们的追求？针对这些根本性问题，202_年上航假期提出了公司的使命、愿景和核心价值观： 在此基础上，上航假期提出了未来五年的战略计划，即：从地区性企业步入全国性企业，从单一经营国内旅游业务向国际国内入境出境旅游等全方位的综合性旅游企业转变，成为国内最好的、顾客首选、具有国际水平的综合性旅游企业。与此同时，上航假期旗下的主要分支机构也分别对这些根本性问题进行了思考。例如，海南上航假期国际旅行社有限公司（原上航假期海南分社，202_年9月注册为独立的法人公司），原先主要负责上航假期的海南地接业务，成为独立法人之后，也重新深入思考了自身的定位和努力的方向。对于思考这些问题的意义，他们如是认为：“我们希望我们的公司成为一个长久的公司，成为一个受世人尊敬的公司，成为一个让我们的员工充满自豪的公司。”其使命、愿景和核心价值观的表述如下：（请上网查阅）

值得一提的是，上述核心价值观的表述颇具特色，几项价值观的英文首字母正好对应着该公司的英文名称“Holiday”，很方便人们记忆和领会。成功需要思考，更离不开行动。如何在当前的现实与理想之间架起一座桥梁，如何把对未来的设想转化为实际的努力，如何用“思想”来驱动“行动”，显然还需要大量扎扎实实的工作。未来无疑是光明的，但前进的道路上也充满了荆棘和坎坷。上航假期，你准备好了吗？ 讨论：

1.评述该公司的使命、愿景和核心价值观的表述。这些问题与其母公司之间有何关系？

2.该公司的战略计划与其使命和愿景之间是何关系？