第一篇：校长赴海口考察报告

校长赴海口培训考察报告

三亚市海棠湾镇铁炉港小学苏定新

2012年10月,省培训院组织的校长培训班学员(第一组)70多人,进行第二阶段的培训学习,25日我们到海口第二十九小学和英才学校进行考察学习。通过此次考察，真是受益匪浅。

一、概况

第二十九小学和英才学校是市内乃至省内知名度很高的学校,是名副其实的优质学校.学校领导班子精诚团结，相互合作,务实进取，教师队伍素质高，他们爱岗敬业、尽职尽责,无私奉献，深得学生和家长的赞扬。学生严肃活泼,文明礼仪,好学上进.两所学校所做出的成绩与贡献,备受社会的关注和赞誉。

二、办学理念

“办学理念体现的是学校的办学之道,教学之道,求学之道和管理学校之道.”两所学校都树立先进的办学理念，为每一个学生的终身利益着想，他们拧成一股绳，为祖国下一代的美好未来共同奋斗。英才学校的谢校长把 “学校文化建设规划体系结构图”布置在显眼的地方,让教师,学生以及家长每天都去接触它,琢磨它,理解它,渗悟它.她的规划遵循着教育规律,分年逐步实施,逐年达标.“办学理念是一所学校之神,办学理念是一所学校之力.”

三.育人环境

一踏进校园,就感到空气清新,花香草绿,窗明几净,书声朗朗.无论走廊还是墙壁,柱子和楼道等等,都泛发着浓浓的书香文化气氛:有古今名人的雕塑,画像和小资料,有中外学者的名言警句与简历,有古劝今训……真是古今结合,中西合璧呀.除了校园文化外,班级文化也办得有声有色,各个班级的“学习园地”真是各有千秋, 1

布置得非常好.各种制度非常完善.英才学校的面积虽然不大,但是,麻雀虽小,五脏俱全.他们利用所能利用的空间,播种文化,传播文明.第二十九小学充分利用了自然环境和人文环境紧密结合,十分完美,建立合作共生的校园文化,营造着浓厚的育人环境.四、考察体会

通过此次考察，给我最深的体会是作为一名校长,一名领导者一定要具有高瞻远瞩和超前的意识,解放思想,更新观念，转变管理方式,要具有超时代的紧迫感.办好一所人民满意的学校一定要树立先进的教育信念和确立先进的教育理念.1、人才观念。现今社会,科学技术和信息技术飞快发展,它们带着社会经济迅速发达.现今社会需要什么类型的人才?学校应培养什么类型的人才?这首先要从学生的思想道德、科学文化、身体素质及劳动技能、艺术修养等方面来培养，才能适应社会发展的趋势；才能满足社会发展的需求.接着要从个性化来培养学生，要认识到无个性即无人才，在学生的思想品德、科学文化和身心素质得到发展的基础上进行挖掘学生的潜能，培养他们的特长。把学生培养成为适合社会需要的真正人才.2、学生观念。每个学生都是一块好铁，每位教师都是一个铁匠.如何把“铁”炼成“钢”?那就看“铁匠”的技术如何了.每个学生都是可以教育，每个学生都有闪光点,每个学生都有发展潜能,每个学生都可能成为人才.所以,因材施教,发展个性,挖掘潜能,促其成才是每位教师应该必有的教育思想和学生的观念.3、教育观念。首先是学生中心观念，学校是育人的场所,其工作都是为了努力创造适合学生发展的环境，努力创造适合学生成才的条件。其次是教育的发展性观念，教育是为了学生的德,智,体,美,劳等的全面发展，为了学生的美好未来着想。接着是教育的个别性观念，要因材施教，发展个性,为每个学生提供适合的学习内容和学习方法。我们既然选责了教师这个职业,它是世界上最纯洁,最高尚,最无私,最理想,最浪漫的职业,它要求每一个教育工作者必须每时每刻从学生的未来着眼,从学生的发展需要出发,从学生现实需要出发.最后是教育的鼓励性观念，对学生要多表扬少批评,要让学生体验到成功的喜悦，不要浇灭他们刚刚燃

烧起来的火花,要用成功和赞扬来激励学生勇往直先,努力奋斗,最终达到成功的彼岸。

“一名好校长就是一所好学校”。通过这次考察，感悟良多，感慨也良多,感受良深，感触也良深.认识到自己管理水平的不足，缺乏丰富的管理经验,今后要加强理论与实践相结合的探索，向管理先进的学校拜师学艺,取人所长补己之短,丰富自己，充实自己,向做一名合格的校长看齐。

第二篇：芦溪县中小学校长赴山东学习考察报告

芦溪县中小学校长赴山东学习考察报告

为学习先进课改经验，深化课堂教学改革，进一步推进品牌学校创办战略。2008年5月，在县体育局局长、教育局副局长李波同志的带领下，由我县中小学校长及教研室部分同志组成的教育考察团一行，怀着传说中的“奇闻”，分别来到了如旋风般席卷全国的山东茬平县杜郎口中学和胶州市向阳小学等校考察学习，考察团成员通过听课、访谈、参观等方式，深入了解了山东基础教育的成功办学经验，收获很大，感慨很多。“课改看杜郎，创新学向阳”，下面，我们重点介绍一下杜郎口中学和向阳小学的办学特色、教学模式和创新经验。

一、杜郎口中学课堂教学模式特色

在去之前，我们已经从媒体上了解到杜郎口中学课堂教学改革的介绍，同时也相继从各种渠道了解到了许多与杜郎口教学模式有关的情况，但当众人踏入杜郎口中学大门的那一刻起，我们的思维仍然受到了强烈的冲击。这些冲击主要来源于“全方位开放式课堂”。

1、真实开放的自主天下。

在杜郎口中学，你可以随便走进任何一间教室，而无需担心受到任课教师的拒绝；教室里，你极少听到教师的讲解；走廊上，你随时都可以看到一排排面墙而立认真书写的学生；校园中，你若仔细观察，肯定可以看到许多或倚墙而立，或静坐一角捧着课 本默默阅读的学生们；走近学生，你也许听不到令人热血沸腾的豪言壮语，也许听不到极其标准的普通话，但他们在言行举止中透露出来的那份活泼与自信、严谨与自觉、收放自如则是令所有前去考察的教师们都敬佩的……。

走进杜郎口中学，给人带来最大的视觉冲击便是：教室的三面墙上都是黑板，教学楼的墙壁上也是黑板。也就是说，每一个教室都有足够的可供学生进行当堂练习的阵地。而传统教室中象征教师地位的讲坛已消逝得无影无踪；讲桌也只是教师摆放课本、部分教学用具的东西而已；学生集中在教室中间，分组排位，对面而坐；教师呢，你要是不认真去找的话，几乎辨认不出。课堂真正成了学生的自主天下，他们在老师的安排下，三五成群地挤在一块，或大声地朗读，或互相背诵，或讲解题目，时而走到黑板前板书、演算，时而凑到一起听同学讲解、表演，时而回到座位上自己研讨，一个个可以自由走动，但都神情专注。他们的身体很自由——或站，或坐，或蹲，或倚，或不声不响，或大喊大叫——但神经却绷得很紧，他们的每一个动作，每一个表情，每一个步伐，都因学习而发。全部时间都是他们自己的——自己学习、讨论、讲解、质疑答疑、展示、欣赏，自己做自己的事情。听课者在行间走动，学生视而不见，毫不分神。整个课堂给人的总体印象真的就如有人概括的一样：“学生反了，课堂散了，教师也不管了，三面全是黑板了”；但也正是这样的课堂带来了不同的反响：“学生动起来了，课堂活起来了，效果好起来了”。这就是杜 郎口所反映出来的课堂教学的真谛。应该说，杜郎口最大的特点是给全国的同行们展示了一个真实的学校，一个真实的课堂，一群为学生终身发展负责的教师们。

2、全新高效的自主模式。

“‘三三六’自主学习模式”和“‘10+35’的课堂教学模式”，是杜郎口中学最显著的特色，也是全国同行为之兴奋的教改亮点。

所谓的“‘三三六’自主学习模式”是杜郎口中学在几年的不断实践中逐步形成的特色课堂模式。该模式具有“立体式、大容量、快节奏”的三个特点，自主学习“预习——展示——反馈”三大模块及“预习交流、明确目标、分组合作、展现提升、穿插巩固、达标测评”六大环节。其中预习模块主要任务是：明确学习目标、生成本课题的重点、难点并初步达成学习目标：展示模块主要内容是学生展示自己在预习模块中掌握的知、行、意，并生成自己的知识体系：反馈模块则重点对学生掌握知识的情况进行检验，以达到自我检测、自我提高的目的。预习、展示、反馈三大模块贯穿在一起，就构成了杜郎口中学的自主学习模式的主体。与我们通常的做法根本不同的是，其课堂教学预习、展示反馈模块都是占用正式课时的，有时是一节课，有时是两节，也可能是十几分钟，具体时间根据学生的学习进展情况而定，但这些环节是必不可少的。而且这些模块的教学组织形式都主要以小组活动和学生自学为主，都是以学生为主体的课堂。

“‘lO+35’的课堂教学模式”是指教师在课堂上的活动时间不得 超过10分钟，35分钟时间交给学生。由于有学校硬性的管理制度在那里，杜郎口中学的课堂中，你再也听不到教师声嘶力竭地讲课了，有的只是学生的互动，合作、自学，课堂成了学生自我主宰的天下。

“三三六”自主学习模式和“10+35”的课堂教学模式的运行，使得老师与学生之间有了更多的默契，造就了活跃和谐的课堂氛围，很好地解决了新课改所要求的合作学习问题，学生主体问题以及面向全体共同发展的问题，从而实现了课堂教学的高效率。

3、不断反思的自主管理。

杜郎口的课堂教学模式是从无到有的，在新模式建立之前首先打破了旧的模式。课堂教学有着一定的模式，没有这一模式就不能形成其关爱生命的课堂教学模式；课堂教学又没有固定的模式，每节课仍然需要设计，更需要反思。课堂就是因为一系列的反思而永远具有鲜活的生命力。

杜郎口的师生都在反思，有每天的反思，有每月的反思。反思成了一种习惯。错例反思成为反思的主旋律，改进措施为模式的成熟和完善提供了不竭的动力。

我们在杜郎口学校的一些反思材料和措施中似乎找到了答案。

第一，由学校组织相关人员组成的学校验评组。首先以过关的形式对所有任课教师的课进行验收和评价，合格以后才允许上岗，之后对常规的课堂进行不定期的检查。评课意见包括优点，得分，不足，均以公示的形式出现。第二，以班主任、学生、家长、学校领导为代表的的课堂教学评价队伍。以班组为单位，一个年级中两个班为一个班组。第三，开设备课技能测试卷展，其中内容包括：导入语，过渡语，追问语，点评语，结束语的设计，要求语言要精，避免随意性。第四，进行错例分析。教师每周都有反思，教师每人都有自己的一个小黑板，并且要写到黑板上，一般都有错例分析和改进措施。

同时，杜郎口中学采取了强制手段推行教研教改新模式，提出了一谈二警三停课的措施，老师一次上课不达标，要找他谈话，挖缺点，指方向，找措施。接下来是警告，再不行就停课。如果发现有老师超时讲课，不但进行经济处罚，还要给予停课两周的处理，考核中给予减分处理。杜郎口中学成功的教学经验与严格科学的管理密不可分，如在开展课堂推进中，规定领导班子要上观摩课，骨干教师上示范课，普通教师上达标课，较弱的教师上过关课。他们还多层次地对课堂把关，组织校领导班子搞“校委调度课”，对各学科不定时抽听课，以便了解掌握各学科的课改进展情况；学校每天都搞一堂“科学促进课”，促进教师的课堂成长；对较弱教师搞“督促课”，组织年级主任和学科带头人一起听课、会诊、加强指导；组织班主任的“坐班保底课”，杜郎口中学的班主任和其他地方的班主作不同，他们除了要管理本班级外，还对担任本班级的其他教师进行教学管理和业务考核；考评组组织的教师“考核课”，学校每学期至少对每个教师进行两次听课打分和考核。

二、向阳小学素质教育模式创新

1、凸现创新的文化智慧。

向阳小学始终坚持“为学生的终生发展奠定坚实基础”的办学宗旨。倡导领导要有创新的思想，教师要有创造的才能，学生要有创造的兴趣，学校要有创造的氛围。在学校任何一个角落，都可以看到“风景这边独好”的创新亮点。用老师们的话说，学校是一个“创新公司”与“点子公司”，学校创造了胶州中小学教育史上七个第一：第一家成立管乐队；第一家建立闭路电视与地面接收站；第一家建立校园电视台；第一家建立微机室；第一家使视频展示台、微机进教室，每班就是一个多媒体教室；第一家设立教育科研室；第一家创办家长学校。为了把建校40年的历史资料汇集起来，创设了“向阳百科书”；学校在操场南端建起了13个特制篮球板，等距离一条线排列着，颇有些巍巍壮观的态势；在走廊和室外的水泥墙，精心设计和策划出“创造画墙”；“小脚印”室记录的是孩子们每一步的成长足迹，成为实施新课改的一个独特的评价平台；融爱国教育、图书阅览、研究性学习、电子书馆为一体的“大中国”百科展室，分门类介绍了中国行政、军事、科技等100多种知识；为在校园里多植一片绿，多为学生添一块劳动实践基地，开辟出了300平方米的空中植物园；渗透着创新的理念的层叠地图，书橱全部挂在墙壁上，操场一角砌成浅浅的搞航模比赛的水池设计上世界地图……

向阳小学校园文化的构建已经形成了一个立体的多维的体 系，而且有着自己的核心和灵魂。校园文化达到了物质的与精神的，传统的与现代的，社会的与自然的，时间的与空间的，课堂的与课外的，单元的与个体的，知识的与能力的，理想的与实用的完美结合。打好了校园文化这张牌，其养成教育、电化教育、创造教育和艺术教育的学校品牌特色也就水到渠成。

2、质朴超前的办学理念。

辐射到教育理念和教学改革上，向阳小学确立了“夯实基础、注重养成、激发创造、以美育人”的办学理念，让每个孩子在向阳校园里尽情享受着生活的明朗，精神的丰厚，学习的幸福，成长的快乐。向阳小学校虽小，思想不少，理念不旧，视野不窄。学校一方面让老师们到全国各地学习先进的教育思想与改革经验，一方面将专家学者请到学校，让大家“不行而知”天下事。有时还承担大型会议，让“各路诸侯”云集胶州，使老师们与其共同探讨教育教学改革的大事。学校引领广大教师与时俱进，合作创新。学校充分发挥教育科研的先导作用，实施了科研兴校战略，提高学生综合素质，突出了办学特色。为打好课堂教学攻坚战，在教师中开展了多层次、全方位的电教研究课活动，激励教师争做创科研型教师，培养创新型学生。在教学中真正做到以人为本，把功夫下在课堂教学中，作业少，负担轻，把更多的时间留给孩子，让他们去创造，教育教学质量始终处于市区领先水平。尤其是新课改以来，学校构筑全新的管理体系，创建全新的教育模式，培植全新的校园文化，磨砺打造学者型领导集体、科研型教师群体、智慧型家长群体、复合型学生群体，使学校在校园建设、人才培养、队伍建设、教育科研、课程改革等方面取得了长足进展。

3、以美育人的2433工程。

向阳小学提出了“以美育人，育美的人”的口号，并且启动“2433工程”，以新以美打造自己的品牌。

“2433工程”是学校实施美育的一个主体工程，既有全面性，又有个性化；既有崭新的教育理念，又有行之有效的实施方案。“2433”即2个4和3个3。2个4包括：①突出办学中的养成教育、电化教育、创造教育和艺术教育这四个特色；②做到优化干部、教师和学生三支队伍，优化学校管理，优化教学过程，优化育人环境这四个方面。3个3包括：①把学校办成培养学生聪明才智的校园，发展学生兴趣的乐园，陶冶学生美的情趣的花园；②抓好校风、教风和学风“三风建设”，构造校风要正、学风要浓、教风要好的教与学的教育教学体系；③形成三个样子：学校有学校的样子，教师有教师的样子，学生有学生的样子。

向阳小学对教师的言行举止都有明确的要求，要求教师的“有声语言”要标准优美、生动有趣和具有角色性，富有表现力与感染力。“形体语言”要高雅大方，真挚自然，热情友善，宽容大度。“人格魅力”是一位教师的学识素养、心理状态、思想品质的综合外化，在有形与无形中对学生形成一种透彻心灵的感召力。

学校注重为学生营造和谐美好的学习环境。在教师中提出了“四个还给”：“将童心还给学生，将灵性还给学生，将时间还给学生，将主动权还给学生。”要求教师真正走进学生的心灵，以赏识的目光去发现，把课备好；以真诚的情感去表扬，把课上好；以饱满的热情去激励，把学生教好。牢固树立把爱心献给全体学生的观念，特别是把爱心献给学困生、特困生、特殊生。树立“人人都是人才，人人都能成才”的观念，用多把尺子衡量学生，带着“放大镜”来看学生的闪光点，蹲下来和孩子说话，尊重学生的人格。于是，学生有了自尊、自信、自爱、自强，也有了情感愉悦与积极进取的心理环境。学生每年参加国家、省级以上各类比赛有上千人获奖。

三、收获与反思

各校之行，带给我们的收获是全方位的。也印证了我们创名校、名师、名校长战略的必然性，因为我们发现，我县许多学校在教学质量、硬件设施等方面并不比杜郎口、向阳差，有些方面甚至比他们做得更好，但认真反思，关键还是在于人，在于理念。反思我县的教育工作实际，我们觉得，在今后一段时间里必须大胆改革，勇于创新，科学管理，发展特色，走内涵发展之路。

1、科研教研是占领教育至高点的关键所在。

在我县，“以人为本，尊重个性，为发展而教育”的办学理念还是停留在口头上，有的校长和管理人员的管理理念基本上仍停留在“应试教育”阶段，先进的办学经验没有内化成教师的自觉行为，课堂教学难以突破，认为只有学生考试成绩好才是教学质量好，认为教师上课上得好才是一堂好课，课堂教学改革纵然有一定成 绩，也难以达到杜郎口的层面。事实上教育科研是引导校长教师用科学的态度和先进的理念来看待学校发展和工作中的问题，这样的过程能够较快地吸引教师学会科学的工作作风，进而形成有利于学校发展，学生发展和自身发展。这用山东省茬平县教科所所长的话来说，就是“教育质量是生命线，教育科研是风景线”。而一个学校要成为全国名校的话，风景线一定要亮。山东之行给我们一个非常强烈的感觉是：要想提高教育教学质量，必须彻底转变教师尤其是校长的传统教育观念，大兴教改课改之风，一旦把课堂还给孩子，孩子就会给你许多惊喜！

2、突出特色是创造品牌学校的抓手和突破。

特色来自于学校校长对教育的深位思考，来自于走内涵式发展道路。许多校长回来后，都有一点共同的认识，即杜郎口、向阳在闪光的亮点背后都有许多的不足。事实上，这反倒在一定程度上提醒我们，学校管理不能讲究面面俱到，关键是要有够力度的亮点。我们应该学习向阳小学创新经营精细实用的管理智慧，我县在学校管理方面做了许多工作，相对而言，缺少经验的总结和提升，在内容和体系上缺乏总体构想，缺乏核心文化，杜郎口中学的走廊文化、教室文化同时对我们也是一种启示。因此，我们必须加强学校的文化建设，打造学校独特的文化内涵，增强学校的向心力和凝聚力。

3、科学管理是学校自身不断发展的基本前提。

“管理为精，管理为实，管理为效”，杜郎口和向阳两所学校先 进的办学理念和办学思路，科学的管理使学校呈现出良性的可持续发展之后劲，尤其是精细严管理，是值得我们反思和学习的，也是我县中小学无法比拟的，在日常管理中，我们必须要求每一项工作都要精心，每一个步骤都要精细，每一个环节都要精致，每一件事情都是精品。只有做到人人都有管理，处处都有管理，事事都有管理，不断创新探索内部运行机制，才能真正促进学校的长远发展和内涵延伸。同时，学校的发展关键在于校长，为校长搭建平台至关重要，山东基础教育中许多学校无一例外的得到验证，崔其升校长和韩珍德校长的决心、信心、热情和智慧令人敬佩之外，更值得我们深思的是如何理顺教育体制，充分发挥校长的主动性和创造性的问题，是如何树立超前发展教育观念，顺应社会和时代需求，真正实现教育现代化，进一步关注教育、重视教育、发展教育的问题。

四、今后工作的建议

去考察的校长思想碰撞激烈，每人形成了一份考察报告，并组织召开了教师会进行宣传学习，为此特提出以下建议：

1、加大教育教学改革的步伐，创新课堂教学模式。“一所名校究竟应在哪里出名？杜郎口中学、向阳小学的实践都证明了这一点，那就是名校应名在课堂”。可以毫不夸张地说，这两所学校之所以出名就在于他们找准了课堂改革的突破口——解放学生，开放课堂，以人为本，关注生命。因此，学校要创出品牌，就必须紧紧围绕课堂教学改革这一中心工作，在全县教 师中掀起学习杜郎口、课堂大开放的高潮，找准课堂教学改革的突破口。我们要将教育科研作为“一把手工程”强力推进，校长要亲自抓科研，从自身优势出发，以课题为纽带，组建好一支教研骨干队伍。我们要建立科学的评价体系，建立教研科研奖励机制，努力探索教研工作的新机制、新方法。

2、突破思维定势，加强教师队伍建设。

“怎样的教师才是真正的好教师？”这是此次外出考察带给我们最大的启示。是啊，无论是杜郎口还是向阳的教师，其总体素质都不如我县的教师，但这正好促使我们去深入思考“好教师”“名师”的标准。很显然，在现代教育中，只展示教师高素质的课堂是没有活力，而真正的好课应该是学生自主学习的天下。因此，我们的管理模式、教学模式、思维模式都亟待改变，要从根本上树立全新的优秀教师的观念，真正将课堂的主体交还给学生。学校要大力加强师德师风教育，提高教师的执行力、向心力、集体凝聚力，把教师的思想统一到学校的决策上来。创新教师评价机制，淡化教师的等级评价。我们要扎扎实实、持之以恒地推进“名师工程”，加大教师培训力度，逐步建立起一支师德高尚、业务精良的教师队伍，为教育事业的发展奠定坚实的人才基础。

3、加强理论总结，着力打造特色。

总体而言，我县许多学校并不比杜郎口、向阳差，尤其是在校本教研、校园文化构建、课程模式创新、学生特长培养等方面甚至有过之而无不及，但我们在理论总结上确实没有把握好机 会，缺乏那种“没有机会，创造机会也要宣传”的气魄。因此，在今后实施名校战略的过程中，必须切实加快理论总结的步伐，加强与国内教育专家的联络，加强与教育媒体的互动，加强理论型教师的培养与推介，全方位地进行形象包装。要敢于提升自己，勇于宣传自己。同时，一个学校，不可能所有的工作都做得极其优秀。为此，学校要懂得放弃，敢于放弃，着力打造学校的特色，形成靓丽的风景线，而不是平均用力，全面开花。当然，我们这里所说的放弃是指放弃一些作秀的表面文章，敢于让学校以真实的面目去示人，这样也许反而有助于人们对学校工作真实性的认同。只有这样，才能形成最佳的宣传效果。

4、增强质量意识，核心发展学生。

课程改革的最终目的就是要发展学生，提高教育教学质量。就目前人们的标准来看，教学质量的核心就是学习成绩和升学率，但坚持课改，并不排斥追求学习成绩和升学率的提高，教学改革与教学质量本来就是一对矛盾的统一体。杜郎口的教学成绩并不是全县最好的，但该校的质量却是全国教育界都认可的。因此，一定要让校长们和个体教师都树立正确的质量立校意识，将改革和质量统一起来，把握质量的核心是最大限度地发展学生，全面提高学生的身体、心理、知识、技能，充分发挥学生的才能和积极性，让他们在快乐中学习，自觉、自主、自愿地进行学习，体验并享受学习的乐趣。这里，我们不妨借鉴崔其升校长在实行“10+35”改革时的思路，第一必须改革，第二成绩不能降，至于怎 么改，就由学校和老师“八仙过海，各显其能”去吧。

参与是重要的，帮助是主要的 批评是重要的，赏识是主要的 借鉴是重要的，创新是主要的 发现是重要的，解决是主要的

在知识信息不断翻新的时代，在教育发展日益注重内涵和质量的今天，有一个问题逐渐清晰并形成共识：解决教育的问题，都必将归结到教师问题。面对教育教学中的问题需要一批批的教学工作者去反思、归纳、实践、总结，再实践，再总结。让我们共同关注，共同发展，共同交流，共同合作，关爱生命，以人为本，为办人民满意教育事业而努力！

2008年6月10日

第三篇：2004海口、三亚房地产市场考察报告

2004海口、三亚房地产市场考察报告（ZT）

2004年2月14日至2004年2月21日，对海南省海口市及三亚市房地产市场进行了考察，现将考察的情况报告如下：

一、海口市

海口是海南特区的省会城市，位于海南省北端，岛内最大的河流南渡江从海口市的东侧入海。面积约238平方公里，人口约60万，年均气温23.8℃。

1988年海南省办特区，海口从一个边陲小城变成一个集商贸、旅游、休闲于一体的新兴都市。

海口市交通便利，环境优美。美兰机场院、秀英港、新港把海口市与全国各地、世界各地紧紧地联系起来，市内公共汽车、私营中巴和出租车，可以把游客带到想去的地方。这里地下水和海水的水质、大气环境以及生态环境质量均为国内外一流水准。阳光、沙滩、海水、绿色、空气，现代旅游的五要素一应俱全。

海口市房地产市场近年来继续保持快速发展势头-投资逐年扩大、市场销大于产、销售再创新高、住宅仍占主体、资金结构优化。

投资规模逐年加大

房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投资增长的主动力。2003年，全年房地产开发投资共计27.7亿元，比上年增长84.0%。房地产业的迅速发展，使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演□越来越重要的角色，2003年海口市房地产开发投资占全社会固定资产投资的26.4%，在全社会固定资产投资中名列第二，仅次于基本建设投资。

资金结构优化

住宅仍是2003年海口市房地产开发的主体。全年该市住宅开发投资22.95亿元，占房地产总投资的82.8%，较上年增加7.3%，办公楼、商业营业用房及经济适用房投资只占17.2%。值得一提的是，2003年，海口市办公楼投资只有7223万元，比2002年减少44.1%。目前，海口市住宅建设已初步完成了向市场化的转轨。

房屋销售再创新高

过去一年里，海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面积。该市全年房屋销售面积96.03万平方米，不仅比2002年增加69.2%，也比当年房屋竣工面积89.14万平方米高出6万多平方米。2003年，销售总额为20.03亿元，比2002年增长66.7%。

业内人士分析，投资、竣工同时呈增长态势，表明市场信心不减，特别是销售面积的增长，预示今后海口房地产市场仍会继续保持供需两旺局面，海口市的房地产市场供给和需求都表现出足够的理性。

翻开海南的报纸，拍卖公告令人眼花缭乱。一些不良资产的参考价低得不可思议。海口市区的住宅从500元到1200元的都可以见到，有些土地标价每亩不足1000元。据有关方面介绍，海南大规模处置不良资产已接近尾声，回收资金估计30多亿。当初数额惊人的金融资产在银行停留了一段时间后又以极低的价格回到开发商手中，开发商从银行取得贷款完成主体工程或内外装饰再推向市场，即使是每平方售价不超过1500元，开发商的利润仍然高达50%甚至更高。如此高的利润并不是来自市场，而是来自低价贱卖的金融机构。许多当初抵债几千万乃至几个亿的大型项目，往往花几百万元就能拿到，这样大幅缩水的项目拿到手中，不用投资就等于获得了暴利，赚钱是绝对的。

位于海口市滨海大道的高档写字楼南洋商业大厦最辉煌时曾创下每平方米20000港币的天价，现在评估价仅为1200元。一家来自南京的民企2003年8月拿下某银行处理的港澳大厦观海楼层，每平方米仅800多元。最近，某家资产管理公司拟处置几个资产包，号称70亿的资产报价仅为几千万元。

外地豪客以浙沪人士居多

海口新世界花园度假村一位售楼先生介绍说，人们走进他所服务的这个高档楼盘，见不到几套装修过的房子，还以为是这儿的楼盘不好卖呢。其实不然，因为整个一期的300多套房子现已卖出了70%，仅去年下半年就卖出了100多套。不过，这些卖出去的房子大部分没有装修，因为绝大多数业主是外地人。也有个别人装修了并偶尔来住上一段时间，但更多的人还是将房子原封不动地空在这里，冷冷清清就很平常了，即买房的客户70%-80%都是外地人，而且以浙江和上海地区为主。

海口滨海大道一带和往西方向延伸连成一体的西海岸，集中了该市几乎所有的高档楼盘，近三年这一带新开发的楼盘至少有15个以上。这些楼盘的行情是，公寓均价在4000元／平方米左右，个别所谓的“极品”达到了6000元／平方米；别墅价位则在8000元／平方米上下。至于开发规模，小的不过200余套，大的达1000套以上。据当地一家房地产咨询公司的副总介绍，海口滨海大道一带近两年商品房的年供给量在2000套左右；凭海口乃至整个海南的消费力是不可能支撑这样一个规模的高档楼盘群，尽管这个价位相对于北京、上海、杭州、温州等地的房价来说只是中低水平。更何况海口当地相当一部分有消费能力的人还可以参与集资建房，这无疑又分流了一大部分中高档楼盘的消费群。

某城市花园售楼部的何小姐说，那些浙江、上海来的客人一看房价这么便宜，即使买一套三房两厅的海景房也只用四十万元，比起他们那里动辄每平方米七八千元的房价来极具吸引力，能不动心吗？外地很多人到海口、三亚一带来买房，房价低虽然是一个重要因素，但更重要的是海南具有在国内独一无二的优越的自然条件，加上海南这些年基础设施得到了极大改善，前几年房地产泡沫留下的阴影也正在消除，所以现在进入海南房地产市场，无论是个人还是公司都正是时候。

当地建设部门的一位官员表示，海口现在还不存在大面积过度炒楼的现象，海口的这些新建的中高档楼盘就像股市中的长线绩优股，若想进行短线投机并能快速变现，可能没有多少赚头，说不定还会被套住，但从长期来看，这里的房子肯定会升值。一位在海南房地产界混了好几年的青年经理人说，从外地来海口买房的人大多数属“两栖型”，也就是说既投资又自居，所以买一两套的人比较多；价格上去时他们就出货，价格平稳时就空置在那儿或者简单装修一下供自己和亲友度假用，反正现在海口的房价便宜。

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1、富豪大厦（半拉子工程）

位于海口市最具商贸氛围的国贸区中心地段，2003年被评为：海南省最距升值潜力的楼盘。三层裙房，24层住宅，起价1580元/㎡，层差30元。

2、嘉华城市花园 位于商业中心地段，海南省优质样板工程，全国物业管理示范小区，2800元/㎡起价，层差60元。

3、置地花园 位于海口中心广场“万绿园”对面，离海边5分钟路程。海南省优质样板工程。起价2680元/㎡，层差80元。

4、万利隆花园 位于海口市金贸区，一梯两户，立体园林环境，51%的绿化率。起价2088元/㎡。层差30-100不等。

5、城市精英（半拉子工程）位于海口市CBD商务区，小户型为主流房型，起价1680元/㎡。层差60元。

6、阳光花园

海景多层住宅，低密度，AAA级智能化小区，目前海口声誉最旺的楼盘。平均售价6800元/㎡，别墅10000元/㎡。

7、其他海景高层，平均售价为2800元/㎡左右。

几点体会

1、海口的人口不足80万，是需求决定了房价水平。

2、上海、江浙等外地购买力的涌入，促成了2003年房价的上涨。

3、半拉子工程的优惠政策，决定了部分房价的成本。

4、海口是的土地限制供应，会带动房价的进一步上涨。

5、目前，从全国省会城市的房价及宏观经济的背景来看，海口的房地产市场仍然存在着较好的市场前景。

6、93年以后的防地产降温，当地开发企业仍然心有余悸，为外地的开发企业提供了机会。

二、三亚市

三亚市地处中国海南省（海南岛）最南端，位于北纬18度9分34秒-18度37分27秒、东径10度56分30秒-109度48分28秒之间，全市面积1919.6平方公里，境内海岸线209.1公里，有19个港湾。主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港湾等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的是西岛、蜈支洲岛。

三亚市气候独特。三亚地处低纬度，受海洋气候的影响较大，属热带海洋季风性气候。年平均气温25.4℃，气温最高月7月，平均气温28℃；全年日照时间2563小时；年平均降雨量1279毫米。这里四季如夏，可谓三冬不见霜和雪，四季鲜花常盛开，素有“东方夏威夷”之称。这种气候最宜旅游休闲度假。

三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。全市总人口45.6万（城区人口13万人），其中黎族17.3万人，苗族0.3万人，回族0.6万人。各民族勤劳智慧、能歌善舞，创造了源远流长的文化艺术。少数民族仍保其特有的文化和风俗。浓郁的乡土气息、多姿的民族风情、多彩的民族艺术，吸引了大批中外游客。

如果说浙江人在海口房地产市场上的投资是小打小闹的话，在三亚的作为则可以说得上是有些兴风作浪了。两年前，三亚即使是海景房售价每平方米也不过1500元左右，现在已经蹿到4000多元，而且这个价钱还买不到一线海景房。就连三亚多年难“啃”的120多宗“烂尾楼”也被一抢而空。据业内人士介绍，三亚房地产成本依然维持在每平方米1000多元的水平。楼价的急剧升温，虽然与市场环境走暖有关，但浙江、上海等地游资的投机性炒作使三亚房地产价格出现了一定程度的虚热。在去年二十一世纪博鳌地产论坛上，有人在会上问奥园总裁郭梓文，在上海之后中国楼市下一个升值最快的地方是哪儿？郭当时顿了一会儿便说，是海南。不知当时郭出此言，是照顾东道主的情面还是凭职业直觉，但海南的房价从三亚开始真的出现了井喷。

浙江、上海等地的游资是顺势而为还是推波助澜目前还不得而知，但一个个炒房大户接踵而来。彭小斌是三亚很有名头的“碧海蓝天”的老总，他在与海南当地一位专业人士交流时用“生猛”一词来形容这些来自浙沪等地的炒家。他说，一位来自浙江的客户一下子就购买了50套用于投资，买二三十套的也大有人在。而其它的一线海景楼盘遭遇浙沪游资“袭击”的情形跟“碧海蓝天”差不多。彭小斌当然是大喜过望，因在2000年来三亚筹划这个庞大的房地产项目时，认为每平方米能卖到2000元就已经心满意足了，谁知道现在期房起价已超过每平方米5000多元。彭连称这钱赚得连自己都看不懂了。据说现在在浙江杭州、温州以及上海，时不时能碰到一些三亚的房产商带着银行工作人员，亲自上门为客户办按揭和签合同办手续。三亚世嘉海景公寓的销售经理谢天在去年年底就带领公司一干人马到杭州为已经购房的客户办按揭手续。谢说，对于江浙投资客的热情其实早有所闻，但让他没想到的是，楼盘开盘后，还没等他们到杭州推销，众多的投资客已跑到海南下单了。他们在杭州为十多位杭州及郊县客户办理按揭和签合同，接着去上海为20多位客户办理按揭。

对三亚房价格猛涨态势，有相当一部分业内人士持非常谨慎的乐观态度，甚至相当忧虑。因

为三亚毕竟城市太小，GDP勉强才40亿元，财税收入也就10个亿左右，本地人很少有购买力，来的都是投资客。在新一波房产高潮中，这种情况并没有改变，因此投资风险是不言而喻的。海南联合资产管理公司的一位研究人员说，由于这些投资客多是通过按揭的方式来买房，他们自己出的钱大多数不过是总房款的两成，其实最大的风险是由银行兜着；一旦出现波动，银行又会因此形成一大堆新的不良资产，而且目前来看这种可能性越来越大。楼盘扫描

1、卓达热带雨林高尚社区

三亚龙头房地产企业，占地540亩，地价两个亿。多层，生态环境小区，离海边10分钟车程。一层2650 二层2490三层2690四层2610 五层24102、蓝海豪苑 海景房，高层，5088元/㎡起价，层差100元。

3、海韵苑 位于大东海旅游区，海景房。起价4000元/㎡。九层5000元/㎡，十层5300元/㎡

4、聚鑫园 位于三亚市迎宾大道，***文化中心，三亚入口。起价2000元/㎡，层差60元。几点体会

1、三亚由于旅游资源及得天独厚的自然环境，海边的物业价格已经偏高，上升空间有限。

2、离海较远的迎宾大道附近，存在着一定的机遇，但该地块已基本被卖完。

3、产权式酒店及小户型，有一定的发展空间，符合大部分外地投资者，投资、度假两全的需求。

4、海南省的土地，由政府招、拍、挂供应较少，但通过法院或是其他民间拍卖的土地较多。

第四篇：2016校长考察报告

2016校长考察报告