第一篇:锡市住宅区物业管理办法
锡市政发〔2013〕121号 锡林浩特市人民政府
关于印发《锡林浩特市住宅区物业管理办法(试行)》的通知
各苏木镇人民政府、国有农牧场、街道办事处,市直各部门、企事业单位:
为进一步规范和促进我市住宅区物业管理工作,结合我市实际,制定《锡林浩特市住宅区物业管理办法(试行)》,经锡林浩特市第十四届人民政府第4次常务会议研究通过,现予印发。请各部门单位结合工作实际,认真贯彻执行。
2013年8月20日
锡林浩特市住宅区物业管理办法(试行)
第一章总则
第一条 为规范和促进本市住宅小区物业管理,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据自治区《物业管理条例》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 锡林浩特市行政区域内住宅小区和物业管理、使用及其监督适用本办法。
本办法以改善人居环境为目的,以提升物业管理能力和服务水平为重点,坚持“政府推进、街道组织、立足社区、因地制宜”的工作方针,实现物业管理社区化:即以物业服务企业为主体,以社区(居委会)为平台,以业主委员会为抓手,建立物业企业依靠社区(居委会)实现有效运行,社区(居委会)依托业主委员会实施有效监管的物业管理联动机制。第三条 锡林浩特市房产部门负责本市物业服务企业的宏观监督与管理;市规划局负责住宅小区环境和附属设施、设备的规划;办事处及社区负责本辖区内物业服务活动的日常监督与管理;物业公司负责住宅区物业服务、环境管理和附属设施、设备的使用和维护。
第四条 强化社区(居委会)在物业管理中的核心地位,将具体的管理职能、管理权限以及公共资源由房产部门和街道办事处向社区居委会集中。社区(居委会)负责对物业管理工作前期组织、日常管理和年终考核,房产部门和街道办事处授权并协助社区居委会实现对物业企业的有效监管。
第五条 房产部门和街道办事处要确定分管领导,社区要配备专职人员负责物业管理的监督指导和日常管理工作,协调物业管理与社区建设之间的关系,将物业管理工作纳入社区管理的基础工作,及时指导业主召开业主大会成立业主委员会,并监督业主委员会依法履行自治管理职责;调解处理业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷,纠正业主、业主委员会及物业服务企业的不正当行为。
第六条 社区(居委会)要会同业主委员会参与住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定,社区(居委会)作为新建住宅项目综合验收的成员单位,参与物业管理用房、社区(居委会)办公用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收,对发现的问题提请有关部门予以纠正和整改。
第七条 根据我市实际,居民住宅物业管理可分为三种情况,要因地制宜,有针对性地开展工作:一是已实施物业管理的住宅区,应以改善环境和提升物业服务品质为重点,健全完善各项规章制度,提升服务质量与水平;二是没有实施物业管理的住宅区(以老旧小区为重点),由政府投资进行必要的基础设施改造,在社区组织下成立业主委员会,并通过公开招聘引进物业服务企业实施物业管理;三是分散的单栋楼房、无法实施集中物业管理的住宅区,由社区居委会负责组建物业服务中心,暂由社区(居委会)组织实施环卫和保安等基本的物业服务,也可采取居民自治的办法,由居民自行组织管理,社区居委会进行服务指导。第二章 业主大会和业主委员会
第八条 召开业主大会和成立业主委员会由房产部门和辖区街道办事处监督指导,社区(居委会)具体负责组织实施。业主委员会是业主大会的执行机构,必须按照自治区《物业管理条例》的规定程序成立并备案后履行其职责。首次业主大会的会议筹备经费由建设单位承担(老旧小区可由房产部门提供),专款专用;首次业主大会后,筹备组应当将筹备经费的运作情况及时向全体业主和建设单位公布,筹备经费的结余部分要纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第九条 业主大会、业主委员会的运作经费从利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备产生的收益中列支,没有收益的其运作经费由全体业主分担,由业主委员会自行收取和管理。物业服务企业进驻住宅小区后,业主委员会可按照物业服务企业收取物业服务费总额的5%提取日常运作经费,但若物业欠费率超过20%时物业企业可以拒交。运作经费的开支预算和收取由业主委员会提出,经业主大会表决通过后执行。
当年的运作经费使用情况由业主委员会在次年三月底前向全体业主公布,接受业主监督。第十条 已交付使用的物业建筑面积达50%以上的住宅小区,未成立业主委员会的,所辖社区(居委会)要暂时代行业主委员会职责,房产部门和街道办事处要及时监督指导社区召开业主大会并成立业主委员会,业主委员会成立后,社区居委会要将其代行职责交与业主委员会。
第三章 物业接管
第十一条 建设单位在办理商品房预售许可证前,应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,在房产管理部门和社区居委会的监督下选聘物业服务企业,提供物业环境设施设备施工图等资料,签订前期物业服务合同,并报房产管理部门和社区居委会备案。
物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后15日内派遣专业人员进入前期物业服务岗位。
前期物业服务合同签订后期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同自动终止。
第十二条 建立新建物业保修金监管制度,房产管理部门设立共管账户,开发企业应当在工程交付前,按照物业建筑安装总造价百分之五比例,一次性向房产管理部门缴付,作为房屋保修期内保修费用的保证。若开发企业不缴付物业保修金,房产管理部门将不予发放商品房预售许可证书。开发企业不履行保修义务的,业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经房产部门和社区(居委会)共同核实后,维修费用在物业保修金中列支。工程保修期限届满后,开发企业履行了法定保修责任的,相应的物业保修金本息余额由房产管理部门及时退还开发企业。
第十三条 物业服务企业与开发建设单位或业主委员会、社区(居委会)签订的物业服务合同应当向房产部门备案。本地区物业服务企业备案时应以接管物业总建筑面积为基数,向房产管理部门缴纳物业接管保证金。拒不缴纳物业接管保证金的,房产管理部门对该物业服务企业的资质不予年检。物业服务合同备案后,房产管理部门应将物业接管保证金交与社区(居委会)设立的专用账户管理,不得挪作他用。物业接管保证金用于约束物业服务企业弃管、擅自改变小区结构、不正常退出物业服务等不当行为。物业接管保证金缴纳标准为:
(一)建筑面积2万平方米以下的,每个小区2万元;
(二)建筑面积2万—5万平方米的,每个小区3万元;
(三)建筑面积5万—10万平方米的,每个小区8万元;
(四)建筑面积10万平方米以上的,每个小区10万元。第十四条 建设单位在销售商品房时,应当将前期物业服务合同一并交于买受人。物业服务企业制定的临时管理规约应当作为商品房买卖合同的附件一并备案,该临时管理规约文本应当在办理商品房预售许可证向房产管理部门备案。
临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备及其使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,以及违反临时管理规约的责任等事项做出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。
第十五条 物业服务企业要在前期物业管理期间履行下列职责:
(一)参与工程检查,对所发现的不利于日后物业管理等方面的问题及时向建设单位或有关部门提出整改建议;
(二)掌握住宅区内各管网线路的布局,以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案,规范财务制度;
(三)就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,参与共有设施设备的安装、调试等工作;
(四)就物业用房、社区组织用房的建设情况,向房产管理部门和社区(居委会)报告;
(五)协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题;
(六)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供服务并引导业主遵规守约,维护公共秩序;
(七)根据社区(居委会)的要求,配合做好召开业主大会、成立业主委员会工作。
第十六条 供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等共用设施设备验收合格后,由各专业单位接管,接管的同时应交接小区管线平面图、地下管网图纸等资料。专业单位接管后,要及时做好共用设施设备的维修、更新和养护,确保物业区域内共用设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。专业单位委托物业服务企业负责共用设施设备日常维修养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确委托事项及费用支付,并对受托方的日常维修养护效果进行监督指导。
接管物业管理区域共用设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用,在相关专业单位企业成本中列支,建设单位自行组织施工在保修期内的维修、更新、养护等费用由建设单位承担。
第十七条 物业服务企业按照规划审批的标准与开发建设单位办理物业承接验收手续,开发建设单位应当将包括物业竣工总平面图、地下管网工程竣工图等在内的物业图纸资料、相关保修文件等移交给物业服务企业,同时报房产管理部门和社区(居委会)备案。物业服务企业承接物业时,要签订承接验收协议,对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验,做好登记备案,按承接验收协议承担相应责任。前期物业服务合同终止时,物业服务企业要将物业承接验收情况及相关资料告知并移交给业主委员会或新的物业服务企业。
第十八条 前期物业服务合同期满未召开业主大会或未成立业主委员会的,社区(居委会)应当及时督促、指导业主召开业主大会和成立业主委员会,由业主委员会履行其职责,招聘物业服务企业,签订物业服务合同。第四章 物业服务
第十九条 业主委员会与符合要求的物业服务企业签订物业服务合同,明确约定服务项目、收费标准等相关事项,服务费用可以约定包干制或酬金制等形式。物业服务企业要按照合同约定提供物业服务,不得因业主欠缴物业服务费而擅自降低物业服务标准。
物业服务合同的示范性文本由房产管理部门提供。第二十条 物业服务企业应当将约定的收费项目、收费标准和服务内容向业主公示,由业主监督执行。物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置,每年不少于两次公布上年度物业服务费使用情况以及物业共用部位、共用设施设备、相关场地等经营所得的收支情况,接受业主监督。
第二十一条 业主要按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费。业主与物业使用人商定由物业使用人缴纳物业服务费的,业主负连带缴纳责任。已竣工尚未出售或者因开发建设单位原因未能按时交付的物业,开发建设单位应足额缴纳物业服务费。已购买未入住或未使用的物业,买受人应足额缴纳物业服务费。第二十二条 社区(居委会)应当听取业主和业主委员会对物业服务企业服务质量和水平的反馈意见,建立健全对物业服务企业的考核制度并使之长效化。社区(居委会)和业主委员会共同加强对物业服务企业的日常管理和年终考核,定期将考核结果通报房产管理部门和办事处,做为年检和信誉等级的评定依据。
第二十三条 业主对物业服务企业的投诉经业主委员会协调无法解决的,由所在社区(居委会)协调处理。社区居委会经调查核实认为构成有效投诉的,应当以书面形式通知物业服务企业及时整改。物业服务企业逾期拒不整改的,由社区(居委会)记入考核档案并上报房产管理部门和办事处。房产管理部门和办事处对累计构成两次有效投诉的物业服务企业给予诚信不良记录登记一次,并书面责令限期整改。
房产管理部门和办事处将物业服务企业的诚信记录作为对其进行资质管理、荣誉评定以及政府资金扶持考核等项工作的重要指标。
第二十四条 物业服务企业违反国家和自治区有关规定,擅自提高物业服务收费标准,擅自中断物业服务或者降低服务质量以及有其他不规范经营行为的,社区(居委会)报房产管理部门和办事处记入企业诚信档案并依法查处;给业主造成损失的,依法赔偿;情节严重的,由房产管理部门和办事处责令限期整改、不予资质年检直至撤销资质。被撤销资质的有关责任人三年内不得从事物业服务活动。第二十五条 欠缴物业服务费的,由业主委员会公示限期缴纳。经业主委员会催缴仍未缴纳的,由债权人向人民法院提起诉讼追缴;人民法院要及时受理、快速裁定依法维护债权人的合法权益。
业主委员会应当设立缴费诚信公示栏,定期公示物业服务费缴纳情况,树立缴费信誉,形成约束监督氛围。
第二十六条 物业管理区域内供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用,不得强迫物业服务企业代收费用,也不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。相关专业单位委托物业服务企业代收费用的要与物业服务企业签订委托代收协议,明确委托事项及代收项目、权限、方式等。对欠费的最终用户,相关专业单位应当分户采取控制措施,不得影响其他用户的正常使用。
相关专业单位因最终用户欠费需要分户采取控制措施的,物业服务企业应当予以配合协助。第二十七条 百分之六十及以上业主对物业服务企业的服务不认可的,业主委员会有权更换物业服务企业,由业主委员会于原物业服务合同期满前3个月重新选聘物业服务企业。重新选聘期间原物业服务企业应履行其合同。自物业服务合同终止或者解除之日起10日内,原物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房、场地及其它财物,移交全部物业档案资料和有关财务账册,结算预收相关费用并退还结余部分。
第二十八条 对于尚不具备物业接管条件的老旧住宅区和分散住宅楼,由社区(居委会)组织业主通过聘请社会服务人员等方式开展环卫、保安等基本的物业服务。房产部门、街道办事处和社区居委会要及时组织召开老旧住宅区和分散住宅楼的业主大会及成立业主委员会,组建社区物业服务中心并通过业主大会选举产生物业服务中心主任。社区(居委会)负责人兼任业主委员会委员,以便于组织开展物业服务中心的各项工作。第二十九条 市财政每年安排一定的专项资金,市政府有关部门减免各项配套费用,用于扶持优质物业服务企业发展壮大;对负责老旧小区物业管理的物业服务企业或物业服务中心,要进一步增加资金投入,提高老旧小区物业管理水平,改善居民生活环境。第五章
物业设施
第三十条 建设单位要按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积的千分之三配置物业管理用房。物业管理用房及社区组织用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主,其所有权不得分割、转让、抵押,用途不得擅自改变。
第三十一条 住宅专项维修资金由业主交纳,所有权属于全体业主,用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。住宅专项维修资金由房产管理部门专户存储,收取单位要向业主委员会告知收支情况,资金的使用经社区(居委会)和业主委员会同意后报房产管理部门审批执行。物业管理区域内应当由建设单位、施工单位、相关专业单位承担的维修、养护费用或者应当从物业服务费用中列支的费用,以及属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备的维修养护费用,不得使用住宅专项维修资金。
第三十二条 物业服务企业要维护住宅小区的整体布局,不得允许业主在住宅小区私搭乱建。对业主私搭乱建不听劝阻的,物业服务企业应当及时报告社区(居委会),由社区(居委会)书面通知房产部门,房产部门接到通知后应立即冻结违法建设当事人的在该小区所购置房屋的产权登记、抵押等手续。存在违法建设的房产不得进行房地产买卖交易和产权登记、抵押等活动。必要时房产部门可会同公安、法院、规划、国土、城管等部门实行联动执法强制拆除违法建设。违法建设拆除后,由社区(居委会)书面通知房产部门,经房产部门确认并依法处理后方可取消该房屋产权交易和抵押登记等限制措施。同时对擅自改变房屋用途的,工商部门不予核发《工商营业执照》,税务部门不予核发《税务登记证》。第三十三条 物业服务企业对业主或使用人装修房屋负有监督管理职责,业主应将装修的项目、部位、时限等事项事先书面告知物业服务企业,并向物业服务企业预交不超过2000元的装修保证金。装修过程中出现违规违章情况时,物业服务企业要及时通知业主予以纠正,拒不纠正的没收装修保证金并报告社区(居委会)处理,情节严重的交有关部门依法查处。装修完成后未出现违规违章情况,物业服务企业应当及时足额退还所收取的装修保证金,不得转做物业服务费用。
第三十四条 物业服务企业修缮共用设施时,相邻住户应予配合。业主房屋及其设施存在安全隐患影响相邻住户安全或者公共安全的,业主应当及时排除隐患,拒不排除的由业主委员会授权物业服务企业予以排除,费用由业主承担。
第三十五条 住建、房产等部门要会同各街道办事处、社区(居委会)采取多种形式,大力宣传物业管理政策法规,让业主和社会各界正确认识物业管理,强化物权意识,树立市场经济观念,形成人人关心支持物业管理的局面,为物业管理发展营造良好的社会舆论氛围。第六章
附 则
第三十六条 本办法实施前已成立业主委员会的住宅区,由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照本办法办理移交手续等相关事宜。本办法实施前已交付使用但未成立业主委员会或未实施物业管理的住宅区,由房产部门和辖区街道办事处及时组织指导,社区(居委会)具体负责,参照本办法组织实施。
第三十七条 本办法自发布之日起实施,原《锡林浩特市住宅小区物业管理实施意见》(锡市政发〔2012〕120号)通知同时废止。
第三十八条 本办法由锡林浩特市房地产管理局负责解释。
第二篇:南宁市住宅区物业管理办法
南宁市住宅区物业管理办法
【章名】 第一章 总 则 第一条 为加强城市住宅区的管理,维护住宅区的公共秩序,创造整洁、文明、安全、方便的居住环境,根据国家有关规定,结合本市实际情 况,制定本办法。第二条 本办法适用于本市规划区内住宅区的物业管理。第三条 本办法所称住宅区,是指以住宅房屋为主,并有相应配套的公共设施及非住宅房屋的居住区。本办法所称物业,是指住宅区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。本办法所称住户,是指住宅区内的房屋的产权人或使用人。第四条 南宁市房产管理局是南宁市物业管理的行政主管部门,负责全市的物业管理工作。规划、建设、公安、环境卫生、园林、市政、供水、供电等各有关部门应在各自职责范围内,负责对住宅区物业管理工作的指导、监督检查。第五条 本市城市住宅区管理实行社会化、专业化及服务经营型的物业管理模式和主管部门行业管理、住户自主管理与物业企业专业服务相结合的管理体制。【章名】 第二章 住宅区物业管理机构 第六条 住宅区交付使用且入住率达到50%以上时,开发建设单位应在物业管理主管部门指导下,及时组建住宅区物业管理委员会(以下简称管委会)。管委会由住宅区首次住户大会或住户代表大会选举或协商推举产生。管委会应当自成立之日起15日内向物业管理行政主管部门办理登记。第七条 管委会代表住户的利益,维护住户的合法权益。管委会在物业管理主管部门的指导下,负责制定管委会章程,选聘物业管理企业,对物业管理企业进行检查和监督,协助物业管理企业进行物业管理工作。第八条 物业管理企业实行等级管理。物业管理企业经物业管理主管部门资质审查合格,并到工商行政管理部门办理注册登记后,方可接受管委会的委托,承担住宅区的物业管理。第九条 物业管理企业根据与管委会签订的委托管理合同,对住宅区的物业实施统一管理。委托管理合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决的方式。委托管理合同签订后,物业管理企业应在30日内将委托管理合同报物业管理主管部门和工商行政管理部门备案。第十条 物业管理企业的权利:
(一)根据委托管理合同和国家及自治区有关规定对住宅区实施物业管理;
(二)根据委托管理合同和自治区有关规定收取物业管理费用;
(三)劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为,并对造成的损害要求赔偿;
(四)要求管委会协助管理;
(五)选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安和绿化等专项业务;
(六)开展多种经营和有偿服务。第十一条 物业管理企业的义务:
(一)履行委托管理合同,对受委托管理的房屋、设施及其公共部分进行维修管理,承担住宅区内的保安、防火、绿化、维护、清洁及住户日常必需的便民服务工作;
(二)接受管委会和住户的监督,重大的管理措施提交管委会审议决定;
(三)接受物业管理主管部门、其他有关主管部门及所在街道办事处的指导和监督;
(四)协助住宅区所在地居委会做好社区管理、社区服务和社区精神文明建设的有关工作;
(五)发现违反法律、法规和规章的行为,及时向有关主管部门报告。第十二条 住宅区物业管理从业人员实行岗位培训持证上岗制度。第十三条 物业管理企业应当在委托管理合同终止或解除后的10日内,向管委会办理下列事项,并报物业管理主管部门备案:
(一)对预收的物业管理服务费用实行结算,多收的部分予以返还;
(二)移交全部房屋和住户档案资料及有关财务帐册;
(三)移交住户共有的房屋、场地和其他财物。【章名】 第三章 住宅区物业的使用与维护 第十四条 住宅区经综合验收合格后,开发建设单位应当向管委会办理移交手续,并向管委会移交下列工程建设资料:
(一)住宅区的规划图、竣工总平面图;
(二)单体的建筑、结构和设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)其他必要的资料。第十五条 住户使用房屋应当遵守下列规定:
(一)未经有关部门批准,不得改变房屋的结构、外貌和用途;
(二)不得随意凿、拆房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面或随意占用房屋的公用通道;
(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等;
(四)不得利用房屋从事危害公共利益的行为;
(五)不得侵害他人的正当权益。第十六条 住户装修住宅,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知住户,并对装修住宅活动进行指导和监督。第十七条 住户不得擅自改变房屋使用性质。因特殊需要改变房屋使用性质的,应当符合城市规划要求,其产权人应当征得相邻住户和管委会的书面同意,并报有关部门审批。住宅区内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。第十八条 任何单位和个人不得占用住宅区内的道路、停车场等公共场地从事经营活动。因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当与管委会签订协议,并在约定期限内恢复原状。第十九条 住户转让或出租房屋时,应当将转让或出租情况及时告知管委会和物业管理企业。第二十条 房屋的维修责任,按下列规定划分:
(一)室内部分,由房屋产权人负责维修,产权人与使用人另有协议的按其协议执行;
(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋共用部位和设施,由物业管理企业负责定期养护和维修,其费用在房屋产权人缴纳的房屋共用部位和设施维修费中支出。第二十一条 住宅区的通道、沟渠、池、井、绿地、公共活动场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、公用天线、公厕以及垃圾处理等住宅区公用设施,由业管理企业统一管理维修养护,其费用从管理服务费和住宅区公共设施维护费中支出。造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。第二十二条 住宅区内的干道、路灯和给排水、供电、供热、供气、通讯等管线,按规定应当由有关主管部门负责维修养护的,其费用由有关主管部门支付。前款所列维修养护事项,有关主管部门可委托物业管理企业实施,并按规定向物业管理企业支付委托费用。第二十三条 凡房屋及附属设施影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全,按规定应由住户修缮的,住户应当及时进行修缮。拒不进行修缮的,由管委会委托物业管理企业进行修缮,其费用由住户承担。第二十四条 住宅区内禁止下列行为:
(一)践踏、占用绿地,攀折花木;
(二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;
(三)乱堆垃圾、杂物;
(四)乱搭、乱贴和乱挂等;
(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
(六)聚众喧闹影响他人休息;
(七)随意停放车辆和鸣高音喇叭;
(八)排放有毒和有害物质;
(九)饲养禽畜;
(十)未采取防止坠落伤人的保护措施而在阳台摆放物品;
(十一)从事法律、法规和规章禁止的经营活动。【章名】 第四章 住宅区物业管理经费和管理用房 第二十五条 住宅区物业管理费用构成:
(一)开发建设单位缴纳的住宅区公共设施维护费;
(二)房屋产权人缴纳的房屋共用部位和设施维修费;
(三)住户缴纳的管理服务费。第二十六条 住宅区公共设施维护费由开发建设单位在住宅区竣工验收时,按住宅区建设总投资的一定比例,一次性向物业管理行政主管部门缴交。住宅区公共设施维护费用于住宅区公共设施的维修养护,不得挪作他用。住宅区公共设施维护费由物业管理主管部门设立专帐管理,由住宅区管委会向物业管理主管部门申请使用。第二十七条 房屋共用部位和设施维修费由物业管理企业按房屋建筑面积定额向产权人收取,统一缴入住宅区管委会的“房屋维修”专户,由住宅区管委会审批后定向使用。住宅区公共设施维护费、房屋共用部位和设施维修费的提取和管理办法由物业管理行政主管部门商市财政、物价部门另行制定。第二十八条 物业管理企业应按物价部门核准的收费项目和标准收取住宅区物业管理服务收费。已按规定向住户收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。未受管委会或住户委托,物业管理企业自行提供额外服务并收费的,住户可以不支付。第二十九条 开发建设单位在移交住宅区时,应当按不少于住宅区总 建筑面积1‰的比例无偿向管委会提供住宅区物业管理专用房屋,产权属 住宅区全体产权人共有,限于管委会或委托管理的物业管理企业使用,不 得转让或改变用途。第三十条 开发建设单位在移交住宅区时,应当以成本价向管委会提供一定面积的商业经营用房,购置费用可从住宅区公共设施维护费中垫支,并从该商经营用房的经营收入中分期回收。产权属住宅区全体产权人共有。前款规定的商业经营用房和住宅区内其他有经济收入的公共设施、设备及场地等,均由物业管理企业按照物业管理委托合同经营,其收入用于补充住宅区管理经费的不足。【章名】 第五章 住宅区前期物业管理 第三十一条 新建住宅区自开发建设起至管委会成立前为止的物业管理(以下简称前期物业管理),应由开发建设单位负责,或由开发建设单位聘请物业管理企业负责。第三十二条 开发建设单位与房屋买受人签订商品房购销合同时,应同时签订前期物业管理委托合同,并报物业管理主管部门备案。前期物业管理委托合同至管委会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时终止。第三十三条 新建住宅区房屋交付使用之日以前发生的前期物业管理服务收费,应由开发建设单位承担;自房屋交付使用之日起至前期物业管理委托合同终止之日发生的前期物业管理服务费用,可由开发建设单位和买受人按照前期物业管理委托合同的约定承担。第三十四条 开发建设单位及其聘请的物业管理企业在前期物业管理期间,不得使用住宅区公共设施维护费。第三十五条 开发建设单位不得单独转让房屋共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权。第三十六条 开发建设单位应当按照规定的保修期限和保修范围,承担保修责任;开发建设单位也可委托物业管理企业代为承担保修责任,并向物业管理企业支付有关的费用。第三十七条 管委会选聘物业管理企业时,在同等条件下,负责前期物业管理服务的物业管理企业有优先受聘的权利。【章名】 第六章 罚 则 第三十八条 违反本办法第八条、第九条第三款、第三十二条第一款规定,未经物业管理行政主管部门资质审查而擅自承担住宅区物业管理业务或不及时办理物业管理委托合同备案手续的,由物业管理行政主管部门责令限期补办有关手续;逾期仍不办理的,责令其停止对住宅区物业的管理,并处以二千元以上一万元以下的罚款。第三十九条 住宅区住户违反本办法第十五条、第二十四条规定的,物业管理公司有权制止或责令恢复原状;造成损失的,应当赔偿损失。第四十条 物业管理企业违反本办法规定,有下列行为之一的,管委会有权予以制止并要求其限期改正;造成损失的,应当赔偿损失;情节严重的,管委会有权解除物业管理合同,物业管理行政主管部门可对其作出降低资质等级的处理;工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目;有第(三)项行为的,由物价部门根据国家有关规定予以处罚:
(一)对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的;
(二)管理制度不健全、管理混乱的;
(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(四)乱搭乱建,改变房地产和公共设施用途的;
(五)不履行物业管理合同及住宅区管理细则规定义务的。第四十一条 开发建设单位违反本办法第二十六条第一款、第二十九条、第三十条第一款规定的,由物业管理行政主管部门责令其限期履行。在规定时间内仍不履行的,物业管理行政主管部门可申请人民法院强制执行,并有权要求违第二十六条第一款的开发建设单位按每日3‰交纳滞纳金。第四十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法提起诉讼或申请复议。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。【章名】 第七章 附 则 第四十四条 本办法颁布实施前已交付使用的住宅区,应创造条件,逐步实行物业管理。办公楼、高层楼宇、综合楼宇、别墅以及其他房产的物业管理,参照本办法执行。第四十五条 本办法具体运用问题由市房产管理局负责解释。第四十六条 本办法自公布之日起施行。市辖县可参照执行
第三篇:上饶市住宅区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为加强和规范上饶市住宅区物业管理,明确业主、使用人和物业管理企业及其他有关管理部门的权利和义务,保障住宅区物业的合理使用,维护住宅区的公共秩序,创造整洁、安全、优美、舒适、文明的居住环境,根据《江西省城市居住小区物业管理条例》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称的住宅区,是指以住宅为主,公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。住宅区的划分,由县、市(区)房地产管理部门结合社区管理,按照住宅与公共实施的相关情况划定。
本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及相关设施、设备、场地等。
本办法所称业主,是指房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托,享有权利,并承担义务。
本办法所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮和整洁,同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。
本办法所称物业管理企业,是指依法设立的从事物业管理服务的法人。
第四条 市人民政府房地产行政主管部门(以下简称物业主管部门)是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。
县、市(区)房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门,依照本办法对辖区内的物业管理进行监督管理。
建设、规划、市政、电力、邮电、环卫、园林、公安(消防)、价格、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本办法。
街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督,对物业管理与社区管理、社会服务的相互关系进行协调。
第二章 业主大会与业主委员会
第五条 实行物业管理的住宅区入住率达到50%以上的,必须召开业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。业主人数超过100名的,可按比例推选业主代表。
业主大会由全体业主组成,业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。
业主的投票权,普通住宅按每20平方米为一个计票单位,别墅按每15平方米为一个计票单位;非住宅按每10平方米为一个计票单位,不足的按四舍五入处理,但每个独立产权单位不得分割投票。
第一次业主大会或业主代表大会,由物业主管部门会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开,费用开支由物业建设单位承担。
第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权:
(一)选举、罢免业主委员会委员;
(二)审议通过或修改业主委员会章程和业主公约;
(三)审议业主委员会工作报告;
(四)决定聘用或解聘物业管理企业;
(五)审议通过住宅区物业管理方案;
(六)决定其他有关维护业主权益和督促业主执行业主公约的重大事项。
第七条 业主大会或业主代表大会一般每年召开1—2次;经业主委员会或10%以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。
业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的,物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。
业主大会或业主代表大会的决议,以全体业主或业主代表过半数通过。
第八条 业主委员会是在住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个住宅区只能成立一个业主委员会。
第九条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:
(一)召集和主持业主大会或业主代表大会;
(二)聘请派出所、居民委员会等有关单位人员兼任业主委员会副主任或委员;
(三)根据业主大会或业主代表大会的决定,可以通过招投标或其他方式,选聘、续聘或改聘物业管理企业,并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同;
(四)监督检查物业管理经费的使用情况;
(五)检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况;
(六)受理业主对物业管理企业的投诉;
(七)监督和协助物业管理企业的工作,根据物业管理企业请求公布欠缴费户名单,协助物业管理企业催交物业管理服务费;
(八)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第十条 业主委员会根据住宅区的规模由5至11人组成,设主任1人,副主任1至3人,每届任期3年,可以连选连任。
业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担,业主委员会会议由主任召集,作出的决议,以组成人员的过半数通过。
第十一条 业主委员会应在选举产生之日起15日内,将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案,并同时抄送当地居委会。
第十二条 业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊,但不得超过同期物业管理费总额的5%.具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。
第十三条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家的有关规定,不得与法律、法规、规章相抵触。
第三章 物业管理企业
第十四条 物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员,物业管理人员应经专业培训考核合格后,持证上岗。
第十五条 物业管理企业的权利:
(一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定,管理住宅区的物业;
(二)按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费;
(三)制止各种损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为;
(四)享受国家对第三产业的优惠政策。
第十六条 物业管理企业应当提供的服务内容:
(一)物业公用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新;
(二)物业公用部位、共用设施和物业管理区域内道路景观、绿地的保洁服务;
(三)公共绿地、花草树木的养护、管理;
(四)车辆进出及停放的管理;
(五)协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范;
(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的保管;
(七)举办社区文化活动;
(八)物业管理企业应接受所在街道办事处和居委员的监督,协助做好社区管理、社区服务工作。
第十七条 新建住宅区交付使用而入住率不到50%的,由开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理,并报物业主管部门备案,前期物业管理费用由开发建设单位承担。业主大会或业主代表大会产生后,由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘和改聘。
物业销售(预售)时,前期物业管理企业应当告示服务内容和收费标准并与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
第十八条 实施物业管理的住宅区,业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同(以下简称委托合同)。
物业管理委托合同必须按省建设厅、省工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同示范文本》签订。
物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内,将委托合同报物业主管部门备案,同时抄告辖区居委会。
第十九条 住宅区内车辆停放的管理应接受公安等部门的统一指导和监督。
进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
物业管理企业应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系,并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
第四章 物业维修经费
第二十条 实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金,用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。
物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受财政、审计监督的管理制度。
第二十一条 物业维修专项资金不得出错,不得用于房地产投资,不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动,不得为单位或个人提供任何形式的担保。
物业维修专项资金的管理费用由财政部门核定,在物业维修专项资金的增值收益中提取,并纳入预算外资金收支两条线管理。
第二十二条 物业维修专项资金由物业管理行政主管部门成立“维修资金管理中心”设立专户进行管理。
物业维修专项资金由开发建设单位和购房者共同缴纳,开发建设单位按15元/㎡标准缴交,购房者(含商品房、经济适用住房、拆迁安置房)按购房款2%的比例缴纳到开发建设单位,由开发建设单位在办理住宅区移交时一并划拨到“维修资金管理中心”专户。
第五章 物业管理用房
第二十三条 开发建设单位在新建住宅区开发建设中,应当按住宅区总建设面积9‰的比例配置物业管理用房。其中5‰为物业管理和社区管理办公用房,4‰为经营用房,其费用列入开发建设成本,具体位置应在办理物业销售(预售)证之前予以确定。
物业管理用房产权属国家所有,交由业主委员会代管,由物业管理企业使用。零星开发的商品房,难以提供物业管理用房的,需向物业主管部门交纳相应的物业管理用房价款,由物业主管部门在同一住宅区内统一调剂物业管理用房。开发建设单位必须在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内无偿移交给物业主管部门,具体使用可根据各个社区实际情况拟定方案,报物业主管部门核准。
第二十四条 开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起15日内,向物业主管部门移交下列工程建设技术资料:
(一)住宅区总平面图;
(二)住宅区单体建筑、结构、设备图;
(三)住宅区地下管网图;
(四)有关设施、设备的使用和维修技术资料;
(五)住宅区综合验收资料。
住宅区业主委员会成立后,物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会,供物业管理企业使用。
住宅区综合验收时,应有物业所在地街道办事处派人参加,开发建设单位已选择了物业管理企业进行前期管理的,物业管理企业必须派人参加。
第二十五条 住宅区交付使用后,由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
第二十六条 住宅区内的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护,由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
第六章 物业的使用与维护
第二十七条 任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为:
(一)擅自改变房屋结构、房屋用途;
(二)对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公共部位违章凿、拆、搭、占;
(三)变更房屋外立面装饰;
(四)堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;排放有毒、有害和污染的物质或超出国家规定标准的噪音;
(五)聚众喧闹;
(六)擅自占用公共场所,损坏公共设施,毁坏绿化;
(七)随意停放机动车辆;
(八)乱设摊、乱设集贸市场;
(九)乱倒垃圾、杂物;
(十)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划;
(十一)在住宅区内饲养家禽、家禽和放养宠物;
(十二)法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
第二十八条 业主或非业主使用人装修房屋,应当事先告知物业管理企业,并按照《住宅使用说明书》和《业主公约》的规定缴纳一定的保证金再进行装修。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为或造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的,由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿,应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第二十九条 物业维修、更新时,相邻业主、使用人应当予以配合,因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的,应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的,由责任人修复或赔偿。
物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,物业管理部门应当督促物业管理企业限期维修。
第七章 物业管理服务收费
第三十条 物业管理服务收费的确定,应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。
第三十一条 物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府定价;物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府指导价,特约服务费除价格主管部门另有规定外,实行市场调节价。具体收费标准按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。
业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费,除法律、法规、规章另有规定外,其他部门不得重复收取。
物业管理服务费的收支情况,物业管理企业应当每年公布一次,接受业主委员会的监督。
第三十二条 物业管理企业在不影响住(用)户利益的前提下,利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动,收益应用于物业管理服务费用开支。
第三十三条 物业管理服务费由物业管理企业按《物业管理委托合同》所约定的期限向业主或非业主使用人收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。
物业管理服务收费实行明码标价,收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布。
第三十四条 建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业,物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务,未经业主委员会或业主认可的,业主或使用人可以不支付费用。
第八章 附则
第三十五条 本办法施行前已经实施物业管理的住宅区,应当按照本办法规定进行规范。
本办法施行前已交付使用但尚未实施物业管理的住宅区,按照本办法规定逐步实施物业管理。
第三十六条 大厦写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。
第三十七条 违反本办法规定的,由政府主管部门按照《江西省城市居住小区物业管理条例》之规定予以处罚。
第三十八条 本办法由市物业主管部门负责解释。
第三十九条 本办法自发布之日起施行。
第四篇:1999大连城市住宅区物业管理办法范文
大连市城市住宅区物业管理办法
大政发[1999]123号
第一章 总
则
第一条 为加强城市住宅区物业管理,维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,创造良好的居住生活环境,根据国家和省的有关规定,制定本办法。
第二条 本办法所称城市住宅区,是指在城市规划区内以住宅为主,配套设施比较齐全,具有一定规模的居住区域。
本办法所称城市住宅区物业(以下简称物业)是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。
本办法所称物业管理是指物业管理企业依据物业管理合同的约定,对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。
第三条 本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。
城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区,应当实行物业管理;配套设施尚不齐全的城市原有住宅区,应当通过整治,逐步创造条件,实行物业管理。
第四条 大连市房地产管理局以及县旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门,是辖区内物业管理行政主管部门。
市及县、区、大连经济技术开发区、大连高新技术园区、大连金石滩旅游度假区物业管理办公室,具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。
政府有关部门及街道办事处,应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作,并在各自职权范围内,对物业管理工作进行指导、协调和监督。
第二章 物业产权人大会和委员会
第五条 物业产权人委员会是城市住宅区物业产权人对物业实行自我管理的群众性组织。物业产权人委员会由物业产权人大会或物业产权人代表大会(以上统称物业产权人大会)选举产生。
第六条 物业产权人大会由物业管理区域内全体物业产权人组成;物业产权人较多的可按比例推选物业产权人代表,组成物业产权人代表大会。
公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表,出席物业产权人大会,并行使与物业使用人相关的表决权。
第七条 共用设施、设备齐全的原有住宅区,公有住宅出售率达到40%以上以及新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的,原产权或开发建设单位应在达到规定条件后3个月内,在物业管理行政主管部门协调、指导下,组织物业产权人召开物业产权人大会。
第八条 物业产权人大会应当由超过2/3的物业产权人或物业产权人代表以及具有表决权的物业使用人代表出席方可举行。
物业产权人大会作出的决定,应由半数以上的物业产权人或物业产权人代表和具有表决权的物业使用人代表通过,并在物业管辖区域内公布后方可生效。
第九条 物业产权人大会每年召开一次。经20%以上的物业产权人或物业产权人代表提议,或物业产权人委员会认为确有必要时,可临时召开物业产权人大会。
召开物业产权人大会,应邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等在关单位列席。第十条
(一)(二)员; 物业产权人大会的职权 审议《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》;选举、改选物业产权人委员会,增补或撤换物业产权人委员会委
(三)听取和审议物业产权人委员会委员会关于物业管理的工作报告和财务报告,修改或撤销物业产权人委员会不适当的决定;
(四)审议物业管理企业的委托办法;
(五)决定物业管理的其他有关事项。
第十一条 物业产权人大会选举产生的物业产权人委员会成员由7至13人组成,设主任1人、副主任1至2人,主任、副主任从物业产权人委员会委员中选举产生。
物业产权人委员会每届任期3年,主任、副主任、委员可以 连 选连任。
物业产权人委员会任期届满1个月前,应当组织换届选举,产生新一届物业产权人委员会。
第十二条 物业产权人委员会的权利:
(一)选聘物业管理企业,签订、变更或解除物业管理委员会合同;
(二)审议物业管理企业工作计划和费用预算;
(三)检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况;
(四)审议物业管理服务收费标准及使用情况;
(五)负责维修资金的筹集和使用管理;
(六)监督公共建筑、共用设施、设备和物业管理办公、经营用户的使用情况;
(七)物业产权人大会赋予的其他权利。
第十三条 物业产权人委员会义务:
(一)向物业产权人大会报告工作;
(二)执行物业产权人大会通过的各项决议,接受物业产权人的监督;
(三)监督物业产权人遵守《物业产权人公约》,协助物业管理企业落实各项管理工作;
(四)履行物业管理委托合同,保障物业管理区域内各项管理目标的实施;
(五)接受物业管理行政主管部门的监督、指导。
第十四条 物业产权人委员会每个季度例会1次。有2/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时,可以增加例会。
物业产权人委员会召开会议必须在过半数委员出席。会议作出的决定,应经过半数委员通过,并在物业管理区域内公布后生效。
第十五条 物业产权人委员会应自选举产生之日起15日内,持下列文件向物业管理行政主管部门申请登记备案;
(一)登记备案申请;
(二)《物业产权人委员会章程》和《物业产权人公约》;
(三)《物业产权人委员会组成人员登记表》;
(四)物业产权人、使用人代表和物业产权人委员会委员选举办法。
物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期,为物业产权人委员会成立的日期。
第十六条 物业产权人大会、物业产权人委员会作出生效的决定,物业管理区域内的全体物业产权人、使用人必须遵守。
物业产权人大会、物业产权人委员会作出的决定,不得与法律、法规和规章相抵触。在关决定与物业管理委托合同不相一致的,应事先与物业管理企业协商。
第三章 物业管理企业
第十七条 物业管理企业是指依照法定程序设立,以物业管理和社区服务为经营业务,独立核算,并具有法人资格的经济组织。
物业管理企业享受国家有关第三产业的政策。
第十八条 物业管理企业应自领取营业执照后1个月内,持下列资料到物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》。
(一)营业执照副本;
(二)企业章程
(三)企业法定代表人及总经理的任职文件及个人资料;
(四)专业技术人员的资格证书、任职文件或聘用合同;
(五)物业管理行政主管部门规定的其他资料。
第十九条 对物业管理企业的资质实行年检制度和等级评定制度,具体办法按国家有关规定执行。
第二十条 物业管理企业变更登记可被撤销时,应于工商行政管理部门批准之日起15日内,到物业管理行政主管部门备案。
第二十一条 物业管理企业的权利:
(一)依照物业管理委托合同和有关规定,对物业实施管理;
(二)制止违反物业管理制度的行为;
(三)请求物业产权人委员会协助管理;
(四)选聘专业公司承担专项工程,但不得将物业管理权转让给第三人。
第二十二条 物业管理企业的义务:
(一)履行物业管理委托合同,依法经营;
(二)接受物业产权人、使用人和物业产权人委员会的监督;
(三)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;
(四)定期向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支帐目;
(五)法律、法规和规章规定的其他义务。
第四章 物业管理与收费
第二十三条 物业管理实行物业产权人自我管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
新建住宅区物业产权人委员会成立前,由开发建设单位委托物业管理企业实施前期物业管理。物业产权人委员会成立后,由其选定的物业管理企业实施物业管理。
委托物业管理企业实行专业管理服务,应当签订物业管理委托合同,明确双方的权利和义务。
第二十四条 前期物业管理服务项目包括下列内容:
(一)对物业的规划设计提出意见和建议;
(二)对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督;
(三)配合物业管理行政主管部门参与物业竣工综合验收;
(四)管理工程技术和物业产权人、使用人与物业管理相关的档案资料;
(五)为物业产权人、使用人办理入住手续,对物业产权人、使用人的装饰装修进行管理;
(六)本办法第二十八条第(一)至
(四)项规定的内容;
(七)前期物业管理委托合同约定的其他事项。
第二十五条 购买(承租)物业的单位个人,应在签订购房(租赁)合同的同时,与原产权或开发建设单位签订前期物业管理服务协议。
第二十六条 物业产权人委员会选定物业管理企业后,负责前期物业管理的物业管理企业就在物业产权人大会决定的期限内,将开发建设单位提供的下列资料移交给物业产权人委员会或其委托的物业管理企业;
(一)政府主管部门的项目批准文件;
(二)规划图和竣工总平面图;
(三)单体建筑、结构、设施、设备竣工图及工程质量验收资料;
(四)地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录;
(五)竣工综合验收合格证书;
(六)各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书;
(七)环保、绿化等相关工程验收资料;
(八)其他必要的资料。
第二十七条 物业产权人委员会选聘物业管理 企业可以采取招标或协商的方式进行。1个物业管理区域,只能选聘1个物业管理企业。
第二十八条 物业管理服务内容一般应包括:
(一)房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务;
(二)环境卫生及生活垃圾的收集;
(三)协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作;
(四)车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理;
(五)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等 的养护管理;
(六)维修基金利息使用财务管理和物业管理档案资料管理;
(七)开展社区服务,参与社区文化建设;
(八)物业管理委托合同约定的其他事项。
第二十九条 物业管理委托合同期满,五方不再续签的,应在合同期满前两个月内通知对方。合同有效期内,物业管理企业破产或被解聘的,在物业产权人委员会重新选定物业管理企业之前,由物业产权人委员会对物业实行自我管理或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。
代管物业的物业管理企业,在竞聘对该物业的管理时,享有优先受聘权。
第三十条 物业管理企业在物业管理委托合同终止或解除后7日内,应向物业产权人委员会移交物业管理档案资料、有关财务账册以及物业管理办公、经营用房、场地和其他财物。
第三十一条 物业管理服务费用的构成按国家计划委员会、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》执行。
收取物业管理服务费用(含前期物业管理服务费用),必须到物价行政管理部门办理经营性收费许可证。
第三十二条 前期物业管理服务费用由开发建设单位和购买房屋的物业产权人、入住的使用人承担。
前期物业管理委托合同和服务协议对前期物业管理服务收费标准有约定的,经物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门核准后,可按合同约定执行;没有约定的,由市物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门确定。
第三十三条 物业管理服务收费标准,由物业产权人委员会与其选定的物业管理企业协商,经物业管理行政主管部门审核,报物价行政主管部门批准后执行。但国家和省、市已有规定的须按规定执行。
物业管理企业为物业产权人、使用人提供的特约服务,没有收费标准的,由物业管理企业与物业产权人、使用人协商定价;国家和省、市有收费标准的,按标准执行。
第三十四条 物业管理企业应每半年向物业产权人、使用人公布物业管理服务费收支情况,接受物业产权人委员会或物业产权人、使用人的监督。
第三十五条 城市新建住宅区,开发建设单位应按房屋造价(成本价)1%的比例缴纳物业管理专项资金,用于购买物业管理经营用户。物业管理经营用房。物业管理经营用房按物业部建筑面积1%的比例,以成本价在临街房屋首层提供。
物业管理专项资金,市内四区交市物业管理办公室专项存储;其他县(市)、区交当地物业管理办公室专项存储。
物业管理经营用房经营收入扣除经营成本后结余部分,全部用于补充维修基金的不足。
第三十六条 建筑面积在5万平方米以下的住宅区,开发建设单位应无偿提供150平方米的物业管理办公用房,每增加5万平方米,增加50平方米物业管理办公用房。提供的物业管理办公用房,应充分考虑办公及群众办事方便。
第三十七条 规划土地行政主管部门和开发建设单位在进行新建住宅区规划设计时,应将物业管理办公、经营用房、停车场等建设作为规划设计条件。
第三十八条 物业管理办公、经营用房的产权归住宅区全体物业产权人所有,不得分割、抵押、交换、买卖。
第三十九条 物业管理行政主管部门应建立投诉受理制度,接受物业产权人委员会和物业产权人、使用人及物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
第五章
物业的使用与维护
第四十条 住宅区内的物业产权人和使用人,应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。
第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)擅自改变房屋基础、承重结构和外貌;
(二)擅自建设建筑物、构筑物;
(三)占用、损坏共用部位和共用设施、设备;
(四)安装影响周围环境或者房屋结构的动力设备;
(五)乱设摊亭、集贸市场;
(六)随意停放车辆,乱抛垃圾,乱堆杂物;
(七)践踏、占用绿地,攀折花木;
(八)排放或者存放有毒有害物品,发出超过规定标准的噪音;
(九)乱挂、乱贴、乱画和擅自安装护栏、吊栏、晒衣架;
(十)法律、法规、规章规定的其他违法行为。
第四十二条 物业产权人、作用人装修房屋需要改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的,必须按规定经有关部门批准并千知物业管理企业。对未经批准擅自装修的,物业管理企业、其他物业产权人和使用人,有权制止并报告有关部门。
第四十三条 物业产权人、使用人改变物业使用性质的,应按国家规定报有关行政主管部门办理相关手续。影响他人利益的,应征得相邻物业产权人、使用人的同意。
第四十四条 在物业管理区域内对供电、供水、排水、供气、拱热、通讯、有线电视等共用设施,新增或进行维修、改造的,应向物业管理企业通报,并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。
第四十五条 实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地,由物业产权人委员会委托物业管理企业管理,并按规定收取车辆停放管理费。其中,占用由城建行政主管部门建设和维护道路的,应事先到城建行政主管部门办理有关手续。
第四十六条 利用物业管理区域内房屋和共用设施、设备及公共场地设置经营性广告的,应当在征得相关物业产权人、使用人和物业产权人委员会的书面同意并签订有偿使用协议后,方可到户外广告管理部门办理手续。
第四十七条 物业管理区域内车辆停放管理费和户外广告有偿使用费收,扣除成本后结合部门的60%用于物业维修和绿地养护;40%用于弥补经物业产权人委员会同意减免的物业管理服务费和便民服务费用。
第四十八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯和有线电视等,应由各专业管理部门管理到户,并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理,双方应当签订管理协议,并缴纳委托管理费用。
第四十九条 物业产权人转让或出租物业时,应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。
物业转让合同或租赁合同签订之日起1周内,受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。
第五十条 实行物业管理的住宅区内应建立维修基金。维修基金的筹集、核算、计提及使用管理,按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》执行。
第五十一条 物业管理企业应当依照国家和省、市关于城市房屋维修、养护、危险房屋管理及公房售后维修养护等规定,加强房屋共用部位、共用设施、设备的维修管理,保障房屋使用安全,保持和提高房屋完好程度与使用功能。
物业管理企业未按规定维修房屋共用部位、共用设施、设备或维修中造成物业产权人、使用人损失的,应承担赔偿责任。
每五十二条 物业维修时,相邻物业产权人、使用人应予以配合。因阻挠、妨碍维修造成他人财产损失和人身伤害的,由阻挠、妨碍的责任人承担赔偿责任和相关的法律责任。
物业产权人因维修房屋自用部位、自用设施、设备或应维修而不维修,造成相关物业产权人、使用人损失的,应承担赔偿责任。
第五十三条 保修期内房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护及运行服务的费用由开发建设单位承担。
第六章 法律责任
第五十四条 物业管理企业未按本办法的规定和物业管理合同约定实施物业管理的,物业产权人、使用人有权向物业产权人委员会或者物业管理行政主管部门投诉,物业行政主管部门可责令其限期改正;情节严重的,物业产权人委员会有权解除物业管理委托合同,造成损失的,应当承担赔偿责任。
第五十五条 物业管理企业违反本办法规定,未取得《物业管理企业资质证书》从事物业管理,其所签订的物业管理合同无效,物价行政主管部门不予以办理收费许可证;擅自设立收费项目,提高收费标准的,由物价行政主管部门按照在关法律、法规和规章的规定处罚。
第五十六条 开发建设单位不按本办法规定缴纳物业管理专项资金、维修基金、以及不提供物业管理办公、经营用房和物业档案资料的,由物业管理行政主管部门责令其限期缴纳或提供。逾期拒不缴纳和提供的,物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。第五十七条 物业产权人大会作出的决定违反本办法规定的,由物业管理行政主管部门责令其限期改正,或者撤销其决定,并通告全体物业产权人、使用人。
物业产权人委员会作出的决定违反本办法规定的,由物业产权人大会予以撤销,并由责任人承担相应的责任。
第五十八条 对不按规定交纳物业管理服务费的物业产权人、使用人,物业管理企业可以按照应交金额0.3%按日加收滞纳金;拖欠物业管理服务费的,物业管理企业可按双方协议,依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五十九条 物业产权人、使用人或其他单位、个人违反本办法,损坏房屋及共用设备、设施和损害公共利益的,由物业管理行政主管部门责令其限期改正,赔偿损失并可处以500元以上5000元以下的罚款。
违反本办法第四十一条规定的,由政府有关部门按照法律、法规和规章的规定予以处罚。
第六十条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在规定期限内不申请复议的,不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第六十一条 本办法中《物业使用守则》、《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》的示范文本,由市房地产管理局制定。前期物业管理委托合同和服务协议、物业管理委托合同的示范文本,由市房地产管理局会同市工商行政管理局制定。
第六十二条 配套设施比较齐全但公有住宅出售率未达到40%的城市原有住宅区,物业管理行政主管部门可以组织产权及经营管理单位,参照本办法前期物业管理的有关规定实行物业管理。
第六十三条 城市规划区外经批准建设的住宅区和城市规划区内的办公、商住、别墅等其他类型的物业管理,参照本办法规定执行。
第六十四条 本办法由大连市房地产管理局负责解释。
第六十五条 本办法自2000年1月1月起施行。大连市人民政府1995年7月21日发布的《大连市城市住宅小区物业管理办法》即行废止。
第五篇:大连市城市住宅区物业管理办法
大连市人民政府关于印发《大连市城市住宅区物业管理办法》的通知
------------------
发文字号:大政发[1999]123号
颁布时间:1999.12.23 实施时间:2000.01.01
效力级别:地方法规和规章
效力状态:现行有效
自动滚屏(右键暂停)
------------------
大连市人民政府关于印发《大连市城市
住宅区物业管理办法》的通知
(大政发〔1999〕123号)各区、市、县人民政府,市政府各委、办、局(总公司):
现将《大连市城市住宅区物业管理办法》印发给你们,请遵照执行。
大连市人民政府
一九九九年十二月二十三日
大连市城市住宅区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为加强城市住宅区物业管理,维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,创造良好的居住生活环境,根据国家和省的有关规定,制定本办法。
第二条 本办法所称城市住宅区,是指在城市规划区内以住宅为主,配套设施比较齐全,具有一定规模的居住区域。
本办法所称城市住宅区物业(以下简称物业),是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。
本办法所称物业管理,是指物业管理企业依据物业管理合同约定,对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。
第三条 本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。
城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区,应当实行物为物业管理;配套设施尚不齐全的城市原有住宅区,应当通过整治,逐步创造条件,实行物业管理。
第四条 大连市房地产管理局以及县(市)、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门,是辖区内物业管理行政主管部门。
市及县(市)、区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区物业管理办公室,具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。
政府有关部门及街道办事处,应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作,并在各自职权范围内,对物业管理工作进行指导、协调和监督。
第二章 物业产权人大会和委员会
第五条 物业产权人委员会是城市住宅区物业产权人对物业实行自我管理的群众性组织。物业产权人委员会由物业产权人大会或物业产权人代表大会(以下统称物业产权人大会)选举产生。
第六条 物业产权人大会由物业管理区域内全体物业产权人组成;物业产权人较多的,可按比例推选物业产权人代表,组成物业产权人代表大会。
公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表,出席物业产权人大会,并行使与物业使用人相关的表决权。
第七条 共用设施、设备齐全的原有住宅区,公有住宅出售率达到40%以上以及新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的,原产权或开发建设单位应在达到规定条件后3个月内,在物业管理行政主管部门协调、指导下,组织物业产权人召开物业产权人大会。
第八条 物业产权人大会应当由超过2/3的物业产权人或物业产权人代表以及具有表决权的物业使用人代表出席方可举行。
物业产权人大会作出的决定,应由半数以上的物业产权人或物业产权人代表和具有表决权的物业使用人代表通过,并在物业管理区域内公布后方可生效。
第九条 物业产权人大会每年召开1次。经20%以上的物业产权人或物业产权人代表提议,或物业产权人委员会认为确有必要时,可临时召开物业产权人大会。
召开物业产权人大会,应邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等有关单位列席。
第十条 物业产权人大会的职权:
(一)审议《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》;
(二)选举、改选物业产权人委员会,增补或撤换物业产权人委员会委员;
(三)听取和审议物业产权人委员会关于物业管理的工作报告和财务报告,修改或撤销物业产权人委员会不适当的决定;
(四)审议物业管理企业的委托办法;
(五)决定物业管理的其他有关事项。
第十一条 物业产权人大会选举产生的物业产权人委员会成员由7至13人组成,设主任1人、副主任1至2人。主任、副主任从物业产权人委员会委员中选举产生。
物业产权人委员会每届任期3年,主任、副主任、委员可以连选连任。
物业产权人委员会任期届满1个月前,应当组织换届选举,产生新一届物业产权人委员会。
第十二条 物业产权人委员会的权利:
(一)选聘物业管理企业,签订、变更或解除物业管理委托合同;
(二)审议物业管理企业工作计划和费用预算;
(三)检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况;
(四)审议物业管理服务收费标准及使用情况;
(五)负责维修资金的筹集和使用管理;
(六)监督公共建筑、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房的使用情况;
(七)物业产权人大会赋予的其他权利。
第十三条 物业产权人委员会的义务:
(一)向物业产权人大会报告工作;
(二)执行物业产权人大会通过的各项决议,接受物业产权人监督;
(三)监督物业产权人遵守《物业产权人公约》,协助物业管理企业落实各项管理工作;
(四)履行物业管理委托合同,保障物业管理区域内各项管理目标的实施;
(五)接受物业管理行政主管部门的监督、指导。
第十四条 物业产权人委员会每个季度例会1次。有2/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时,可以增加例会。
物业产权人委员会召开会议必须有过半数委员出席。会议作出的决定,应经过半数委员通过,并在物业管理区域内公布后生效。
第十五条 物业产权人委员会应自选举产生之日起15日内,持下列文件向物业管理行政主管部门申请登记备案:
(一)登记备案申请;
(二)《物业产权人委员会章程》和《物业产权人公约》;
(三)《物业产权人委员会组成人员登记表》;
(四)物业产权人、使用人代表和物业产权人委员会委员选举办法。
物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期,为物业产权人委员会成立的日期。
第十六条 物业产权人大会、物业产权人委员会作出生效的决定,物业管理区域内的全体物业产权人、使用人必须遵守。
物业产权人大会、物业产权人委员会作出的决定,不得与法律、法规和规章相抵触。有关决定与物业管理委托合同不相一致的,应事先与物业管理企业协商。
第三章 物业管理企业
第十七条 物业管理企业是指依照法定程序设立,以物业管理和社区服务为经营业务,独立核算,并具有企业法人资格的经济组织。
物业管理企业享受国家有关第三产业的政策。
第十八条 物业管理企业应自领取营业执照后1个月内,持下列资料到物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》:
(一)营业执照副本;
(二)企业章程;
(三)企业法定代表人及总经理的任职文件及个人资料;
(四)专业技术人员的资格证书、任职文件或聘用合同;
(五)物业管理行政主管部门规定的其他资料。
第十九条 对物业管理企业的资质实行年检制度和等级评定制度,具体办法按国家有关规定执行。
第二十条 物业管理企业变更登记或被撤销时,应于工商行政管理部门批准之日起15日内,到物业管理行政主管部门备案。
第二十一条 物业管理企业的权利:
(一)依照物业管理委托合同和有关规定,对物业实施管理;
(二)制止违反物业管理制度的行为;
(三)请求物业产权人委员会协助管理;
(四)选聘专业公司承担专项工程,但不得将物业管理权转让给第三人。
第二十二条 物业管理企业的义务:
(一)履行物业管理委托合同,依法经营;
(二)接受物业产权人、使用人和物业产权人委员会的监督;
(三)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;
(四)定期向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支帐目;
(五)法律、法规和规章规定的其他义务。
第四章 物业管理与收费
第二十三条 物业管理实行物业产权人自我管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
新建住宅区物业产权人委员会成立前,由开发建设单位委托物业管理企业实施前期物业管理。物业产权人委员会成立后,由其选定的物业管理企业实施物业管理。
委托物业管理企业实行专业管理服务,应当签订物业管理委托合同,明确双方的权利和义务。
第二十四条 前期物业管理服务项目包括下列内容:
(一)对物业的规划设计提出意见和建议;
(二)对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督;
(三)配合物业管理行政主管部门参与物业竣工综合验收;
(四)管理工程技术和物业产权人、使用人与物业管理相关的档案资料;
(五)为物业产权人、使用人办理入住手续,对物业产权人、使用人的装饰装修进行管理;
(六)本办法第二十八条第(一)至
(四)项规定的内容;
(七)前期物业管理委托合同约定的其他事项。
第二十五条 购买(承租)物业的单位和个人,应在签订购房(租赁)合同的同时,与原产权或开发建设单位签订前期物业管理服务协议。
第二十六条 物业产权人委员会选定物业管理企业后,负责前期物业管理的物业管理企业应在物业产权人大会决定的期限内,将开发建设单位提供的下列资料移交给物业产权人委员会或其委托的物业管理企业:
(一)政府主管部门的项目批准文件;
(二)规划图和竣工总平面图;
(三)单体建筑、结构、设施设备竣工图以及工程质量验收资料;
(四)地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录;
(五)竣工综合验收合格证书;
(六)各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书;
(七)环保、绿化等相关工程验收资料;
(八)其他必要的资料。
第二十七条 物业产权人委员会选聘物业管理企业可以采取招标或协商的方式进行。1个物业管理区域,只能选聘1个物业管理企业。
第二十八条 物业管理服务内容一般应包括:
(一)房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务;
(二)环境卫生及生活垃圾的收集;
(三)协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作;
(四)车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理;
(五)非市政管理部门的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理;
(六)维修基金利息使用财务管理和物业管理档案资料管理;
(七)开展社区服务,参与社区文化建设;
(八)物业管理委托合同约定的其他事项。
第二十九条 物业管理委托合同期满,一方不再续签的,应在合同期满前两个月内通知对方。合同有效期内,物业管理企业破产或被解聘的,在物业产权人委员会重新选定物业管理企业之前,由物业产权人委员会对物业实行自我管理,或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。
代管物业的物业管理企业,在竞聘对该物业的管理时,享有优先受聘权。
第三十条 物业管理企业在物业管理委托合同终止或解除后7日内,应向物业产权人委员会移交物业管理档案资料、有关财务帐册以及物业管理办公、经营用房、场地和其他财物。
第三十一条 物业管理服务费用的构成按国家计划委员会、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费〔1999〕266号)执行。
收取物业管理服务费用(含前期物业管理服务费用),必须到物价行政管理部门办理经营性收费许可证。
第三十二条 前期物业管理服务费用由开发建设单位和购买房屋的物业产权人、入住的使用人承担。
前期物业管理委托合同和服务协议对前期物业管理服务收费标准有约定的,经物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门核准后,可按合同约定执行;没有约定的,由市物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门确定。
第三十三条 物业管理服务收费标准,由物业产权人委员会与其选定的物业管理企业协商,经物业管理行政主管部门审核,报物价行政主管部门批准后执行。但国家和省、市已有规定的,须按规定执行。
物业管理企业为物业产权人、使用人提供的特约服务,没有收费标准的,由物业管理企业与物业产权人、使用人协商定价;国家和省、市有收费标准的,按标准执行。
第三十四条 物业管理企业应每半年向物业产权人、使用人公布物业管理服务费收支情况,接受物业产权人委员会或物业产权人、使用人的监督。
第三十五条 城市新建住宅区,开发建设单位应按房屋造价(成本价)1%的比例缴纳物业管理专项资金,用于购买物业管理经营用房。物业管理经营用房按物业总建筑面积1%的比例,以成本价在临街房屋首层提供。
物业管理专项资金,市内四区交市物业管理办公室专项存储;其他县(市)、区交当地物业管理办公室专项存储。
物业管理经营用房经营收入扣除经营成本后结余部分,全部用于补充维修基金的不足。
第三十六条 建筑面积在5万平方米以下的住宅区,开发建设单位应无偿提供150平方米的物业管理办公用房。每增加5万平方米,增加50平方米物业管理办公用房。提供的物业管理办公用房,应充分考虑办公及群众办事方便。
第三十七条 规划土地行政主管部门和开发建设单位在进行新建住宅区规划设计时,应将物业管理办公、经营用房、停车场等建设作为规划设计条件。
第三十八条 物业管理办公、经营用房的产权归住宅区全体物业产权人所有,不得分割、抵押、交换、买卖。
第三十九条 物业管理行政主管部门应建立投诉受理制度,接受物业产权人委员会和物业产权人、使用人及物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第四十条 住宅区内的物业产权人和使用人,应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。
第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)擅自改变房屋基础、承重结构和外貌;
(二)擅自建设建筑物、构筑物;
(三)占用、损坏共用部位和共用设施、设备;
(四)安装影响周围环境或者房屋结构的动力设备;
(五)乱设摊亭、集贸市场;
(六)随意停放车辆,乱抛垃圾,乱堆杂物;
(七)践踏、占用绿地,攀折花木;
(八)排放或者存放有毒有害物品,发出超过规定标准的噪音;
(九)乱挂、乱贴、乱画和擅自安装护栏、吊栏、晒衣架;
(十)法律、法规、规章规定的其他违法行为。
第四十二条 物业产权人、使用人装修房屋需要改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的,必须按规定经有关部门批准并告知物业管理企业。对未经批准擅自装修的,物业管理企业、其他物业产权人和使用人,有权制止并报告有关部门。
第四十三条 物业产权人、使用人改变物业使用性质的,应按国家规定报有关行政主管部门办理相关手续。影响他人利益的,应征得相邻物业产权人、使用人的同意。
第四十四条 在物业管理区域内对供电、供水、排水、供气、供热、道路、通讯、有线电视等共用设施,新增或进行维修、改造的,应向物业管理企业通报,并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。
第四十五条 实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地,由物业产权人委员会委托物业管理企业管理,并按规定收取车辆停放管理费。其中,占用由城建行行政主管部门建设和维护道路的,应事先到城建行政主管部门办理有关手续。
第四十六条 利用物业管理区域内房屋和共用设施、设备及公共场地设置经营性广告的,应当在征得相关物业产权人、使用人和物业产权人委员会的书面同意并签订有偿使用协议后,方可到户外广告管理部门办理手续。
第四十七条 物业管理区域内车辆停放管理费和户外广告有偿使用费收入,扣除成本后结余部分的60%用于物业维修和绿地养护;40%用于弥补经物业产权人委员会同意减免的物业管理服务费和便民服务费用。
第四十八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等,应由各专业管理部门管理到用户,并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理,双方应当签订管理协议,并缴纳委托管理费用。
第四十九条 物业产权人转让或出租物业时,应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。
物业转让合同或租赁合同签订之日起1周内,受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。
第五十条 实行物业管理的住宅区内应建立维修基金。维修基金的筹集、核算、计提及使用管理,按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》执行。
第五十一条 物业管理企业应当依照国家和省、市关于城市房屋维修、养护、危险房屋管理及公房售后维修养护等规定,加强房屋共用部位、共用设施、设备的维修管理,保障房屋使用安全,保持和提高房屋完好程度与使用功能。
物业管理企业未按规定维修房屋共用部位、共用设施、设备或维修中造成物业产权人、使用人损失的,应承担赔偿责任。
第五十二条 物业维修时,相邻物业产权人、使用人应予以配合。因阻挠、妨碍维修造成他人财产损失和人身伤害的,由阻挠、妨碍的责任人承担赔偿责任和相关的法律责任。
物业产权人因维修房屋自用部位、自用设施、设备或应维修而不维修,造成相关物业产权人、使用人损失的,应承担赔偿责任。
第五十三条 保修期内房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护及运行服务的费用由开发建设单位承担。
第六章 法律责任
第五十四条 物业管理企业未按本办法的规定和物业管理合同约定实施物业管理的,物业产权人、使用人有权向物业产权人委员会或者物业管理行政主管部门投诉,物业行政主管部门可责令其限期改正;情节严重的,物业产权人委员会有权解除物业管理委托合同,造成损失的,应当承担赔偿责任。
第五十五条 物业管理企业违反本办法规定,未取得《物业管理企业资质证书》从事物业管理,其所签订的物业管理合同无效,物价行政主管部门不予办理收费许可证;擅自设立收费项目、提高收费标准的,由物价行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定处罚。
第五十六条 开发建设单位不按本办法规定缴纳物业管理专项资金、维修基金、以及不提供物业管理办公、经营用房和物业档案资料的,由物业管理行政主管部门责令其限期缴纳或提供。逾期拒不缴纳和提供的,物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。
第五十七条 物业产权人大会作出的决定违反本办法规定的,由物业管理行政主管部门责令其限期改正,或者撤销其决定,并通告全体物业产权人、使用人。
物业产权人委员会作出的决定违反本办法规定的,由物业产权人大会予以撤销,并由责任人承担相应的责任。
第五十八条 对不按规定交纳物业管理服务费的物业产权人、使用人,物业管理企业可以按照应交金额的0.3%按日加收滞纳金;拖欠物业管理服务费的,物业管理企业可按双方协议,依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五十九条 物业产权人、使用人或其他单位、个人违反本办法,损坏房屋及共用设备、设施和损害公共利益的,由物业管理行政主管部门责令其限期改正,赔偿损失并可处以500元以上5000元以下的罚款。
违反本办法第四十一条规定的,由政府有关部门按照法律、法规和规章的规定予以处罚。
第六十条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在规定期限内不申请复议,不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第六十一条 本办法中《物业使用守则》、《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》的示范文本,由市房地产管理局制定。前期物业管理委托合同和服务协议、物业管理委托合同的示范文本,由市房地产管理局会同市工商行政管理局制定。
第六十二条 配套设施比较齐全但公有住宅出售率未达到40%的城市原有住宅区,物业管理行政主管部门可以组织产权及经营管理单位,参照本办法前期物业管理的有关规定实行物业管理。
第六十三条 城市规划区外经批准建设的住宅区和城市规划区内的办公、商住、别墅等其他类型的物业管理,参照本办法规定执行。
第六十四条 本办法由大连市房地产管理局负责解释。
第六十五条 本办法自2000年1月1日起施行。大连市人民政府1995年7月21日发布的《大连市城市住宅小区物业管理办法》即行废止。