第一篇：关于房地产开发企业土地增值税清算管理

关于房地产开发企业土地增值税清算管理

(2008-04-07 11:20:01)河南省地方税务局关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（豫地税函〔2007〕16号）

各省辖市地方税务局、省直属税务分局、省直属小浪底税务分局,巩义市、项城市、永城市、固始县、邓州市地方税务局：

现将国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）（以下简称通知）转发给你们，并结合我省实际情况补充如下规定，请一并贯彻执行。

一、土地增值税的清算条件

（一）符合《通知》清算条件

（二）的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关申报办理清算手续。

（二）对转让土地或以转让土地为主的（建筑物占总售价30％以内）纳税人，原则上采取查账征收方式进行清算。

对非房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的，比照上述规定执行。

（三）纳税人申请办理土地增值税清算时，需报送的资料除按《通知》规定的资料外，还应填写土地增值税的清算表

（一）（二）（见附件二）、报送清算前的各月土地增值税申报表和完税凭证。

二、土地增值税的扣除项目

（一）普通标准住宅与其他用房同体的扣除项目问题

普通标准住宅与其他用房同一体（豪华住宅、写字楼、商业用房及办公用房）的，在计算扣除项目时，应根据土地增值税政策规定分别计算扣除项目和增值额，凡不能准确计算扣除项目和增值额的，不得享受普通标准住宅减免税税收优惠政策。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算时所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，由主管税务机关按照核定征收方式征收土地增值税。

三、土地增值税的审核签证

从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构的准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等问题，由河南省地方税务局另行规定。

四、土地增值税的预征率

土地增值税预征率仍按河南省地方税务局豫地税函〔2004〕125号文件相关规定执行。

五、土地增值税的核定征收率

（一）核定征收率 普通标准住宅 1.5% 普通标准住宅及土地以外的其他房地产项目 3.5% 土地 5% 土地是指转让土地或以转让土地为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入，应分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。

（二）二手房转让的核定征收率

对个人转让二手房的，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的相关规定，纳税人可向主管税务机关申报办理清算手续。对不符清算条件的纳税人可按照核定征收方式征收土地增值税。

核定征收率为：普通标准住宅1%，普通标准住宅以外的其他房地产项目2%。

六、新老政策的衔接

（一）已采取核定征收方式的房地产开发企业，自2007年2月1日起按本通知的规定调整核定征收率。转让土地的应按查账征收方式进行清算。

已采取查账征收方式的房地产开发企业，按本《通知》的规定进行清算。

（二）自2007年2月1日起，凡对房地产开发企业采取查账征收方式或核定征收方式的，一律改按项目进行清算或核定。

（三）本《通知》执行之日起，纳税人需调整征收方式的，由省辖市地方税务局确定。

附件：土地增值税清算表 二○○七年一月三十日

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

五、土地增值税清算应报送的资料

符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

六、土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

八、清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

第二篇：房地产开发企业土地增值税清算管理办法

房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。

第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。

第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。

接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条

（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。

第二章 清算条件

第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。

（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。

第三章 清算申请与受理

第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管地税机关办理清算手续。

第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应当向主管地税机关提交有关清算项目资料和清算申报表，并填写《土地增值税清算申报资料清单》和《土地增值税清算申报表清单》。

第十一条 纳税人应当准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，中介机构应当在《土地增值税清算鉴证报告》中详细列明清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

第十二条 主管地税机关在收到纳税人提交的清算资料时，应当对照《土地增值税清算申报资料清单》和《土地增值税清算申报表清单》所列内容逐一核实，并严格按照本办法附表格式和《土地增值税清算管理规程》、《土地增值税清算鉴证业务准则》规定的内容进行审验。对纳税人提交的申请材料格式准确、内容齐全规范的，主管地税机关应当予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。

对纳税人提交的申请材料格式不准确、内容不规范、相关事项不清楚的，应当在5个工作日内退回纳税人重新修改或补充完善，并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》，纳税人应当在30日内将清算资料修改补充完整，并重新办理税款清算手续。

第四章 清算审核

第十三条 土地增值税清算审核工作由县及县以上主管地税机关组织实施，并应当自受理纳税人清算申请之日起90日内（不含纳税人应地税机关要求增加补正资料时间）完成清算审核。若因特殊原因需延长清算审核时间的，应当将延期原因和延期时间报上一级地税机关批准，并通知纳税人。

第十四条 主管地税机关应当成立由领导总负责，征管、税政、计会、稽查、二分局、税源管理部门等相关单位共同参加的清算审核领导组。领导组按清算审核的不同内容和要求，下设收入审核、土地成本审核、其他开发成本及费用审核、税金及其他扣除项目审核等若干审核小组，明确各小组的职责和分工。各审核小组应当在规定时间内对纳税人提供的相关票据、凭证、资料进行认真审查核实，出具初审意见，报清算审核领导组集体审议。第十五条 房地产转让收入的审核

（一）收入的确认

1、纳税人转让房地产所取得收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以

交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应当在计算土地增值税时予以调整。售房时向购买方一并收取的代收费用，应当作为计税收入（但不作为加计扣除的基数）。

4、开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、拆迁换建、换取其他单位和个人的非货币性资产或不动产等行为应当视同销售，按下列方法和顺序确认收入：按本企业在同一地区、同一销售同类房地产的平均价格确定；按当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）收入的审核 收入审核小组应当根据纳税人提供的《与收入相关的面积明细申报表》和《转让房地产收入明细申报表》，结合立项报告、测绘报告、规划许可证、销（预）售许可证等相关资料，核实与收入相关的面积之间的逻辑关系是否合理，有无应视同销售行为未作销售处理的情况。同一清算单位中不同类型的房地产开发项目是否分别核算收入。若发现纳税人提供的收入资料不实，成交价格明显低于正常销售价格又无正当理由的，收入审核小组可以参照当地当年、同类房地产市场价格核定收入。

（三）收入审核意见的出具

收入审核小组审核结束后，应当填报收入审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。

第十六条 房地产开发企业开发土地、新建房和配套设施发生的成本费用，准予扣除的项目有：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及国家规定的准予加计20%的扣除，未实际发生的上述各项预提（或预付）费用，不得扣除。

第十七条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分摊方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第十八条 取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费的审核

（一）审核取得土地使用权、土地征用及拆迁补偿费实际支付金额

1、结合企业提供的土地使用权证、土地出让合同、土地价款的支付凭据、契税完税凭证、银行支付记录和与政府相关部门的协议，确认本期开发项目“取得土地使用权所支付的金额”是否获取合法有效凭证，口径是否一致。拆迁补偿费和青苗补偿费等与概预算是否存在明显异常，拆迁、补偿支出与拆迁、补偿合同和签收花名册发生的金额能否互相对应，有无政府返还和以地补路等情况。

2、土地征用及拆迁补偿若由政府或者其他拆迁单位承担，则这部分费用已包括在取得土地使用权的金额中，审核是否有重复列支的问题。

3、比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费是否存在明显异常。

（二）审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例

1、同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本。

2、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、完整。

（三）土地成本审核意见的出具

土地成本审核小组应当根据纳税人提供的《取得土地使用权支付金额明细申报表》和相关资料，对土地成本认真审核，计算分摊后，填写土地成本审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。第十九条 其他开发成本、费用的审核

（一）前期工程费与基础设施费的审核

1、审核前期工程费（包括规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、可研、通水、通电、通路、清理平整场地等费用）和基础设施费（包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等费用）的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

2、审核前期工程费与基础设施费是否存在虚列、多列等情况，实际发生的费用与开发项目是否相对应。

3、多个（或分期）项目共同发生的前期工程费和基础设施费，应当采用建筑面积法进行分摊，审核其是否合理分摊。

（二）建筑安装工程费的审核

1、采取出包方式建设的，应当重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加以下审核程序：开发企业采用甲供材料方式出包工程的，重点审查其提供的材料是否存在重复列支成本问题，必要时可从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；或实地查看项目工程情况，向建筑监理公司取证；审核纳税人是否存在利用关联方（尤其各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

2、采取自营方式建设的，重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

3、采取分期开发项目的，应当着重审核本期清算的建筑安装成本费用与下期的建筑安装成本费用是否正确划分；建筑安装成本费用是否高于建设部门公布的最新《山西省建设工程计价依据》标准，明显偏高的，需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告；审核建筑安装成本费用是否按照合理的分摊方法在各建筑物中进行分摊[某建筑物建筑安装成本=建筑物实际建筑面积×（清算单位总建筑安装成本/清算单位总建筑面积）]；同一建筑物中若存在层高不同的情况时，可按层高系数加以调整，但不得增加建筑物总的建安成本；审核建筑安装发票是否在劳务发生地地税机关取得，否则不得扣除。

（三）其他建筑安装成本费用的审核

1、审核建筑安装单位开具的建筑安装发票是否包含质量保证金。对于开发企业扣留的质量保证金，未开具发票或未付款的，不允许在计算土地增值税时计入成本并加计扣除。

2、审核开发企业是否在“开发成本”或“开发间接费”中列支了临时代垫的临时水电费、农民工工资保证金等费用，如列支了应当将其调出，不得作为开发成本扣除。

3、审核开发企业在“开发成本”和“开发间接费”科目中是否列支售楼处、样板房的装修费用，上述费用不允许作为开发成本扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

4、土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。

（四）公共配套设施费的审核

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则审核：

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3、建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况；其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支：

1、有产权对外销售的车库、地下储藏间，其收入应当并入房地产销售收入，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

2、无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。

3、全体业主共有的车库、地下储藏间，属于公共配套设施，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

4、开发商自留的车库、地下储藏间，因其产权归属于开发商自有，若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除。

（五）开发间接费用的审核

1、审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用；是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；是否全部属于直接组织、管理清算项目发生的费用；是否将开发费用记入开发间接费用；是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，如未售房屋的物业看护费、产权交易费、售楼处的水电、办公费等，记入开发间接费用的情形；有无预提的开发间接费用；在计算加计扣除项目基数时，是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

2、房地产开发企业因延期建设和违规建设，被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许在“开发成本”“开发间接费用”中归集，若发现应当予以剔除。

3、开发企业先行为施工方职工代付社保统筹费用，应当通过往来科目进行核算，不得作为扣除项目扣除。

4、计算开发间接费用占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应当进一步核实。

（六）房地产开发费用的审核

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

销售费用、管理费用一律按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%予以扣除。财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；若发现有凭证不齐全、分摊不合理或不能提供金融机构证明的，则一律按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%予以扣除。

（七）其他开发成本费用审核意见的出具

其他开发成本费用审核小组应当根据各类合同签订金额和银行支付凭证及发票取得情况，对纳税人提供的《前期工程费明细申报表》、《建筑安装工程费明细申报表》、《基础设施费明细申报表》《公共配套设施费明细申报表》、《开发间接费明细申报表》、《利息支出明细申报表》、《扣除项目汇总申报表》进行认真比较、分析、确认，根据清算项目的建筑面积占总建筑面积的比例，对各项费用进行合理分摊，填写房地产开发成本费用审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。

第二十条 与转让房地产有关的税金及其他扣除项目的审核

（一）与转让房地产有关的税金的确认和审核

与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加、地方教育附加，也可视同税金予以扣除。与转让房地产无关的其他税费，不得在税金中归集。

审核与转让房地产有关的税金，重点审核以下内容：

1、审核房地产开发企业缴纳的印花税是否有重复扣除问题。

2、审核是否有不属于清算范围或不属于转让房地产时发生的税金及附加列入清算项目。

3、审核房地产开发企业是否将少缴或不缴的税费在清算时进行扣除。

（二）财政部规定的其他扣除项目的确认和审核

对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本按规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

审核其他扣除项目，重点审核以下内容：

1、审核房地产开发企业代收的费用是否作为房地产开发成本列支并进行加计扣除。

2、审核对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，是否按税收规定计算扣除项目金额，有无违反税收规定加计扣除。

3、审核对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

（三）税金及其他扣除项目审核意见的出具

税金及其他扣除项目审核小组应当将审核情况填入税金及其他扣除项目审核相关附表，并加注意见，报清算审核领导组。

第五章 核定征收

第二十一条 房地产开发企业有下列情形之一的，地税机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的平米售价确认收入，按规定的核定征收率计算缴纳土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经地

（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。

（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的。

第二十二条 对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。

纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，地税机关可参照《山西省建设工程计价依据》和当地建设工程管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除：

（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；

（二）提供的开发成本资料不实的；

（三）发现《土地增值税清算鉴证报告》不真实的；

（四）虚报房地产开发成本的；

（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的平米成本，明显高于当地公布的四项费用单位平米造价，又无正当理由的。

第二十三条 凡不符合核定征收条件的房地产开发项目，要 严格按规定进行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。

第六章 审核结果的处理

第二十四条 清算审核领导组根据各清算审核小组的审核意见，汇总有关资料，经清算审核领导组会议或经办公会议集体审议后，确定清算项目的增值额、适用税率，最终做出清算审核结论。

税源管理部门根据清算审核结论制作相应税务文书，送达纳税人。对需补缴税款的清算项目应当出具《土地增值税清算补税通知书》，由纳税人自行办理纳税申报手续；对需退税的清算项目，按照有关退税流程办理退税手续；对符合核定征收条件的清算项目，应当明确核定依据、核定征收率、核定税额，督促纳税人按核定税额按期缴纳税款。

第七章 附则

第二十五条 本办法所涉及各种税务文书和表格式样、填列归集要求均附列在附件中。

第二十六条 本办法自2014年7月1日起施行。

第三篇：房地产开发企业土地增值税清算管理办法

辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条 凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，均适用本办法。

第三条 对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发［2005］53号）规定的标准执行。第四条 纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，附件１）。

第二章 清算条件

第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；

根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；

（二）整体转让未竣工的房地产开发项目；

（三）直接转让土地使用权的项目。

第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；

（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

第三章 清算申请、受理与审核

第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在满足清算条件后90个工作日内向主管地方税务机关办理清算税款手续，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件２）。第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应向纳税人出具《土地增值税清算通知书》（附件３－01）。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90个工作日内，到主管地方税务机关办理清算税款手续。第十条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管地方税务机关提交以下有关清算项目材料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件４）。

（一）项目竣工决算报表，当期项目开发、销售期间的财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等；

（二）国有土地使用权证书；

（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；

（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；

（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；

（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、销售单价、用途等；

（七）清算项目的工程竣工验收报告；

（八）清算项目的销售许可证；

（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加等；

（十）《土地增值税清算税款鉴证报告》；

（十一）《土地增值税纳税申报表》（包括预缴完税证明）；

（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

第十一条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的清算材料，对纳税人提交的清算材料齐全的，主管地方税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件3－02）。对纳税人提交的清算资料不完整、内容不规范、审核事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改或补充资料，并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件3－03）。纳税人须在收到《土地增值税清算补充材料通知书》之日起30个工作日内提供清算补充材料，重新办理税款清算手续。

第十二条 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90个工作日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求补充资料的时间。

第十三条 主管地方税务机关有权对清算工作中的工作底稿进行检查；审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实齐全；审核各项报表扣除项目内容与相关资料的关系是否相符等。第十四条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指清算项目或转让土地使用权所取得的全部价款（包括预收房款）及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，其收入的确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。第十五条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得扣除。

第十六条 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

１、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

２、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

第十七条 对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

第四章 清算管理

第十八条 主管地方税务机关要根据房地产开项目的建设形象进度，做好应税事项的跟踪管理。要认真查验和审核清算企业报送的相关资料，在审查清算项目过程中因需要纳税人进一步补充与清算项目相关的材料时，决定中止审核，应向纳税人开具《土地增值税中止清算审核通知书》（附件3－04），待纳税人重新补充证明材料后，再办理税款清算手续。

第十九条 发现纳税人有下列情况之一的，可以按照确定的销售收入，核定征收土地增值税。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；

（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；

（三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；

（四）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的；

（五）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的；

（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

（七）未按规定的时间提交清算补正材料的。

第二十条 土地增值税核定征收率不得低于本地区的土地增值税预征率，各地根据本地的实际情况和相关规定，确定具体的征收率。

第二十一条 主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税终止清算审核通知书》（附件3－05）和《土地增值税核定征收通知书》（附件3－06）。

第二十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积

第二十三条 对进行土地增值税清算后应补缴税款的纳税人，自主管地方税务机关清算审核完毕之日起15个工作日内到主管地方税务机关缴纳税款。

第二十四条 经主管地方税务机关清算审核后，需办理土地增值税退税的，依照规定的程序办理退税手续，并报市局备案。

第二十五条 主管地方税务机关档案管理部门负责办理完成土地增值税清算项目的资料保存。土地增值税档案应按项目归类保存，对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后，将相关资料移交档案管理部门并按照档案管理的有关规定保存。第二十六条 同时具备以下条件的税务中介机构从事土地增值税清算鉴证工作，主管地方税务机关可以采信。

（一）经国家税务总局及其授权机构批准设立、通过年检，取得《税务师事务所执业证》的税务师事务所；

（二）具有取得“中华人民共和国注册税务师执业资格证书”、注册为执业会员并通过年检的注册税务师；

（三）经工商管理机关登记注册。

第五章 法律责任 第二十七条 对进行土地增值税清算后应补缴税款的纳税人，未按规定期限缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》六十八条等有关规定进行处罚。

第二十八条 税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚。第六章 附则

第二十九条 本办法由辽宁省地方税务局负责解释。

第三十条 本办法中所称“主管地方税务机关”，是指县区级地方税务机关及其所属的分局、税务所。

第三十一条 此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。省地方税务局辽地税发［2006］86号文件第六条中有关规定停止执行。

附件１

土 地 增 值 税 清 算 税 款

鉴 证 报 告

单位签章： 年 月 日

土地增值税清算税款鉴证报告

单位：

我们接受委托，对贵单位转让 “ ”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，对贵单位所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位“ ”项目： 取得转让房地产收入为 元；

其中：

1、货币收入 元；

2、实物收入 元；

3、其他收入 元； 扣除项目总金额为 元； 其中：

1、取得土地使用权所支付的金额为 元；

2、土地征用及拆迁补偿费为 元；

3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本为 元；

4、公共配套设施费的成本为 元；

5、开发土地和新建房及配套设施的费用为 元；

6、与转让房地产有关的税金为 元；

7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为 元；增值额为 元；增值额与扣除项目金额之比 %应缴土地增值税税额为 免缴土地增值税税额为 已缴土地增值税税额为 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为

特此报告 附件：

1、《土地增值税纳税鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《房地产转让收入鉴证表》

4、《扣除项目汇总表》

； 元； 元； 元； 元。

5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》

6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》

7、《前期工程费鉴证表》

8、《建筑安装工程费鉴证表》

9、《基础设施费鉴证表》

10、《开发间接费用鉴证表》

11、《公共配套设施费鉴证表》

12、《利息支出鉴证表》

13、《与转让房地产有关的税费鉴证表》

中介机构负责人： 中国注册税务(会计)师：

中介机构名称： 中国注册税务(会计)师：

地址： 联系电话：

年 月 日

土地增值税纳税鉴证说明

我们接受委托，对贵单位转让“ ”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下： 基本情况：(1)项目简介、(2)项目座落地、(3)总建筑面积、（4）批准总销售面积、（5）总自用面积、（6）总配套设施面积、(7)本次清算建筑面积、（8）项目分类用途情况，（9）项目装饰装修情况、（10）允许分摊的配套设施面积、（11）竣工验收情况、（12）符合普通标准住宅面积情况、(13)立项批复文件、（14）税务机关要求提供的其他有关情况等

二、转让房地产取得收入说明：（货币收入、实物收入、其他收入）

三、扣除项目有关情况说明：依据土地增值税政策规定，对成本所涉及的项目加以详细说明。

四、纳税情况详细计算过程：

五、其他审核事项说明：

中国注册税务（会计）师：

中国注册税务（会计）师：

年 月 日

附件1－1 土地增值税纳税鉴证表

项目起止日期： 年 月 日至

纳税人名称 纳税人 地址 联系人电话

经济类型 行 业 直接主管部门 开户银行 账 号 邮 政 编 码

项目名称 项目地址 项目 行 次 中介鉴证数

一、转让房地产收入总额 1 其中 转让土地收入 2 转让地上建筑物及其附着物收入 3

二、扣除项目金额合计 4 1.取得土地使用权所支付的金额 5 2.房地产开发成本 6 其中 土地征用及拆迁补偿费 7 前期工程费 8 建筑安装工程费 9 基础设施费 10 公共配套设施费 11 开发间接费用 12

3、房地产开发费用 13 其

中 利息支出 14 其他房地产开发费用 15

4、与转让房地产有关的税费 16

年 月 金额单位元

日 其

中 营业税 17 城市维护建设税 18 教育费附加 19 地方教育附加 20

5、财政部规定的加计20%扣除数 21

三、增值额 22

四、增值额与扣除项目金额之比（%）23

五、适用税率（%）24

六、速算扣除系数（%）25

八、应缴土地增值税税款 26

九、免缴土地增值税税款 27

十、已缴土地增值税税款 28

十一、项目清算应补土地增值税税额 29

十二、项目清算应退土地增值税税额 30 中介机构：（公章）机构负责人： 中国注册税务（会计）师：（签章）参加鉴证人员：

单位：（公章）财务负责人： 年 月 日年 月 日

附件1－2 土地增值税缴款情况汇总表 金额单位：元

纳税人名称 纳税人地址 联系人、电话 经济类型 行 业 直接主管部门 开户银行 账 号 邮政编码 项目名称 项目地址

税款入库日期 行 次 缴款书号码 金额

合计

中介机构：（公章）单位：（公章）机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师：（签章）年 月 日

参加鉴证人员： 年 月 日

附件1－3 房地产转让收入鉴证表

取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

开发商品房收入类别 企业提供数 中介调整数 确定收入数 备注 销售货币金额 换取非货币性资产作价金额 分配股东作价金额 分配投资人作价金额 用于职工福利作价金额 用于职工奖励作价金额 用于赞助作价金额 对外投资金额 抵偿债务金额 取得其他收益金额

合计

中介机构：（公章）

机构负责人：

中国注册税务（会计）师：（签章）

参加鉴证人员：

附件1－4 扣除项目汇总表

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本

单位：（公章）财务负责人： 年 月 日 年 月 日金额单位：元

其中 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 3.房地产开发费用 其

中 利息支出 其他房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税费 其

中 营业税 城市维护建设税 教育费附加 地方教育附加

5.财政部规定的加计20%扣除数 合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日 参加鉴证人员： 年 月 日 附件1－5 取得土地使用权所支付的金额鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 支付的土地出让金 支付地价款金额 交纳的有关税费 其中：

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月

参加鉴证人员： 年 月

附件1－6 土地征用及拆迁补偿费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

日日 土地征用费用 耕地占用税 劳动力安置费 安置动迁用房支出 拆迁补偿款

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月参加鉴证人员： 年 月 附件1－7 前期工程费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 规划费用 设计费用

日 日 项目可行性研究费用 水文费用 地质费用 勘探费用 测绘费用 七通一平支出

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日

参加鉴证人员： 年 月 日 附件1－8 建筑安装工程费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 建筑工程费用 安装工程费用 支付给承包方费用 其他建筑安装工程费用 其 中

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日 参加鉴证人员： 年 月 日 附件1－9 基础设施费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 开发小区内道路 供水工程支出 供电工程支出 供气工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通讯工程支出 照明工程支出 环卫工程支出 绿化费用

其他设施工程发生的支出 其 中

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月

参加鉴证人员： 年 月 附件1－10 开发间接费用鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 管理人员工资 职工福利费 折旧费

日 日 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销费 其他发生的间接费用 其 中

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日

参加鉴证人员： 年 月 日

附件1－11 公共配套设施费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次分配扣除金额 本次未扣除金额 备注 物业管理用房费用 变电站费用 热力站费用 水厂费用 居委会用房费用 派出所用房费用 幼儿园用房费用 学校用房费用 托儿所用房费用 公共厕所费用 自行车棚用房费用 邮电通讯用房费用

其他非营业性公共设施费用 其 中：

合计

中介机构：（公章）机构负责人： 中国注册税务（会计）师:（签章）参加鉴证人员：

附件1－12 利息支出鉴证表

纳税人名称 纳税人地址 联系人 电话

经济类型 行 业 直接主 管部门

开户银行 账 号 邮 政

单位:（公章）财务负责人： 年 月 日 年 月 日金额单位：元

编 码 项目名称

项目地址 银行同期利率： 金融机构名称 行 次 借款 金额 借款

期限 利率 允许列支利息金额

合计

中介机构：（公章）

机构负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）

参加鉴证人员：

附件1－13 与转让房地产有关的税费鉴证表

单位:（公章）财务负责人： 年 月 日 年 月 日 金额单位：元 委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项 目 行 次 应缴纳税款金额 实际缴纳税款金额 备注 营业税 1 城市维护建设税 2 教育费附加 3 地方教育附加 4 5 6 7 8 9 10 11 已纳税额合计 12

中介机构：（公章）

机构负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）

参加鉴证人员：

附件2 土地增值税清算申请表 单位：平方米

单位:（公章）财务负责人： 年 月年 月 日 日 纳税人名称 纳税人地址 纳税人识别号 联系人及电话 项目名称 项目地址

项目总建筑面积 应销售总面积

已预（销）售总面积 已预（销）售面积占应销售面积比例 ％ 纳税人申请理由：

单位签章： 法人签章：

年 月 日 主管税务机关意见： 签章：

签字： 年 月 日

填表说明：

1、房地产开发企业应在办理土地增值税清算手续时据实填写本表。

2、项目清税终了后，本表与纳税申报表及清税相关资料一同存档。

3、本表一式两份，地方主管税务机关审核盖章后，由税务机关、纳税人各留存一份。

附件3－01 土地增值税清算通知书 号

：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）及《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定，你（单位）的 项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起90个工作日内，到

办理土地增值税清算手续。

签章： 年 月 日

附件3－02 土地增值税清算受理通知书

号

：

经审查，你（单位）申报的 清算税款项目，符合受理条件，现予受理。本机关将于受理后90个工作日内做出核准决定。

签章： 年 月 日

附件3－03 土地增值税清算补充材料通知书

号

：

经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知书之日起30个工作日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本次清算核准时限内。

需要补正提交的清算材料及要求如下：

签章： 年 月 日

附件3－04 土地增值税中止清算审核通知书 号

：

经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清算材料，本机关决定中止审核。请你（单位）于接到本通知书之日起30个工作日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本次清算核准时限内。未按规定期限提交补正清算材料的，按《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第十九条有关规定处理。需要补正的清算材料和要求如下：

签章

年 月 日 附件3－05 土地增值税终止清算审核通知书 号

：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《辽宁省土地增值税清算管理办法》等有关政策规定，经对你（单位）申请的 清算项目情况进行了审核，税务机关认为不符合土地增值税清算的有关规定，决定终止清算审核。终止审核的理由如下：

签章：

年 月 日

附件3－06 土地增值税核定征收通知书

号

：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）及《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定，税务机关决定对你（单位）项目按确定的销售收入 %的征收率，核定征收土地增值税。核定征收的理由如下：

签章：

年 月 日

附件４

土地增值税清算材料清单 纳税人名称：

清算项目名称：

清算项目座落地址： 编号：第 号

序号 材料名称 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

附件５

土地增值税清算各项通知书编号说明

土地增值税清算各项通知书编号共计18位阿拉伯数字，前两位为省籍代码（21），三四位为市籍代码，五六位为县区籍代码，七八位为机构代码，如征收科01、综合科02等，各地可自行排列，九十位为事项代码，固定为：01：清算通知书（附件3－01）02：清算受理通知书（附件3－02）、03：清算补充材料通知书（附件3－03）、04：中止清算审核通知书（附件3－04）、05：终止清算审核通知书（附件3－05）、06：核定征收通知书（附件3－06），十一至十四位为年份代码，十五至十八位为流水号。

第四篇：北京市房地产开发企业土地增值税清算管理办法

北京市房地产开发企业土地增值税清算管理办法 2007年05月28日 15时22分 1496 主题分类: 财税审计 土地房产

“房地产” “土地增值税”

北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知

京地税地[2007]134号

各区、县地方税务局、各分局：

为了进一步加强土地增值税清算的管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）及土地增值税相关政策文件，市局制定了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（以下简称《管理办法》），现印发给你们，并就有关问题通知如下，请一并依照执行。

一、土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节，是依法行政，确保国家足额入库的重要保证。各局在强化土地增值税税款预征工作的同时，要认真贯彻落实《管理办法》的精神，做好土地增值税清算的各项管理工作。

二、为了更好地开展清算工作，各局应依照《管理办法》，结合本地区土地增值税征管的实际情况，制定本局清算工作的具体工作流程，落实岗位责任，确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。

北京市地方税务局 二○○七年四月九日

房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条 凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法。

第三条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。

第四条 纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。

第二章 清算条件

第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。

（三）直接转让土地使用权的项目。

（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（三）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

第三章 清算申请与受理

第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2），经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件3）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。

第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件4）。须提交的有关资料如下：

（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。

（二）国有土地使用权证书。

（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

（七）清算项目的工程竣工验收报告。

（八）清算项目的销售许可证。

（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

（十）《土地增值税清算鉴证报告》。

（十一）《土地增值税纳税申报表

（一）》。

（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

第十一条 纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

第十二条 主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件5）交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件6）交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。

第四章 清算审核

第十三条 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。

第十四条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；审核《鉴证报告》的真实性；格式的规范性；内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。主管地方税务机关有权对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查。

第十五条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。

对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。

对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。

第十六条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。

第十七条 纳税人应向税务机关提供合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下：

（一）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。

（三）纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除：

（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；

（二）提供的开发成本资料不实的；

（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；

（四）虚报房地产开发成本的；

（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。

第十九条 地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，并据此核定第十八条所列四项开发成本的扣除额。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。

第二十条 公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。

对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。

对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

第二十一条 对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

第五章 清算管理

第二十二条 各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作，认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》（附件7），待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。对纳税人不能按主管税务机关规定期限提交补正材料的，应将清算项目资料移交给税务稽查部门，由稽查部门进行清算工作。

第二十三条 主管地方税务机关经过清算审核后，对清算项目需要进行纳税评估的，应将全部资料移交纳税评估部门进行清算评估工作，经过纳税评估后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准，需转入检查程序进行检查的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》（见附件8）送达纳税人，并将全部清税资料移交稽查部门，按照有关规定进行稽查检查工作。

第二十四条 主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交纳税评估或稽查部门进行清算工作。

（一）纳税人办理清税时，报送的《鉴证报告》内容不规范，退回重报后，《鉴证报告》仍不符合要求的；

（二）纳税人办理清税时，提供《鉴证报告》需要退税的；

（三）纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。

第二十五条 地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税（征收率另行制定）。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；

（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；

（三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；

（四）纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第二十六条 主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》（见附件9）送达纳税人。

地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。

第二十七条 经地方主管税务机关清算审核后，需办理退还土地增值税手续的，依照《北京市地方税务局退税管理暂行办法》（京地税征[2003]686号）规定的程序办理退税手续。

第二十八条 主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按照《北京市地方税务局税务档案管理办法》（京地税档[2004]73号）的有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。

第六章 对中介机构的管理

第二十九条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。

第三十条 中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。

第三十一条 中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。

第三十二条 对中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。

第七章 清算处罚

第三十三条 对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。

第三十四条 税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，凡对被通报的中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。

第八章 附则

第三十五条 本办法所涉及各文书和表格均列举在附件中。

第三十六条 此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。

第三十七条 本办法自下发之日起开始执行。

第三十八条 自本通知生效之日起，原《北京市地方税务局关于印发北京市地方税务局清算土地增值税税款管理工作规程的通知》（京地税地[2004]628号）和《北京市地方税务局印发关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法的通知》（京地税地[2002]305号）废止。

附件：

1、北京市土地增值税清算鉴证报告

2、北京市土地增值税清算申请表

3、北京市土地增值税清算通知书

4、北京市土地增值税清算材料清单

5、北京市土地增值税清算受理通知书

6、北京市土地增值税清算补充材料通知书

7、北京市土地增值税清算中止核准通知书

8、北京市土地增值税清算终止核准通知书

9、北京市土地增值税核定征收通知书

附件1：

北京市土地增值税清算鉴证报告

单位签章：年月日土地增值税鉴证报告

（200）土增鉴字 号

单位：

我们接受委托，对贵单位转让“ “项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《中国注册会计师独立审计准则》对贵单位所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位“ “项目：

取得转让房地产收入为 元；

其中：

1、货币收入 元；

2、实物收入 元；

3、其他收入 元；

扣除项目总金额为 元；

其中：

1、取得土地使用权所支付的金额为 元；

2、土地征用及拆迁补偿费为 元；

3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本为 元；

4、公共配套设施费的成本为 元；

5、开发土地和新建房及配套设施的费用为 元；

6、与转让房地产有关的税金为 元；

7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为 元；

增值额为 元；

增值额与扣除项目金额之比 %；

应缴土地增值税税额为 元；

免缴土地增值税税额为 元；

已缴土地增值税税额为 元；

项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为 元。

特此报告附件：

1、《土地增值税纳税鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《房地产转让收入鉴证表》

4、《扣除项目汇总表》

5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》

6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》

7、《前期工程费鉴证表》

8、《建筑安装工程费鉴证表》

9、《基础设施费鉴证表》

10、《开发间接费用鉴证表》

11、《公共配套设施费鉴证表》

12、《利息支出鉴证表》

13、《与转让房地产有关的税金鉴证表》

中介机构负责人：中国注册税务（会计）师：

中介机构名称：中国注册税务（会计）师：

地址：联系电话：

年 月 日

土地增值税纳税鉴证说明

我们接受委托，对贵单位转让“ “项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：

一、整体基本情况：

项目简介

（1）项目座落地

（2）总建筑面积

（3）批准总销售面积

（4）总自用面积

（5）总配套设施面积

（6）本次清算建筑面积

（7）项目分类用途情况

（8）项目装饰装修情况

（9）允许分摊的配套设施面积

（10）竣工验收情况

（11）符合普通标准住宅面积情况

（12）立项批复文件

（13）税务机关要求提供的其他有关情况等

（14）

二、转让房地产取得收入说明：（货币收入、实物收入、其他收入）

三、扣除项目有关情况说明：依据土地增值税政策规定，对成本所涉及的项目加以详细说明。

四、纳税情况详细计算过程：

五、其他审核事项说明：

中国注册税务（会计）师：

中国注册税务（会计）师：

年 月 日

表1：

北京市土地增值税纳税鉴证表

项目起止日期： 年 月 日至 年 月 日

金额单位：元

纳税人名称 纳税人 地址 联系人电话

经济类型 行 业 直接主管部门

开户银行 账 号 邮 政 编 码

项目名称 项目地址

项目 行 次 中介鉴证数

一、转让房地产收入总额 1

其中 转让土地收入 2

转让地上建筑物及其附着物收入 3

二、扣除项目金额合计 4

1.取得土地使用权所支付的金额 5

2.房地产开发成本 6

其中 土地征用及拆迁补偿费 7

前期工程费 8

建筑安装工程费 9

基础设施费 10

公共配套设施费 11

开发间接费用 12

3、房地产开发费用 13 其中 利息支出 14 其他房地产开发费用 15

4、与转让房地产有关的税金 16 其中 营业税 17 城市维护建设税 18 教育费附加 19

5、财政部规定的加计20%扣除数 20

三、增值额 21

四、增值额与扣除项目金额之比（%）22

五、适用税率（%）23

六、速算扣除系数（%）24

八、应缴土地增值税税款 25

九、免缴土地增值税税款 26

十、已缴土地增值税税款 27

十一、项目清算应补土地增值税税额 28

十二、项目清算应退土地增值税税额 29 中介机构：（公章）单位：（公章）

机构负责人：财务负责人：

中国注册税务（会计）师：（签章）年月日

助理人员：年月日

表2：

北京市土地增值税缴款情况汇总表

金额单位：元

纳税人名称 纳税人地址 联系人、电话

经济类型 行业 直接主管部门

开户银行 账号 邮政编码

项目名称 项目地址

税款入库日期 行次 缴款书号码 金额

合计

中介机构：（公章）单位：（公章）

机构负责人：财务负责人：

中国注册税务（会计）师：（签章）年月日

助理人员：年月日

表3：

北京市房地产转让收入鉴证表

取得收入起止日期：年月日至年月日金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

开发商品房收入类别 企业提供数 中介调整数 确定收入数 备注

销售货币金额

换取非货币性资产作价金额

分配股东作价金额

分配投资人作价金额

用于职工福利作价金额

用于职工奖励作价金额

用于赞助作价金额

对外投资金额

抵偿债务金额

取得其他收益金额

合计

中介机构：（公章）单位：（公章）

机构负责人：财务负责人：

中国注册税务（会计）师：（签章）年月日

助理人员：年月日

表4：

北京市扣除项目汇总表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

其中 土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

建筑安装工程费

基础设施费

公共配套设施费

开发间接费用

3.房地产开发费用

其中 利息支出

其他房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

其中 营业税

城市维护建设税

教育费附加

5.财政部规定的加计20%扣除数

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人：财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年月日

助理人员：年月日

表5：

北京市取得土地使用权所支付的金额鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

支付的土地出让金

支付地价款金额

交纳的有关税费

其中：

合计

表6：

北京市土地征用及拆迁补偿费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

土地征用费用

耕地占用税

劳动力安置费

安置动迁用房支出

拆迁补偿款

合计

表7：

北京市前期工程费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

规划费用

设计费用

项目可行性研究费用

水文费用

地质费用

勘探费用

测绘费用

七通一平支出

合计

表8：

北京市建筑安装工程费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

建筑工程费用

安装工程费用

支付给承包方费用

其他建筑安装工程费用

其中

合计

表9：

北京市基础设施费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

开发小区内道路

供水工程支出

供电工程支出

供气工程支出

排污工程支出

排洪工程支出

通讯工程支出

照明工程支出

环卫工程支出

绿化费用

其他设施工程发生的支出

其中

合计

表10：

北京市开发间接费用鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

管理人员工资

职工福利费

折旧费

修理费

办公费

水电费

劳动保护费

周转房摊销费

其他发生的间接费用

其中

合计

表11：

北京市公共配套设施费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次分配扣除金额 本次未扣除金额 备注

物业管理用房费用

变电站费用

热力站费用

水厂费用

居委会用房费用

派出所用房费用

幼儿园用房费用

学校用房费用

托儿所用房费用

公共厕所费用

自行车棚用房费用

邮电通讯用房费用

其他非营业性公共设施费用

其中：

合计

表12：

北京市利息支出鉴证表

金额单位：元

纳税人名称 纳税人地址 联系人电话

经济类型 行业 直接主管部门

开户银行 账号 邮政编码

项目名称

项目地址 银行同期利率：

金融机构名称 行次 借款金额 借款期限 利率 允许列支利息金额

合计

表13：

北京市与转让房地产有关的税金鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期

复核人 日期

项目 行次 应缴纳税款金额 实际缴纳税款金额 备注

营业税 1

城市维护建设税 2

教育费附加 3

已纳税额合计 12

附件2：

北京市土地增值税清算申请表

单位：平方米

纳税人名称 纳税人地址

纳税人计算机代码 联系人及电话

项目名称 + 项目地址

项目总建筑面积 应销售总面积

已预（销）售总面积 已预（销）售面积占应销售面积比例 ％

纳税人申请理由：单位签章：法人签章：年月日

主管税务机关意见：签字：年月日

填表说明：

1、房地产开发企业应在办理土地增值税清算前据实填写本表。

2、本表申请项目应与原填报的土地增值税项目登记表项目一致。

3、项目清税终了后，本表与土地增值税项目登记表、纳税申报表及清税相关资料一同存档销号。

4、本附表一式两份，送地方主管税务机关审核盖章后，由税务机关留存一份，退回申请单位一份。

附件3：

表1：

北京市土地增值税清算通知书

地税清税（审）号纳税人（申请人）：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》有关规定，你（单位）申报的 项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起30日内，到 办理土地增值税清算申请手续。

特此通知

你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话 询问。

签章：

年 月 日

备注：本通知单由纳税人留存。

表2：

北京市土地增值税清算通知书

地税清税（审）号纳税人（申请人）：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》《北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》有关规定，你（单位）申报的 项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起30日内，到 办理土地增值税清算申请手续。

特此通知

你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话 询问。

签章：

年月日

纳税人签收回执

收件人： 单位签章：

收件日期：

备注：本通知单送达纳税人签收盖章后，税务机关留存。

附件4：

北京市土地增值税清算材料清单

纳税人名称：

清算项目名称：

清算项目座落地址：编号：第号

序号 材料名称 备注

合计

附件5：

北京市土地增值税清算受理通知书

地税清税（审）号

纳税人（申请人）：

经审查，你（单位）申报的 清算税款项目，符合受理条件，现予受理。本机关将于受理后90个工作日内做出核准决定。你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话 询问。

签章：

年 月 日

附件6：

北京市土地增值税清算补充材料通知书

地税清税（审）号

纳税人（申请人）：

经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清税材料。请你（单位）于接到本通知书之日起30日内补正有关清税材料。补正材料时间不计入本清税核准时限内。

需要补充提交的清税材料及要求如下：

如需了解有关情况，可拨打电话 询问；如有异议，可向本机关法制部门投诉，电话□。

签章：

年 月 日

附件7：

北京市土地增值税清算中止核准通知书

地税清税（审）号

纳税人（申请人）：

经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清税材料，本机关决定中止核准。请你（单位）于接到本通知书之日起30日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本清算核准时限内。未按规定期限提交补正材料的，将移交到税务检查部门，由稽查检查部门对清算项目进行稽查检查工作。

需要补正的申办材料和要求如下：

你（单位）如需了解有关情况，可拨打电话 询问；如有异议可向本机关法制部门投诉，电话□。

年 月 日

附件8：

北京市土地增值税清算终止核准通知书

地税清税（审）号

纳税人（申请人）：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、北京市土地增值税清算管理办法等有关政策规定，经对你（单位）申请的 清算项目情况进行了审核，税务机关认为不符合土地增值税清算税款正常核准的有关规定，决定终止核准。

终止核准的理由如下：

处理意见：

移交检查部门

核定征收土地增值税

你（单位）对此决定如有异议，可于接到本通知书之日起30日内向上一级税务机关申请行政复议。

签章：

年 月 日

附件9：

北京市土地增值税核定征收通知书

地税清税（核）号

纳税人：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，税务机关决定对你（单位）项目按确定的销售收入 %的征收率，核定征收土地增值税。核定征收的理由如下：

你（单位）对此决定如有异议，可于接到本通知书之日起30日内向上一级税务机关申请行政复议。

签章：

年 月 日

第五篇：房地产开发企业土地增值税清算审核事项

房地产开发企业土地增值税清算审核事

项

NSBDF026

一、文件依据

《北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》（京地税地〔2008〕92号）

《北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（京地税地〔2009〕267号）

二、范围（条件）和时限

（一）范围（条件）

1.符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。（2）整体转让未竣工的房地产开发项目。（3）直接转让土地使用权的项目。

（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

（二）时限

1.对于符合范围土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2.凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关办理清算申请手续。如有特殊原因需要延长的，纳税人应在《土地增值税清算申请表》中注明延长理由，可延长至90日。

3.未按时限要求办理该事项的，税务机关依照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。

三、纳税人提供资料

（一）出示资料

1.《营业执照》副本 2.《税务登记证》副本

3.法定代表人身份证明原件或复印件（复印件限于委托代办时出示并加盖公章 4.经办人身份证明原件（委托代办时出示）

（二）提交资料

1.《土地增值税清算鉴证报告》 2.《土地增值税纳税申报表

（一）》 3.《土地增值税清算材料清单》

4.《土地增值税清算申请表》（一式两份）

5.商品房购销合同统计表并加盖公章，内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等

6.取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同（加盖公章的复印件）

7.项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告（加盖公章的复印件）8.《国有土地使用权证》（加盖公章的复印件）

9.能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单（加盖公章的复印件）

10.清算项目的《销售许可证》（加盖公章的复印件）

11.与转让房地产有关的完税凭证（加盖公章的复印件），包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等

12.已缴纳土地增值税的完税凭证（加盖公章的复印件）13.委托授权书原件、经办人身份证明（加盖公章的复印件）14.国家税务总局或北京市地方税务局要求提交的其他资料

四、税务机关办理时限

自受理之日起90日办理

五、受理机关

西城区地方税务局主管税务所（税源管理岗位）