第一篇：解读房地产企业土地增值税清算新政需关注[模版]

2009 91 : 时间:2009-06-15 22:06 来源:中国税务报 5 月12 日，国家税务总局下发了《土地增值税清算管理规程》（国 税发〔2009〕91 号），这是国家税务总局在原来下发的《关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）和《土地增值税清算业务准则》（国税发〔2007〕132 号）基础 上，总结完善的最新的清算政策，新政策从2009 年6 月1 日起施行。笔者认为，纳税人应该关注以下几个方面。清算前管理力度加大 一是实施项目管理。主管税务机关将从纳税人取得土地使用权开 始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情 况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。二是关注会 计核算。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，税务机关将 督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。三是实施专用票据。纳税人分期开发项目或者同时开发 多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目 专用票据管理措施。也就是说，税务机关可以根据不同的开发项目，实行专用预售票据和专用销售票据。清算分为“自行清算”和“要求清算”两种 对于自行清算的，纳税人必须按照规定的时间和要求主动清算； 对于要求清算的，纳税人应在收到税务机关书面通知的情况下，再按 规定清算，也可以理解为不通知不清算。纳税人符合下列条件之一的，要自行进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成 销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让 土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增 值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预 售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但 未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销登记前进行土地增值税 清算）；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其 他情况。无论是自行清算还是要求清算，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内或在收到清算通知之日起90 日内到主管税务机关办理清算手 续。主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织 清算审核。清算审核结束，税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。明确规定项目清算单位 以什么为清算单位是涉及税收负担大小的关键。如果将增值额较 大的清算单位和较小的合并清算，则可以降低税负；如果分开清算，则增值额较大的开发项目纳税多，总的纳税负担会增加。税法还规定，普通标准住宅增值额不超过20%的，可以享受免税优惠，但要求分开 核算，否则不能免税。举例：某房地产开发公司开发商住混合楼项目，商业项目面积 1000平方米，普通标准住宅面积为5000平方米，合计6000平方米。该混合楼项目土地成本为120 万元，房屋开发成本600 万元，其他费 用按比例扣除。假如该商业项目收入为500 万元，普通标准住宅收入 为500 万元，合计1000 万元。营业税金及附加55 万元。（1）商铺和住宅合并一个单位计算土地增值税：扣除项目＝土 地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10%＋加计扣除20%＋税金＝120 ＋600＋（120＋600）×10%＋（120＋600）×20%＋55＝991（万元）。增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。增值 率＝增值额÷扣除项目×100%＝9÷991×100%＝0.9%。低于50%，适用30%的税率。应纳的土地增值税：9×30%＝2.7（万元）。（2）将普通住宅和商铺分为两个清算单位计算土地增值税（按 面积分摊成本费用）：普通标准住宅扣除项目为＝120×5000÷6000 ＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（万元）。增 值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额不纳税。商业扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋ 100）×30%＋27.5＝183.5（万元）；增值额＝500－183.5＝316.5（万 元）；增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，适用50%的税率；商业 项目应纳土地增值税＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（万元）。计算结果可知，将商铺和住宅合并计算土地增值税为2.7 万元，分开计算则应纳税130 多万元。在实践中，对于同一个开发项目中有 不同类型房地产的，有的税务机关允许纳税人自行选择是否分开核算 分别清算缴纳增值税。但新文件第十七条规定，清算审核时，应审核 房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清 算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型 房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。也就是说，纳税人不能将不同类型房地产、分期开发的项目和不 同审批备案的项目合在一起清算，避免平均不同清算单位增值额的现 象。解决了扣除项目的五个模糊点（1）计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取 得合法凭据的不得扣除，且扣除项目金额中所归集的各项成本和费 用，必须是实际发生的。这一点与房地产企业所得税中对有些成本费 用可以预提扣除的规定不同。（2）拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发 生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名 册或签收凭证是否一一对应。（3）要求正确区分开发成本和开发费用。由于计算土地增值税 扣除项目时，开发成本可以加计20%扣除，所以，有的纳税人希望加 大开发成本，可能将在期间费用中列支的开发费用也计入前期工程 费、基础设施费或开发间接费用，以扩大扣除金额，少计算增值额从 而少纳税。因此，税务机关不允许将开发费用计入开发成本中的前期 工程费、基础设施费和开发间接费用等。（4）采取以建筑发票控制建筑安装成本。根据营业税法规定建 筑业劳务在施工地纳税原则，要求开发企业取得的建筑安装发票在项 目所在地税务机关开具，便于控制虚假的支出。同时审核建筑安装工 程费发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施 工合同记载的内容相符；开发企业采用自营方式自行施工建设的，关 注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。（5）将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。按照会 计制度规定和企业所得税法规定，企业借款利息支出，在开发产品完 工之前，应该实行资本化处理计入开发产品成本。但土地增值税法规 定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基 数。

第二篇：【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政

【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政

一、政策背景

《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。

为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，国家税务总局制定《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善。

二、主要内容

1.有后续开发项目的，亏损向以后结转

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后结转，用以后所得弥补。

后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。2.没有后续开发项目的，可申请退税

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各多缴企业所得税税款，并申请退税。

3.多缴企业所得税款计算方法(国家税务总局公告2010年第29号的延续)(1)计算各应分摊的土地增值税

各应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目销售收入÷整个项目销售收入总额)注意：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

(2)计算该项目当应退企业所得税税款

1、该项目开发各应分摊的土地增值税减去该已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；

2、企业应调整当的应纳税所得额（相应应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税）；

3、按规定计算当应退的企业所得税税款（累计退税额，不得超过其在该项目开发各累计实际缴纳的企业所得税）；

4、当已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后结转，并调整以后的应纳税所得额。

4.申请退税时须报送的资料

(1)书面材料说明应退企业所得税款的计算过程

包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目销售收入额、各应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各的适用税率。

(2)是否存在后续开发项目等情况。5.以前多缴税款处理

本公告发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照上述方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。

第三篇：房地产企业土地增值税清算的流程是什么(精)

土地增值税的清算条件

(一符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。

(二符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。

房地产企业土地增值税清算的流程是什么,哪些问题比较突出呢,企业应该注意什么? 清算申请与受理

第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人,应在90 日内向主管地方税务机关提出清算税款申请,并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件2,经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的,应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

第九条凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件3并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内,填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后,在90日内办理清算税款手续。

第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应向主管税务机关提交有关清税项目资料,并填写《土地增值税清算材料清单》(附件4。须提交的有关资料如下:(一项目竣工清算报表,当期财务会计报表(包括:损益表、主要开发产品(工程销售明细表、已完工开发项目成本表等。

(二国有土地使用权证书。

(三取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

(四清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。(五能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

(六销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式,包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

(七清算项目的工程竣工验收报告。(八清算项目的销售许可证。

(九与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

(十《土地增值税清算鉴证报告》。

(十一《土地增值税纳税申报表(一》。

(十二税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。第十一条纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的,在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

第十二条主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时,应认真核对纳税人提供的资料,并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收,对纳税人提交的申请材料齐全的,主管税务机关应予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件5交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的,应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料,并向纳税人开具《土地增值税清算

补充材料通知书》(附件6交纳税人,待清算资料补充完整后,重新办理税款清算手续。

房地产企业在土地增值税清算中存在的问题

按照现行《土地增值税暂行条例》,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收。但由于房地产开发的成本项目繁多,核算起来难度很大,因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征,然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低,预征的税款只占清算税款很小的比例,大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。而按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号的要求,符合以下条件之一,才进行土地增值税清算:房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。针对上述规定,一些房产项目常采取消极的手段来达到不缴或迟缴税款的目的,比如在进行预售后,拖延项目工期,不实现竣工。或者在竣工后销售的,保留一定比例的开发产品,故意不实现土地增值税清算的条件。这些手段可

能确实能够实现延缓清算的目的,但是由此可能会影响企业的经营,甚至可能产生法律和税务上的风险。

编辑本段拖延清算时间给企业带来各种风险

1、税务风险

一方面,回款速度受到增值税清算时间的影响。滚动开发是现行

房地产开发的主流模式,这种开发模式特别依赖银行贷款和预售收入来支撑项目开发,因此,其销售的回款速度将直接影响到房地产项目的开发成本,回款的速度越快,开发的资金成本也就越低,利润空间就会加大。如果企业保留着相当部分的开发产品不进行销售,首先影响的就是企业的资金回收。资金回收的速度越慢,开发的成本就越高。另一方面,捂盘惜售的结果可能导致增值额越来越高,缴纳的税款越来越多。现今,除了房地产企业主动清算外,大部分楼盘只要符合条件还可能由税务机关主动进行清算。《土地增值税清算管理规程》(国税发(200991号中列举了税务机关主动清算的条件,包括已竣工验收的房地产开发项目;已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售许可证满三年仍未销售完毕的等。但不排除将来税务机关进一步提高主动清算的条件。届时楼盘的增值额可能会比现在更高,有些企业早年开发的楼盘增值额占比现今已会达到200%以上,土地增值税将达到利润的60%,因此导致整个项目的适用比例提高。所以,延缓土地增值税清算的时间不能过长,需要综合考虑市场的发展和政策变化的风险。

2、法律风险

首先,没有进行土地增值税清算的项目公司不能进行注销。《税收征管法》第十六条规定,且在向工商局办理注销前,需要进行税务注销。而且《税收征收管理法实施细则》也要求纳税人在办理注销税务登记前,应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款,缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。因为房地产项目公司有大量土地增值 税款没有清算，所以不可能获得注销。实际上，房地产行业中进行注 销的项目公司不足三分之一。据了解，房地产行业一般采取一 个开发项目一个项目公司的经营模式。一段时间之后，房地产企业可 能积攒了数量可观的项目公司，在管理上十分混乱和不便。虽然这些 项目公司都具有开发资质，具有一定的壳价值，但由于在税务上存在 很大的不确定性，很难进行整体出售。其次，拖延工期可能产 生合同上的风险。房地产企业在项目没有竣工之前进行预售，在预售 合同中一般和买方约定交房日期和办理房产证书的时间。如果房地产 企业只考虑了避免土地增值税清算，而把工期延长，迟迟不完成竣工。那么可能会影响与买方的合同履行，产生不必要的纠纷，甚至可能面 临集体诉讼。

第四篇：房地产企业土地增值税清算政策盘点及分析

房地产企业土地增值税清算政策盘点及分析

2006年底，国家税务总局下发了国税发[2006]187号文件，明确规定了国家税务总局将于2007年2月1日起，对房地产开发企业进行土地增值税的清算，此文件的出台引起了各界的关注。随后，北京市地方税务局也先后下发了京地税地[2007]134号及京地税地[2007]138号文件，明确了北京市土地增值税清算的具体管理办法。为帮助企业正确地理解和掌握土地增值税的新政策，做好房地产企业土地增值税的清算工作，中国税网于2007年6月27日举办了“房地产嘉宾访谈—土地增增值税清算政策”，主要内容有：土地增值税的政策盘点、土地增值税清算政策详解及土地增值税优惠政策。

主持人：大家下午好，欢迎光临中国税网在线直播室，本次论坛的主题是房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算事项。

于蕾：本次主题是针对北京市土地增值税配套文件的研讨。主要内容有土地增值税的政策盘点、近两年来土地增值税的主要政策变化和北京市土地增值税配套文件的探讨。

一、土地增值税的重要文件：

综观土地增值税的政策变化，重要文件有：土地增值税暂行条例、土地增值税暂行条例实施细则、财税[1995]48号文件（虽然个别条款已经失效或者废止，但仍具有指导性意义）与最近发布的财税[2006]21号文件和国税发[2006]187号文件。

二、土地增值税清算政策详解

1、对清算单位、计税单位的税收政策规定

清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

计税单位：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

北京市相应政策规定——

土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。

2、土地增值税的清算条件

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。

北京市相应政策规定——

符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；（3）直接转让土地使用权的项目；（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

3、土地增值税的清算时间

属于主动性清算对象的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；属于被动性清算对象的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

北京市相关规定：凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。

4、计税收入的确定

（1）相关收入的确定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；清算收入只包括清算单位的物业销售收入；清算时未取得销售收入的，如分期收款，实际操作中多以合同记载金额确认，需与主管税务机关沟通；租金收入不计入。

（2）纳税人应重点关注特殊收入事项，如代收费用、非直接销售和自用房地产的收入等。

对于代收费用，要按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的相关规定进行计算收入与加计扣除的处理。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

非直接销售和自用房地产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

5、扣除项目涉税风险要点

（1）扣除凭证：须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（2）前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的税务认定。

（3）配套设施的扣除、装修费用、预提费用、公共成本的分摊。

（4）借款利息

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

北京市相应政策规定——扣除项目

各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。

纳税人应向税务机关提供合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出；纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

北京市相应政策规定——公共配套设施扣除

公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。

对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。

对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

北京市相应政策规定——利息扣除

对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

6、核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

北京市相应策规定——核定征收

地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税（征收率另行制定）：依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；

纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。

北京市相应政策规定—建安成本扣除的核定

土地增值税清算项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：无法按清算要求提供开发成本核算资料的；提供的开发成本资料不实的；发现《鉴证报告》内容有问题的；虚报房地产开发成本的；清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。

高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以按照《分类房产单位面积建安造价修正系数表》进行相应系数修正。

7、如何做好土地增值税清算工作

清算前的准备工作、清算期的安排、清算资料的准备、中介机构的选择。

8、纳税人土地增值税自查要点

收入自查、扣除项目自查、特殊事项自查。

第五篇：房地产联合开发项目土地增值税如何清算

房地产联合开发项目土地增值税如何清算

2010-4-20 14:27 读者上传 【大中小】【打印】【我要纠错】

【问题】

我公司是房地产开发公司，与其他单位联合开发房地产项目，我公司出土地，联合开发方出资金，开发产品三七分成。我公司的土地增值税清算是针对我公司分取产品销售收入以及土地成本单独进行清算呢，还是与联合开发方拉通计算整个项目的收入与全部开发成本进行土地增值税清算，确定应纳税金，然后在税金总额内由我公司与联合开发方分摊税金？

【解答】

“合作建房”是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一，利用该种方式开发的房地产项目清算中需要准确把握政策的核心内容。特别是联合开发的协议约定以及项目立项的办理方式，针对贵公司所描述的情况，我们认为：

一、若联合开发方只取得房屋自用，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文件规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”因此，对你们双方开发若是自用是暂免征收土地增值税。若是对外销售，就要按规定计算缴纳土地增值税。

二、根据贵公司的情况，假设贵公司出地，建成后按比例分享三成，以贵公司为开发主体并且建成后进行销售处理，在纳税处理上就应当以贵单位为主体，按整个项目为单位进行土地增值税预征和清算。贵单位所分配给联合开发方的开发产品应按照公允价值计算缴纳土地增值税，公允价值可按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税[2006]187号）文件第三条第（一）款的要求确认：

1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，对联合开发方来说相当于用资金换取你单位建好的房产，贵单位相当于提前收取了联合开发房的预售款。贵单位应开具销售不动产发票给联合开发方。

三、如果贵公司不是开发主体，项目以联合开发方名义主体进行开发，则贵单位应按照“转让土地使用权”进行土地增值税清算。分得房产自用暂免土地增值税，分成后再行转让就要另行计算土地增值税。