第一篇：关于蒙阳地块的报告

关于投资

“中国·四川·成都 XXX”的报告

2014年4月8日

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报告总纲

第一章 第二章 第三章 第四章 第五章

项目总论„„„„„„„„„„„„„„„P3 项目背景及必要性分析„„„„„„„„„P5 项目市场分析及预测„„„„„„„„„ P10 建设规模与内容„„„„„„„„„„„ P14 社会效益评价„„„„„„„„„„„„ P17

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第一章 项目总论

1.1 项目名称

中国·四川·成都 XXX 1.2 项目概况 1.2.1 项目地址

项目拟建于四川省成都市彭州濛阳镇宝祝村3组，该项目位于濛阳镇交通要道，项目区内交通便捷，地理位置十分优越。

1.2.2 项目定位

中国西南首座综合性农业产业孵化服务基地

1.2.3 项目建设内容及规模

中国·四川·成都 XXX建设项目用地面积为40亩，（折合约26640平方米），总建筑面积53000平方米，一期总投资10000万元。

主要包括以下建设内容：

1、酒店餐饮，建筑面积13000平方米；

2、会展旅游，建筑面积6000平方米；

3、农业科研，建筑面积4000平方米；

4、青年创业，建筑面积15000平方米；

5、电商贸易，建筑面积15000平方米。

1.3 结论

随着社会经济的发展和居民生活水平的提高，人们对果品、蔬

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菜、畜牧、水产等农产品质量要求更高，安全、优质、新鲜、流通环节已经成为人们普遍关心的问题，直接影响市场的销售情况，关系农民的切身利益。

本项目整合酒店餐饮、会展旅游、农业科研、青年创业、电商贸易等配套设施，成为西南首个综合性的科技农业孵化园项目，本项目符合国家产业政策、行业发展规划及地方的发展需要，项目致力于加快农业经济结构调整，提高管理水平，促进农产品流通，加快经济发展，将对彭州市濛阳镇带来显著的社会和经济效益。

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第二章 项目背景及必要性分析

2.1 项目背景和意义 2.1.1 区域概况

四川省成都市彭州濛阳镇位于成都市北郊，彭州市的东南部。濛阳镇城区地处成都市辖区内彭州、新都和德阳市辖区内什邡、广汉等市（区、县）交界处，东距德阳市广汉城区17Km；西距成都市彭州城区18Km；南距成都市区22Km；距成都市绕城高速16Km；北距德阳市什邡城区15Km。地理位置十分优越，历来是商贾云集的川西经济重镇。她以其悠久的历史、深厚的文化底蕴、便利的交通而著称。是一个物华天宝、人杰地灵、文化昌盛、经济繁荣而又充满生机活力的川西名镇。现已成为彭州市第一大集镇。濛阳镇幅员面积82平方公里，总人口6.9万人，辖21个行政村、7个社区居委会；城镇既有建成区域面积1.57平方公里，城镇常住人口2.1万人，流动人口超过3万人。濛阳镇规划人口9万人，建设用地规模8.53平方公里，是成都未来重点发展的小城市，彭州副中心；濛阳镇地处西南地区最活跃的成德绵经济产业带核心区域，成都市建设世界现代田园城市示范线上，膏腴之地天府之国腹心，自古就是商业物资的集散地。基本形成了以农副产品生产、加工、物流及配套产业为主导，服装产业为辅的产业格局。2010年，濛阳被四川省确定为“中国·四川（彭州）国际蔬菜博览会”的永久举办地。2.1.2 濛阳镇总体发展

1、农业：主要有水稻、小麦、薯芋、玉米等。经济作物主要种

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植蔬菜、油菜等，种植面积达61314亩，另有零星彭州柚、花卉栽种。此外，养殖业以养殖生猪、家兔和鸡、鸭、鹅等小家禽为主。

2、工业：蒙阳镇工业基础较好，有一批经营状况较好的骨干工业企业。全镇形成了钢铁冶金、机械加工、食品加工、物流运输等多门类的产业集群。

3、第三产业：蒙阳镇位于彭州、青白江、新都、什邡、广汉等几市县交界处，城镇商业贸易繁荣兴旺，各种商业配套设施较为齐全，沿街商铺林立，是彭州市东南面商业贸易中心。

蒙阳镇水、电、气供应充足，35千伏安变电站、自来水厂、配气站等市政基础设施基本配套。邮电、通讯、有线电视网络设施已经完善，电话、有线电视网络已经进村入户，文化、娱乐、商业服务网点遍布镇区主要街道。形成了东、西、南、北4条主要街道和6条二级街道。以蒙阳镇为中心，有连接成都、什邡、广汉、新都、彭州等大中城市的省道和县道，有成网络状的“村村通”水泥路。

蒙阳镇被成都市确定为14个优先发展重点镇之一。蒙阳镇坚持“城市要建设，规划必先行”的观念，用经营的理念加快了科学编制总体规划和各专业规划的步伐。

总体规划：为了加快优先发展重点镇建设步伐，使蒙阳镇在一定区域内起到中心和带动作用，在成都市建委和规划局的大力支持下，蒙阳镇充分发挥规划的龙头作用，立即启动了城镇总体规划修编工作，已完成了新的规划方案的编制工作。依托成都，建设冶金铸造、机械加工、农产品种植和食品加工基地，把蒙阳镇打造成为

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成都北部明珠、彭州工贸重镇和农业高科技产业基地；确定了发展方向：城市向南、向西发展。规划到2020年城镇规模达到8平方公里、城镇人口达到6万人，形成商贸居住休闲娱乐旅游区域、工业物流区域、农业高科技产业基地等三大集中发展区域。2.2 项目建设必要性

科技农业是农业持续发展的生产模式。发展科技农业，进一步加强生态农业建设既是保证农业持续、稳妥、健康发展和保证我国农业现代化健康发展的必由之路，又是造福子孙后代的千秋大业。2010年国家远景目标纲要再一次强调“把加强农业放在发展国民经济的首位”。我国农业和农村经济结构调整并确定农业的发展战略目标：增加农业投入，走高投入、高产出、高效益的集约持续发展的道路，实现人口资源、生态、经济和社会发展的协调共进，形成良性循环，建设成一个可持续发展的生态农业。

传统农业“一小三低”(规模小、低投入、低产出、科技含量低)，加之农产品交易模式落后，导致在农业产品结构优化、产业关联体制创新和新技术应用能力等方面与先进省市相比有较大差距，在市场竞争中处于劣势，所受的发展压力越来越大，特别是中国加入WTO以后，这个问题显得更加突出。“入世”对传统农业是一个严峻挑战，农业结构调整势在必行。然而，“入世”对现代科技农业的发展也提供了前所未有的机遇和广阔的市场空间。由传统农业向现代科技农业转变，选择了科技农业作为突破口，顺应了“入世”需要。我们用科技化去改造传统农业产业，用特色化形成新的农业支柱产

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业，加速农业产业的结构调整和升级换代，是十分必要的。随着人类进入21世纪，我国农业进入可持续发展的探索热潮。从单纯的追求数量转向追求质量，从追求产量的增长转向追求综合效益的提高。全球的农产品消费市场普遍关注安全性，绿色食品、有机食品、新鲜鲜活食品受到人们的普遍欢迎，那么，如何建立科学的农业生态模式，选择科技含量高的优良品种的同时，如何优化农产品生产、加工、推广渠道成为了科技农业发展不可回避的问题，解决在追求经济效益、社会效益与生态效益并举的基础上达到农业可持续性发展。

成都市是一个旅游城市，历史人文景观和美丽市容吸引了大量的国内外游客。随着假日的增多，市区居民的休闲旅游的兴趣越来越浓。崇尚回归自然、返朴归真的农家乐假日休闲旅游，近郊农村现代科技农业模式的建立，提高产业的关联度，带动其它产业的共同发展，不但为成都市提供了新的旅游项目，而且宣传了科技农业科普知识，增加了经济效益，实现经济与社会的全面发展与进步，采用现代农业生产模式，加大科技兴农力度，调整和优化村经济结构，通过项目的建设将农业的产前、产中、产后各环节联结成完整的产业链条，进行产业化经营，实现农业生产与农民收入持续稳定增长。通过项目的建设，从而起到生产技术、生产方式、经营模式、消费方式和直接参与等方面的示范样板基地的作用，带动成都市和周边地区农村运用高新生物技术走高产、优质、高效、低耗和无污染的科技农

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业新路子，实现地区从农业资源型开发向农业科技型开发转变，达到生态效益、经济效益和社会效益的有机统一。因此，建设该项目是十分必要的。

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第三章 项目市场分析及预测

3.1 市场分析 3.1.1 农业产业现状分析

彭州市农业资源丰富，是中国西部著名的蔬菜之乡，为全国五大商品蔬菜基地，蔬菜生产颇具规模，农业重点以发展粮食、蔬菜、特色中药材及生猪和小家禽养殖等产业为主，地处都江堰灌区，是优质稻标准化生产基地、国家商品粮油生产基地和优质良种选繁基地，水稻亩产达到788KG，突破川西平原历史纪录；濛阳镇是中国西南最大的蔬菜批发市场、国家级南菜北运转运站和全省唯一的县级蔬菜农药残留检测中心。

3.1.2 市场分析（1）优质粮油

近来，国内粮食需求总量平稳增长，从需求方面来看，尽管以鲜活、未加工的初级食用农产品需求增长减缓，但食用植物油需求量达1900万吨左右，产需缺口较大，其次，以食品工业为代表的农产品加工业快速发展，对产品的需求逐步增加。国际经验也表明，人均GDP大于1000美元后，市场对农产品的消费开始由直接消费向间接加工消费转变，因此彭州市发展优质粮油产业具有良好的市场前景。（2）精品蔬菜

随着运输条件和贮藏保鲜技术的改善以及人们生活水平的 10 / 18

提高，全球蔬菜贸易量将会有较快的增长，我国作为人口最多的国家，是世界上最大的蔬菜生产国和消费国，蔬菜播种面积占全国农作物播种总面积的9.74%，蔬菜生产总值超过3150亿元，在种植业中仅次于粮食，居第二位。我国蔬菜产量占世界总产量的40%，而出口量仅是世界贸易量的9%，市场潜力大。2009年上半年四川省蔬菜交易量逐月上升，蔬菜均价同比有较大增幅，50%左右依靠省外输入。

与以往相比，蔬菜市场消费已经发生了质的变化：

1、产品由过去的短缺转变为基本平衡，甚至出现了结构性和季节性过剩；

2、由数量消费转变为质量消费；

3、注重食品安全、无公害和品牌；

4、消费趋于多层次和多元化；

5、反季节果蔬消费量大幅增加；

6、果蔬超级市场发展很快。因此在城市化进程不断加快的大背景下，只要蔬菜产业市场定位准确，仍然具有广泛的市场前景。（3）特色中药材

中药材是我国最具特色的传统优势产业之一。随着人们对比化学药品毒副作用、抗药性的不断认识，国际市场近年来重视天然药物的热潮正在形成，全球中药需求增长较快，国内市场对天然植物中药、中成药的需求将逐年增加，世界中成药和中药制剂市场销售额达300亿美元，并以每年20%的速度增长。因此，将特色中药材产业作为现代农业发展的特色优势产业既具有良好的基础条件，也具有广阔的市场前景。

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3.2 产业关联度分析 3.2.1 对农产品市场发展的作用

区域内部分农产品已形成了比较大的生产规模，但农业生产整体仍以小农户分散经营为主，没有形成集约化生产，农民的商品意识淡薄、市场竞争观念还不够高，制约了农业机械的充分利用和农业科学技术的普及，造成农产品质量参差不齐，市场竞争力弱，综合效益不高，项目的建设，不仅能够有效高效的利用现有农产品资源，同时结合项目规划建设的会展旅游功能板块，能够为区域农产品开拓更广泛的经营渠道。

3.2.2 对农民创收的作用

随着工业化和城市化的推进，目前从事农业生产的劳动者存在年龄老化、技能较差、科技素质偏低的问题，项目规划建设农业科研功能板块，提高农产品生产效率及品质，实现科技兴农的目标，从而大幅增加农民收入水平。

3.2.3 对农产品企业的作用

项目规划建设青年创业、电商贸易功能板块，能够在现有农业产业发展的基础上，提高区域资源整合能力，解决人口就业问题，提高人口的生活水平，同时将互联网思维融入现代农业生产、加工、经营、物流等环节，从而实现农业发展与时俱进，科技兴农，科技富农的目标。

3.2.4

对区域经济发展的作用

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1、本项目的建设是现代农业科技与农业生产的有机结合，在追求经济效益、社会效益与生态效益并举的基础上达到农业经济可持续发展的目的，走农业产业化道路；向高产、优质、高效的现代农业方向发展，增加农民收入，为市场提供无公害农副产品，是符合当前国家和我省农业产业政策的。

2、项目区环境条件好、气候适宜、雨量充沛、土地资源丰富，可充分发展多种农业项目。本项目从现代农业生态示范考虑各子项目的综合开发利用，使项目总体上产生良性循环，变废为宝，并产生良好的经济效益，保护了环境，有显著的生态效益。

3、项目建成后，保证了成都市近郊土地资源的高效利用，生态农业是一种新型的农业生产经营模式，示范园的建设可带动成都市区域农业科学技术推广和应用，使成都市的环境质量得以改善，真正做到对资源与生态环境的保护。

4、项目的经济效益、社会效益明显，财务评价指标均高于一般农业项目，项目是可行的。

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第四章 建设规模与内容

4.1 项目概述

中国·四川·成都 XXX建设项目用地面积为40亩，（折合约26640平方米），总建筑面积53000平方米，一期总投资1亿元。4.2 功能阐述

1、酒店餐饮，建筑面积13000平方米

为来自全国的农产品交易商家及其它商旅人士提供酒店餐饮服务配设施，从而提升区域商贸氛围，完善商贸服务。

2、会展旅游，建筑面积6000平方米

承办林业厅、农业厅等主导举办各类展会活动，前期已举办类似活动有“世界旅游小姐花仙子选拔赛”“果王子选拔赛”等。

3、农业科研，建筑面积4000平方米

农业科研基地，服务于传统农业生产与现代信息技术、农产品研发等项目的孵化研发功能。

4、青年创业，建筑面积15000平方米

青年创业中心，为青年创业人群提供孵化平台，提高农民市场经营观念。

5、电商贸易，建筑面积15000平方米

采用互联网思维，利用大数据，实现先进的O2O经营模式，建立最大农产品电商贸易平台。

4.3 规划设计图

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总平图

效果图

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鸟瞰图

第五章 社会效益评价

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5.1 塑造濛阳城市形象，提升城市地位，激发城市发展潜力

根据城市功能区的发展规划，项目建成后，促进濛阳市区域形象的提升，奠定濛阳南大门的城市地位，成为区域标杆性项目，从而激发城市更大发展潜力。

5.2 有利于带动经济和社会的发展，促进社会和谐

发展科技农业能够带动经济和社会的发展，经济发展将促进民生富足，有利于促成和谐安康的社会局面。项目建成后，可带动周边发展农业科研、商贸服务、电子商务服务水平，形成至少200家企业产业园区，助力发展濛阳城市经济，提高城市经济发展水平，促进城市GDP增长。

5.3 有利于完善服务设施和基础设施，为开拓市场提供保障

农业产业的发展不能停留在原始的基础开发，只有全面完善服务接待设施和基础设施，向深度和广度全面开拓，资源潜力才能全面发挥。从目前现状来看，功能区域内基础配套设施相对比较薄弱，成为发展大规模科技农业项目的制约因素。项目利用功能区发展的大好时机，一方面可以满足政府完善基础设施建设的需求，解决其制约经济发展的根本因素，另一方面可以吸引投资，完善服务设施，扩大服务能力，增强市场影响力，获得更大的社会经济效益。

5.4 创造就业机会，减轻社会压力，增加政府、企业及个人的收入

中国的农业产业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据常规办公楼人均面积测算，人均约

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10㎡办公面积，本项目建成后将新增直接就业约5300人，加之其它商务人群，将带来逾千人的就业需求。

科技农业、电商贸易管理就业对文化层次要求较高外，部分岗位就业人才对文化程度要求不高，只需短期培训既可上岗，有利于城乡剩余劳动力的转移，也有利于产业结构调整，增加居民收入，减轻社会压力。同时，园区收入与企业利润、政府税收是正比增长的，也就是说园区发展越好，收入和利税也相应增加。项目启动后，除可带来直接税收外，还可通过配套餐饮休闲旅游娱乐业的发展，创造税收，同时还可以解决部分居民的就业。

5.5 改善社会环境、促进城乡一体化进程

大规模商贸经济活动，能使社会信息得到充分的交流，有利于促进各种社会关系的协调与进步，推动乡镇、农村社会观念的更新，改善乡镇、农村的社会环境质量，促进了城乡一体化进程。

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第二篇：×××地块市场调研报告目录

×××地块市场调研报告目录

一、项目所在地初步市场情况调查

A、宏观经济环境分析

（一）宏观环境研究

1、经济环境

 经济指数：国内生产总值（GDP）、居民消费价格（CPI）、（PPI）

 房地产各项指数：a.全国房地产开发完成情况：b.全国商品房销售和空置情况 c.全国房地产开发景气指数  温州房地产市场走势

 小结

2、政策环境

3、文化环境

（二）宏观环境综述

1、宏观经济形势对项目发展的影响

2、投资环境对项目发展的影响

3、住宅需求对项目的影响

B、项目所在地房地产市场状况分析

（一）项目所在地房地产市场发展描述

1、供应量与需求量

2、价格走势

（二）近期市场描述和未来走势预测

1、近期房地产市场描述

2、区域楼盘市场状况

3、市场走势预测

C、项目所在板块市场研究

（一）项目板块地段划分

（二）项目地段描述

1、项目板块总体规划

2、板块功能定位

3、板块开发动态

4、板块物业价格水平分析

（三）板块项目分析

1、已建项目分析

2、在建项目分析

二、确定可类比项目，对可类比项目进行调研

A、确定可类比项目并作深入的调查与分析

B、对可类比项目进行全面分析

三、项目的SWOT分析及总体策划思路拟定

A、项目的SWOT分析

（一）项目简介

（二）项目的SWOT分析

1、项目的优势

2、项目的劣势

3、项目市场机会

4、项目威胁分析

（三）项目最大价值的挖掘

B、项目的总体策划思路拟定

四、项目核心价值体系的建立

（一）定位方向

（二）核心价值的构建

五、项目的目标客户群锁定及分析

（一）目标客户群定位

（二）目标客户群描述

（三）本案产品与目标客户群的对接

（四）本案目标客户群的消费心理研判及需求分析

六、项目开发主题定位及形象定位

（一）项目开发主题定位

（二）项目形象定位

七、项目的产品策略建议

（一）土地开发总平面规划建议

（二）交通道路规划建议

（三）户型设计建议

（四）建筑设计建议：包括外立面设计、整体风格设计等方面

（五）园林景观规划建议

（六）智能化系统设计建议

朗兆房产专业机构

2008-3-18

第三篇：蒙阳中学血防知识测试题

濛阳中学血防知识测试题

一、血防常识

1、在我国流行的血吸虫病主要是（）

A、曼氏血吸虫B、埃及血吸虫C、日本血吸虫D、间插血吸虫

2、传播血吸虫病的螺类是（）

A、管螺B、钉螺C、菜螺D、小黑螺和海狮螺

3、一般急性血吸虫感染的易感季节为（）

A、1月—2月B、3月—4月C、4月—10月D、11月—12月

4、得血吸虫病是因为（）

A、吃不干净的食物B、接触病人C、到有螺地带下水D、不知道

5、得了血吸虫病后主要感觉是（）

A、心跳加快B、发烧、腹痛、腹泻C、手脚病D、不知道

6、急性血吸虫病平均潜伏期为（）

A、7天B、15天C、20天D、40天

7、治疗血吸虫病首选药物是（）

A、酒石酸锑钾B、左旋咪唑C、吡喹酮D、甲苯咪唑

8、目前最常用的灭螺药品是下列哪个？（）

A、五氯酚钠B、石灰粉C、氯硝柳胺D、漂白粉

9、最简单有效防止得血吸虫病的办法是（）

A、不接触病人B、不接触粪便C、不接触疫水

10、人、畜得血吸虫病后，它的粪便是传播血吸虫病的主要来源（）

A、是B、不是的C、不知道

二、卫生行为

11、你到不到有钉螺地带的水中淘米、洗澡、洗衣服、玩水（）

A、偶尔去B、经常去C、不去

12、你在有钉螺的地带下水时，穿胶鞋、戴手套、涂药或穿防护衣吗？（）

A、是B、不是的13．当你怀疑自己得了血吸虫病时，你会马上去看病吗？（）

A、马上去B、不想去C、不知道怎么办

三、态度

14、当你怀疑得了血吸虫病，你愿意去检查、治疗吗？（）

A、愿意B、不愿意

15、你觉得血吸虫病是（）

A、可以预防的B、不可以预防的16、你认为血吸虫病是（）

A、能够消灭B、无法消灭C、无所谓

第四篇：地块土地征收报告

Xx地块征收情况的报告

Xx市国土资源局：

依据有关规定，我县xx项目征收方案应呈报省人民政府审批。我局按照规定要求编制征收方案报件。现报告如下：

拟安排建设地块用地情况

1、地块安排情况：本方案拟安排x个建新区块。

2、勘测定界情况：依据《土地勘测定界规程》（TD/T1008—2007）、《土地利用现状分类》（GB/T2010—2007）等规定，我局委托xx大队对该批次的用地情况进行了实地勘测。Xx大队具备土地勘测资格，测量资质等级为x级，形成的勘测成果资料符合规定要求，已经我局确认。

3、权属、地类和面积：本实施方案拟安排建设地块涉及xx，共x个镇x个村，已完成土地调查登记，土地产权明晰，界址清楚，没有争议。用地总面积xx公顷，其中农用地xx公顷（耕地xx公顷）、需征收集体土地xx公顷。

经核实，申请用地权属清晰，地类、面积、勘测定界界址点坐标成果准确。

4、规划情况：本征收方案拟安排的建设地块选址均符合xx城市（镇）、村庄建设规划，已取得xx规划建设局的选址红线。符合xx新一轮土地利用总体规划。

5、征地补偿安置情况

我局已按规定编制了本实施方案的土地征收方案，征地补偿标准按我县人民政府批准公布的征地统一年产值标准和区片综合价（xx）执行。需征收集体土地xx公顷，涉及xx公顷，涉及一个征地区片综合地价区片；征地补偿费用合计xx元；青苗和地上附着物另行按规定补偿。征地补偿标准符合省政府公布的征地补偿最低保护标准，也符xx制定出台的征地补偿政策。

本实施方案征收土地需安置农业人口xx人，社会养老基本生活保障安置xx人。我县按照已经出台的被征地农民社会保障具体实施办法（xx）规定，已建立了被征地农民基本生活保障制度，拟安排xx个被征地农民参加基本生活保障；被征地农民基本生活保障措施落实情况已经市级劳动保障部门确认。用地批准后，由我县劳动保障部门按有关规定要求将符合条件的被征地农民纳入社会保障体系，可以做到被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

我局按规定将征地补偿安置方案以村民代表会议方式告知了被征地集体经济组织和农民，征地调查成果（地类、面积、权属）已于草签征地协议形式经被征地集体经济组织和农民确认，并按规定向被征地集体经济组织送达了听证告知书，草签征地协议、村民代表会议纪要、听证告知书及回执等材料齐全，征地报批前告知、确认和听证程序履行到位，征地程序符合规定要求。被征地村组和农民对征地方案中的

征地位置、土地权属、地类和面积以及补偿标准、安置途径等无异议，没有提出听证申请。

6、实地踏勘情况：经实地踏勘，本实施方案拟安排的建新区块均未动工建设。

综上所述，本征收方案情况真实，符合土地管理法律法规和农村土地综合整治要求，现予上报，请予审查，并转报省政府审批。

Xx县国土资源局 二零一一年十月

第五篇：商业局地块市场调研报告

商业局地块市场调研报告

一、地块特征。

商业局地块位于兴隆台区石油大街以南，松林路以东，松江路以北。西距我市主干道泰山路仅2分钟车程，东距我市中心商业地段仅4分钟车程，属于我市改造升级“中央商务区” 的最佳辐射半径之内。周边金融机构、各委办局、商业集群、教育机构、医疗机构等配套设施特别完善。

二、市场环境。

《辽宁沿海经济带发展规划》获得批复后，我市的城市改造发展得到了前所未有的机遇及空间。作为资源转型城市，我市处于“大连—营口—盘锦”的主轴及“盘锦—锦州—葫芦岛”的渤海翼的交汇点，随之而来的船舶制造与维修产业、石油装备制造产业、石化下游深加工及高端石化产品、区域性物流中心等等行业都为我市的城市发展建设、打造北方水乡特色的滨海城市提供了巨大的空间。兴隆台区作为我市政治经济主城区，在这场变革当中有着举足轻重的作用。而“中央商务区”概念的提出，又为我市“中心区位”的发展奠定了基础，并在出生伊始便展现出其唯一性、独缺性和不可复制性的特点。

“中央商务区”，一般指位于城市独缺的黄金地段，是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区，集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业财团在这是开展各种商务活动。

我市提出的“中央商务区”区域范围及辐射半径基本涵盖了西起泰山路、东至双兴路、北靠兴隆台街、南临石油大街这一区位。在该区位，商业、行政机关、餐饮、星级酒店、医疗、教育、金融保险等行业特别集中，交通十分便利，信息化程度相对来讲比较高。但按照我市发展的趋势，及本区位所应达到的“中央商务区”应有的标准来衡量，现有各行业还有很大的提升空间，如星级酒店的建设、行政机构高效的办公条件、金融机构的增设、商业集群的高档化、专有高档办公区域的存在、高档娱乐场所等等方面，都还是空白。

三、竞品分析。

从现有已开工的项目来看，位于“中央商务区”板块范围内的竞品项目，仅有大商集团城市广场一家，“水游城”项目暂未有任何动作，并且，“中央商务区”一期C地块也仅仅是刚刚划分出地块范围。

大商集团城市广场项目占地约36000平方米，建筑面积将达到35万平方米，总工期在18个月至24个月，总投资不低于20亿元人民币。该项目由一栋板式公寓住宅、三栋塔式高层住宅、一栋塔式酒店式公寓、瑞诗酒店、麦凯乐商场、新玛特购物中心组成。用地南侧临石油大街区域建设麦凯乐商场及瑞诗酒店（五星级），瑞诗酒店为100米以下高层建筑，作为建筑群标志性建筑，延续了麦凯乐商场及瑞诗酒店的立面风格，简洁明快，在细节的处理上承袭大商集团已有建筑的传统风格，并通过步行街入口雨棚造型及玻璃天窗的创新设计使各部分业态有机联系在一起。沿大商步行街（原中兴路）在靠兴四街一侧布置新玛特商场。在鹤翔路一侧布置四层高的步行街商铺，与麦凯乐商场、新玛特商场底层的外铺形成东西向的麦凯乐大街、南北向的新玛特大街两条交错的十字步行街。北侧三栋高层住宅塔楼、沿鹤翔路的板式高层公寓式住宅与沿石油大街的瑞诗酒店、塔式酒店式住宅楼在空间上形成围合之势，整体提升项目的档次，使之成为盘锦市商业区新地标。

首先，商场经营范围涵盖了中高端产品。麦凯乐始于1998年12月，为中日合资的高端零售商，现已发展至5家，经营商品种类均为国际一线顶级品牌，包括：LV、CANALI、Cerruti1881、Dior、Hermers等等。而新玛特购物中心则经营各种中档商品，并且按照其建筑设计思路来看，空间布局所带来的购物环境将是我市现有其他商业集群所无法比拟的。

其次，瑞诗酒店（原名大连瑞士酒店）为五星级酒店，其存在的意义远远超过酒店本身的经营意义，而是很有可能作为盘锦第一家五星级酒店的身份出现，其经济价值无可限量。

最后，三栋塔式高层住宅、全装修的一栋板式高级公寓及酒店式公寓的出现，也将填补“中央商务区”精品高端住宅市场的空白。

所以，综上所述，大商集团城市广场项目将在购物中心、商业集群、高级酒店经营、高端成品住宅这几方面占尽先机，从而在短期内占有市场主导权。

（具体规划设计方案请参照附件）

四、SWOT分析。

针对商业局地块现有数据及周边各地块发展与改造的情报分析，作如下报告：

优势——本地块位于“中央商务区”规划范围之内，交通条件十分便利，1、4、5、7路公交车停靠站均在本地块，并且，本地块周边三面均有道路，对于车辆分流具有较强优势。另外，对于开发企业而言，由于现有地上建筑物为多层，且为政府单位，所以本地块拆迁工作将十分便利，可以使项目的进度得到保障。

劣势——本地块占地面积较小，在规划设计时将会出现地上停车位十分稀少的情况，而对于本地块的开发价值而言，商业项目的开发时必然的，而商业项目往往对其附加值要求较繁杂，尤其是停车位这一细小环节。另外，由于本地块紧邻城市主干道，处于闹市区内，依据以往经验，在施工过程中，也会出现许多细小问题，如土方的运输、施工队伍的管理等等方面都会对开发过程造成影响，如若处理不当，将会带来较大损害。

机会——“中央商务区”概念提出后，经过调查，本地块所处于的区位并无任何高档办公项目，且文化、科技，甚至高级娱乐场所等方面也是空白，因此，本地块所开发之项目，应着手满足以上几个方面的需求。

威胁——对于商业项目而言，最大的威胁莫过于前期开发资金的投入是否能满足要求，也就是对开发企业自身实力的考验。面对如今市场状况，无论是普通商业投资者、还是合作企业，对地块价值的理解程度都已大大超过从前，并且对商业项目的开发企业的实力要求也有了质的提升，因此，依靠概念经营而获得资金周转的时代已不适合当前的开发要求。而商业项目的“慢热性”又在威胁着企业的资金链。所以，对于本地块而言，在周边商业氛围不足、市场空白点较多的前提下，如何摆脱开发周期与资金回笼的矛盾所带来的威胁，将是十分重要的。

五、构想及建议。

对于本地块的开发，我们认为，应尽量立足于我公司的自有实力来进行，不可图大，将有限的资金集中于一点爆发，在一个或两个市场空白点上做精、做全。下面，将构想简要叙述如下。

针对现有市场状况，高档办公场所将是“中央商务区”的下一块蛋糕，因此，在考察本地块的实际情况之后，我们认为，高档写字间项目的运作将会是本地块开发的一各非常合适的、主要的方向。无论是我省的沈阳、大连等重要城市，还是锦州、营口等等与我市规模相当的临海城市，其中心商业区域内的高级写字间项目都运作的非常成功。

因为本地块的地理优势，所开发的写字间项目将被赋予“总部经济”的概念。面对各大产业，如前面提到的船舶制造及维修、高端石化产品的生产、物流中心、石油装备制造，甚至于政府行政机构、科技中心、信息产业等等方面，都可以作为“总部经济”的组成部分。

结合本地块周边情况，利用“城市广场”的经营死角，在本地块实现对经济型酒店的开

发经营也是比较好的方向，但因为国内现有经济型酒店对客房数量的要求及投资成本的要求都比较苛刻，因此，从开发建设角度而言，投入的成本很有可能无法找到适合的经济型酒店管理集团，现有具备较强接纳能力的经济型酒店管理集团均为外资企业。所以，如果要进行经济型酒店的规划设计，我们必须在设计之前就找到合作商，对项目进行共同规划，这样，可以避免重复设计施工及资金的浪费。

另外，针对本区域第三产业当中高端娱乐行业的空白，我们也可以在开发设计上进行规划，近年最为成功的案例就是沈阳的“金碧海洋之星”及“海韵广场”项目，二者在同一地块，共同规划了这一商业综合体，商业地块的价值体现得淋漓尽致。

以上构想及建议，因准备不足，不成熟之处请审阅领导多批评指正。

本次针对商业局地块的简要调研情况总结如上，附有参考资料，请见附件。

销售部

2010-2-25