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中小企业经营困境调查：资金链告急
由于今年银行对大多数“借新还旧”卡壳，让不少向高利贷举债的中小企业老板掉进了利息“黑洞”。周德文说：“这段时间3个逃走的温州企业老板，都是因为借了高利贷，最终出现资金链断裂的。”
目前，许多中小企业到银行贷款，除了按要求交纳上浮利率和顾问费用之外，还要经过长时间的排队等待。本报记者林瑞泉/摄
5月12日晚间，很多企业老板都在传递着央行年内第五次上调储备金率的消息。
苦盼贷款的北京一家园林公司总经理张华(化名)，听说这一消息后更加坐不住了：“苗圃等着这批种苗，那边人家天天催着我签合同，可是我拿着房产证作抵押，就是从银行贷不出钱来。这生意没法做了。”
做了十几年苗圃生意的张华，为了这笔贷款操碎了心：“3月初我就递交了贷款申请，隔两天就要打电话问一次，一直到今天，银行也没给个准话。”“存款准备金率又提高了，我只能表示遗憾。”5月13日，温州中小企业发展促进会会长周德文接受本报记者采访时说，“原来我还希望能放松一点的，现在又落空了。”
中小企业融资难的问题引起了工信部的关注。5月4日，工信部发出《关于开展中小企业融资情况调查的通知》，要求各省区市主管部门开展中小企业融资情况调查，并在本月15日前将调查报告报送到工信部。
银行贷款：实际利率超过10%
“贷款现在都是‘吊起来卖’。”农行广东省分行一位信贷经理告诉本报记者，“对客户的要求有两方面，一是利率要溢价，二是要收取财务顾问费。”所谓利率溢价，就是说在贷款基准利率的基础上上浮。目前，广东农行的贷款一般都会在基准利率基础上上浮10%，而很少按照基准利率执行，更不用说利率下浮。
银行信贷经理很难给张华们一个“准话”，因为他们也被勒紧了“钱袋子”。
今年年初，民生银行(6.05,-0.11,-1.79%)曾给北京莆田商会授信50亿元，计划用于向会员企业发放“商贷通”等中小企业贷款。但是，至今发放的贷款笔数寥寥。而就在去年，同样是民生银行给该商会的3亿元授信额度，贷款在年底前早已被发放完毕。“现在贷款太难了。去年我从申请到拿到贷款，只用了一个多星期。今年是从1月份就开始申请，到现在还没见到钱在哪里。”北京莆田商会一家会员企业负责人说。
他先后向民生银行、北京银行(9.96,-0.26,-2.54%)、华夏银行(10.97,-0.18,-1.61%)等多家银行提出申请，经过了几轮银行考察、谈判，但至今仍没有结果。“央行政策收紧后，我们总行对每个月的信贷额度管得很严。”民生银行总行内部人士透露说：“从目前的政策来看，没有任何松动的迹象。”
本报记者采访多家商业银行发现，目前信贷经理们做得最多的工作就是检查信贷风险，先是自查，然后又被抽调到兄弟分、支行互查，特别是严查房地产贷款，根本没有“把心思放在发放增量贷款上”。“贷款现在都是‘吊起来卖’。”农行广东省分行一位信贷经理告诉本报记者，“对客户的要求有两方面，一是利率要溢价，二是要收取财务顾问费。”
所谓利率溢价，就是说在贷款基准利率的基础上上浮。目前，广东农行的贷款一般都会在基准利率基础上上浮10%，而很少按照基准利率执行，更不用说利率下浮。“贷款就算批了，也放不出去，需要排队。不仅大额贷款要排队，中小贷款包括个人贷款都要排队。”他透露了其中的“潜规则”，“至于先放哪笔款，就要看哪家客户的综合收益率更高。”
对于银行而言，财务顾问费、基金代理费等业务属于中间业务，能够有效拉动其综合收益率。
农行广东省分行的这位信贷经理介绍说：“如果是大客户，可以从贷款上浮利率中劈出5%作为财务顾问费，如果是综合收益率不高的中小客户，除了贷款利率上浮10%外，我们还会要求加收10%的财务顾问费。”
中小企业贷款经常使用“借新还旧”形式，但今年在银行一般都很难获批。“除非是存量客户，我们又判断他们还可能翻身的，才会给他们‘借新还旧’的机会，否则一律不批。此外，以前‘借新还旧’的惯例是，上一年审批多少信贷额度，下一年就不用批了，但是现在每年都要求重新审批一次授信额度，很多中小企业的授信额度被降低了。”这位信贷经理说。
他进一步指出，这些中小企业“情况不好，尤其是做外贸的，很多是亏损的，不太可能翻身了。”
周德文告诉本报记者，目前银行不仅放贷条件“极其苛刻”，而且实际利率偏高。
“比方说企业向银行贷款1000万元，银行首先会要求把300万元存在放款行，这部分资金企业要支付贷款利息的，却根本不能使用。另外，银行会搭售基金，并且收取管理费、咨询费等等。”周德文说，“这样里外里算下来，表面上6%—7%的贷款利率，实际上肯定会超过1分。”
拿不到钱的张华焦急万分，拿到钱的北京一家食品公司负责人崔总也忧心忡忡。
“今年的贷款利率不再执行基准利率，而是上浮30%到50%，最高年利率近10%。我们企业内部挖潜已经接近极限，而销售利润率只有1%，扣除费用后，赚的钱比贷款利息少多了，我们只能压缩生产规模。即使能贷到款，也贷不起了。”崔总说。
民间借贷利率创历史新高
根据温州中小企业发展促进会提供的数据，目前温州民间借贷利率，1个月内的短期融资一般在5分到6分，3个月以上的中长期融资也达到了3到4分。另外，去年温州民间借贷规模在800亿元左右，到现在就已经突破1000亿元。”
从银行贷不出钱来的中小企业，只得把目光投向民间借贷。
“如果从银行这边实在贷不出来，我就找民间贷款担保公司了，可是这些公司的利息很高，能用起用不起还不好说呢。”张华说。
实际上，张华已经通过朋友联系了几家贷款公司：“有一家公司要求我们先交利息，假如贷款100万元，我们实际只能拿到60万元。这样算下来，我们的实际贷款利率已经高达67%。”
另外一家贷款公司开出的条件，利息还不是贷款的全部成本，“除了每个月12%的高息之外，他们还给我算上2%—3%的担保费、1%—2%的财务顾问监管费和1%—2%的资信评估费等，这样算下来我们的贷款月息就在16%—19%。”
张华联系的最后一家贷款公司则对张华抵押贷款的房产问得很详细，“房产有没有按揭？按揭是否全数还清？因为月息将以此区别对待。”张华说。
这家公司的最终条件是，如果所拥有房产按揭未全数付清，月息将高达10%左右；按揭全付清，月息则为8%。
对于张华惊叹月息太高的叹息，这家公司负责人说，如果数额大月息可以再少量下浮，并告知目前10万元到20万元左右的贷款，月息为7%到8%。
“现在贷款月息8%以下的根本就没有，如果有低于8%的，有多少我就贷多少，现在贷到10%就算不错了，而且还得看贷款额度是多少。以后月息还得涨，考虑好了给我电话吧。”这位负责人说完便挂断了电话。
这些转向民间借贷的企业，戏称自己是在“走钢丝”。
人行温州中心支行统计，今年1—3月份，温州民间借贷平均月利率环比分别提高0.649、0.253、0.306个千分点。3月份比年初高出1.208个千分点，达到15.381‰(相当于年利率18.46%)，再创温州实行民间借贷利率监测以来的历史新高。
但周德文认为，官方的监测统计应该低于实际民间借贷利率水平，毕竟他们监测的对象自身很可能也是“高利贷”的供给者，对于自己的不正规经营行为，透露给官方的还是会有所保留。
根据温州中小企业发展促进会提供的数据，目前温州民间借贷利率，1个月内的短期融资一般在5分到6分，3个月以上的中长期融资也达到了3到4分。另外，去年温州民间借贷规模在800亿元左右，到现在就已经突破1000亿元。
“银行贷款‘借新还旧’，中间一般有个10—20天的间隙，短期民间借贷很多就是用于这一期间的周转。”周德文分析。
不过，由于今年银行对大多数“借新还旧”卡壳，让不少向高利贷举债的中小企业老板掉进了利息“黑洞”。周德文说：“这段时间三个逃走的温州企业老板，都是因为借了高利贷，最终出现资金链断裂的。”
资金链紧张下的信用风险
上述广东农行信贷经理透露，随行就市的银行承兑汇票贴现利率，在2008年以前仅为2%多一点，各家银行还抢着做。到2010年底，贴现利率已经涨到了5%—6%，而他最近经手的贴现业务，低于8%都不做了。
在官方、民间借贷利率飙升的同时，另一股伤及企业元气的暗流开始涌动。
5月10日，温州江南皮革有限公司(以下简称“江南皮革”)大门紧锁，门口贴着一张《通知》：江南皮革老板黄鹤潜逃，政府将成立清算组，解决相关问题。
目前，至少已有95个供应商和个人到温州市机场大道999号外贸大楼4层登记，向政府组成的清算组登记债务总计1.3289亿元，其中牵涉到3个个人债务5000万元，其余为原材料、设备供应商以及工程款，最大的供应商涉及2000多万元资金。
黄鹤的潜逃，也给上市公司福建南纺(7.12,-0.22,-3.00%)带来利空消息。福建南纺发布公告称，江南皮革有限公司欠公司货款853万元，公司已计提坏账准备15万元。如上述公司无法全额还清货款，预计最多将影响公司利润838万元。
江南皮革被清算，只是信用风险积累到一定程度后集中爆发的案例。实际上，更多的企业正在欠款与坏账中艰难求生。
商务部研究院信用管理部主任韩家平表示，到今年3月末，我国规模企业的应收账款超过6万亿元，与2009年相比涨幅为24.6%。2010年国内上市公司的应收账款数量，粗略统计上升了26%。
中小企业面临的信用风险更高。
周德文认为，在国际金融危机后，有些欧美国家的企业已出现破产、倒闭的现象，外国人的契约观念开始松动。
“本来，外国人是比较注重信用的，现在开始赖账了。他们也不执行合同，因为他们的企业也遭遇了危机，有的企业不行了，倒闭了，合同违约率直线上升，达到15%左右。”周德文表示，“据不完全统计，温州被拖欠货款已经达到约230亿元。按70%的温州外贸企业算，有多少企业受到了冲击？”
如果打官司，国际官司打起来也麻烦，成本高，手续繁琐。周德文介绍，购买保险的企业经商业赔偿，已经有70亿元左右，而且很多企业没有购买商业保险。
北京天工奇创模型技术公司总经理孙军告诉本报记者：“去年做了一笔南美的业务，尾款到现在还收不回来。现在除非是老客户，我们已经不太敢接国外的业务了，费时、费力，价格比国内高不了多少，尾款追收更是麻烦。”
“我们的客户是中国移动这样的央企，业务是做了，但是很难回款。根据经验，半年能收回货款就算不错了，拖个一两年也属于正常。”中关村(6.95,-0.11,-1.56%)一家科技型企业董事长诉苦说，“现在银行贷款利率那么高，欠款给我们造成了很大的资金压力。”
如今，即便是买家开出了银行承兑汇票，卖家发货也不再“爽快”，因为贴现利率已经水涨船高。
上述广东农行信贷经理透露，随行就市的银行承兑汇票贴现利率，在2008年以前仅为2%多一点，各家银行还抢着做。到2010年底，贴现利率已经涨到了5%—6%，而他最近经手的贴现业务，低于8%都不做了。
张家港市三泰机械有限公司相关负责人表示：“目前很多中小企业都存在应收款难于回笼的情况，小企业应拒收承兑汇票，养成款到发货的好习惯，哪怕少做几笔生意，你也不会那么被动地去找银行贷款。”
第二篇：钢贸“后资金链危机时代”调查
中国钢贸“后资金链危机时代”调查
——企业喊渴
现代物流报记者 王京
去年后半年，钢贸业资金链条断裂危机不断加剧。
随着国家货币政策趋紧，银行信贷进入空前紧张。作为资金密集型行业，钢铁贸易业最终还是未能逃脱此前因温州老板“跑路”引发的金融风暴。自无锡一洲钢材市场老板负债“跑路”后，坊间仍有钢贸企业倒闭、CEO出逃的传言。
可2012年以来，国家货币政策已有放松。不仅如此，据西本新干线的最新监测数据显示，沪大额银行承兑汇票贴现率更是从去年10月份的11.31‰/月跌至现在的5.08‰/月。
但今天市场上，仍有不少贸易商反映银行融资太难。同时，银行神经也由此前的空前紧绷转为焦虑彷徨。
“我们也需要借贷出去，需要钢贸商来维系。”
从业多年的中信银行苏州分行信贷业务员孙志文颇显无奈地说，“其实我们不缺钱，只是不知道该贷给谁，谁才是最安全的客户。”面对两种截然不同的声音，业内专家表示，钢贸业已经进入了后资金链条危机时代。
银行机构：“以前监管太松”
一个愿借，一个愿贷。但去年下半年以来，银行和钢贸商的这种甜蜜关系似乎遇到一些了波折。
基于房地产调控和银根紧缩的双重压力，钢贸商纷纷叫苦贷款难。银行对钢贸商审查加大，钢贸商融资成本也是日剧攀高。中国工商银行监事长、党委副书记王为强在接受本报记者采访时表示：“钢贸企业的某些行为让银行不得不谨慎操作，以免造成损失。”
“很多因素交织，我们银行只能选择谨慎，新客户基本不会考虑，老客户也要看实际运行情况。”对此孙志文更是直言不讳地说。
在他眼里的许多因素，不仅包括曾让许多银行胆战惊心的无锡一洲事件，还有一些日益透明的现象：许多钢贸商不再单纯做钢材生意，戴着钢材交易的帽子吸金囤地，利用土地增值投资房地产业；有的甚至拿着贷款转手放高利贷，这都加剧了银行放贷时的担忧。
另外，由于银行之间质押信息不互通，在库监管又存有漏洞，重复质押在钢材贸易贷款中并不新鲜，还有的钢贸商采用空单质押来贷款。孙志文承认：“这些行为让银行不得不把个别得到授信的钢贸企业列入黑名单。” 银行纠结
以前下面的银行在这方面监管太松了。王为强说，这段时间各个银行都在加强对中小企业风险的防范，在风险的容忍度方面采取了一些措施。
信贷专员： “资金并非很紧”
“事实上，真正做钢贸生意的，我们绝对支持。”中国银行上海市杨浦支行业务发展部客户经理张元对本报记者称，“不同企业要不同对待，毕竟钢贸商是我们的重要客户群。”
银行对钢贸商的贷款业务也很看重。因为钢贸企业融资具有融资规模大、质押物易变现等优点，银行愿意对其提供贷款。孙志文说：“我们需要钢贸商，钢材行业也需要大量资金，能够帮助我们完成指标。”
之前长三角地区部分银行停止对钢贸商信贷，只是针对一些可能存在违规操作的贸易商。最明显的一个例子就是，去年年底上海监管当局下发了《关于钢贸行业授信风险提示的通知》，并在当月再度下达一则内部相关风险预警通报。但今年以来，许多贸易商还是拿到了银行贷款。
“银行也是企业，也有追求利润最大化的需求。只要不弄虚作假、不违规操作，是正经做钢材买卖生意的，信贷方面不会受到太大影响。”孙志文说。“跑路”事件只是个案，近期一些银行对钢贸企业的放贷限度还是有所缓和。
钢贸企业：玩命的在 “找钱”
银行机构的发言及资金面数据都显示钢贸企业的资金环境并不紧张。但本报记者调查发现，仍有许多钢贸企业反映缺钱。
钢材是大宗商品，钢贸是资金密集型行业。整个经营过程都需要大量资金，动辄数百万、上千万资金周转。尤其对于一些中小钢贸商来说，企业自身资金不雄厚，为了提高竞争力，对下游企业又采取垫资方式，资金链非常脆弱，开始玩命的“找钱”。
此外，还有不少钢贸企业在扩张，上项目需要大资金的投入。
对此，广发银行的廖建明说：“现在钢贸商贷款，银行首先要确认其是否正经做钢材买卖。”这也正是当前钢贸商反映融资紧张的原因。一定程度上是银行以前对钢贸商贷款程序监管过松，所以对比之下显得现在紧了。此外，钢贸企业的融资渠道单一也是造成资金紧张的原因之一。据中国物流与采购联合会钢铁物流专委会、现代物流报联合发布的《中国钢贸商生存现状调查报告》显示，目前传统的银行融资仍是钢贸企业的主要融资渠道，约占50%。
招商银行上海分行银行部副经理李振宇向本报记者证实：“钢贸商贷款份额有时能达到我们贷款份额的20%”。
行业协会： “洗牌洗出好牌”
鉴于当前国内钢铁贸易企业身处“微利”甚至亏损状态，不少行业协会领导呼吁：要借机加快洗牌。
“这是趋势，也是好事，但既然是洗牌就要洗出好牌来。”中国物流与采购联合会钢铁物流专委会秘书长王建中表示。在贷款问题上也是，毫无疑问，银行会支持好牌的。
据了解，发达国家的钢铁贸易企业早已高度集中，而我国仍然很分散，全国钢贸企业高达20多万家。规模小、产业集中度低、经营模式单
一、抗风险能力弱一直是钢贸企业的通病。
王建中认为，银行对钢贸业施压式的规范并非坏事。目前钢贸商资金压力属于黎明前的黑暗，对钢贸行业自身来讲，借机进行洗牌，形成良性竞争，能更加健康稳定地发展。
“其实好多银行的信贷业务员一直关注着钢贸企业，就像钢贸商盯着银行一样。银行也是企业，双方互相体谅，才能取得共好发展。”孙志文认为，对于抱团后的大型钢贸企业，银行要给予支持。一味地为了控制眼下的风险进一步紧缩贷款，或者进一步逼钢贸商还债，结果可能会适得其反，大大加剧一些钢贸企业资金链条断裂。
（应受访者要求，文中孙志文系化名。）
第三篇：万达资金链虚实
王健林：万达资金链虚实
2012-12-05
从万达广场如雨后春笋般冒出来开始，外界对于万达集团（以下简称万达）资金链的质疑就从没停止过。而今年遭遇房地产严酷的调控，整体经济形势严峻的背景下，万达的日子像大多数房地产企业一样，注定不能平静。
全年计划开业18家万达广场，12家酒店，上半年却只开业1家万达广场，2家酒店，以执行力著称的万达，全年计划是否落空？
连续5年，万达的收入及资产规模增速都在40%以上，而今年上半年集团收入却同
比减少9%，被业界称道的万达速度是否会从高不可攀的位置上跌落？
面对外界的重重拷问，万达集团董事长王健林告诉《英才》记者：万达并没有刻意控制速度，年底前30个项目会全部开业，而全年万达集团营业收入将达到1500亿元，仍能维持40%的增长。
尽管舆论的噪音似乎越来越大，甚至还有莫须有的谣言，但这些都不会影响已过天命之年的王健林的心境。8月底参加完长白山论坛之后，王健林还以《民企力量》为题赋诗一首：
“民营企业求发展，长白山下办论坛。高官名士话商道，富商巨贾论赚钱。经济必须稳增长，就业一定要优先。中国前途何须愁，放眼动力在民间。”
58岁的王健林，掌控着资产数千亿的商业帝国，涉足地产、文化、旅游。到年底，万达集团拥有已开业的万达广场66家、五星级或超五星级酒店38家、影城453家、百货商场57家，而正在建设中的万达广场仍有50多座，此外还有长白山、西双版纳、大连金石等巨型旅游地产，以及总投资500亿元的武汉中央文化区。
然而，当人们的目光聚焦于万达商业地产的急速崛起，聚焦于新近巨资打造的文化、旅游航母的时候，却对万达背后的整个资本脉络知之甚少。
万达的产业链条与资金链条紧密相连，有统计，万达在建项目以及并购AMC，总投资将达2000多亿元。面对如此庞大的投资规模，万达将如何支撑？王健林又如何运作万达的现金流和融资渠道？
万达以26亿美元并购美国第二大院线，出人意料的成为中国文化产业最大的跨国公司后，一家征战海外多年的世界500强企业的老总对《英才》记者表示了对万达并购AMC的担忧：“美国人都无法挣钱的公司，我们买过来就能挣钱吗？”
其实，持有如此怀疑态度的人并不在少数，王健林却告诉《英才》记者，AMC今年就可能扭亏为盈。但是，他心中也很清楚，在院线竞争激烈的美国市场，“想图AMC赚大钱也不太可能”,那么，万达为何要冒着巨大的债务风险，参与大洋彼岸的这次收购呢？
当《英才》记者以资本的视角对话王健林，对于万达正在经历的战略转型才有了更深的认识，也对万达并购AMC背后的意图，有了全新的解读。
高负债谜团
万达的高速扩张，究竟会不会有资金问题？
根据媒体报道，2011年上半年，万达共发行10次信托融资，募资逾78亿元（在万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元）。
从时间点上来看，万达连续发行信托融资，显然是受国家宏观调控政策制约，银行对房地产贷款紧缩所致。此前，依靠银行贷款滚动开发的模式受到抑制，而信托融资显然成为包括万达在内的众多房地产商资金的重要来源。
其实，在王健林看来，REITs(房地产信托投资基金)是一种非常好的融资渠道，其好处有四条：第一，相当于直接融资，不从银行贷款，规避了金融风险；第二，开辟投资渠道，买股票被宰，存款又负利率，REITS平均回报6%-7%，而且单份投资较小，增值又稳当；第三，支持商业终端建设，利于扩大内需；第四，解决就业，大型商业中心就业5000-10000人。
可惜，至今中国还未放行REITs，也正因此，逼万达走出了“住宅+商业”，依靠住宅平衡现金流的“万达模式”。
但是，高负债问题依然是媒体诟病最多的。
据媒体算账，2009年，万达总资产约741亿元，负债约688亿元；2010年，总资产增至1414亿元，负债1280亿元；2011年，总资产增至2030亿元，负债1825亿元，由此有人推断万达的资产负债率长期维持在90%左右，其高速扩张依赖于高负债率。
其实，房地产业从某种程度上说就是金融业，采访中甚至有专家认为：如果说地产商对资金不渴求，从某种程度上可以理解为，这家公司已经没有了扩张的锐气，已经过了青春期。显然，对于万达来说，青春期刚过一半。
王健林对所谓的高负债率并不认同，他掰着手指对《英才》记者说“首先，万达根本就没有90%的资产负债率，其次，万达的净负债率恐怕是全中国房地产商中最低的。”
所谓净负债率，是指金融负债减去金融资产。按照中国的会计准则，房地产企业的预收账款计入负债，而且占有很大的比例，行业平均水平为负债的50%左右。以万科为例，2012年三季度，资产负债率为79.4%，剔除预收账款后，净负债率为37.7%。而王健林称，万达的净负债水平也仅为总负债的一半左右。
万达与万科相比，又有不同。万达是以持有商业物业为主的房地产企业，资产大都是不动产，以入账的成本来作为负债基数（也就是分母,总资产），其受资产估值的影响就更大。
以北京万达广场为例，三栋大楼共22万平米的建筑面积，当年的总成本是21.4亿元，平均每平米成本9700多元。按照中国的会计准则，不动产需要进行折旧，如按照30年折旧来计算，平均每年折旧7100多万元，而从2006年建成至今已过6年，共折旧4.26亿元，其万达广场的账面价值共计17.14亿元。但是目前，与万达广场同区位的写字楼每平米售价至少5万元，如果按照此价位计算，万达广场的资产估值将达到110亿元，是其账面价值的5倍多。
万达旗下持有的商业地产中，有如此大差距的，并不止北京万达广场一家。据王健林透露，目前持有的1300万平米物业绝大部分有此类现象，“这1300万平米物业如果用来评估或者市场销售，翻一倍一点问题都没有，因此净负债率还会更低。”所以，王健林认为如此报道万达的资金危机显得有些不负责任。
采访中也有专家指出：虽然会计准则对不动产估值的规定有待商榷，但目前不仅是万达这种房地产企业，就算一般企业对于名下不动产的评估入账，如无特殊需求都不会操作，其原因便在于评估入账后的所得税问题还悬而未决，在不进行资产出售的情况下，一般不会对旧有不动产进行重新评估，相反还会折旧处理。
“如果有一天我不想玩了，或者我想清闲一点儿，我卖10个购物中心，也许就可以套现几百亿”，王健林对于万达的资金状况很有自信。
对于王健林的说法，《英才》记者采访了国元证券首席策略分析师刘勘，他认为：“无论是净资产还是净负债都不足以评价一家房地产企业，关键还要看经营性现金流。因为通胀的存在，商业地产一般都会升值，但是升值不一定就有市场。商业地产的出租率，取决于地段、交通、周围居民的消费欲望等诸多因素，其资产价值的高低，关键看现金流。”
一位万达高层告诉《英才》记者，王健林视现金流和财务预算为万达的生命线。万达对于现金流的把控可谓严之又严。在万达的投资、建设、开业、现金流四个层面的计划中，前三个层面是工作计划，由各个分公司来申报，集团审核，而最后一个现金流计划，则由集团信息中心、财务部和计划部一起起草制订，每年11月底由王健林亲自签署下发。
万达模式的挑战
无论是外界对万达资金的质疑，还是王健林对万达资金的自信，都有一个不容回避的问题，面对越来越密集的商业地产开发，万达模式是否可持续？
虽然，王健林对2012年上半年，万达仅有一家广场和两家酒店开业的解释是：“很多人不清楚，商业项目不适合在上半年开业，以前也是集中在三、四季度，全年30个项目开业计划不变。”但实际上，王健林对经济形势的改变已有预估。
万达高层透露，在一次内部会议上，王健林就预警：从2012年开始，中国经济彻底进入中速增长期，每年增长6%—8%，今后二三十年还会继续增长，但会逐年降低速度。而万达上半年出现的20年来首次增速放缓，已经说明经济困难局面反映到了“抗周期”的消费行业。主要表现为：一是以前每年每个商场的人流同比增长都是两位数，但今年跌至个位数；二是客单价（每位顾客购买的商品金额）在下降；三是商家减少开店，从以前的来者不拒，到今年开店计划大幅度减少。
专家们认为在目前状况下，房地产投资还有所增加，相当于原来十个人吃饭，现在十二三个人吃饭，可以想象房地产企业经营的困难。未来狼多肉少已成定局。
商业地产的困局，其实早在2010年就埋下了伏笔。
地产界人士算了一笔账，2010开始宏观调控，下半年开始搞限购，资金开始集中投入商业地产。但是一般的企业不会有万达的速度，两年就能开业，一般企业操盘项目都是3—4年，也就是说在2013—2014年商业地产将进入开业高峰，随之而来的则是招商竞争，也可能建完之后招不到商，或者招商之后，开业3—6个月经营不好关店。
在战术层面，王健林认为商业地产与住宅地产相比有很多不同。
“我这十几年就讲一句话：招商在前、建设在后。说白了核心一点就是为了规避很多毛病（行业潜规则）。比方说你要先建成再来招商，正常市场应该给你100块钱一个月，有品牌的商家一看你已经建成再招，我就给你50块钱一个月，你不让它进去这50都没了，这就造成你原来的预期、盈利模型全部被打破，你可能连还本付息的能力都没有了。所以我的经验是先把商业资源搞好再来做商业地产，但很多企业不是这样的。这些年，我给几个大银行做顾问，处置了好几个这种购物中心项目，最后的结果都是很惨。”
在整体经济减速的情况下，为了躲避住宅的限购而被迫转战商业地产的诸多房地产企业，或许又会落入另一个尴尬境地。
“转型最好是主动的，有意识的，而非被迫的，从战略层面来讲，一般被迫转型获得成功机会就小的多。”王健林说。
豪赌旅游
在王健林的指挥下，万达开始有意识地调整其战略方向，旅游地产则是万达转型的重要方向之一。
无论外界怎么看，王健林对于长白山万达城的定义就两个字——“颠覆”。
为了打造长白山，王健林去考察过加拿大的著名滑雪胜地威斯勒，他的印象中，那里只是有上百家酒店的小镇。
而在王健林的构想中，万达的长白山项目不去占用长白山原有的景观资源，而是通过总共200亿巨资的投入，打造一种复合型的“大旅游”模式，把商业、旅游、消费、文化进行多要素组合,文化中心、电影院、卡拉OK、电玩城、博物馆、滑雪、购物广场等产品全部纳入进来。同时规划十几个不同品牌，不同档次，不同风格的酒店，以满足不同需求。在21平方公里的范围内进行整体规划，然后分期实施。
“建出来的东西是一股脑想好的。”王健林认为投资规模和内容的复杂性是联系在一起的，投资越多、样式组合越复杂，意味着吸引力会更大。
王健林的庞大构想意味着颠覆的同时，或许也意味着风险。
虽然据媒体报道，万达长白山项目的拿地成本几乎可以忽略不计，但投入200亿元巨资打造一个旅游地产项目，万达的现金流是否还依然健康？而这也正是王健林最为关心的问题。
对于商业地产项目，万达可以依靠销售住宅，甚至可以依靠出售写字楼来平衡现金流，但是对于“一生可能只去一次”的长白山，万达又靠什么来平衡现金流呢？
在王健林的模型中，以长白山为例的旅游地产项目，一半现金流来自于住宅的销售，另一半则来自旅游本身的盈利能力。
对于长白山旅游地产这种新鲜事物，王健林也承认万达是在摸索阶段。“这是一种创新，也在试验当中，我不敢百分之百打保票说我每一个行业都能做到最好。但是，你不做全，多要素不组合，仅仅搞几个雪道，配几个酒店，这能做到一流吗？你觉得会有吸引力吗？人家凭什么到你那去投资呢？”
在长白山旅游度假区，万达规划了400多万平米的住宅，但目前售价只卖到3000多元/平米，400多万平米的住宅仅能回收100亿元的投资，那么其余的部分也只能依靠旅游、文化等项目来进行回收。
“长白山200亿投资怎么会卖出税后利润200亿呢？神仙也做不到。如果住宅能够把整个投资稀释掉50%，甚至40%，我就有勇气投更多的资金在文化和综合性内容上。否则，你就没有勇气投200个亿，可能就变成50个亿了”，王健林依然谨慎。
从今年7-9月的第一个销售季来看，销售情况超出此前的预计。如果未来能够增加航班，解决交通问题，王健林相信销售情况会更好。
而与长白山南北遥相呼应的万达西双版纳项目，出自大旅游概念的同一构想，与长白山项目不同的是，西双版纳项目增加了一个以水为主题的水秀演出，同时为了配合养老地产的需求，规划建设了一所5万平米的三甲医院，同时有中、小学的配套。据王健林透露，西双版纳住宅的销售情况要好于长白山。
虽然旅游地产未来存在不确定性，但令人关注的是，在地方政府的支持下，融资渠道却较商业地产畅通得多。
据媒体报道：“长白山国际旅游度假区开发有限公司”的被抵押土地共37块，共获得贷款6.2亿元。而作为抚松县政府融资平台的恒信投资管理有限责任公司，曾
经承办了6亿元的《长白山国际旅游度假区投资担保函》。地方融资平台为商业项目作担保，显示出地方政府对此项目的支持力度。
南开大学旅游与文化发展研究中心研究员裴钰在接受《英才》记者采访时表示：“现在宏观调控的情况下，旅游地产是一个很好的融资手段。在今年6月的一次机构交流会上，华侨城高层透露，准备将欢乐谷的门票作为收益凭证，在深交所挂牌。短期内，旅游地产无法回笼投资，但是通过资本运作，可以获取发展所需的资金。”
而参与长白山开发的泛海集团，也在2011年曾为长白山国际旅游度假区南区项目公开发行总额为28亿元的公司债券。
万达目前虽然并未以长白山收入进行公司债融资，但是其联合泛海集团、联想控股等有实力的企业共同开发，也缓解了万达自身开发的资金压力。顺势而为
对于并购AMC，外界普遍不看好，认为这是一个不赚钱或者难以赚到钱的生意。因为美国的院线竞争颇为激烈，已经步入夕阳产业，这与万达院线在中国的快速发展有所不同，因为院线在中国还属于朝阳产业。
那么王健林为何还要出手并购AMC呢？精通财务和善于把控现金流的王健林其实是不会轻率下决定的。
并购之前，万达团队已经跟踪AMC有两年之久，对于美国前五大院线都做了调研，而得出的结论是AMC是最适合的目标。首先因为AMC规模较大，排名第二；其次，不是上市公司，利于并购操作；再次，AMC院线位于大中城市核心地段，与万达院线的定位类似。此后万达就开始与AMC进行接触。
2010财年，AMC实现了6979万美元的盈利，当时万达提出以12亿-13亿美元的价格收购AMC的全部股权，但被AMC股东拒绝，因为其股东认为AMC在2011年时候情况会更好，可以再次冲击IPO。结果2011年的情况不仅没有好转，反而亏损1.23亿美元。股价掉了一半。最后收购的时候，股权只值7亿美元。
虽然外界披露万达26亿美元并购了AMC，但是据王健林透露：“其中账面有3亿多美元现金，同时还持有美国最大的上市电影广告公司的股票，大概价值2亿多美元，实际购买股权和债券总计20亿美元左右。而对应其拥有的5034块屏幕，其
单块屏幕价格仅为250万元，对应国内每块屏幕400万的成本，相当划算。何况你怎么可能同时占有386个这种地段和资源呢？”
而在万达并购的过程中，有一个很关键的步骤，就是在征得了股东同意之后，先与AMC的42个管理核心人员洽谈管理合同，这在后来被证明是非常明智的。
首先万达要求管理层接受万达的财务模型。因为美国的财务指标主要是看EBITDA（息税前利润），但是在万达的财务模型中，是以净利润为目标。同时，将财务周期调整为中国的财务报表时间。这两条实际上是为未来在国内或香港打包上市做前提准备。
其次，是要求管理层树立目标责任制，对未来几年的盈利目标进行反复测算。“你得给我分析清楚人员成本，每个月，每个影城的盈利状况，最后让我看到盈利是切实可行的。最后终于把前面四年的目标责任制全都签完了。”
王健林在要求外籍管理层接受万达文化的同时，也做出了一定让步：万达对管理层承诺不再卖出AMC，同时跟管理层签订4—5年的长期合同，同时只派一个董事长和一个副财务总监加入管理层，并且把税后利润的10%留给管理人员作为奖金。
在今年10月，万达为AMC专门研发的管理软件上线了，远在万里之外，王健林就可以看到每个影城，每周的财务情况，其管控精细程度可见一斑。
“本来今年我们允许亏损3000万美元左右，但是不但这3000万抹平，说不定要盈利一两千万美元。”王健林说到此处，对老外管理层的工作业绩很是满意。
而对于AMC的大量负债，万达采取了还一部分高息债，低息债继续持有的方式来降低财务成本。
在万达宣布并购AMC之后，债券价格全部上升，评级上调，这极大地刺激了债权人继续持有合约的愿望，所有债权人均放弃提前赎回的要求。
在与美国债权人谈判的过程中，由于手握国内诸多大银行50亿美元的授信额度，万达强势尽显，“谈也行，不谈也行，但就一条，附加条件不会有，同意签个字，不同意也赶快签个字。”在美国债权人面前，王健林底气十足。
那么AMC会在万达手中爆发吗？王健林并没抱有太大幻想。
“我看中的是规模，就算每年5000万美元的利润去美国上市，可能也就把我的投资拿回来，挣不了多少钱。但是如果我把它装在中国或香港的资本市场，可能就完全不一样了。假如有3亿元人民币的利润，中国市场股权价值就过百亿了，香港也能有七八十亿元，相对我投资的40多亿元，就有钱赚了。况且我不是圈完钱就跑，我拿融资的钱再去改造影院，盈利能力还能提升。我们承诺未来三年还会再借给他三亿美元用于院线改造，目前，首批5000万美元已经到位。”王健林预计100家影城改造完成后，在2016年会有利润大提升。
除了万达影院之外，王健林还准备在中国做足几场大“秀”。为了能让万达的演艺水平达到世界一流水准，王健林挖来了一支国际团队。
作为北京奥运会、广州亚运会、伦敦奥运会开、闭幕式艺术总监，马克·费舍尔现在已经与万达签订了15年的“卖身契”，签约期内只能为万达服务。而万达巨资打造的楚河汉街将是他的第一个项目。
不仅仅是马克·费舍尔，导演了著名的拉斯维加斯的“O”秀、梦秀和澳门的《水舞间》的弗兰克·德贡及其团队全部挖来，为此，万达成立了演艺公司，分给弗兰克·德贡等人30%的干股，同时保证收入不低于原先水平。为此，弗兰克·德贡需要保证十年之内确保产出不低于五台节目。
此外，世界最顶级的主题公园设计公司、加拿大福瑞克公司，与万达签订了排他性的服务协议。
如果说王健林26亿美元买下AMC是蓄谋已久，他的好友联想控股董事长柳传志当年并购IBM或许也对他的并购形成了某种潜移默化的影响。
国务院发展研究中心企业研究所研究员张政军在接受《英才》记者采访时认为：“联想并购IBM和万达并购AMC有相似性。他们都是在被并购企业亏损、高负债、股东希望出售股份时候寻找到机会，同时实现品牌的国际化，迅速提升了企业的知名度。”
除了商业上的共性之外，也有专家认为，联想和万达的国际并购在提升了国际知名度的同时，也提升了对于国内市场和政府的影响力，同时跟国家的政策导向相吻合。联想走出去之时，正值中国政府倡导提升制造业水平，发展高科技企业的契机，而万达并购AMC则正好顺应了国家鼓励开拓国际文化市场，创新文化“走出去”，提升国家软实力的大势。
今年9月，成立了万达文化产业集团，北京市政府给予了非常优厚的政策，比如融资、土地和进京指标等。该集团目前旗下包括10家企业：万达院线、AMC、影视传媒、演艺、大歌星、电影乐园、主题公园、《华夏时报》、商业经典、文化旅游城，涵盖7个行业，2012年预计收入将突破200亿元。
而在这200亿元的收入中，美国第二大院线AMC2011年的收入就有约25亿美元，今年或将达到140亿元，可见并购AMC对万达文化产业集团的分量。
“这公司一注册，年产值就是200多亿。那就意味着中国最大的文化航母现在已经在北京了”王健林对媒体谈及商道时说，做企业一定要顺势而为，看准国家的经济大势。
终极模式
随着王健林把产业从商业地产，逐渐延伸至文化产业、旅游投资、零售消费，以高速扩张闻名的万达模式或许又要被赋予新的含义。
在《英才》记者日前对苏宁集团董事长张近东的采访中发现，曾经以家电连锁为主要业态的苏宁，也在向商业地产、百货零售、电子商务等领域进军。
据媒体报道苏宁在全国的土地储备超过3000万平方米，而截至2012年上半年，万达的土地储备达到3900万平方米，其中新增土地储备550万平方米。
同时，两家公司集中拿地的时期也都是在2008年以后。
苏宁置地在2008年经过增资之后，土地储备扩张迅速。目前，在商业地产方面，苏宁置业已涉足北京、上海、南京、天津等全国众多一二线城市，储备了80余座苏宁广场、苏宁电器广场。
显然，2008年的金融危机给万达和苏宁等企业以千载难逢的良机。据王健林介绍：万达仅仅在2008年底就抢了十几个项目，2009年初又是十几个，土地的价格低得惊人。在上海和南京这样的城市，万达拿到的土地价格也就每平米1000多，2009年开盘价格是地价的十几倍。
而今年上半年万达新增的土地储备，虽然楼面价仍能维持1500元/平方米的低价上，但地段位置已经
沃尔玛家族传承的启示
究竟谁占便宜了？
虽然王健林并非零售业出身，但在采访中，却对沃尔玛家族的历史如数家珍。其中，特别佩服沃尔玛创始人山姆·沃尔顿的用人之道。
“给我教育最大的一个人就是沃尔顿”，面对《英才》记者，王健林不由得感慨起来。如今已经58岁的王健林，虽然身体无碍，但也已考虑万达的传承。
1992年，山姆·沃尔顿去世的时候，沃尔玛的销售业绩只有100亿美元，利润也不过三四亿美元。他有三个儿子，一个女儿，一个老婆，但是这五个人，他没有选中其中任何一个人，而是交给了职业经理人团队。其中更是有意提拔了1979年加入公司的李·斯科特进入管理层。而当李·斯科特2008年从CEO的位置上退休的时候，沃尔玛当年的营业收入达到4000亿美元。与此同时，沃尔玛家族也收获颇丰。在美国富豪排行榜上，沃尔玛家族占据了五个位置，从第三到第七位，其财富数量大于比尔·盖茨和巴菲特的总和。
对于沃尔玛的这段经历，王健林如数家珍：“你说究竟是谁占便宜了？如果把公司给他三个儿子，说不准就把公司干没了，像凯玛特（美国日用品连锁零售商巨头），当年多大的公司不是破产重组了吗？”
面对《英才》记者，王健林自称不是很传统的人，未来万达并不一定会交给他的儿子。“我家里没有一个人在公司，现在万达再走国际化，三四十岁的副总裁好几个，也许未来看谁行就交给谁了。”远不如前。
苏宁从连锁零售进军商业地产，而万达发展商业地产同时伴生连锁零售、文化旅游，两家大民营企业的殊途同归难道仅是一个巧合吗？
张政军认为：“零售和地产处于价值链利润率高、低不同，差异很大的两个区间，零售企业虽然市场规模很大，但是利润很薄，如果有实力就希望进入高利润的商业地产领域。同时，做商业地产的公司虽然利润很高，但是希望通过零售连锁来烘托商业地产的人气，对商业地产形成反哺。具体到万达来说，有的项目处于比较偏远的地区，但是如果有好的零售连锁、旅游文化品牌，就能提升商业地产的价值，对招租等有利。而苏宁为了发展零售连锁，同时控制租金成本，就希望能够在好位置拿地，提升单店利润的同时，又能够获得商业地产出租收益。”
其实，万达、苏宁的模式演进，还可以参照沃尔玛进行类比。
作为世界上最大的连锁零售商，沃尔玛一直是业界孜孜追求的标杆企业。
当外界更多的看到沃尔玛的供应链管理和先进的信息系统的时候，却少有人知道沃尔玛有60%的收益是来自地产增值。沃尔玛早在发家之初，就在全美土地价格低廉，未来人口增长可能性高的地方购买了诸多地块。早期储备的商业地产为沃尔玛带来了巨额的固定资产这个抵押资本，成为了沃尔玛贷款快速扩张的基石。
实际上，沃尔玛在产业资本关联的大网里，处于优质地段的商业地产控制大量的顾客资源，而后顾客资源转移增加零售店利润，最后零售店部分收入以租金的方式补贴给地产业务。这就是典型的“零售+地产”价值链。商业价值在沃尔玛内部流转、交换，却并不容易为外人所知。
“很多人觉得万达是不是全产业链，其实你仔细想想都是有相关的多元化，购物中心、百货、酒店、电影院线、旅游度假，无非旅游度假稍微跳出来一点儿，没在万达广场里面，但基本上也都在相关多元化。说来说去还是围绕消费者转，没有跳出消费。”
王健林对沃尔玛家族的经营之道了解颇多，他认为，未来万达打造的文化、旅游、零售等品牌也是为了能够与商业地产板块形成遥相呼应的掎角之势，从而形成价值链的整体提升，或许这又会演绎成万达的新终极模式。（本刊记者孟德阳对本文亦有贡献）
据网络资料显示，王健林的独子王思聪目前担任北京普思投资董事长、万达集团董事。与王健林相比，王思聪行事更为高调，2011年因在微博上炮轰张兰而成为网络红人，而最近王思聪赞助的星际战队iG在第二届DOTA2国际邀请赛中斩获冠军，王思聪又追加100万美元奖金，将战队奖金总额提升为200万美元。王思聪的年少轻狂和王健林的老成持重形成鲜明的对比，未来能否继任，的确很难确定。
“我的孩子还小，才24岁，能否接班要看他的本事，我至少再看5—8年，他有能力能够被大家接受，他就接班，没有能力不能被大家接受，他就不能接班，我就用职业经理人团队操作这个公司，他只是其中一个股东，享有他的资本分配就行了。万达员工现在以每年2万人的速度递增，到十年后我交班的时候，估计会超过30万人了，那就是30万个家庭，你就不能随心所欲了，就不能一定交给儿子，万一他不行呢？那不就麻烦了吗？”王健林在接班问题上，考虑的显然不仅是他自己的意愿。对于外界对他强势的评价，王健林无所掩饰：“企业家强势有利于决策，如果足够聪明也不犯错误，那企业走的快，但是如果固执就容易犯错误。我就努力在这两个方面找平衡吧。其实你想，企业最主要还是靠企业家，我不同意集体智慧决策。集体决策，那都是扯淡。随便举个例子吧，没有柳传志可能就不一定有联想，没有我就不一定有万达，作为企业家来讲，他是企业的核心，对企业文化形成是有很大作用的，但是确实要努力避免将来独断专行和听不进不同的意见，这就要看自己怎么掌握好平衡。”
王健林给自己定下的退休年龄是68岁。“再过十年我就退休了，希望退休以后做做慈善。”据悉，明年王健林就开始招募慈善基金的管理团队。
“我的慈善基金每年能分到很多钱，怎么花掉也是很专业的一件事”，王健林对于任何事情都有着一丝不苟的态度。
提及与比尔·盖茨的选择一致，王健林风趣地说：“美国人是全世界飞来飞去，想管的事太多，这就是美国人的毛病，而我只在中国做慈善。” 万达图谋消费帝国
文|本刊记者 孟德阳
采访中，这位“万达模式”的缔造者在霸气之外，留给人的印象却是缜密和远虑。宏观经济数据信手捏来，对行业指标了如指掌，援引史料印证发展模式，理据充分，逻辑清晰。但他也毫不犹豫：谈“规模”就谈最大，谈“档次”就谈最高端，谈“模式”就谈最前沿。
王健林说过：“只要万达进入的行业，其他企业都没机会做老大！”而这份霸气不只是来自胆略，更来自对现实的判断和掌控力，这或许是万达突进消费“全行业”背后的逻辑。
商业地产增速
《英才》：万达商业地产规模巨大，尽管其他领域增长较快，但今年商业地产似乎有急刹车的迹象？
王健林：万达今年上半年纯商业地产比去年降低了9%，其实这跟地产行业都有关系。如果在一年的某个时段来看，可能会出现数字同比去年有所降低，但是应该看全面的数字。去年万达商业地产项目是903亿，今年我估计商业地产项目会接近1100亿。如果按照商业地产公司来算，应该接近1200亿。这同比去年净增200亿以上了，在当前经济放缓的情况下，200亿的增长相当于20%以上，也算不少了。
《英才》：那万达曾经的40%年增长还会有吗？
王健林：万达连续五年，一直到2011年之前都是同比40%以上的增长，去年过了千亿，今年假如到1500亿，那就有40%了。然而随着万达规模越来越大，明年能不能维持就难说了，明年在1500亿的基础上再增长40%，那就需要净增600亿，会感到吃力。但是万达在看得见的这十年之内，每年维持20%以上的增长是不成问题的。
《英才》：你认为商业地产最坏的年份是在两年后？
王健林：我认为商业地产出现问题高峰应该是在两到三年以后。做商业地产要重视商业资源，先把商业资源搞好再来做商业地产，但很多做商业地产的企业并不是这样。
《英才》：未来万达的商业地产经营模式是怎样的？
王健林：今后20年商业地产对万达来说就基本固化和工厂化、标准化，通过万达信息中心2011年推出的“购物中心模块化管理软件”管理。
进军旅游产业
《英才》：旅游产业的投资是否比商业地产更大，比如长白山项目？
王健林：那当然了。
《英才》：那投资回报相比商业地产是否更好？
王健林：这个东西还在摸索，模式上其实还是和地产有所结合。长白山这个度假区规划400多万平米的住宅，现在因为这个度假区刚开业，另外人们对这个认识还不够，房价只能卖3000元每平米。但是我相信随着时间的推移，比如五年以后、八年以后，也许能卖到七八千元，那卖个400多万平米就把这个投资收回来了。
《英才》：还是用住宅来平衡？
王健林：事实上还是用住宅来平衡，有地产的模式在里边。包括我现在的文化旅游城，我也做了一小部分的住宅。住宅开发这块把我整个投资稀释掉50%，或者稀释掉40%，我就有勇气能投更多的文化内容和综合性内容。
《英才》：这与以前的盈利模式岂不是一样了？
王健林：应该说核心的盈利模式是有变化的，过去我万达广场靠住宅开发，现在都不是住宅了，在2011年万达销售项目当中60%来自非住宅类。销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。
《英才》：像万达这样的全产业链是否影响整体效率？
王健林：我们自己也是试验当中。我不敢百分之百打保票说我每一个行业、每一个产业都做的最好。但是如果你不做全，多要素不组合，你就没有创新的能力，你就没有新的吸引别人的地方。
尽管全产业链对我们人才、知识经验都是挑战，但是如果没有这个决心，或者说没有这个胆量，那不去做就永远也做不成事。
中国院线大鳄
《英才》：当初你怎么发现AMC的呢？
王健林：万达当时就是想把电影院做大，做大以后就要走并购路线，而并购肯定是美国最好。所以我们就派了一个团队去做调研，把前五大院线摸了个遍，我们觉得最优质的资产是AMC。
《英才》：有人说AMC买贵了，你怎么看？
王健林：不要人云亦云。举个例子，万达花26亿美元，AMC当时账面有3个多亿的现金，它持有的股票是2亿多美元，这两个随时可以抛，加在一起就6亿美元，我就等于20亿美元买下来。20亿乘6.3是126亿，对应5000块屏幕，每块屏幕只有300万多一点。不要说在美国，在中国每块屏幕的成本400万，何况怎么可能同时占有338个这样的地段和资源呢？
《英才》：AMC未来盈利能力怎么样？
王健林：想要AMC赚大钱也不太可能。我就是要这个规模，另外利用两个市场的资本差价，在美国就算每年我做到5000万美元的净利润去上市，可能也就是把我的投资拿回来，挣不了多少钱。但是要把它装在中国的资本市场，或拿到香港市场去上市，可能也就完全不一样了。
我再拿这个钱去投资，把所有的影院全都重新改造一遍，院线盈利就真的提升了。
剑指消费帝国
《英才》：未来万达的定位是否已不是一家房地产公司，而是一家文化产业集团？
王健林：也不是文化产业，我给自己定的方向就是2020年万达彻底转型，万达标志就是以文化旅游为支柱产业，同时包括购物中心、商业地产。文化、旅游、商业地产各为支柱产业的一个企业集团，但是整个企业已经不是以房地产为主业，房地产的收入来自于房地产销售一定要低于50%。
万达现在拼命发展旅游、发展文化产业，而且做零售，做大万达百货，都是为了这个目标努力。为什么呢？有些人会觉得是不是房地产名声不好听我才这么做？不是这样的，只是房地产看不到长期现金流，说穿了就是这种情况。
《英才》：为什么？商业地产毕竟有稳定的租金。
王健林：我做商业地产，但我因为没有上市，需要开发销售来获得现金流。当然如果今后上市了，上市募集这点钱也支持不了我每年投资1000亿或者更多来建这么多购物中心。
《英才》：要依靠旅游文化来支撑？
王健林：旅游文化它本身是国家扶持的产业方向。国家关于支持旅游发展的意见是今年初才出台的，文化产业大方向的会是去年底才开的，我们这个做到前面去了。而且更重要的是，商业地产说穿了还是在做项目、做现金，是企业层面来考虑的。做旅游投资，特别是做文化产业，是在做历史，做成就感。
其实万达就是围绕一个概念——消费行业，不管是建购物中心、酒店、文化产业、旅游、百货，都是消费概念。为什么围着这个做呢？我始终有一个观点，13亿人就是最好的市场，就是我最大的依靠。13亿人穷的时候是负担，可是13亿人富了以后就是最大的市场。
第四篇：资金链危机案例解析（精选）
资金链危机案例解析
撰稿：蓝天飞
1、投资失误引发的资金链危机
【案例】金融危机中国第一案——广东合俊玩具厂倒闭
合俊玩具于1996年在东莞市樟木头镇成立，是玩具业知名的港资企业，全球最大玩具代工商之一。其主要按OEM(贴牌加工)基准从事制造及销售玩具，知名代工产品包括美泰、孩之宝、迪士尼等。主要产品有儿童硬胶及电子玩具，毛绒玩具和体育用品等，产品70%以上销往美国。合俊玩具2008年半年报显示，上半年，公司销售额为3.87亿港元，同比微增2.9%；同时总负债高达5亿港元，亏损也高达2亿港元。
2006年7、8月份，合俊曾收购一家名为雅田的快倒闭的玩具厂，后来这家厂没能救活，合俊因此亏损数亿元。（埋下祸根）
2007年10月，合俊以2.69亿收购福建天成矿业45.51%的股权，准备进军银矿勘探。按计划2007年4月可取得采矿许可证，2008年中期投产。但由于手续没办齐，采矿许可证并未取得，巨额资金无法收回，直接导致合俊资金链断裂。2008年10月14日晚10点法院在合俊玩具大门贴上封条为标志倒闭。
【解析】 企业由于投资失误，无法取得投资回报而给企业带来风险。投资风险产生的原因为：一是投资项目资金需求超过预算； 二是投资项目不能按期投产，导致投入资金成为沉没成本。
2、营运资金不足引发的资金链危机 【案例】“中国金属”停产案
新破产法实施后“最大企业重整案”的中国金属(FerroChina，以下简称 “中国金属”)停产案是经典案例。中国金属是一家注册地在百慕大群岛、总部在苏州、在新加坡上市的台资企业。2008年10月8日，中国金属系企业的20余名台籍高管突然集体返回台湾，事先无任何预警，旗下5家子公司全面停产。次日，中国金属在新加坡发出的公告显示，公司无法偿还约7.06亿元人民币的营运资本贷款，其已经到期和可能到期的各类借款高达52亿元之巨。10月10日起，中国金属正式停牌。
当地媒体的报道称，中国金属2007年实现销售113亿元，税收1.7亿元，净利4亿元，镀锌板产量超过鞍山钢铁公司，在全国排名第二。
中国金属依靠投资银行的融资，商业银行的巨额贷款以及海内外各路资本的支持，实现了“裂变式的成长”。即使在法院主持重整阶段，连债权人都认为中国金属的市场前景并不差，而企业猝死的根本原因在于其高负债的运营模式和激进的财务战略引发的资金链断裂。
【解析】由于运营资金不足导致的资金链危机通常有以下三种情况：
（1）企业规模扩张过快, 以超过其财务资源允许的业务量进行经营, 导致过度交易，从而形成营运资金不足；
（2）由于存货增加、收款延迟、付款提前等原因造成现金周转速度减缓，此时，若企业没有足够的现金储备或借款额度, 就缺乏增量资金补充投入, 而原有的存量资金却因周转缓慢无法满足企业日常生产经营活动的需要；
（3）营运资金被长期占用, 企业因不能将营运资金在短期内形成收益而使现金流入存在长期滞后效应。
3、信用风险引发的资金链危机
【案例】上海首富之周正毅落马
周正毅，男，1961年出生于上海。
1978年，周拿出自己工作后所有积蓄在上海杨浦区开设小馄饨店，成为个体户小老板。
1994年，周氏夫妇合力开设“阿毛炖品”之后，才赚到真正意义上的“第一桶金”。这家有名的饭店位于上海黄河路上，据说，当时每年可以带来1000万元的利润。
1995年对周正毅来说是一个极具“里程碑”式意义的年头。当时正是国企职工股上市流通的高峰期，周倾囊投资，获利甚丰。
1997年，亚洲金融风暴突至，香港股市一片低迷。而刚刚在当年10月成立了农凯集团的周氏夫妇则一头扎进香港股市，大量购买了长江实业、和记黄埔等李嘉诚旗下的蓝筹股。等到股市强劲反弹，周氏夫妇获利数亿港元。与此同时，周正毅还看中正处于低潮时期的上海房地产，大买楼宇。
进入2002年，周正毅再次掀起香港市场上的“金融风暴”，先后收购了两家香港上市公司。迅速建立了自己横跨地产和资本市场的“金融航母”。按周的说法，当时他的资产不少于150亿元。
40出头的周正毅一跃成为上海首富、上海滩上的红人。
2003年5月，香港中银前副董事长兼总裁刘金山案发后，使周正毅的信用瞬间脆化。
据说刘金山“在上海分行任总经理期间，批出15亿元另有消息指20亿元人民币的贷款予周正毅”，并且这笔贷款则与周正毅2002年收购香港上市公司控股权有关。2002年1月，周正毅以约6000万港元收购了香港上市公司“盈荣”集团的控股权，并改名为“上海商贸”。4个月后，他又宣布斥资15亿元，收购香港上市“建联通”控股权，并改名为“上海地产”。短短几个月，接连展开收购行动，出手之快、之豪爽，使周正毅技惊一时，“上海首富”的名声在港股市场叫响。但是，这次收购所动用巨额资金的来路，颇令市场人士好奇。当时，周正毅宣布是通过“中银国际”来融资的。直到2005年5月28日，“上海地产”在股价大跌后应香港交易所要求发布通告，市场人士方才得悉，周正毅 为了取得这笔巨款，竟然早在当时就已把约75%的“上海地产”股份抵押给某家银行。75%股权就是周正毅在“上海地产”的全部持股量。换言之，周正毅未用自己一分一毫，即顺利掌控了一家拥有20多亿港元现金的香港上市公司大权。
这种被香港业内人士称为“空手套白狼”的资本运作手法成就了他的事业，也把他拉下了马。
【解析】信用风险是借款人因各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。发生违约时，债权人或银行必将因为未能得到预期的收益而承担财务上的损失。信用风险是由两方面的原因造成的。
（1）经济运行的周期性；在处于经济扩张期时，信用风险降低，因为较强的赢利能力使总体违约率降低。在处于经济紧缩期时，信用风险增加，因为赢利情况总体恶化，借款人因各种原因不能及时足额还款的可能性增加。
（2）对于公司经营有影响的特殊事件的发生；这种特殊事件发生与经济运行周期无关，并且与公司经营有重要的影响。
4、流动性不足引发的资金链危机
【案例】中国普尔斯马特超市(下称“普马”)倒闭。
1996年注册成立的中国普马在成立后的8年内在中国开设了近50家分店，迅速跻身为中国最大的零售商之一。如此大规模的扩张需要大量的资金来支持，中国普马的核心模式是以当地银行的贷款开新店扩张，通过供货商赊销经营，通过各个分店之间的现金调配来平衡现金流，甚至调配分店的资金作为新店的资本金。
这种高速增长的模式看似完美无缺，但是流动性不足，资金链紧绷像紧箍咒一样如影随形。2004年，当西南某银行收回一笔2亿元贷款时，中国普马各地的门店终于像多米诺骨牌一样倒掉。
【解析】主要有两种情况：其一，增加流动负债弥补营运资金不足，企业为弥补营运资金缺口，借入的短期资金来填充，造成流动负债增加引发流动性风险；其二，短资长用，企业运用杠杆效应，大量借入银行短期借款，增加流动负债用于购置长期资产，虽能在一定程度上满足购置长期资产的资金需求，但造成企业偿债能力下降，极易引发流动性风险。
5、产品滞销导致资金链危机 【案例】黄金酒滞销资金链危机
“目前巨人在品牌广告上和市场培育上还在不断投入，一旦库存积压问题太严重，经销商回款减缓，巨人投资恐遭受到资金链断裂的风险。”合效策划保健酒业专家韩亮说。
自2008年1月18日，史玉柱和五粮液集团(以下简称“五粮液”)董事长王国春合作，决定共同打造黄金酒开始，业界就对这款产品的未来充满遐想。
“黄金酒将依靠2008春节前投放3亿元的广告，完成市场的第一步导入。”9个月后在2008年10月28日，在签署一份和五粮液长达30年的战略合作协议时，史玉柱言犹在耳，“把目标直指3个月内取得10亿元的收益。”
然而，近半年时间过去后，黄金酒对外公布的销售数据显示，销售额为7亿。不仅如此，据黄金酒的经销商介绍：“这个数据仅仅是按照终端价格结算的总额，已经出厂的黄金酒多半还囤积在经销商和商超的仓库里面，7亿销售额实际为厂商回款的数量，而非到达消费者手中产品价值。”然而，当铺货全面展开之后，黄金酒的销售却遇到了问题。在一次糖酒会上，不少黄金酒的经销商表示，虽然黄金酒在品牌广告上给与了大量的支持，但是各家都有大量库存，许多地区的经销商手中的黄金酒完成销售的仅为10%左右，还有90%尚在库存中。短期内不会贸然进货。
【解析】滞销是指市场的产品上因为一些原因不受消费者欢迎而导致销售速度极慢。滞销的特征：
1、购买量为零；２、售价等于或低于成本；３、简单再生产难以为继。
目前，部分商品滞销，是一些企业无视和违反宏观经济环境变化规律的后果。当市场景气时，企业盲目上规模，靠负债急骤扩大生产能力，在短时期内商品就达到市场饱和。而在商品达到市场饱和以后，仍以不断举债来维持原有生产能力，结果人为造成大量商品积压和滞销。在市场不景气时，没有立足现实的目标市场和选择正确的市场发展战略，盲目上档次，结果招致产品积压、商品滞销。
6、企业家道德导致的资金链危机
【案例】黄光裕赌博输掉80亿，国美资金链危机
黄光裕：出生于1969年，广东汕头市人。在1987年与哥哥黄俊钦一起创办的国美电器目前已发展成中国最大的家电零售企业。2004年销售额238亿元，在中国所有连锁企业中排名第二。除零售之外，黄光裕于2005年1月成立国美置业，专事房地产业投资。
2008年11月23日，黄光裕遭公安机关拘查，其起因包括涉嫌“操纵市场”等。2009年4月28日，在北京看守所自杀，未遂。
媒体称，黄光裕出事的导火索是因在澳门与赌王何鸿燊（sheng）豪赌，输掉17亿巨款，仅归还6亿现金，剩余11亿赖帐不还，赌王何鸿燊因此向大陆报警，因何鸿燊的特殊身份，中央不得不查处。
黄光裕历年来资本市场上总共套现了135亿元的现金，名列富豪套现榜第一。如果使用这些现金足以支撑国美股价至一定水平，甚至足以对目前股价的国美电器进行私有化。但是黄光裕听任股价暴跌，此举已经引起投资者对黄身为大股东责任的不满，甚至有被举牌的可能。有人质疑：黄光裕的135亿现金难道人间蒸发了？媒体披露：“黄光裕豪赌成性，2007年黄光裕在澳门赌博一次就输了上亿元人民币。近年来黄光裕因赌博总计输掉80亿，导致国美资金链危机”。
【解析】俗话说，小赌可以怡情，大赌则会伤身。以小见大，企业家的个人道德价值观不仅能左右其私生活中的伦理决策，并对个人在组织中的决策对整个企业经营行为的道德贯彻，发挥关键作用。但企业家能否把自己的道德价值观贯彻下去，既可能要受到其它力量的影响，更取决于本人的个性特征。
道德的人格基础：良心体现。企业家职业良心的体现应以知耻为起点；企业家职业良心的体现应以诚信为基石。
第五篇：房地产企业资金链管理浅析
房地产企业资金链管理浅析
【摘 要】资金是企业的血液，在房地产企业开发建设与经营管理过程中起着重要作用。不少企业由于现金流失衡、资金链紧绷而遭遇重创甚者面临破产。房地产行业存在资金投入量大、开发建设周期长、销售款回笼慢、投资风险高、资金缺口大等特点。国家近期出台了一系列抑制房价的政策，使得房地产企业融资难度加大，资金链更加紧张。分析我国房地产企业资金链管理存在问题的基础上提出对应性的解决对策。【关键字】房地产企业；资金链；现金为王；风险管理
房地产企业作为国民经济重要组成部分，关系着国民经济命脉，是典型的资金密集型行业，需要充足的资金供应。资金是企业的血液，保持充足的资金是房地产企业健康、持续经营的有力保障。经济发展需要足够资金推动，发展资金是房地产企业发展的第一推动力，是涉及生产要素市场和金融市场的敏感问题[1]。房地产企业的发展与国家经济周期存在一定关联，目前经济处于金融危机后的回暖期，国家不会采取措施打压房地产企业，但是对于目前房价居高不下的态势，国家会采取宏观调控措施进行制约。2010年1月和2月，央行连续两次上调存款准备金率，已达到16.5％，距历史最高的17.5％仅一个百分点之遥。[2]金融政策的调整对于房地产企业的影响而言，控制了银行贷款量，影响到开发商开发贷款，增加开发商贷款压力。随着“国11条”、“国19条”出台，房地产企业受到国家宏观调控的影响很大。房地产企业资金链面对日益趋紧的融资环境，各大房地产企业近期房屋销售进入淡季，成交量环比下降，市场观望情绪日益加重，如果房屋销售量始终跟不上，资金链问题有可能会在二季度末显现。一方面是销售和信贷面临紧张，资金回笼量缩减；另一方面是部分房地产企业去年比较激进地高价拿地，今年需要支付地款，今年下半年很多房企的资金将变得比较紧张。
一、我国房地产企业资金链管理存在的问题
资金链是指维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条。现金——资产——现金（增值）的循环，是企业经营的过程，企业要维持运转，就必须保持这个循环良性的不断运转。我国房地产企业的资金链主要环节可分为资金来源、资金使用和资金回流。其中资金来源主要是银行借贷、企业自有资本、股票或债券融资等；资金使用环节主要包括生产建设资金和经营资金；资金回流主要是指房屋预售款和售出款。现金回流和银行信贷构成了房地产企业资金来源最重要的两个部分，起码占到整个资金源的80%以上。目前我国房地产企业的资金链管理仍存在诸多问题。
1、居高的资产负债率、偏低的经营性现金流
一方面，高负债率、低现金流现象十分明显。已披露2009年年报的69家上市公司，截至去年年底，债务总额达到5100.62亿元，同比增长了34.34%，其中有32家资产负债率在70%以上，占比47.76%。过高的负债比率增大了企业的经营风险，使企业的融资能力大大降低。我国的房地产企业有被称为“空手套白狼”的现象，只要具有35%的自有资本就可以进行项目开发，自有资金回报率达到300%，而英美国家基本不超过30%。另一方面，经营性现金流普遍较差，企业资金紧张，造成大量工程拖欠款，加上各类钢材价格上涨，连带物价上涨，人工成本增加等问题都困扰着企业[3]。大部分房地产企业近几年的经营性现金流都是负值，只有部分企业在09年实现转正，大体上来说企业的现金流不是很充沛。企业一旦发生突发状况，比如房屋销售淡季，企业就将面临资金流断裂的危险。
2、资金沉淀严重，效率低下
房地产企业的存货变现能力差，受经济环境和国家政策影响大，过去几年企业奉行“土地为王”，企业管理者以囤地来提高企业的销售利润率，导致企业库存土地大量增加[4]。房地产企业在2007年和2008年对房地产市场估计过于乐观，大量买地，开发建设房屋，以致2009年房屋空置面积大幅攀升，房屋大量积压，变现能力差，吸收资金回笼缓慢，空置商品房造成了企业资金的严重沉淀。企业营运资金管理能力低下，现金流周转期较长。
3、资金链风险管理能力差 房地产企业的资金链风险分为融资型风险、销售型风险、项目经营型风险和管理型风险。企业资金来源主要是银行借贷和销售货款，因此融资性风险和销售型风险与企业的资金链管理有着密切关系。融资型风险主要指我国房地产企业的融资渠道单一，银行一旦限制贷款，企业资金就会出现缺口。销售型风险是指企业销售的预售款和售出款无法及时到位，就会引发资金链趋紧问题。2007年金融危机就是由于美国房价下跌和贷款利率提高，购房贷款者资金链断裂而导致房地产企业、融资企业和机构资金链断裂引发的，它向人们展示了资金链安全管理的重要性，对我国房地产业有着深刻的警示作用[5]。我国房地产企业市场与国际房地产市场是一种共性和个性的关系，从次贷危机暴露出来的问题也正是我国房地产企业应该予以重视并加以防范的。开发商对于高利润高风险的房地产行业，采用高杠杆盈利，以小部分自有资本，大部分银行借贷进行项目开发，销售货款不能及时收回，高额的银行利息将加剧企业资金紧张，项目开发工程款下不去，整个资金链就会断裂。
二、我国房地产企业资金链管理存在问题的原因分析
1、受国家宏观金融政策的影响
国家为加强房地产市场监管，出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策。2009年12月17日，财政部等五部委联合发出通知，要求开发商土地出让金首付比例至少达到50％[6]。土地出让金提高，无疑将考验房地产企业的资金链，也给企业资金周转增加压力。开发信贷及信托融资收紧，总体信贷规模减少的基调下，作为信贷主要组成部分的房地产信贷也难逃“缩水”命运。从2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税，这意味着过去的二手房营业税优惠已于今年开始取消。今年1月和2月，央行连续两次上调存款准备金率，控制银行贷款量，影响到开发商开发贷款，增加开发商贷款压力。2008年和2009年初，由于受金融危机影响，国家为了拉动内需，出台了一系列税收和利率优惠政策，使得开发商开发和建设房屋成本降低，房屋销售收入有所增加，开发商的资金紧张局面得到一定缓解。今年货币政策由宽松转向紧张，开放商的资金链预计未来几个月会出现紧张状态。2008年政府出台“四万亿”投资计划，开发商不顾企业资金紧张的情况，拼命拿地，也是导致今年企业资金紧张的重要原因。土地由国家控制，信贷由银行控制，这是宏观调控的两个杀手锏，房地产企业受国家宏观金融政策的影响很大，企业资金链也同样受经济周期的影响。
2、尚未建立多元化的资金来源渠道
高昂的负债率、大举买地、密集开工，这些因素都促使2009年大赚的房地产公司2010年依然“缺钱”。截至2010年4月8日，约有40家上市房企公布了高达730亿元的融资计划。但房企融资通道却在逐步收紧，操作层面上，约40家公司的融资计划均在排队等待审批；消息层面，央行货币委员会换届、收取物业税、加息预期等等，均对房企资金安排计划造成影响。[7]2010年房企的资金问题将成为行业关注的重点。房地产企业主要的资金来源是通过银行借贷，今年银行提高了信贷指标，按照IPO的标准对企业进行评级，这无疑加大了信贷难度。今年的信贷额度也较去年下降三分之一，这对于依靠银行贷款生存的房地产企业来说是重重一击。目前为止，我国房地产企业还未建立符合企业自身特点的多元化资金来源渠道，归因于我国的资本市场不够发达，不能像西方国家通过资产证券化等金融创新工具来进行融资。
三、加强房地产企业资金链管理的对策建议
随着信贷标准的逐步提高，以银行贷款为主要融资渠道的房地产企业普遍面临资金短缺的压力。企业迫切需要寻找合适的融资渠道加大资金拥有量，根据企业的整体发展战略调整财务战略，管好资金，为企业长期健康发展提供有力的资金保障。
1、建立资金池，实行资金集中管理
集团企业的资金可以采用现金池的管理模式，将集团企业内部闲置的资金沉淀，达到资源共享，并且可以进行更有效的投资活动，为企业增加收益[8]。通过现金池，母公司能够及时了解各个子账户现金流量的情况，明确内部控制责任和加强内部控制效力，方便管理。集团企业的资金归集到母公司，由母公司控制并调配，成员企业可以在需要资金时按集团资金使用规则使用资金池。集团企业采用资金集中管理，可以有效降低资金沉淀，提高集团企业的资金运营效率。通过集团企业之间的资金融通，可以从外部融资转向内源融资，可以减少银行的信贷风险，降低财务风险。通过资金集中管理、统一调度和有效监控，严格控制集团企业的资金收支情况和审核大额资金支出情况，提高资金周转效率，为集团企业带来健康的资金流。
2、提高流动资产的比重，推行现金为王的持有政策
银行界人士明确对房企的资信评价标准从原来的“土地为王”转变为“现金为王”。房地产企业对国家政策的影响幅度很大，企业必须通过加强自身的财务管理建设，提高企业的品牌效应[9]，防止政策变化导致的企业资金链大幅度波动。万科公司一直通过两个途径来降低企业固有风险：提高流动资产的比重和较高的现金持有量，万科的现金持有量长期占企业资产的10%-30%。因为万科资金管理有度，即使在宏观收紧的情况下资金链也不会受到很大影响，银行对万科的信贷额度也不会大幅减少。其他房地产企业特别是中小企业需要保持应有的资金储量，以备发生资金紧张的情况。
3、选择合适的融资渠道，巩固资金链
对于资金雄厚、品牌度高的大型房地产开发企业来说，股票、债券、海外资金等融资方式是其最优选择。对于大多数中小企业来说，由于本身企业规模较小，应积极按照企业自身特点选择融资方式，上市融资和发行债券的可能性较小，可以选择私募基金、开发商卖方信贷、联合开发等可以满足中小房地产企业规模特点的方式[10]。从其他发达国家的发展历史看，民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛，他们参与的渠道主要通过购买地产股股票或自己投资房屋参与，而未来房地产的投资基金将是一个新的渠道。通过国家进一步完善民间信贷制度，房地产企业可以通过民间借贷取得资金。
4、降低资产负债率，提高经营性现金流
房地产企业由于行业特殊性，大部分资产负债率较高，流动负债率也趋于较高水平，这个行业的长短期偿债能力都较弱，要想降低企业资产负债率，只有通过提高资产周转率来实现。企业应加速应收账款和存货变现，缩短资金周转期。万科是通过现有资源扩大和加速销售，通过标准化设计和工业化缩短建设周期，因此万科的周转率长期处于较好水平。很多企业通过囤地和捂盘来提高销售利润率，使得存货长期积压，变现能力差，经营性现金流入较少，从而导致企业的资金链紧张。企业应在房地产项目的土地批租、房地产开发到房地产销售的整个过程中做好现金流的预算和监控，在此可以采用责任制的方式，将每个项目的现金溢余与业务考核结合起来，通过现金收付职责明细化，奇妙地在企业内部实行“责权利”，考核评价每个项目的现金溢余情况并进行奖惩，提高员工的积极性。
5、加强资金链的风险管理
房地产企业的资金链贯穿整个企业，任何一个环节出现问题，都会影响到这个企业的发展，因此必须加强对企业资金链的实时监控。房地产企业必须以资金链风险管理部门为中心，做好可行性分析，加强市场调研，监控企业资金链，预防资金链断裂给企业带来危害。次贷危机就是因为缺少企业资金链的管理监控引发的资金链危机。资金链风险管理分为内外两部分，外部主要是指不断改善企业的融资环境，降低企业融资型风险；内部管理主要从健全会计信息系统、优化企业财务管理流程、加强现金流监控等方面入手，降低企业的项目经营型风险和管理型风险。许多房地产企业面临的各种各样资金短缺问题，如果从优化整个财务流程和财务管理系统上入手加强资金链风险管理，资金短缺问题将在很大程度上得到有效控制和回避。【参考文献】
[1]陈德强.资金营运论——房地产企业发展资金研究[M].立信会计出版社.2000，8.[2]搜狐焦点网.打击高房价——盘点2010年国家调控房地产政策[EB/0L].http://house.focus.cn/news/2010-03-24/887173.html，2010-03-24.[3]陈希琴.万科的投资政策分析[J].财务与会计，2010，（2）：36.[4]李实之.我国房地产开发资金链吃紧问题的思考[J].企业家天地，2008，（9）：71-72.[5]陈 鑫.基于资金链管理的房地产企业风险控制研究[D].福建师范大学硕士学位论文，2009，48.[6]袁 芳.银监会紧缩信贷，开发商至少再自付1500亿[EB/OL].http://house.hangzhou.com.cn/lsxw/gnyw/content/2009-12/21/content_2962148.htm，2010-05-28.[7]张晓玲.今年房企资金链面临大考[EB/OL].http://finance.bjnews.com.cn/2010/0409/23405.shtml，2010-04-12.[8]刘 刚.房地产企业集团资金管理研究[D].山东大学硕士学位论文，2009，38.[9]冯亚静.浅析当前形势下房地产企业资金链管理[J].中国商界，2009，(8):191-192.[10]杜 超.中小房企如何捍卫资金链[J].地产金融，2008，(7):66-67.
