第一篇：农村宅基地及房屋买卖的20个常见问题解答

农村宅基地及房屋买卖的20个常见问题解答

农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权。以下是农村宅基地及房屋买卖的20个常见问题解答：

一、什么是农村宅基地?

宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋(住宅)为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。

根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。

二、什么是农村宅基地使用权?

农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押。

但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡(镇)人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。

三、宅基地使用权包括哪些内容?

宅基地使用权的范围比较广泛主要包括以下几方面：

1、占有权。宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木，所有人或管理人应在合理期限内做出处理，不得影响宅基地使用权人的使用。

2、使用权。宅基地使用权没有明确的时间限制。不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房，与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人可以自由形式权利。

3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。

4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。

5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖，继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。

四、宅基地与房屋的关系是怎样的?

宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不称其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的整体。

根据我国法律规定，农村土地属于集体所有。农民的住房归农民所有。这样，我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况，但农村土地使用权可以依法为农民享有。

五、我国《土地管理法》对农村宅基地作了哪些规定?

我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

六、农村村民申请宅基地必须要符合哪些条件?

农村村民每户只能有一处宅基地，每户农民建房用地标准由省、自治区、直辖市在土地管理地方法律中规定，不得超越批准建房。农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一：

1、现在住房影响乡(镇)村建设规划，需要搬迁重建的;

2、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的;

3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的;

4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的;

5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而又无宅基地的。

有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：

1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的;

2、一户1子(女)有1处以上(含1处)宅基地的;

3、户口已迁出不在当地居住的;

4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的;

5、虽在农村居住而户口未迁来当地的;

6、其他规定不应建房和安排宅基地用地的。

村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准、或丧失宅基地的，不得再申请宅基地，但因两户的宅基地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住宅改为经营场所的，除了不再批准新的宅基地外，还应按其经营场所实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。对于户口已经“农转非”的人员，应适时核减宅基地面积。另外，城镇职工要求自费建房应由城建部门统一规划，经地政部门批准后统一征地、建房，不准私自到农村买地、租地建房。

七、城镇居民能否在农村购置宅基地?

宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地占有、使用的权利。我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年234号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

八、宅基地使用权能否可以继承?

《土地管理法》第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”根据法律规定，公民使用的宅基地，所有权属于国家或集体;国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的，即公民对宅基地有依法使用的权利。遗产必须是公民合法拥有的财产，所以，公民是不能将宅基地作为遗产继承的，而只享有使用权。宅基地为居民、村民各户使用，包括屋基地和院落地，长期不变。宅基地的所有权和公民私房的使用权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅基地的使用权不属于遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人。这也只是具体执行国家的行政法规，而不是继承的结果。

九、什么是宅基地纠纷?

根据我国《宪法》、《土地管理法》的规定，土地的所有权属于国家和集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让土地。但土地的使用权可以依法转让。因此，农民对宅基地没有所有权，只有使用权。宅基地纠纷只是公民因农村宅基地使用权而发生的纠纷。

宅基地纠纷的种类多种多样。以纠纷的双方当事人不同，可分为双方当事人都为公民的宅基地纠纷和当事人一方或双方为国家或集体的宅基地纠纷;以宅基地纠纷的内容不同，可分为使用权界限不明确的纠纷、侵占公共宅基地或他人宅基地的纠纷、妨碍他人使用权的纠纷、毁损他人土地、房屋的纠纷等。

十、怎样解决宅基地纠纷?

我国《土地管理法》中对宅基地纠纷的解决办法，主要有三种：

1、协商解决。《土地管理法》第16条第1款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。”据此规定，公民之间发生的宅基地纠纷，应当先通过协商的方式加以解决。

2、行政解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“个人之间，个人与单位之间争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”该法还规定，侵犯土地的所有权或者使用权争议，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失。

3、司法解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”这表明公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷，只与按照《土地管理法》第16条和第53条的规定，先经过有关行政机关的处理，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。但对于侵犯土地的所有权或者使用权的，被侵权人可以不经行政机关的处理，而直接向人民法院起诉。

此外，宅基地纠纷还可以通过人民调解来解决。人们调解是指在调解委员会(包括城市的居民委员会和农村的村民委员会)的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。人民调解是现行调解制度的一个重要组成部分，是我国法制建设的一项独特制度。

十一、《中华人民共和国物权法》(第十三章)对宅基地使用权是怎样规定的?

第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

十二、什么是宅基地使用权证?

宅基地使用证是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体同意，经乡(镇)人民政府审核同意报送县(市)人民政府批准后，向县(市)土地主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地使用证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证。宅基地使用证可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。

十三、农村村民申请宅基地的面积是否不受限制?

农村村民申请宅基地的面积有具体的标准，不是可以任意申请不受限制的。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”据此，农村村民申请宅基地的面积限制根据各省市具体的情况是不一样的。《广东(农用地、商住地、工业地)(农用地、商住地、工业地)省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第三十六条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区八十平方米以下;丘陵地区一百二十平方米以下;山区一百五十平方米以下。有条件的地区，应当充分利用荒坡地作为宅基地，推广农民公寓式住宅。”

十四、村民张某向村民委员会申请宅基地，获得批准。可张某将宅基地以5000元的价格卖给了王某某，随后张某又以同样的方式在另外一个地方获批了一块宅基地，这种转卖宅基地从中谋利的做法合法吗?

买卖宅基地是违法的。《宪法》第十条和《土地管理法》第二条都规定，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。据此可知，我国是禁止进行宅基地买卖的，当然村民也不能拿宅基地来出卖以获取利益的。

当前，相当一部分人认为自己申请被批准的宅基地或者在其上盖起的房屋理所当然为自己所有，可以任意处分，这种认识是不对的。农村的土地归集体所有，分配给村民的宅基地，村民只有使用权，没有所有权，不准买卖和擅自转让。本案中，张某买卖宅基地从中渔利，属于严重的违法行为。按照国家有关规定，对张某的所得应予以没收。对于张某在出卖了宅基地后，再重新批准其宅基地也是违法的，对政府相关人员应进行相应的处分，并收回多批的宅基地。

十五、陈某夫妻是城镇居民，在退休之后，希望能够找一清净地养老。经人介绍，花了8万元购买位于县城郊区农民莫某的房屋一栋。不久陈某夫妻就搬进房屋居住了，而莫某又再向村民委员会申请宅基地。问陈某在购买莫某房屋的同时是否意味着就购买了该房屋宅基地的使用权呢?村民莫某在出卖房屋后还可否再申请宅基地?

购买了房屋并不意味着就购买了该房屋宅基地的使用权。现实中，随着我国城市建设的不断发展，城市的出让土地的价格不断提高，城市商品房的价格也不断提高，于是有不少城镇居民去城郊农村购买房屋。但城镇居民购买宅基地为我国法律和政策所禁止，国土资源部

在《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)明确提出：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

村民莫某在出卖房屋后，不可以再申请宅基地。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。这是因为宅基地属于集体所有，国家允许村民申请宅基地建房，这是为了村民自身居住利益着想，但如果村民将宅基地上的房屋卖掉而获取利益，这在一定程度上表明出卖房屋的村民不再需要考虑居住问题，因此集体无需再给他考虑，另一方面，如果再允许他申请宅基地这显然变相侵害了村集体的利益。

十六、自家宅基地连同住房一起卖给本村农户，该买卖行为有效吗?

该买卖行为有效。根据《土地管理法》有关规定，农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。但农民在取得宅基地使用权之后，作为使用权人，有长期使用宅基地的权利，可以在宅基地上建造房屋和厕所等建筑物，也可以在房前屋后的宅基地上种植树木。宅基地上的建筑物和附着物的所有权归宅基地使用人所有。使用人在行使权利的同时，必须履行法律规定的义务，不得改变宅基地的用途，不得出租、买卖和变相买卖宅基地，不得借口修建、改造房屋而随意扩大宅基地的使用面积。但法律并不限制对私有房屋的买卖，农村村民出卖自住房屋法律并未禁止。根据“地随房走”的原则，在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有人。只是宅基地具有特殊性，属于农村集体经济所有，法律对其转让有严格的限制条件：如果转让，必须在同一集体经济组织内转让，同时必须先行到政府部门依法办理有关的审批手续，接受转让的村民不需为宅基地使用权支付任何价款给付对方村民。

十七、村民之间买卖房屋在土地方面需要办理什么手续?

村民之间相互购买房屋在签订合同的同时，还需办理在土地方面相应的手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。所以，村民之间在购买房屋还需办理农村房屋集体土地使用权证变更的手续。如果没有办理这一手续，一方面容易引发纠纷，另一方面，在引发纠纷后难以获得法律上的保护。

十八、农村房屋没有办理产权证，可以继承吗?

农村的房屋属于私产，依法可以继承。继承的前提是有证据证明房屋属于被继承人，这时，产权证书最有证明力。如果没有产权证，那当事人必须提供其他有效的证据来加以证明。目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而很多农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证明。农村房屋所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。一般来说，不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之上的可能性，所以这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上房屋的所有权。

十九、在土地征收中，如何确定农村房屋的补偿标准?

在确定农村房屋的拆迁补偿安置时，要注意以下三点：第一，房屋补偿安置只对合法用房进行补偿安置。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。拆迁信息公告后，在原有房屋内外部添加的部分不能得到拆迁补偿。第二，房屋拆迁的补偿，无论是采取货币补偿的方式还是实行房屋产权调换，都需根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估为基础确定。第三，过渡期应当符合规定，拆迁人不得擅自延长;如延长过渡期，应承担增加安置补偿费的义务。

二十、农村房屋买卖问题

2001的时候我家把在农村的3间平方卖了，卖的时候双方只签了一份协议，房子既没有房产证而且卖的时候也没有公正。当时协议上是我妈妈签的名字，而我家户主是我爸爸，户口本上的地址至今都是卖的那个房子的地址，由于拆迁的问题牵扯到太多的利益，如果现在我家反悔要收回房子，人家如果起诉我们胜率有多少?当时签订的那份协议受不受法律保护?如果我爸以他的名义起诉呢?

房子当初的买卖行为无效。你父亲仍是法律上的所有人，可以提出起诉并胜诉。当时签订的协议是不受法律保护的，因为违反了法律的强制性规定。根据物权法，不动产的交付以登记作为公示。你的房子没有变更登记(因为法律根本就不允许)，仍以你父亲作为法律上的所有人。根据合同法规定，对方可以向法院主张你方的缔约过失责任，要求分得你们所得收益中的合理部分。

第二篇：农村宅基地房屋买卖

农村宅基地房屋买卖，一方反悔，村委会出具内容相斥的两份证明材料，如何认定效力 来源：作者：加入时间：2011-2-19 10:44:0

51993年5月1日，原告王某与被告杜某签订了《房屋买卖契约》，双方约定王某将其所有的位于北京市通州区永顺镇A村的房屋以3.5万元的价格卖与杜某，后双方均履约。2010年4月20日，杜某被认定为该村拆迁宅基地与拆迁补助及安置人员，与该村村民委员会签订了《安置和补偿协议》，选购了一套安置房，签订了《房屋买卖及拆迁安置合同》。王某认为杜某在签订《房屋买卖契约》时不具有A村村民户口，故诉至法院要求确认其与杜某签订的《房屋买卖契约》无效，要求杜某给付诉争房屋拆迁补偿款，并在庭审中提交了内容为“本村外迁户杜某……非本村集体经济组织成员，不享受本村各项村民福利待遇”的证明。该证明材料加盖了A村村民委员会的公章，但王某未能说明该证明具体是谁出具的，仅表示通过小队的人找肖某盖的章。

杜某辩称其系A村村民，双方所签订的房屋买卖合同有效，不同意原告王凤林的诉讼请求,并提交了该村村民委员会为其出具的证明，该证明载明“兹证明……杜某……全家于1996年6月4日将户口……迁入A村……，杜某全家系本村农业户口村民，在我村享有村民委员会选举权。……在这次村民拆迁中已被认定为宅基地使用权人和被安置人员。”杜某当庭表示该证明系A村党支部副书记肖某出具并加盖公章。

通州法院经审理认为,公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告王某将属于自己的房屋卖给被告杜某，房屋买卖系双方当事人真实意思的表示，且合同已经履行完毕多年，从本案查明的事实来看，杜某所提供的村委会证明可以与其他证据相互印证，可以认定杜某系A村村民，享受村民待遇，在拆迁中已被认定为宅基地使用权人和被拆迁安置人员;而王某未能提供为其出具证明的具体人员，且无其他证据予以佐证，故不予采信。故被告杜某与王某签订的房屋买卖合同有效，对王某要求确认其与杜某签订的房产契约无效，杜某给付拆迁补偿款的诉讼请求，理由不当，证据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决驳回原告王某的诉讼请求。

二、相关法律问题

本案是一起典型的农村房屋买卖合同纠纷案件，由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，因此与非本集体经济组织员就买卖宅基地上房屋所签订的买卖合同原则上应属违反法律、行政法规强制性规定的无效合同，但如果买受人在购房时取得或事后取得该集体经济组织成员资格的情况下，则可以认定合同有效。本案的争议焦点就在于被告杜某是否取得了该集体经济组织的成员资格，但恰恰在这个关键问题上，原被告双方各提交了一份加盖同一村民委员会公章的内容相互矛盾的证明。在这种情况下，究竟应当如何认定两份证据的证明力呢？

（一）高度盖然性的证明标准

我国《民事诉讼法》对于民事诉讼的证明标准没有明确的规定，理论界和实务界多年来坚持以“客观事实”为证明标准，即对案件的证明，要求达到反映案件事实本来面目的程度，对证据的审核要求确实充分。但是在审判实践中，对于一些证据和案件事实的认识往往难以达到逻辑上的必然，但法官又不能因此拒绝裁判，因此引入高度盖然性的证明标准就显得十分必要。所谓高度盖然性证明标准，是将盖然性占优势的认识手段运用于民事审判中，在证据对待证事实的证明无法达到确实充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性，人民法院即可对该事实予以确认的一种证明原则。之所以这样规定，是因为在待证事实真伪不明而缺少进一步的证据的情况下，认定盖然性高的事实发生，较认定盖然性低的事实发生，更接近于真实。

（二）运用高度盖然性证明标准对相互矛盾的证据进行审核认定

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。该规定实际上赋予了法官在事实真伪不明的状况下根据高度盖然性的证明标准作出裁决的权力。判断证据的证明力应当从证据的三性——真实性、来源的合法性和关联性三个方面结合已查明的案件事实和已认定的其他证据进行全面、综合的审核认定。就本案而言，对于这两份矛盾的证明，首先应当从证据的真实性上予以判断，显然这两份证据均是真实的，因为都加盖了同一村民委员会的公章；其次，从证据来源的合法性上判断，杜某当庭表示其证明是由A村党支部副书记肖某出具并加盖公章，但王某未说明该证明是由谁出具的，仅表示通过小队的人找肖某盖的章，显然在来源的合法性上，王某的证明已经受到合理的怀疑；再次，从证据的关联性上来看，除该份证明外，杜某还提交了其与北京市土地整理储备中心通州区分中心签订的《北京市通州区运河核心区土地一级开发项目集体土地拆迁补偿协议》及其与A村村民委员会签订的《安置和补偿协议》、《房屋买卖及拆迁安置合同》。显然，综合本案已查明的事实，杜某所提供的村委会证明可以与其他证据相互印证，可以认定杜某系A村村民，享受村民待遇，在拆迁中已被认定为宅基地使用权人和被拆迁安置人员，而王某所提供的证明并无其他证据予以佐证。

综上，如果单独从两份证明来看，的确难以判断证明力的大小，但如果从证据的三性上运用高度盖然性证明标准逐一进行分析，结论就会比较清晰，显然杜某的证明更符合高度盖然性标准，更接近于客观真实。

第三篇：农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析

农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析

【案情简介】：

2002年12月30日，陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元（壹拾肆万零陆佰陆拾 元整）价格转让给乐某，双方签订了房屋转让协议及补充协议。陆某住云南省昆明市盘龙区穿金路波罗村976号，乐某住福建省南平市延平区夏道镇文田村。

乐某买回房屋后，拆除两层旧房屋，重新建盖了5层楼，2009年，昆明的城中村改造即将拆迁波罗村，乐某的五层楼将得到200多万的拆迁补偿，正值乐某高兴 之时，陆某将乐某起诉到昆明市盘龙区人民法院，请求依法确认原被告之间所签的房屋转让协议及补充协议无效并返还昆明市盘龙区穿金路波罗村378号房屋且要 求诉讼费用由被告全部承担。

【争议焦点】：

1、双方签订的房屋转让协议及补充协议是否有效？

2、农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让，权属归谁？

3、如果房屋转让协议及补充协议转让无效，会产生什么样的法律后果？

4、买方房屋造价是否需要评估？

【法院判决】：待定，本案于2010年1月25日在盘龙法院开庭。

【适用法律】：

1、《物权法》

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

2、《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3、《云南省土地管理条例》

第三十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地面积按照以下标准执行：

（一）城市规划区内，人均占地不得超过２０平方米，一户最多不得超过１００平方米；

（二）城市规划区外，人均占地不得超过３０平方米，一户最多不得超过１５０平方米。

人均耕地较少地区的农村村民宅基地面积，在上述标准内从严控

制；山区、半山区、边疆少数民族地区的农村村民宅基地标准，可以适当放宽。具体执行标准，由州、市人民政府、地区行政公署根据实际情况制定，报省人民政府批准。

农村村民迁居拆除房屋后腾出的宅基地，必须限期退还集体，不得私自转让。

经批准使用的宅基地，必须按批准的位置和面积建盖，超过二年未建成使用的，由农村集体经济组织报经原批准机关批准，无偿收回土地使用权。

4、《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

5、《关于加强农村宅基地管理的意见》

第六条规定：“农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。” 第 十三条规定：“各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地 区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

6、福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

第四十一条 村民每户建住宅用地面积限额为八十平方米至一

百二十平方米，但三口以下的每户不得超过八十平方米，六口以上的每户不得超过一百二十平方米。利用荒坡地、村内空闲地建房或者对原旧住宅进行翻建的，可以适当增加面积，但增加的面积每户不得超过三十平方米。

市、县人民政府可以在前款规定的面积幅度范围内，依据本辖区人均土地面积、土地类型等级、人口密度、村庄和集镇规划等情况，制定具体标准。

村民建住宅应当统一规划、合理布局、节约用地。未编制村庄和集镇规划的，不得审批村民住宅用地。

禁止批准个人在城市和县城所在地的城镇规划区内建单家独院住宅的用地申请。但市、县人民政府统一规划、集中建设住宅区的除外。

第四十二条 农村村民申请住宅用地，应当持户口簿、家庭成年成员的身份证，向村委会提出申请，经村委会或者村民代表会议同意后，公布征询本村村民的意见，在十五日内未提出异议的，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。

农村村民一户只能拥有一处宅基地。有下列情形之一的，不予批准住宅用地：

（一）已有住宅，且宅基地面积已达到本办法第四十一条规定限额的；

（二）出租、出卖原住房后，再申请宅基地的。

农村村民建住宅使用耕地的，应当依法办理农用地转用审批手续

后，方可批准用地。

县、乡人民政府应当按照村庄和集镇建设规划、土地整理方案，组织村民委员会或者村集体经济组织，依法收回农民空闲的宅基地，统一安排使用；对收回的宅基地，应当依法办理集体土地使用权的注销登记手续。

【律师分析及建议】：

农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。由此可见宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农 村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。法律明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，拥 有两处以上则是违法的。村民没有处理宅基地的权利，法律禁止对宅基地进行私自买卖。《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁 止城镇居民在农村购置宅基地”。

根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。

无效的法 律后果是互相返还，但买房毕竟进行了重建、新修等，如果让卖方返还购房款或购地款，买方返还房屋或土地对买房人或买地人明显不公平，所以一般法院会委托评 估机构对房屋造价和现行价值进行评估，结合双方过错，给予买方一定的补偿，但补偿多少，法官享有自由裁量权。

昆明面临大量的城中村改造，在改 造前，有的村民买了宅基地，有的村民买了房屋，有的既卖房屋又卖宅基地，有的宅基地未过户，有的宅基地已经过户。不论哪一种情况，以前价格非常便宜，现在 房价、地价都飞涨，所以对出卖的村民来说损失很大，村民可以通过确认买卖合同无效以维护自己的合法权益。也可以与买方协商，让买方支付一定的拆迁补偿款给 自己，做一些损失补偿，在实践中，大多数卖方也愿意这样做。

第四篇：宅基地房屋买卖协议书

宅基地是个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地房屋的买卖需要签订协议书，下面小编为大家准备了宅基地房屋买卖协议书，供大家参考

宅基地房屋买卖协议书一

甲方（卖方）身份证号码：

乙方（买方）身份证号码：

甲、乙双方就宅基地及房屋买卖事宜，经协商自愿达成如下协议：

一、甲方自愿将坐落 的宅基地及房屋出售给乙方。

二、双方议定的上述宅基地及房屋成交总价为人民币 元。

三、甲方陈述：该宅基地及房屋的所有权完全归甲方个人，该宅基地及房屋没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。

四、双方签署本合同以后，乙方即向甲方支付 元定金；甲乙双方约定在___________前向乙方交付房屋，并于__________前办理土地使用证及房产证手续。如因甲方原因，该房屋未在约定时间内交付给乙方，甲方双倍返还定金给乙方；如乙方因自身原因不愿买受该房，甲方定金不予返还。

五、在约定期限内不能办好土地使用证及房产证手续，导致本合同无法履行，乙方可向甲方提出解除合同的请求，甲方接到请求后应向乙方返还所有已收房款。

六、土地税由甲方承担，契税由乙方承担；其他税务由国家指定各自承担。

七、土地使用证及房产证手续完善后，甲方将房屋及相关原件交付给乙方，乙方即向甲方付清最后一笔房款。

八、甲方确保房屋建筑质量达到国家标准，该房屋发生的任何质量问题均由甲方承担。

九、自本合同签订生效起，该宅基地及房屋的所有权、处置权、以及因国家动拆迁安置政策带来的所有权益均与甲方无关。

十、土地使用证及房产证等其他证件未能办理前，以本合同为准。

十一、本合同自双方签章之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。

十二、按《合同法》履行，合同履行地点为乙方户籍所在地。

十三、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等效力。

甲方签字： 乙方签字：

联系地址： 联系地址：

电话： 电话：

年 月 日 年 月 日

宅基地房屋买卖协议书二

出 卖 人：_____________________

买 受 人：_____________________

合同编号：_____________________

合同双方当事人：

出卖人：_____________________身份证________________

联系电话：______________________

买受人：_____________________________

本人姓名：___________________身份证________________

联系电话：________________________

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖宅基地达成如下协议：

第一条 宅基地建设依据。

出卖人以____________方式取得位于____________ 的地块的土地使用权，该地块土地面积为____________，规划用途为___________________________________________________________ 出卖人经批准，在上述地块上建设宅基地。

第二条 买受人所购宅基地的基本情况。

买受人购买的宅基地其房屋平面图见本合同附件一，面积为120平米。

第三条 计价方式与价款。

按建筑面积计算，该宅基地总金额人民币____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

第四条 面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

宅基地交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方协商方式进行处理：

双方自行约定：

A：办理房产证需要证明材料时出卖方必须为买方出具必需的证明。

B：本宅基地除所分配的平整费用归出卖方所有之外后期所分配的费用归买方所有。

第五条 付款方式及期限：

买受人按一次性付_______________________元给出卖方后土地的所有权归买方所有，后续XX的所需的费用有买方自己处理。

第六条 本合同应当在签字后生效。

第七条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。

第八条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。

第九条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十条 本合同连同附件共_____页，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人_____份，买受人_____份，_____份，_____份。

第十一条 本合同自双方签订之日起生效。

出卖人（签章）

买受人（签章）

见证人（签章）

签于_____年_____月_____日签于______年_____月_____日

宅基地房屋买卖协议书三

转让方（甲方A）：xxxxxx建筑设计有限公司（附工商执照复印件）

法人代表： 公司地址： 公司电话：

转让方（甲方B）：xxx（附身份证复印件）

住址： 身份证号： 电话：

受让方（乙方）：xxx（附身份证复印件）

住址： 身份证号： 电话：

经甲乙双方共同协商，自愿签订本协议，签约后自觉履行不得反悔。

一、乙方愿意从甲方处购买坐落在 的S714、S715、S716农村宅基地地块，详见坐标点附图。

二、甲乙双方确认农村宅基地S714面积为 ㎡，S715面积为 ㎡，S716面积为 ㎡，总面积为 159.52 ㎡（大写）壹佰伍拾玖点伍拾贰平方米。

三、甲方该农村宅基地出售价为每平方米 元，总价计人民币伍拾伍万捌仟元整（55.8万元），以甲方收条为凭。

四、甲方须在 年 月 日把该农村宅基地交付给乙方使用建造房屋，逾期（一年）甲方应赔偿乙方总买价100%，逾期（二年）甲方赔偿乙方总买价200%。

五、乙方建设房屋时，必须按照永顺县规划管理部门的要求建设。必须按照指定的污水、供水、供电接口位置进行设置。若乙方未按要求建设的，乙方需承担一切后果。购买山边地块的，山体护坡由乙方自理。

六、乙方必须按照合同附件1和附件2进行建设，否则相关部门有权对其进行强制的拆除，所有损失由乙方承担。

七、地块面积最终以测量为准，按照以上单价多退少补。

八、乙方建造房屋时，若遭到有关部门、人员阻止、刁难，迫使乙方停工停料的，一切损失由甲方负责，与乙方无关。

九、本协议未尽事宜，协商完善，若参考镇、县相关规定执行，须附上镇、县相关规定。

十、受让人（乙方）20xx年6月7日承诺书继续执行。

甲方（签名）： 乙方（签名）:

年 月 日

第五篇：宅基地及房屋买卖协议

宅基地及房屋买卖协议

甲方(卖方)： 乙方(买方)：

甲、乙双方就宅基地及房屋买卖事宜，经协商自愿达成如下协议：

一、甲方系村民小组村民，因为村民小组土地被征收，甲方按照征地补偿政策取得一款位于；现甲方已经在该宅基地上建设完成四层框架结构（空框架未砌砖）。

二、双方议定的上述宅基地及房屋成交总为人民币520000元（大写：伍拾贰万元整），该费用包含上述土地使用权转让、地上房屋所有权转让以及甲方已经支付给村委会的办证押金（押金在办理完成使用权及产权变更手续后退还给乙方）。

三、甲方陈述：甲方是该宅基地及地上房屋的唯一单独使用权人及所有权人，房屋占地面积87平方米，建筑面积384平方米。该宅基地及房屋使用权及产权明晰，没有任何的债权债务纠纷，且本次转让行为甲方已征得村集体同意，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。

四、双方签署本协议以后，乙方即向甲方支付10万元首付款;甲乙双方约定在___________前向乙方交付宅基地及地上房屋，并于__________前转让完毕宅基地使用权及地上房屋所有权的转让等事项，并办理以乙方为使用权人和产权人的土地使用证及房产证。

五、在约定期限内不能办好土地使用权证及房产证转让手续，导致本协议无法履行，乙方可以书面通知甲方解除协议，甲方接到通知后应于3日内向乙方返还所有已收房款，并按照本协议承担违约责任。

六、土地税由甲方承担，契税由乙方承担;其他税务由国家指定各自承担。办理相关证件的费用由乙方承担

七、土地使用证及房产证手续完善后，甲方将房屋及相关原件交付给乙方，乙方即向甲方付清最后一笔房款。

八、甲方确保房屋建筑质量达到国家标准，该房屋发生的任何质量问题均由甲方承担。

九、自本协议签订生效起，该宅基地及房屋的所有权、处置权、以及因国家动拆迁安置政策带来的所有权益均与甲方无关。

十、土地使用证及房产证等其他证件未能办理前，以本协议为准。

十一、任何一方陈述不实或违反本协议约定的义务，违约方应当按照房屋总价款的30%向守约方承担违约责任。

十二、本协议自双方签章之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本协议有同等效力。

十三、本协议留存的各方联系地址为其送达地址，任何文书一经送达改地址即视为送达。

十四、若因本协议发生争议，双方应协商解决，协商不成的，任何一方均有权向不动产所在地有管辖权的法院起诉。

十五、本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等效力。---------------------------以下无正文----------------------

甲方签字： 乙方签字： 电话： 电话： 年 月 日 年 月 日