第一篇：房地产金融_房地产现状论文

保障性住房的效率与公平

11中美投资理财

王信超 113040918

内容摘要：本文集中研究中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会稳定。随着我国经济发展和城镇化的推进，居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。保障性住房的政策落实也是当前社会所面临的重大问题，我国在推进经济适用房政策方面也给予了相当大的关注，然而在细则的实施过程中，效率与公平的问题仍然成为了应当关注的话题。本文通过对我国当前保障性住房的现状以及分析，提出建议。

关键字：保障性住房 经济适用房 公平放宽申请 民生

一．现状分析

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的，具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租住房、经济适用住房，一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。

央行在近日发布的《2011年第二季度中国货币政策执行报告》中指出，下一阶段主要政策思路是进一步落实好差别化住房信贷政策，对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。我们可以从以下一段数据资料中得到较为精确的认识。截至2009年底，全国657个城市中，已经有512个城市建立了廉租住房制度，达到77.9%；累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租住房制度改善了住房条件；全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元。2006年当年用于廉租住房制度的资金为23.4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1/3。已经开工建设和收购廉租住房5.3万套，建筑面积293.68万平方米。

2007年前三个季度，全国经济适用房投资完成额同比增长30.5%，比2006年同期加快21.6个百分点；占住宅投资的比重为4.4%，比2006年同期提高1.2百分点。截至2007年6月末，全国656个城市中已有586个建立了廉租房制度，占89.3%。2008年，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发 〔2008〕131号），要求多渠道筹集建设资金，加大保障性住房建设力度，全国在建的廉租住房63万套。2009年，全国已完成新建和改扩建各类保障性住房200万套，各类棚户区改造130万户，农村危房改造76.9万户。2010年全国城镇保障性住房建设项目、各类棚户区改造项目已开工410万套，占计划的70%；农村危房改造已开工68万户，占计划的56%。

随着保障性住房体系在我国逐步确立，国家不断加大对保障性住房的投资建设力度，特别是2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），经济适用住房投资额不断增长，年增长率保持在15%以上（图2）。2008年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元，2009年保障性住房支出达到550.56亿元，2010年又安排住房保障支出992.58亿元。

数据来源：中国指数研究院

我国从1995年开始实施《国家安居工程实施方案》，推行保障性住房建设。上图是由中国指数研究院提供的一份国由1998年至2009年国家财政对于经济适用房的财政支出柱形图，由图可见，我国对于保障性住房的支出呈逐年递增趋势，国家财政取得的成果是显著的，但是从2000年开始，房价一路飙升，发展到现在已经达到了一种难以控制的高度，保障性住房给予一部分人的住房问题得到缓解以及解决，但是房价的持续走高，使得将房屋需求视为刚性需求的人群层段也不断扩大，造成了现在房价仍然走高，保障性住房发布量供不应求，越来越多的人住房问题得不到解决的现状。一方面这是由于市场供求所造成的，但我相信以部分原因是由于现行的保障房政策范围过于狭窄所造成的。这里我们可以参看一下我国住房保障法案的有关条例。

第二十条 每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申请货币补贴。已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。第二十一条 住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件：

（一）家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；

（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；

（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额；

（四）家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；

（五）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；

（六）市政府规定的其他条件。本条例所称家庭成员，是指具有法定赡养、抚养或者扶养关系并共同生活的人员。第二十二条 住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件：

（一）家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的，在就学、服兵役期间视为具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；

（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准；

（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额；

（四）家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；

（五）家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房；

（六）家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房，但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外；

（七）市政府规定的其他条件。单身居民申请购买保障性住房的，其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。

二．问题提出

在关注保障新住房的具体落实中，我从网上也看到了许多的百姓呼声。“经济适用房申请下来了，就一直等么？什么时候能等到？怎么知道摇号摇没摇到？” “上海经济适用房和两限房政策太不合理了，经济适用房要求单身人士必须满30岁以上，两限房又提这个要求，一个普通的大学毕业生至少要毕业六年后，况且都要年龄30岁了，还得年薪3.8万元以下。这不是逼着大家造假吗？”

国家建设保障性住房的目的是解决广大中低收入居民的住房问题，但在保障性住房的申请条件划定过程中，却把大多数的中低收入家庭挡在了保障性住房的门外。以上海市为例，上海市廉租房保障家庭1人户年收入为6960元及以下，经济适用房保障家庭最低年收入为22700元及以下。简单算一下每月的收入，申请廉租房的一人户家庭月收入为580元及以下，申请经济适用房家庭月收入约为1890元。

从百姓对每一轮房价上涨的抱怨声中可以看出，买不起房子的老百姓绝不在少数，而其中能够符合保障性住房申请条件的人却只是其中很少的一部分。以当前上海市保障性住房的配售量来看，真正能够享受到保障性住房的人数也还只是这一小部分人当中的一半而已。

从2000年开始，房价一路飙升，发展到现在已经达到了一种难以控制的高度，保障性住房给予一部分人的住房问题得到缓解以及解决，但是房价的持续走高，使得将房屋需求视为刚性需求的人群层段也不断扩大，造成了现在房价仍然走高，保障性住房发布量供不应求，越来越多的人住房问题得不到解决的现状。我国是否应该进一步放宽保障性住房的门槛，使得在进一步完善保障性住房，推进经济社会和谐发展，促进社会效率提高的进程中，实现进一步的社会公平。

三．政策调控手段

在住房保障体系建设方面，今年以来市委、市政府研究和制定了一系列重大政策措施。下半年，将按照九届市委十二次全会的要求，落实好“四位一体”政策措施——

第一，再次放宽廉租住房准入标准。收入标准在目前人均月收入960元的基础上，放宽到1100元。力争全年新增廉租受益家庭2.1万户。第二，进一步扩大经济适用住房申请审核、轮候供应范围。在总结闵行、徐汇两区先期试点的基础上，下半年放宽准入标准，同时在中心城区全面推开，有条件的郊区逐步推开。准入标准中，将申请家庭人均月可支配收入限额在试点标准上从2300元放宽到2900元；将人均财产限额试点标准上从7万元人民币放宽到9万元人民币。第三，加快发展公共租赁住房。根据向全社会征求的意见建议，抓紧修改完善《本市发展公共租赁住房的实施意见》。研究建立起一套科学、可持续的运作机制，坚持政府扶持、市场运作的原则，积极鼓励社会资本进入。第四，继续加大旧区改造力度。住房保障体系中最能让群众直接得益的举措就是旧区改造，要确保今年年内完成50万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造任务。

与此同时，必须确保全市保障性住房的房源供给。今年要咬定一个目标，就是保障性住房新开工面积占全市住房新开工量的60%，达到1200万平方米。要坚持规划先行，在原先8个保障性住房大型居住社区基础上，今年年初又新选址23个保障性住房大型居住社区，规划面积达到105平方公里，同时，对条件相对成熟的13个基地抓紧开展土地储备工作。

四．前景分析 去年12月，国办131号文件要求各地从实际情况出发，要增加经济适用房供给。具体建设规模为2009年到2011年全国每年新增130万套经济适用房。近日，住房和城乡建设部的消息显示，今年上半年，全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，约占全年指标的37%。

实际上，中央政府相当重视经济适用房建设，这两年的建设任务下达的相当急迫。这不仅因为在过去几年中国保障性住房存在着巨大的供给缺口，更重要的是，在金融危机影响下，政府希望通过加大房地产投资来拉动经济，其中最重一项无疑就是保障性住房建设，计划三年拿出9000亿用于保障性住房投资，完善保障性住房的决心可见一斑。由此可见，我国关于推进经济适用房，保障性民生政策方面，前景可以看好。

五．个人建议

就本文对于保障性住房的认识，提出以下几点个人观点。

1.在完善相关法律条款关于惩处作假的同时，进一步考虑当前现状来放宽保障性住房的申请条件。我国由于经济改革和市场经济的运作，社会保障制度尚未完善，相关法律政策缺乏。在保障性住房申请过程中的弄虚作假行为屡有发生，缺乏强有力的法律制约。对弄虚作假的申请者，只是处以驳回申请或者取消其轮候资格，罚款5000元，并三年内不予受理其保障房申请的惩罚。这跟其一旦成功申请保障性住房动辄获几十万甚至上百万的收益相比，违法成本实在太低了。但这样的渊源来源于住房保障政策太过“不近人情”。本文在现状分析中提出，住房困难的群体在实质上是不断扩大的，使更多的有需要群体得到社会公平的庇护是政府在推进经济发展中同时兼顾公平的重要方面。因此，进一步放宽保障性住房的申请条件，效率优先的经济保发展条件下，兼顾中低收入住房需求急迫群体的公平问题。2.合理规划保障性住房选址，完善周边措施。在研究保障性住房的过程中，笔者发现了一个现象，地方政府考虑自身土地收益问题，造成选址难。在城区位置较好的地方，征地拆迁的成本高，保障性住房建设资金不足，往往难以选址；在偏远位置，道路、交通、医疗、教育等市政配套基础设施相对滞后，居民生活不便，造成居民不愿搬迁，保障性住房空置的现象。以上海为例，大多数保障性住房选址都在青浦，宝山，崇明等地，基础措施落后，并且交通不便。据我所知，保障性住房的受益者主要年龄段在46-69岁，大多原先居住在虹口，黄浦等市中心地区，搬迁到保障性住房之后，无形中交通，生活成本潜在增加，也许是造成保障性住房虚设的主要原因。对于政府选址表示理解，但希望能够完善周边生活设施，人性化跟进保障房进程。

参考文献：

[1]张蓉.我国保障性住房现状分析[J].今日南国(理论创新版),2009(07).[2]刘传俊,吴世泽,李亨英.关于我国住房保障休系建设的几点思考[J].中国房地产,2009（11）.[3]田明刚.浅析我国住房保障体系建设中的若干问题及对[J].经济师,2008(12).[4]陈建林.关于完善住房保障制度的若干政策思考[J].现代商业,2008(6).[5]丁纯刚.我国的保障性住房存在的问题及发展对策[J].科学时代,2010(08).[6]甘永晶.对加快保障性住房建设的思考[J].基建管理优化,2010(03).[7]朱丹丹.浅析我国住房公积金支持保障性住房的新规[J].经济论坛,2010(08).[8]陈慧颖.浅谈“保障性住房”建设[J].建筑与预算,2010(03).

第二篇：房地产金融论文要求

这学期《房地产金融》将不安排考试，而以课程论文形式考查，希望大家认真写，尽量按照本科毕业论文的各方面要求来写，并统一课程论文的封面，见邮件附件。在查阅一些文献资料后尽量按照自己的观点、思路来写，文章观点没有完全的对错，论述有理即可，但需要避免一些专业常识性错误。以下是论文各方面要求：

一、基本要求：

1、严禁抄袭（可以借鉴别人的主要观点，但若整段内容照抄别人、原封不动，则属于抄袭；有引用的要标注（按正文的引用标注格式））。若发现抄袭别人的论文的，总评成绩直接记为不及格。

2、与房地产金融相关、与课程内容相关的主题

3、多找参考文献，必要的数据必须来源于权威途径（统计口径，后会附统计数据查找来源），文章思路要清晰有条理、集中一个主要问题论述，那种“写书”式的结构（即用主要的篇幅说明概念、意义、作用或其他描述性内容过多的，论述较少的）是不符合要求的，将可能导致不及格的成绩。

4、后面会附上可参考的选题，不一定与我列出的一模一样，可以围绕相关主题自己拟定文章题目。

二、内容组成及格式规范

包括：

1、标题——20字以内，如果标题过长可以设置副标题。

2、摘要（中文）——100—300字。

3、关键词：3—5个关键词。

4、正文（字数：4000字以上），要求对某一论题阐述清楚，至少应该包括问题的提出、问题具体分析和阐述、对策或建议三大部分。

5、参考文献（至少列出5个以上），有引用别人文章原文的要在正文中标示（见毕业论文范文格式）。

参考文献、正文中的图、表等格式同毕业论文要求。

各级标题的形式如下：

1.1

1.1.1

„

2.1

2.1.1

„

三、论文提交的排版要求和截止时间：

1、以A4纸打印装订，要有课程论文封面，一律左侧装订。页面设置：页边距上下左右各用2.4cm。

2、正文字体为：宋体小4号字；行距：全部采用1.5倍行距。

3、页码：每页下端居中，全部采用阿拉伯数字排序，如1，2，3等。论文提交的截止时间是：16周的周一（6月4日）之前。

四、查阅资料的几个途径：

1、文章类：中国期刊网、优秀硕士学位论文库、博士学位论文库、维普中文期刊全文数据库、人大复印资料全文库、万方数据资源（这些数据库都可通过校园网，上学校图书馆的网络数据库——中文数据库）

2、统计数据类：国务院发展研究中心信息网、中宏数据库、中国经济信息网（这3个数据库都可通过校园网，上学校图书馆的网络数据库——中文数据库）、国家统计局（可查统计年鉴数据（http:///tjsj/ndsj/）、统计公报（http:///tjgb/））、广州市统计局

3、财经报纸类：21世纪经济报道、第一财经、中国经营报、经济观察报

4、房地产专业网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、地产观点网、世联《地产评论》、世联地产《楼市中国》、中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋

管理局（http:///ywpd/scjg/tjzl/scbg/各种房地产统计信息）、阳光家缘

五、可考虑的选题有：

1、市场过热条件下个人住房贷款风险的防范

2、当前形势下商业银行房地产开发贷款风险防范

3、我国住房抵押贷款证券化体系的完善和发展

4、加快发展房地产投资信托基金的对策研究

5、我国金融政策调控房地产市场的绩效研究（侧重于实证分析）

6、关于丰富我国房地产金融产品体系的研究（可以从丰富个人住房贷款偿还方式，推动投资信托基金、住房抵押贷款支持证券等新型金融工具的发展为例）

7、农村土地金融职能发挥有关问题的研究

8、美国次贷危机对于我国房地产金融发展（或监管）的经验借鉴和启示

9、住房公积金制度的改革、发展和完善（题目可以细化为某一方面）

10、对我国现阶段扩大缴存住房公积金范围的相关思考

11、对我国住房公积金管理中心的运行、职能和相关制度的研究

12、个人住房贷款中理性违约现象分析和银行的风险防范措施研究

13、住房公积金“贷款难”问题的原因分析及改善对策

14、个人住房贷款递增式还款方式在我国发展和完善

15、逆向年金抵押贷款在我国的应用和发展（人口老龄化趋势、养老问题突出、部分老年人社会保障缺乏）

16、当前市场条件下房地产开发企业融资问题分析和改善对策

17、增值分享抵押贷款在我国个人房地产抵押贷款和开发环节抵押贷款的应用和发展

18、项目融资（或BOT融资）应用于廉租房建设的可行性分析和实施对策（以解决廉租房建设资金短缺）

19、房地产投资信托应用于廉租房建设融资相关问题的思考

20、住房抵押贷款证券化相关的法律问题研究

21、我国住房抵押贷款证券化中SPV的运作模式研究

22、我国当前实施住房抵押贷款证券化的困境及对策研究

23、住房抵押贷款证券化过程中抵押贷款资产定价相关问题研究

24、针对住房抵押贷款证券化过程中信用评级或信用增级相关问题的完善研究

25、住房公积金增值收益分配相关问题研究

26、“假按揭”风险的商业银行风险防范策略研究

27、个人住房贷款提前还款风险防范对策

28、我国个人住房贷款还款方式的丰富和发展

29、我国房地产抵押贷款抵押物价值评估的问题分析及对策研究

30、抵押权和租赁权同设情况下相关法律问题

31、不同开发经营模式的房地产企业融资途径选择研究

32、利用住房公积金建设保障房问题的评析和思考

33、城中村改造中融资问题研究

34、如何拓展公共租赁房建设融资渠道问题研究

35、套取住房公积金的原因分析及对策研究

36、住房公积金异地互贷业务产品创新研究

当然还有我们课堂安排的讨论问题，写成课程论文更好！

其实还有很多可选择的论题，可以到期刊网上搜索某个房地产金融相关的关键词，就可以看到不同的可参考的文章和选题。

选题必须与房地产金融相关，与房地产金融课程内容相关。

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《房地产金融》课程论文成绩评定标准

论文评分主要从以下几方面考察：

1、与《房地产金融》课程相关性

2、格式是否规范（参照本科毕业论文格式）

3、论文总体结构合理，富有逻辑性

4、理论意义和实际价值

5、论文工作量及篇幅

6、写作水平

7、查阅文献资料能力和综合运用专业知识能力

其中前三项大约各占20%的比重，后四项大约各占10%的比重。

第三篇：房地产金融

摘要：房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，我国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。我国房地产金融存在的问题主要集中表现在融资渠道不合理、房地产金融法制建设滞后、金融创新缓慢。所以，我们应加强国家宏观调控，拓宽房地产融资渠道,培育和发展房地产金融市场，建立个人及企业信用制度，促进我国房地产业健康发展。关键词：房地产金融；融资渠道；制度建设

一、房地产金融的含义界定

房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，是金融业的重要组成部分，亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。我国房地产金融业是伴随着社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。随着房地产业的发展，房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强，由此我国初步形成了房地产金融体系。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节，金融机构不仅通过货币流通和信用渠道，开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动，将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配，使之投入到房地产中，从而支撑着房地产业的繁荣发展，同时，还通过房地产金融的杠杆作用，承担起政府宏观调控的职能，并且这种职能随着房地产业的发展越来越显重要。

二、我国房地产金融风险的成因

（一）房地产业融资结构不合理

我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

（二）房地产金融创新缓慢

目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿

还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高,还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。

（三）房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善

目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。

（四）房地产金融运作欠效率, 资金投向结构不合理

由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。

房地产行业的资金密集性特征决定了其实质上是一个准金融行业。近二十年中国房地产市场的发展显示，房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是深刻认识房地产市场症结，化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。

三、防范我国房地产金融风险的几点建议

（一）拓宽房地产融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

（二）加强国家的宏观调控和引导, 完善房地产金融的法律环境

建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷款条件，在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规, 保证房地产金融市场的健

康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。

（三）加强房地产金融风险防范的制度环境建设

房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。

（四）建立个人及企业信用制度

我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。在发达国家个人信用制度已普遍建立，信用成为个人最有价值的财产，建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道德风险”。在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款, 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。

综上所述，中国政府一直致力于多层次的、多方位的房地产金融市场体系建设，我国的房地产金融体系和房地产金融创新产品正在不断进行完善。2007年金融市场已经全面开放，房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金成为中国房地产业新的力量。随着资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的发展，以及房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场一定会步入一个快速、健康、持续的发展阶段。

参考文献：

[1]威廉姆·B.布鲁格曼，杰夫瑞·D.费雪.房地产金融与投资[M].大连：东北财经大学出版社，2000.[2]肖善璋.房地产金融学[M].大连：大连理工大学出版社，1998.[3]潘石屹.房地产市场中存在的风险[J].金融研究,2005，（4）.[4]易宪容.房地产金融风险到底有多大.中国房地产信息网，2004，（4）.

第四篇：房地产现状

一：房地产现状：

我国现在人口收入与房价的比为1：10-15而美国为1:3.5，整个联合国的比例为1:3，这足以说明我国目前房价超高的现状，而且目前我国贫富差距相差太大，甚至有的家庭的收入与房价比例达到1:100甚至更高，所以导致现在很多人买不起房住不起房的状况。假如人平均收入为5000元每户月收入1000，年收入为120000元，但中国目前的房价普遍为一百多万，一家人得不吃不喝不消费足足奋斗十年才能买的起一套房子，由此更能体现中国现在房价过高太给人们的压力。但是，在2002年到现在，我国的商品房空置率却始终处在20%的水平上下，这一现象又能说明了我国房价之所以太高的原因，是因为商家为赚取高利润，房价并不是不可以打压的。而20%这一空置率已经到达了商品房严重积压区。而导致这一问题的原因却是地产商的融资结构单一，过度依赖银行。二：高房价背后的成因：

1.开房成本额构成包括1.地价（10%~30%）2.各项税费（25%）3.建筑安装（20%）4.贷款利息（6%~8%）5.经营成本（8%）6.其他约（9%）

2.人口开始由农村到城市聚集

3．我国的土地制度：限制土地估价，增加住房成本，人为制造稀缺

4.贫富差距大+地社会保障构成了 购买力低+内需不足

5.外汇储备：人民币升值 货币政策：通货膨胀和流动性过剩 财政政策：4万亿投资加监管不力

总言：保障性住房的滞后性，对民营企业投资和发展的限制，城市化进程及独生子女政策拉高

三：房地产趋势分析：

政府采用政策进行房地产的价格打压，虽然有一定的效果，并且目前来看有些不错的效果，但是价格始终是由供求关系决定的，政府的政策只能起一时的作用。

政府的限购政策虽然直接导致一线城市成交有明显的回落，但是影响的时间仅两只三个月，限购之后的成交量却会放大。

限贷政策对房地产市场也产生了巨大的影响：包括首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。

保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素，迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求加剧了商品房市场供求紧张的局面。

面对房地产未来发展趋势，总共有三种情况可言：1乐观预测：2012年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此预算，全国销售面积上涨4~7%。2中性预测：由于调控2011年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2012年销售面积不应再低，全国销售面积上涨1.5~4.7%。3悲观预测：假定2012年受政策调控城市商品房销售面积增速与2011“国十条”后增速保持一致，全国销售面积下降7~10%。

总而言之：从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。

第五篇：房地产金融知识

房地产金融知识

——资金的时间价值

资金时间价值观念及资金等计算的原理和方法，是房地产经济分析必须的基础知识和基本技能。

一、资金时间价值存在原因

1．通货膨胀（钱不值钱）

2．承担风险（多得不如现得）

3．资金增值

4．机会成本

二、单利和复利

1．单利是指多期均按原始本金计算利息，即只有本金计利息，而本金所产生的利息不计算利息：F=P（1+in）

2.复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法，即通常所说的利滚利：F=P（1+i）n，其中n是计息周期，银行的计息周期一般是按月计息一次。

3．单利与复利的换算。如果处息相同，则通常情况下，单利计息的利息少，复利计息的利息多，如果要使单利计息与复利计息两不吃专亏，则两者的利率应不同：

i1= n－1

n

三、名义利率和实际利率

在利息计算中是假设利率的时间单位与计息周期一致当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。

例：年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，如果一年按12%的利率计息一次，按半年6%的利息计息两次。按季度30%的利息计息4次，按月1%的利息计息12次，这4种情况的本利和分别如下：

一年计息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）

一年计息两次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）

一年计息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）

一年计息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）

这里的12%，对于一年计息一次的情况来说，即是名义利率又是实际利率，对于一年计息两次、1次和12次的情况来看，都是名义利率，而实际利率分别为：

一年计息两次：（1+6%）2－1=12.36%

一年计息四次：（1+3%）4－1=12.55%

一年计息12次：（1+1%）12－1=12.68%

四、房地产个人贷款

个人住房贷款的种类：

①按资金来源分：

●自营性个人贷款（也称商业性贷款，俗称按揭）

●委托性个人住房贷款（也称公积金个人住房贷款）

●个人住房组合贷款

②按交易形态分：

●一手房贷款

●二手房贷款

个人住房贷款中的几个主要术语

●贷款金额

●首付比例

●贷款比例也称贷款成数

●贷款期限也称贷款年限

●贷款利率

●偿还比例

1．个人商业用房贷款：

①贷款用途，适用于个人在中国大陆境内城镇购买商业用房，即通常所称的“个人商业用房按揭贷款”。

②贷款额度：最高为所购商业用房销售价格或评估价值的60%。

③贷款期限：最长为10年。

2．个人住房公积金贷款

①贷款用途：适用于按时足够缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：一般最期限长为20年，并由当地住房资金管理部门根据借款人的实际情况确定贷款。

3．个人住房组合贷款：

①贷款用途：适用于按时贵客缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值的80%，其中公积金个人住房贷款最高额度按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：在中国人民银行规定的最长贷款期限内（目前为30年），由当时住房资金管理门市部和贷款银行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。

五、个人住房贷款（商业用房）贷款债务转移。

①贷款用途：适用于银行个人住房（商业用房）贷款的借款人在合同履行期间因转让贷款所购住房（商业用房）而引起的债务转移，即通常所称“转按”。

★个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其续做贷款转移手续的业务。

转按主要涉及四个方面军的内容：变更期限，变更贷款银行、变更借款人及变更抵押物。

②贷款额度以截止债务转移目的贷款余额为债务转移的贷款本金。

③贷款期限：原则上以不变更原借款合同约定的贷款期限、利率、还款方式和还款计划。

办理指南：

当贷款人申请转按时，请原借款人和转按借款人同填写贷款申请审批表，对因原借款人死亡申请转达按的，可由转按借款人单独填写申请审批表。原借款人因其他原因不能填写该表的。可由其代理人代为填写，同时提交以资料：

（一）因房屋出售申请转按的，须提供《房屋买卖合同》，房龄在5年（含）以上及贷款人认为需要进行评估的，转按借款人应提供由贷款人认可的房地产估价机构出具的房屋价值评估报告。

（二）因房屋赠与申请转按的，须提供赠与合同和公证书等有关法律文书。

（三）因房屋继承申请转按的，须提供原借款人死亡证明和有关该房产的继承公证书。

（四）因夫妻离婚等其他原因申请转按的，须提供夫妻离婚证明和法院关于夫妻财产侵害的判决书或经过公证的财产分割协议，且其中必须对该房屋产权的归属做出明确说明。

（五）银行认为必要的其他材料。

一、个人住房贷款应具备的条件

个人住房贷款借款人应具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

二、提前还款该如何处理

如需提前还款，借款人应在经办行、会计部门核实目前剩余的贷款本金，并持会计部门打印的贷款余额凭证向建设银行个人住房贷款中心提出申请，凭个人住房贷款中心出具的《提前还款通知单》到银行办理还款手续，并凭经办行、会计部门出具的《贷款结清证明》到个人住房贷款中心领取相关贷款资料。

三、款期间如遇到利率调整怎么办？

贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。即贷款期限在1年以上的。遇法定利率调整，于下年1月1日开始按相应档次执行新的利率。

四、房地产常见按揭计算：

归还个人购房（抵押）贷款的常见两种方式，由贷款人选定或借款双方共同商定。月均等额还款法：即贷款期内分月以相等的额度平均偿还本金和利息，计算公式为：

A=p n

(1+i)n－1

即：每月还款本息额（所有贷款本金+所在贷款利息）/贷款总月数。

注：P表示现值；F表示将来值；I表示利率；n表示计息周期数； A表示等额年限；K表示万元还款系数。

递减（等本）偿还法：

其计算公式为：每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率

已偿还期限为M，则贷款余额为：

例：某家庭购房价值30万的商品房，采用7成20年贷款，采用等额还款法还款月供款为多少。还款5年后该家庭准备提前还款，该家庭贷款余额是多少，若采用等本还款月供和余额又是多少。

解：

A、等额还款法

月供款=贷款额×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1

××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1

=21×66.22

=1390.62元

还款余额：可用将等额年金转换为现值的公式：

n－1i(1+i)n

来计算，贷款余额在数量上等于以后的月还款额的现值之和，设贷款余额为PM，PM= n－m－1

i(i+1)n－m

P60=1390.62 240－60－1

－5.04%/12(5.04%/12+1)24060

=1390.62/79.29=17.5384(万元)

B、等本还款法：

每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率。

第一个月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12

=875+882

=1757元

第二个月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12

=875+878.325

=1753.32(元)

第三个月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12

=875+874.65

=1749.65(元)

每月递减额为3.67（元）

贷款余额：

上月贷款余额=贷款总额－已还本金。

5年后贷款余额=210000－60×875=157500元

C、两种还款方式比较

a.等额还款：先还利息后还本金，提前还款显得不利，等额还款法主要用于一些贷款期限较长得固定还款方式。如果利率是明上升趋势，则选择采用该方式比较有利。

b.等本还款：呈逐月递减，提前还款金额明确，适合短期贷款，前期付款压力大。

D、申请输个人住房贷款时需提交哪些资料？

●借款申请书

●借款人夫妻双方身份证原件及复印件（或军官证、护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证）

●借款人户口薄原件及复印件

●借款人婚姻状况证明：结婚证、离婚证、未婚证明原件及复印件。

●建设银行认可的借款人夫妻双方资格证明原件及相关的证明材料。

●首付款凭证●购房合同、协议或意向书。●抵押物或质押权利清单及权限属证明文件，有处分权人出具的同意

抵押或质押的证明。

建设银行规定的其他文件和资料。