第一篇：上海公租房模式

复旦大学住房政策研究中心 陈杰

前言：上海《本市发展公共租赁住房实施意见（征求意见稿）》已经于2010年6月3日正式对社会公示了，并在上海住房保障与房屋管理局等进行网上意见征求。作为参与这个方案设计的工作者之一，本人这里对在上海发展公共租赁房的有关理论与实践问题做些阐发与解读，重点包括其目标与功能定位，以及上海方案的特点与难点，以助大家更好地理解公共租赁住房可能发挥的作用和可能产生的影响，同时调动社会各界参与上海公共租赁房实施体系设计的积极性。但所表达观点仅代表个人。

2.上海公共租赁房模式有什么特点？

现在国内不少城市如北京、重庆、常州、厦门等也在进行公共租赁住房建设，与它们相比，上海将要推行的公共租赁住房模式有什么样的不同，具有什么样的特点？

有人说，上海市政府的动作慢了，公共租赁房很多外地都已经搞起来了，上海才姗姗来迟地推出一个初稿，还要征求意见，不知何时才能正式推行起来。但我以为，上海这样的做法是谨慎的，也是科学的，要么不搞，要搞还是要做好预案，得到社会共识之后再搞。否则还没有研究好就因为政绩压力而仓促草率上马，很容易夭折，或留下隐患，让后面很被动。

从我参与的过程来看，上海市政府对推行公共租赁房是下了决心的，也是慎重的，不是为了应付一时的政治与社会压力，盲目跟风，照抄照搬国外或国内的模式，而是根据上海的情况与需求而做了很多调研与论证工作。从2009年四季度召集复旦大学住房政策研究中心、易居研究院、上海房地产科学研究院三家单位开始研讨最初的草案，后期上海财经大学等单位也加入论证，并邀请部分国有和民营房地产开发企业参与讨论，再到把草案提交市人大代表和政协委员咨询，直到近日向社会公众推出征求意见稿，应该说是在一步步认真细致地做准备工作。这个过程中，据我理解，其基本思想是，既遵循国际公共租赁房成功模式的基本准则，并吸收国内城市模式的经验，但更主要还是考虑上海本身的实际情况，服务于上海的发展需要。

从此次公布的《实施意见（征求意见稿）》来看，上海市政府已经基本确定，上海的公共租赁住房模式将吸收国内其他城市的经验和长处，但在以下几个方面将与国内其他城市存在显著差别：

第一，上海的公租房将有独立和专职专业的运营机构。这与很多外地城市公租房还是由政府的住房保障部门直接操办和管理形成鲜明对比。这里的一个基本出发点是，上海举办公租房，不是赶风潮，不是一朝一夕的做做表面文章，而是必须要长期进行的事业；这个任务还很繁重，要很可能面对数以万计甚至数以十万计的家庭；这个任务还很专业，涉及收购、建造、出租、轮候、流转、物业管理、日常运营等很多环节；所以不可能由政府下属一个处级机构或一个公务员系统来完成这么多复杂和专业的事务，必须成立一个专职专业的运营机构。我所理解的这个运营机构应该是，类似像英国的社会租赁住房公司，欧洲大陆的市政住房公司、韩国大韩住宅公社那些模式靠拢，是公司化的、独立运行的、自负盈亏的，政府提供部分启动资本金，可以吸收社会资本入股，向市场招聘专业人员进行专业化管理。关于这个运营机构是全市一个然后每个区县设立分支，还是每个区县自己办一个独立的，目前《征求意见稿》是提出每个区县一个，但个人觉得还是继续商榷的。但不管怎么说，这个运营机构应该是持续稳健经营的，不能让其亏本亏空，否则就走到原来老公房的老路子了，那是行不通的。同时，运营机构因为向社会提供服务，资本获得合理补偿，服务收取合理费用，人员获得合理薪酬，这样形成一个产业，还可以创造为数众多的就业机会。

第二，上海的公租房是面向所有常住人口的，而不局限于户籍人口。这样在起点上就与大多数其他城市优先保障本地户籍人口的做法形成差别。确立这点不是没有争议。论证过程中就有人担心会不会得不到本地户籍人口的支持，另外对常住人口提供公共租赁房，会不会引起外地人大量涌入上海，造成上海人口压力。包括现在征求意见时候，我也注意到网上已经有不少人担心外地人会不会因此纷涌上海，造成上海无法承受的人口压力；有些本地人也对没有倾向优惠户籍人口表示不理解和不满。

关于上海公共租赁房为何要对所有常住人口开放，我是这么理解的：

首先，上海发展需要大量的外来人才，尤其需要不同层次的大量外来人才。上海户籍人口老龄化已经非常严重，光靠户籍人口是无法实现上海成为中国经济中心乃至国际金融中心、国际航运中心的发展目标。现有户籍制度难以一下子全面放开，但上海发展对人才的需求是无法等待的，反过来所需人才的住房需求也是不容拖延的。目前上海房价高扬，已经严重影响了外来人才在上海的工作与生活，如果这个局面不能得到迅速改变，上海将面临大量的人才流失，那时发展大计无从谈起。诚然非户籍常住人口中的顶尖一小撮可能不需要公共租赁房，他们对上海的商品住宅或仍有支付能力。但上海的发展不可能仅靠一小撮顶尖人才，而需要数以百万计的各种层次各种职业人才，尤其在产业还处于结构转型的时期。否则上海高昂的房价之下，大量中间收入的技术人才出走，最后很可能就留下金融业等个别所谓高端行业以及大量的低技术含量服务业从业人员，产业迅速空心化、泡沫化，十分危险。上海外来常住人口中的绝大多数现在收入有限，都存在很大的住房压力，尤其相比本地户籍人口住房压力大得多，然而经过一个阶段的奋斗，他们已经和正在成为上海社会与经济发展的中间骨干力量。假以时日，他们中的很多人就将成为上海发展事业的栋梁乃至领袖。所以公共租赁房就是为了解决这些人的“阶段性住房困难”，希望通过公共租赁房这样的制度安排，能多留住一些潜在的人才，增加他们留驻上海工作与创业的几率，从而为上海储蓄明天的希望。

第二，上海的公共租赁房虽然向非户籍常住人口开放，但实际上也有门槛。《征求意见稿》中提出了工作年限的要求，这样实际上就把想来上海但没有能力找到稳定工作的人挡在门外了。这个要求预计会引起很多争议，关于工作年限的具体设定标准也会成为一个下一步讨论的焦点。但即使没有这个门槛，由于上海的公共租赁房设定的租金标准不低，基本参照市场租金水平，合同一签至少两年，最长租赁时间也有限定（暂定5年），所以最后实际会入住上海公共租赁房的主要还将是那些有稳定工作、收入不差的中间收入群体。从这个意义上说，上海的公共租赁房主要受益对象其实是外来常住人口中的一小部分，有相对固定工作、在劳动力市场上有比较强竞争力和对自己收入预期有比较强自信的那部分群体。然后他们之中在申请入住公共租赁房时候，遇到供不应求，也还是有优先次序的（这点还有待明确），会有轮候机制。关键一点是，公共租赁房只负责解决“阶段性住房困难”，而不是终身，如果5年或若干年之后还是预期自己不能在上海买起房，他们还是会考虑从上海转换到更合适自己的城市。所以不要过虑上海因为实施了公共租赁房制度，就会出现大量的来沪打工潮。当然反过来说，上海公共租赁房，至少目前，还没有把农民工、服务业临时工和所谓“蚁族”等社会收入底端纳入到考虑范围。这部分群体对上海的运营也很重要，住房需求也要妥善考虑，否则会引起社会不和谐甚至不稳定。但饭要一口口吃。未来上海应会有专门的住房保障体系覆盖到这部分群体，比如把农民工宿舍、集体宿舍等纳入到公共租赁房的一个特别子系统，也是在考虑范围之中。

第三，本市户籍人口的住房需求有更丰富的解决方法。比如经济适用房和廉租房，目前都是针对本市户籍人口。本市户籍人口还有通过动拆迁、租赁补贴（拟议中）、困难补助等多种手段改善自己的住房条件，这些都是非户籍常住人口不可比拟的。再说上海历史上就是个移民城市，本地人外地人的界限十分模糊，本地人对外地人来沪工作与创业应该持有开放的心态。而且近年来国家层面上已经提出了居民福利均等化的概念，这意味着，以后哪怕保留户籍制度，户籍所带有的福利特权价值也会逐步缩小。这是大势所趋。

第三，上海的公共租赁房没有收入准入线。这与很多外地城市的做法很不一样。这样做的出发点是吸收了经济适用房乃至廉租房的教训。从以往住房保障的经验来看，收入准入线有几大难点：

首先，收入准入线划在哪里，都有人争议不公平，凭什么我收入高一块钱就没有资格，低一块钱就有资格。于是会有人故意低收入，产生“奖懒罚勤”的不良效果；

其次，在中国核查收入准入线太难了。一方面收入弄虚作假的太多太容易了，防不胜防。媒体上有关经济适用房舞弊作假的报道满天飞，如果公租房一出来也出现这种丑闻，会对其声誉产生很大破坏性，老百姓会彻底不相信政府是在办好事，而出什么制度和政策都会认为是不过有一次借机为个人谋私利。另一方面即使能堵住弄虚作假，社会成本也很巨大的无法承认。上海第一批经济适用房1000多套搞配售，动员了多套社会收入信息等系统核查几千位申请人，已经半年多了，还没有搞定，太难了。如果推广开，核查和监督成本难以想象。

再说，收入是动态变化的。在中国在上海，个人短期内收入发生剧烈变化是很常见。租赁期间收入暴涨了怎么办，不能仅仅因为收入增加了就逼着租赁人立即搬离，这个收入增加可能不稳定，或者人家就是有这个住公租房的需求。但如果不让其搬离又与收入准入线发生矛盾了。

所以以收入准入线来筛选申请者既很难操作，也常常无效。与其如此勉强，费力不讨好，不然一开始就放弃收入准入线。吸收以往教训，这次在准入设计中，转换思路，不从收入而是从房子来约束筛选公租房的申请者。

所以这次明确规定公租房面积控制在50平方米左右，装修简单，区位适中，总体仅仅满足基本居住条件，又是只租不售，无法套现，租金还跟市场价差不多，无利可图，这样就利用经济学上的“自我激励”原则，让有钱人、有房人、不需要的人自己就不会想着去也来浑水摸鱼。公租房才会到达真正需要的人手中。

第四，上海的公共租赁房租金是参照市场租金而不给以大量补贴。这与很多外地城市把公共租赁房当作福利品来提供、政府给租金大量补贴的思路很不一样。在设计上海公共租赁房租金标准时候，一开始我们曾提供“成本租金”的概念，以突出公共租赁房的非盈利性。但后来讨论过程中发现，由于当前市场上租售比倒挂，“成本租金”反而要比市场租金高得多，因为市面上的私人租赁房往往以老公房为主，土地成本很少或没有。但如果是新建房，考虑土地成本和正常回报率的租金会远远高于市场租金。所以即使以市场租金来出租，考虑土地成本的公共租赁房投资也肯定是要亏本。咨询过程中，很多对公租房有兴趣的房地产开发商都表示，只有在土地免费划拨或把土地成本由政府包下来的前提下，公租房才有可能做下去。关于土地如何获得，现在仍是困扰公租房的最大障碍。

抛开这个层面不说，我们也主张公租房租金应该参照市场租金，至少不能让运营机构亏本做买卖，让资本投入和日常运营费用能得到合理补偿后还有点回报，这样才能保证可持续经营，也才能引起社会资本的兴趣。同时尽量不要公共财政的补贴（除了土地成本和贷款贴息外），才能让政府不把其看作负担，畏惧不敢前行。总之，尽量避免回到“高福利、低租金”的老公房路子上。

换句话说，公租房相对私人租赁房没有价格上的太大优势，最主要的优势是稳定、安全、可靠，而这些正是私人租赁住房市场上最急需的。希望与此来引导规范私人租赁市场，反过来私人租赁市场也会对公共租赁房形成强有力的竞争作用，督促公共租赁房运营机构增加住房品种和提高服务质量，增加运营效率、减少成本和降低租金。

当然，这里会有个最大的疑问。住房保障的矛盾现在这么突出，就是因为很多人连租房都租不起，否则市场都能解决的事情，就不需要政府出面了。支付不起市场租金的穷人怎么办？

这个问题其实公共租赁房制度回答不了，是下一步住房保障发展正在考虑的问题，总体来说，要交给廉租房和《基本住房保障法》中正在考虑的租赁补贴。也就是，承担不了市场租金的低收入困难群体，有法律授予的权力向政府保障机构要求得到租金补贴，弥补租赁家庭最大可支付租金与市场租金之间的差额，但具体是所有常住人口还是仅限户籍人口可以申请租赁补贴，以及补贴标准与来源等问题，都还有待明确。

无论如何，公共租赁房运营机构自身没有对低收入群体减免租金的义务。

第五，上海的公共租赁房能起到促进住房市场发育完善、调节市场房价与租金的作用。我们一直强调，上海的公租房，不受收入准入线地对所有人开放和实行准市场租金，就有人提出疑问，对公租房的性质到底怎么看，到底是一种住房保障方面的福利品还是仅仅一个私人租赁住房市场的替代品？

我们的理解是，公租房肯定有其福利性和保障性，中间有相当多的公共资源投入，惠及面也很大，向有支付能力人群提供所急需的、安定卫生的租赁住房同样也是一种社会公共服务体现。但现阶段可以发挥最突出的作用是完善住房市场结构，丰富住房市场选择，尤其规范和引导私人租赁住房市场，同时引导居民住房消费理念，从而为抑制商品住房价格与租金、实现“人人有房住”打下基础性制度建设。需要强调，这次《征求意见稿》中也带有将来租赁公租房可以入户籍和让子女就近教育的设想，这是一个亮点，将有效减少“被买房”的需求。

一些其他城市把住房保障与住房市场调节割裂来看，以为政府只要努力做好住房保障，不惜成本地解决了低收入居民的住房问题，就可以对房价坐视不管了，这是很危险的想法。

住房保障与住房市场是相辅相成的，不可对立起来看。否则就算一部分低收入居民短期内解决了容身之处，但市场房价高不可攀，他们永远进入不了住房市场去自己买房或租房。或者保障性住房过度挤占了商品住宅用地，商品住宅价格更加畸形高涨，越来越多的人终身只能靠公共资源的救济来解决住房，那政府和社会都终将不堪重负，还会引发极端的财富上的贫富分化，社会难以稳定和谐。

另外，住房市场高扬态势之下，如果没有一个蓄水池来分流住房需求，是难以回落的，一旦回落就是崩盘，对社会和经济杀伤力太大。政府发展公共租赁房，某种程度上就是一个蓄水池，稳定好中间收入阶层的住房需求同时，丰富了调节住房市场的手段与工具。市场房价或租金高扬时候，多新造一些公租房，分流市场需求，抑制房价与租金。市场房价或租金低迷时候，少新造一些公租房，转为收储商品住宅来为公租房，让房价与租金保持在合理水平。

这样住房保障与住房市场就相辅相成，相互补充，而不是只有对立和冲突。

第二篇：上海公租房改革--加强社会保障

上海公租房政策拟调整 首次将外来人员纳入保障

作为保障性住房中的重要一员，上海公共租赁住房方案浮出水面。从今天起至13日，《本市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》在网上公示并征求意见。

根据《征求意见稿》，本市公共租赁住房的租金略低于市场租金水平，而租赁合同期限一般不低于2年，符合条件的可续签，但租赁总年限一般不超过5年。

■关键词：申请条件

暂不设收入门槛

“上海的公共租赁住房将主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在昨日的新闻通气会上说。据了解，申请公共租赁住房应同时具备以下条件：

1.具有上海城镇常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限。

2.已与上海就业单位签订一定年限的劳动或工作合同。

3.在上海无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽。

4.申请时未享受上海廉租住房、经济适用住房等其他住房保障政策。

不过，考虑到本市公共租赁住房涉及到的人群广、收入差异大，因此在申请条件中暂不设收入标准。

■关键词：租金

略低于市场水平

昨天，市房管局有关负责人透露，公共租赁住房的租赁价格按略低于市场租金水平确定，由各运营机构综合考虑房型、面积、区位等因素自主确定，并报区(县)物价部门和房管部门备案后实施。

在租赁合同期限内，运营机构不能单方面调整租赁价格。

由于公共租赁住房以小户型住房和集体宿舍为主，承租人可以根据居住需要和经济承受能力选择租住。此外，为减轻承租人租金支出负担，符合一定条件的承租人可以按规定申请提取本人公积金账户内的存储余额用于支付公共租赁房租金，用人单位可根据职工的贡献等因素，向承租公共租赁住房的职工发放相应的租金补贴，租金补贴直接支付给出租单位。

■关键词：租期

最短2年最长不超过5年

为了保证公共租赁住房承租人居住的稳定性，租赁合同的期限一般不低于2年，合同到期后承租人还需要租赁的，由运营机构对承租人的资格重新进行审核，符合条件的可续签；考虑到公共租赁住房主要是解决阶段性居住困难，租赁总年限暂定一般不超过5年。

按照规定，承租的公共租赁住房不得转借或转租，不得擅自改变居住用途，不得违反物业管理公约。发生上述及其他违反租赁合同约定行为的，或者承租人购买住房或享受其它住房保障政策的，出租人可与承租人解除或终止租赁合同。

假如承租人按合同约定应腾退住房而不腾退的，出租人可要求用人单位协同督促腾退，对确有特殊困难的，可以给予一定期限的过渡期；拒不腾退的，按合同约定严肃处理，并可采取在适当范围公告通报、纳入本市个人信用联合征信系统、5年内不得享受本市住房保障政策等措施，必要时可通过司法途径解决。

此外，如果租赁公共租赁住房后，承租人符合经济适用住房准入条件的，仍可按规定申请购买经济适用住房，公共租赁住房面积不计入承租人(单身或家庭)的现住房面积，但承租人购买经济适用住房后，必须退出公共租赁住房。

■关键词：房型

套均面积40-50平方米

《征求意见稿》显示，本市的公共租赁房将以小户型住宅或集体宿舍为主，套均面积约为四五十平方米。

市房管局有关负责人表示，未来公共租赁住房建设的布局，将采取大分散、小集中的方式，在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排。房型方面，主要为成套小户型住宅或集体宿舍，新建成套住宅的建筑设计应符合国家和本市有关规定和技术标准，综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，合理确定套型比例和结构，套均建筑面积一般控制在40-50平方米。

新建集体宿舍的建筑设计，应符合建设部颁布的《宿舍建筑设计规范》。公共租赁住房的出租房屋条件和人均承租面积标准应符合《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定，包括房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件，房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定。

同时，公共租赁住房在使用前可进行简易的装修，有条件的还可配置必要的家具和家用电器等设备。

■关键词：房源

集中新建、按比例配建

上海土地资源紧张，公共租赁房建在哪，成为大家最为关心的问题之一。市房管局有关负责人透露，本市将采取多种方式筹措公共租赁住房房源，并在近期集中建设和筹集一批合适的中小户型租赁住房。

据了解，本市将主要通过结合旧城区改造，大型市政建设，大型居住社区等建设，单独选址，集中新建；在新建、配建的经济适用住房和其他新建的保障性住房中经规定程序批准转化等方式筹措公共租赁房的房源。“目前正在研究，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用住房。”市房管局住房保障处处长李东表示，配建的经济适用住房移交给政府用于住房保障，其中合适的房源将用于公共租赁住房。

除此之外，还可以利用单位(各类经济和产业园区)自用土地建造；按有关规定，综合利用农村集体建设用地，适当集中新建；或对于因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或改造。

李东还介绍说，有关部门还将收购或代理经租社会上闲置的存量住房，并积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源等，来解决公共租赁房的房源问题。

上述房源中，现今相对比较成熟的方式是单位租赁房，宝钢、张江集团、上海铁路局都有已建或在建的单位租赁房源。不同的是，有些是按照市场租金来收租，单位补贴一部分租金；有些单位则直接提供优惠租金。

■关键词：稳定

只租不售，有户籍配套政策

“与经济适用房相比，公共租赁房最大的特点就是只租不售。”在昨天的新闻通气会上，市房管局有关负责人开宗明义地讲述了两者的区别。“社会上的可供租赁房源其实不少，但是有很多问题。”市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍说，现在租房市场结构性失调：高端房源多，适合工薪阶层的房源较少。而且“安定性”差。“房价涨了，房东哪怕违约赔你几个月的租金，也要卖房。”

相比之下，租住公共租赁住房就有很多优点：公共租赁住房可提供大量适应青年职工需要的小户型住房和集体宿舍，而且由政府支持的专业机构经营管理，提高了租赁的专业化、规模化水平，能够提供相对租期稳定、安全可靠、清洁卫生的租赁住房；社会管理服务方面配套健全，公共租赁住房承租人可在户籍落地、入学等方面享受相应配套政策。“公共租赁住房政策建立后，上海将基本形成分层次、多渠道、成系统的住房保障体系；这对于提高常住人口管理、服务水平，促进房屋租赁市场健康发展等均有积极作用。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说。

市房管局介绍，本市正在研究修订《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，着力解决房屋租赁市场管理中存在的疑难问题，并鼓励单位经营租赁住房，保障承租人权利，促进房屋租赁市场规范健康发展。

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如何对公租房政策发表意见

《实施意见(征求意见稿)》全文及相关内容解读定于今日在《解放日报》、《新民晚报》以及“中国上海” 政府门户网站(www.teniu.cc。

征求意见截止日期为2010年6月13日。

第三篇：上海公租房申请条件

近日上海市房管局网站公布了上海廉租房实施细则，实施细则对申请对象、住房面积等方面作出详细规定，并列出申请条件，需持有《上海市居住证》达两年以上，并连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）达到一年以上的来沪人员，满足一定条件将可在上海申请租赁公共租赁住房。

申请对象持有《上海市居住证》，根据申请对象在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。区（县）住房保障机构应制订规范化的公共租赁住房申请审核检查办法，通过定期检查或随机抽查方式，对运营机构申请审核情况进行检查。

4日，上海市房管局网站公布了上海公租房实施细则，即《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》。实施细则对申请对象、住房面积等方面作出详细规定，并列出四个申请条件，但对申请人收入和财产没有限制。

人均建面要低于15m2

实施细则明确，各区（县）制定具体准入条件时，申请人员与本市就业单位签订劳动或工作合同的年限可设定不同标准，对具有本市常住户口的申请人员可根据工作性质设定年限标准，对持有《上海市居住证》人员可根据居住证类型设定年限标准。而如果以家庭申请租赁公共租赁住房的，家庭范围将被限制在申请对象本人、配偶、未婚子女范围内。

要想申请公租房，还需在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15m2。根据实施细则，申请对象具有本市常住户口的，原则上参照本市经济适用住房面积核查办法（请参见市房管局网站：www.teniu.cc）确定其人均住房建筑面积，区（县）住房保障机构可按照实际，对面积核查办法作适当调整，调整方案报市住房保障事务中心备案。

而申请对象持有《上海市居住证》的，根据申请对象在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。其中，以家庭申请租赁公共租赁住房的，根据申请对象家庭成员在本市有无产权住房或承租公有住房，确定其住房状况和人均住房建筑面积。

此外，申请对象在申请时，还需明确未享受本市其他住房保障政策。

按市场评估价订租金

实施细则还规定，公共租赁住房租金按略低于市场租金的原则确定。市场租金的评估由运营机构委托信誉好的专业估价机构实施，运营机构依据市场租金评估价研究制订公共租赁住房租金水平。市场租金评估工作应在公布公共租赁住房租金之前完成，市场租金评估价有效期为一年。

另外，细则还对运营机构对承租人欠租等情况如何处理作出了具体规定，即：承租人拖欠公共租赁住房租金和其他费用三个月以上的，运营机构可按合同约定通报承租人和同住人所在单位，要求承租人所在单位从承租人工资收入中直接划扣，承租人单位应当予以配合。应签订公租房租赁合同

实施细则明确，运营机构应根据公共租赁住房服务管理和安全使用要求、入住对象群体结构特点和承受能力，配置相关服务及设施，制订安全使用制度、公共租赁住房服务规范和承租人自我约束规范，并与承租人签订《公共租赁住房租赁合同》，在首批承租人入住公共租赁住房之前报区（县）房管部门备案。

区（县）住房保障机构应制订规范化的公共租赁住房申请审核检查办法，通过定期检查或随机抽查方式，对运营机构申请审核情况进行检查。定期检查每半年不少于一次，随机抽查每季度不少于一次。

而对于非居住房屋改建公共租赁住房，细则明确，运营机构可利用自有非居住房屋投资改建或改造，也可与产权单位合作利用非居住房屋投资改建或改造。

首批市级公租房，房源基本确定

目前，上海第一批由市级统筹的公共租赁住房房源已基本确定，分别位于徐汇华泾地区和杨浦新江湾城，由原来的经济适用房项目转化而来，可提供超过5000套房源，将面向全市供应。预计最快今年上半年就可开始接受申请。

申请公租房须同时具备四大条件

1.具有本市常住户口或持有《上海市居住证》两年以上，并连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）达到一年以上；

2.已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同； 3.在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15m2； 4.申请时未享受本市其他住房保障政策。

位于田东路漕东路附近的“田东佳苑”是徐汇区公租房的首个试点项目。

备受关注的沪版公共租赁房实施细则正式公布。上海市住房保障和房屋管理局昨天印发《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》，根据《规定》，持有《上海市居住证》达到两年以上，且连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）达到一年以上的人员即可申请公共租赁房。《规定》还明确，公共租赁住房租金按略低于市场租金的原则确定。

◎政策

准入：区县具体标准可不同 就本市公租房的准入条件，《规定》指出，持有《上海市居住证》应达到两年以上，且连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）应达到一年以上。

各区（县）制定具体准入条件时，申请人员与本市就业单位签订劳动或工作合同的年限可设定不同标准，对具有本市常住户口的申请人员可根据工作性质设定年限标准，对持有《上海市居住证》人员可根据居住证类型设定年限标准。以家庭申请租赁公共租赁住房，家庭范围应限制在申请对象本人、配偶、未婚子女范围内。

申请：住房状况须确定

申请对象通过所在单位集体申请公共租赁住房的，由所在单位对申请对象初步审查确认后，交运营机构审核，由运营机构出具登录证明。市级统筹的公共租赁住房项目分配各区使用的，由相关区政府指定的运营机构负责申请审核工作，并出具登录证明。

关于申请对象住房建筑面积，《规定》明确，申请对象具有本市常住户口，原则上参照本市经济适用住房面积核查办法确定其人均住房建筑面积，区（县）住房保障机构可按照实际，对面积核查办法作适当调整，调整方案报市住房保障事务中心备案。

申请对象持有《上海市居住证》，根据申请对象在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。其中以家庭申请租赁公共租赁住房的，根据申请对象家庭成员在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。

1月5日，工人在上海市徐汇区的公租房建设工地施工。目前，上海已进一步细化、明确了公租房的准入条件。根据规定，申请公租房的外来常住人口需持《上海市居住证》两年以上，并连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）达一年以上。

审核：每季度随机抽查

按照《规定》，公共租赁住房运营机构应通过书面形式，委托区县住房保障机构核查申请对象以下情况，包括：申请对象住房建筑面积；申请对象是否已申请或者已享受本市廉租住房、经济适用住房政策。

区（县）住房保障机构收到委托书后，应在十五个工作日内完成核查，并将核查结果书面通知运营机构。

区（县）住房保障机构应制订规范化的公共租赁住房申请审核检查办法，通过定期检查或随机抽查方式，对运营机构申请审核情况进行检查。定期检查每半年不少于一次，随机抽查每季度不少于一次。

租金：原则略低于市场 对于较受公众关注的租金问题，《规定》予以明确：公共租赁住房租金按略低于市场租金的原则确定。市场租金的评估由运营机构委托信誉好的专业估价机构实施，运营机构依据市场租金评估价研究制订公共租赁住房租金水平。市场租金评估工作应在公布公共租赁住房租金之前完成，市场租金评估价有效期为一年。

运营机构应根据公共租赁住房服务管理和安全使用要求、入住对象群体结构特点和承受能力，配置相关服务及设施，制订安全使用制度、公共租赁住房服务规范和承租人自我约束规范，并与承租人签订《公共租赁住房租赁合同》，在首批承租人入住公共租赁住房之前报区（县）房管部门备案。

《规定》亦对承租人一旦发生欠租等情况该如何处置做出了规定：承租人拖欠公共租赁住房租金和其他费用三个月以上的，运营机构可按合同约定通报承租人和同住人所在单位，要求承租人所在单位从承租人工资收入中直接划扣，承租人单位应当予以配合。

◎解读

沪公租房放宽户籍要求

曾参与公共租赁房政策文本制定的复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，公共租赁房是对住房保障体系的完善。本地户籍人口已经有经济适用房和廉租房，而公租房则覆盖到了上述保障房的“夹心层”，政府此举有意于引导“被买房”的弱势群体改变住房观念，鼓励以租代购。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，上海市公共租赁房更是旨在缓解青年职工、引进人才、外来务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难，因此在具体措施上，放宽了户籍要求，首次将户籍限制外的城市“夹心层”纳入住房保障体系，进一步完善了上海市住房保障体系。

“从保障方式上看，上海市更加注重利用市场机制、吸引社会力量推进公共租赁住房的开发建设和运营，这将有助于形成可持续发展的良性格局。”杨红旭说道。

有关专家指出，在上海，公租房的出现，是解决新“夹心层”群体住房困难的一副良药。去年9月，上海首个大型公共租赁住房社区—上海地产普陀项目正式开工，建成后将提供4000余套公租房。今年，上海还将继续加大公共租赁房建设、供应力度，年内计划开工和筹措公共租赁房200万平方米。

最新上海公租房申请条件

持居住证满两年可申请

本市公租房原申请条件之一是“具有本市城镇常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限”，这次明确为“持有《上海市居住证》应达到二年以上，并且连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）应达到一年以上。”

原申请条件之二是“已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同”，现明确为“各区（县）制定具体准入条件时，申请人员与本市就业单位签订劳动或工作合同的年限可设定不同标准，对具有本市常住户口的申请人员可根据工作性质设定年限标准，对持有《上海市居住证》人员可根据居住证类型设定年限标准。”

此次，还明确了由公共租赁住房运营机构应通过书面形式，委托区县住房保障机构核查申请对象的住房建筑面积和是否已申请或者已享受本市廉租住房、经济适用住房政策。

面积核查参照经适房

原申请条件之四是“在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽”，此次对建筑面积的认定有了更细致标准。申请对象具有本市常住户口的，原则上参照本市经济适用住房面积核查办法确定其人均住房建筑面积，区（县）住房保障机构可按照实际，对面积核查办法作适当调整。

申请对象持有《上海市居住证》的，根据申请对象在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。其中以家庭申请租赁公共租赁住房的，根据申请对象家庭成员在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。

此外，以家庭申请租赁公共租赁住房的，家庭范围应限制在申请对象本人、配偶、未婚子女范围内。

拖欠房租从工资中扣

公共租赁住房租金按略低于市场租金的原则确定。市场租金评估工作应在公布公共租赁住房租金之前完成，市场租金评估价有效期为一年。运营机构制订的公共租赁住房租金，应在公布公共租赁住房租金之前报送住房所在地的区（县）物价和房管部门办理备案手续。

市房管局住房保障处处长李东表示，“市场租金评估价有效期为一年”并不意味着“租金每年都会调整”。租赁公租房时，承租人会签订一份《公共租赁住房租赁合同》，在合同期内租金不会发生变化。而每年新产生的承租人，则会按照新的市场评估价确定公租房租金。

承租人拖欠公共租赁住房租金和其他费用三个月以上的，运营机构可按合同约定通报承租人和同住人所在单位，要求承租人所在单位从承租人工资收入中直接划扣，承租人单位应当予以配合。

年内首批市民将入住

去年9月1日，市政府批转市住房保障房屋管理局等六部门制订的《本市发展公共租赁住房的实施意见》，昨天发布的《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》，在一定程度上进行了细化，更加具备操作性。

《若干规定》的出台是否意味着老百姓离享受公租房又进了一步？对此市房管局表示，公租房和经适房还有一定的区别，要等到一定数量的租赁房源建好，有的还需要简单装修后才能推开，不过今年内肯定会有一批老百姓享受到公租房。据悉，本市首批公租房有望率先出现在杨浦新江湾城和徐汇华泾两个基地。

第四篇：公租房商业运作模式初探

公租房商业运作模式初探

时间:2010年11月12日 09时41分 来源:中国改革 作者:李汝容、毛志荣

房地产行业，屡屡成为中国宏观调控的关键，这与商品房市场畸形发展有很大关系。中国已经认识到，必须“两条腿走路”，让保障房与商品房同步。自2009年3月“两会”期间温家宝总理在政府工作报告中首次提出“积极发展公共租赁住房”以来，中央和地方密集出台了一系列文件。公租房政策的出台针对经济适用房与廉租房的制度缺陷与覆盖范围盲点，已成为完善保障性住房体制、引导中国楼市理性健康发展的战略性举措。

但确定了“两条腿走路”的方针之后，如何拓展公租房的资金来源，确保公租房建设可持续发展又成为新的难题。在这方面，资本市场在资金的融通运用上本可以发挥很大作用，现在由于认识上的误区和证券产品的缺陷，其作用还远未发挥。

借助资本市场服务于公租房建设，是当前保障性住房体系制度设计面临的重要课题，核心难点在于如何使作为公共品的公租房满足资本市场对资本品的要求。实际上，公租房、廉租房某种意义上就是商业地产，是经营性物业，因此，可考虑引入国际通行的REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）来扩大资金来源。REITs是一种信托基金，以发行收益凭证方式汇集特定多数投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。在公租房基础上，REITs还可以在促进中国房地产业健康发展上有更广泛的应用。

深圳交易所金融创新实验室会同房地产行业专业机构联想控股融科投资，针对公租房满足资本品要求的制度设计、政府财政补贴的操作方式、房地产投资基金参与公租房建设的运作模式等问题进行了探索，并相应提出政策建议。

财政支持难以为继

作为保障性住房政策的载体，公租房在以下三个方面具有“二次分配的公共品”特征。

——租金水平非市场化，低于市场价格。以重庆公布的公租房政策为例，租金价格拟控制在市场价格的60%以内。

——公租房产权属于政府，一般归属于地方国有资产管理部门或房管部门。

——公租房租户的资格审查与管理由政府实施。

为确保作为公共品的公租房能够持续发挥保障民生的功能，在制度设计及操作环节需要解决资金来源与退出机制两大难题。

在资金来源方面，公租房建设面临庞大资金需求，长期单纯依靠政府财政支持难以为继。以重庆为例，根据重庆市市长黄奇帆在接受媒体采访时算的一笔账，在重庆主城建设2000万平方米的公租房，算上建设成本与减收土地出让金，合计成本近1000亿元。

在退出机制方面，缺乏顺畅灵活的退出渠道，一方面将会限制社会资金参与公租房建设，另一方面将限制公租房政策退出的灵活性，难以适应随着城市化、老龄化以及城乡经济差异等诸多因素而不断动态变化的公租房需求。

制度设计应符合资本品要求

从全球范围的实践来看，越来越多的国家和政府尝试利用资本市场的力量、社会化的资金和商业化的运作来帮助解决保障性住房难题。

基于对解决资金来源难题的考虑，《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）、住建部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号，以下简称“指导意见”）等政策文件，已明确了“鼓励民间资本参与政策性住房建设”的基本原则。借助资本市场，可以为公租房资产持有主体提供退出机制，直接或间接地拓宽公租房建设资金来源渠道。同时，必须清楚地认识到，在公共品市场化的过程中，应符合资本市场对资本品的相应要求。

其一，资产的投资回报率应符合资本市场要求。资本市场投资者基于投资的风险对投资回报率有明确要求和期望。对以房地产资产为标的的投资，投资者要求租金的回报率能符合市场水平。

其二，资本市场要求投资品的权属有明确界定。就房地产资产而言，资产持有人应拥有建筑物及附着物所有权以及土地出让使用权，物业可以整体转让，且转让行为应当真实、合法、有效。

因此，在公租房制度设计上，需要根据资本市场的要求，完成公共品与资本品的对接。一方面，需要通过政府补贴的方式弥补公租房资产租金回报率，达到市场可接受的收益率水平。补贴方式一般可分为补贴前期投入成本的“补砖头”方式与建成后补贴租金的“补人头”方式两类。结合对两种补贴方式的特点与适用阶段来分析，当前我国公租房建设补贴政策极有必要探索“补人头”这一补贴方式。具体来讲，政府根据不同阶层人群的实际承受能力划分不同的补贴等级，支付不同数量的“租金券”，每份“租金券”代表约定的金额。在租户安排时可将不同补贴等级的租户人群混合搭配，通过“阶层混搭”，避免大面积拖欠租金或形成新的城市“贫民窟”。

另一方面，公租房资产应具有明确权属，包括公租房建筑及附着物所有权、土地出让使用权、配套物业所有权等。在满足公共政策前提下，公租房资产持有者对公租房拥有一定处置权，物业可整体转让。

房地产投资基金大有可为

从海外实践看，借助资本市场为保障性住房服务的一个重要途径是房地产投资基金，即REITs。REITs主要特点是集合分散资金投资成熟物业组合，由专业机构经营管理，并将大部分租金收益以分红方式分配给投资者。在美国，政府通过实施低收入住房返税政策（LIHTC）吸引了一部分REITs参与公租房建设的开发和运营，直接扩大了公租房规模。香港政府则成功尝试出售廉租房配套商业物业发行领汇房地产基金，获取资金为廉租房建设运营服务。

结合中国的实际情况，可以试验依托房地产投资基金这一资本市场金融工具，汇集投资者资金并在政府有关部门监督指导下参与公租房建设和管理，探索出中国公租房建设商业化运作的模式。通过REITs，可以将金融市场资金和房地产市场需求有效联合起来，将政府的直接财政支出转变为政府通过土地供应、租金规范、租户标准等方面的间接引导，以社会化筹资和市场化运作的模式，投资建设保障性住房。通过在银行间债券市场发行房地产信托受益券，盘活已建成的廉租房，能够为保障性住房的可持续开发探索一套新的融资机制，是金融创新服务民生的大胆尝试。目前各项技术准备工作已经基本就绪，现在天津正在摸索具体操作模式。

在公租房建设中引入房地产投资基金，能够开创和实现保障性住房的滚动融资与持续开发，其意义还不止于引入多少资金。除此之外，还可盘活企业存量资产，拓展企业融资渠道，将企业长期依靠政府资金支持的状态转变成自我融资；同时将金融市场资金和房地产市场需求有机结合，撬动社会资金用于保障性住房建设，大大缓解了政府集中建设的财政压力。更重要的是，它能够分流房地产市场上的部分资金，引领房地产市场的价格理性回归。

对中国而言，现阶段可探索通过REITs为已经完成开发并形成稳定现金流的公租房资产提供退出机制，具体运作模式如下：第一，公租房项目开发建设完成并稳定出租后，由公租房资产持有主体（例如政府）将资产出售给REITs，获取资金进入新一轮公租房开发。第二，政府行使公共职能，进行租户资格审核与持续监督，确定补贴比例。第三，REITs享有公租房资产的完整权益，资产由专业管理机构管理运营维护，向租户收取租金。政府的补贴租金券直接划拨至REITs管理公司。第四，REITs份额上市交易，投资者通过租金（含补贴）回报获得收益，并可按约定在满足一定条件下获得对公租房资产进行相应处置的收益。

借助资本市场，推动公租房建设形成可持续发展的商业化运作模式，我们建议从以下几个方面着手进行探索：

一是按照资本市场对资本品的要求，设计补贴政策提升公租房资产收益率；同时，完善资产权属安排，实现公共品与资本品在法律基础上的对接。

二是及时探索公租房有效管理模式，通过与经济承受能力挂钩的“租金券”政策，使租户“阶层混搭”，以改善租户结构，提前防范出现城市“贫民窟”。

三是引导培育专门投资公租房开发建设的产业基金，形成社会资金投资公租房建设并由REITs退出的完整链条。四是重视公租房配套商业物业开发，积极尝试以配套商业物业发行REITs。

（作者：李汝容 联想融科投资管理公司总裁

毛志荣 深圳证券交易所金融创新实验室主任）

第五篇：公租房运营模式研究

公租房运营模式研究

上述六种人群，基本囊括了公租房保障的辐射范围，笔者指出，“住有所居”是从社会上全体成员来讲的，那种需要住房却得不到住房的人，都属于社会重点关注的对象，都应该为他们提供相应的住房。此外，在试运行公租房保障制度的开始阶段，要将那些潜在的所需人群都充分考虑进来，使用发展眼光来正确对待公租房在未来的发展情况。虽然现在让每一个人都能轻易获得住房还没有实现，但是，现存很难处理的问题，并不是说就不必处理了，当主要矛盾得到缓解的时候，次要矛盾肯定会明显显现出来，所以，必须奠定今后处理次要矛盾的基础。

从上面所讲的几种住房所需者之中，可以明显看出，需求住房的程度以及方式是不一样的，也有主要矛盾和次要矛盾之分，所以，在处理相关矛盾的时候，要明确先后顺序。基于此，我们可以做后续的深入分析，以此来明确公租房保障的前后顺序。如图6-1所示：

第一批保障对象：本市低收入者，应该选成首批公租房的获益人，不论是国家，还是城市，都是保障制度最基本的任务，这也是公租房的发展起源之处。

第二批保障对象：进城务工者、新就业大学生以及其他新就业人员，这群人有很多相同的特征，经济基础都比较弱小，都为居住城市做了或多或少的奉献，所以公租房在发展期间内，应该将这部分稻城是保障的对象，并且在确保第一种人群住房所需的之后，应该及时处理。

第三批保障对象：建设城市的工作人员和另外一些有长时间居住所需的人员。分析这些人的特征可知，从为他们提供的主要保障方面来看，重点是扩充房源，经济上的补偿应该不是重点。这是公租房保障制度中形式最高级以及阶段最高层次的，也就是能够保障所有人员都有住的地方，而且还能够安定下来，方便快捷。

在分配公租房的时候，要分清主次，此外，在公租房租金的缴纳基准方面，也要分成很多个级别。首先，经济情况不是很好，住不起房子的这类人群，主要采取社保方式来提供相应的补助，大大减少他们居住所需的本钱，实现住有所居的目标。其次，缺房或者因为另外一些经济原因导致居住困难的这类人群，主要采取扩充房源的方式，或者是有效管理已有房源这种方式来满足他们的住房所需，不提供租金上的补贴，有时候还应该收取部分公租房占用费，以此来填补为基础保障对象提供公租房的补助而支付的一些费用，从而减轻国家的负担[63]。

二、公租房管理机构

成立特定的公租房管理组织，将新加坡的那种管理组织引进我国，并用到我国的政府管理中，成立专业性比较强的常见公租房管理组织，即公租房管理局[64]，这个组织的主要职责有下面这些：

1、登记并归档全部房源，比如房子的型号、面积大小、位置等，还要对他们进行顺序编号；

2、分类和归档住房客户的所有信息，比如名字、性别、家庭人口、经济情况、租住时间等；

3、维修、翻新公租房以及收取房租。

三、政府职能

政府职能与参与度应该根据公租房发展阶段来进行相应的协调，所以，本文将从几个阶段来展开阐述。

从第二章阐述的国外公租房营运方式来看，基本上所有的发达国家在刚开始营运公租房的时候，都毫不犹豫地选择了政府的干预方式[65]，在公租房的管理工作、分配工作、维修保护以及补贴等方面都有政府直接参加。这种在公租房构建最初的时候体现出来的职能就是政府的职能所在。唯有政府的主导、调节控制以及指引，才可以在以前的住房供应方式中找出新的模式，成功推广公租房。调节控制能力较弱的西方发达国家都是这样运行的，而在我国的调节控制能力极强的情形下，政府的主导作用是必不可少的。不过，发达国家政府的参与情况是大不一样的，我国应该怎么进行，都必须充分考虑我国的基本国情。

（一）初期

1、我国在最开始建设公租房的时候，缺口非常大，继续填补，所以，还是完全照搬新加坡那样的建设模式，资金全部由政府来供应，这样财政方面会面临很大的压力。所以，我国应该采取政府自行建设、企业筹措建设、开发商筹措建设，把当前已有的房源进行统计、归纳整理以及充分使用的方式，调集所有相关力量来一起建设公租房，扩展房源，用最少的时间来处理现在面临的住房困境。

2、我国的市场规模比较大，市场的情况更是非常的复杂，所以，在最开始运营公租房的时候，应该由政府来进行管理，统一管理全部已经登记在册的公租房，在政府的指引下，形成一套完善的，能够被承认的管理方式和惯例，奠定今后政府退出管理的基础。

（二）发展期

政府在形成公租房市场最开始的时候，做好各个方面的计划并实施干预，这样就能够形成功能齐全的公租房运营系统，然后就顺利进入其发展时期。这个发展期时间比较长，政府还能够在这期间把一些模式已定的业务交给某些企业来进行经营销售，比如公租房的维护、管理等可以交给某个物业公司，由它来进行管理；由开发商自己来独立完成公租房的补充和重新构建，获取的利益也归开发商，不过其具体的管理和调配还是由公租房管理局进行。在这期间，政府就只是需要重点关注其营运过程中所涉及的重要环节，比如发放补贴等。另外，还要构建健全的法律来保障公租房正常运营，保证政府在退出其营运之后，通过初期对公租房市场在形成过程中的全面规划与干预，一套完整的公租房运营体系就基本形成了，接下来便进入了公租房的发展期。公租房的发展期是一个相对比较漫长的时期，期间政府可以将一些已形成既定模式的业务交由社会中的企业来经营，比如公租房的营运系统不受影响，还能够继续往下发展。

（三）政府职能回归期

构建完善的公租房营运系统以后，政府的作用也就完成了。在这种情形下，政府是不是就可以正式退出该系统了吗？我国法制还不是很完善，这样的国家，政府不再参与，还是有很多问题会出现。所以，对于某些常见事务，公租房管理局可以交给专门的商业组织来营运，政府就充当一个监督管理机构，监督和审查这些商业组织。因此，政府职能回归期指的就是其某些机构职能的回归，从全面参与的职能回归到监管职能。

四、个人、家庭经济情况评级

针对国内个人以及家庭等收入方面，选择比较权威的统计机构来深入调查，并对其进行评估，划分等级。选择家庭为单位，计算家庭中所有成员的人均收入情况、负担情况等，以此作为辅助指标。对于某个人进行评定级别之后，其个人信息中就包含了这个评级信息，会直接输入其身份证和社保等系统中，在全国范围内都能够共同享用。这个信息能够成为个人租住公租房的折扣基准。

因为每一个家庭或者个人的实际竞技情况都是不一样的，经常发生改变，所以已经评定过的家庭或个人，多年后要重新进行审核，重新评定等级。为了弱化审核流程，减少一些不必要的工作量，可以根据对象的实际情况来定。针对工作比较稳定，经济来源相对可靠的人群，重新审核的时间可以选择久一点；针对自由工作者、经济收入不稳定等，重新审核的时间可以选择短一点。此外，可以在进行人口普查的时候，将经济情况审核项目加入其中，以达到简化审核流程的目的。缴纳公租房租金的凭据可以依据个人和家庭的实际经济情况评级来确定，这个评级还和租客的利益有密切关系，正确评级能够确保公租房营运比较公平公正，这也是本文研究的关键之处。

五、租金

公租房能不能正常经营下去，和租金以及缴纳形式有莫大关联，同时还和租客自身利益有很大关联，用以确定租金，是最关键的一个环节。

（一）租金标准

本文提倡的租金标准是差异化基准，以此作为基准，根据居住人群的具体经济实力来设定相应的租金。由于国内各个区域的发展不平衡，物价也不一样，所以，制定租金标准的时候要充分结合当地的实际情况。公租房的租金标准可以划分成两个部分，首先是成本租金，也就是依据构建公租房用去的具体成本，在固定年份内均摊下去，以此来明确租金。其次是运营、管理成本，也就是确保公租房可以长期经营下去所需要给出的成本。累加这两部分成本，并将资金成本和合适的利润考虑进来米酒形成了公租房的基准租金标准。最后再考虑当地的实际情况来相应的调整租金。

基准租金标准=成本租金+运营、管理修缮成本+资金成本±调整值

（二）租金缴纳方式

在房客租赁房子的时候，折扣标准是依据其实际经济状况评级的，并给予基准租金标准，给予一定的折扣价，租客的等级越高，享受的折扣也就越大。

社会上全部成员都能够居住公租房，因为每一个人的经济情况不一样，所以居住的次序和支付的成本是不一样的。此种方法，非常适合像中国这种人口流动量大的国家，并且使用折扣这种方式，能够处理国内各个区域发展不平衡所引起的一些补贴差异问题。不管是什么样的人，是从什么地方来的，也不管他要去什么地方，只要来到某个城市，先去公租房管理局登记相关信息，并进行注册，由公租房管理局为其寻找合适的房源，然后依据租客的实际经济情况评估等级，上缴自己应该缴纳的租金即可。也准许收入比较高的人住进公租房之中，但其必须缴纳更高的租金（最高可与市场租金水平持平），其与公租房租金的差值可以用到政府补贴低收入者之中，缓解国家的压力。不过一旦出现房源紧张的情况下，收入较低的人应该有优先租赁权。如图6-2所示：

六、补贴方式

公租房的补贴方式可以选择“英国+新加坡”方式。因为国内的公租房房源形式有很多样式，所以建议选择这种补贴方式。第一，租客享受的折扣比率，所有的资金都是由政府提供的；第二，因为公租房的性质，致使公租房管理局经常出现政策性亏损，所以必须要有国家补贴才能够确保它正常的营运；第三，社会上的一些民间散户和开发商，因为他们供应了公租房，所以可以获取公租房创造的利益，不仅仅能够享受租金利益，还应该享受国家给予的一定差价利益，保障他们的经济利益没有受到一丝的损害；第四，某些在集体拥有的土地上建立起来的小产权房，经营主体可以是集体，获得的租金由集体和国家共享，并由公租房管理局来一同管理，国家还要为这些人提供一定的补贴，但是不能直接给予一定的好处。如图6-3所示：

七、信息公示

李克强副总理提出保障性住房必须坚持“公平分配，有效供应”的原则。要保证坚持这项原则，首先要重视该原则下的基础即操作环节的公平、公开与公正性。政府公信力的大小会直接受到运行程序严密性，执行环节的规范性，以及操作手法的透明性，制度建设的完备性的影响。为保证做到“公平分配，有效供应”的原则，防止腐败的产生，同时为方便群众的监督和有效信息的获取，公租房管理局应当公示出房源的出租情况、出租时间、租用期限以及租房人的折扣等级。

八、社区物业管理

公租房的后期物业管理中，为了保证物业管理的顺利进行，必须要提供社会化与专业化的物业管理。为保证社区的和谐发展，必须积极合理的处理小区承租人、公租房持有机构、物业管理企业三者之间的关系，将各自的责任与义务落实到具体的任何事物上，这也是其重要的保证基础。要促进这方面的发展，我们可以从英国公租房的相关物业管理模式中吸取经验，委托物业公司必须具备有专业化的管理，同时对小区的各项物业的管理监督方面要设置专门的管理机构来实施管理，另外在每个小区内，单独建立一个物理管理处，这样可以方便物业管理公司可以更好的了解小区的需求，协同努力，以便后期工作的改进和开展。

九、公租房的退出 关于公租房的退出，其中包含了两层意思：其一，即公租房从住房市场中退出；其二，是指因为经济状况发生了改变，使得受保障对象不得不退出公租房保障系统[66]。随着时间和社会的不断发展，我国的人口构成状况也必然会跟着发生巨大的改变，从目前的计划生育发展中不难发现我国的老龄化是必然发生的，另外我国人口总数也会出现一个缓慢下降的趋势。若这个国情继续发展下去必然会使得人们对住房的需求量减少，从而造成在需求量大的时候所建的公租房数量剩余较多。此时，公租房的退出将成为一个有效减少这种危机的方法之一，就如日本处理问题的方法一样。除了我国人口的构成变化外，随着人们的生活状况的改善，日后越来越多的人会有专属于本人的房子，因此不再需要公租房的保障体制

房源的多样化助推了国内公租房退出时的优势。公租房的退出应该以“谁提供，退还谁”为原则。另外，散户的房屋拥有房子的所有权；单位提供的房源由原单位所有；至于集体所有的小产权房，若想得到产权则需要补齐土地出让差价归出资者所有。除了上述三个部分的房源以外余下的就是政府出资投建的公租房，这部分将会成为退出市场的首要对象。

关于这部分公租房我们可以按照下列三种形式来进行处理：①首先一定要储备充分的公租房以备不时之需；②对有公租房居住年限的优先考虑，并可给与优惠价格；③建设地段好，房屋状况较好的公租房应积极投入房地产市场进行市场交易。通过上述三种方式的处理，可以帮助政府分担公租房退出市场的压力，降低其房源建设的成本，同时又可以为需要的住房者留下缓冲区。如图6-4所示：

在公租房的运营开始阶段，我们为了尽快的回收房源的建设成本可以参考重庆的运营模式，即出售部分房源。但是在这个过程中我们需要注意的是公租房的房源不能流入市场，不能倒卖，只能根据需要进行转让，且必须通过公租房管理局根据市场行情进行回购，如此就可以最大化的减小公租房对房地产市场的直接冲击，也抑制了部分投机者在市场的投机买卖行为。

十、法律与政策保障

在形成公租房营运模式的时候，法律和政策两个方面的保障是必不可少的，能够规避外部环境的干扰，是其正常营运的保护伞。然而这两个方面各自的优势不一样，可以在不同的时期加以使用。在形成公租房系统最开始的时候和发展过程中，此时政策保障作用最突出，其特征就是高强度以及非常活跃。在公租房系统有形成趋势的时候，开始显现法律保障，并完全构建在公租房系统形成之后，其特点是长久、规范、强制以及另外一些法律所具备的特征，在公租房运系统在实施的时候，它能够避免出现扭曲的经营理念，也能够避免经营方式出现不当情形。所以，在具体使用的时候，要将两者结合在一起来使用，既要用到灵活性强的政策保障，也要用到强制的法律保障，奠定在中国推行公租房制度的基础，并为其提供有效的支持。如图6-5所示：

还没有形成公租房系统的时候，构建和运行公租房制度需要相关政策来支撑，在形成之时，根据营运的实际情况，制定相应的法律制度，最后明确构建公租房系统以后，凭借法律和政策两个方面来确保其健康稳定的运行，并且要以法律保障为主，政策保障为辅。

第三节要点小结

本节主要总结了一些对公租房营运产生影响的因素和应对策略。如表6.1所示：

表6.1 公租房运营因素及对策分析

第七章 研究结论与展望

第一节研究结论

本文根据上述内容讲解的公租房改革问题，找到公租房可能存在经营上的不足，同时研究和归纳发现的不足之处，然后表达该课题的态度，设立了公租房的经营制度，其中有设置公租房的资料库、设置公租房的监管部门、设置家庭和个体的经济情况资料库、设置公租房的法律机制、设置公租房确定价格的规定等，建立起完整的、综合的公租房经营系统。从而达到住房困难群体住房需求，同时便于政府对其进行住房管理。具体包括：

一、规划

开始大多数是政府出面进行大面积地规划和修建，混合配建是次要的；然后大部分是合理的混合配建，找寻民间的房源是次要的；最后的时候则基本上是改革、维修部分房源。

二、政府职能

1、在开始的时候需要将公司筹建、政府自建、开发商筹建、整理和分析该房源等结合在一起，利用所有可以利用的资源和公租房的修建。然后让政府负责监管全部有记录的公租房，组建一种完善的监管方法，给未来政府结束监管提供良好的前提。

2、处于前进阶段的时候，政府仅仅注重公租房的经营部分，却把成型的工作拿给一些公司负责，开发商可以得到经营的全部收益，不过需要遵守公租房监管部门的监控，并且形成公租房经营的法律保障机制。

3、政府重新获得职能的时候，公租房的监管部门成为政府的监督部门，负责核实和管理公租房的经营部门。

三、保障覆盖面

增加保障的使用范围，将农村的务工人员、该市的低收群体、才开始就业的人群、才走出校园的学生、非本地的建设者等人群包括其中，同时根据住房的要求划分出不同的群体，排列出保障的顺序。把该市的低收入人却当成首次公租房的保障人群；把才走出校园的学生、农村来的务工人员与才就业的职员当成第二批的受益人群；将工程建设者与久居且有需要的人群当成第三批的受益人群。

四、公租房管理机构

组织公租房的监管部门，它的作用主要有：

1、记录、整理全部房源的具体信息，包括规模、户型、位置、高度等，然后把它们做编号整理。

2、整理租房人的具体资料，包括性别、姓名、工资情况、家庭情况、现在租房的时间、编号以及租金等。

3、修建和调整公租房、得到的租金。

五、个人、家庭经济状况评级

让正规的调查部门核实具体的个体和家庭的经济情况和生活水平，然后进行分析和划分等级，同时注重对等级的审核。

六、租金

1、规定基准租金的额度

资金的成本+管理修缮的成本±调整值、运营+租金成本=基准租金的额度

2、缴纳租金的途径

租房人在租用房间的过程中，通过分析租房人的家庭或者个体的经济状况，最终决定收取租金的额度，以基准租金的额度为前提，结合经济状态适当减少租金的费用，经济状态不好的人，减少的金额就很多。

七、补贴方式

希望凭借“新加坡+英国”的方法，利用社保对租房人在资金上进行帮助，利用租房利润和社保来帮助公租房的监管部门与房主。

八、信息公示

公租房的监管部门需要把房源在租用时间、长短、价格等详细信息发布出来。

九、社区物业管理

在委托物业公司实施专业化管理的前提下，通过公租房的经营监管部门，组成专门的机构来监管小区的物业问题，同时在小区里面组织物业管理部门，帮助物业服务单位参与公租房的物业监管。

十、公租房的退出

我国的公租房退出应根据“谁提供，退还谁”的规定，同时将部分房源存放起来。

十一、法律与政策保障

在没有形成公租房系统的时候，构建和运行公租房制度需要相关政策来支撑，在形成之时，根据营运的实际情况，制定相应的法律制度，最后明确构建公租房系统以后，凭借法律和政策两个方面来确保其健康稳定的运行，并且要以法律保障为主，政策保障为辅。

第二节 研究不足

1、本文在通过分析南京市与重庆市的公租房的建设与发展上提出了公租房运营的影响因素，两个城市的公租房发展状况并不等于全国公租房的发展状况，因此影响因素可能概括不十分全面；文中数据的获取主要来自政府官网以及《统计年鉴》，有些数据可能会有滞后性从而导致进行的概括与分析存在误差。

2、本文构建了公租房运营体系，并针对各影响因素提出具体对策，但根据目前我国公租房各地发展水平并不均衡，这些对策的实施环境有待进一步商榷；由于我国幅员辽阔、人口众多且流动性大，在给一些信息的统计工作上增加了难度，这些研究不足仍需进行深入的探讨分析，找出切实可行、行之有效的解决方法。

第三节 研究展望

公租房的发展不是一蹴而就，而是任重而道远，这项惠民保障政策的落实仍然需要政府、市场的共同努力。但是公租房的发展蓝图的轮廓已经呈现在我们眼前，需要我们共同用画笔将它润色与圆满。通过本文的分析与研究，笔者对公租房的发展充满信心，通过理论与实践相结合的进一步发展，对公租房的研究也将越来越完善。