下载文档第一篇：2011年北京物业项目负责人法律法规考试
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北京物业管理法律法规（考试大纲）..................................................2 第一部分 全国性法律、法规.................................................................................................................2 一． 《物权法》......................................................................................................................................2 二．《物业管理条例》...............................................................................................................................4 三.最法解释..........................................................................................................................................6 四.《保安服务管理条例》.....................................................................................................................7 五.34《民法通则》中与物业管理密切相关的规定.............................................................................8 六．35《消防法》中与物业管理密切相关的规定.................................................................................8 七．36《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项.................................9 八．37《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为.........................................................9 九．38城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则..................................................10 十．39《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定...............................................10 第二部分 北京市物业管理政策法规...................................................................................................10 一． 《北京市物业管理办法》.............................................................................................................10 二． 《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》.....................................................................16 三． 《北京市住宅专项维修资金管理办法》.....................................................................................20 四． 《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》.............................................................................22 五． 《北京市物业服务企业信用信息管理办法》.............................................................................24 六． 《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》.........................................................................26 七． 《北京市物业项目交接管理办法》.............................................................................................27 八． 《业主决定共同事项公共决策平台使用规则》.........................................................................30 九． 《北京市住宅区临时管理规约制定规范》.................................................................................31 十． 《北京市物业管理行业专家管理办法》.....................................................................................32 十一． 《北京市住宅物业服务标准》.................................................................................................33 十二． 《北京市供热采暖管理办法》.................................................................................................34 十三． 《北京市有限空间安全作业生产规范》.................................................................................35 十四． 《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》.................................................36 十五． 《北京市电梯安全监督管理办法》.........................................................................................38 十六． 《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》.38 十七． 《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》.............................................39 十八． 《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》.....................................................39
第一部分 全国性法律、法规
6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；（1）制定和修改业主大会议事规则;（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;（6）改建、重建建筑物及其附属设施;（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；
①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施;经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
②修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力； ①业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
②对业主巨头约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是符合法律法规及规章的。③不违背社会公德，不损害国家、公共和他人利益的决定。
9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； ④监督管理规约的实施； ⑤业主大会赋予的其他职责。
16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容 发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
18.《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容； 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
19.《物业管理条例》对装饰装修管理的规定
业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
21.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；
应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收
27.最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
①业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； ②总人数，按照前项的统计总和计算。
28.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定；业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
29.最高人民法院对业主予以支持的行为；业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
①建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
②管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； ③物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
④建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； ⑤其他应当向业主公开的情况和资料。
30.最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
31.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持
四.《保安服务管理条例》
32.《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求；
保安员的单位（以下统称保安从业单位）应当建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，加强对保安员的管理、教育和培训，提高保安员的职业道德水平、业务素质和责任意识。
保安从业单位应当依法保障保安员在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方
确保完好有效；
⑤对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；
⑥保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准； ⑦组织防火检查，及时消除火灾隐患； ⑧组织进行有针对性的消防演练；
⑨法律、法规规定的其他消防安全职责。单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人
七．36《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项 ①业主大会名称及相应的物业管理区域； ②业主委员会的职责； ③业主委员会议事规则；
④业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； ⑤业主投票权数的确定方法； ⑥业主代表的产生方式； ⑦业主大会会议的表决程序；
⑧业主委员会委员的资格、人数和任期等； ⑨业主委员会换届程序、补选办法等；
⑩业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； 11业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
八．37《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为
①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； ②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
③扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； ④损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； ⑤其他影响建筑结构和使用安全的行为。
装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： ①搭建建筑物、构筑物；
②改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； ③拆改供暖管道和设施； ④拆改燃气管道和设施。
第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。
3.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定 第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。
4.《北京市物业管理办法》对建设单位委托专项服务的规定
建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。
5.《北京市物业管理办法》对物业管理活动监督管理职责的划分
第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。
第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。
业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。
6.《北京市物业管理办法》中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责
第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。
违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部
（二）选举或者更换业主委员会委员；
（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
（五）筹集、管理和使用专项维修资金；
（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；
（七）申请分立或者合并物业管理区域；
（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。
10.业主大会的组成主体
业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
11.建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件
第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。
第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。
筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。
第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。
物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。
16.《北京市物业管理办法》对物业服务合同终止的规定
第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。
17.《北京市物业管理办法》对无物业服务书面合同而存在事实服务的规定
第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。
第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：
（一）移交物业共用部分；
（二）移交本办法第十条规定的相关资料；
（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；
（四）结清预收、代收的有关费用；
（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企
22.房屋建筑的安全责任人及其承担的责任
第五条 房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全责任人(以下简称安全责任人)。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑权属不清晰的，实际占有人是安全责任人。
第六条 安全责任人应当对房屋建筑的安全使用、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋建筑的安全性、适用性、耐久性。
23.房屋建筑管理人及其职责
第七条 房屋建筑管理人(以下简称管理人)是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。
自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人。第八条 管理人应当对房屋建筑进行检查维护，对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题应向安全责任人和有关行政主管部门报告，可以受安全责任人委托组织对房屋建筑安全问题进行治理，对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。
24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为
第十二条 居住建筑的使用人，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为居住之外的经营性用房。使用人依照法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的房屋建筑所有人同意。
第十三条 使用人不得在房屋顶部增设塔架，不得超过城市规划中限定的建筑物高度设置广告牌，不得在房屋顶部、地下或者其他部位增设永久性或者临时性建筑或者构筑物等，不得改变房屋承重体系。
因特殊需要，经房屋建筑所有人和利害关系人同意，在房屋顶部或者其他部位搭建附属房屋，应当经规划部门批准；在房屋建筑外墙或者房屋顶部增设广告牌，应当符合户外广告设置规划，并遵守国家和本市的有关规定。
第十四条 使用人在使用房屋建筑时，不得有下列影响安全和公共利益的行为：(一)擅自变动建筑主体和承重结构；
(二)违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体健康的物品；(三)超过设计使用荷载使用房屋；
(四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散的行为，在人员密集场所门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物；(五)擅自拆改防雷装置；
(六)擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备。
25.房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容
第十八条 管理人应当对房屋建筑进行下列内容的日常检查：
(七)经安全评估发现房屋存在安全隐患需要进行安全鉴定的；
(八)其他依法应当进行安全鉴定的。
房屋安全鉴定费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，鉴定费用由责任人承担。
27.房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式
第三十条 对存在安全问题的房屋建筑，应当根据具体情况分别采取修缮、解除危险、拆除的处理措施。
房屋建筑安全问题的治理费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，其治理费用由责任人承担。
28.依法取得房屋修缮工程施工许可的要求
本办法所称修缮，是指为保持和提高房屋的完好程度与使用功能或者为延长房屋耐用年限，对既有房屋建筑进行必要的维护、维修、拆改、翻修和再装饰所进行的查勘、设计、施工和验收等过程控制活动
修缮工程投资额达到30万元以上或者建筑面积达到300平方米以上时，应当依法取得施工许可。修缮工程施工中，严禁违反设计文件擅自变动建筑主体、承重结构或者使用功能。
29.危险房屋的处理类别 危险房屋解除危险
第三十八条 确认危险房屋的鉴定结论，应当由房屋安全鉴定机构做出。
经鉴定属于危险房屋的，安全责任人、管理人应当按照房屋安全鉴定机构鉴定结论的处理类别进行治理。危险房屋的处理类别分为观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除。
观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用但需继续观察的房屋。房屋安全鉴定机构在出具的鉴定报告中应当注明观察使用或者下一次进行安全鉴定的时限。
处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。设计单位在加固设计文件中应当说明后续使用年限。
停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。
整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。
30.房屋应急抢险遵循的原则
第四十五条 房屋应急抢险遵循属地为主、分级负责、预防为主、防治结合、快速反应、统一指挥、保障有力的原则。
⑤消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；
⑥楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的； ⑦其他情况
35.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则
①商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
②售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
③售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊
36.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序
①物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
②业主大会依法通过使用方案； ③物业服务企业组织实施使用方案；
④物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；
⑤业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；
⑥业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知； ⑦业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
37.危及房屋使用安全的紧急情况范围
室外工程——不低于2年
建筑给水及排水工程——除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限不低于10年外，建筑给水及排水工程质量保修期限不低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同
电梯工程——不低于3年
电气工程——除电线、电缆质量保修期限不低于5年外，电气工程质量保修期限不低于2年。智能建筑工程——不低于2年
41.住宅专项维修资金的审批条件
住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。
42.危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况
发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。
（一）屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
（二）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；
（三）高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；
（四）楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的
43．使用住宅专项维修资金的工程项目范围。地基、基础
主体结构工程：承受各种作用的基本结构部分，包括承重墙、梁、板、柱。防水工程：包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。保温工程：包括屋面、外墙面保温。
装饰装修工程：分为住宅内共用部位装修和住宅外共用部位装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板（砖）等。
室外工程：，包括小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门。建筑给水及排水工程：包括给排水设备及附属设备、管道设施等 电梯工程：包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。
46．物业项目负责人持证上岗制度的要求和规定 本市实行项目负责人持证上岗制度。
（一）项目负责人经市房屋行政主管部门考试合格的，颁发合格证书；
（二）合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；
（三）取得合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40学时的继续教育。
项目负责人有下列情形之一的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书，并在项目负责人信用信息档案中予以记录：
（一）未按规定参加岗位考核、继续教育的；
（二）在记分周期被累计扣分超过规定分值的；
（三）其他应予取消合格证书的情形。
项目负责人被取消合格证书的，自证书取消之日起三年内不得在本市担任项目负责人，不得受聘担任本市物业管理行业专家。
47．物业服务信用信息的内容、获取要求、披露方式
信用信息采集渠道，包括市、区县房屋行政主管部门及相关行政主管部门提供、物业服务企业及项目负责人自行申报
信用信息的采集应当坚持客观、准确、公正、及时和谁提供谁负责的原则。信用信息主要包括基本信息、业绩信息和警示信息。
（一）基本信息。企业在市、区县房屋行政主管部门登记的基本情况、物业项目基本情况、资质等级核定情况，管理和专业技术人员、项目负责人的基本情况和执业情况。
（二）业绩信息。企业或者企业法定代表人、主要负责人、项目负责人在从事物业管理活动中受到的省部级以上的奖励、表彰、认定情况，或我市区县政府，或市政府相关行政主管部门物业管理方面的奖励、表彰、认定情况。
（三）警示信息。企业或者项目负责人在从事物业管理活动中违反法律、法规、规章和相关规定被行政处罚或者处理，以及北京物协按照行业自律办法给予处理等情况。信用信息的披露方式：包括对企业及其从业人员信用信息的公示和查询等。
物业服务企业及项目负责人的信用信息通过北京建设网、北京物业管理行业协会网站或者其他方式向社会公开。
任何单位和个人均可按照信用信息查询的有关规定，查询物业服务企业及项目负责人信用信息情况。
48．物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定
本市实行物业服务企业及项目负责人信用记分制度。企业负责人和项目负责人应当及时查询信用记分情况，并予以改进。记分标准中企业记分满分为20分，项目负责人记分满分为15分。记分
物业服务评估监理机构以物业服务项目查验点为基础协商确定收费金额。建设单位向全体业主移交物业项目时，建设单位和全体业主共同委托物业服务评估监理机构进行查验交接的，由建设单位承担评估费用。
53．在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人的义务
当事人承担的责任；如何开展评估业务；建设单位、物业服务企业与相关当事人应当协助物业服务评估监理机构进行实地查勘，如实向评估监理机构提供必要的资料，并对其所提供资料的真实性负责。
54．《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》对物业服务评估监理机构和专家的要求和规定。①具有独立法人资格，专业从事物业服务评估监理业务；②注册资本100万元以上；③有固定的办公场所和开展评估监理业务所需设施、设备和办公条件；④具有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于5人；⑤法律、法规、规章规定的其他条件。
符合上述条件的物业服务评估监理机构应当到市房屋行政主管部门备案，市房屋行政主管部门应当定期公布备案机构名单。
七． 《北京市物业项目交接管理办法》
京建发[2010]603号 2010年12月1日起施行。北京市建设委员会《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》(京建物[2006]23号)同时废止。
55．物业项目交接的含义
物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。
56．物业项目交接的内容和程序
已经成立业主大会的物业项目，可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接;未成立业主大会的，可由全体业主授权的业主代表进行交接。
全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接;也可以按照《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》(京建发[2010]383号)委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接查验评估，并出具物业项目交接查验报告。
业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接：
(三)全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;(四)双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。
物业项目交接，建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。交接的起算时间为：
(一)约定期限的物业服务合同终止的，自物业服务合同期限届满之日起算;(二)其他情形，自建设单位、物业服务企业接到全体业主共同决定的书面告知之日起算。
建设单位、物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。
物业服务合同期限届满前，业主共同决定续聘原物业服务企业的，应当在合同期限届满之日前30日内与原物业服务企业协商签订物业服务合同。
57．交接过程中对各方行为规范的要求
【查验依据】物业项目交接可以参照《北京市新建物业项目交接查验标准》相关规定进行交接查验。
【禁止行为】物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，建设单位和物业服务企业不得出现下列行为：①拒不移交物业服务用房和相关资料；②拒不配合承接查验；③拒不撤出物业管理区域；④强行接管；⑤法律、法规、规章禁止的其他行为。【拒不撤出认定】本办法第十七条所称拒不撤出物业管理区域，是指建设单位、物业服务企业违反本办法第十四条规定，逾期不撤出物业管理区域的行为。
【强行接管的认定】本办法第十七条所称强行接管，是指物业服务企业的下列行为：
①未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，但政府相关部门组织接管的除外；②原物业服务企业尚未撤出时，未协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而进驻物业管理区域。
58．应急物业服务的适用情形和具体要求
有下列情形之一，住宅小区无人管理，不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门在2个工作日内组织提供应急物业服务：
①物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；
②物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域的；
③物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者
0
（二）2010年10月1日以后入住的城区新建住宅物业项目，建设单位应当在业主办理入住手续前，将购房人信息录入决策平台后，到光大银行各营业网点申领该项目房屋的一卡通，并在办理入住手续前将一卡通发放给购房人。远郊区县的新建住宅项目，建设单位可以到北京市农村商业银行营业网点申领一卡通。
2010年10月1日前已入住物业项目的一卡通，可以由业主委员会或物业服务企业统一到光大银行或北京市农村商业银行各营业网点领取后，发放给业主。业主委员会或者物业服务企业申领一卡通前，应当在决策平台录入房屋对应的业主信息。
61．业主、业主委员会、物业服务企业分别可以发起的共同决定事项； 业主决定共同事项的发起人可以是业主、业主委员会、物业服务企业。
业主可以发起本通知第一条所列决策事项中第1、6、11、13、19项共同决定事项；
业主委员会可以发起本通知第一条所列决策事项中第2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、14、15、16、17、18、20项共同决定事项；
业主大会成立以前，物业服务企业可以发起本通知第一条所列决策事项中第6项共同决定事项
62．共同决定事项发起人在发起决策前，应当完成的工作；
将拟决策事项及相关材料在物业管理区域内的显著位置向相关业主公示，公示期不得少于15日； 登录决策平台查询系统中是否有所在物业项目及业主信息，没有的，发起人应当登录决策平台补录相关信息；
确认参与表决的相关业主一卡通持卡情况。对没有业主一卡通的业主，发起人应当协助其向光大银行或北京市农村商业银行申请领取。
63．决策平台提供的表决方式，业主投票方式。
决策平台提供互联网、电话语音、光大银行自助缴费机、人工帮助、现场协助五种表决方式。每张一卡通同一事项只能表决一次。
业主可以凭持有的一卡通的卡号和密码登录决策平台或拨打62960000投票表决。
业主使用决策平台决定共同事项时，相关街道办事处、乡镇人民政府、物业服务企业应当提供互联网及电话设备，为业主现场表决提供条件。
在表决期限内，业主可以实时查询事项表决结果。对同一事项的表决意见，业主一经投票不得修改。
投票期限届满时，系统将自动统计投票结果并生成带有条形码的决策书。
九． 《北京市住宅区临时管理规约制定规范》 京建发〔2010〕636号
相关工作五年以上；
（四）担任物业服务企业部门经理以上职务；
（五）有丰富的企业综合管理及运营管理工作实践经验，在公司负责或从事过市场运营、品质管理、人力资源管理、财务管理等工作；
（六）熟悉物业服务企业运营特点与规律，熟悉行业相关法律、法规、规章和规范性文件。
专业技术类专家应当具备以下条件：
（一）遵守国家法律法规，有良好的职业道德，工作认真负责，坚持原则，作风正派，廉洁自律，无违法记录；
（二）从事第五条第三款中所列专业技术岗位工作五年以上；
（三）具有中级及以上专业技术职务任职资格；
（四）具有大学本科或以上学历；
（五）熟悉物业管理及相关法律、法规、规章和规范性文件、行业规范和技术标准；
（六）有必要的工作时间，年龄六十五周岁以下，身体健康。
68．物业管理行业专家的工作范围
物业管理行业专家可以接受当事人委托，参与本市行政区域内的物业服务企业资质评审、物业管理示范项目考评、物业服务评估监理等工作
69．物业管理行业专家的权利和义务
（一）接受政府相关部门、物业管理行业协会、第三方评估监理机构的委托，承担评审、考评或评估监理工作；
（二）依据相关法律、法规及规章的规定，运用专业知识和管理经验，对项目进行独立评审及评估，提出评审或评估意见，不受任何单位或个人的干预；
（三）参加有关部门组织的培训、讲座和交流；
（四）法律、法规、规章规定的其他权利。
十一． 《北京市住宅物业服务标准》
70．对《北京市住宅物业服务标准》基本规定的理解
是通过日常的管理服务使物业保值增值；使广大物业服务企业和业主正确认识物业管理，树立责任意识，保障房屋的住用安全。为业主和物业服务企业的物业服务质量和服务价格争议提供了解决途径。有利于构建质价相符的物业服务市场环境。《标准》划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系。建设单位在销售房屋前、或者全体业主在确定物业管理方式前，可以根据住宅物业项目实际情况、以及业主的需求选定相应的物业服务标准，并委托第三方评估监理机构参照北京物协按季度发布的物业服务成本信息测算出服务价格，为逐步建
热设施存在隐患的，应当及时消除；发现用户自用采暖设施存在隐患的，应当书面告知用户及时消除。
(二)供热前应当进行供热系统充水、试压、排气、试运行等工作，并提前在供热范围内进行公告。
(三)建立用户采暖温度抽测制度，定期对用户室温进行检测，测温记录应当有用户或者其他证明人签字。
(四)采暖期内实行24小时服务，并及时处理和回复用户反映的问题。
74.对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造责任的规定。
供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，机关、部队、企事业单位的后勤服务部门提供社会供热服务的，可以按照规定委托专业企业承担。
住宅用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。
非住宅用户供热采暖设施的维护、管理以及更新改造，由供热单位与用户在合同中约定。建设单位应当依法承担供热采暖设施保修期内的保修责任
十三． 《北京市有限空间安全作业生产规范》 2009年2月1日起试行
75.有限空间的定义、包括的类型
有限空间：指封闭或部分封闭，进出口较为狭窄有限，未被设计为固定工作场所，自然通风不良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或氧含量不足的空间。有限空间分为三类：
（一）密闭设备：如船舱、贮罐、车载槽罐、反应塔（釜）、冷藏箱、压力容器、管道、烟道、锅炉等；
（二）地下有限空间：如地下管道、地下室、地下仓库、地下工程、暗沟、隧道、涵洞、地坑、废井、地窖、污水池（井）、沼气池、化粪池、下水道等；
（三）地上有限空间：如储藏室、酒糟池、发酵池、垃圾站、温室、冷库、粮仓、料仓等。
76.在有限空间作业，事先应进行的检测，实施检测应注意的事项
实施有限空间作业前，生产经营单位应严格执行“先检测、后作业”的原则，根据作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因素。检测指标包括氧浓度值、易燃易爆物质（可燃性气体、爆炸性粉尘）浓度值、有毒气体浓度值等。未经检测，严禁作业人员进入有限空间。
空间的产权人、管理单位应当保证地下空间符合下列条件：
（一）符合防火、卫生等管理规定，并经公安消防机构、卫生主管部门检查合格。
（二）房屋建筑安全，不存在危险构件。
（三）具有上下水、卫生间、用电设施。
（四）通风良好，设置机械通风系统或者空气调节装置，并保证有效使用。地下空间平时使用必需的新风量，以及相应的新风系统、回风系统等设置符合设计规范要求。
（五）具有防汛、防雨水倒灌设施。
（六）按规定设置和配备机械防烟排烟系统、自动喷淋系统、应急照明系统、火灾自动报警系统以及其他消防设施和器材。
79.地下空间的使用人的使用行为应当遵守的规定
（一）履行地下空间安全使用责任书中的安全使用义务和本办法第五条（78题）第（四）项、第（八）项、第（九）项的规定。
（二）根据不同的使用性质，保证地下空间在使用中符合国家规定的相关行业的卫生标准。
（三）装饰、装修材料符合国家和本市规定的消防、卫生要求；进行装饰、装修等施工作业期间，不得投入使用。
（四）不得存放液化石油气钢瓶，不得使用液化石油气和闪点小于60°C的液体做燃料。
（五）保障安全出口、疏散通道畅通，有人时不得上锁。
（六）不得在地下空间内从事危险化学品、烟花爆竹等危险物品的生产经营。不得在地下空间内储存易燃易爆物品。
（七）按照国家有关消防安全技术规定安装、使用电器产品，设计、敷设用电线路；禁止超负荷用电。
（八）不得在地下空间内设置油浸电力变压器和其他油浸电气设备。
（九）地下空间内所容纳的人员不得超过核定人数。核定人数的具体办法和标准，由市人民防空主管部门、建设（房屋）行政主管部门制定。
（十）对从业人员进行安全教育，并制定安全事故应急救援预案。
（十一）遵守国家及本市其他有关地下空间安全使用的管理规定。
80.利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，应当遵守的规定 地下空间的产权人、管理单位、使用人除应当遵守本办法第五条、第六条（78.79题）规定外，还应当遵守下列规定：
（一）房间内人均使用面积不得少于4平方米。
（二）不得设置上下床。
（三）配备有效的防灭病媒生物设施、消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施。
十七． 《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》（京高法发[2003]389号）2004年1月1日起试行
85.业主委员会可作为原告参加诉讼的条件
业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：
(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；
(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；
(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；(4)其它损害全体业主公共权益的情形。
业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。
业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理
86.审理追索物业服务费案件对诉讼时效的确定
审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。
87.业主可以要求物业管理企业承担财物、车辆丢失或毁损责任的前提条件
物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。
物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。
十八． 《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》 京建发[2010]506号
88．《北京市物业管理办法》所指的前期物业管理期限
前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。
89．《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，确定物业服务事项和服务标准的有关规定
第十一条大型活动有下列情形之一的，主办者应当向市公安机关申请安全许可：
（一）举办场所跨区、县的；
（二）举办场所固定座席一万以上的文艺演出、体育竞赛；
（三）有其他国家和地区的个人、组织参展，并且总展位数在五百个以上的展览、展销。
前款规定以外的其他大型活动，主办方应当向举办所在地区、县公安机关申请安全许可。
93．在大型活动中，主办者、场所提供者以及公安机关分别履行的职责； 第七条大型活动主办者应当履行下列安全职责：
（一）进行安全风险预测或者评估，制定安全工作方案和处置突发事件应急预案；
（二）建立并落实安全责任制度，确定安全责任人，明确安全措施、岗位职责；
（三）配备与大型活动安全工作需要相适应的专职保安等专业安全工作人员；
（四）为大型活动的安全工作提供必需的物质保障；
（五）组织实施现场安全工作，开展安全检查，发现安全隐患及时消除；
（六）对参加大型活动的人员进行安全宣传和教育，及时劝阻和制止妨碍大型活动秩序的行为，发现违法犯罪行为及时向公安机关报告；
（七）接受公安等政府有关部门的指导、监督和检查，及时消除安全隐患。
大型活动有承办者的，主办者应当与承办者签订安全协议，就前款内容明确各自的具体职责。承办者应当按照安全协议规定的职责，与主办者共同落实安全工作。
第八条大型活动场所提供者应当履行下列安全职责：
（一）保证大型活动场所、设施符合国家安全标准和消防安全规范，并向主办者提供场所人员核定容量、安全通道、出入口以及供电系统等涉及场所使用安全的资料、证明；
（二）安全出入口和安全通道设置明显的指示标识，并保证畅通；
（三）根据安全要求设立安全缓进通道和必要的安全检查设备、设施；
（四）配备应急广播、照明设施，并确保完好、有效；
（五）对停车设施不得挤占、挪用，并维护安全秩序；
（六）保证安全防范设施与大型活动安全要求相适应。
第九条公安机关在大型活动安全监督管理工作中应当履行下列职责：
（一）制定大型活动安全许可和安全监督管理的工作规范和标准，并向社会公布；
（二）制定大型活动安全监督方案和突发事件应急预案；
（三）建立大型活动不良安全信息记录制度，并向社会公示；
（四）审核许可申请材料，实地勘验活动场所；
（五）在大型活动举办前，对活动场所组织专项安全检查，发现安全隐患的责令改正；
（六）在大型活动举办过程中，对安全工作的落实进行指导、监督和检查，发现安全隐患的责令改正；
（七）对安全工作人员进行安全宣传、教育；
（八）对现场秩序混乱，可能导致安全事故或者危害公共安全的紧急情况和其他突发事件，及时进行处置；
（九）依法查处大型活动中的违法犯罪行为。
94．大型活动安全工作方案应当包括的内容；
（一）举办日期、时间、地点、人数和内容；
（二）安全工作的组织系统；
（三）安全工作人员的数量、岗位职责；
（四）场所建筑和设施的消防安全措施；
（五）车辆停放、疏导措施；
（六）票证的印制、查验等措施；
（七）现场秩序维护、人员疏导措施；
（八）其他与安
第二篇：北京物业项目负责人考试-参考试卷
单选：
1、《物业管理条例》中对业主正确的定义是（）。
A、房屋的所有权人
B、房屋的使用人
C、房屋的租赁人
D、房屋的拥有人
2、物业服务合同到期后，双方没有（）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。A、签署
B、缔约
C、解除
D、解约
3、业主确需（）公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知业主管理企业。
A、占用
B、使用
C、改变
D、独占
4、物业管理行业专家不得有下列()禁止行为。
A、取得注册物业管理师证书
B、具备高级专业技术职称
C、从事物业服务满10年
D、违规收受利害关系人的财物或者其他好处的独占
5、业主基于对住宅、经营性用房等（）特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权。
A、专有部分
B、共有部分
C、私有部分
D、其他部分
6、物业服务合同自签订之日起（）日内，报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案。
A、10
B、20
C、15
D、30
7、业主逾期不交纳物业服务费用的，（）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
A、业主大会
B、业主委员会
C、居民委员会
D、物业服务企业
8、发生安全事故时，物业服务企业在采取（）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
A、应急措施
B、应急预案
C、应急预防
D、应急救援
9、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（）的同意。
A、街道办事处和物业服务企业
B、业主委员会和物业服务企业 C、物业主管部门和业主委员会
D、规划主管部门和业主委员会
10、（）或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害、恢复原状的，人民法院应予支持。
A、建设单位
B、业主
C、业主委员会
D、物业服务企业
11、用人单位自用工之日起应于（）内与劳动者订立书面劳动合同。
A、一个月不满半年
B、一个月不满一年
C、三个月不满一年
D、半年不满两年
12、《北京市物业管理办法》自（）起施行。
A、2010年8月1日 B、2010年10月1日 C、2010年12月1日 D、2011年1月1日
13、（）负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。
A、街道办事处、乡镇人民政府
B、政府行政主管部门 C、街道办事处
D、乡镇人民政府
14、《北京市物业管理办法》规定，()承担前期物业服务责任。A、第三方评估监理单位
B、物业服务公司 C、建设单位
D、开发商、物业服务企业
15、《北京市物业管理办法》规定（）负责全市物业管理活动的监督管理工作。A、物业管理行业协会
B、物业管理处
C、市房屋行政主管部门
D、物业服务指导中心
16、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业（）查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。
A、公共部分
B、公共区域
C、设备设施
D、共用部分
17、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积（）以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。A、30%
B、50%
C、67%
D、80%
18、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起（）日内，向筹备组提供业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。
A、7
B、10
C、15
D、30
19、某小区的建筑面积有30万平方米，主要设备是一套系统，车库、绿地和景观是业主共用的，但是该小区由小区内道路划分为四个组团，各个组团的保安监控系统是分别负责各个组团的监控，该小区应当划分为（）物业管理区域。
A、一个
B、二个
C、三个
D、四个
20、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业（）交接止。
A、公共区域
B、设施设备
C、共用部分
D、公共部分
21、《北京市物业管理办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，（）执行。A、需要按照重新签署合同约定
B、在办法实施前签署的合同按照合同约定执行，办法实施后的分期开发的部分需要重新签署合同约定
C、如果成立业主大会，按照业主大会的决议 D、按照合同约定
22、新建住宅物业，建设单位在房屋买卖合同中应明确物业服务用房建筑面积不得低于（）平方米，其中地上房屋不得低于（）平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积（）平方米。
A、300、150、50至100
B、200、100、30至80 C、180、120、40至80
D、150、100、30至60
23、物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了（）的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
A、通知义务
B、告诉义务
C、通报义务
D、告知义务
24、房屋建筑的（）是房屋建筑使用安全责任人。
A、租户
B、使用人
C、所有人
D、产权人
25、本市行政区域内（）的住宅专项维修资金使用应按规定审核。A、商品住宅、未售公有住房
B、自用住宅、售后公有住房 C、商品住宅、非住宅
D、商品住宅、售后公有住房
26、依据信用记分结果，对项目负责人及其企业进行处理时，下列表述正确的是（）。A、项目负责人记分达到2分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人提出书面警告
B、项目负责人记分达到5分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈，记入项目负责人信用信息档案
C、单个项目经理记分达到10分时，并在建设网进行公示该项目经理的信用记录
D、单个项目负责人记分达到15分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》，在北京建设网进行公示，并扣除企业10分
27、组织应急物业服务前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将（）、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。
A、服务标准
B、服务单位
C、项目负责人
D、服务内容
28、电梯出现故障或者发生异常情况时，（）应当组织进行全面检查，消除电梯事故隐患后，方可重新投入使用。
A、电梯安装单位
B、电梯维护单位
C、电梯使用单位
D、业主委员会
29、《（北京市物业管理办法）实施中若干问题的通知》中规定业主入住前，应当与()签订前期物业服务费托收协议。
A、物业服务企业
B、开发单位
C、银行、建设单位
D、建设单位 30、张某与蒋某是邻居关系，2010年8月，张某未将其空调室外机安装在物业指定的位置，而是安装在正对蒋某房门的位置，导致影响蒋某的生活，蒋某遂将张某告上法庭，要求张某拆除空调室外机并赔偿精神损失。张某的行为即违反了《民法通则》中关于（）的规定。A、邻里关系
B、相邻关系
C、共有
D、所有权
多选：
1、业主在物业管理活动中，享有（）权利。
A、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 C、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规划的建议 D、参加业主大会会议，行使投票权
2、业主在物业管理活动中应履行下列义务（）。
A、按时参加业主大会会议，行使表决权 B、遵守业主公约，业主大会议事规则 C、按规定交纳专项维修资金 D、按时交纳物业服务费用
3、业主大会会议分为（）会议。
A、定期 B、不定期 C、临时 D、随时开会
4、业主委员会履行下列职责（）。
A、召集业主大会，报告物业实施情况 B、选聘、解聘物业服务企业 C、与选聘的物业服务企业签订物业服务合同 D、监督业主公约的实施
5、业主公约应当对有关利益、（）等事项依法作出约定。
A、物业的使用、维护、管理 B、业主的共同利益 C、业主应当履行的义务 D、违反公约应当承担的责任
6、装修人在装饰装修活动中，严禁实施擅自变动（）的行为。
A、卫生洁具 B、承重结构 C、建筑主体 D、支管线
7、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为()。A、予以制止 B、依法处理 C、行政处罚 D、刑事处分
8、在办理物业承接验收手续时，建设单位在物业使用和质量保证方面应当向物业服务企业移交（）等资料。
A、屋顶防渗试验报告 B、物业使用说明文件
C、物业质量保修文件 D、房屋保修年限文件
9、物业服务企业撤出物业服务区域，应当履行下列交接义务（）。
A、移交物业服务期间形成的物业和设备设施使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录
B、移交《北京市物业管理办法》第十条规定的相关资料 C、移交物业共用部分 D、结清预收、代收的有关费用
10、原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，（）不得强行接管。
A、新的物业服务企业与原物业服务企业协商解决
B、新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决 C、协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁 D、业主委员会与原物业服务企业协商解决
11、（）和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。
A、业主 B、物业服务企业 C、建设单位 D、业主委员会
12、住宅物业装饰装修，物业服务企业应当将装饰装修的（）等情况在业主所在楼内公 示。
A、时间 B、地点 C、装修单位 D、装修时间
13、住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（）的资金。
A、维修 B、更新 C、改造 D、翻新
14、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当移交下列资料()。A、物业管理区域划分资料
B、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图
C、竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料
D、设备设施的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录
15前期物业管理阶段，发生下列（）情形之一的，业主应当按约定缴纳物业服务费。A、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的
B、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的
C、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的
D、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的
16、业主可以以（）为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。A、幢 B、单元 C、楼层 D、整个小区 17下列（）是属于房屋管理人应当对房屋建筑进行的日常检查的内容。A、房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象
B、白蚁蚁害区蚁情
C、房屋建筑公共部位空调的运行状况
D、供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况
18、下列（）费用不得从住宅专项维修资金中列支。
A、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共同设施设备维修、更新和改造费用
B、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
C、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、其用设施设备所需的修复费用 D、根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用
19、发生下列（）情况之一的，可以使用住宅专项维修资金进行维修。
A、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的 B、专用排水设施漏水的
C、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的 D、业主卫生间支管道严重漏水
20、北京市实行物业项目负责人持证上岗制度，下列（）是项目负责人必须具备的条件。A、具备建设部和人劳部颁发的物业管理师证书 B、经市房屋行政主管部门颁发合格证书
C、合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续
D、取得合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40学时的继续教育
21、北京市物业服务第三方评估监理的范围包括（）。A、物业项目交接查验 B、物业服务费用评估 C、其他需要评估监理的事项 D、物业设施设备完好程度评价
22、物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现（）行为。
A、拒不移交物业服务用房和相关资料 B、拒不配合交接查验 C、拒不撤出物业管理区域 D、强行接管
23、建设单位应当在销售房屋前，结合物业的（）等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
A、共用设备设施 B、建筑物规模 C、社区建设 D、市政公用设施
24、物业管理区域内需由业主共同决定的（）事项，可以使用决策平台表决。
A、成立业主大会 B、修改业主大会议事规则 C、修改管理规约 D、变动建筑主体和拆改承重结构
25、北京市住宅物业服务标准批准的单位是（）。
A、北京市住房和城乡建设委员会 B、北京市质量技术监督局 C、北京市住房和城乡建设委员会物业处 D、北京市质量技术监督局标准化处
26、电梯使用单位的安全管理人员应当履行对电梯（）落实电梯的定期检验计划的职责。A、运行的日常巡视 B、做好电梯日常使用状况记录 C、机房温度 D、机房卫生环境
27、房屋建筑使用安全管理应当遵循（）预防为主、防治结合（）的原则。A、定期检查电梯 B、合理使用 C、综合治理 D、确保安全
28、物业管理纠纷是指居住物业管理区域内（）发生的民事纠纷。A、业主与物业服务企业之间 B、业主与业主之间
C、业主与业主委员会之间 D、业主委员会与物业服务企业之间
29、北京市行政区域内城镇国有土地上各类房屋建筑的（）等活动及其监督管理，适用《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》。
A、安全使用 B、检查维护 C、安全鉴定 D、安全问题治理 30、利用地下空间从事旅店业，设置宿舍的，产权人、管理单位、使用人应当遵守下列（）规定。
A、房间内人均使用面积不得少于4平方米 B、不得设置上下床
C、配备有效的防灭病媒生物设施 D、配备消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施
31、物业项目负责人包括（）。
A、物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人 B、建设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人 C、政府有关部门应急聘用的管理人 D、业主共同决定聘请的其他管理人
32、规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查（）等是否符合规划设计指标。A、物业服务用房建筑面积 B、位置 C、配置 D、绿地面积
33、新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括（）等。A、客服接待 B、项目档案资料保存 C、业主大会及业主委员会办公用房 D、人员值班备勤
34、原物业服务企业不得以（）等为由拒绝办理交接。
A、业主欠缴停车费服务费用 B、业主欠缴供暖服务费用 C、业主欠交物业服务费用 D、对业主共同决定有异议
35、物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、（）等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施。
A、电气 B、制冷 C、有限空间 D、高空
36、（）、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。A、筹备组成立公告 B、首次业主大会会议决议 C、查验通知 D、交接通知
37、专用排水设施因（）等造成功能障碍，危及人身财产安全的，可使用专项维修资金。A、坍塌 B、堵塞 C、爆裂 D、老化
38、物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的（）及和相关场地。
A、建筑物 B、车库 C、构筑物 D、配套设施设备
39、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》所称房屋建筑是指依法建造或者依法登记的（），包括附属构筑物和与其配套的线路、管道、设备。
A、居住建筑 B、公共建筑 C、工业建筑 D、综合建筑 40、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定业主委员会于下列（）情况下可作为原告参加诉讼。
A、物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益的
B、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的
C、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的
D、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房移交给业主委员会的 简答：
1、《北京市物业管理办法》对物业管理的概念是如何阐述的？
2、如何理解《北京市住宅物业服务标准》的基本规定？
3、《北京市物业管理办法》规定物业服务企业每年第一季度要向业主公示哪些内容？ 案例分析：
2004年8月8日原告与某房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《某小区前期物业服务合同》（以下简称：前期物业合同），开发商委托原告为该小区提供物业服务和管理。被告购买了该小区B4号楼5单元501号房屋，建筑面积275.85平方米，并于2006年6月6日办理了入住手续。开放商与原告签订的前期物业合同第九条约定写字楼及公共区域能源费合计每平方米每月15.03元；第十一条约定业主在缴费期开始之日前的10个工作日内预付下一个季度或半年的物业服务费。如业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用万分之三的滞纳金。
原告某物业公司诉称，被告是某小区4号楼5单元501号房屋的业主。自2004年8月8日起，原告一直为该小区提供物业服务。但是，自2007年6月1日起，被告已拖欠原告501房屋的2007年6月1日至2009年5月31日的物业费99504.72元。经多次催要未果，故原告诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费，并追加要求被告支付截止2009年6月30日的滞纳金14557.54元，同时要求被告承担本案诉讼费。
被告称：我拒绝交纳自2007年6月起的物业费是由于原告没有达到物业服务的标准。虽然大厦是开放式的写字楼，但保安没有尽到安全管理的责任，导致我公司员工放在前台上的手机被盗。我公司楼下是美发学校，三百多人经常占用五层的卫生间，并且学校使用的化学品常年污染五层的空气。我多次向原告反映情况，但至今原告没有解决，所以我不同意交纳物业费，并且原告要求的滞纳金没有法律依据，所以不同意给付。请问：
1、业主的答辩理由是否合理？（2分）
2、物业服务企业的诉讼请求是否合理？（2分）
3、如果物业公司的诉讼请求是合理的，而业主的抗辩是不合理的，请问其依据是什么？（9分）
4、如果物业公司的诉讼请求是不合理的，而业主的抗辩是合理的，请问其依据是什么？
（9分）
第三篇：物业项目负责人考试大纲
北京市物业项目负责人考试大纲(试用)
物业管理法律法规部分
一、《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权及最高法院司法解释（法释[2009]7号）
1.建筑区划内物业服务用房的权属
2.建筑区划内车位、车库的归属
3.业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的条件
4.业主将住宅改变为经营性用房的条件
5.业主管理建筑物及附属设施的形式
二、《物业管理条例》
6.业主大会有哪些权利
7.业主委员会有哪些职责
8.物业承接验收时，应当移交的资料
9.物业服务合同的基本内容
10.供水、供电、供气、供热等相关管线及设施设备的维修养护责任
11.水、电、气、热等专业单位应当如何收费
12.物业服务企业对物业管理区域内违法装修、违法建设等行为承担的义务
13.物业企业利用共用部位、共用设施设备经营的条件
14.对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途行为的处罚措施
15.对擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地行为的处罚措施
16.对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为的处罚措施
三、《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）
17.物业服务企业资质等级条件
18.不同资质等级物业企业可承接的物业管理业务范围
19.对物业企业无资质经营行为的处罚措施
20.对以欺骗手段取得物业企业资质证书行为的处罚措施
21.对超越资质等级承接物业管理业务的处罚措施
22.对出租、出借、转让资质证书的处罚措施
四、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）及《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》（京建物[2010]272号）
23.住宅专项维修资金的用途
24.住宅专项维修资金的申请主体
25.住宅专项维修资金的受理部门
26.申请住宅专项维修资金需提交的文件资料
27.住宅专项维修资金的分摊原则
28.常规情况下申请使用住宅专项维修资金的程序
29.应急情况下申请使用住宅专项维修资金的程序
30.应急使用住宅专项维修资金的适用范围
31.没有建立维修资金的小区，发生维修费用怎么办
32.对挪用专项维修资金行为的处罚措施
五、《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）、《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号）、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改〔2005〕2662号）
33.什么是包干制物业服务收费
34.什么是酬金制物业服务收费
35.预收物业服务费的有关规定
36.物业服务收费实行政府指导价的情形
37.物业服务定价成本监审的适用范围
六、《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）
38.住宅室内装饰装修的禁止行为
39.装修前如何办理申报登记
40.如何签订装饰装修协议
41.物业企业对装饰装修的现场检查和监督
42.物业企业对违规装修行为的处理措施
七、《物业管理师制度暂行规定》（人部发[2005]95号）
43.取得《物业管理师资格证书》后，如何办理初始注册
44.有关物业管理师执业的规定
八、《北京市物业管理办法》（市政府令第219号）及配套规范性文件
45.前期物业管理期限
46.前期物业管理阶段如何收费
47.什么是业主一卡通
48.业主一卡通如何发放
49.什么是业主决定共同事项公共决策平台
50.物业企业如何开展第一季度公示工作
51.物业企业如何办理合同备案
52.担任物业项目负责人的资格
53.对物业企业及项目负责人的信用记分
54.物业服务第三方评估监理的业务范围
55.如何聘用第三方评估监理机构
56.物业企业合同届满后不再提供服务时如何办理交接手续
57.业主选聘新物业企业时，物业企业如何配合交接
58.住宅物业服务标准共分几级
59.申请成立业主大会的要求
60.业主大会成立的条件
61.物业管理示范（四星）项目申报条件
62.物业管理示范（五星）项目申报条件
63.物业管理示范项目考评程序
64.参评全国物业管理示范项目的条件
65.对物业企业不按时将合同报送备案行为的处罚措施
66.对物业企业擅自停止物业服务行为的处罚措施
67.对物业企业不按规定交接的处罚措施
68.对物业企业拒不撤出物业管理区域行为的处罚措施
69.对物业企业强行接管行为的处罚措施
九、《保安服务管理条例》（国务院令第564号）
70.如何保存保安服务中形成的监控影像资料、报警记录
71.保安员在保安服务过程中的禁止行为
十、《北京市消防条例》
72.住宅区的物业企业有哪些消防安全义务
73.高层建筑的管理使用人有哪些消防安全义务
74.人防工程和普通地下室的管理使用人有哪些消防安全义务
十一、《北京市安全生产条例》、《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范（试行）》（京安监发[2009]34号）
75.物业企业承担何种安全生产管理职责
76.物业企业如何开展楼宇内的安全检查
77.物业企业如何应对事故隐患
十二、《北京市有限空间安全作业生产规范》（京安监发[2009]8号）、《关于进一步加强本市有限空间作业安全监管的意见》（京政办发[2010]19号）
78.物业管理区域内有限空间的种类
79.物业管理区域内如何开展有限空间作业
80.物业企业将有限空间作业发包时应注意的事项
81.物业企业在有限空间作业中的责任
十三、《北京市禁止违法建设若干规定》（市人民政府令第228号）、《关于制止、报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为的通知》（京建发〔2011〕186号）
82.在违法建设处理中，物业企业有哪些义务
83.物业企业如何履行制止、报告违法建设的义务
十四、《北京市电梯安全监督管理办法》
84.在用电梯如何进行定期检验
85.电梯使用单位的安全管理人员的职责
86.物业企业应当承担的电梯安全使用管理责任
87.物业企业如何应对电梯事故
十五、《北京市房屋建筑使用安全管理办法》
88.物业企业承担何种房屋建筑使用安全管理责任
89.房屋建筑安全管理员如何配备
十六、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》（北京市人民政府令第152号）
90.物业企业接受委托管理地下空间时应负的责任
十七、《北京市排水和再生水管理办法》（市政府令第215号）
91.住宅区内专用排水和再生水设施的运营和养护责任规定
十八、《北京市绿化条例》
92.居住区物业企业对绿地、树木的管理和保护责任
十九、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（京高法发[2003]389号）、《民事诉讼法》、《人民调解法》、《关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见》
93.业主身份如何认定
94.建筑区划内专有部分、共有部分如何认定
95.建筑区划内车库、车位产权登记的相关规定
96.物业服务合同无效的情形
97.物业企业不履行或不完全履行物业合同时应承担的违约责任
98.物业管理纠纷案件的管辖法院
99.物业管理纠纷案件的诉讼主体
100.追索物业服务费案件的诉讼时效
101.本市物业管理纠纷指导和调解组织体系
102.物业管理纠纷人民调解的调解范围
103.物业管理纠纷人民调解的调解程序
物业管理实务部分
一、物业服务合同
1.什么是前期物业服务合同
2.前期物业服务合同的签订主体
3.前期物业服务合同的主要内容
4.前期物业服务合同的终止期限
5.物业服务合同与前期物业服合同的区别
6.物业企业如何办理合同备案
7.签订前期物业服务合同应注意的事项
8.签订物业服务合同应注意的事项
二、物业管理风险防范与紧急事件
9.物业管理过程中的主要风险类别
10.如何有针对性地防范物业管理风险
11.物业管理应急预案的类别及主要内容
12.物业管理区域内紧急事件如何处理
13.物业管理区域内违法建设、违法经营等行为如何制止和报告
三、物业管理前期介入
14.物业企业前期介入的主要目的 15.前期介入涉及的主要工作及注意事项
16.前期介入需配备哪些人员
四、物业的承接查验
17.物业承接查验的主要内容
18.物业承接查验应移交哪些资料
19.强电各系统、电梯、消防系统、安全防范系统、楼宇自控系统、空调各系统、给排水系统的查验范围，房屋主体设施的查验范围、查验要求和方法
20.物业承接查验的依据
21.物业承接查验应具备的条件
22.物业承接查验的工作流程
23.物业承接查验应准备哪些记录表格
24.项目规划图纸中的六图二书是指什么
25.承接查验发现工程质量问题如何处理
26.承接查验纠纷如何处理
27.新老物业企业交接的注意事项
五、业主入住与装修管理
28.业主入住前，物业企业应做好哪些准备工作
29.业主入住的流程及需要办理的手续
30.业主入住过程中的注意事项
31.物业装饰装修管理流程
32.如何开展物业装饰装修现场管理
33.物业装修装饰中各方主体的责任
34.如何制止和报告违法装修行为
六、房屋及设备设施管理
35.房屋及设备设施的基本种类
36.房屋及设备设施管理的基本要求
37.如何制定房屋及设备设施运行管理方案
38.如何制定房屋及设备设施维修养护计划
39.物业项目员工如何配备
40.房屋及设备设施管理规章制度的基本要求
41.如何评估、选择房屋及设备设施服务的外包单位
42.签订外包管理合同时应注意的事项
43.物业企业如何有效监督外包管理合同的实施
44.供配电系统的种类和管理工作主要内容
45.给排水系统的种类和管理工作主要内容
46.消防系统的构成、管理工作主要内容和注意事项
47.电梯系统的种类和管理工作主要内容
48.空调系统的种类、管理工作主要内容和注意事项
49.如何开展设备设施的节能管理
50.如何对房屋及设备设施开展安全检查
51.发现事故隐患后如何报告和处理
52.如何开展有限空间作业
53.房屋建筑安全管理员的主要职责
七、物业环境管理
54.如何开展清洁卫生服务
55.如何开展环境绿化及虫害防治
56.对绿地和树木的管理和保护责任有哪些
57.如何做好垃圾分类指导工作
58.路面、路灯损坏如何维修
八、公共秩序管理服务
59.物业企业如何履行安全防范义务
60.如何做好消防安全管理
61.如何管理地下车库
62.如何做好地面车辆管理
63.如何应对物业管理区域内安全事故
64.如何做好业主饲养宠物的管理工作
65.如何做好小区信件、报刊、邮包、快递的收发管理工作
九、客户管理
66.与业主沟通时的注意事项
67.如何处理业主投诉
68.如何了解业主需求
69.如何开展业主满意度调查
十、物业财务管理
70.酬金制物业服务收费财务管理
71.包干制物业服务收费财务管理
72.物业服务费成本（支出）构成有哪些
73.物业项目公共收益归谁所有
74.如何核算物业服务费用标准
75.住宅专项维修资金的用途是什么
76.如何申请使用住宅专项维修资金
十一、物业管理档案管理
77.物业管理档案包括哪些类型
78.物业管理档案的分类方法是什么
79.如何收集物业承接验收期档案
80.如何做好物业入住期档案的收集
81.如何做好档案更新工作
82.物业项目的基础档案资料有哪些
83.物业管理档案的保存注意事项有哪些
84.如何管理物业企业及项目负责人的信用信息档案
十二、物业纠纷调解和物业诉讼应诉
85.物业纠纷调解的种类及对应的调解机构
86.参加物业纠纷调解应做好哪些准备工作
87.签订物业纠纷调解协议书或会议纪要时应注意的事项
88.物业诉讼的管辖法院
89.物业纠纷诉讼程序
90.如何准备应诉证据材料
91.庭审中应注意的事项
92.如何就业主拖欠物业费用申请支付令
第四篇：网1北京市_物业项目负责人考试_法律法规部分训练试卷
法律法规部分
一、单选题
定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组1.《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照（），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。A.法律法规的规定 B.业主大会的决定 C.管理规约的规定 D.物业服务合同的约定 E.物业管理条例的规定 2.下列关于装饰装修的说法，不正确的是（）
A.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿。
负责召集首次业主大会会议。A.15 B.30 C.60 D.90 11.物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起（）日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案。A.10 B.15 C.30 D.60
12.物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在（）日内与全体业主完成交接。A.15 B.30 C.60 D.90
13.下列关于物业服务企业及项目负责人信用记分制度说法错误是（）10.街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起（）日内，指 B.属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。C.装修人擅自拆改供暖燃气管道设施造成损失的由装修人负赔偿。D.装修人因装修侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由物业服务企业责令其改正并罚款。
3.某小区业委会与A公司的《物业服务合同》到期，半年后业主委员会与新选聘的B公司签订合同，业主以合同到期不交纳半年的物业费，A公司以事实服务关系将业主起诉。法院对A公司的请求：（）A公司承担 B.该业主承担 C.业委会承担 D.B公司承担 4.保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存（）日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。A.7日 B.10日 C.15日 D.30日
5.根据《北京市物业管理办法》，前期物业交接查验的主体为（）A.建设单位与全体业主
B.未成立业委会的交接主体为建设单位与街道办事处或乡镇人民政府 C.建设单位与第三方评估监理机构 D.建设单位与物业公司 6.根据《北京市物业管理办法》，业主共同决定物业管理事项的范围和决定程序由（）规定。
A.管理规约 B.物业服务合同 C.业主大会议事规则 D.业主委员会 7.承担前期物业服务责任的是（）
A.业主大会 B.业主委员会 C.物业服务企业 D.建设单位 8.《北京市物业管理办法》规定，物业服务用房建筑面积不得低于（）平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房面积30-60平方米。A.100 B.150 C.200 D.250 9.对事项中应当经原物业管理区域内以及分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的是（）
A.指定或者修改管理规约、业主大会议事规则；B.选举或者更换业主委员会委员；
C.确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案； D.选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务； E.申请分立或者合并物业管理区域。
A.记分标准中物业服务企业记分满分为20分； B.记分标准中物业项目负责人记分满分为20分； C.记分周期从每年1月1日至12月31日； D.积分周期期满重新记分。
14.依据信用记分结果，对项目负责人及其企业分别进行如下处理，错误的是（）
A.项目负责人记分达到3分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人提出书面警告；
B.项目负责人记分达到5分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈，记入项目负责人信用信息档案； C.单个项目负责人记分达到15分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》，市房屋行政主管部门建议企业撤换该项目负责人，将其违法违规行为和处理结果记入信用信息系统，在北京建设网进行公示，并扣除企业5分；
D.单个项目负责人记分达到20分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》，市房屋行政主管部门建议企业撤换该项目负责人，将其违法违规行为和处理结果记入信用信息系统，在北京建设网进行公示，并扣除企业5分。
15.业主大会成立以前，物业服务企业可以使用决策平台发起业主共同决定的以下事项（）
A.改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）；
B.决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项； C.决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；
D.筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金。
16.售房单位按照高层住宅售房款的（），从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。A.2% B.10% C.20% D.30%
17.从事电梯日常维护的单位应至少每（）日进行一次日常维护保养。18.从事电梯日常维护保养的单位应当在接到电梯乘客被困故障报告后，（）分钟内赶到现场实施救援。
19.电梯安装、改造、维修和日常维护保养单位对电梯作业人员进行安全教育和技术培训的记录，应当保存不少于（）年。
20.电梯进行更新、改造、维修或者日常维护保养所需费用，由（）承担。A.电梯的所有权人 B.物业服务企业； C.电梯使用人 D.电梯日常维护保养单位。
21.《北京市有限空间作业安全生产规范》规定的下列不属于有限空间的是（）A.压力容器 B.地下室 C.垃圾站 D.明沟 22.依据《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范（试行）》规定，4.下列情况可以认定为业主的有（）
A.持有房屋所有权证的 B.依据商品房买卖合同法占有建筑物专有部分的
C.继承房屋但未经登记的 D.人民法院判决取得物权经登记的 E.执有共有权证的
5.下列情况可以认定为专有部分的有（）
A.开发商根据规划列入特定房屋买卖合同中的露台
B.业主长期租用的车位 C.住宅区底商 D.物业管理用房（）是楼宇安全管理第一责任人。
A.物业管理单位 B.产权单位、使用单位 C.物业管理单位、产权单位 D.物业管理单位、产权单位、使用单位
23.根据《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范（试行）》规定，物业管理单位应急演练间隔期限为（）
A.至少每月组织一次 B.至少每季度组织一次 C.至少每半年组织一次 D.至少每年组织一次
24.下列关于《北京市住宅物业服务标准》哪种说法是正确的（）A.标准中涉及的物业共用部分的维修养护的为日常维修养护工作，还包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作；
B.物业服务标准分为五级，五级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准；
C.标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作；
D.签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照本标准执行。
二、多选题
1.以下属于《物业管理条例》确立的基本制度的有（）
A.业主大会制度 B.业主委员会制度 C.管理规约 D.业主大会议事规则 E.物业承接查验
2.在物业管理区域内事故的，属于物业服务企业应当履行义务的有：（）A.采取应急措施，避免损失扩大 B.及时报告政府有关部门 C.想尽办法，避免媒体曝光 D.协助做好救助工作 E.保安人员必要时可以强制执法
3.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为有（）A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，搭建建筑物。
B.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。
C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。D.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。E.经燃气管理单位同意，可以拆改燃气设施。
E.业主共有的使用权
6.根据《北京市物业管理办法》对房屋等建筑物的管理，业主可以采用的方式有（）
A.业主自行管理 B.业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司 C.建设单位管理 D.业主可以选聘没有资质的物业服务企业进行管理 E.业主选聘具有相应资质的物业服务企业进行管理 7.根据《北京市物业管理办法》，以下描述正确的有（）A.建设单位可以不采取招投标的方式选聘物业服务企业
B.建设单位要承担首次业主大会召开前或筹备组成立满三个月前的物业管理费
C.建设单位可以不经业主同意将保洁服务委托给专业公司 D.在未完成共用部分交接前，建设单位必须承担物业服务费 E.作为房屋买卖合同附件的前期物业服务合同的主体双方为业主和建设单位
8.以下属于建设单位的责任的有（）
A.占总人数5%以上或专有部分占建筑总面积5%的业主要求成立业主大会的，建设单位应当向有关部门提出申请；
B.分期开发的首期且已实施物业管理，已交付业主的专有部分达到首期建筑总面积50%以上，建设单位可以向相关部门报送筹备首次业主大会的所需资料；
C.推荐业主代表作为筹备首次业主大会的临时召集人； D.制定筹备组组长
E.负责首次业主大会会议 9.根据《北京市物业管理办法》，业主对以下事项中，应当对专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的有（）
A.指定或者修改管理规约、业主大会议事原则 B.申请改建、重建建筑物及附属设施
C.确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案 D.选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务 E.申请分离或者合并物业管理区域
10.根据《北京市物业管理办法》，以下说法错误的有（）A.物业服务合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，且在物业管理区域内公告后，业主委员会即可解聘物业服务企业；
B.物业服务合同届满届满三个月通知业主，物业服务企业在合同到期即可搬出物业管理区域；
C.物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务；
D.原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业可以强行接管；
E.原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
11.《北京市物业管理办法》中所称的物业管理是指（）
A.业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动； B.业主只能通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关的秩序活动； C.业主通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护环境卫生和相关秩序的活动； D.物业管理企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序活动。12.依据《北京市物业管理办法》，业主大会成立需满足的条件有（）A.物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的；B.首位业主入住满两年的；
C.占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会的；
D.占总人数10%以上或者专有部分占建筑物总面积10%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会的。
13.《北京市物业管理办法》中规定物业服务企业应当按照价格主管部门规定公示的内容包括（）
A.管理规约 B.服务事项 C.服务标准D.收费项目 E.收费标准 14.《北京市物业管理办法》规定业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形（）之一的，委员资格自动终止。
A.任职期限届满的 B.不再具备业主身份的 C.限制民事行为能力或者无民事行为能力的 D.被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的 E.以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的 15.业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估
监理机构，就以下哪些项目进行评估和监理？（）A.物业服务标准 B.物业服务质量 C.物业服务费用 D.物业共用部分管理状况
16.《北京市物业管理办法》所称的专有部分面积是指（）A.房屋所有权证记载的建筑面积
B.尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算 C.尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算 17.《北京市物业管理办法》中所称的业主共同决定是指（）A.业主委员会决定 B.业主大会决定 C.未依法成立业主大会的，是指业主依法共同做出的决定 D.未依法成立业主大会的，是指大多数业主做出的决定
18.根据《物业项目负责人信用信息管理办法》，北京市项目负责人实行持证上岗制度，以下要求正确的是：（）
A.项目负责人经市物业管理行业协会考试合格的，颁发合格证书； B.合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；
C.取得合格证书后项目负责人每年要参加不少于30学时继续教育； D.项目负责人在记分周期被累计扣分超过规定分值的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书，并在项目负责人信用信息档案中记录； E.项目负责人记分达到5分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈。
19.物业服务企业的信用信息主要包括（）
A.基本信息 B.业绩信息 C.评估信息 D.警示信息 E.业主清册 20.信用信息采集渠道包括（）
A.市、区县房屋行政主管部门提供； B.物业服务企业自行申报； C.相关行政主管部门提供；D.物业管理行业协会提供； E.项目负责人自行申报。
21.企业记分达到20分时，将受到如下处理，正确的是（）A.市、区县房屋行政主管部门依法核查企业的资质条件； B.改正期内不得承接新项目，不得晋升资质等级，不予开具出京诚信证明材料；
C.核查不达标的，重新核定资质等级或注销企业资质证书； D.一年内不得承接新项目，不得参加物业管理示范项目考评，不得晋升资质等级，不予开具出京诚信证明材料； E.改正期内不得参加物业管理示范项目考评。
22.信用信息的用途包括为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门以及北京物协等（）等工作，提供监督管理的依据。
A.实施物业服务企业资质等级核定； B.物业管理示范项目评定；
C.物业项目承接查验评估； D.物业管理行业专家选聘；
E.物业服务评估监理。
23.项目负责人有下列情形之一的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书（）A.未按规定参加岗位考核； B.未按规定继续教育的； C.在记分周期被累计扣分达到20分的； D.在记分周期被累计扣分达到15分的； E.在记分周期被累计扣分达到5分的。
24.项目所在地区县房屋行政主管部门对其提出书面警示的情况有（）修管理 D.二次供水 E.电梯运行
32.物业管理区域内需由业主可以发起共同决定的下列事项，可以使用决策平台表决（）A.成立业主大会
B.筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金 C.审查业委会和物业服务企业或其他管理人的工作报告 A.企业记分达到3分； B.企业记分达到5分；
C.项目负责人记分达到3分； D.项目负责人记分达到5分； E.企业或项目负责人记分达到3分。25.危险房屋的处理类别有（）
A.观察使用B.处理使用 C.停止使用 D.限时使用 E.整体拆除 26.以下可以定义为房屋建筑的安全责任人的有（）
A.业主 B.房屋所有人 C.实际占有人 D.租户 E.房屋使用人 27.下列对房屋建筑管理人的定义及职责描述正确的是（）A.房屋建筑管理人（简称管理人）是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织；
B.自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人，委托管理的房屋建筑，受托人是管理人；C.管理人应当对房屋建筑进行检查维护； D.管理人对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题应向安全责任人和有关行政主管部门报告并有权组织对房屋建筑安全问题进治理； E.管理人应当对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展宣传活动。
28.以下事项可以委托物业服务第三方进行评估监理：（）A.物业共用部位和共用设施设备管理状况； B.物业项目交接查验； C.确认危险房屋； D.物业服务费用评估； E.物业服务质量评估。29.《北京市物业项目交接管理办法》的客体是（）
A.物业共用部分 B.建设单位 C.物业管理相关资料 D.全体业主 E.物业服务企业 30.应急物业服务适用的情形有（）
A.建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；
B.物业服务合同期限内，物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的；
C.业主共同决定不再接受事实服务，未能依法确定物业管理方式的向政府部门提供申请的；
D.物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；
E.物业服务企业不再提供事实服务，依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的。
31.应急物业服务内容包括（）A.垃圾清运 B.秩序维护 C.装饰装
D.决定本楼幢、本单元共同决定事项 E.改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）
33.以下属于《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围的有：（）A.公共区域门窗或窗纱普遍破损的 B.电梯主要部件需要进行维修或更换的；
C.配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的； D.避雷设施不能满足安全要求的；
E.公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、院门等出现破损的。34.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的费用的分摊方式，以下说法正确的有（）
A.专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照建筑面积比例分摊；
B.售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的每个楼幢的费用，由该楼幢全体业主与公有住房售房单位按照建筑面积分摊；
C.专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照建筑面积分摊；
D.商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照建筑面积分摊。
E.售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应由业主承担的，由相关业主按照建筑面积分摊。
35.《北京市住宅专项维修资金管理办法》拟定以下不得从住宅专项维修资金中列支的费用有（）
A.保修期内的共用部位、共用设施设备维修；
B.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； C.保修期外，屋面防水损坏造成渗漏的；
D.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
E.属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备日常维护费用。36.根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》，物业服务费案件的诉讼时效说法正确的有（）
A.物业服务费案件的诉讼时效期间为1年；
B.物业服务费案件的诉讼时效期间为2年；
C.法院在审理追索物业服务费案件适用诉讼时效时不会过苛； D.只要物业服务企业履行物业服务合同义务时，一般会认定其在持续主张权利；
E.除物业服务企业明显怠于行使权利的，一般认定其持续主张权利。37.下列从事电梯作业的人员哪种需要具备《特种设备作业人员证》（）企业可以向人民法院起诉。
（）2.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在取得相关业主、业主委员会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续（）3.建设单位应当在销售房屋前，会同街道办事处或乡镇人民政府划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
（）4.居委会负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行A.安装 B.改造 C.运行维护 D.维修 E.司梯工 38.电梯发生事故时应当迅速采取的有效措施是（）
A.组织抢救； B.防止事故扩大 C.事后向有关单位报告 D.减少人员伤亡和财产损失 E.继续运行
39.根据《北京市有限空间作业安全生产规范》规定的有限空间包括（）A.密闭设备 B.地上有限空间 C.地下有限空间 D.密闭构筑物 E.附属设施
40.装修人在装饰装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，受侵害的业主或业主委员会可以采取以下（）方式。
A.提起诉讼 B.要求装修人赔偿损 C.要求装修人停止侵害 D.要求装修人消除危害 E.要求装修人排除妨害
41.《北京市大型社会活动安全管理条例》规定本市 大型活动的安全工作应坚持的原则是（）
A.坚持安全第一、预防为主的方针；
B.由公安机关全面负责； C.由主办者对安全工作全面负责； D.由场所提供者对安全工作全面负责； E.由现场安全工作人员对安全工作全面负责。
42.下列属于物业管理单位对楼宇内生产经营安全的负责的事项包括（）
A.对楼宇实施管理前，应当对建筑结构、消防设施、重要设施等进行查验，合格后方可接收，并作好记录。
B.应当定期开展安全检查，发现使用单位存在事故隐患的，应当书面告知使用单位，拒不整改的，物业单位可报告产权单位和相关行政管理部门并对使用单位予以处罚。
C.应当与使用单位签订安全管理协议，明确物业单位和使用单位之间的权利义务；应当将安全生产经费用于楼宇及其消防设施、重要设施的维护、保养、更新、改造等。
D.应当保证楼宇疏散通道、安全出口的畅通，并保证楼宇的整体消防设施、重要设施的完好有效。
E.应当建立楼宇内使用单位详细档案，包括基本情况、应急救援物资、应急救援人员配备等情况。
三、判断题
（）1.业主按约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，业主委员会承担连带责任，物业服务
协助、指导和监督，协调处理纠纷。
（）5.业主委员会应当自选举产生之日起60日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。
（）6.业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起30日内将所
保管的档案资料、印章机其他应当移交的财务，移交给业主委员会。（）7.物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物
业管理区域、住宅区和多住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区（）8.市区房地产行政主管部门负责对辖区内业主大会，业主委员会的成立活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。
（）9.原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，该期间费用由业主支付。
（）10.北京市物业管理行业协会负责项目负责人考试与执业注册，并建立企业及项目负责人的信用信息档案。
（）11.区县房屋行政主管部门受理物业服务合同备案的，应在备案后10日内办理备案手续，并在备案后10日内将相关信息告知项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
（）12.项目负责人被取消合格证书的，自证书取消之日起一年内不
得在本市担任项目负责人，不得受聘担任本市物业管理行业专家。（）13.物业服务企业及项目负责人违反法律、法规、规章和相关规定的，企业注册地的区县房屋行政主管部门应当进行行政处罚或者处理，并在信用信息系统中予以记分处理。
（）14.物业管理行业协会对信用信息的录入和变更，应当以已具备法律效力的文书或者其他有效证明文件为依据。
（）15房屋建筑管理人可以是业主也可是业主委托的物业服务企业。（）16.修缮工程投资达到30万元以上应当依法取得施工许可。修缮工程施工中，严禁违反设计文件擅自变动建筑主体、承重结构或者使用功能。
（）17.确认危险房屋的鉴定结论，应当由房屋行政主管部门做出。
（）18.使用满30年的居住建筑，每5年应当进行一次安全评估。（）19物业服务评估监理机构应当保持评估监理档案资料的齐全完整，物业项目交接验收评估报告相关资料保管期限不低于5年，物业服务费用评估、物业服务质量评估报告相关资料保管期限不低于2年。（）20.物业服务评估监理专家在物业服务评估监理活动中不可以以
个人名义出具评估监理报告。
（）21.建设单位向全体业主移交物业项目时，建设单位和全体业主共同委托物业服务评估监理机构进行查验交接的，由建设单位承担评估费用。
（）22.物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当提前三个月告知业主。物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足三个月的，应当自告知之日起三个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。（）23.应急服务期限一般不超过6个月。
2、扣押、没收他人证件、财物；
3、阻碍依法执行公务；
4、参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；
5、删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；
6、侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息；
7、违反法律法规的其他行为。3.现阶段物业管理存在的主要问题？
（1）开发建设阶段遗留问题影响到后期的物业管理（2）物业服务不规范
（3）业主委员会成立有困难（4）信息不对称
（）24应急服务期间，物业共用部分的损毁责任由应急服务单位承担。4.围绕开发遗留问题，创新前期物业管理制度（）25.实施有限空间作业前，生产经营单位应严格执行“先检测、后作业”的原则，根据作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因素。在作业环境条件可能发生变化时，生产经营单位可以不再对作业场所中危害因素进行持续或定时检测。
（）26.根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，可以利用地下空间开办商品批发市场。
（）27.《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范（试行）》也适用居民小区。
四、简答题
1.《保安服务管理条例》对自行招用保安员的要求？
（十三）自行招用保安员的单位应当具有法人资格，有符合本条例规定条件的保安员，有健全的保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度。
娱乐场所应当依照《娱乐场所管理条例》的规定，从保安服务公司聘用保安员，不得自行招用保安员。
（十四）自行招用保安员的单位，应当自开始保安服务之日起30日内向所在地设区的市级人民政府公安机关备案，备案应当提供下列材料：
1）法人资格证明； 2）法定代表人（主要负责人）、分管负责人和保安员的基本情况； 3）保安服务区域的基本情况
4）建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况。
自行招用保安员的单位不再招用保安员进行保安服务的，应当自停止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。
（十五）自行招用保安员的单位不得在本单位以外或者物业管理区域以外提供保安服务。
（二十五）保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。2.《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为？
保安员不得有下列行为：
1、限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人
（1）明确前期开发与后期管理的责任分界点（2）明析前期物业管理的法律关系
（3引入第三方机构进行承接查验（4规范交接查验的标准和行为 5.完善业主自我治理机制（1）建立业主大会双启动机制
（2）规定了街道办事处、乡镇人民政府的协助指导和监督职责（3）建立业主公共决策平台，解决业主大会“决策难”问题（4）完善了业委会委员任期制度，解决业主委员会“换届难”问题 6.《北京市物业管理办法》中划分物业管理区域的原则？
建设单位应当在销售房屋前，结合物业的、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在中明示。
物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域和非住宅区原则上应当划分为不同物业管理区域。7.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定
（1）建设单位应在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。（2）业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。
（3）决定申请调整物业区域的，应当分别经原物业管理区域内以及调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。8.解决开发遗留问题对物业管理的影响？
（1）根据现行规定，建设单位将物业项目移交给物业服务企业后即撤出物业管理区域，建设遗留问题难以解决，引起业主对前期物业企业不信任、拒交物业费等纠纷。
（2）办法明确前期物业服务由前期建设单位承担责任，既可以有效解决遗留问题，还可以促进建设单位对业主大会成立的支持，构建物业企业与业主之间的长期信任关系。
9.北京市实行项目负责人责任制，项目负责人包括哪几类？
答：（1）建设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人；（2）物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人；（3）业主共同决定聘请的其他管理人。
10.业主要求物业服务企业承担财物丢失或损毁责任的情形及条件？ 以下两种情形，业主可以要求物业服务企业承担财物丢失或损毁责任： 业，业主于2011年8月1日开始入住，2011年10月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了一家一级资质的乙物业公司。业主委员会与注册地在丰台区的乙物业服务公司签订了物业服务合同，合同订于2011年11月1日乙公司进
1、物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。
2、物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。
11.业主要求物业服务企业承担车辆丢失或损毁责任的情形？ 以下两种情形，业主可以要求物业服务企业承担车辆丢失或损毁责任：
1、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。
2、没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应承担的赔偿责任。12.请简述生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业的规定？ 答：（1）生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业时，应严格承包管理，规范承包行为，不得将工程发包给不具备安全生产条件的单位和个人。
（2）生产经营单位将有限空间作业发包时，应当与承包单位签订专门的安全生产管理协议，或者在承包合同中约定各自的安全生产管理职责。存在多个承包单位时，生产经营单位应对承包单位的安全生产工作进行统一协调、管理。
（3）承包单位应严格遵守安全协议，遵守各项操作规程，严禁违章指挥、违章作业。
13.装修人在装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，受侵害的业主或业主委员会的应对方式？
可以依照法律、法规以及管理规约的规定向法院提起诉讼，要求装修人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。14.装修人出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，房屋管理单位的处理方式？
房屋管理单位应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告业主委员会或居委会、街道办事处，并会同业主委员会或居委会、街道办事处组织相关业主于装修人进行协调，要求其改正违法行为；装修人仍不改正的，房屋管理单位应当上报区县住房城乡建设行政主管部门处理。15.物业项目承接查验的定义？
物业项目承接查验是为了完成物业共用部分的交接，建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行性的综合性查验。
五、案例题
1.2010年12月21日北京市某房地产开发公司开发的位于朝阳区的某住宅小区取得销售许可，总建筑面积27万平方米，开发公司从住建委网站上抽取了第三方建立评估机构对物业服务费用进行了评估，并将全部专项服务委托给一家注册地在海淀的三级资质的甲物业服务企
驻。业主委员会以书面形式通知甲物业服务公司应于2011年11月1日前办理完成物业交接验收手续，甲物业服务公司收到业主委员会书面通知后，拒不撤出物业小区，并以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。但是乙物业公司还是强行接管了小区，并开始提供物业服务。
2012年6月15日，该小区顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务公司无偿修复，乙物业服务公司称这是因为甲物业服务公司服务不善所致，应由甲物业服务公司负责修缮。之后，乙物业服务公司不再受理业主有关该问题的投诉。
（1）谁是前期物业服务的责任主体？前期物业服务的期限如何规定的？①北京市某房地产开发公司作为开发建设单位是前期物业服务的责任主体。②前期物业服务期限是指从业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部位交接止。
（2）建设单位、业主委员会和甲乙物业服务公司的做法是否妥当？甲物业服务公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。（4分）
①建设单位的做法不妥当之处在于将全部委托了一家三级资质的物业服务企业提供服务，因为根据建设部资质管理办法，三级资质的物业服务企业不能管理20万平方米以上建筑面积的住宅小区。（1分）
②业主委员会的做法不妥当之处在于：前期物业服务的责任主体是开发建设单位，前期物业的查验交接的职责是全体业主而不是乙物业服务公司（全体业主委托乙公司除外），业主委员会应向建设单位书面通知对物业共用部分进行查验。全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行查验，全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。（1分）
③甲物业服务公司做法不妥当之处在于：
1）超越资质等级承接物业管理业务；
2）不应拒绝移交。拒绝移交的理由不成立：《办法》第二十七条规定，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用，对业主共同决策有异议等为由拒绝办理交接。业主欠交物业服务费用，应通过业主委员会督促；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。④乙物业服务公司做法不妥当之处在于：
不应强行接管。《办法》第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼、申请仲裁，不得强行接管。（3）结合案例实际简述房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中的职责是什么？（2分）
①市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。依据《北京市物业服务企业信用信息管理办法》，对于物业服务企业的违法违纪行为，由朝阳区房屋行政主管部门按照标准记分，并记
入信用信息系统，（0.5分）其中：
1）对于甲物业服务企业，超越资质等级承接物业管理业务记3分，给予书面警示，责令限期整改，改正期间不得参加物业管理示范项目考评，并告知海淀区房屋行政主管部门；
2）对于甲物业服务企业，业主共同决定选聘新的物业企业，拒不撤出的，责令期限整改记3分；逾期不撤出的，处10万元罚款，记5分； 3）对乙物业服务企业，强行接管，书面警示，责令改正，记3-5分。当甲物业服务公司累计分数达到5分后，由海淀区房屋行政主管部门约谈该企业法定代表人，予以行政告诫，同时核查该企业的资质条件。
当乙物业服务公司分数达到3分时，由朝阳区房屋行政主管部门提出书面警示，限期整改。改正期间不得参加物业示范项目考评，并告知丰台区房屋行政主管部门；乙物业服务公司累计分数达到5分后，由丰台区房屋行政主管部门约谈该企业法定代表人，予以行政告诫，同时核查企业的资质条件。
②《办法》规定街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导、监督，协调处理纠纷。（4）上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务公司负责无偿修复？（1分）
①上述20户业主要求修复的请求是合理的，因未超过保修期限； ②但上述住户要求乙物业服务公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由开发建设单位负责。
（5）如果您是乙公司的负责人，如何处理业主的投诉？（1分）
答：乙物业服务公司的做法不妥当：
①该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修（0.5分）；
②同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况
第五篇：项目负责人物业实务考试模拟题
《物业管理实务》试卷
一、单项选择题：（每题1分，共30分）将正确答案的字母填入答题纸对应的（）内。
1、根据《物业服务企业资质管理办法》，二级资质物业服务企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员应不少于（C）。
A、50人
B、30人
C、20人
D、10人
2、物业服务企业在领取法人营业执照之日起（C）天内，向企业注册所在地房屋行政主管部门申请资质。A、10
B、20
C、30
D、60
3、物业服务企业参与投标应具备的条件（B）。
A、二级资质
B、符合招标条件
C、被指定参加
D、由上级领导推荐
4、合同的订立，必须经过（A）两个阶段。
A、要约、承诺
B、要约、反要约
C、邀请要约、承诺
D、邀请要约、反要约
5、《合同法》采取了约定优先的原则，即有约定的依约定，无约定的依（B）的规则。A、惯例
B、法定
C、判例
D、仲裁
6、关于早期介入说法正确的是（A）。A、早期介入是建设单位引入的物业管理咨询活动 B、早期介入是承接查验阶段开始实施的物业管理服务 C、早期介入是向业主收取物业服务费 D、早期介入的服务对象是购房人
7、新建项目承接查验发生在（D）。
A、销售阶段后竣工验收合格前
B、业主入住阶段
C、早期介入阶段
D、竣工验收合格后业主入住前
8、通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性、安全性的具体检查方法是（A）
A、使用查验
B、检测查验
C、实验查验
D、观感查验
9、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，应当负责修复和赔偿的是（D）A、物业管理单位
B、建设单位
C、行政主管部门
D、装修人
10、如装修人向物业服务企业缴纳垃圾清运费用，负责装修垃圾清运的是（A）A、物业管理单位
B、环卫部门
C、行政主管部门
D、居委会
11、完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比是（B）A、危房率
B、房屋完好率
C、房屋基本完好率
D、设备设施完好率
12、适用于某些利用率低或有备用设备的维修方式是（D）
A、预防性维修
B、大、中修
C、紧急抢修
D、事后维修
13、根据有关规定，电梯每（B）要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。A、半年
B、一年
C、两年
D、一年半
14、良好的房屋及设备设施管理可以充分发挥设备功能，有效延长设备设施的（C）A、使用功能
B、技术寿命
C、使用寿命
D、技术更新
15、在设施设备节能管理中，最常用、最经济的节能方式是（D）
A、经常进行技术改造
B、对设备的及时更新
C、减少设备使用时间
D、采用管理手段
16、为全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间，需开展的工作是（D）A、设备维修
B、设备更新
C、设备折旧
D、设备检查
17、鼠害防治的主要方法有（D）
A、在积水坑投放浸药木塞或杀虫剂杀灭幼虫
B、保持垃圾日产日清 C、采用超低容量喷雾或打
D、利用鼠类天敌、病原微生物等方法灭鼠
18、通过药物和灯光两种方法灭杀白蚁属于（B）
A、挖巢法
B、诱杀法
C、药杀法
D、生物防治法
19、消防工作的指导原则是（B）
A、安全第一，预防为主
B、预防为主，防消结合 C、不顾一切，预防为主
D、安全第一，财产第二
20、对常规消防装备应定期检查，至少（B）进行一次全面检查。A、每周 B、每月
C、每季
D、每年
21、高层和超高层楼的每层楼所放置的消防栓（箱）内一般应备置（D）瓶灭火器 A、1
B、2
C、3
D、4
22、配置在各物业项目的消防器材（B）均应做一次统计工作。A、每周 B、每月
C、每季
D、每年
23、早期介入的风险是（D）
A、管理费收缴风险
B、物业使用带来的风险
C、合同风险
D、专业服务咨询的风险
24、发生紧急事件时，事后处理内容包括（D）A、确认危机类型和性质
B、启动相应行动计划
C、负责人迅速赶到现场协调指挥
D、考虑如何弥补损失和消除事件后遗症
25、发生电梯困人时处置错误的是（B）
A、当乘客被困电梯内时，消防监控室观察梯内情况，询问被困者并予以安慰 B、切断电源打开电梯救人
C、被困者如有老人、小孩和孕妇或人多供氧不足时需特别留意，必要时请消防人员协助 D、将此次电梯事故详细记录备案
26、在经营决策基础上，综合反映物业服务企业预算期内收入、成本费用和净利润的预算是预计收益表，又叫做（BA、现金流量表
B、利润计划
C、预计资产负债表
D、预计财务状况表
27、关于物业承接查验期档案特点，描述正确的是（C）A、是业主或物业使用人的权属资料、个人资料等 B、档案资料收集来源于业主或物业使用人 C、收集技术要求高、涉及面广 D、档案收集的索取对象较复杂
28、物业项目负责人安排（A）进行房屋使用安全检测管理。
A、房屋建筑结构安全员
B、工程部经理
C、设施设备安全员
D、机电工程师
29、当客户满意时，客户期望与服务方绩效或产出的关系是（B）
A、绩效不及客户的期望
B、绩效与客户的期望相称
C、绩效超过期望
D、难以确定 30、当物业服务企业对重要事项或重大行动作出安排时，要使用的文种是（D）A、请示
B、报告
C、批复
D、决定
二、多项选择题：（每题1分，共30分）将正确答案的字母填入答题纸对应（）内，多选、少选、错选均不得分。
1、物业服务企业的特征可以归纳为（ABD）
A、独立的企业法人
B、具有一定的公共管理性质的只能 C、属于咨询性企业
D、属于服务性企业
2、维修养护的方式包括|（BCD）
A、计划性预防维修
B、预防性维修
C、事后维修
D、紧急抢修
3、关于物业服务企业直线职能制组织形式描述正确的是（BC）A、按垂直系统直接领导，不设专门职能机构
B、适应涉及面广，技术复杂服务多样化、管理综合性强的物业服务企业 C、机构人员较多，成本较高
D、横向协调简单，职责分明，工作不扯皮
4、投标人不得（ABCD）
A、与投标人串通投标
B、向评标委员会成员行贿 C、相互之间串通投标
D、以低于成本的保健竞标）
5、投标风险主要来自于（ACD）
A、投标人和招标物业
B、招标公司
C、投标人
D、竞争对手
6、当事人在订立合同时，可采用（ABCD）
A、要约、承诺方式
B、格式合同形式
C、参照示范文本的方式
D、书面形式
7、合同要约的构成要件有（ABCD）
Ａ、要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图 Ｂ、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定 Ｃ、要约必须传达到受要约人才能生效 Ｄ、要约一旦作出，要约人需要承担法律责任 ８、合同生效的基本条件是（ABCD）
Ａ、合同符合当事人的缔约能力
Ｂ、合同是当事人的真实意思表示 Ｃ、合同的内容合法
Ｄ、合同的形式合法 ９、建设单位负责的物业工程质量保修包括（ACD）
Ａ、物业服务企业承接管理的物业共用部位
Ｂ、业主自行购置的自用设施设备 Ｃ、业主从建设单位购买的产权专有部分
Ｄ、物业服务企业承接管理的共用设施设备
１０、物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用（BCD行检查。
Ａ、经验查验
Ｂ、使用查验
Ｃ、实验查验
Ｄ、检测查验 １１、物业管理机构更迭时物业管理工作的移交包括（ACD）
Ａ、原有物业管理机构向业主大会移交
Ｂ、原有物业管理机构向新的物业服务企业移交 Ｃ、业主大会向新的物业服务企业移交
Ｄ、物业产权单位向新的物业服务企业移交 １２、下列关于业主入住描述正确的是（ABD）Ａ、入住过程涉及建设单位、物业服务企业、业主
Ｂ、对业主而言入住内容就是物业验收及其相关手续的办理和物业管理有关业务的办理 Ｃ、入住实质是物业服务企业应该承担与入住相关的法律责任和义务 Ｄ、入住完成意味着物业由开发建设转入使用
１３、下列行为中，属于装修人和装修企业违规、违章的有（ABD）Ａ、因装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等 Ｂ、装修人装饰装修活动侵占公共空间
C、装修人依法办理申报登记后进行住宅室内装饰装修活动的
D、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料
14、维修养护计划编制依据是（BCD）
A、房屋及设施设备的修缮周期结构
B、安全与环境保护的要求
C、房屋及设施设备的使用要求和管理目标
D、房屋及设施设备的修缮周期与修缮间隔期
15、外委电梯维修保养工作时，要认真审核承包方的（ABCD）
A、技术人员的学历
B、注册资金
C、专业资格
D、专业技术水准
16、房屋及设备设施评价参考的主要指标包括（ABD）
A、房屋完好率
B、危房率
C、房屋闲置率
D、设备设施完好率
17、外包管理合同实施应注意的问题（ACD）Ａ、建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施
Ｂ、委托方应尽量相信受托方，不必再服务过程中保留质量记录文件 Ｃ、建立定期效果评估制度，对发现的问题，及时要求承包方整改
Ｄ、定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握企业状况，确保承包方又能力持续履行服务合同 １８、中央空调系统在日常管理中、应注意采取以下措施（ABD）A、隔尘
B、杀菌
C、噪音
D、消毒
19、具体反映房屋及附属设备设施维修养护工作的效益指标包括（ABD））等具体方法进A、维修工程成本
B、劳动生产率
C、是否外包
Ｄ、维修工程期 ２０、绿化管理的基本要求包括（ABCD）
Ａ、保持植物正常生长
Ｂ、加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作
Ｃ、及时对妨碍业主、物业使用人生活活动的绿化植株进行改造
Ｄ、加强绿化保护宣传 ２１、物业管理风险防范措施包括（ACD）A、物业服务企业要学法、懂法与守法并要加强内部管理
B、物业服务企业通过业主公约、宣传栏等形式向业主宣传物业管理的相关政策等 C、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系，建立舆论宣传平台，树立企业良好的形象 D、适当引入市场化的风险分担机制
22、业主或物业使用人在使用物业和接受物业服务过程中存在的日常物业管理风险有（BCD）A、管理费收缴风险
B、物业违规装饰装修带来的风险
C、物业使用带来的风险
D、法律概念不清导致的风险
23、物业服务企业要将风险危害缩减到最小需做到（ABD）
A、主动认识风险
B、积极管理风险
C、掌握风险规律
D、有效控制风险和防范风险
24、物业管理收入是物业服务企业向物业产权人、使用人收取的（BCD）A、物业经营收入
B、公众代办性服务收费收入 C、特约服务费收入
D、公共性服务费收入
25、物业管理档案的分类法特点是（AC）
A、保持档案在形成时间方面的联系
B、反映各组织机构工作活动的历史面貌 C、反映立档单位每年工作的特点和逐年发展的变化情况 D、便于按专业系统查阅全面档案
26、关于物业入住期档案特点，描述正确的是（ABCD）
A、是客户资料档案
B、存放期长
C、档案资料来源于业主、物业使用人 D、档案资料收集范围包括业主或物业使用人的权属资料、个人资料等
27、培训效果评估主要包含以下层次的内容（BCD）
A、企业目标的实现是否得到促进
B、被培训者工作行为的改进程度 C、企业的经营业绩是否得到改善
D、被培训者对培训知识的掌握程度
28、起诉欠费业主，物业服务企业需要在起诉书中写明（ABD）A、具体的诉讼请求
B、事实
C、律师的意见
D、理由
29、在客户管理中，应记录归档客户沟通的是（ABD）A、是由
B、过程
C、细节
D、结果 30、制度的正确写法是（AD）A、制度内容一般分标题、正文和署名 B、标题都是有制文单位、事由和文种组成 C、正文可分总则、分则和附则三部分来写
D、签署即写上制文单位名称和日期，一般写在正文右下方或标题下方
三、简答题：（每题5分，共10分）将答案写在答题纸对应的位置上。
1、在物业管理投标时，制订投标物业管理方案有哪些要求？（5分）答：制定物业管理方案的要求主要有：
（1）物业管理方案的内容、格式、投标报价必须符合招标文件的规定，不能有缺项或漏项。（1分）
（2）方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定；整体方案必须是在调研、评估的基础上制定；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。（1分）
（3）方案中对招标文件要求最初的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的。（1分）
（4）制定物业管理服务费用价格必须合理。如实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制定加大成本投入的方案；试行包干制的物业服务企业不能为了控制经营风险而制定影响服务质量的方案。（2分）
2、简述物业管理投诉处理的程序。（5分）答：物业管理投诉处理程序包括：（1）记录投诉内容；（0.5分）（2）判定投诉性质；（0.5分）（3）调查分析投诉原因；（1分）（4）确定处理责任人；（0.5分）（5）提出解决投诉的方案；（1分）（6）答复业主；（0.5分）（7）回访；（0.5分）（8）总结评价（0.5分）
四、案例分析题：（30分）将答案写在答题纸对应的位置上。
某住宅项目28万平方米，物业企业通过招投标接管该项目，实行的是包干制。物业处于2010年10月25日对所服务区域进行了第三季度的客户满意度调查。调查内容覆盖各专业各项目、调查问卷覆盖率100%、回收率100%、满意度为77%。客户不满意的内容主要有：保修处理不及时；垃圾收集不及时，垃圾桶外经常堆有垃圾；楼道堆放杂物影响行走；秩序维护人员经常脱岗并仪容仪表不佳；投诉处理结果反馈较慢等等。为此，物业项目处向业委会反馈了客户满意度调查情况，认为本项目物业服务费每月每平方米2.80元较低，是导致客户满意度较低的主要原因，例如：人员定编不足、服务费低导致招人难等，致使物业服务无法满足业主的需求。分析本案例，请问：
1、你认为物业处关于客户满意度较低的理由正确吗？
2、请分析物业服务满意度较低的主要原因。
3、请你结合本案拟就5条提高客户满意度的整改措施。
答案要点：
1、项目管理处关于客户满意度较低的理由不正确。（3分）
2、物业服务满意度较低的主要原因（12分）（1）物业服务管理的专业性不够；
（2）对客户提出的问题、投诉、保修反映速度较慢；（3）对客户服务需求的重视程度不足
（4）对客户应承担的物业使用责任和违规行为宣传管理不到位；（5）物业企业对项目服务质量监督检查管理不完善；
（6）物业企业管理模式、管理机制、操作流程不健全或落实不到位。
3、提高客户满意度的整改措施（15分）
（1）修订接报修程序，明确维修时间要求并告知业主，同时还要接受业主的监督，视具体情况随机调整；（2）对专业和服务意识进行有效培训、考核、意在提高和增强服务意识；（3）视项目具体情况调整垃圾收集时间，尽量减少垃圾在桶外的存放时间；
（4）对客户进行广泛环保宣传，培养客户的环保意识，使其认识到保护环境是大家的共同责任；（5）对楼道堆放杂物要定期、随时进行清理整顿，责任到人，同时请业委会协商处理；
（6）如客户有特殊服务需求应另行处理，一般情况下秩序维护人员不得脱岗；对秩序维护人员实行准军事化培训教育并严格考核；
（7）对客户投诉处理实行首问制，在规定时间内予以回复并跟踪回访，如处理不了则与业主另行按约定时间进行处理。（8）充分利用项目的各种管理服务资源，及时了解客户的意见和服务需求等，及时调整服务措施和改正不足等。评分说明：
1、“物业服务满意度较低的主要原因”每答对1条得3分，满分为12分；
2、“提高客户满意度的整改措施”每答对1条得3分，满分为15分。
