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置业顾问培训资料
2009年01月07日
置业顾问培训资料销售人员的中心环节，抓好“一个中心”、“两种能力”、“三颗心”、“四条熟悉”、“五必学会”的培训工作，即：
□一个中心即以客户为中心；
□两种能力即应变能力、协调能力；
□三颗心即对工作的热心、对客户的耐心、对成功的信心；
□四条熟悉即熟悉国家政治经济形势,熟悉房地产政策法规,熟悉房地产市场行情,熟悉本公司物业情况；
□五必学即必学会市场调查、学会分析算账、学会揣摩客户心理、学会追踪客户、学会与客户交朋友。
客户为中心 一个中心
应变能力 协调能力 两个能力
热心 耐心 信心 三颗心
经济形势 法规 行情 物业 四条熟悉
调查 算账 揣摩 追踪 掌握 五条学会
我是谁――销售人员的定位
一、公司形象的代表
正确的认识销售：（1）销售的是一种利益，也就是客户在从中可获利益；
（2）销售的是一种功能，也就是客户在接受服务之后能满足他某些方面的要求；
（3）销售的是一种情感，人是具有感情的，销售的同时要求对客户从一种心理的关心，情感的关心出发，而不仅仅是销售本身。只有充分认识和掌握营销工作的正确方向，我们才能更好的做好营销工作。
三、客户购楼的引导者/专业顾问
购房涉及很多专业知识，如地段的判断、同类楼盘的比较、户型格局的评价、建筑结构的识
别、区位价值的判断、住宅品质的检测、价值的推算、面积的丈量、付款按揭的计算及合同的签署、办理产权等，每个环节都包含了许多专业的细致的方面。凡此种种，对于一个缺乏经验的消费者来说，想从一个门外汉变成一个半懂不懂的购买者并非易事。
所以销售人员要充分了解并运用专业知识，为客户提供咨询的便利与服务，从而引导客户购楼。
四、将楼盘推荐给客户的专家
销售人员要有绝对的信心，并必须做到三个相信：相信自己所代表的公司，相信自己所推销的商品，相信自己的推销能力。这样才能充分发挥销售人员的推销技巧。这是因为：首先，相信自己的公司。在推销活动中，销售人员不但代表公司，而且其工作态度、服务质量、推销成效直接影响到公司的经济效益、社会信誉和发展前景，其次，相信自己能够完成推销任务。这种能力是推销成功的信心与决心的来源，并能产生动力与热情。再次，相信自己推销的产品具有满足客户需求的效用。相信自己推销的商品货真价实，从而也相信自己的商品可以成功地推销出去，这样就可以认定自己是推荐楼盘的专家。
五、将客户意见向公司反馈的媒介
销售人员作为公司与客户的中介，除传递公司信息外，还需负起将客户意见向公司反映的责任，使公司能根据客户的意见及时作出相应的修正与处理，树立公司良好的企业形象。
六、市场信息的收集者
销售人员要有较强的反应能力、应变能力与丰富的业务知识，对房产市场有敏锐的触角，这就需要销售人员对房产市场的信息做大量的收集、归纳、分析与总结的工作，如对宏观房地产市场发展状况与趋势的判断、对区域市场整体发展水平的把握、对周边楼盘与竞争对手优劣势及市场活动的认知、对消费者购买心态的把握等，为公司的决策提供准确的市场依据。
一、房地产销售人员的素质
1、良好的 心态
2、强烈的 责任感
3、顽强的意志力
4、成功的一种信念
5、正确的职业价值观
二、房地产销售人员应具备的能力？
1、学习能力
2、控制能力
3、表达能力
4、专业技巧
5、公关能力
6、交际能力
三、房地产销售人员具备的知识？
1、了解公司
2、熟悉产品
3、了解市场的知识
4、了解客户的心理
四、销售人员成功的因素？
1、工作具有使命感深刻理解工作的意义
2、不屈不挠的意志力
3、坚定成功的信念
4、在计划研究分析上更为周全
5、做好准备工作。
6、主动性强
7、建立良好的人际关系，运用一的机制。
8、帮助公司与客户建立双赢的目标
五、置业顾问的心理素质
1、建立信心强记资料
2、端正心态
3、待客态度端正换位思考实事求是。
六、置业顾问成功的要点。
1、热爱销售工作
2、不辞辛苦工作有方加班加点。
3、有成功的强烈愿望。
4、乐观的态度
5、丰富的 知识面。
6、珍惜时间
7、懂得法文和聆听
8、树立服务意识。
第一章、
第二篇：房地产专业知识培训资料(关于置业顾问)
房地产专业知识培训（关于置业顾问）
1、置业顾问的涵义
置业顾问不是简单的“解说员”、“算价员”，她/他一般是指在售楼处通过现场服务引导客户购买、促进楼盘销售，为客户提供投资置业专业化顾问式服务的综合性人才。他们的具有鲜明的置业特征：
（1）、企业、项目的形象代言人
置业顾问面对面地直接与客户沟通，其工作作风、专业技能、服务意识充分的体现公司的经营理念、价值取向及企业文化、其一举一动、一言一行在客户眼中就代表着企业、项目（品牌）的形象。
（2）、企业和客户信息沟通互动的桥梁
销售人员一方面把品牌的信息传递给消费者，另一方面又将消费者的的意见、建议等信息传达给企业，以便企业更好的服务于消费者置业顾问首先是客户的朋友、顾问，帮助客户实现置业梦想，使其成为公司的长期的支持者；其次是公司项目营销策划及广告宣传等有效与否的直接反馈者；第三是市场最新动态、客户实际需求及客户信息的最佳收集者、整理加工者第四是给企业营销决策提供建设性意见的参与者。
（3）、是服务大使
销售人员只有在充分了解自己所销售的楼盘的特性、功能、服务配套等资讯时才能适时的为客户提供良好的置业建议和帮助。良好的服务可以使客户做到“重复购买”、“客户相关购买”、“客户推荐购买”。
2、成功的销售顾问应具备怎样的素质
优秀的销售顾问需要具备多方面的素质，这些素质包括：积极的进取心、坚持不懈的态度、与其他人良好沟通的技巧、给人信任度以及在商谈中营造舒适氛围的能力。
不管怎样，在销售中取得成功的最重要的素质是准确性的理解力，清楚你的客户需要什么。尤其是，他们在当中有什么是最受益的？要了解这些，就需要你作一个好的观察者和倾听者，也就是少说多听。大多数的销售顾问，太热衷于去告诉对方什么是他想让你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。
当你清楚了你的客户最关心的热点是什么之后，就可以针对他们的需要，恰到好处地展开你的销售策略。在下一次见面时，你也可以先试着花几分钟的时间，问一些轻松的问题，了解一下你的客户，从他们的讲话中，你就可以明白他们需要你告诉他们些什么。工作的成功首要在于工作态度与工作习惯是否正确。
置业顾问日工作程序
一、上班后，准备自己的销售用具，查看自己的日工作计划，理顺一天的工作思路。
二、接待新、老客户，并做登记、记录和客户分类。
三、按既定计划对老客户进行有目的的回访。
四、协助本部门或同事做一些力所能及的工作。
五、下班前后要及时进行工作总结。
六、编制第二天的工作计划。
七、筛选有效客户，做好回访重点计划。
八、参加部门晨会、晚会和周例会（在会前应先进行工作总结和思路整理），积
极发言，及时发现、提出遇到的问题，以便会上讨论解决。
九、向部门经理以书面形式汇报一天的工作，尤其是客户接待和回访情况，认真填
写各类表格。
十、下班后按值班制度规定做值日。
置业顾问岗位职责
1、遵守公司及销售部各项规章制度。
2、认真接待客户，善于分析目标客户群及客户心理，努力促成每一个潜在客户。
3、配合公司的市场调查安排，努力掌握行业内第一手信息并及时反馈。
4、及时作好每个合同的回款工作。
5、销售人员之间应做好各项配合工作，客户来访原接待人员不在时，其他人员应做好接待工作。
6、认真填写当天的日报表，坚持做事有始有终，事先要有计划，事后要有总结。
7、注重公司信誉，不泄露公司的内部信息和客户资料。
8、协调安排并做好销售部的每一次推广活动。
9、不断学习业务知识，充实并提高自己。
10、必要时协助内外勤做其它工作。
11、值班人员做好大厅卫生。
12、认真完成销售经理交代的其它工作。
第三篇：房地产基础知识置业顾问培训资料
成功的销售顾问应具备怎样的素质
优秀的销售顾问需要具备多方面的素质，这些素质包括：积极的进取心、坚持不懈的态度、与其他人良好沟通的技巧、给人信任度以及在商谈中营造舒适氛围的能力。
不管怎样，在销售中取得成功的最重要的素质是准确性的理解力，清楚你的客户需要什么。尤其是，他们在当中有什么是最受益的？要了解这些，就需要你作一个好的观察者和倾听者，也就是少说多听。大多数的销售顾问，太热衷于去告诉对方什么是他想让你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。
当你清楚了你的客户最关心的热点是什么之后，就可以针对他们的需要，恰到好处地展开你的销售策略。在下一次见面时，你也可以先试着花几分钟的时间，问一些轻松的问题，了解一下你的客户，从他们的讲话中，你就可以明白他们需要你告诉他们些什么。
工作的成功首要在于工作态度与工作习惯是否正确，前言
房地产销售是一件很微妙的事。有这么一说：房地产成功的50%在于地块选择，30%在于规划设计，20%归功于销售执行，但前两者的80%是由后者的20%来加以实现的。不论这一说法是否准确但销售的重大作用是不容置疑的，而销售的成功与否，又在很大程度上决定于销售人员。做为销售人员最重要的还是综合素质，因此我们也不可以对在职培训存在绝对的依赖性。培训大部分的内容实质上都是在工作中发现的问题，通过培训寻求最佳的解决方法。卖楼是销售人员工作的重要内容但并不是全部，做为一名销售人员，对外必须会做市场调研和分析，熟悉房地产相关法律法规、了解房地产专业知识；对内必须领悟企业文化和开发理念，以及各部门的运作程序、工作职责和工作范围、楼盘的各种属性等；销售人员在做好本职工作的同时，也要尽力做好企业内部的横向协作和上下级的沟通及对外联络工作，才能成为一名合格地产销售精英。
本培训手册的设计仅仅涵盖了在职培训初级阶段的内容，如果要想深入下去、工作做得更到位，还得参考其它更多的资料，并在实际工作善于总结得失。
培训的目的
销售培训的初级目标就是通过提高销售人员的个人绩效来达成企业的销售业绩，而员工在工作中的绩效取决于员工的态度、知识、技巧这三个因素。通过培训使销售人员掌握项目的优缺点、优劣势，竞争对手的状况、国家相关政策法规、专业知识和销售技巧，以及了解不同目标客户的心理特点、消费习惯、生活品味、投资置业习惯等，培养销售人员的团队协作精神，领悟企业文化，锻炼自己的口头表达能力、观察市场的敏感度、养成做事的坚韧性、积极性和良好的服务态度，学会分析事物的科学方法，确立自己的工作目标和业绩考核办法，最终使个人成为一名地产销售精英的终极目标。
置业顾问的涵义
置业顾问不是简单的“解说员”、“算价员”，她/他一般是指在售楼处通过现场服务引导客户购买、促进楼盘销售，为客户提供投资置业专业化顾问式服务的综合性人才。他们的具有鲜明的置业特征：
1、企业、项目的形象代言人
置业顾问面对面地直接与客户沟通，其工作作风、专业技能、服务意识充分的体现公司的经营理念、价值取向及企业文化、其一举一动、一言一行在客户眼中就代表着企业、项目（品牌）的形象。
2、企业和客户信息沟通互动的桥梁
销售人员一方面把品牌的信息传递给消费者，另一方面又将消费者的的意见、建议等信息传达给企业，以便企业更好的服务于消费者置业顾问首先是客户的朋友、顾问，帮助客户实现置业梦想，使其成为公司的长期的支持者；其次是公司项目营销策划及广告宣传等有效与否的直接反馈者；第三是市场最新动态、客户实际需求及客户信息的最佳收集者、整理加工者第四是给企业营销决策提供建设性意见的参与者。
3、是服务大使
销售人员只有在充分了解自己所销售的楼盘的特性、功能、服务配套等资讯时才能适时的为客户提供良好的置业建议 2 和帮助。良好的服务可以使客户做到“重复购买”、“客户相关购买”、“客户推荐购买”。
房地产基础知识
总述：
● 房地产业
房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又常为“不动产”，英文为：“REAL ESTAE”。根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。● 房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。● 是房地产市场
房地产市场分狭义和广义的两类。狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。广义的房地产市场，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。● 房地产交易
城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
一、房地产常识
1、房地产
房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。
（1）不可移动性。
所以才叫“不动”产。由于不可移动，地段、方位往往可以决定或左右其价值。
（2）长久性。
房地产的生命周期很长，除非天灾人祸，否则不易损坏。一般房屋总有数十 年的寿命，土地寿命更近乎无限
（3）不可增加性。
除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的兴建也有限度，不可能无限度发展。
（4）不可替代性。
甲地的房地产和乙地的房地产，往往因为地理位置、法规限制、建筑型式、发展
（5）不易分割性。
房地产不易分割，更与大环境(地理位置)、小环境(邻近区域)等有密切的关系，（6）昂贵性。
房地产的买卖价值通常很高，以目前而言，没有10万元以上根本买不起房子。
（7）同时可供投资与消费。
不仅象股票、黄金那样可用于投资，也可以自住或用来出租。进可攻，退可守。
（8）房地产位置的固定性使房地产开发带有浓厚的地区性色彩。
（9）房地产开发建设周期长、投资大。
（10）房地产业涉及到相当多的法律法规。
优 点：有自用及投资双重功能。掌握时机，长期获利高。可抵销通货膨胀带来的贬值损失。可充作抵押品。收益较高易得到税收方面的好处。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通货膨胀
缺 点：所需资金较多;变现性差;投资数额巨大;投资回收期长;需要专门知识和经验.2、房地产权
产生的他项权，如抵押权等。
3、房地产权登记
强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认，产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。
4、房地产权登记有何法律效力
依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法
律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或 妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。
5、《房地产证》的作用
《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。
6、现在颁发的《房地产证》与过去有关部门颁发的《房屋所有权证》、《国有土使用权证》区别
现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二产证》的发放，加强房地产权管理，过去的《房屋所有权证》、《国有土地使
7、《房地产证》记载的内容
《房地产证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。具体有：权利人、权利人 性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座 落、坐标等内容。
8、哪些房地产合同须办理公证手续? 按有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。
9、地籍
我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概 念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权 的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
10、宗地、宗地号、宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为 基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从 大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第 24宗地。
11、宗地图、证书附图
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括： 宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书
附图 即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产 情况及房地产，所在宗地情况。
12、确权
确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利
13、房屋的基底面积
14、房屋的建筑面积
(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。房屋的建筑 面积包括使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积二个部份。
15、房屋的公共面积
2．2 米的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。不能计入公用建筑面积的部位：
a、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室。
b、作为人防工程的地下室。
c、住宅小区的配套用房。
d、穿过建筑物的公共通道。
e、物业管理用房。
16、房地产转让
房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法 人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人
1718、楼花
25%以上时，可凭已在登记机关备案的房地产转让应当遵循合法、公平、6 买卖合同再转让，并在合同背书上载明再转让的价格等情况。
19、房地产交换
20、房地产赠与
房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。
21、房地产赠与免交土地增值费
22、房地产现售合同、房地产预售合同
欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。
23、房地产开发商预售商品房地产时应符合的条件
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、持有建设工程规划许可证；
3、除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算总投资额的25%，并经注册会计师验资；
4、房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；
5、土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。
符合上列条件的，经主管机关核准后,发给《房地产预售许可证》，核定
242526为售价为的0
05%
(1)营业税：为售价的5%
(3)印花税：为售价的0
(2)城建维护税：05%
(4)有 买方应交
所得的，单位须交所得额15%的单位所得税，个人须交20%的个人所(5)有增值的，须交增值额20%的税费有：(1)印花税：为售价的0记费：为登记价的027
1%。
(一)经(二)因(三)因一
05%；另每证贴花5元；(2)登 7
(四)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。一方当事人根据本条第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更或者解除的，应当及时通知 对方。
28、房地产抵押
指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供 债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。
29、已抵押的房地产能转让
根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应当通知抵押 权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让 30、(一)
(二)权利人姓名或名称发生变化的；(三)
31、遗失《房地产证》申请补领
《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的国土分局报失，申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》
32、申请补发《房地产证》需提交的文件
(一)33、集资房能否销售
34、土地使用权受让人交清地价取得土地使用权后，同样要按规定交纳土地使用费。因为我国实行的是土地社会主义公有制，土地所有权属国家所有，35、红皮《房地产证》
可以在市场上公开销售的市场商品房地产，发红皮《房地产证》。红皮房地
36、绿皮《房地产证》
凡有下列情形之一的房地产，颁发绿皮《房地产证》：
1、以行政划拨方式
2、在行政划拨的土地上建成的房地产；
3、通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权(以协议方式按市场地价 标准
(二)(三)
(四)补发《房地产证》申请书
支付地价款的除外)，4、在缴付协议地价款的土地上建成的房地产；
5、获得减免地价的土地使用权；
6、在减免地价的土地上建成的房地产；
7、准成本商品房；
8、按“房改”取得的全成本(建筑费用加室外工程配套费用)商品房；9
1011、房地产登记机关确认的 其它非市场商品房地产。
37、绿皮房地产证在什么情况下可以转让、抵押、出租?凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖。需抵押、，典当、或出租的，应经市规划国土局依法批准，并办理相应手续。出租的，需按租金的6%向房屋租赁管 理部门交费，抵作地价款。
38、房地产投资
房地产投资牵涉的层面相当广，而且需具备不少的相关专业知识。缺点是流
房地产可以算是相当古老的投资工具，在过去，投资知识尚没有现在这么发达，也没有目前这么多投资分析与策略时，大多数人都有这样的观念：有钱买房地产放着，不管是土地或房子，将来总会赚钱。这是因为土地作为一种资源，具有稀缺性。随着人口的增加，土地却不增加，所以有保值的作用。而且人口增加带来需求增加，使得房地产的价格上扬，出现增值的利益。另外，人们都有一种观念“有土地就有财，有财就买地”，所以对于房地产的投资有一种特别的喜好。
所以成功的购置房地产，无论是自用，还是投资，都能在持有期间保值或增值。
二、房地产术语1、2、3、4、5、6、用地性质：指规划用地的使用功能 用地面积：指规划地块划定的面积
用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：
建筑容积率=小区内总建筑面积之和/小区总占地面积×100%（总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和）建筑控制高度
又称建筑限高，指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区，其建筑高度平顶房屋接女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度房计算。
7、建筑密度
指地块内所有建筑物的基底面积占地块面积的比例，即： 建筑密度=建筑基底总面积/
8、绿化率：指各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积×100% 绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积×100%
9、建筑间距系数
指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。多层标准：1.5 层高：是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离。
10、居住区用地组成
⑴ 住宅用地
⑵ 公共服务及设施用地 ⑶ 道路用地 ⑷ 绿地
11、住宅类型及用地特点
12、建筑物分类
按建筑物使用性质分类： ⑴ 居住建筑 ⑵ 公共建筑 ⑶ 工业建筑 ⑷ 农业建筑
按建筑物层数或总高度分类： 住宅通常按建筑层数划分
1—3层为低层
4—6层为多层
7—12层为小高层
12层以上为高层
公共建筑为综合性建筑，通常按建筑总高度划分 总高度超过24m的为高层。按建筑结构分类：
⑴ 钢结构； ⑵ 钢筋混凝土结构； ⑶ 砖混结构； ⑷ 砖木结构； ⑸ 简易结构
13、基础
按受力性能不同，可分为刚性基础和柔性基础。按构造形式不同，可分为条形基、独立基、笺板基、箱形基和桩基。
14、房产证的种类
⑴《房屋所有权证》——是房屋所有权人拥有其所购房产的法律证件，是证明房产归属的要件之一，它详细记载着产权人的姓名、房屋坐落、门牌号码、建筑年代、建筑结构和建筑面积等。每套房产只有一本《房屋所有权证》，它可以证明其房屋所有权人对该处房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，并受到法律保护。
⑵ 《房屋共有权证》——指同一房产有两个人以上的产权人共同主张权利，共同拥有对该套房屋的支配权。当房屋所有权人对房屋进行买卖、抵押等处置时，必须经共有人书面同意，否则房产管理部门不予以办理。
⑶ 《房屋他项权证》——是规范人们在贷款买房过程中形成的一种权利制约。它包括抵押权和典权。现在较普遍的是抵押权，它记载着抵押权人和抵押人的名称、抵押权价值、抵押期限等内容。为抵押权人发放《房屋他项权证》，它是双方履行权利和义务的法律保障。等双方履行了法定的义务，《房屋他项权证》就被注销，抵押人也就成为真正的房屋所有权人。
15、户型的基本要素包括哪些
⑴ 卫生标准：
是否具备良好的采光、通风，对人体健康和环境卫生起重要的作用。⑵
套住宅卧室均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。⑶
住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙壁开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施。
⑷ 煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此，厨房应有直接对外的采光，通风窗（开向天井的窗）。
⑸ 卫生间应有直接采光、通风窗。对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。
16、智能化住宅的主要功能
居住在智能化小区中，住户首先可享受的是完备的安全服务，这包括住宅紧急求助系统，他自动为幼儿和老人求救，进行远程医疗与监护；住宅防盗系统，当有歹徒闯入，可以自动拨打传呼代码通知主人和拨打报警电话；住宅消防报警系统，监控煤气泄露、火警报灾等；包括有线电视、语言与传真系统、因特网介入及电子邮件系统，小区公用信息系统在内的通信服务系统，不仅使住户信息服务消费一步到位，符合在家办公的需求，11 还可
以使人们足不出户就可以进行电子购物、远程教学、网上医疗诊断、参观虚拟博物馆、点播家庭影院，交互式电子游戏等家庭娱乐活动。
其他原先要由人工提供的管理与商务服务现在则由管理服务系统代替，这分别包括管理服务系统中的住宅远程三抄表系统、住宅家电控制系统、房屋和设备管理系统、以及商务服务系统中的商务辅助服务、特殊信息服务、消费支持服务、内部银行等。
智能生活基于宽带网。人类对未来家庭环境的要求是：安全舒适、轻松方便、节约能源、随心所欲，人们要实现自己的梦想，最基本的条件是：家庭中各种独立的设备必须集成在一个统一的家庭网络中。这样的家庭要求完全网络控制化，因此规范的家用布线系统和互联网宽带介入已成为智能化住宅的基础设施。
17、起价：指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
18、均价：指商品房在销售价格相加之后的各数除以单位建筑面积的和数（销售总建筑面积），即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
19、预售价：指商品房在期房时预售的价格。
20、标价：又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。
21、成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格。
22、商品房的使用率：指房屋的使用面积与建筑面积的比例。
23、跃层式商品房：指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内单独小楼梯连接的房屋，上下层高一样。
24、土地使用权出让方式：
① 招标方式 ② 拍卖方式 ③ 协议出让
25、土地使用权的出让年限
① 居住用地 70年 ② 工业用地 50年
③ 教育、科技、文化卫生、体育用地 50年 ④ 商业、旅游、娱乐用地 40年 ⑤ 综合或其他用地 50年
26、土地使用权终止、续期
① 土地使用权因土地灭失而终止 因土地使用者的抛弃而终止
② 续期：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。
27、商品房预售的条件
① 五证俱全
《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《施工许可证》 《商品房预售许可证》
②按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
28、楼板：楼板的基本构造是面层、结构层、顶棚。面层的做法和要求与地面相同。楼板应有足够的强度，能够承受使用荷载和自重；应有一定的刚度，在荷载作用下挠度变形不超过规定数值；应满足隔声要求，包括隔绝空气传声和固体传声；应有一定的防潮、防水和防火能力。
29、其它
产权证书
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
使用权房
使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，13 在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
现房
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
共同共有房产
共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
共有房产
共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
尾房
尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
烂尾房
烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。配建设施
配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
公共活动中心
公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
房屋产权
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
建筑小品
建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
三、建筑识图
四、计算户型面积
五、银行按揭知识
●按揭，英文原来叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客户自已新买的房做抵押，向金融机构申请长期贷款，承诺定期偿还贷款本息。●办理银行按揭需具备的条件：
1、具有城镇常住户口或者有效居留身份；
2、有稳定的职业和收入；信用良好，有偿还贷款本息的能力；
3、有购买住房的合同或协议；
4、以不低于所购房款总价的20%作为首付款；
5、有贷款人能力的单位或个人作为担保人；
6、贷款规定的其他条件。
以上条件需准备的材料：身份证（申请为一人以上者，各人均需要提供）、户口本、职业、收入证明、贷款人所在单位的营业执照、个人人名章及照片等
● 根据建设部《城市房地产抵押管理办法》，下列房地产不得设定抵押：
1、权属有争议的；
2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；
3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的共他建筑物；
4、依法已公告列入拆迁范围的；
5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；
6、依法不得抵押的。
● 贷款共分为三种形式：公积金贷款；商业贷款；组合贷款
1、公积金贷款
市住房公积金是市（县）政府用于解决行政事业单位职工及中低收入的居民住房问题的专项基金。城市住房基金从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金，当地提取住房固定资产投资方向调节税、15 房地产税、土地使用权出让金，以及出售属于国有资产的住房回收资等渠道筹集。
2、商业贷款
个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）
个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。
3、组合贷款
个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
● 按揭贷款所需资料及费用
一、所需资料：1、2、3、4、5、6、7、1、2、3、4、5、购房协议书（签字按手印）《商品房预售合同》补充协议
业主身份证复印件四份、户口本、暂住证复印件一份，结婚双方资料。
供款人及配偶所在单位提供月收入情况证明。夫妻双方如户口没在一起提供结婚证复印件 如是个体，一定提供营业执照和近期两月纳税证明。
如是单身提供父母或哥姐的共担债务的证明人，需签字、按手印。抵押手续费;保费； 月存款；
印花税：贷款额的万分之几； 办理时还需首付收据和身份证原件。
二、办理按揭所需费用：
三、销售人员应尽力让客户在银行要求的时间办到银行办理相关手续。
● 房地产贷款程序1、4、贷款申请
2、受理申请
3、贷前审查 签订合同
5、发放贷款
6、贷款归还
7、合同变更
8、贷款结清
六、涉及房地产交易的费用（实际以当地政府规定为准）
1、房产登记、办证费
2、抵押手续费
3、办理土地证手续费
4、契税
5、公共维修基金
第四篇：置业顾问
置业顾问从业分析
岳鹏飞 12009248683
（宁夏大学新华学院０９级房地产一班）
摘 要：随着中国房地产市场趋向成熟的发展，房地产的分工越来越细化，许多
房地产行业方面的管理咨询顾问公司相继诞生，这些企业为开发商提供专业的资讯管理、物业服务。
关键词：房地产 置业顾问从业者 售楼员
正 文：
一、置业顾问的职业界定与职责
１、置业顾问的职业界定
置业顾问是从传统售楼员衍生和发展出来的。与传统的售楼员相
比，置业顾问不再是单方面从事房地产开发商角度出发的楼盘销售人员，而更加注重“人文关怀”。强调以“实现客户价值”为目标的服务理念。其主要工作职责包括两方面：一是负责为开发商进行楼盘的销售。二是为消费者提供符合客户要求的楼盘和地产购置方面的专业知识，并根据客户的要求（包括的地理位置、园区自然环境和人文环境、面积、材质、采光、隔音等）提供给客户选择的楼盘和自身从事专业角度分析的置业意见。因此，置业顾问已不是单纯意义上的“售楼员”而是具有更深层次要求的新兴职业。２、置业顾问的职责
(1)主动维护公司声誉，对本楼盘进行宣传；
(2)热情接待，细致讲解，耐心服务，务必让客户对我们提供的服
务表示满意；
(3)全面熟练地掌握本楼盘的规划、设计、施工、管理情况，了解
房地产法律、法规以及相关交易知识，为客户提供满意的咨询；
(4)制定个人销售方案、计划，严格按照公司的销售价格及交房标准进行销售；
(5)挖掘潜在的客户；
(6)进行市场调查，并对收集的情报进行研究；
(7)注意相关资料、客户档案及销售情况的保密；
(8)及时向销售部负责人反映客户信息，以便公司适时改变销售策略；
(9)每天记录电话咨询及客户接待情况；
(10)协助解决客户售后服务工作；
(11)销售部同事间要互相尊重，互相学习，以团队利益为重；
(12)做好对客户的追踪和联系；
(13)每天做销售小结，每月做工作总结；
(14)维护售楼现场的设施的完好及清洁。
二、置业顾问的从业要求
鉴于置业顾问工作的自身特点，首先，要求从业者除了有丰富的房
地产销售经验外，还要具备房地产建筑方面的专业知识，这样才能
为客户提供咨询指导服务。因此，对置业顾问的从业要求要比“售
楼员”要高，从业者要有相关的销售经验和一定的销售技巧。其次，要求从业者有房屋建筑方面的专业知识，能够对建筑材料、建筑架
构的优缺点进行解析。最后，要求从业者有独立思考的能力，善于
表达自己的见解，这样才能在客户置业过程中为客户提供建设性的置业指导意见。
三、学习和自我管理能力
作为一个优秀的置业顾问，要经历很多实践的历练，不断通过历练
去总结经验。知识的更新会让置业顾问工作中更加自如。
【参考文献】：
1、提升置业顾问从业者素质的对策分析
2、置业顾问_简单_的售楼员
置业顾问从业分析
系 别：经济与管理科学系姓 名：岳鹏飞
班 级：09级房地产（1）班学 号:12009248683
第五篇：置业顾问
售楼员和置业顾问的区别
从目前中国大陆来看，售楼员主要是从事一手楼盘的销售，而物业顾问（置业顾问）主要是从事一线的二手房买卖与租赁。置业顾问的特点是在局部区域经营周边所有二手房，包括买卖与租赁，销售房子少有共性；售楼员主要是在一个固定楼盘从事某个单一品牌房屋销售，销售的房屋具有相似性。
实际上，现在的售楼处已经没有传统的售楼员，售楼员的称呼被“置业顾问”或“销售顾问”所取代，而这一称呼的变化中，售楼员的单一销售功能也扩展到“置业顾问”的综合服务功能。据卡梅尔等项目销售负责人介绍，现在的置业(销售)顾问不但从名称上，更是从服务的意识和服务范围上全方位的区别于传统的售楼员，他们不但具备了较高的文化素质，经过了置业专业体系培训，同时还要了解金融等方面知识和理财知识，具有复合型人才的特征，能够给客户提供买房、贷款及市场分析等顾问服务。对于购房者来说，置业顾问的热情及专业知识能够让人体会到这个楼盘的内涵，产生信任感，更愿意买这个楼盘的房子。
置业顾问成为交易双方沟通的桥梁
置业顾问在房屋交易中能够起到交易双方沟通的桥梁作用。据方正投资公司及宇轩顾问公司负责人介绍，现在的置业顾问有两种，一种是开发企业销售部门自己的置业(销售)顾问、一种是开发企业引进的专业顾问公司的置业顾问。两种置业顾问的专业职能是一致的，就是通过对买卖双方的了解、沟通，达成房屋交易。在这个过程中，现代的置业顾问的职责是双重的，既要为卖方负责，也要为买房负责，置业顾问首先应从购房者的利益角度来分析交易的可行性，即以购房者需求为主体，因为只有了解了购房者的真正需求，才能从实际需求出发引导交易的进行，这对卖方来说无疑也减少了盲目性，与卖方的利益并不冲突。
置业顾问不仅可以深度传递楼盘品质，更能体现企业文化素质和发展实力。正因为如此，这些企业在选择和制定置业顾问服务标准时，从长远利益出发，加强了对置业顾问服务意识的培养。其中包括对置业顾问的文化素质的刚性选择，如基本上都是有事业心的本科生、研究生等高学历者；对这些置业顾问进行不间断的业务及企业文化方面的培训，如对房地产市场规则及发展进行理性分析、研究目标消费群的住房、投资及各种付款方式需求，使其真正达到能提供全方位服务的职业水准；对置业顾问提出更高要求，使其有更高的服务意识和诚信品质，如洛卡小镇销售部门要求置业顾问在了解本项目时，要对西班牙等各种建筑风格有更深的理解，并通过考察梅江区域的周边项目状况，制定差异化服务项目；而卡梅尔项目销售部则以企业对建筑建设细节的认真处理过程为例，对置业顾问进行诚信服务引导，使置业顾问对客户的沟通过程更实在，更有说服力。
