第一篇：销售秘笈

销售秘笈

1.专业知识，对项目了解充分。

2.一次成功的推销不是偶然发生的故事，他是学习计划以及一个销售代表的知识和技巧运用的结果。

3.推销完全是常识的应用，但只有将这些实践所证实的观念运用在积极者身上，才会有效。

4.在取得一鸣惊人的成绩之前必先做好枯燥乏味的准备工作。

5.推销的准备，计划工作·绝不可忽略·轻视·有备而来才能胜券在握·准备好推销工具·开场白·该问的问题·该说的话，以及可能的回答。

6.事前的充分准备，与现场的灵感，所综合出来的力量。往往很容易瓦解，坚强的对手而获得成功。

7.最优秀的销售代表是那些态度最好，商品知识最丰富·服务最周到的销售代表

8.对公司有关的资料，广告等均必须努力研讨，熟记，同时要搜索竞争对手的广告，宣传资料等，加以研究·分析·以便做到知己知彼，如此才能真正知己知彼，采取相应的对策。

9.销售代表必须多读有关经济销售方面的书籍·杂志。了解国家，社会消息新闻大事，往往这些是做好的话题，且不至于孤陋寡闻，见识浅薄。

10.获得订单的道路是从寻找客户开始的，培养客户比眼前的销量更重要。如果停止补充新客户。销售代表不再有成功之源。

11.对客户无益的交易也必然对销售代表有害，这是最重要的一条商业道路准则

12.在接待客户时，销售代表应当信奉的准则是即使跌倒也要抓一把沙：意思是销售代表不能空手而归，即使推销没有成交也要让客户为你介绍一位新客户。

13.选择客户（不是挑选客户），要衡量客户的购买意愿和能力，不要将时间浪费在犹豫不决的人身上。

14.向可以做出购买决策权的人推销，如果你的销售对象没有权利说买，你是不可能卖出什么东西的15.每个销售代表应当意识到只有目不转睛的注视着你的客户，销售才能成功。

16.有计划且自然地接近客户并使客户觉得有益处，而能顺利进行谈判是销售代表必须事前努力准备的工作与策略

17.销售代表不可能与他接待的每一位客户达成交易，他将需要努力去接待更多的客户来提高成交的百分比。

18.要了解你的客户，因为他们决定你的业绩

19.在成为一个优秀的销售代表之前，你要成为一个优秀的调查员，你必须去发现去追踪，去调查。直到摸准客户的一切，使他们成为你的好朋友为止

20.如果你对你自己得商品没有信心，你的客户对它也不会有心信心，客户与其说是因为你说话的逻辑水平高而被说服，倒不如说他是被你深刻的信心所说服的21.业绩好的销售代表经得起失败，部分原因是他们对自己所推销的产品有不折不扣的信心

22.了解客户并满足他的需求，不了解客户的需求就好像在黑暗中走路白费力气又看不见结果

23.对于销售代表而言，最有价值的东西莫过于时间，了解和选择客户是让销售代表把时间和精力放在客户身上

24.有三条增加销售额的准则：①集中精力于你的客户②更加集中③更加更加集中

25.客户没有高低之分，确有等级之分，依客户等级来决定拜访的次数·时间，可以使销售代表的时间发挥最大效能

26.接近客户一定不可千篇一律公式化，必须事先有充分准备，针对各类型的客户采取最适

当的接近方式和开场白

27.成交的机会往往一纵即逝，必须迅速，准确判断细心留意，以免错失良机，更应努力创

造机会。

28.把精力集中在正确的目标，正确得使用时间和正确的客户

29.销售的黄金准则是：你喜欢别人怎么对你，你就怎么对待别人，销售的白金准则是按人

们喜欢的方式待人

30.让客户谈论自己，可以给你一个大好时机来挖掘共同点，建立好感并增加成交的机会

31.销售必须有耐心，不断的回访，以免操之过急，也不可掉以轻心，必须从容不迫，察言

观色，并在适当的时机处成交易

32.客户拒绝推销，切勿泄气，要进步努力说明客户，并设法找出客户拒绝的原因，再对症

下药

33.对客户周围的人的好奇询问，即使绝不可能购买，也要热诚，耐心的向他们说明介绍，必须知道他们极有可能直接或间接的影响客户的决定

34.为帮助客户而销售，而不是为了提成而销售

35.在这个世界上，销售代表靠什么去拨动客户的琴弦，有人考思维敏捷，逻辑周密的雄辩，有人以声形并茂·慷慨激昂的陈词动人心扉，但是这些都是形式问题，在任何时间，任何地点去说服任何人，始终起作用的因素只有一个，那就是真诚

36.不是卖，而是要帮，卖是要把东西塞给客户，帮却是为客户做事

37.客户用逻辑来思考问题，但使他们采取行动的却是感情，因为销售代表必须按动客户的心动钮

38.要打动客户的心，而不是脑袋，因为心离客户装钱包的口袋最近

39.销售代表与客户之间的关系，绝不需要微机分，那样的公式和理论，需要的是今天的新

闻天气等话题，因此切忌试图用单纯的道理去让客户动心。

40.对客户的异议自己无法回答时，绝不可敷衍，欺瞒或故意反驳，必须尽可能答复。若不

得要领，就必须尽快请教领导，给客户最直接的满意正确的答案。

41.倾听购买信号——如果你很专心在听的话，当客户决定购买时，通常会给你暗示，倾听

比说话更重要。

42.推销的游戏规则是以成交为目的，而展开的一系列活动，虽然成交不等于一切，但没有

成交就没有一切。

43.成交规则：⑴要求客户购买，然而71%的销售代表没有与客户达成交易的原因就是没有

向客户提出成交要求。

44.如果你没有对客户提出成交要求，就好像你瞄准了目标却没有扣动扳机。

45.在你成交的关头，你具有坚定的自信，你就是成功的化身，就像一句古老的格言所讲，成功出自于成功

46.如果销售代表不能让客户签订单，那么产品知识，销售技巧都毫无意义，不成交就没有

销售，就这么简单。

47.没有得到订单并不是一件丢脸的事，但不清楚为什么没有得到订单这是丢脸的。

48.成交建议：是向合适的客户在合适的时间提出合适的解决方案。

49.成交时，要说服客户，现在就采取行动，拖延成交就可能失去成交机会，一句格言就是：

今天的订单就在眼前，明天的订单远在天边。

50.以信心十足的成交态度，去刻服成交障碍，推销往往是表现与创造购买信心的能力，假

如客户没有购买信心，就算再便宜也无济于事，而且低价格往往把客户吓跑。

51.如果未能成交，销售代表要立即与客户约好下一个见面日期，如果在你和客户面对面的时候都不能约好下一次的时间，以后要想与这个客户见面，可就难上加难了，你打出去的每一个电话至少要促成某种情态的销售。

52.销售代表绝不可因为客户没有买你的产品而粗鲁的对待他，那样你失去的不只是一次销

售机会，而是失去一位客户。

53.追踪追踪再追踪——如果要完成一次推销，需要与客户接触5-10次，那你要不惜一切要

熬到第10次，要有耐心。

54.与他人（客户及同志）融合相处，因为推销不是一场独角戏，要与同事同心协力，与客

户成为伙伴。

55.努力会带来运气，仔细看看那些运气很好的人，那份好运是他们经过多年努力才得来的，你也能像他们一样好过。

56.不要把失败归咎于他人，承担责任是完成事情的支柱点，努力工作是成事的标准，而完

成任务是你的回报（金钱不是回报），它只是圆满完成任务得一个附属品。

57.坚持到底——你能不能把“不”看成是一种挑战而非拒绝，你愿不愿意完成在推销的所

需的五次十次追踪到底，如果你做得到那么你便体会到坚持的力量了。

58.用数字找出你的成功公式，判定你完成一次推销需要多少组客户多少次电话，多少次会

谈，多少次产品介绍，以及多少回追踪，然后在依此公式行事。

59.热情面对工作——让每一次推销的感觉都是：这是一次最棒的一次

60.留给客户深刻的印象，这印象包括一种全新的形象，一种专业的形象，当客户走后是怎

样的描述你的呢？你随时都在给他人留下印象，有时候黯淡，有时候鲜明，有时候是好的，有时候未必是好的，你可以选择你想留给别人的印象，也必须对自己所留下的印象负责。

61.推销失败第一定律是：与客户争高低。

62.最高明的对应竞争的攻势：就是风度，商品热诚服务及敬业的精神，最愚昧的对应竞争

者的公式就是说对方对坏话。

63.销售代表有时象演员，一但投入销售行列就必须敬业，信心十足，且肯定自己得工作是

最有价值和意义的。

64.自得其乐——这是最重要的一条，如果你热爱你所做的事，你的成就会更突出，做你喜

欢做的事，会把喜乐带给你周围的人，快乐是有传染性的。

65.业绩是销售代表的生命，但未达成业绩置商业道德于不顾，不则手断是错误的，非荣誉的成功会对未来种下失败的种子。

66.销售代表必须时刻比较每年每月的业绩波动，并进行反省、检讨、找出问题所在，是人

为因素还是市场波动，是竞争者得策略因素还是公司的政策变化，才能实际掌握正确状况，寻找对策，以完成任务，创造佳绩。

67.销售前的奉承，不如销售后的服务，后者才能永久的吸引客户。

68.如果你送走一位快乐的客户，他会到处替你宣传，帮助你招来更多的客户。

69.你对老客户在服务方面的怠慢，正是对手的可乘之机，造此下去，不用多久你就会陷入

危机。

70.我们无法计算有多少客户，是因为一点点小的过失而失去的——忘记回电话，没有说声

谢谢，忘记履行对客户的承诺等等这些小事，正是一个成功的销售代表与一个失败的销售代表的差别。

71.据调查，有71%的客户之所以从你的手中购买产品是因为他们喜欢你，信任你尊重你，因此推销首先是推销你自己。

72.礼节、仪表、谈吐、举止是人与人相处的好坏印象的来源，销售代表必须多在这方面下

功夫。

73.服装不能造就完人，但是初次见面给人的印象90%产生于服装。

74.第一次成功是靠产品的魅力，第二次成功则是靠服务的魅力。

75.信用是推销的最大本钱，人格是推销的最大资产，因此销售代表可以运用各种策略和手

段，但绝不可以欺骗客户。

76.在客户畅谈时，销售就会取得进展，因此，客户说话时，不要去打断他，自己说话时，要允许客户打断你，推销是一种沉默的艺术。

77.推售而言，善听比善说更重要。

78.销售中最常见的错误是销售代表话太多，许多销售代表讲话如此之多，以至于他们不会

给机会给那些说不的客户一个改变主意的机会。

79.在开门推销前，需要赢得客户的好感，赢得推销最好得办法就是赢得客户的心，人们向

朋友购买的可能性大，向销售代表购买的可能性小。

80.把估计有50%的销售之所以完成，是由于交情关系，这就是说，由于销售代表没有与客

户交朋友，你就等于把50%的市场拱手让人，交情是超级推销法宝。

第二篇：地产销售秘笈

地产销售秘笈

怎样成为一名合格的地产销售

一、基本要素

1）良好仪表：要保持仪表整洁，坐立姿势端正，言谈举止大方，态度亲切、友善，语言表达清楚，字体端正，能使客户产生良好的印象。2）规范工作：工作中有礼貌地接待客户和咨询电话；保持售楼处现场和样板房的清洁卫生，保持售楼资料及有关物品条理、整齐的摆放。

3）虚心学习：虚心地向售楼处负责有及有经验的职员学习、咨询房地产的知识，并了解公司系统的日常运作规范。

4）业务准备：接待客户前，需清楚掌握以下内容：

a.楼盘发展商的信誉、施工质量、区域位置、交通情况、土地用途、使用期限、楼盘名称、内在潜力、主体建筑的性质、结构及入伙日期等具体情况；

b.所有单位面积的大小、单位朝向、楼层间隔、建筑材料、每平米售价、单价（最高、最低）、平均售价、特殊楼层及面积、楼层及楼价、建筑面积与使用面积的比例、大小区配套情况、小区总体规划、未来发展前景、与本区同类物业相比价位、付款方式的折扣比例是否合理、广告内容是否与销售资料相同；

c.熟悉各种方式、签认购书、交楼款、开收据、签合同、办公证、办房地产手续、入伙手续及各部门所收取费用；如有按揭之楼宇，要清楚该楼盘的按揭年限及按揭比例，必需资料及手续，并了解银行之按揭费、保险费、抵押费、年期利息及月供款。

d.以上内容销售人员已经熟练掌握，方可带客户看楼及推销，否则答非所问，影响公司的信誉。

二、礼仪培养 1．日常工作礼仪

1）引路：应走在客人右前方的2、3步处，让客人尽量走在路的中央，要与客人步伐保持一致，引路时需适当进行一些介绍，途中注意提醒客人“这边请”、“注意楼梯”等。

2）敲门：职员需进入关着门的办公室或房间时，应轻叩房门，得到允许后方可进入；如房门是打开的，应轻叩房门引起房间内的人注意，得到允许后再进入。

3）电梯：等电梯时应站在电梯门的两侧，留出通道让电梯内的人先出电梯；进入电梯后应尽量向后边和两侧站立，最后进电梯者应 面向电梯门站立；为不致引起他人厌恶，电梯内切勿大声喧哗、说笑、吸烟。

4）传话：传话时不可功交头接耳，应使用便签，传话时要向其他人打招呼，表示歉意。2．名片使用方法

1）名片不要与钱包、笔记本等放在一起，原则是应使用名片夹；

2）名片可放在上衣口袋，但切勿放在裤兜内，要保持名片或名片夹的清洁、平整，在办公桌上准备一些名片；

3）接收名片必须起身双手接名片，接收的名片不可来回摆弄，不要在接收的名片上做任何标记，写字接收的名片要仔细看一遍再收好，注意不要将对方的名片遗留在座位上；

4）递送名片必须起身双手递名片，递名片时由下级或访问方先递名片，如是介绍时，应由先被介绍方递名片，递名片时要说“请多关照”等到寒暄语，遇到名片上难认的字应及时询问。

3．电话礼仪规范

1）电话铃响三声内必须接听，并说：“您好！在水一方。”（例）如超过3声应向对方说：“对不起，让您久等！”

2）如需其他同事接听，应对客人说：“请您稍候。”

3）电话机旁随时准备好纸笔，认真做好记录，确认记录的时间、地点、事件和对象准确；如接听电话者本人不在时，应说：“您有什么口讯需要我转达吗”；如需转达，要记录好内容，及时转达。

4）凡电话涉及业务的，当时找不到接洽人，一律不准推诿，须妥善处理。

5）接通电话后要报出自己的姓名，讲话要有礼貌，如打错电话，应礼貌道歉；如讲话内容比较复杂或难记，可知会对方先准备纸笔做好记录；如讲话中途遇到其他事情需要处理，应礼貌的向对方说“对不起”后，让对方等候，如需等候时间过长，应先向对方解释，挂断电话，事后再拔打，切勿让对方在电话旁久候，注意通话时间不宜过长。

6）尽量避免在上班时间拔打私人电话，外界的杂音或私语不能传入电话内，通话时如果需要其他人讲话，应捂住话筒或按下电话上的“话筒闭音”键，通话时如发生掉线、中断等情况，应由打电话的一方重新拔打，等对方放下电话后，再轻轻将话筒放回电话机上。

三、把握交易的每一个过程 1．购房客户的接待

1）吸引新顾客的注意力是极为重要的，所以要用诚恳、友善、专业、合作的态度获取顾客的好感和赞赏。

2）推销成功的第一步就是，销售人员要完全熟悉和了解将会推销的楼盘情况，因此在介绍楼盘时，对顾客所说的每一句话都要言之有物。如楼盘的结构、单位面积、单位朝向、楼层间隔、建筑材料、平均售价、周边环境、配套设施及其他同类楼盘的情况，销售人员都要清楚，否则被顾客的问题难倒而不知所措，将会失去一个推销的机会。

3）销售人员必须自觉地去寻找所需参考资料，将公司资料与外界资料作一比较，从而得出本身楼盘特色。从顾客的角度去分析购房者的心态，观察他们对你所推销的楼宇有什么要求，然后总结推销重点。

4）在推销工作中，销售人员必须具有说服力。一个有效的“说服”是通过一些事例、充分的论据及对客户需求的准确判断，去引导他作出购买的决定。

5）要注意培养个人的信心，这种信心来自本身的丰富的专业知识和清晰的表达能力。2．客户购房的信号

1）与客户交谈时，通常都能发现一些购房的讯号，有时这些讯号会以问题形式出现。还有，从顾客的面部表情及其他动态中，亦会表露出想购买的讯号，如果有兴趣购买的人比较注意销售人员的说话。因此作为一位销售人员首先要留意客户的反应，因为很多人的讯号都是在下意识地表达出来的。

2）在客户细心看资料及价目表时，请不要分散他的注意力。客户细心地看资料后，如很详细地计算购房费用等问题的时候，这就是购房的讯号。例如：

A.什么时间入伙

B.房产证什么时候办理 C.交通是否便利

D.临近是否有超市、学校、菜场等 另外从客户的动作中亦可观察： A.再次可多次到现场看楼。B.仔细研究售楼资料。C.记录楼宇资料。

3．完成交易的适合时机

当顾客表露出想购买的意图时，这就是适合完成交易的时刻，因为有些顾客认为购买它可以带来所需的利益，因此他们才会作出购买的决定。但有些顾客在销售人员开始推销不久

便会作出购买决定；而有些就要在整个过程完成后才作出决定；亦有些顾客要到访数次后才会作出决定。当顾客表示愿意购买时，便应立即开始交易和尽快把交易完成，以免影响顾客的决定和信心。

四、销售过程须注意事项

1）销售员首先核查售出单位状况，核对无误后，方可受认购，避免重复销售。

2）认真填写客户的地址、联络电话，确保能够及时联络到客户。

3）对于客户提出的超过本人权限范围的特殊要求，销售员应填写《销售特殊条款申请表》，由代理部经理审批；如超过代理部经理权限范围的，应由代理部经理报主管副总经理审批签字后方能执行。否则视为渎职，必要时将追究法律责任。

4）销售员将客户签署好的认购书交由合同监审人员审核，合同监审人员审核时应着重审核面积、单价、折扣、总价、付款方式、入伙时间及所列附加条款等，以防止不符合公司规定或损害公司利益的条款出现。

如何成为成功的地产销售

人生在世离不开推销。实际上，人人都是推销员。商业社会推销行为无处不在：总统出行为了推销他的国家；公司老板推销他的企业；佣薪阶层推销他们的劳务和产品。人与人之间的价值交换离不开推销，表达个人的意愿和愿望亦离不开推销。因此，提高推销的技巧对个人素质的提升，实属俾益良多。

五、销售的重要性

楼盘由最初规划直到最后的建设施工及销售会经历一个漫长的阶段。发展商已投入了大量的资金，楼盘凝聚无数人的心血及劳动成果。销售是楼盘完成经营最重要的一环，楼盘是否可以达到资金回笼或是取得丰厚利润及实行进一步拓展计划，销售人员将是一个重要的角色，亦是楼盘成败的关键所在。

六、销售的收获

1）个人的收获：个人与财务的成功，一连串的奖金及升迁。能与其他销售同事分享来自实践的成功要决，不知不觉中成为他人的导师。

2）顾客的忠心：当顾客的问题获得解决，他们会继续对您或公司忠心；纵然问题不能获得解决，只要他们与销售员接触的感受是良好的，他们仍然会继续对您或您的公司忠心。3）口碑：顾客会提出意见，他们谈论不愉快的服务比谈论好的服务多一倍或更多。这会大大影响到现存及潜在的顾客对你或公司的印象。

4）竞争中取胜：物业买卖除了楼宇本身的质素外，优良的服务是与对手竞争不可或缺的因素。单纯满足顾客购得所需物业并不够，他们还希望得到所欣赏的服务。事实上，优良的服务就是极具竞争力的，它除了可以开创新的客源，保留现时的顾客，更让所有的顾客认为付出的代价是物有所值。

七、怎样成为杰出的销售人员

1）心智的培养：“心智决定行动，行动达至成功”是不变的成功定律，因此我们在工作之前必须提高我们的心智。

2）确定正确的人生观及价值观：销售人员首先要确定正确的人生观和积极的价值观，它是指导一切行动的前提。正确的人生观能使我们把握为人处世的原则，正确的价值观让我们能够清晰地判断工作的价值与意义。

3）发展潜能，肯定自我：销售人员需坚信自我存在的价值，确信自己虽是寂寂无名的小人物，但正因为默默的耕耘，才会使目标达至成功。销售人员必须树立坚定的目标，相信每个人必有其处，所以，要求自我更高标准，使自己成为最优秀的销售员。

4）肯定开发项目的自身素质：许多人会抱怨自己的楼盘定价过高，质素不及别的楼盘好，市场不景气等等，然而凡事哪有尽善尽美呢真有所谓的物美价廉，公司产品又何必需要销售。优秀的销售人员就是在于把正确的商品卖给正确的人。

5）乐观自勉，坚持不懈：优秀的销售员一定要具有乐观开朗的性格，特别当遇到失败和颓废的时候，要学会自我安慰，提起精神接受下一次挑战。一个优秀的销售员，要有“努力不懈，坚持到底”的精神，必须自信“精诚所至，金石为开”。

6）挑战自我，挑战强者：销售员要有挑战自我，克服困难的勇气。如果这一个月卖了五个单位，那么下个月就要自己卖十个单位，只有勇于挑战自我才能取得更大的成就。此外，销售员要有〔挑战第一〕的决心，告诉自已〔我是这个月的最佳销售员〕。优秀的销售员往往是从赢得顾客的尊敬，赢得同事的尊重中取得更大的荣誉和满足。

7）尊重别人，虚心学习：尊重别人的杰出成绩和能力，相信“三人行，必有我师”，只有尊重别人才可能虚心的向他人学习。

8）承担责任的心态：只有老板的心态最合老板的心意。不妨将公司当作是自己的，相信只有公司好方能自己好，于是即使在午餐的时间也会热情的接待客户的来访。相信能成为老板之人必有其长处，先从即刻开始承担起责任，说不定某天你也可能成为真正的老板。

9）了解客户的心态：只有从客户的角度出发，才能明白到客户真正的需要及担忧，同时，也只有从客户的角度出发，才能打破客户的隔膜，与之产生共鸣，从而得到客户的信任，达成交易。

10）培养销售意识，发展销售兴趣：销售工作做得好的销售员必然对销售工作抱有浓厚的兴趣，他能从成功交易中取得成功感。故此，销售员应培养对销售工作的兴趣，利用自信使之变成一种享受，遇挫败不气馁，对工作不厌烦，这样便可从自信的推销中更加满意，更加欣赏自己。

11）待人亲善，礼貌热诚：销售员首要具备的条件是一副亲善的笑容及一份对工作对客户的热诚。诚挚热情是打破和客户之间障碍的唯一良方，礼貌亲切的笑容散发出的化学作用，会使销售员有如天赋神力，使客户作出认购决定。即使客户不能成功认购，相信也会留下信任及难忘的印象，为下次认购铺垫了管线。

12）服务为先：销售员要本着服务为先的精神，要知道你对客户态度，会在客户回敬你的态度中一一表现出来。销售工作是一项艰苦奋斗的工作，不可能一蹴而就，千祁不可抱着侥幸的心态，只有靠着热情的服务，使客户留下深刻的印象，纵然这次未能购买，下次他们还会再来找你。

13）敏锐的观察力和正确的判断力：培养敏锐的观察力和正确的判断力，在于细心观察周围的人和事并加以揣摸，同时，模仿及观察有经验的同事，以“取其之长，避己之短”。14）不断进修，不断提升：销售员可以参考成功销售的经历，琢磨他们的经验和推销技巧，参加专业培训课程，不断学习，不断提升自己。

八、电话技巧

1）说话清楚：假如说话含糊不清，或声线太低，对方会不明所以，亦别亢声疾呼。要用平常友谊的语调来谈话就可以了。

2）自我介绍：在友善的气氛下和对方通话，会鼓励对方把他的名字说出，因为你的友善态度告诉他你愿意帮他忙。

3）关怀别人：对于电话询问，我们应提起精神去接听。他可能是想咨询或投诉。我们要设身处地的替对方着想，这样，对方将会感激我们的盛意。

4）以柔制刚：运用多些忍耐性，令对方烦躁的心情平静下来，跟着给予一个迅速而精简的答复，这才是电话谈话的高度艺术。假如你要暂时放下电话去寻找相关资料时，别忘记先问对方能否稍候片刻不要随便的说：“呃——等一等，我看看吧”。

5）不卑不亢：当接听客户咨询电话时，要本着良好的心态，尽可能细致地回答客户提出的问题，切勿把急于推销的感觉传达给客户，要保持与客户同等层面进行交流。6）获取事实：让对方将他要说的全部说完之后，你才作出结论。假如你尚未掌握一切事情，应再向对方问清楚。须知世界上有多少巧合或类似的事，非弄清楚别轻下你的断语。

7）方便对方：在电话里谈话，不要使用太多的术语。因为对方可能不明白行内人士用语，反而引起不必要的误会。

8）技巧发问：有技巧的措辞会带来不同的效果。不要说：“我们没有这类单位！”换过下面的说法：“除此类单位外，还有一类单位，这类单位是目前销售的最快的！”这样，将会获得引导性的答复。

九、关于电话联系的一些细节

1、理清自己的思路

当拿理发电话时，应先考虑一下想要说什么，不要毫无准备的情况下给他人打电话，可以在自己的脑海中设想一下要谈的话题或草草写下；

2、养成随时记录的习惯

在桌面是应随时有电话记录，用纸和铅笔，左手拿放射，右手拿笔以便随时记录；

3、立即表明自己的身份

当拿起电话时首先道出自己的身份以及所属组织的名称，然后可以以“您好！”“您最近怎么样”或“一切都还顺利吗”等类似的问候语作为谈话的开场白，称呼对方的姓名，以便让对方了解到你知道其名字，缩小你们的距离感；

4、确定对方是否有合适的通话时间

当给他人打电话时，也许对方正忙于某件事情，则应当表明自己尊重他的时间，并给对方足够的时间作出适当的调整，可以在讲话前问一下对方，如“您现在接电话方便吗”“您现在忙吗”“这个时候打电话给您方便吗”

5、表明自己打电话的目的 当接通电话时，立即向对方表明自己打电话的目的，然后迅速转入所谈事情正题。另注，专家认为商场上的机智应在于你能否在三十秒内引起他人注意；

6、给对方足够的时间作出反应

即使您想迅速解决某一事务应该给对方足够的时间，让他对你的要求做出反应，如果你拿起话筒说个不停，那会使对方误以为你在朗读材料；

7、避免与旁人交谈

当打电话时，中途与身边的其他人说话，这是不礼貌也不合适的行为，如果你万一这时有一件事或更重要的事情要处理，你应该向对方道歉，并讲明理由然后以最短时间处理完这件事，不要让他人等太久，如果你考虑到对方等候的时间可能会太长，则应向对方道歉，然后过一会再打过去，但在打电话时最好要避免这种情况发生；

8、设想对方要问的问题

当在电话中与他人进行业务交谈时，对方肯定会问一些问题，所以要事先做好如何作出回答的准备；

9、道歉应该简洁

当你不在时可能会有人打电话找你，并且要求他人记下电话转告你，当回电话时，不要在繁文缛节上浪费时间，如“我尽早给您回电话”“我昨天想给您回电话”或“接到您的信马上给您回电话，但您一整天都不在”这些只是过去的事情，只能耽误目前的业务时间，过多的解释是无意义的；

10、不要占用对方过多时间

当主动打电话给对方时，尽量避免占用对方过多时间，如果给他人打电话时间过长，对

方可能十分反感，也许他正等着处理某一事件，内心正期望你立即放下电话。因此当考虑到可能要一段时间才能给你答复时，可先挂上电话，要求对方回电给你。或过一会再打过去，这样不会影响他们过多的时间，以影响他人的正常业务。

十、处理不同顾客之技巧

虽然对顾客的心理大同小异，面对着平易近人的顾客当然容易应付，但当遇上特别的客人，则处理上特别小心。下列为几类的客人，我们在处理时要有如下之手法：

1）高傲的客人：对于这类客人，首先要恭敬、谦逊，使他的自尊心得到满足，然后细心聆听他的说话，以了解其意旨所在，酌量情形，替其办理，办妥后更要道谢。使对方在表面上得到胜利，而我们自己却得到实际的利益。这种办法在面对这种客人最为有效。假如对方提出过分的要求，也不宜当面直接拒绝，可说自己不能作出任何决定。要请示上级等，以便日后有解决的余地。高傲的客人多数是目中无人，除小心应付之外，有时不妨略加赞扬，反可削其锐气。但在未了解对方性格之前，还是不可妄抛高帽，以免弄巧成拙。

2）蛮横的客人：对于此类客人，当然是最为头痛的事。不同的场合，面对这样的客人，便要以不同的处理方法应付。对性情暴躁，不明事理的客人，必须忍耐一点，先细听他的说话，然后针对他的观点用最简单、清晰的语句在解释，务令对方释然为止。同时，语气必须诚恳，切勿刺激起他的反感，事情便可迎刃而解。

3）语言冲突的客人：当客人对言语或态度有误会而不快时，千万不要存有责任在对方的心理，因为每一件事，引起彼此冲突，理由都非绝对的。故宜先自行检讨，再寻误会所在，仍要用一种友善的态度去慢慢解释。

4）情绪欠佳的客人：当面对情绪欠佳的客人，他可能受到业务或其他不如意的事打击所致。如能用一种同情及关怀的说话去安慰他，然后徐徐为其解答，自能得到投机。切勿反驳及多辩，再去刺激他的情绪。

5）别有用心的客人：如面对一些别有用心而又歪曲事实的客人时，你应想到是怀有某种企图的，可不予正面接触；若难以应付，便应及时向上级请示，以获取公司其他同事的支持，寻找到应付的办法。

6）有自卑感的客人：这类人有一种怕别人瞧不起他，或故意向他留难的心理。因此，在应付他时，应有心理上的准备。首先，切勿用眼睛注视他，以免加深他不安的情绪和种种疑虑。更不可仿效他的说话或神态，否则，很易误会你在对他的调促。

7）女性客人：男性销售员在面对女性客人时，一定要避免轻佻、浮躁的态度及印象。轻佻和浮躁，是引致误会的媒介。因此举止要庄重有礼，对于相关恶俗语句，应极力避免。

十一、销售员应注意的事项

销售员之所以未能有好成绩，营业额有跌无升，可能是存在一些问题，这时就应注意以下事项：

1）内向被动，守株待兔；

2）悲观消极，永不说YES，喜欢找借口，推说无可能； 3）无目标，不求上进，得过且过； 4）人在心不在；

5）过分自信，形成自大，认为自己永远是对的； 6）崇尚自由，不爱受规条及上司管束。

第三篇：花露水销售秘笈与卖点

田七花露水超级销售秘笈

（山东淮坊金通大药房参观学习侧记）

金通大药房营业面积240开方米，6月10号开业，开业当天全天当班人员38人，营业额达到6万，累计客流为4000多人次，当天花露水销售达到2000多支!当之无愧成为该店单品销量冠军！那该药房是如何实现的呢？

“全员销售，全客体验”八字箴言

如何实施？

一、何为“全员销售”？即要求从店长到助理到收银员再到各营业员都要加入到花露水的销售工作当中，当班的每一个人，手里都要拿着小支的花露水试用装。

二、实行“全客体验”，只要进入到店里的每一位顾客，在不影响药品销售的情况下找机会给予涂抹试用体验，再由营业员极力推销，促成产品销售。手里的试用装用完再拿，人手一支。厂家会大力支持试用装配给。

三、由领导亲自给各店长下达硬指标任务，店长再把任务分配至各门店营业员，以金通大药房为例，每位营业员在当班时间内的任务是销售6支（开业当天每人任务为50支），营业员每卖一支的提成为1元，这一元提成当天随即统计，第二天交班时随即发放到各营业员手里，各店员看到自己的劳动成果很快得到回报，大大地刺激了每个人的积极性，个个都拼命卖。

四、把以上三条变成门店各级人员的工作制度要求。

五、店里所有的人对产品知识卖点一定要了如指掌。

六、在进店门口最显眼的位置张贴POP海报，把产品放在收银台，进门显眼位置，里面柜台同类产品处，摆放产品处贴上爆炸贴，以引起顾客注意，吸引眼球。

七、做好花露水最重要的因素：各门店的执行力！！

“田七”凝露型花露水主要卖点

一、“田七”商标为大品牌，以消除顾客疑虑，二、高浓缩本草精华，24小时防蚊祛痱，温和无刺激，三、田七花露水特别添加了天然的茶树精油，茶树精油是强效的杀菌精油，茶树的杀菌能力是石碳酸的10-15倍，具有抗菌、抗病毒、杀菌功效，常用可在皮肤表面形成保护膜，预防皮肤生成病菌。

四、携带方便，居家旅行必备。

五、田七花露水使用天然本草精华配制而成，酒精含量为40%,对皮肤无刺激无过敏，点不着火，因此可以用软塑料包装，而别的水济花露水酒精含量一般在60%-80%，可直接点着火，使用这些尤如引火烧身，经常使用会有皮肤癌危险。六，市场上所有的花露水配方都大同小异，都是要添加聚丙烯酸树脂、伊默宁等这些蚊子不喜欢的东西，最大的区别就在于酒精含量，田七本草花露水本着对顾客健康负责任的态度出发，在酒精添加上绝对在一个安全的范围内。

与同类最大的两个区别：

添加天然的茶树精油与40%酒精含量

第四篇：超级销售信赚钱秘笈

30天写出憾人肺腑的销售信

一位销售高手看到这些资料后，冷笑了一声！当他翻开第一页

以后，眼睛直了……

书中到底揭示了怎样的不为人知的行销秘密，能让一个行销高手如此着迷……

是的，这里汇聚了销售信方面全世界的顶级高手，这些高手无一例外的是靠着一支笔，和另类的赚钱思维，为自己创造出了巨大的财富，这些打死他们都不愿意透漏的秘密，随着时间的推移，才慢慢的浮出水面，现在很多人利用这项技术，正在默默无闻的埋头赚钱！

他们没有产品、没有店铺、无需资金、没有办公地点、无需按时上下班、无需看老板脸色！仅靠着【一支笔、一个赚钱的思维和方法】！无论他们在吃饭或是睡觉，钱都在自动化的流入他们的银行账户，他们正快乐的享受着金钱自由、和时间自由……

这是每个人都向往的生活，无论是老板、还是打工者、还是任何跟销售有关的行业都需要的必备技能。就算你不搞销售，你能学到的人性解码技术都能让你在生活中运筹帷幄，利用心灵杠杆轻松解决你生活中遇到的难题……

这套行销秘笈人人都需要，就算是你不需要销售产品，你都可以把自己的任何想法销售给任何人，哪怕是在此以前从来没有接受过你的意见的人……

这项秘诀，以前只有大师才能做到，但是，从今以后，只要你学习了销售信技术，你同样能做到……

所有的销售信赚钱秘密都能在这二十本书中找到（打开这个网址www.teniu.cc，你就能窥探到）你所有的关于行销信方面的疑问都能在这些全球销售信精华版本里得到满意的解决。

换句话说，这套难得的的套装就是你能短时间内快速学会销售信技术的大百科全书，这些秘诀，就是亲自参加大师的培训，都不一定能学到，这套资料，是亚洲成功学大师陈安之的枕边书，和安东尼罗宾从来没有透露过的秘密......世界第一行销大师杰亚伯拉罕，靠着这套资料里盖瑞·亥尔波特的一封760个字的信件，迅速走红……

盖瑞的另外一封创造1.78亿美元的仅有350字的销售信也成为了史上最牛的销售信！

曾经穷困潦倒、无家可归的杰夫保罗靠着在垃圾堆里捡到的一本破书，找到了赚钱的终极秘籍，靠着这个方法只用一支笔、一片小药片迅速摆脱了巨额财务赤字，仅仅两年时间就成为美国最富有的受尊敬的人。资产超过曾经在美国红极一时的亚马逊、联邦快递等十几家大型企业销售额的总和……

这样的例子销售信赚钱秘笈中还有很多，篇幅关系，不再一一详述！

......这些方法，被掌握这套方法的人一直沿用至今、还在他们默默无闻的赚钱……

这些都是他们从来都不想透漏的秘密……

太震撼了，只要学会销售信技术，你就能轻松撬开各种赚钱大锁，你就具有了能卖出各种产品及服务的本领，你就能在很短的时间内达成你的赚钱目标……

我的一个在山西做姓氏文化旅游纪念品的朋友，因为看懂了这种技术，在没有资金、没有办公室、没有产品的情况下、和一个生产这

类产品的朋友合作，仅仅凭着自己的销售信技术，在报纸上打广告招代理商，仅仅三个月，就找到了全国6家代理商，这些暴利的旅游产品，现在每月都为他带来十余万的被动收入……【案例中销售信，随时备索】

对销售信技术有极大兴趣的我，仅仅凭着模仿大师的一封信，为商家代写销售信的最保守方法，利用业余时间，每月都能为我带一万元左右的收入，并且随着我写信速度和水平的提高，收入也越来越多……

因为懂得了销售信技术，我的思维格局也发生了很大的变化，由闭塞型转变为发散型的脑子，每天都有新的赚钱想法不断的产生，但是由于代写销售信的工作占用了我大量的时间，而不得不放弃，实在是很可惜……

所以，我才有了慢慢转行的打算，也正是因此，我才决定公布我这些赚钱秘笈，公布我这些陆陆续续高价购买的珍贵书籍，为了便于大家携带，我做成了电子版的。

继续跟踪，或者到www.teniu.cc查看全部二十本销售信秘笈！

你能学好，就能赚钱！！

第五篇：房地产销售冠军十大秘笈

轻松炼成房地产销售冠军十大秘笈

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一套套巧妙说辞、各种应客招数、派单方式„„似乎使成为销冠有了速成捷径。但如果没有深厚内力的积累，再厉害的招式也只是花拳绣腿，不堪一击。要问鼎销冠，月月保持不俗业绩，还需要沉下心来练好内功，提升专业度和个人魅力。成为销冠的“十大能力”，如果能将“十力”真正转化为“实力”，拥有“实力”的你，离销冠应该不远了。

销冠修炼术之一： 亲和力

一个人的亲和力强，人缘就好，容易使人亲近与喜欢，团队才能高度团结一致。销售的本质是与人打交道。亲和力是建立客户好感，增强客户信任的第一块“敲门砖”。因此，亲和力是置业顾问的基础条件，也是最重要的必备条件。优秀的置业顾问必须是善于与人打交道的“乐天派”。多数的置业顾问的亲和力仍然需要后天的培训与提点，但更多还是要靠自我修炼。

销冠修炼术之二： 品格力

作为置业顾问，一言一行代表项目形象。一名优秀的置业顾问必须养成良好的职业素养和个人品格，这是置业顾问建立人脉的关键，对于置业顾问来说，人脉即钱脉。

卖产品不如卖自己，优秀的置业顾问想升级成为销冠，在很大成程度上，需要掌握的不仅是技术与技巧，更多的是为人之道，是内在的修为。人的内在修为是可以修炼出来的，但是能否“得道升天”，最终只有靠自己的感悟、努力与造化。

销冠修炼术之三： 持久力

只有客户积累到达一定的量变之后，销售成交才会发生质变。能够成为销冠的置业顾问，往往是那些能够坚持到底的人，而不是那些八面玲珑、干到开盘就走人的“置业油条”。真正具有大智慧的置业顾问，不会轻易丢掉个人的良好信誉，以及苦心经营的客户关系。

任何公司都有这样那样的问题，任何项目都会存在这样那样的缺点，与其从头开始，朝三暮四，不如将现有的顾客关系一个一个搞掂。

持久力另一个内容是自我激励的能力。置业顾问经常在拒绝、冷落的失败中度过，对自己的自尊心、耐心是一项极大考验，每一次挫折都可能导致情绪的低落。自我激励要求置业顾问必须从容面对压力，对产品，对自己建立足够的自信。经常登山的王石先生说：“每个人都是一座山。世界上最难攀越的山，其实是自己。向上走，即使是一小步，也有新高度。做最好的自己，我能!”。

销冠修炼术之四： 学习力

信息化浪潮把人类带入学习型社会；但这里所说的学习力绝非读几本书那么简单（或者遇到急用之时，方才想起上网查阅资料，恶补一下）。而是努力使自己逐渐成为一个博学的人。只有成为博学的人，在面对形形色色的客户之时，才会游刃有余。投其所好，建立与客户沟通的共同语言风格，从而与客户关系逐渐丛密，信任度逐渐增加，继之客户就会随置业顾问的心愿而动。

优秀的置业顾问必须努力使自己成为一个“杂”家，对目前社会热点话题饶有兴趣，并能说出些门道，什么天文地理、体育赛事、金融证券、政策法规、休闲旅游、美食娱乐……足够的知识储备，才会在洽谈期间实现快速检索，应对自如，不至于陷入思想短路或无话可说的尴尬局面。

销冠修炼术之五： 创造力

营销本身就是一种创造性的智力劳动，房地产销售也是如此。不同的楼盘有不同的卖点，也有不同的客群定位以及不同的客户需求。世上绝对没有“放之四海而皆准”的销售技巧，可供一劳永逸。

优秀的置业顾问必须根据客户实际情况，寻找推动成交的新方法，决不能对培训的课程刻舟求剑，墨守成规，要因地制宜，因人而异的制定客户推售方案，不放过任何可能产生成交的机会。

销冠修炼术之六： 认知力

认知力主要包括两个方面：一是自我认识能力。现实生活中，能够对自己有足够而清晰认识的人不是很多。一个人一旦清醒、客观的认识自己的长板与短板，发挥长处，避免短处，并能找到发挥长处的路径。那么，此人距离成功就不远了。

二是认识事物的能力。置业顾问每天结交许多客户，并努力使其成为朋友关系，但客户也良莠不齐，有好有坏，真假难辨。置业顾问必须努力分析自己现有的客户中，那些是准客户，那些不是，那些存心不良。要看清真相，而不被假象所迷。同时，大智若愚，不要急于点破，但必须严守自己的底线。

销冠修炼术之七： 洞察力

《红楼梦》有云：世事洞明皆学问，人情达练亦文章。

洞明世事主要是看清客户需求，而不是在客户面前卖弄学识，喋喋不休（当客户对你问这问那的时候，说明客户已经对你所销售的产品产生了浓厚的兴趣，当你对客户喋喋不休的时候，客户可能在想：这家伙唠叨个没完没了，何时才能闭嘴啊？）。一般地，优秀的置业顾问短则一两分钟长，则三五分钟就可探知客户的基本需求。

洞察力要求置业顾问必须善于倾听；但是，倾听绝不能像个学生一样，细耳恭听，唯唯诺诺，如鸡啄米。而是要通过身体语言、口头语言与顾客配合。并随时配以钦佩表情、赞叹语气、肯定态度……恰如其分地及时给客户以肯定或认同，但绝不是令人毛骨悚然的恭维与搭讪。

置业顾问只有掌握了与客户进一步交谈的契机，才能深入了解顾客的需求、动机、爱好、性格。才能找到解决建立客户信赖以及顾客抗性的原因与方法，才能有的放矢的为客户提供个性化服务与推介。

销冠修炼术之八： 应变力

置业顾问接触的客户很多，这些客户具有不同的性别、年龄、知识、阅历、习惯，客户不同，需求绝对不一样。要使多数的顾客满意，并留下良好的深刻印象，就必须有灵活的反应能力。尤其是在客户产生异议时，能够迅速地做出判断，及时地采取对策。所谓眼观六路，耳听八方，策划无常式，销售无常法，只有灵敏的反应能力，才能处变不惊，从容应对，化险为夷。

销冠修炼术之九： 控制力

争赢了一场战争，就失掉一个朋友；一句话拿捏不准，就失去一个客户。

大部分置业顾问吃得是青春饭，青春年少，火气旺盛，脱口而出，在所难免。同事之间可以原谅；但是客户绝不宽恕。优秀而聪明的销售员，必须学会控制自己的情绪，保持心平气和，避免与客户发生争执。最愚蠢的是：为争一时之气，逞一事之能，放不下面子，争占上风，并暗自自鸣得意。制情绪，保持冷静；才不至于使马上到手的订单不翼而飞。

销冠修炼术之十： 说服力

在案场，有两种置业顾问最能卖房子，一是会说的（不是能说的）；二是厚道的（不是老实的）。遇到产品滞销阶段，说服客户就成为一种绝对的优势能力。

说服能力不是靠咄咄逼人的强硬语气，也不是靠喋喋不休的程式说教，更不是靠威逼利诱、软硬兼施、联合欺瞒等所谓“超常规”手段。而是靠丰富的知识、阅历、耐心征服客户，使其心服口服。