第一篇：房地产拍卖

房地产拍卖

简介

英文翻译： real estate auction 房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。

房地产拍卖中的房地产来源主要有：（1）因仲裁、司法行为需要变卖的财产（2）因信贷纠纷需要（3）因社会个人委托

通过买卖方式成交的房屋所有权证明票据是购房发票，通过拍卖方式成交的房屋所有权证明票据是拍卖成交确认书。

房地产拍卖流程

产权人或有权机关委托——勘测评估——与拍卖公司签署委托合同——公告拍卖信息——拍卖登记——交纳保证金，取得竞拍人资格——参加拍卖——成交——支付房款——办理产权证——交房

房地产拍卖的原则

房地产拍卖是一种特殊的交易方式，有其自身的规律性，因此拍卖中必须遵循以下原则：

拍卖

(1)合法原则。合法原则体现在，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。

(2)报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。

(3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买，也不得在拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利。

房地产拍卖的特征

与其他房地产经纪活动相比，房地产拍卖具有以下几个特征： 1.房地产拍卖实行“价高者得”的原则 2.房地产拍卖法律性、政策性强 3.房地产拍卖的过程繁琐

房地产拍卖的具体条件

(一)房地产拍卖标的应具备的条件

1.法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：

(1)未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书);

(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;(4)权利人对房地产的处分权受到限制的;(5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的;(6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：(7)国家依法收回土地使用权的;(8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

2.以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：

(1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金;(2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证;(3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件;(4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数;(5)出让合同约定的其他条件;(6)划拨方式取得的除符合(2)、(3)、(4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。

3.以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金;可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

4.集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：(1)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产产权证书;(2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。5.下列划拨用地不可以拍卖：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。

6.抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。

(二)房地产拍卖竞买人条件

(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。

(2)在国家允许的范围内，房地产竟买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。

(3)对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。

房地产拍卖程序

一 接受拍卖委托

如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行，拍卖行也有意承接该拍卖业务，在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后，双方签定委托协议书。

房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件： 1.房地产拍卖标的的产权证;2.产权人身份证明或企业法人营业执照;3.法定代表人证明书和法人授权委托书;4.对拍卖房地产有处分权的证明文件;5.产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书;6.拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等;7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;8.至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件

二 拍卖房地产标的确认和调查

拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括：

1.拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;2.产权来源是否清楚，如新建、翻建，是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件，是否领有新证;3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致;4.产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记;5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;7.是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证，还是新证;是否登报声明;8.是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何;9.是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内;10.土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。

三 接受委托、签定委托拍卖合同

具备接受拍卖委托条件后，应按照<拍卖法>的要求，结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容： 1.委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;2.委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;3.拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式;4.拍卖费用条款、佣金及其支付方式;5.拍卖方式和期限;6.拍卖程序中止和终止的条件;7.违约责任;8.签约日期和合同的有效期限;9.拍卖底价;10.其他需要约定的条款。四 房地产估价及底价确定 1：房地产估价 具体工作如下：

(1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认;(2)提出估价目的;(3)与评估机构签定委托评估协议，提供评估所需的资料;(4)与评估师一道现场看房，获取评估所需的现场资料;(5)评估师出具评估报告。2：拍卖底价和起拍价确定 拍卖底价确定的主要依据是：

(1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具;(2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的;(3)拍卖行的经验

(4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价

五 发布拍卖公告，组织接待竞买人 公告信息内容应包括：

(1)委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;(2)拍卖的时间、地点;(3)拍卖房地产的基本情况：1： 委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;2：拍卖房地产的使用、占用或租赁情况;3：产权性质

(4)拍卖房地产转让后应交纳的税费;(5)竞买人的条件;(6)竞买保证金;(7)拍卖方式;(8)其他需要公告的事项。六 现场拍卖阶段

拍卖行、竞买人按公告的时间、地点，以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开叫价。应价最高者为买受人;反之，拍卖行宣布不成交并撤回拍卖标的。

七 产权过户

现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书,协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作，以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。

房地产拍卖的税费

房地产拍卖(出让土地使用权拍卖除外)通常需交纳下列税费：

1、拍卖佣金费(委托人、买受人都交，具体标准按拍卖标的情况协商)。

2、营业税及其附加(由委托人在成交后按成交额的5%缴纳营业税;再按营业税的9%缴纳附加税)。

3、合同和权证印花税：(委托人、买受人根据合同金额和权证缴纳)。

4、契税(由买受人按成交额的4%缴纳)。

5、交易手续费。

6、评估费。

7、登记费。

8、合同公证费。

房地产拍卖的注意事项

(一)不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理(1)拍卖标的房地产是否有重复查封。

(2)产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。(3)如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。

(4)有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。(5)有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。(7)房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。

(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。(二)房地产拍卖价格的评估

基于以下原因，拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。

(1)房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是法院委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由法院将拍卖标的物折价抵偿债务。

(2)一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。

(3)买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。

(三)房地产拍卖登记及相关费用、税费 1.房地产拍卖登记需提交资料：(1)申请书;(2)当事人身份证明或单位合法资格证明;(3)委托书及代理人身份证明;(4)房地产权证;(5)拍卖成交确认书;(6)房屋平面图及地籍图;(7)出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据;(8)契税完税证及契税完税贴花;(9)拍卖公告;(10)其他有关文件。

其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民法院等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决、裁&考试大&定和调解书;3)协助执行通知书。

2.应缴费用和相关税费

房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二三级市场交易，通常需缴纳下列税、费项目：

(1)拍卖佣金;(2)营业税及其附加;(3)印花税;(4)契税;(5)交易手续费;(6)评估费;(7)登记费;(8)合同公证费等;(四)在建工程拍卖应注意事项 1.应详细核查项目状况

(1)土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金;(2)土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书;(3)政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等等;(4)房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%;(5)政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况;(6)有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜;(7)在建工程项目是否存在抵押行为;(8)在建工程是否预售。2.在建工程拍卖需要申请和审核

拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。

3.拍卖成交后的手续处理

(五)建成在售房地产拍卖应注意事项

1.房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况;2.土地使用权款项是否付清;3.房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。(六)破产企业房地产拍卖应注意事项

(1)破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估;(2)破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续;(3)涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。

(七)有瑕疵房地产拍卖的操作

有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

(1)拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。

(2)拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。

(3)拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照1、2办理。

(4)拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。(5)对于房地产开发过程&考试大&未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。

(6)拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。参考资料

1．房地产拍卖 ．房产网址导航[引用日期2012-10-17]．

第二篇：中华民族北京市城市房地产拍卖办法

北京市城市房地产拍卖办法

第一章 总则

第一条 为加强城市房地产拍卖管理，维护当事人的合法权益，根据国家有关、法律法规的规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市已开发使用的城镇建设用地范围内的国有土地使用权和城近郊区、县城、建制镇、工矿区以及开发区内的房屋拍卖。

第三条 本办法所称拍卖人是指依本办法取得房地产拍卖资格的机构;

委托人是指委托拍卖人拍卖其有权处理房地产的单位和个人;

竞买人是指参加竞购被拍卖房地产的单位和个人。

竞得人是指以最高应价实际买得被拍卖房地产的单位和个人。

第四条 北京市房地产管理局是本市房地产拍卖的主管机关。

北京市房地产交易所，负责房地产的拍卖或接受委托进行房地产拍卖活动。经政府其他主管部门批准成立的机构，在第二条第一款规定的地域范围内进行房地产拍卖业务的，须经市房地产管理局审核批准。

第五条 房地产拍卖遵循公开、公平、公正的原则。

第六条 房地产拍卖活动，须有公证机关参加并出具公证书。

第二章 拍卖房地产的条件

第七条 公民、法人和其他组织依法取得的土地使用权及房屋所有权，除本办法第九条规定的外，均可委托拍卖机构拍卖。

第八条 下列房地产，必须依照有关法律、法规的规定进行拍卖：

1.人民法院业已生效的判决、裁定规定拍卖的;

2.其他依法必须拍卖的。

第九条 下列房地产禁止拍卖：

1.房屋所有权或土地使用权有争议的;

2.处分权有限制的;

3.法律、法规禁止买卖、转让的。

第十条 共同共有的房地产拍卖，须经全体共有人书面同意。

在 第十一条 已发生租赁关系的房地产拍卖，原租赁合同有期限的，在租赁期内租赁关系继续有效，购房人与承租人按原租赁合同重新签定租赁合同;原租赁合同没有期限的，应由委托人或产权人与承租人达成协议，明确各自的权利和义务，并告知竞买人。

第三章 拍卖人、委托人、竞买人、竞得人

第十二条 拍卖人的权利和义务：

1.依法进行拍卖活动;

2.审查委托人和竞买人的资格;

3.按规定收取拍卖费用和佣金。委托人不按规定支付费用或佣金时，有权对占管的房地产行使留置权。

4.不得参加竞买活动，也不得委托或代理他人参加竞买;

5.接受委托后，不得再委托其他拍卖机构拍卖;

6.对拍卖期间委托其占管的房地产同约定的保管责任;

7.拍卖人未按委托拍卖合同履行责任或由此给委托人造成损失的，由拍卖人负违约或赔偿责任。

第十三条 委托人享有下列权利和义务：

1.对委托拍卖的房地产拥有处分权。因隐瞒房地产存在争议、被查封或其他强制措施等情况，而给竞买人、竞得人造成损失的，应赔偿损失并承担相应的法律责任;

2.有权取得拍卖房地产的应得价金;

3.与拍卖人可以协商确定房地产的保留价格，拍卖人不得低于保留价格出售;

4.除在拍卖前明确宣布保留出价权外，不得参加竞价。有保留出价权的，在拍卖中享有一次应价权;

5.按规定向拍卖人支付拍卖费用;拍卖成交后，按房地产成交额最高不超过2%的比例向拍卖人支付佣金;

6.拍卖成交后，在规定的期限内拒不交付或迟延交付被拍卖的房地产，造成竞得人损失的，应承担赔偿责任。

第十四条 下列房地产的拍卖，其委托人按下列原则确定：

1.因查封、扣押或其他司法、行政行为所需拍卖的房地产，其作出上述决定的司法、行政机关是委托人;

2.因债务清偿涉及以房地产作为抵偿需拍卖的房地产，其债权人和债务人双方是委托人;

3.因房地产抵押需拍卖的房地产，其抵押权人是委托人;

第十五条 竞买人应具有民事权利能力和民事行为能力及购买资格。在拍卖中一经应价不得反悔，但当其他竞买人的应价高于其应价时，其应价即失去约束力。

第十六条 竞得人享有下列权利和义务：

1.支付价金和依法纳税后，有权取得竞得的房地产;

2.竞得人依法支付了价金和纳税后未按期取得房地产的，有权要求拍卖人赔偿经济损失。拍卖人应先赔偿后，再向委托人追偿。

3.竞得人拒不支付或未按规定期限支付竞得的房地产价金的，拍卖人可对该房地产再行拍卖，所支出的费用由原竞得人承担。如再拍卖的价金少于原拍卖的价金时，其差额仍由原竞得人补足。

第四章 拍卖方式

第十七条 拍卖房地产采用公开竞价和招标方式。

第十八条 公开竞价方式：由拍卖主持人在拍卖现场宣布房地产底价，然后由竞买人竞相加价，当无人继续加价时，拍卖主持人定槌成交，房地产由最高竞价者得。

第十九条 招标方式：由拍卖人事先公布房地产的名称、座落及宗地位置、数量、面积、使用年限和用途及有关情况，竞买人在规定的期限内将应价密封寄给拍卖人，由拍卖人按期当众开标，拍卖物由最高应价者得。当应价相同时，由先寄送者得，时间以邮戳寄出日期为序。

第五章 拍卖规则

第二十条 委托人拍卖房地产须向拍卖人提交以下证明文件：

1.个人身份证明;

2.企事业单位的营业执照或有关批准成立的文件;

3.法定代表人证明书或授权委托书;

4.房屋产权、土地使用权及其他相关权利的证明文件;

5.处分房地产的证明文件;

6.需拍卖房地产的有关资料;

7.其他有关证明文件。

第二十一条 拍卖人按有关规定对委托人和需拍卖的房地产进行审查后，符合规定条件和要求的，与委托人签订《委托拍卖合同》。

第二十二条 拍卖房地产的日期确定后，拍卖人应于拍卖日十五天前向竞买人发布公告。公告的内容应包括：拍卖的时间、地点、拍卖房地产的基本情况、拍卖方式、竞买人的条件、竞买保证金的数额、竞得房地产后应缴纳的税费种类等。

拍卖人应保证公告内容的真实可靠。如因公告的不真实或其他错误，造成竞买人损失的，拍卖人应承担赔偿责任。

第二十三条 公告期间，拍卖人应提供房地产的有关资料供竞买人查询，并提供实地查勘的方便。

第二十四条 竞买人在参加竞买前，应按照拍卖人规定的期限向拍卖人提交下列证明文件：

1.个人身份证明;

2.企事业单位的营业执照或有关批准成立的文件;

3.法定代表人证明书或授权委托书;

4.资信证明;

5.其他有关证明文件。

第二十五条 拍卖人对竞买人资格审查合格后，发给竞买牌，并按规定收取竞买保证金。拍卖成交后，将竞买保证金退还竞买人。竞得人所交竞买保证金可折抵房地产价金。

第二十六条 拍卖开始后，拍卖人应在拍卖现场向竞买人提供拍卖的房地产的有关资料和说明书，并应利用录相、图片、幻灯等手段真实准确地展示拍卖的房地产的情况。由于拍卖人不提供有关资料、不展示拍卖的房地产的情况造成竞买人损失的，由拍卖人承担赔偿责任。

第二十七条 拍卖成交后，竞得人与委托人或拍卖人签订《房地产拍卖成交合同书》。除即时清结者外，竞得人必须先支付成交额20%的定金。

第二十八条 拍卖成交后的房地产价金，除按规定先缴纳土地使用权出让金外，余额按下列顺序分配：

1.支付拍卖费用和拍卖佣金;

2.扣缴应缴纳的税费;

3.偿还抵押权人或债权人的债权本息及违约金;

4.剩余价金交委托人。

第二十九条 竞得人、委托人应自房地产拍卖成交之日起三十日内，持《房地产拍卖成交合同书》和有关证件到房地产交易管理部门办理买卖过户手续;竞得人凭交易管理部门发给的房地产卖契，按本市有关规定到房地产产权管理部门办理权属变更登记手续。

第三十条 拍卖因下列情形之一中止：

1.因房地产的处分权发生争议，司法、行政机关发出中止拍卖书面通知的;

2.委托人申请中止拍卖经拍卖人同意的;

3.发生不可抗力或意外事件，拍卖活动暂时不能进行的;

4.其他按约定可以中止的事由发生。

中止拍卖，由拍卖人宣布，中止拍卖的事由消失，拍卖继续进行。

第三十一条 拍卖因下列情形之一终止：

1.房地产无人认购;

2.经司法、行政机关确认委托人对房地产无处分权的;

3.委托人申请终止拍卖经拍卖人同意的;

4.房地产在成交之前灭失的;

5.其他约定可以终止的事由发生。

终止拍卖后，拍卖的房地产需再行拍卖的，应重新办理委托拍卖手续。

第三十二条 因委托人申请中止或终止拍卖造成竞买人损失的，委托人应负赔偿责任，拍卖人有过失的，拍卖人承担连带责任。因拍卖人的过失中止或终止拍卖造成委托人、竞买人损失的，拍卖人承担赔偿责任。

第六章 附则

第三十三条 本办法执行中的具体问题，由北京市房地产管理局法制处负责解释。

第三十四条 本办法自发布之日起施行。

一九九四年十一月二十八日

第三篇：房地产拍卖的具体程序有哪些

赢了网s.yingle.com 遇到金融纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>http://s.yingle.com

房地产拍卖的具体程序有哪些

进行拍卖就需要遵循一定的一个程序关系问题，那么在关于房地产拍卖程序的时候，就是接受拍卖委托、拍卖房地产标的确认和调查、接受委托、签定委托拍卖合同、房地产估价及底价确定等步骤，经过这些步骤的确认等等，合法正当就是成功拍卖了。

一接受拍卖委托：如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行，拍卖行也有意承接该拍卖业务，在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后，双方签定委托协议书。

房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件：

1.房地产拍卖标的的产权证；

2.产权人身份证明或企业法人营业执照；

3.法定代表人证明书和法人授权委托书；

4.对拍卖房地产有处分权的证明文件；

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

5.产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书；

6.拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等；

7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件；

8.至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件

二拍卖房地产标的确认和调查：拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括：

1.拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致；

2.产权来源是否清楚，如新建、翻建，是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件，是否领有新证；

3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致；

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

4.产权证中“他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记；

5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件；

6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件；

7.是否有产权证丢失的记录；现持产权证是原证，还是新证；是否登报声明；

8.是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何；

9.是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内；

10.土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。

三接受委托、签定委托拍卖合同：具备接受拍卖委托条件后，应按照<拍卖法>的要求，结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容：

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

1.委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人；

2.委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等；

3.拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式；

4.拍卖费用条款、佣金及其支付方式；

5.拍卖方式和期限；

6.拍卖程序中止和终止的条件；

7.违约责任；

8.签约日期和合同的有效期限；

9.拍卖底价；

10.其他需要约定的条款。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

四房地产估价及底价确定：

1：房地产估价

具体工作如下：

(1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认；

(2)提出估价目的；

(3)与评估机构签定委托评估协议，提供评估所需的资料；

(4)与评估师一道现场看房，获取评估所需的现场资料；

(5)评估师出具评估报告。

2：拍卖底价和起拍价确定

拍卖底价确定的主要依据是：

(1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具；

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

(2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的；

(3)拍卖行的经验

(4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价

五发布拍卖公告，组织接待竞买人

公告信息内容应包括：

(1)委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人；

(2)拍卖的时间、地点；

(3)拍卖房地产的基本情况：1：委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等；2：拍卖房地产的使用、占用或租赁情况；3：产权性质

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

(4)拍卖房地产转让后应交纳的税费；

(5)竞买人的条件；

(6)竞买保证金；

(7)拍卖方式；

(8)其他需要公告的事项。

六现场拍卖阶段

拍卖行、竞买人按公告的时间、地点，以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开叫价。应价最高者为买受人；反之，拍卖行宣布不成交并撤回拍卖标的。

七产权过户

现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书，协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作，以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 才告最终结束。

金融保险法律知识希望对您有所帮助，赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断，必要时可寻求法律顾问的帮助。

来源：（房地产拍卖的具体程序有哪些http://s.yingle.com/jr/453534.html）

精彩推荐：

关于基金合同终止后的清算规定http://s.yingle.com/jr/493845.html 上海股市指数行情http://s.yingle.com/jr/493844.html 外资银行在西安的这些年http://s.yingle.com/jr/493839.html 开放式基金投资建议http://s.yingle.com/jr/493835.html 开放式基金持有人的权利和义务http://s.yingle.com/jr/493833.html 基金拆分是什么意思http://s.yingle.com/jr/493832.html 民间投资宏观运行呈现的特点http://s.yingle.com/jr/493826.html 引伸波幅对权证的影响http://s.yingle.com/jr/493823.html 担任基金管理人应具备什么条件http://s.yingle.com/jr/493820.html 开放式基金的交易费用http://s.yingle.com/jr/493816.html 买卖基金如何办手续http://s.yingle.com/jr/493812.html 发改委解读国务院鼓励民间投资新政http://s.yingle.com/jr/493809.html 投资分离交易可转债的三种方式http://s.yingle.com/jr/493806.html 投资基金二十大误区http://s.yingle.com/jr/493805.html 激活民间投资促进经济发展http://s.yingle.com/jr/493804.html 私募证券投资基金运作方式http://s.yingle.com/jr/493802.html 股票指数有哪些基本功能http://s.yingle.com/jr/493799.html 基金传真交易协议书http://s.yingle.com/jr/493798.html 个人投资的圈钱‘陷阱’揭秘http://s.yingle.com/jr/493795.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 基金知识http://s.yingle.com/jr/493792.html 开放式基金电话委托交易协议书http://s.yingle.com/jr/493790.html 证监会查私募基金三机构限期整改http://s.yingle.com/jr/493787.html 投资者购买基金存在损失本金的风险http://s.yingle.com/jr/493784.html 什么是权证,权证叫什么http://s.yingle.com/jr/493782.html 深交所释疑场内买卖开放式基金http://s.yingle.com/jr/493778.html 开放式基金的分类http://s.yingle.com/jr/493776.html 权证复活引发操作革命http://s.yingle.com/jr/493774.html 八项注意http://s.yingle.com/jr/493771.html 关于托管人担任问题http://s.yingle.com/jr/493770.html 外资银行http://s.yingle.com/jr/493769.html 主动还是被动看市场波动http://s.yingle.com/jr/493767.html 基金分类体系研究http://s.yingle.com/jr/493764.html 发改委解读国务院鼓励民间投资新政http://s.yingle.com/jr/493761.html 基金产品选择的轻与重http://s.yingle.com/jr/493758.html 正股下挫时权证投资策略http://s.yingle.com/jr/493755.html 外资银行设立指南http://s.yingle.com/jr/493752.html 台湾地区基金成长故事http://s.yingle.com/jr/493749.html 《封闭》台湾‘封转开’始末http://s.yingle.com/jr/493746.html 基金资产的估值与净值http://s.yingle.com/jr/493743.html 如何计算开放式基金的申购费用及申购份额http://s.yingle.com/jr/493740.html 开放式基金远程交易服务协议http://s.yingle.com/jr/493737.html 证券投资基金特点有哪些http://s.yingle.com/jr/493734.html 证券投资基金托管人门槛降低http://s.yingle.com/jr/493731.html 如何计算基金回报率http://s.yingle.com/jr/493728.html 基金管理人的主要职责http://s.yingle.com/jr/493725.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 基金业务传真交易协议http://s.yingle.com/jr/493722.html 什么是基金托管人http://s.yingle.com/jr/493719.html 保本途径是什么http://s.yingle.com/jr/493716.html 政府将‘清算’外资银行的洗钱行为http://s.yingle.com/jr/493713.html 股票投资指南之基本概念篇二http://s.yingle.com/jr/493710.html 何谓牛熊证http://s.yingle.com/jr/493706.html 开放式基金分红的原则http://s.yingle.com/jr/493703.html 中央企业固定资产投资项目后评价工作指南http://s.yingle.com/jr/493700.html 如何买基金http://s.yingle.com/jr/493698.html 新《公司法》鼓励投资http://s.yingle.com/jr/493695.html 不懂不要做明明白白基金理财http://s.yingle.com/jr/493693.html 共同投资基金合同文本格式示例http://s.yingle.com/jr/493691.html 民间投资增长加快促进因素有哪些http://s.yingle.com/jr/493688.html 农行举办境外外资银行同业清算合作研讨会http://s.yingle.com/jr/493685.html 开放式基金http://s.yingle.com/jr/493681.html 基金管理人应当履行那些职责http://s.yingle.com/jr/493675.html 指数债券基金的三大特点http://s.yingle.com/jr/493673.html 基金合同的变更，终止与基金财产清算http://s.yingle.com/jr/493670.html LOF基金申购与交易不可混淆http://s.yingle.com/jr/493667.html 国内封闭式基金现状分析http://s.yingle.com/jr/493663.html 指数基金的两个大类http://s.yingle.com/jr/493661.html 基金份额持有人的权利与义务http://s.yingle.com/jr/493659.html 债券指数基金债市掘金新利器http://s.yingle.com/jr/493657.html 炒恒指及国指权证的即市技巧http://s.yingle.com/jr/493654.html 开放式基金和封闭式基金的区别http://s.yingle.com/jr/493649.html 什么是股票基金http://s.yingle.com/jr/493645.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 什么是封闭式基金折价率http://s.yingle.com/jr/493643.html 权证创设并无额度限制http://s.yingle.com/jr/493641.html 指数编制之争起变化取宠基金最重要http://s.yingle.com/jr/493638.html 传真交易基金合同http://s.yingle.com/jr/493633.html 有那些情形，基金管理人职责终止http://s.yingle.com/jr/493632.html 合理划分中外资银行的业务范围http://s.yingle.com/jr/493629.html 民间投资释新的发展方向http://s.yingle.com/jr/493626.html 消除制度掣肘让社保基金轻装入市http://s.yingle.com/jr/493621.html 买什么基金好呢http://s.yingle.com/jr/493617.html 封闭式基金折价的解释分析http://s.yingle.com/jr/493615.html 我国保险资金首次获准直接投资股市http://s.yingle.com/jr/493613.html 基金合同摘要http://s.yingle.com/jr/493610.html 历史波动率和隐含波动率的区别与计算方法http://s.yingle.com/jr/493608.html 权证‘炒新’的注意事项http://s.yingle.com/jr/493605.html 如何计算开放式基金的赎回费用及赎回金额http://s.yingle.com/jr/493603.html 基金种类繁多http://s.yingle.com/jr/493601.html 证券投资基金运作方式http://s.yingle.com/jr/493599.html 混搭基金配置追求稳健收益http://s.yingle.com/jr/493597.html 基金是什么http://s.yingle.com/jr/493590.html 什么是外资银行http://s.yingle.com/jr/493585.html 传真交易基金合同http://s.yingle.com/jr/493580.html 买权证勿盲目跟风http://s.yingle.com/jr/493579.html 如何办理开放式基金的场内申购赎回http://s.yingle.com/jr/493573.html 基金日净值增长率应该怎样计算http://s.yingle.com/jr/493570.html 行权价格http://s.yingle.com/jr/493565.html 基金投资期待牛熊长赢不妨考虑特定策略http://s.yingle.com/jr/493562.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 集合理财与基金井水不犯河水http://s.yingle.com/jr/493559.html 证券投资基金业地位与作用http://s.yingle.com/jr/493556.html

法律咨询s.yingle.com

第四篇：万科房地产项目用地招投标、拍卖管理办法[范文模版]

万科企业股份有限公司 编号

名称

版本

编制

更改

审核

批准

生效期 年

月

日

万科企业股份有限公司

房地产开发用地投标、竞拍管理办法（征求意见稿）第一章 绪言

第一条

目的：鉴于各城市土地使用权出让市场日渐规范，通过招投标、拍卖方式取得土地使用权正成为取得项目用地的重要方式，为推动和规范这两种项目用地取得方式，特制定本办法。

第二条

依据：本办法依据《万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度》制定。第三条 范围：本办法适用集团公司范围内所有一线公司。

第四条 职责：本办法由企划部和集团法律室联合制定，由企划部负责解释、修订、指导和监督。

第五条 本办法中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义： 集团公司：指万科企业股份有限公司

一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司 企划部：指集团企划部

公告：指当地政府或其他有权机关发布的土地使用权招投标、拍卖公告

最后日：指投标截止日/竞买申请截止日（在没有独立的竞买申请日时为拍卖日）第二章 操作规范

第六条

一线公司应密切留意当地政府或其他有权机关指定发布公告的报刊、网络或者其他媒介。在获知公告或收到土地投标/拍卖邀请书的当天，及时领取标书格式/竞买申请书、投标/拍卖须知、土地使用和规划条件、土地使用权出让合同样式等招标/拍卖文件。

第七条

自公告或收到邀请书之日起七日内，一线公司应做出是否参加投标/竞买的初步决定，同时报送企划部。

第八条

初步决定参加投标/竞买的，应在决定后三日内将下列材料报送企划部：

（一）投标／拍卖公告或者投标邀请书

（二）标书格式/竞买申请书等招标/拍卖文件

（三）参加投标/竞买初步分析

（四）拟需要的资金额度

第九条

企划部在收到参加投标/竞买的决定和相关资料后，应完成以下工作：

（一）抄送集团领导、集团总经理办公室

（二）联合集团财务部、法律室，成立项目发展工作小组

（三）知会资金结算中心资金安排，了解资金保障的可行性

（四）协调集团其他职能部门需要准备的工作 第十条

项目发展工作小组成立后，依据《万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度》第二条规定进行工作，并可根据实际情况适当简化工作程序，缩短工作时间。

第十一条

对初步决定参加投标/竞买的地块，一线公司须及时进行现场勘察，核实三通一平等情况，并对该地块有无设立抵押等法律形态向有关部门进行核查，发现土地现状与公告内容或者邀请书内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应及时向招标人/拍卖人（拍卖公司）或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议。第十二条

初步决定参加投标/竞买后，一线公司应立即组织人员完成项目论证报告。具体报告内容参照《万科企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引》。论证报告包括但不限于以下内容：

1、项目概况

2、法律风险分析

3、市场分析

4、投资收益分析

5、竞争对手分析

6、项目综合评价及对公司经营和发展的影响 论证报告不应涉及以下内容：

1、投标/竞买策略

2、投标/竞买可承受价格、最高投标价或最高应价

3、参与投标/竞买的基本态度

4、筹措资金额度

第十三条

根据前期调研评估结果，一线公司应在最后日十日前确定是否参加投标/竞买。第十四条

确定参加投标/竞买后，一线公司应参加招标人/拍卖人（拍卖公司）或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）组织的答疑会，完成《×××地块投标/竞买策略分析报告》。

该报告包括但不限于以下内容：

1、参加投标/竞买的理由

2、投标/竞买策略

3、投标/竞买可承受价格、最高投标价或最高应价

4、参与投标/竞买的基本态度

5、筹措资金额度

第十五条 确定参加投标／竞买，一线公司应在最后日七日前备齐下列材料并以邮件或传真形式报送企划部：

（一）召开项目听证会申请

（二）已填写的投标书/竞买申请书样稿

（三）《×××项目可行性论证报告》

（四）《×××地块投标/竞买策略分析报告》

第十六条 企划部在收到上述资料后，需完成以下工作：

（一）组织项目发展工作小组对项目资料进行评估，并将评估意见报送集团领导。

（二）组织召开项目听证会。

第十七条

项目听证会的组织、召开、评议等程序按照《万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度》第四条规定执行，但最迟应于最后日四日前召开。

第十八条

项目听证会只对《×××项目可行性论证报告》进行评议，并对是否参加投标/竞买发表意见。

第十九条

《×××地块投标/竞买策略分析报告》由集团总监级以上领导审阅，并于会下决定参加投标/竞买的策略。

第二十条

一线公司应严格按照《集团结算中心放款业务规则》做好借款申报。企划部负责协调相关职能部门工作，但最迟应于最后日三日前确定资金准备情况，并通知一线公司。第二十一条

一线公司决定参加投标/竞买后，应在最后日两天前准备好保证金与参加投标/竞买所需的文件，包括：

1、标书/竞买申请书

2、公司营业执照副本

3、法定代表人证明书

4、法定代表人身份证影印件

5、招标/拍卖公告或者邀请书要求的其他文件

第二十二条

根据前期调研评估结果决定放弃投标/竞买或已通过了项目听证会但因各种原因放弃投标/竞买的，一线公司应于三日内完成放弃投标/竞买的分析报告报送企划部。企划部根据实际需要报送集团领导、集团职能部门。

第二十三条

招标/拍卖人或者拍卖委托人更改公告内容或者招标邀请书内容的，一线公司应将变更内容报企划部，已经将填写好的投标书/拍卖申请书样稿与项目分析报告报企划部的，应在三日内提供维持、变更投标书/竞买申请书或者放弃投标/竞买的建议与理由，企划部应在最后日三日前作出是否变更投标/竞买申请书或者是否参加投标/竞买的决定报集团领导审批，并通知一线公司。

第二十四条

对决定参加投标/竞买的地块，一线公司应密切关注投标/拍卖程序的合法性，对违法现象须及时向招标人/拍卖人、拍卖委托人或者其他有权机关提出异议，或者依法采取其他措施，维护我司的合法权益。第二十五条

中标或者竞买成功的，一线公司应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》，与招标人/土地管理部门签订《土地使用权出让合同》，给付价款，并在收到中标通知书后或者拍卖结束后七日内向企划部提交关于投标/竞买成功的分析报告。

若投标/竞买失败，一线公司应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向企划部提交关于投标/竞买失败的分析报告。

第二十六条

项目听证会或集团公司董事会决定不参加投标/竞买的，一线公司在收到通知后停止投标/竞买准备工作。

第二十七条

招标人因全部投标价均低于底价（最低中标价）等原因而宣布招标无效的，或者拍卖人因竞买人的最高应价低于保留价（最低成交价）等原因而宣布停止拍卖的，一线公司应关注招标人/拍卖委托人、拍卖人是否决定再次招标/拍卖；获悉再次招标/拍卖的，应及时报企划部并提供是否再次参加投标/竞买的建议与理由，有关程序按第六条至第二十六条的规定办理。

第二十八条

因标底/保留价被泄露等原因，招标人在开标前终止招标的，或者拍卖人终止拍卖的，或者委托人撤消委托拍卖的，一线公司应对该地块土地使用权的出让方式与时间继续跟踪，并将有关情况及时报企划部。

第二十九条

一线公司应将投标书/竞买申请书等与投标/拍卖有关的资料备份，并存档保存。第三十条

最后日距离招标/拍卖公告发布日不足二十天的，一线公司最迟须在最后日七日前将第十五条所述材料送达企划部，企划部最迟须在最后日四日前召开听证会，本办法规定的其他期间相应缩减。

第三十一条

项目论证报告为公司绝密级文件，任何知情人员不准以任何形式私自向他人传阅，非知情人员若工作需要获知报告内容的，必须取得一线公司总经理或集团职能部门负责人的同意。《×××地块投标/竞买策略分析报告》及其内容的传阅范围仅限于集团总监级以上领导、一线公司总经理层、企划部第一负责人和参加投标/拍卖当事人。第三章 附则

第三十二条

本办法未尽事宜，遵照《万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度》执行。

第三十三条

本办法可根据集团公司发展和行业环境变化需要适时修改。第三十四条

本办法自发布之日起执行。

万科企业股份有限公司

二零零一年三月

第五篇：执行中房地产拍卖款的优先权及分配

执行中房地产拍卖款的优先权及分配

张庆彬

【基本案情】

申请执行人吴某等11人，于2002年共同投资购得东营市府前街138号房地产一处，并将该房地产以抵押的方式向中国建设银行股份有限公司某支行贷款276万元。后因为经营困难，于2004年6月18日，以转让该房地产所有权受让人承担债务并支付股权转让金的方式，将该房地产转让给被执行人某工贸有限责任公司。协议规定某工贸有限责任公司在承担抵押债务的情况下，须在2005年7月18日前支付股权转让金420万元给申请执行人吴某等11人。

由于某工贸有限责任公司没有履行合同约定，按时清偿中国建设银行股份有限公司某支行贷款、支付申请执行人吴某等11人股权转让金。申请执行人中国建设银行股份有限公司某支行、吴某等11人，分别向东营市中级人民法院提起诉讼，胜诉后，由于某工贸有限责任公司没有履行法律文书确定的义务，申请执行人中国建设银行股份有限公司某支行、吴某等11人，分别向东营市中级人民法院申请强制执行。

在执行过程中，某工贸有限责任公司进入歇业状态，法定代表人杜某下落不明，以某工贸有限责任公司为被执行人的案件达14件，申请执行标的额为998.21万元。而某工贸有限责任公司现有的财产只有该处房地产，无其它财产可供执行。法院依法对该房产进行了拍卖，申请执行人吴某等11人参加竟拍，并以630万元竟得该房地产。

【争议】

在对拍卖款进行分配时，申请执行人吴某等11人提出该房产是他们以转让该房地产所有权，受让人承担债务并支付股权转让金的方式给某工贸有限责任公司，是基于所有权而享有的债权，应优先于金钱债权受偿。何况当时合同也约定如不能按时支付股权转让金，将以出卖房地产后的价款优先支付股权转让金。所以他们有优先于其它申请执行人的受偿权。

法院在执行中对中国建设银行股份有限公司某支行优先受偿后，申请执行人吴某等11人是否享有优先受偿，及其它申请执行人如何对案款进行受偿产生了不同的意见。

在优先权方面：

意见一：某工贸有限责任公司没有履行与申请执行人吴某等11人签订的转让该房地产所有权承担债务并支付股权转让金的合同，申请执行人吴某等11人是基于所有权而享有的债权，应优先于金钱债权受偿。享有优先受偿权。

意见二：申请执行人吴某等11人不是基于所有权享有的债权，是普通债权，不享有优先受偿权。

在优先权受偿后案款的分配方面：

意见一：本案是多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权，所以应按照采取执行措施的先后顺序受偿。

意见二：如果按照采取执行措施的先后顺序受偿，顺序在后的大部分债权人的债权将得不到受偿，债权的合法利益得不到保护，法院的判决将成为一纸空文，这不但有损法律的威严，更不利于社会稳定与和谐。因此应按各债权人的债权比例分配。

【评析】

关于优先受偿权的问题，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第88条第2款的规定：多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按担保物权成立的先后顺序受偿。

担保物权是指债权本身有担保，而担保物就是现在执行的标的物，那么该债权人当然享有从该标的物受偿的权利。这个在案件执行中经常遇到，大家比较熟悉。基于所有权而享有的债权大家都比较陌生。基于所有权而享有的债权，是指债权人基于对执行标的物拥有所有权，而法院判决被执行人应当将该标的物返还给它，他就拥有了请求被执行人将该标的物返还的权利。这种权利优先于其它金钱债权。

1、申请执行人吴某等11人提出该房产是他们以转让该房地产所有权，受让人承担债务并支付股权转让金的方式给某工贸有限责任公司。该房地产所有权已转让给某工贸有限责任公司。申请执行人是基于股权转让而取得的金钱债权，而不是基于对执行标的物拥有所有权而享有的债权。

2、法院生效法律文书确定的内容是“某工贸有限责任公司限期内支付股权转让金”，并非判决被执行人将该标的物返还给申请执行人。申请执行人不拥有请求被执行人将该标的物返还的权利。

3、优先权属于法定权利，当事人无权约定。当事人虽然在签订合同时约定，如不能按时支付股权转让金，将以出卖房地产后的价款优先支付股权转让金，但该约定属于内部约定，不具有对外效力，不能以此对抗其它申请执行人。

【结论】

综上意见，笔者在优先权认定方面认同第二种意见。申请执行人吴某等11人所享有的不是基于所有权而享有的债权，而是为金钱给付的普通债权。因此不享有优先受偿权。