第一篇：“物业”与“物业管理”的含义及区别

“物业”与“物业管理”的含义及区别 物业

从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，或一幢单体建筑，或单体建筑中的一个单元;相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。物业的分类

根据使用功能的不同，物业可分为以下4类：

1.居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。2.商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。3.工业物业。包括工业厂房、仓库等。

4.其他用途物业。如车站、机场、医院、学校等。物业管理的含义及发展 物业管理的含义

物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理企业，通常称为物业管理公司。物业所有人，即产权人，亦称为业主。业主可以是个人、集体、国家。

物业管理的起源及我国的发展阶段

物业管理起源于 19世纪 60年代的英国，20世纪50年代传入香港，1981年广州在东湖新村实行物业管理，1981年 3月 10日，深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实施统一的物业管理；1994年 3月，建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》；1996年 2月，国家计委、建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。物业管理的基本内容 常规性的公共服务

这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的住用人提供的最基本的管理与服务。其目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的生活工作秩序和净化、美化生活工作环境。公共服务管理工作，是物业内所有住用人每天都能享受到的，其具体内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。因此，物业管理企业有义务按时按质提供这类服务;住用人在享受这些服务时不需要事先提出或者作出某种约定。公共服务主要有以下8项：(1)房屋建筑主体的管理: a房屋基本情况的掌握

b房屋修缮及其管理

c房屋装修管理(2)房屋设备、设施的管理: a各类设备、设施基本情况的掌握

b各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。

(3)环境卫生的管理。这是为了净化物业环境而进行的管理与服务工作。包括楼宇内物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。

(4)绿化管理。这是为了美化物业环境而进行的管理与服务工作。主要包括园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等。

(5)治安管理。这是为维护物业正常的生活、工作秩序而进行的一项专门性的管理与服务工作。包括楼宇内外的安全、保卫、警戒等以及对各种突发事件的预防与处理，还可延伸为排除各种干扰，保持物业区域的安静。

(6)消防管理。这也是为维护物业正常的生活、工作秩序而进行的一项专门性的管理与服务工作。包括火灾的预防及发生火灾时的救护处理。

(7)车辆道路管理。这同样也是为维护物业正常的生活、工作秩序而进行的一项专门性的管理与服务工作。包括车辆的停放、道路的管理、交通秩序维护等。(8)公众代办性质的服务。公众代办性质的服务指为业主和使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用。针对性的专项服务

这是指物业管理企业为改善和提高住用人的生活、工作条件而面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住用人需要这种服务时可自行选择。专项服务的内容主要有以下几大类：

(1)日常生活类。指物业管理企业为广大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家务服务工作。

(2)商业服务类。指物业管理企业为开展经营活动而提供各种商业经营服务项目。包括商业网点的开设与管理，以及其他经营活动的开展。如开办小型商场、饮食店、理发店、修理店等;安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。

(3)文化、教育、卫生、体育类。指物业管理企业在文化、教育、卫生、体育等4个方面开展的各项服务活动。

(4)金融服务类。代办各种财产保险、人寿保险等业务等.(5)经纪代理中介服务。指物业管理企业拓展的物业代理和中介服务及其他的一些中介服务。(6)社会福利类。指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作，如照顾孤寡老人、拥军优属等。这类服务一般以低偿或无偿方式提供。委托性的特约服务

特约服务是指为了满足物业产权人、使用人的个别需求而受其委托所提供的服务。通常在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其要求，提供特约服务。物业管理的基本环节 物业管理的运作，既是管理思想的体现，又是管理理论的实践，是全部物业管理活动的总和。为保证物业管理有条不紊地顺利启动和正常进行，从规划设计开始到管理工作的全面运作，有若干环节不容忽视。这些基本环节分别包括在物业管理的策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段之中。物业管理的策划阶段

这一阶段的工作包括物业管理的早期介入;制定物业管理方案;选聘或组建物业管理企业等3个基本环节:(1)物业管理的早期介入

所谓物业管理的早期介入，是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段(项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段)就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件。早期介入的意义与作用

①有利于后期工作的顺利进行 在物业管理前期工作中，就应策划管理该物业的方案，草拟和制定各项管理制度，安排好机构的设置，人员聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后就能有序工作。同时，经过一段时间的工作，可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等各有关部门建立关系，理顺服务渠道，便于以后管理工作的顺利进行。

早期介入可以全面了解所管物业，对土建结构、管线走向、设备安装等情况可以了如指掌。例如管线节点的位置往往会与设计图纸所标位置有差异，若布置管线时没有及时记录下来，在后期管理中，可能会出现脱节的现象。相对来说，土建结构部分以后可以看得见，摸得着，面对设备安装，管线布置以后不暴露在外面，应充分掌握，以便后期管理。②优化设计、减少返工、防止后遗症

物业管理公司在项目设计和施工阶段，从业主和使用人的角度，凭专业人士的经验，对所管物业进行审视，对不当之处，提出解决方案，从而减少物业接管后的返工，避免产生在后期工作中难以解决的问题。早期介入是房地产企业为优化建设项目，并做好物业管理的基础工作，是提高行业全过程经营效益，而共同协作的有效行为。③保证楼宇的安全启用、正常运行 物业管理公司的管理人员前期介入，特别是保安工作的衔接就能做到没有漏洞，使得保安系统的设备、人员在楼宇未正式投入使用之前就运行起来，就能使楼宇的安全启用、正常运行，使业户放心、定心。

(2)制定物业管理方案：①确定管理档次;②确定服务标准;③财务收支预算。(3)选聘或组建物业管理企业

在物业管理方案制定并经审批之后，即应根据方案确定的物业管理档次着手进行物业管理企业的选聘或组建工作。在开发项目全面竣工交付使用之前，首次选聘物业管理企业的工作由房地产开发企业进行。如有条件，房地产开发企业也可自行组建物业管理企业。物业管理的前期准备阶段：

物业管理的前期准备工作包括物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制;物业管理人员的选聘与培训;规章制度的制定;物业租售的介入等4个基本环节。物业管理的启动阶段

物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收开始到业主委员会的正式成立，包括物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立等4个基本环节。物业管理的日常运作阶段

物业管理的日常运作包括日常综合服务与管理和系统的协调两个环节。物业接管验收应具备的条件和资料 应具备的条件

在接管验收之前，首先必须参阅有关文件，以便掌握有关标准与要求。例如：

建设部 1991年 2月 4日颁布的中华人民共和国行业标准———《房屋接管验收标准》;建设部 1993年 11月 1日通过的《建设工程质量管理办法》;以及众多的地方性法规、行政规章等.其次，必须具备接管验收的前提条件。例如：建筑施工正式完毕，设备设施安装之后运转正常，竣工验收已经通过，幢、户编号也经有关部门确认，场地平整，因施工造成的障碍物均已清除，以及应检索提交的资料齐全、正确无误等。应具备的资料

新建房屋接管验收应检索提交的资料主要有：

(1)产权资料：a项目批准文件;b用地批准文件;c规划许可证;d建筑执照;e拆迁安置资料。(2)技术资料：a竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等全套图纸;b地质勘查报告;c工程合同及开工、竣工报告;d工程预决算;e图纸会审记录;f工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);g隐蔽工程验收签证;h沉降观察记录;i竣工验收说明书;j钢材、水泥等主要材料的质量保证书;k新材料、构配件的鉴定合格证书;l水、电、取暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;m砂浆、混凝土试块试压报告;n供水、供暖的试压报告。

在上述文件中，竣工图是一份非常重要的资料。所谓竣工图，是指真实地记录各种地下设施和地上建筑物、构筑物、附属物情况的技术档案资料，也是工程验收交付使用以后进行维修、改建、扩建的原始依据。因此，必须保证竣工图的准确性和完整性，在办理移交手续时，不可遗漏、散失，并要与实际相符，以免今后工作被动。原有房屋接管验收应检索提交的资料主要有：

(1)产权资料：a房屋所有权证;b土地使用权证;c有关司法、公证文件和协议;d房屋分户使用清册;e房屋设备及定、附着物清册。

(2)技术资料：a房地产平面图;b房屋分间平面图;c房屋及设备技术资料。楼宇入伙

楼宇入伙的涵义

(1)楼宇入伙及入伙手续 ①楼宇入伙的涵义：楼宇入伙是指业主或使用人进房入住，是物业管理公司与业户的首次接触，标志着物业管理工作逐步展开。②入伙手续：入伙手续是指物业管理公司所接管的楼宇具备了入住条件以后，向业主寄发入伙手续文件。

(2)入伙手续文件：入伙手续文件是指业主在办理入伙手续书，所要知晓、参考、签定的有关文件，其主要内容如下：①入伙通知书;②入伙手续书;③收楼须知;④缴款通知书;⑤验楼情况表;⑥楼宇交接书;楼宇入伙的程序与工作

为方便业主顺利办好入伙手续，特将其一般的程序归纳如下：(1)业主的准备工作

①察看房屋、设备及设施;②按时办理收楼手续、及时付清楼款及有关费用;③仔细阅读“住户手册”，弄清楚管理单位的有关规定，收费情况和入住应办理的手续;④签订“管理协议”;⑤遵守各项管理制度;⑥办理装修申请手续。(2)物业管理公司的准备工作

针对入伙是物业管理环节上最重要的一步，这一阶段业主频繁的出入会产生秩序混乱，甚至发生违章、损坏公共设施等现象。物业管理公司要提供良好的管理和服务，必须有过细的组织措施，在这时一般应做好以下工作。

①清洁卫生。动员物业管理公司全体人员共同努力，打扫好室内外的卫生，清扫道路，使业主(或住户)接受一个干净的物业。

②制定管理制度。向业主(或住户)发入伙通知书，明确搬入时间，并定出入伙须知、收费标准、入伙验收手续、入住人员登记、交钥匙登记、装修报审、管理规定等。③物业移交。物业管理公司直接参与了物业的接管验收，因而能对施工质量有了清楚的了解，完全能负责地向业主进行物业的移交。物业移交是物业管理公司和业主共同管理、相互监督的开始，移交时双方须完成一系列的交接手续(钥匙交接好，签订交接书)交接涉及的是双方的权利和义务。

④加强治安和服务质量。物业管理公司应提供较多的值班、保安及劳务服务人员，提供保安及劳务服务，及时疏导发生的纠纷。

⑤保持道路通畅。为保障入伙业主(或住户)的人身及财产的安全，及时安全地搬入住房，一定要保证通道的畅通。

⑥合理安排。物业管理公司要有计划地、分批地有秩序入住。

第二篇：含义区别

市场渗透战略是指实现市场逐步扩张的拓展战略，该战略可以通过扩大生产规模、提高生产能力、增加产品功能、改进产品用途、拓宽销售渠道、开发新市场、降低产品成本、集中资源优势等单一策略或组合策略来开展，其战略核心体现在两个方面：利用现有产品开辟新市场实现渗透、向现有市场提供新产品实现渗透。市场渗透战略是企业经营的最基本的发展战略，借鉴市场渗透战略的核心思想，中国一批企业已经走出迷惘。这种策略就是在现有产品的基础和现有市场的基础上，努力增加销售，以维持和提高市场占有率。如加大促销力度，改进服务，优价供应，以吸引现有顾客重复购买和多量购买，争取潜在顾客和竞争者的顾客加入购买。

产品开发(Product Development)是指个人、科研机构、企业、学校、金融机构等，创造性研制新产品，或者改良原有产品，产品开发的方法可以为发明、组合、减除、技术革新、商业模式创新或改革等方法。例如：电灯的发明、汽车设计的更新换代、饮食方式的创新、洗发水增加去头屑功能、变频空调等等。另外美国次贷，同样也是金融产品开发，即使是失败的，仍属于产品开发的范畴。

产品开发是金融机构赖以生存的基础，这是市场经济的铁律。产品开发不仅指生产新产品，而且指改良新产品。

产品开发有美容、体育等许多方面的用品。

市场开发策略的特点

市场开发战略： 是由现有产品和新市场组合而产生的战略。它是发展现有产品的新顾客群或新的低于市场从而扩大产品销售量的战略。特点如下：

1、没有开发新的产品，只是把现有的资源进行了重新整合；

2、对市场进行了重新细分，以便从中寻找新的机会；

3、归属于密集型增长战略

第三篇：CIF,C&F,FOB含义与区别

FOB(free on board)离岸价（不含运费的价格）

CIF(cost, insurance and freight)到岸价（含运费和保险费）C&F(cost and freight)成本加运费价（含运费不含保险费）CIF条件与FOB条件的主要区别在于：

A．货物的价格构成不同，在CIF条件下，货价中包括了保险费和运输费用在内，而在FOB条件下，货价中不包括保险费与运费

B．卖方所承担的责任不同，在FOB条件下，卖方必须根据买卖合同的要求，负责订立货物运输合同和货物运输保险合同，负责支付运费与保险费，并及时向买方提供适当的提单和保险单据

C．在CIF条件下，卖方需输货物出口所需的一切海关手续，而在FOB条件下，货物出口所需的一切海关手续由买方办理

D．风险转移的时间不同，在CIF条件下，卖方负担货物丢失或损坏的一切风险，直至货物在目的港越过船舷时为止；而在FOB条件下卖方负扭货物丢失或损坏的一切风险，直至货物在装运港越过船舷时为止 CIF = CNF + I

FOB（Free On Board），即装运港船上交货价，是指卖方在约定的装运港将货物交到买方指定的船上。按此术语成交，卖方负责办理出口手续，买方负责派船接运货物，买卖双方费用和风险的划分，则以装运港船舷为界。

CFR（Cost and Freight），即成本加运费价，是指卖方必须负担货物运至约定目的港所需的成

CIF（Cost Insurance and Freight），即成本加保险费加运费。按此价格术语成交，货价构成因素中包括从转运港至约定的目的港通常运费和约定的保险费。即卖方除具有与CFR术语相同的义务外，还应为买方办理保险并支付保险费。

第四篇：物业的含义

物业的定义

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

居住物业：是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业租金。

工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。

其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为 50 年。统计资料显示，2012年我国物业管理市场整体规模达到5180亿元，物业管理面积约为175以平方米。预计在未来几年中，整体的物业管理面积增长较为缓慢，年均增速约为6%，预计 2014年达到200亿平方米，营业收入达到7800亿的规模。

定义

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

第五篇：第二章 新建物业与前期物业管理

第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。

物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第十条 物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

第二节 配套建筑与设施设备

第十一条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

第十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

第十三条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

第十四条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。

第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

第十六条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定，城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第十七条 本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。

第十八条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

第十九条 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。

第二十条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。

第三节 前期物业管理与物业交付

第二十一条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。

第二十二条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。

第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

（一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；

（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；

（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；

（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；

（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；

（十一）法律、法规规定的其他条件。

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

第二十五条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第二十六条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第二十七条 建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业管理必需的其他资料。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。