第一篇：营改增对房地产行业的影响及应对策略[推荐]

【摘要】根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署，从202_年5月1日起，房地产业将纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战，因此本文结合实际情况，从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析，为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。

【关键词】营业税 增值税 房地产行业 应对策略

202_年3月23日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，规定从5月1日起全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么营改增会对房地产行业带来什么影响？这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。

一、营改增对房地产行业的影响

本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。

（一）营改增对房地产企业税负的影响

营改增的相关政策表明，房地产企业在销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按11%的税率缴纳增值税。

以应税房地产企业为例，假设当期的营业额为100万元（含税额），土地成本占40%，建安成本占30%，毛利润占30%。附加费（城建税、教育费附加）为流转税的10%。营改增实施前企业按5%缴纳营业税，应交税负=营业税+附加费=100*5%*（1+10%）=5.5万元。

营改增实施后企业按11%缴纳增值税，但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除，因此销售额=（100-40）/（1+11%）=54.05万元，销项税额=销售额*税率=54.05*11%=5.95万元，进项税额=30/（1+11%）*11%=2.97万元，增值税=销项税额-进项税额=5.95-2.97=2.98万元，应交税负=增值税+附加费=2.98*（1+10%）=3.28万元。

从以上的简单计算可以看出，实行营改增后房地产企业的税负相对减少，这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除，这个政策大大降低了企业的税收负担。

（二）营改增对房产市场的影响

由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成，且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除，因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说，在建安成本不变的情况下，土地成本越高的企业在营改增后获益越大，因为营改增将土地成本扣除，大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担；在土地成本不变的情况下，建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大，也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多，企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。

由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为11%，并且可以分两年在销项税中予以抵扣，因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了1000万的商业房产，可抵扣的税额=1000/（1+11%）*11%=99.1万元，其中第一年可抵扣60%为59.46万元，第二年可抵扣40%为39.64万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情，有助于商业地产和产业地产的销售，对办公写字楼去库存起到了促进的作用。

（三）营改增对二手房的影响

此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确规定，具体方案如下：对北上广深一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上的非普通住房按5%的征收率差额缴纳增值税，普通住房免征增值税；对非一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上免征增值税。

从税率上看，营改增前的营业税税率为5%，附加税为0.5%，综合税率为5.5%。营改增后增值税税率为5%，同样有0.5%的附加税，因此税率不变，区别在于税基由价内转变为价外。比如一套含税价100万元的房子，在征收营业税时，应交税负=100*5.5%=5.5万元，改交增值税后，应交税负=100/（1+5.5%）*5.5%=5.21万元，实际上略微减轻了税收的负担，这有利于降低二手房的流通成本。同时，方案将满两年以上的普通住房免征营业税的政策也应用到增值税中。这种对于营业税不增不减的平移对保持过渡时期房产市场的稳定性起到了重大的作用。

二、房地产企业营改增的应对策略

5月1日起营改增在房地产业的实施备受社会和业内人士的关注，房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的平稳增长做出了巨大的贡献，如何使房地产业在营改增后健康稳定的发展是我们需要解决的问题。本文通过对以上几点影响的分析，提出如下建议：

（一）做好财务培训工作

对于成为营改增试点的房地产企业，应积极组织财务人员学习营业税改增值税的相关政策，做好政策的培训和宣贯，从宏观的财务管理和具体的会计核算处理两方面来把握营改增的实质。从宏观的财务管理来看，应注意适用的税率和计税基数的变化，增值税专用发票的开具、审核与认证，按时申报和缴纳增值税税款，同时加强合同、档案和各类票据的管理。从具体的会计核算处理来看，增值税的会计核算相比营业税来说难度更大、要求更高，财务人员应在“应交税费―应交增值税”二级科目下设置“进项税额”、“已交税金、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口递减内销产品应纳税额”和“营改增抵减的销项税额”6个借方栏目，设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”和“出口退税”4个贷方栏目，建立完善的增值税会计核算体系，做到收入、成本和费用的价税分离，以便准确对进项税额、销项税额和增值税应纳税额进行核算。

（二）做好税务筹划工作

在做好财务培训工作的基础上，房地产企业管理人员应同财务人员及采购销售人员做好税务筹划工作，建立完善的财税控制制度。在采购过程中需要选择具有一般纳税人资格的供应商，以便取得完整的增值税进项发票来抵扣进项税额，节约成本。在销售过程中需要注意在合同上对每一类别的收入进行合理的安排与划分，做到按相应的增值税税率进行申报和缴纳。同时建立良好的成本费用进度安排制度，以提高进项税额与销项税额的匹配度，控制企业的税务风险，实现企业效益的提升。

（三）做好发票管理工作

增值税专用发票与普通发票的区别在于它不仅能够反映经济业务的发生，而且凭发票注明税款扣除，具有完税凭证的作用。营改增方案实施后，企业获得的进项税额可以在销项税额中予以抵扣，因此在销项税额不变的情况下，可以抵扣的进项税额越高，所缴纳的税负就会越低，所以企业应重视进项税发票的管理。对增值税专用发票应该专人管理，发票的领购、开具必须严格按照规定的程序操作，对获得的专用发票应在税法规定的期限内认证抵扣，以确保进项税额可以顺利抵扣。

（四）实现经营策略多元化

在建立完善的财税控制制度的前提下，房地产企业可以借着税制改革的东风，充分利用进项税额可以抵扣的优势，转变产品开发模式，扩展业务范围，实现经营策略多元化。房地产企业应摒弃传统单一的开发模式，在从事一般性房地产开发的同时，加大对商业地产、产业地产、精装修住房和高档住宅等的投资力度，从而降低市场风险，实现企业效益最大化。

综上所述，房地产业纳入营改增试点范围后，会对整个行业带来广泛而深刻的影响，企业账务处理难度提高，发票风险加大，企业管理人员和相关人员应积极寻找应对策略和解决方法，做好财务培训工作、税务筹划工作和发票管理工作，实现经营策略多元化，以便平稳顺利度过营改增时期。

第二篇：营改增对房地产行业的影响及应对策略_尉潇

202_ 年第 6 期中旬刊（总第 627 期）

时 代 金 融 T im es F inance N O.6，202_（C um ulativety N O.627）

营改增对房地产行业的影响及应对策略

【摘要】根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署，从 202_ 年 5 月 1 日起，房地产业将纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战，因此本文结合实际情况，从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析，为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。

【关键词】营业税 增值税 房地产行业 应对策略

尉 潇 罗国亮

（华北电力大学经济与管理学院，北京 102206）

202_ 年 3 月 23 日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，规定从 5 月 1 日起全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么营改增会对房地产行业带来什么影响？这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。

规定，具体方案如下：对北上广深一线城市，购买不足两年按 5% 的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上的非普通住房按 5% 的征收率差额缴纳增值税，普通住房免征增值税；对非一线城市，购买不足两年按 5% 的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上免征增值税。

从税率上看，营改增前的营业税税率为 5%，附加税为 0.5%，综合税率为 5.5%。营改增后增值税税率为 5%，同样有 0.5% 的附加税，因此税率不变，区别在于税基由价内转变为价外。比如一套含税价 100 万元的房子，在征收营业税时，应交税负 = 100*5.5% = 5.5 万元，改交增值税后，应交税负 = 100/（1+ 5.5%）*5.5% = 5.21 万元，实际上略微减轻了税收的负担，这有利于降低二手房的流通成本。同时，方案将满两年以上的普通住房免征营业税的政策也应用到增值税中。这种对于营业税不增不减的平移对保持过渡时期房产市场的稳定性起到了重大的作用。

一、营改增对房地产行业的影响

本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。

（一）营改增对房地产企业税负的影响 营改增的相关政策表明，房地产企业在销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按 11% 的税率缴纳增值税。

以应税房地产企业为例，假设当期的营业额为 100 万元（含税额），土地成本占 40%，建安成本占 30%，毛利润占 30%。附加费（城建税、教育费附加）为流转税的 10%。营改增实施前企业按 5% 缴纳营业税，应交税负 = 营业税 + 附加费 = 100*5% *(1+ 10%)= 5.5 万元。

二、房地产企业营改增的应对策略

营改增实施后企业按 11% 缴纳增值税，但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除，因此销售额 =（100-40）/（1+ 11%）= 54.05 万元，销项税额 = 销售额 * 税率 = 54.05*11% = 5.95 万元，进项税额 = 30/(1+ 11%)*11% = 2.97 万元，增值税 = 销项税额-进项税额 = 5.95-2.97= 2.98 万元，应交税负 = 增值税 + 附加费 = 2.98*（1+ 10%）= 3.28 万元。

从以上的简单计算可以看出，实行营改增后房地产企业的税负相对减少，这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除，这个政策大大降低了企业的税收负担。

（二）营改增对房产市场的影响 月 1 日起营改增在房地产业的实施备受社会和业内人士的关注，房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的平稳增长做出了巨大的贡献，如何使房地产业在营改增后健康稳定的发展是我们需要解决的问题。本文通过对以上几点影响的分析，提出如下建议：

（一）做好财务培训工作

由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成，且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除，因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说，在建安成本不变的情况下，土地成本越高的企业在营改增后获益越大，因为营改增将土地成本扣除，大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担；在土地成本不变的情况下，建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大，也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多，企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。

由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为 11%，并且可以分两年在销项税中予以抵扣，因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了 1000 万的商业房产，可抵扣的税额 = 1000/（1+ 11%）*11% = 99.1 万元，其中第一年可抵扣 60% 为 59.46 万元，第二年可抵扣 40% 为 39.64 万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情，有助于商业地产和产业地产的销售，对办公写字楼去库存起到了促进的作用。

对于成为营改增试点的房地产企业，应积极组织财务人员学习营业税改增值税的相关政策，做好政策的培训和宣贯，从宏观的财务管理和具体的会计核算处理两方面来把握营改增的实质。从宏观的财务管理来看，应注意适用的税率和计税基数的变化，增值税专用发票的开具、审核与认证，按时申报和缴纳增值税税款，同时加强合同、档案和各类票据的管理。从具体的会计核算处理来看，增值税的会计核算相比营业税来说难度更大、要求更高，财务人员应在“应交税费—应交增值税”二级科目下设置“进项税额”、“已交税金、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口递减内销产品应纳税额”和“营改增抵减的销项税额”6 个借方栏目，设置“销项税额”“、进项税额转出”、“转出多交增值税”和“出口退税”4 个贷方栏目，建立完善的增值税会计核算体系，做到收入、成本和费用的价税分离，以便准确对进项税额、销项税额和增值税应纳税额进行核算。

（二）做好税务筹划工作

（三）营改增对二手房的影响

此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确

在做好财务培训工作的基础上，房地产企业管理人员应同财务人员及采购销售人员做好税务筹划工作，建立完善的财税控制制度。在采购过程中需要选择具有一般纳税人资格的供应商，以便取得完整的增值税进项发票来抵扣进项税额，节约成本。在销售过程中需要注意在合同上对每一类别的收入进行合理的安排与划分，做到按相应的增值税税率进行申报和缴纳。同时建立良好的成本费用进度安排制度，以提高进项税额与销项税额的匹配度，控制企业的税务风险，实现企业效益的提升。

（下转第 203 页）

T im es

Finance

201 202_ 年第 6 期中旬刊

时 代 金 融

N O.6，202_（C um ulativety N O.627）

没有盈利，相反还消费了 128 元，第七层每人盈利 160 元，第六层每

人（盈总利第560627元，期第）五层每人盈利 4560 元，第四层每人盈利 44560

T im es F inance 售业绩的奖励。

向不能偏，而且获利的能力应该依赖于整体商品的零售利润以及销

元，第三层每人盈利 444560 元，第二层每人盈利 3644560 元，第一

四、结束语

层每人盈利 27644560 元，则最终的管家自己获利 267644560 元，可

自己也找不到人来推广了。如果按照这种方式下去，最后会发现这

本文通过作对比的方式揭示出“云在指尖”的运营模式，以及它

见，这种盈利模式消费所获得的利润永远服务的上一家，而且市场 运营模式的优缺点，对此，提出了一些建议并指出了它未来的发展

无论多大，毕竟是有限的，处于末级的消费者其实是为前几级买单，个市场会完全饱和。由于不是消费者自身需求去购买商品，而是利

益驱动造成的，所以会有很多不理性的消费者购买一些本来就不需

方向。在这个互联网日益发展的时代，如何好好利用它来扩大销售，增长利润是每一个企业面对的挑战，也是当下人们思考的难题和学 者的研究方向。

要的商品，这其实违背了消费与需求之间的经济学原理。

参考文献

“

”

三“、云在指尖”的未来发展

[1]邵贞.法律视角下的 传销 概念之界定[J].通化师范学院学

从以上分析看出，云在指尖的利润模式存在问题，建议其改变 报，202_，07.销售模式，将更多的精力用于提升产品质量，树立良好的企业形象，业绩。如果想要提升产品销量，应该是顾客自身需求来增加的，而不

[2]南方日报记者赵新星，实习生彭颖.微商营销“类传销”？[N].只有这样才能够赢得顾客的信赖，毕竟用户的口碑最能说明销售的 南方日报，202_，B01.[3]张俊.微商 模式的市场规范探究[J].商场现代化，202_，17.[4] 尹清非.曼昆 经济学原理 中的消费思想 [J].消费经济，是靠发展下线会员来捆绑式地扩大销量，这种模式迟早会被淘汰。

“ ”

《 》

所以，云在指尖未来应致力于和厂商接洽，拿到尽可能低的价格，努 202_，59.力提高产品的性价比，这样的商品才会被广大消费者所接受，大方

（上接第 192 页）

参考文献

持作用。熊彼特认为，创新需要良好的信贷市场支持。另外，并在地 争的长期准备。

区间实行错位发展，通过技术、人才的外溢带动制造业的转型。

（六）加快建设服务型政府，使政府的活动顺应市场规律，避开

“日韩困境”。[1]约瑟夫.熊彼特著，李默译.财富增长论[M].西安：陕西师范大

智能制造是工业转型的核心，“中国制造”向“中国智造”的转型 学出版社，202_（5）：111-118.是中国走向工业强国的必经之路，我国应该做好在智能制造领域竞

（上接第 195 页）

参考文献

[2]寸建强.电子银行反洗钱工作的难点与应对思考[J].时代金融.[1]郎晓芬.农信社反洗钱数据分析难点与对策—以浙江兰溪 202_(32).农合行为例[J].中国农村金融.202_(19).[3]段玲，冯春江.互联网金融与反洗钱监管[J].中国金融.202_(04).（上接第 201 页）

（三）做好发票管理工作 风险，实现企业效益最大化。

增值税专用发票与普通发票的区别在于它不仅能够反映经济 综上所述，房地产业纳入营改增试点范围后，会对整个行业带

训工作、税务筹划工作和发票管理工作，实现经营策略多元化，以便

平稳顺利度过营改增时期。业务的发生，而且凭发票注明税款扣除，具有完税凭证的作用。营改

因此在销项税额不变的情况下，可以抵扣的进项税额越高，所缴纳

来广泛而深刻的影响，企业账务处理难度提高，发票风险加大，企业

增方案实施后，企业获得的进项税额可以在销项税额中予以抵扣，管理人员和相关人员应积极寻找应对策略和解决方法，做好财务培

的税负就会越低，所以企业应重视进项税发票的管理。对增值税专

用发票应该专人管理，发票的领购、开具必须严格按照规定的程序

操作，对获得的专用发票应在税法规定的期限内认证抵扣，以确保

[1]李启太.房地产企业

进项税额可以顺利抵扣。

参考文献

“

”

营改增 后的税负分析[J].经济研究导

（四）实现经营策略多元化

刊，202_(4)：72-73.在建立完善的财税控制制度的前提下，房地产企业可以借着税 [2]毕雪超“.营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当

制改革的东风，充分利用进项税额可以抵扣的优势，转变产品开发 代经济，202_(11)：52-53..模式，扩展业务范围，实现经营策略多元化。房地产企业应摒弃传统

[3]彭晓洁,王安华,肖强.房地产行业 营改增 效应预估[J].税制

“ ”

单一的开发模式，在从事一般性房地产开发的同时，加大对商业地 改革，202_(11)：37-41.产、产业地产、精装修住房和高档住宅等的投资力度，从而降低市场

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第三篇：营改增对房地产的影响

营改增对房地产的影响

摘要：随着我国科技经济的不断发展与人民生活的提升。人们对于房产的认识也越来越深刻，人们对于用房产进行理财和财富增值的现象越来越多。而我国为了房地产行业能够更加长足稳定的发展，在国务院的批准下，已经开始实施“营改增”的试点工作。目的就是为了建立健全相对科学的税收制度，完善税制，表面重复征税。随着我国“十二五”计划的进一步实施，今年预计会成为营业税改增值税（营改增）税收制度的全面发展的一年。由于房地产企业的特殊性，房地产行业在进行营业税的缴纳时是一个较为特殊的行业。所在在缴纳营业税的时候（营改增）税收制度也带来了不少的问题。在房地产发展的过程中，“营改增”税收制度的的影响还是很大的。因此本文通过对“营改增”税收制度对于房地产企业开发成本的影响、“营改增”税收制度对于房地产公司赋税的影响、在“营改增”税收制度带来的情况下企业应采取的相应措施，以及“营改增”税收制度带来的影响进行探讨与研究。

关键词： 营改增； 房地产； 税收； 影响

一、什么是“营改增”

“营改增”就是对于营业税改增值税的简称。“营改增”是指将以前缴纳的营业税的应税项目改为缴纳增值税。增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的情况。是我国党中央、国务院根据当前社会经济发展的新形势，从深化改革的总体部署上出发做出的总要决策。目的就是加快税收体制的优化、进一步减轻企业的赋税。调动房地产行业以及其他高端服务业的发展，促进产业和消费的升级，培育新动能，深化供给侧结构性改革。据统计，截止202_年底，在实行“营改增”收税制度之后，已经累计实现减税6412亿。

增值税是世界上最主流的流转税种，相对于传统的营业税有很多优势。在于通过流转环节中进项与销项来核算当期应缴纳的税款，从而体现增值部分，只缴纳流转增值部分的税收，解决了税基的重复问题。当然增值税也是有一定不足的，那就是规则比较细则，细节问题比较多，计算比较复杂，增值税专用发票的管理需要更加严格谨慎。

在全面实施“营改增”之后，一方面实现了增值税对于货物与服务的全面覆盖，从很大程度上减少了重复征税，促进了社会的分工协作，对于房地产行业、服务行业以及制造业的转型升级。另一方面将不动产纳入抵扣范围，较为完整的实现了规范了消费型增值税制度。这对于扩大企业投资增强企业营业活力有极大的帮助。而且“营改增”工作的开展，增加了就业岗位，缓解了社会的就业压力。有利于建立货物和劳务领域的增值税出口退税制度，全面改善我国的出口税收环境。

二、“营改增”对于房地产企业的重要性

“增值税”的征税对象是商品进行流转中产生的增值额。“增值税”之所以被人们广泛推广，是因为在商品进行流转的每一个环节都要需要纳税。而且“增值税”对于避免商品在具体的流转环节中重复征税的现象。因为在之前的房地产征税上，房地产公司缴纳的都是营业税，所以出现了很多重复征税的现象。在房地产开发的过程中，在进行安装和装修的时候需要缴纳营业税。在工程结束开始售房的时候还需要缴纳营业税。虽然在这个阶段营业税的占有比例较低，但是因为现在的房价过高，还是会存在重复征税的现象。所以为了避免对于房地产行业的重复征税，推动房地产行业的长足稳定发展，“营改增”在房地产行业的应用是必然的趋势。

在房地产企业进行工程施工时，需要购买建筑材料，在这时就可以获取增值税的专业发票。“增值税”的专用发票不能被抵扣，在进行“营改增”之后，还能够将第二、第三增值税的产业链条进行连接。在房地产公司进行房地产开发和工程施工的过程中，可以通过增值税发票抵扣的形势，减轻企业的税收负担。随着“营改增”工作的不断进行，铁路运输业与邮政业的税负明显下降，对于小规模地减低纳税人的税负也有一定的帮助。这都是“营改增”工作取得的显著成效。所以“营改增”对于房地产的发展是有极大帮助的。

三、“营改增”工作对于房地产企业的影响

（一）“营改增”对于房地产企业开发成本的影响

在房地产企业进行房地产开始时，最为重要的部分就是房地产企业的建筑安装成本。房地产企业的建筑安装成本直接影响着房地产企业的经济效益。房地产企业在进行房地产开发的建筑施工工作是有具有相关资质与能力的建筑承包商或者建筑施工单位完成的。建筑施工企业本身作为“营改增”的重点行业，在进行“营改增”工作时，要根据实际情况开展工作。“营改增”对于房地产行业的适应税率为11%。在开发过程中税负明显提升，依据相关的税负转嫁理论，也会增加房地产开发过程中的建筑安装成本。当房地产开发进行建筑施工的过程中，出了采购钢筋、模具、大型机械能等施工所需材料可以获得增值税发票外，还有一些价格低但是在建筑施工时经常用到的零散材料，这些材料大多都是在无尽店铺、或者一些小的建材店里购买，这些都是依据固定税收款缴纳的。除此之外，政策策略的改变也会导致税负的增大。在房地产开发的建筑施工过程中，经常会用到砂石、沙、混凝土等材料，这些材料会根据增值税的策略，采用6%的税率对应缴纳的增值税进行核损。而建筑施工单位可以获得能够用于扣减的增值税专用发票销项税率的5%。这也加大了建筑施工单位的税负。提高了建筑安装成本。此外，就现阶段我国建筑行业的发展水平，在进行工程施工的过程中还是需要大量建筑工人的，这些建筑工人的人工费就占据整个房地产开发的建筑安装成本的三分之一。建筑施工单位向房地产企业的收取高额度的劳务费，这样就造成房地产开发的人力成本的增值税提高，从而提高可建筑施工单位的税负。在工程的建筑施工过程中，在“营改增”之后很多大型机械设备的租赁税负也明显提高。

（二）“营改增”对于房地产企业税负的影响

在当前营业税的税额减去抵扣的税额和上期的留底税额就是应该缴纳的增值税。现在较为重要的两种流通税种就是“营业税”和“增值税”。这两种流通税种对于社会各个领域经济的发展都有着极大的影响。但是这两种税种对于各自的税务规划上还是有一点差异的。“营业税”作为价内税，主要是依??全部业务进行税务的计算的，这种税务的计算是伴随着产品的流通的税款而存在的；而“增值税”是依据增值额进行税务计算，实施的体制是税款和扣减，并且“增值税”能够对之前版块的所要缴纳的税额进行相应的扣减，极大程度上避免了重复征税。“营改增”工作的开展，实际上提高了房地产企业进行房地产开发的建筑安装成本。但是由于增值税的专用发票可以进行抵扣的特点，如果可以从建筑施工单位或者其他的相关企业取得可抵扣的增值税的专用发票。理论上来看，在一定程度上是可以降低房地产企业税负的。

四、“营改增”对于房地产企业税负影响的相关措施

（一）提高相关专业技能，增强纳税意识

“营改增”工作时对于现阶段税务制度改革是一项具有开创性和突破性的工作，这项改革对于社会各个领域的经济发展都有着极大的影响。所以房地产企业的所有管理人员以及普通员工都要对“营改增”有足够的认识。密切关注“营改增”的相关政策。并依据相关的政策策略制定税务核算方法。从而使房地产公司的税负减少。并协助房地产企业的相关人员完成税务策划方案。科学合理的制定增值税内部控制体系，并完善相应工作流程。建立健全企业增值税流程的管理体系与监管体系。企业会计要提高自身的专业技能与综合素质，提高税务核算质量，为查账时提供准确的依据。会计要及时进行税务的核算工作。

（二）优化企业运营模式

在开展“营改增”工作之后，房地产企业会相应的出现资金欠缺，优化房地产企业的运用模式，能够有效的解决相应问题的出现。房地产企业为了更好的迎接“营改增”的到了，改革优化企业运营模式也是势在必行的。房地产企业也应减少房地产开发周期，在进行房地产开发的时候，科学合理的使用运作经费，做好房地产开发成本的控制工作。以“可持续发展观”作为企业发展的指导思想。提高房地产开发工程的质量，提高企业在房地产市场中的竞争力。

（三）提升企业财会人员的专业技能和综合素质

加强企业财会人员队伍的建设，提高企业财会人员的专业技能与综合素质，是企业做好财务工作的根本。为了房地产企业内部财务工作的更好进行，全面提高企业内部的财务管理能力，就必须要有一直专业技能过硬、综合素质高的财会队伍。公司要制定对财会人员的考核制度，对财会人员进行定期的考核，对于专业技能薄弱的人员进行淘汰。定期对企业内部的财会人员进行培训，提高专业技能与综合素质的同时，也能让财会人员对传统的工作方式方法进行创新。保证企业内部财务工作的活力。

（四）加强企业内部的纳税筹划

?F阶段“营改增”这一税收政治对于房地产企业的纳税策划带来了新的要求与任务。所以房地产企业要依据新的工作内容和要求，科学合理的选择筹划的切入点。根据“营改增”的相关政策策略，在结合企业自身的实际情况制定出正确合理的筹划思想和程序。从而制定出最为合适的筹划方案。具体就是对于纳税人身份、工程施工材料、固定资产的筹划。

五、结束语

现阶段，我国的“营改增”工作还处于一个探索的阶段，虽然还存在很多缺失与不足，但这也是我国税务制度改革的重要表现。随着我国经济科技的不断进步，“营改增”工作肯定会发展的越来越好，我国税务制度的改革也会更进一步。这也为我国房地产行业的发展提供了有利的条件。“营改增”兼并可反复缴纳税款的版块，牢固了第二、第三产业增值税的扣减链条，很大程度上避免了对房地产行业的重复征税，明细了企业分工，从而提升了房地产企业的经济效率。“营改增”加大了对市场的约束力，保证了房地产市场的粮食发展，严重打击了现在虚假发票的现象。从而促进了我国社会主义市场经济的发展。

参考文献：

[1]淦龙，郑东华.凸显土地增值税主导作用强化房地产业收税管理[J].理论导报，202_（11）：29～30.[2]韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策[J].市场研究，202_（7）：20～23.[3]张云贤.浅议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师报，202_（14）：43～45.（作者单位：广东省广垦置业有限公司）

第四篇：营改增对电信行业影响

你认为营改增对电信行业会是怎样的影响？

电信行业是于202_年6月1日纳入营改增改革试点范围内的，基础电信服务税率为11%，增值电信服务税率为6%。从收入而言，增值税是价内税，营业税是价内税，总体收入会有所下降。从成本而言，电信行业目前最主要的成本为固定资产的投入费用，由于营改增前购进的固定资产无法抵扣，而电信行业的固定资产使用周期长、更新周期慢，且电信行业的变动成本中人力成本占比较高，短期内，电信行业的税负会增加，但从长远考虑，一旦企业新投入的固定资产，便可以抵扣，将在很大程度上降低企业税负，且营改增后消除了重复征税现象，故长远税负会有所降低。

第五篇：建筑业营改增影响分析及应对策略

建筑业营改增影响分析及应对策略

摘要：建筑行业在我国经济发展中具有先导性作用，在国民经济中起着基础性作用，建筑行业在社会经济发展中具有重要的地位。建筑行业营业税改征增值税是我国税制改革的重点，其能有效地避免重复征税和漏税现象，为我国建筑行业的健康发展提供了保障。目前，我国建筑行业营业税该征税和增值税已经纳入我国税制改革的体系中，但是，“营改增”面临着复杂的问题，本文通过对建筑“营改增”的影响进行分析，并针对“营改增”的影响，提出有效的应对措施，对建筑企业有一定的帮助。关键词：建筑业；“营改增”；影响分析；应对策略

建筑业“营改增”的实施需要有关部门进行全面考虑和深入的研究，站在企业的立场上，真正做到减轻企业的税负。随着我国城市人口的增多，建筑行业蓬勃发展，为了促进建筑行业进一步发展，建筑企业要利用“营改增”完善企业内部的管理体制，努力提升企业的管理水平。建筑业的“营改增”改革涉及到企业的方方面面，需要企业进行全面的分析，使“营改增”能够切实地促进自身的发展，减少企业出现的不良影响，促进建筑业更好的发展。

一、建筑业“营改增”的意义和发展方向

“营改增”是国家为了顺应经济发展的态势，在全面深化改革的基础上作出的重要决策，这一举措保障了财税体制的改革。建筑业实行“营改增”可以有效地促进企业的产业结构的优化升级，有效地对重复征税进行管理，减轻了企业的赋税，保障企业的正常运营，对我国经济的发展起着积极的作用。建筑业“营改增”从202_年就开始推行，202_年国务院又近一步扩大了“营改增”的试点。国家相关政策也表明，“营改增”的实行时间有限，必须在有限的时间内逐步完善“营改增”体制，完善建筑业“营改增”势在必行。

二、建筑业“营改增”的影响

（一）建筑业“营改增”的赋税增减影响

1、建筑业劳务输出的抵扣带来的影响

目前根据增值税和行业的流通来看，劳务支出是不能进行抵扣的，这些费用属于应纳税的增值范畴。通过分析建筑的成本费，人工费大约占整个工程经费的百分之三十。我国人口红利在不断减少，人们的就业观念也有一定的变化，导致了建筑人工费的不断增长。如果将建筑务工人员归为劳务公司管理，然后劳务公司开具发票给建筑务工人员，这种传统的做法不能从根本上解决建筑劳务支出抵扣的问题。在实行了建筑业“营改增”后，建筑施工企业、劳务公司都作为一般纳税人，应该按照百分之六的税率对增值税进行计算。劳务工人的工资、职工的薪水和社会保险都属于建筑劳务公司的成本费，这些支出不能按照增值税进行抵扣。建筑业的劳务如果不能得到抵扣，建筑业的“营改增”就不能起到减少建筑业税负的作用，从而影响到产业转移和建筑业产业升级。

2、建筑施工设施支出抵扣的影响 建筑施工企业在施工中所应用设施主要是建筑企业通过购买获得的，在进行建筑施工设施的购买时，有的设施是在企业实行“营改增”之前购买的，有的设施则是在实行“营改增”之后购买的。还有的建筑设施是企业租赁获得的。在建筑企业实行“营改增”之前购买的设施不能进行进项抵扣，而在进行建筑业“营改增”后的购买的设施则可以通过购买时留下的发票进行进项抵扣。很多企业分析设施使用费似乎是下降了，但是，通过进一步的分析，却发现设施的使用费没有减少。施工设施的修理维护和保养费、施工设施保养维护人员的人工费和场地的租赁费都属于施工设施的成本，所以。建筑业“营改增”实行前后的税负的变化主要是由实行“营改增”后购买的进项抵扣设备和实行“营改增”前不能进项抵扣的设施的数量比。

（二）建筑业预决算计量的影响

现在，建筑施工企业进行预决算计量的确定是通过工程量清单计价进行费用的收取，最后算入工程项目的总预算中。在实行“营改增”后，工程造价本来应该进行增值税的缴纳，但是，在工程施工时不能对进项税额进行准确的预算，导致了增值税额的不同。现行的工程预算与工程预算定额中税费的规定存在误差，导致了工程预算造价不能确定。

（三）对建筑业增值税纳税发生时间确定的影响

建筑业工程与其他的工程项目具有一定的差异，建筑业工程的施工必须要先进行图纸的设计，再对施工方案进行设计，在设计时，每栋建筑在设计上是存在差异的，而且施工环境也不同，就导致了建筑物之间的价格存在一定的差异，建筑施工项目的造价很难计算。在建筑工程进行计量时，很多项目不是施工方进行计量，而是需要审计机构来进行审计，建筑工程的计量工作程序非常复杂。建筑施工行业的工程款经常出现拖欠现象，增值税的缴纳会给建筑企业的经营带来资金支付上的压力。

三、建筑业“营改增”影响的应对策略

（一）人工费作为增值额导致税负增多的措施

现行的增值税有相关规定，建筑企业所提供的施工服务应该作为提供建筑产品施工的兼营销售行为，外来务工人员的人工成本费应该按照百分之六的税率来征收，其余的则应该按照百分之十一的税率来征收。在安装工业设施时，一般是建筑企业自行购买设施和材料，施工企业要提供安装的劳务，应该合理地向客户收取管理费和安装费，安装费的比重很大，应该按照百分之六的税率进行征收，如果按照百分之十一进行征收，很多建筑施工企业将不能接受。

（二）对不能获得增值税发票的进项抵扣问题的措施

采购时应该按照农产品收购进行进项抵扣，对建筑企业施工获得的非专用发票，按照农产品增值税进项税额的审定方法进行施工材料的进项税额。在建筑施工单位供应设施、材料时，计算工程款项，不能计入销项额内，应该根据工程的施工进行工程款的抵扣，开具增殖发票，要确保销售收入时才能征收增值税。（三)对不能及时获得抵扣凭证进行进项抵扣的措施

1、建筑业“营改增”后接受的建筑施工工程项目进行税额的确认时，在申请抵扣后产生的留底税额抵扣没有时间的限制

建筑工程项目的结算都存在拖延的现象，根据增值税的有关规定，增值税的纳税人如果获得了增值税的发票后应该在半年内到税务部门进行确认证明的办理，并且要在证明办理后的一个月内向有关部门申请进项税的抵扣。在获得了认证证明后，并且在第二个月申请了抵扣，申报后的留底税额没有时间的限制。建筑工程施工结算的拖延会导致施工款不能及时的收取，会造成供应商的货款拖延，供应商会进行逼债，导致建筑施工部门不得不借款还债，在取得专用发票后，在第二个月申报纳税抵扣，但是，财务的预算金额不确定，导致了发票不能及时的开具，无法与材料款进行抵销。

2、建筑业“营改增”实施在已经完工却没有完成决算的项目上，应该按照营业税按时缴纳营业税

现在有很多建筑工程，在已经完工的情况下，但是结算还不能完成，从而对企业施工的材料款不能及时缴清。对于这些已经完工却没有进行结算的施工单位，在开具发票时，不能进行原材料进项税的抵扣。结语：

随着我国建筑行业的蓬勃发展，我国也相应制定了建筑业“营改增”政策，这项政策可以使建筑行业有效的运营，促进建筑行业的发展。但是，在建筑业“营改增”实施的过程中，出现了一些问题，因此，在实行“营改增”政策时，要考虑对建筑业施工的影响，还要了解与建筑业相关企业的情况，不仅仅要了解建筑行业本身的情况，也要了解建筑业在运营中的状况。建筑业“营改增”政策的实行，要符合建筑业自身的特点，有关部门要深入研究，进行分析和总结。建筑企业也要利用“营改增”这项政策，进行企业的管理，加强企业的监控和管理水平。参考文献：

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