第一篇：地下车库产权归属

地下车库产权归属

一、小区地下车位的归类和不同处理方式

小区车位权属大致有三种情形：

一、开发商自己投资建设，拥有完全产权；

二、业主分摊建设费用，按比例共有产权；

三、按《防空法》要求在城市商品房开发中应修建的地下防空工事。

与上述三种情形相对应，车位的处分方式也有所不同：开发商拥有完全产权的可售可租；业主共有者，其使用方式、收费标准和收入去向由业主大会决定；人防工事国家拥有产权，不得出售，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，可以按约定收取一定费用。

“但实际上业主大多数并不知道这里有多少名堂。即使是完全由开发商投资建设的地下车库，政府或多或少都给过扶持，比如地价减免等等，一些开发商将已分摊面积的车位拿来出售，物业管理企业则利用产权不明而进行租赁创收。”知情人如是说。

二、如何准确知道地下车库的产权归属

一般情况下开发商和政府主管机关都不肯公布详细的资料。业主想要得到相关资料可以根据《政府信息公开条例》向人民政府申请政府信息公开。

可以申请得到以下资料：

1、房产测绘部门对小区进行整体测量作出的测绘报告。可以通过查询房产测绘报告的方法了解小区停车位的权属，开发商销售地下车位时必须取得房产测绘部门对小区进行整体测量作出的测绘报告，而报告中详细标注了计入公摊的建筑面积。业主还可以要求开发商告知车位是否计入公摊。

2、开发商要出售地下停车位需要取得房产管理部门的销售许可证，因此可以申请公开开发商的销售许可证的具体内容，及许可文件。

二地下车位的关键问题

1、关键问题1：无产权证车位不受保护

华工法学教授关永宏举例，当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”，业主的钱就存在追不回的风险。

2、关键问题2：车位被开发商多次出售

“没办理产权的车位有可能被开发商二次销售！”华工法学教授关永宏表示，“广州今年3月国土房产局专门颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，其中第五条规定：‘房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。’”

然而，有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。

专家在此提醒，无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。

关键问题3：人防工程车位有特殊性

“人防工程的车位不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，有可能当时不作私人停车位用途。”华工法学教授关永宏表示，人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。

关键问题4：租赁期限超20年后无效

有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。

广东天胜律师事务所的周律师提醒，根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。专家提示，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。

第二篇：地下车库的产权归属

地下车库的产权归属

南京市鼓楼区人民法院（以下通常简称“法院”）最近关于小区车库产权归属的判决（以下简称“判决”），成为房地产开发商和业主的关注焦点（相关报道见本文后所附文章）。有人欢呼小区车库判归业主共有，是一个革命性的判决。但是，我们有必要对其进行理性思考。现依据相关法律、法规及规定，就判决所依据的理由逐条进行分析，并根据上海地区的有关规定，对与地下车库产权归属相关的问题作了进一步说明，略书己见，以期抛砖引玉。

一、对判决所依据的理由的分析

1、土地使用面积分摊

在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。

地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。

实践中，中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主，由全体业主按份共有，从而，任何人想要在小区内建设新的房屋或设施，都要取得全体业主的一致同意，并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求，操作难度非常大，通常是不可能的，在实践中造成诸多争议和纠纷。

上海市房屋土地管理局1998年发布的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，改变了上述将用地面积分摊给业主的做法，而只在房地产权证上表明共有面积，这就意味着小区内全体权利人共有小区的土地使用权，而建设新的建筑物或设施也将共同占有小区的土地，而只要现有的业主不表示反对就可以建造，且无需变更房地产权证，实践证明是解决土地使用权纷争的可行办法。

法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权，同时由于开发商没有土地使用权的份额，其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上，是开发商先建造了车库及商品房等其它建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。一个重要的事实就是，车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不当然归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物，其所有人承担侵权责任，而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。

综上所述，南京市鼓楼区人民法院以星汉城市花园小区全体业主分摊了小区全部土地面积，因此开发商不享有土地使用权，从而对其建造的车库也不享有所有权的判决，在法律上值得商榷，并存在违背法律一般性原则的嫌疑。

2、公共配套设施的所有权

法院在判决中指出，根据《江苏省物业管理条例》（以下简称“《条例》”）第二十七条规定，配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。开发商按照南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库，其建成的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应由建筑物的所有权人共同使用。

《江苏省物业管理条例》第四十六条第（六）项规定：“本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的„非经营性停车场„。”该条例未对非经营性停车场做出明确定义，但从《条例》文字上可以确定，并非所有的车库都由全体业主共同。而法院仅以车库为公共设施为由认定全体业主共有车库，有在对《条例》断章取义之嫌。

公共配套设施是由业主共同使用的与建筑物相配套的设施，但决不等同于公有配套设施。例如小区内建设的学校，不能因其为公共配套设施，而就认为学校应归全体业主共有。因此，法院简单地将公共配套设施等同与公有配套设施的观点，在法律上是没有明确依据。

3、车库的成本

法院认为，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，法院认为车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入

商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。

上述《江苏省商品房价格管理规定》中，附属公共配套设施费是指“列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用”。而对何为“非营业性”未作定义，因此法院简单地将开发商的车库列入附属公共配套设施是不妥当的。

在实践中，由于许多建设工程采用总包形式，开发商在会计核算上无法将车库的建设成本与其它建设成本相区分。而法庭如果要确定开发商是否将车库成本纳入商品房成本，应由有资格的第三方审计机构进行审核来确定。而这无疑会增加不必要的诉讼成本，并且与实践中通常的会计核算方法相违背。

4、开发商的承诺对地下车库产权的影响

在该案中，业主指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺，小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

虽然，法院在判决中未以上述司法解释作为判决依据，但开发商应在销售广告和宣传资料谨慎地作出宣传与承诺。如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺小业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体小业主共有；如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库，则将构成违约。

二、与地下车库产权归属相关的问题

1、地下车库产权归属的判断标准

根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》

第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。另外，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条，机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。根据上述规定可见，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。

如果地下车库已作为公摊面积予以分摊，则根据前段分析，地下车库的产权应属于全体小业主共有。否则，地下车库的产权应属于开发商。

2、上海的地方性规定关于地下车库产权归属的界定

在实践中，上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类：其一是结建或者补建的民防工程，即其定性为民防工程，只是在实际使用时将其作为车库。根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。因此，开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。但是，该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库的所有权人是否有权出售车库。据上海市民防办公室工作人员介绍，现在上海市有关部门正在起草有关作为民防工程的地下车库的转让办法，目前还没有明确规定。

第二类系严格意义上的地下车库，即开发商在立项、设计等时候均将其作为车库。实践中，小业主和房地产开发商的产权争议集中在该类地下车库上。上海市房屋土地资源管理局发布了《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》（以下简称“《暂行规定》”），对除结建或者补建的民防工程外的、可单独拥有房地产权证的商品房项目附属地下车库租售等事宜作出了规定。其中第一条规定：商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。第五条规定：地下车库（位）与主楼一并申请预售的，经审核符合预售条件的，应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积。地下车库（位）单独申请预售的，则可单独核发预售许可证，并在预售许可证的“项目类型”栏内注明“地下车库”。上述《暂行规定》没有对地下车库的产权归属直接作出界定，但是地下车库可以预售这一点表明开发商对车库拥有产权，因为如果地下车库属于全体小业主共有，则开发商不能预售该地下车库。

根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，除非有合法产权分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）不计入共有建筑面积。换言

之，通常情况下，车库不作为公用面积分摊，车库的产权也就属于开发商。

根据以上分析，我认为在判断开发商对地下车库是否拥有产权时，仍需依据地下车库是否已作为公用建筑面积进行了分摊这一标准。

附件：

南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。-南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。业主们的建筑物区分所有权正向实现。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土fanliang 2003-12-12 16：11：37 发表于焦点谈房论市-业委会联盟论坛之物管专题

根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。

南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有 南方周末2003-12-11□杭正亚

商品房住宅小区停车位的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商普遍的做法。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。但由于种种原因，此类讼案中业主胜诉的情况一直未有所闻。11月12日，南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决，终于为此开了一个先例。星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，开发商是江苏星汉置业有限公司。

1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月6日，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。

开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租

金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。

11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。法庭经合议后认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外，根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。

据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。实际上，每一栋建筑物，都会因业主分别购买、使用，而使所有业主都享有其专有部分的专有权和共有部分的共有权，都有管理小区事务的成员权，这就是“区分所有权”。有法律界人士希望，上诉判决有助于催生我国区分所有权制度的建立。

第三篇：车库的产权归属总结

《物业管理法律法规》车库的产权归属总结

一、车库的产权归属：

1、针对的问题： 随着我国城市化进程的日益加快，汽车逐渐成为城市居民出行的代步工具，车库、车位所具有的使用价值和商业价值日益显现，现实生活中因车库、车位归属问题而引发的纠纷也愈演愈烈。

2、车库车位：（1）规划内与规划外车库车位：车库车位的开发建设应工程建设部门审批，并取得工程规划许可手续，对于取得工程规划许可审批手续建设的车库车位可称之为规划内的车库车位；反之则可称之为规划外的车库车位。

（2）车库车位的类型：

 立体停车位：即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位

 住宅小区地面停车位：

 楼房首层架空层停车位

 楼房地下停车位

 楼房屋顶平台停车位  人防工程改建停车位

3、产权归属总结：

1）规划内车库车位的产权归属——归属开发商所有

《物权法》第七十四条： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该条虽未明确规划内车库车位产权归属开发商，但却规定开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式对车库行使处分权。从立法本意上分析，该规定实质已经承认开发商对规划内车库车位的原始所有权。现在已明确小区规划内车库车位的产权是归属开发商所有的，但由于车库车位具有一定的附属属性，其是为满足小区居民停车需要而建设的，因此开发商行使车库车位的处分权时必须受到一定程度的限制。

该规定体现了法律对市场调节的干预，对于解决小区没有车位车库或者车位车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地具有重大意义

2）规划外车库车位的产权归属——归业主所有

《物权法》第74条明确规定：“占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

对于规划外地上车库的产权归属，首先明确的是因其占用的是业主共有的道路或是其他场地且未经政府规划审批，依照法律的规定应认定为违法建筑，业主有权要求开发商无偿拆除并恢复原状。

3）人防工程地下车库的产权归属——归国家所有

一种特殊的情况就是利用人防工程改造成的地下车库，可称之为人防工程地下车库。依据《中华人民共和国人民防空法》相关规定，地下人防工程为国家国防建设的重要组成部分，所有权归国家所有，除国家之外的任何主体不能对地下人防工程主张所有权。

《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”同时建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。可见业主所购房屋的公摊面积中不包括地下人防工程的面积，因此，人防工程的投资主体不是业主而是开发商。根据“谁投资，谁受益"的原则，在保证不降低人防工程防护能力前提下，开发商非战时可以根据国家对地下车库相关技术规范对人防工程进行改造，符合使用要求后作为地下车库使用并获取相应的收益。

二、共有部分改建是按人头投票还是按面积投票？如何决定才能最好的保户业主的利益？

1、分析：

①我国《物权法》第七十六条： 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

②据此，《征求意见稿》还规定：所有建筑物共有部分进行改建、重建的申请可以由全部或者部分业主提出，申请人应当提交经公证部门公证的专有部分占建筑物总面积2／3以上且占总人数2／3以上的业主同意的书面证明，以及由房管部门出具的对该共有部分享有共有权的全体业主名单及各业主专有部分建筑面积的书面材料，并按照城市规划部门的要求进行批前公示。

2、总结：

由相关法规可知，对于共有部分的改建不能片面的以人头或面积单方面来投票决定，而是要综和这两者，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

并且要更好地保护业主的利益，还应该在经业主投票表决后，再由房管部门出具的对该共有部分享有共有权的全体业主名单及各业主专有部分建筑面积的书面材料，并按照城市规划部门的要求进行批前公示。只有在业主、相关部门、政府的协力合作监督下，才能更好地保户业主的利益。

第四篇：停车场、地下车库产权界定

停车场、地下车库产权界定

2010-12-26

车库（位）权属情况比较复杂，既有可以销售的车位又有不可以销售的，因此消费者务必要注意：

一．车库（位）是否可销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，因此若不能办理产权，车库（位）买卖合同是不受法律保护的――买到手的也只是一张白纸。

《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

消费者租赁车库（位）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为。

买小区地下车位 要先确认出售权

国标《房产测量规范》里有明确的规定，独立使用的地下室、车棚、车库等不计入共有建筑面积。不过，“小区地下停车位一直都是比较复杂的问题。消费者购买前应确认开发商是否有完整独立的出售权。”

一般小区地下停车位分为3类：一是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，开发商有权予以出售、出租。另一类由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，其权益应归小区的业主。还有一种是利用人防工程改造的车位，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

《建设部原城市房屋管理办法》中规定：按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。

因此，如果业主与开发商在房屋买卖合同中没有对这类地下车库进行特别约定，车库应归业主共有。

提醒 买地下车位前要“三看”

1.若要买期房，则要看开发商是否有小区地下车库的“预售许可证”，可让 1 开发商提供或上“房地产交易管理网”查询，如果开发商没有，则不能买该地下车库。

2.若要买现房，则要看楼盘的“大产权证”上是否有车库的规划建筑用地面积，如果没有则证明不是规划车库。

3.要看具备以上两证的车库是否被抵押，被抵押的车位是无法确权的，一定要等开发商解除了抵押再买。

二．几乎每个小区都有属于全体业主的共有车位（库），其经营收益属于全体业主。目前车位（库）主要分为以下几种情况：

1．三面有护围的地上车库（位）——可办产权，可销售

若开发商在当初规划时，明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。如根据<<北京巿关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知>>，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。

2．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主

如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。如按照《建设部原城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。” 即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

3．敞开式的地上车位——属于全体业主

主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。

4．地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主

车库是否属于附属设施要看买房时的成本，著名法学教授江平认为，车库是 不是小区附属的设施需要看买房时的成本。有的业主买房的成本里已摊进了车库费用，此时车库的产权属于业主；而有的没有摊进车库费用，则车库属于开发商，或是业主共同所有，情况就很复杂了。

《物权法》对于会所和车位有明确规定，即没有经过约定的建筑及其附属物，归业主所有。

物权法第六章专门规定了“建筑物区分所有权”。“区分所有权”包括三种权利：一是所有权，如业主对楼房的所有权；二是对共有部分业主有共有权，如跟邻居共用的墙、过道等；还有一种很特别，是共同管理。举个例子说，小区的绿地是整个小区的人共同管理。我们把它总起来就叫区分所有权。这里面最核心的问题是共同管理权。建筑面积已分摊的地下车库就应该由全体业主行使共同管理权。

目前之所以业主与开发商对地下车位的争议较大，是因为对产权归属有争议。他认为，如果规定除单独建设的停车楼外，作为地下附属设施的车位一律归全体业主所有(类似锅炉房等附属设施)，由业主大会决定其使用、经营价格，这样就会减少争议。而开发商可以将车位的建设成本摊入房价。

如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

5．改造车位（库）——属于全体业主

还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。

6．地下车位（库）属于“人防工程”——收益属于全体业主

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

第五篇：区分所有建筑物地下车库的归属研究（精选）

区分所有建筑物地下车库的归属研究

我国《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。目前，由于我国法律对地下车库的归属问题规定得比较模糊、笼统，现实生活中在开发商与业主之间引发许多纠纷。2009年5月25日最高人民法院出台的司法解释，第五、六条关于车位、车库的规定，对地下车库的产权归属亦没有作出具体规定。

区分所有建筑物配套设施地下车库，应当定性为区分所有建筑物的共有部分，其产权归属于全体区分所有权人所共有。在区分所有法律关系存续期间，任何区分所有权人不得请求单独分割，地下车库必须与专有部分一体处分，不得单独买卖、抵押。下面，笔者从区分所有建筑物的地下车库与基地的关系、内部构造、功能分析等角度，对其产权归属问题进行分析。

首先，区分所有建筑物地下车库没有分摊土地使用权面积份额。建筑物离不开基地，否则就成为“空中楼阁”。在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权，我国现行立法也未承认地上权，也不存在各区分所有人区分地上权的问题。因此，开发商通过出让、转让或划拨等方式取得土地使用权以后而建造建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。

那么，在区分所有的情况下，各区分所有人对基地究竟享有何种权利?从我国现行立法来看，土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体。在这方面有二个重要原则：一是所谓“地随房走”原则，即房屋出让，土地使用权随之转移。二是所谓“房随地走”原则，即土地使用权移转，地上建筑物也要随之移转。1994年我国《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这意味着区分所有权人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。

在我国现行的房地产管理体制下，只有计算建筑容积率(建筑容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。不计算建筑容积率的建筑物由于没有分摊相应宗地号的土地使用权面积份额，在房地产初始登记时不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物。而根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建设部1995年9月8日发布)和《房产测量规范》(国家质量技术监督局2000年2月22日发布)，作为区分建筑物组成部分的停车位，无论是地上停车位，还是架空层停车位或者地下室停车位，既不属于套(单元)内使用面积，也不属于公用分摊面积，也就是说，该部分没有分摊任何土地使用权面积份额，因此，其不可能取得单独的《房地产证》，不能成为专有权的客体。

根据区分建筑物地下车库与基地的关系，因其没有分摊相应的土地使用权面积份额，在房产登记制度上不可能取得单独的《房地产证》，只能认定为属于全体区分所有人共有的共有部分。反之，如果我们将区分所有建筑物之停车位认定为专有部分，允许自由买卖、抵押和转让，则会出现问题：一是这种专有权对于基地的权利从何而来?二是非本区分所有建筑物区分所有人的其他人进入该区分所有建筑物的合法准入权从何而来?

其次，区分所有建筑物的地下车库，从构造上看区分建筑物之地下车库不具有独立性。不具有构造上的独立性，就不能成为专有权的客体，只宜认定为归属于全体区分所有权人共有的共有部分。区分建筑物的地下车库在利用和功能上具有从属性。区分所有建筑物的 2

地下车库与一般社会公共车库最大的区别在于其有两个显著的特征：一是非营利性。区分建筑物的地下车库主要供住宅小区区分所有人自己或来客停车之用，不以营利为目的，这是其在利用上的固有属性;二是从属性。区分所有建筑物的地下车库在功能上是作为住宅小区区分所有人的生活配套设施存在的，在性质上属于建筑物的附属设施，其法律地位从属于专有部分。就地下车库的这两个特征的而言，从属性又是其最本质的特征，由于其从属性，决定了其非营利性。基于区分所有建筑物的地下车库在利用上具有非营利性、在功能上具有从属性这样两个本质特征，笔者认为只能将其性质认定为区分所有建筑物的共有部分。

综上所述，区分建筑物的地下车库没有分摊区分建筑物的土地使用权面积份额，在构造上不具有独立性，在利用和功能上具有从属性，宜将其认定为区分所有建筑物的共有部分，在产权归属上由全体区分所有权人共有。

现实生活中，如何解决地下车库如何使用而引发的纠纷，应当遵循两个基本原则：一是地下车库的性质和归属，应当将区分所有建筑物的地下车库界定为区分所有建筑物的法定共有部分，归属于全体区分所有权人共有。二是解决围绕地下车库的使用权引发的纠纷的法律适用方面，应当适用建筑物区分所有权的相关法律理论，不应该适用普通的所有权或者合同法等理论，在确定其基础法理的前提下，再按照有关买卖合同或者租赁合同的原则处理相关的纠纷。

笔者认为，解决区分所有建筑物地下车库使用权引发的纠纷纷应当着重从以下几方面进行考虑：

一是开发商就区分所有建筑物的地下车库设定专有使用权，收取高额使用费的行为应当认定为无效。现实生活中，根据我国目前相关法律法规的规定，区分所有建筑物的开发商在不可能为地下车库办理单独产权证。在这种情况下，开发商为谋取暴利，与特定的区分所有人或者区分所有人以外的第三人签订所谓“地下车库的车位租赁合同”，约定专有使用期间为70年，然后一次性收取全部使用费，这种“名为租赁、实为买卖”的租赁合同应当认定为无效。其理由是：设定专有使用权的基本前提是必须对设定专有使用权的标的物享有所有权，对标的物享有实质性的处分权。但区分所有建筑物地下车库归属于小区全体区分所有人，而开发商对区分所有建筑物地下车库不具有所有权，故其对区分所有建筑物地下车库设定专有使用权的合同应当认定为无效合同。

二是以区分所有建筑物的地下车库的车位为标的物的买卖合同，一律应当认定为无效合同。其理由是：通过上面分析，区分所有建筑物地下车库归属于全体区分所有人所共有，区分所有建筑物的共有部分具有从属性，其随着专有部分设立、转移、消灭而设立、转移、消灭，与专有部分具有一体性，不得单独进行买卖。而且，根据我国目前相关法律法规规定，地下车库并不能单独取得产权权属证明，因此区分所有建筑物地下车库不能进行单独买卖。综上，无论出卖方是区分所有人还是开发商亦或是物业管理公司，其所签订的关于区分所有建筑物的地下车库的车位为标的物的买卖合同都应当认定为无效合同。

三是区分所有建筑物的全体区分所有人可以就区分所有建筑物的地下车库设定共有部分专有使用权。区分所有建筑物的地下车库的车位应当首先满足全体区分所有人的需求，在现实生活中，并非全体区分所有人都拥有代步工具机动车辆，进而全体区分所有人可以通过约定，对区分所有建筑物的地下车库设定共有部分专有使用权，将地下车库约定给特定多数区分所有人或者区分所有人以外的第三人使用，并收取合理的使用费用。对于

收取的合理使用费用，全体区分所有人可以作为建筑物及其附属设施的维修资金，也可以按照各区分所有人的专有部分面积在整个建筑物中所占的比例实际分配给各区分所有人，以期在全体区分所有人之间以实现一定程度上的利益均衡，为全体区分所有人营造更为和谐的小区社会生活环境。

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