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农村土地经营权、房屋财产可抵押贷款了
2016年03月24日 16:27 来源：凤凰财经综合
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今日，中国央行发布农村“两权”抵押贷款试点办法，从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。
“两权”为农村承包土地的经营权和农民住房财产权。
办法强调，银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率，简化贷款手续，加强贷款风险控制。要求借款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。
办法要求，坚持不改变公有制性质、不突破耕地红线、不层层下达规模指标，用于抵押的承包土地没有权属争议，且不能超过农民承包土地的剩余年限。明确借款人要有其他长期稳定居住场所，并获得集体经济组织书面同意，金融机构处置抵押物时要采取多种方式，并保证农民基本居住权。
以下为全文：
为落实《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）要求，依法稳妥规范推进农村“两权”抵押贷款试点，日前，人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。“两个办法”从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。
“两个办法”强调，银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率，简化贷款手续，加强贷款风险控制。要求借款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。试点地区政府要扎实推进确权登记颁证、流转交易平台搭建、价值评估、抵押物处置等配套工作，为农村“两权”抵押贷款试点提供基础支持。政府相关部门要加强协调合作，靠实职责分工，扎实做好试点组织实施、跟踪指导和评估总结。
“两个办法”要求，试点要依法稳妥规范推进，保障农民的合法权益。《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》要求坚持不改变公有制性质、不突破耕地红线、不层层下达规模指标，用于抵押的承包土地没有权属争议，且不能超过农民承包土地的剩余年限。《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》明确借款人要有其他长期稳定居住场所，并获得集体经济组织书面同意，金融机构处置抵押物时要采取多种方式，并保证农民基本居住权。“两个办法”均鼓励地方政府部门通过贴息、风险补偿基金、担保公司担保等多种方式，建立贷款风险补偿及缓释机制，保证试点平稳运行。
中国人民银行中国银行[-0.88% 资金 研报]业监督管理委员会中国保险监督管理委员会财政部国土资源部住房和城乡建设部关于印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的通知 为依法稳妥规范推进农民住房财产权抵押贷款试点，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》精神，现将《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（附件1）和《农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单》（附件2）印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法
第一条为依法稳妥规范推进农民住房财产权抵押贷款试点，加大金融对“三农”的有效支持，保护借贷当事人合法权益，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》等政策规定，制定本办法。
第二条本办法所称农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。
第三条本办法所称试点地区是指《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》明确授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的县（市、区）。
第四条借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：
（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；
（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；
（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；
（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。
第五条借款人获得的农民住房财产权抵押贷款，应当优先用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。第六条贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权价值等因素，合理自主确定农民住房财产权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人，适当提高贷款抵押率。
第七条贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率。第八条贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定贷款期限。
第九条借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。
第十条鼓励贷款人因地制宜，针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式，简化贷款手续，加强贷款风险控制，全面提高贷款服务质量和效率。在农民住房财产权抵押合同约定的贷款利率之外不得另外或变相增加其它借款费用。
第十一条借贷双方要按试点地区规定，在试点地区政府确定的不动产登记机构办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记。
第十二条因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。
第十三条试点地区政府要加快推进行政辖区内房屋所有权及宅基地使用权调查确权登记颁证工作，积极组织做好集体建设用地基准地价制定、价值评估、抵押物处置机制等配套工作。
第十四条鼓励试点地区政府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金，用于分担自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益，或根据地方财力对农民住房财产权抵押贷款给予适当贴息，增强贷款人放贷激励。
第十五条鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保的方式，为农民住房财产权抵押贷款主体融资增信。
第十六条试点地区人民银行分支机构要对开展农民住房财产权抵押贷款业务取得良好效果的贷款人加大支农再贷款支持力度。
第十七条银行业监督管理机构要统筹研究，合理确定农民住房财产权抵押贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持金融机构开展农民住房财产权抵押贷款业务。
第十八条保险监督管理机构要加快完善农业保险和农民住房保险政策，通过探索开展农民住房财产权抵押贷款保证保险业务等多种方式，为借款人提供增信支持。
第十九条各试点地区试点工作小组要加强统筹协调，靠实职责分工，扎实做好辖内试点组织实施、跟踪指导和总结评估。试点期间各省年末形成年度试点总结报告，要于每年1月底前（遇节假日顺延）以省级人民政府名义送试点指导小组。
第二十条人民银行分支机构会同银行业监督管理机构等部门加强试点监测、业务指导和评估总结。试点县（市、区）应提交季度总结报告和政策建议，由人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同银监局汇总于季后20个工作日内报送试点指导小组办公室，印送指导小组各成员单位。第二十一条各银行业金融机构可根据本办法有关规定制定农民住房财产权抵押贷款管理制度及实施细则，并抄报人民银行和银行业监督管理机构。
第二十二条对于以农民住房财产权为他人贷款提供担保的，可参照本办法执行。第二十三条本办法由人民银行、银监会会同试点指导小组相关成员单位负责解释。第二十四条本办法自发布之日起施行。
农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单
中国人民银行中国银行业监督管理委员会中国保险监督管理委员会财政部农业部关于印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》的通知 为依法稳妥规范推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》精神，现将《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》（附件1）和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点县（市、区）名单》（附件2）印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
附件：1．农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法 2．农村承包土地的经营权抵押贷款试点县（市、区）名单 中国人民银行银监会 保监会财政部农业部 2016年3月15日 附件1 农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法
第一条为依法稳妥规范推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点，加大金融对“三农”的有效支持，保护借贷当事人合法权益，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》等政策规定，制定本办法。
第二条本办法所称农村承包土地的经营权抵押贷款，是指以承包土地的经营权作抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。
第三条本办法所称试点地区是指《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》明确授权开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点的县（市、区）。
第四条农村承包土地的经营权抵押贷款试点坚持不改变土地公有制性质、不突破耕地红线、不损害农民利益、不层层下达规模指标。
第五条符合本办法第六条、第七条规定条件、通过家庭承包方式依法取得土地承包经营权和通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农户及农业经营主体（以下称借款人），均可按程序向银行业金融机构申请农村承包土地的经营权抵押贷款。
第六条通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：
（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；
（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；
（三）依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证；
（四）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。
第七条通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体申请贷款的，应同时符合以下条件：
（一）具备农业生产经营管理能力，无不良信用记录；
（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；
（三）已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式支付了土地租金；
（四）承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转；
（五）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。
第八条借款人获得的承包土地经营权抵押贷款，应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。第九条贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、承包土地经营权价值及流转方式等因素，合理自主确定承包土地的经营权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息或农业保险等增信手段支持的借款人，适当提高贷款抵押率。
第十条贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定承包土地的经营权抵押贷款的利率。
第十一条贷款人应综合考虑承包土地经营权可抵押期限、贷款用途、贷款风险、土地流转期内租金支付方式等因素合理自主确定贷款期限。鼓励贷款人在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加农业生产的中长期信贷投入。
第十二条借贷双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式，公平、公正、客观、合理确定农村土地经营权价值。
第十三条鼓励贷款人因地制宜，针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式，简化贷款手续，加强贷款风险控制，全面提高贷款服务质量和效率。在承包土地的经营权抵押合同约定的贷款利率之外不得另外或变相增加其他借款费用。
第十四条借贷双方要按试点地区规定，在试点地区农业主管部门或试点地区政府授权的农村产权流转交易平台办理承包土地的经营权抵押登记。受理抵押登记的部门应当对用于抵押的承包土地的经营权权属进行审核、公示。第十五条因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人可依法采取贷款重组、按序清偿、协议转让、交易平台挂牌再流转等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。
第十六条试点地区政府要依托公共资源管理平台，推进建立县（区）、乡（镇、街道）等多级联网的农村产权流转交易平台，建立承包土地的经营权抵押、流转、评估和处置的专业化服务机制，完善承包土地的经营权价值评估体系，推动承包土地的经营权流转交易公开、公正、规范运行。
第十七条试点地区政府要加快推进行政辖区内农村土地承包经营权确权登记颁证，鼓励探索通过合同鉴证、登记颁证等方式对流转取得的农村承包土地的经营权进行权属确认。
第十八条鼓励试点地区政府设立农村承包土地的经营权抵押贷款风险补偿基金，用于分担地震、冰雹、严重旱涝等不可抗力造成的贷款损失，或根据地方财力对农村承包土地的经营权抵押贷款给予适当贴息，增强贷款人放贷激励。
第十九条鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保、农村产权交易平台提供担保等多种方式，为农村承包土地的经营权抵押贷款主体融资增信。
第二十条试点地区农业主管部门要组织做好流转合同鉴证评估、农村产权交易平台搭建、承包土地的经营权价值评估、抵押物处置等配套工作。
第二十一条试点地区人民银行分支机构对开展农村承包土地的经营权抵押贷款业务取得良好效果的贷款人加大支农再贷款支持力度。
第二十二条银行业监督管理机构要统筹研究，合理确定承包土地经营权抵押贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持贷款人开展承包土地的经营权抵押贷款业务。
第二十三条保险监督管理机构要加快完善农业保险政策，积极扩大试点地区农业保险品种和覆盖范围。通过探索开展农村承包土地的经营权抵押贷款保证保险业务等多种方式，为借款人提供增信支持。
第二十四条各试点地区试点工作小组要加强统筹协调，靠实职责分工，扎实做好辖内试点组织实施、跟踪指导和总结评估。试点期间各省（区、市）年末形成年度试点总结报告，要于每年1月底前（遇节假日顺延）以省级人民政府名义送试点指导小组。
第二十五条人民银行分支机构会同银行业监督管理机构等部门加强试点监测、业务指导和评估总结。试点县（市、区）应提交季度总结报告和政策建议，由人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同银监局汇总，于季后20个工作日内报送试点指导小组办公室，印送试点指导小组各成员单位。
第二十六条各银行业金融机构可根据本办法有关规定制定农村承包土地的经营权抵押贷款业务管理制度及实施细则，并抄报人民银行和银行业监督管理机构。
第二十七条对于以承包土地的经营权为他人贷款提供担保的以及没有承包到户的农村集体土地（指耕地）的经营权用于抵押的，可参照本办法执行。第二十八条本办法由人民银行、银监会会同试点指导小组相关成员单位负责解释。第二十九条本办法自发布之日起施行。附件2 农村承包土地的经营权抵押贷款试点县（市、区）名单
名单
第二篇：黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法
《黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法》出台
农村金融改革创新大幕全新开启
本报讯（记者谭迎春）4月11日，黑龙江省金融办、省发改委、人民银行哈尔滨中心支行联合印发了《关于深入推进农村土地经营权抵押贷款工作的通知》，标志着《黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法》正式出台。
《暂行办法》是在总结2010年试点经验的基础上，进一步深入调研，按照省委省政府要求和《黑龙江省“两大平原”现代农业综合配套改革试验总体方案》部署组织实施的。《暂行办法》吸纳了农户、农民合作社、涉农金融机构、法院等多方面的意见，在土地经营权确权、抵押价值认定、经营权抵押登记和流转、抵押物处分等方面对原试行办法进行了补充和完善。
《通知》中明确，农村土地经营权抵押贷款工作以服务于新型农业经营主体为重点，银行机构全面参与，在全省全面铺开。为确保风险可控，各县（市）、农垦局可以根据当地实际和已有工作基础，自行选择试点乡（镇）、农场，开展过程中总结经验，条件成熟后逐步推开。
为尽快实施《暂行办法》，为今年春耕融资发挥作用，4月10日，省发改委、金融办、人民银行哈尔滨中心支行召集哈尔滨市部分县（市），在方正县召开了农村土地经营权抵押贷款推进工作会议。下一步，省发改委、金融办、人民银行哈尔滨中心支行还将分片深入我省齐齐哈尔、佳木斯、绥化等农业大市宣传推广，督促指导各地将农村土地经营权抵押贷款工作落到实处。
《农村土地经营权抵押贷款办法》解读
政策法律做保障农地抵贷有依据
□本报记者 谭迎春
为推动我省“两大平原”农村金融创新，日前省发改委牵头修订的《黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法》正式出台，实现农村土地经营权抵押贷款业务在“两大平原”地区至全省范围全覆盖。省发改委财金处张德春处长对这一办法的相关内容进行了详尽的解读。
贷款机制
2年抵1年
农村土地经营权抵押贷款基本机制，是评估抵押耕地年经营价值（通常是土地流转价格），以其作为抵押资产超倍抵押。如农户到期未能归还银行机构贷款，用于抵押的耕地超倍期限经营权将由银行机构处置。通常采取的办法是银行机构通过流转平台，转让给第三方经营。例如，农户要用其承包耕地申请1年期贷款，需要其与银行签订2年的土地经营权抵押合同，本农户未能按期偿还贷款，银行将把第二经营权流转给他人。通过流转，银行可以收回贷款，流转期限1年，第三年以后的经营权仍归原承包农户所有。
基本条件
合同+权证
依照现有职能，农村土地承包经营权确权、颁证、纠纷仲裁等管理职能设在农村经营管理站，一般乡镇经管站承担了绝大多数日常管理职能。因而，经营权抵押管理也应纳入经管站职能范围。当然，有条件的地方，在业务量达到一定规模时，可以建立农村产权交易中心等专门服务机构，实现一条龙快捷服务。
实现抵押的基本条件——合同+权证。规模化经营是“两大平原”现代农业的主要特征和主要建设内容。因而，《办法》主要服务对象是合作社、家庭农场、种田大户和龙头企业等新型农村合作经营组织。经营权流转合同是合作组织的核心支撑文本。经管站开展经营权抵押业务时，要审核流转合同的合规性，对流转合同档案做标识，为避免出现农户重复抵押，还要延伸审核流转合同所涉及的每个农户的经营权证，并予唯一标识。
登记和解除——登记凭证。申请抵押登记前，借贷双方应签订抵押和贷款合同，经管站完成抵押登记后，抵押和贷款合同生效，银行可实行放款。经管站完成登记，要向借贷双方和村委会出具登记证明。贷款收回后，经管站依据银行机构贷款归还证明解除经营权抵押，完成一个贷款周期。
规避重复抵押——信息公开。防止重复抵押是防范贷款风险的重要内容之一。建立经营权证计算机管理系统，实现网络可查询是便捷、有效的方法。在目前基础上，可先易后难，逐步规范。
抵押流程
签抵押+贷款+流转合同
抵押合同和贷款合同。借款人向金融机构借款，应当以书面形式订立抵押合同和贷款合同，并经抵押登记部门办理抵押物登记。贷款合同为主合同，抵押合同是贷款合同的从合同，贷款合同无效，抵押合同无效。为有效保护农民对土地承包经营权的合法权益，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，剩余承包期限的土地经营权转移为债权人所有。
流转合同。土地承包经营权流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。农村土地承包经营权流转合同文本格式由农业行政主管部门确定。
发挥权能
政策保障+降低成本
此次颁布的《暂行办法》充分发挥农村土地经营权作为抵押物权能，以实现农村土地抵押贷款的低利息、大额度、期限长的优势，为在全省推广提供可行方案。
党的十八届三中全会《决定》和今年中央一号文件明确提出，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资，为农村土地经营权成为合格、有效抵押物提供了政策保障。《暂行办法》的颁布，进一步为我省的推广工作提供政策保障。
农地经营权不仅具有收益性，而且稳定持久，是优质的抵押物。按照《暂行办法》的制度设计，单纯以农地经营权作为抵押物，即能实现农户与金融机构议价、签订合同、抵押登记、发放贷款，因而可简化手续、降低贷款成本。此外，由于金融机构在发生风险时以农地经营权受偿，极大降低了贷款不良风险。农村丰富的耕地资源，可以支撑经营权抵押贷款业务大规模开展，在逐步规范的基础上，可以期望涉农金融机构贷款期限延长，利率降低，最终实现农民低成本融资。金融机构应大胆、充分发挥农地经营权抵押权能，实现双赢。
纠纷处置
协商+仲裁或诉讼
债务履行期届满，借款人无法偿还贷款，产生争议，可以采取以下方式处置纠纷： 协商。贷款人与借款人协商以抵押的农村土地承包经营权再流转所得价款受偿。价款超过债权数额的部分归借款人所有。
仲裁或诉讼。协商不成的，当事人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。约定采取仲裁方式解决争议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。仲裁委员会受理仲裁申请后，双方当事人应当在规定的期限内约定仲裁庭的组成方式和选定仲裁员。仲裁试行一裁终局的制度，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民
法院起诉的，仲裁委员会不予受理。一方当事人不履行仲裁裁决的，另一方当事人可以向人民法院申请执行。
农贷“高寒区”巨变
□本报记者 谭迎春
随着气温的节节升高，我省厉兵秣马备春耕也掀起了高潮。借着“两大平原”现代农业综合配套改革赋予我省先行先试的政策东风，农村土地经营权抵押贷款冲破农村农业金融贷款的“高寒区”，让越来越多的农民愁眉顿展。
银行“输血”农业无后顾之忧
法院化解矛盾提供法律支撑
目前我省正处于从传统农业向现代农业加速转型升级的关键时期，新型经营主体对金融服务的需求越来越旺盛，但贷款难，尤其是“抵押担保难”，始终是制约我省农村金融服务提升的主要因素之一。
人民银行哈尔滨中心支行刘福军认为，推动以农地农村土地产权制度为核心的农村土地承包经营权抵押，是解决农村、农民的融资担保问题、构建完善的农村和农业担保体系的重中之重。能够促进农民资产变金融资源，吸引金融机构开展业务创新，撬动更多信贷资金投向“三农”领域。《暂行办法》的出台，解除了涉农金融机构因农业生产经营主体无法提供有效抵押担保物而不能提供信贷支持的后顾之忧，为涉农金融机构拓展三农信贷业务提供了难得的机遇。他说，人民银行哈尔滨中心支行将继续运用支农再贷款、再贴现和差别化存款准备金等货币政策工具，加强信贷政策窗口指导，督促和引导涉农金融机构大力开展农村土地承包经营权抵押贷款，并适时在全省复制推广。
针对现行法律尚未明确农村土地经营权抵押制度的问题，黑龙江省高级人民法院民一庭庭长李晓晔认为，随着我国农村社会保障体系的发展以及党的十八届三中全会农村土地制度改革的深化，适时放开土地承包经营权抵押的条件基本成熟，关于土地承包经营权抵押效力的认定是目前立法界正在积极研究的问题。省高院会高度关注这类问题，积极参与我省“两大平原”农村金融创新实践，及时研究审判实践中出现的新情况、新问题，妥善化解予盾，并及时总结经验向立法机关提出意见建议，为我省发展现代化大农业提供法律支撑。
农民手里有证心中有数
哈尔滨市阿城区农民王强老汉拿着前些天刚领来的《中华人民共和国农村土地承包经营权证》爱不释手。“俺家有几口人，土地空间位置在哪、四至怎样、面积有多少都清楚地印在这个红本本上。”他向记者“炫耀”着，“你看，像城里的房产证一样，上面还有承包地的平面图呢。”
儿女们都在外打工，年事已高的他今年想把土地流转给种地大户坐收租金。“手里有证心中就有数了，权利都清楚地记在证上。地给你用，我的权利也跑不了。”王老汉乐呵呵地说。
作为被农业部确定为国家级农村土地承包经营权确权颁证的试点单位，阿城区的此项工作正紧锣密鼓地开展。全区辖15个涉农镇（街）、108个行政村、农业户数9.5万户，签订土地承包合同75290份。试点阶段，阿城区通过确权登记，实现“基础实效”。共建立农村土地承包档案313卷，接待承包合同、流转信息查询的农民328人次；通过确权登记，落实“管理实效”。补签家庭承包合同314份，对标的不清、条款不清、权责不清的农村各业承包合同进行了纠正，规范了土地承包合同管理；通过确权登记，确定“机制实效”，规范了农村土地有序流转行为，全区实现土地流转21.2万亩，占家庭承包总面积的20.4%。适时组建了区农村土地产权交易综合服务中心，进一步完善了区、镇（街）村三级土地流转服务体系。
点评
农业贷款难，难在没有抵押资产。农民除了房屋土地之外别无他物，而农村的房屋土地在以往缺乏法律与制度的认定，都不能作为资产形成抵押，银行贷款没抵押收回就没抓手，贷款风险无法化解。《暂行办法》明确了我省开展土地承包经营权抵押贷款的总体思路、基本原则、贷款条件、操作流程和保障措施，司法部门面对新情况提出新建议，为地方政府和金融机构开展业务提供有效依据和政策支持。在全省全面推广农村土地经营权抵押贷款万事俱备，一场农村金融改革创新大幕即将全新开启。
点评
确权工作是深化农村产权制度改革的基础，是稳定农村土地承包关系、维护农民合法权益、赋予农民权能的前提和重要保障。确权后，农户土地经营权资产性质得以确立，使其进入市场或作为财产来抵押成为可能。我省各地正在采取措施积极推进农村土地承包经营权确权颁证工作，跨过农村土地经营权抵押贷款的第一道门槛。
合作社
兜里有钱扩大规模底气足
近几天，克山县古城镇新隆村现代农机合作社格外热闹，村里的农民纷纷来到这里与合作社签订土地入股合同后，高兴地领走自己第一笔垫底分红款。在一旁观看的合作社理事长康利海看起来更高兴，“哈尔滨银行给我们放的600万元贷款太及时了，这第一笔垫底分红款发不下去，农民就不来入股，我今年的扩张计划就泡汤了。”
康利海所说的第一笔垫底分红是新隆合作社吸引农民的优惠条件，春季给农民先分一次红，让新入社的农民心里有底，秋收总核算后再结清所有分红。通过这个优惠条件，新隆合作社今年新吸引130户农民5000亩土地入社，合作社土地经营面积达到2万亩。
新隆合作社只是克山县实施农业金融改革一个缩影。通过建机制、搭平台，该县创新实施土地经营权抵押贷款，建起了金融与农业的一条畅通渠道，使金融资金顺利注入农民的手中。“当前的农业是等待银行开发的富矿，商机不等人啊。”哈尔滨银行齐齐哈尔分行毛永春感慨地说。该行今年准备好了20亿元的资金向农业投放，投放额度比去年增长355%。
据悉，2014年，克山县农村信用社、润生村镇银行、哈尔滨银行3家金融机构共发放农村土地经营权抵押贷款3.1亿元，覆盖农业专业合作社、种植大户等新型农村经营主体1.2万户，有效地解决了农业发展资金不足的老难题。
克山农业走出了金融贷款的“高寒区”引发“巨变”，农村各类土地经营主体如雨后春笋般迅速发展壮大。今年克山县各类合作社已发展到587个，入社农户8.77万户，实现土地规模经营266万亩，占总耕地面积的88%，其中70%由合作社经营。土地连成片，现代大农机“撒起欢”，卫星定位、精量点播、航化作业、精确耕作等等，这些“传说”中的现代农业技术正在变为现实。
点评
规模化经营是“两大平原”现代农业的主要特征和主要建设内容。因而，新出台的《黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法》主要服务对象是合作社、家庭农场、种田大户和龙头企业等新型农村合作经营组织。推进农村土地承包经营权抵押贷款，是顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，最大限度地促进农村土地规模流转，从而促进土地规模经营实现农业现代化的有效途径。
第三篇：农村土地承包经营权抵押贷款管理办法
附件1
XX县农村土地承包经营权抵押贷款
管理办法
第一章 总则
第一条 为更好的适应农村经济社会发展变化和农民对金融服务的需求，进一步拓宽农民融资渠道，提高土地利用率，解决农民贷款融资担保难问题，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转办法》和《贷款通则》等法律法规，以及《中共江苏省委农村工作领导小组<关于XX县推动农村金融制度及农业科技体制创新促进农村发展改革试验方案的批复〉》（苏委农〔2012〕11号）文件精神，特制定本办法。
第二条 本办法所称土地承包经营权是农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
第三条 本办法所称土地承包经营权抵押贷款是指土地承包经营权人在不改变土地所有权性质、不转移土地占有和农业用途的条件下，将土地承包经营权及地上种养物和相关附着物作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地承包经营权及地上种养物和相关附着物并由处分所得的价款用于偿还所欠债务。
第四条 农村土地承包经营权可以单独设立抵押担保（必要时可追加其他担保方式），也可以作为其他担保方式的有效补充。在有其他物权担保前提条件下，应优先选择其他物权担保，农村土地承包经营权抵押作为担保补充。第五条 农村土地承包经营权抵押信贷业务坚持审慎拓展、择优准入、严控风险、讲求效益的原则。
第二章 贷款对象及准入条件
第六条 借款申请人为企业法人或农村专业合作社的，应具备以下条件：
（一）符合银行对其信用等级要求。
（二）合法取得农村土地承包经营权，其承包经营的存续期限必须在5年以上。
（三）具备专业种养殖经营的成熟技术和相关设施条件，具备有效的市场渠道，且从事种养殖及加工生产经营时间不低于2年。
（四）种植粮食面积不低于200亩；经济作物种植面积不低于50亩；养殖面积不低于20亩。
（五）企业及农村专业合作社依法注册，且主要股东、高级管理人员无不良信用记录，（六）符合农业政策性保险的产业，需参加农业保险。第七条 借款申请人为自然人或家庭农场主的，应具备以下条件：
（一）具有本县常住户口，年龄不超过60岁且具有完全民事行为能力。
（二）种植粮食面积不低于100亩；经济作物种植面积不低于30亩；养殖面积不低于10亩；价值1万元以上的农业设施大棚不低于2个。
（三）合法取得农村土地承包经营权，其经营的存续期必须在5年以上。
（四）从事种植业2年（含），养殖业3年（含）以上，有 较丰富的种养殖经验和成熟的种养殖技术，种养殖设施条件完善，产品适销对路，（五）符合农业政策性保险的产业，需参加农业保险。第八条 抵押的土地承包经营权应当具备以下条件：
（一）土地承包经营权产权关系清晰。
（二）符合依法、自愿、有偿的土地流转原则。
（三）承包经营流转手续符合国家法规政策。
（四）经营土地没有改变农业用途。
（五）有下列情况之一的农村土地承包经营权不得提供抵押：
1．权属有争议的。
2．未取得农村土地承包经营权权属证明的。
3．依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的。
第三章 贷款用途、额度、期限及利率
第九条 土地承包经营权贷款用途必须为借款人从事种养殖的短期流动资金。
第十条 农村土地承包经营权抵押贷款金额由银行根据借款人资金需求、承贷能力及抵押物的评估价值综合确定，但最高不得超过其所提供的农村土地承包经营权抵押评估认定价值的50%。
第十一条 贷款期限根据借款人生产经营周期、实际经营需求和综合还款能力，由借贷双方共同协商确定。以农村土地承包经营权单独设立抵押担保的贷款，不得设定为最高额抵押循环。单笔贷款期限要根据农产品生产周期合理设定，且期限不得超过农村土地承包经营权剩余使用期限，原则上不得办理展期。第十二条 农村土地承包经营权抵押贷款利率按照银行利率定 价办法，根据借款期限、风险状况等综合确定贷款利率，参照同档次抵押类贷款利率给予适当优惠。
第四章 贷款流程
第十三条 贷款申请。
（一）借款人为企业法人或农村专业合作社的，应提供以下资料：
1．符合要求的营业执照或事业单位登记证、组织机构代码证。
2．公司章程、验收报告、股权证明等； 3．有权部门颁发的贷款卡（证）。
4．法人代表身份证明，对委托办理信贷业务的，须提交书面授权委托书；企业公章与法定代表人、财务负责人签字样本。
5．根据法律、法规及公司章程要求，应由股东会、董事会或其他有权机构提供的同意申请贷款及抵押的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明。
6．对有财务报表的需提供上年及近期财务报表。7．贷款用途及还款来源证明材料。
8．《XX县农村流转土地经营权证》（并附农村土地承包经营权流转合同和XX县农村产权交易所出具的交易鉴证书）。
9.银行要求的其他资料。
（二）借款人为自然人或家庭农场主的，应提供以下资料： 1．借款人及财产共有人有效身份证明。2．借款人婚姻状况证明。
3．贷款用途及还款来源证明材料。
4．《XX县农村流转土地经营权证》（并附农村土地承包经营权流转合同和XX县农村产权交易所出具的交易鉴证书）。5． 借款人及财产共有人同意抵押的承诺书。6．银行要求的其他资料。
第十四条 贷款受理。银行接到客户申请后，采用面谈或电话联系，收集客户相关基本信息，做出是否符合贷款准入的基本判断，确认是否受理。确认受理的，与客户约定贷款调查的时间和方式。
第十五条 贷款调查。调查的主要内容必须包括以下几个方面：
1．客户从事种养殖生产经营经历，生产场所、生产技术等情况。
2．客户种养殖产品的市场状况，是否适销对路，是否有固定销售市场或订单。
3．承包情况和各项费用的情况、自有资金情况； 4．种养殖设施条件及生产经营情况。5．贷款用途等。
6．银行受理申请后认为明显不符合贷款条件的，终止信贷程序并及时通知申请人。
第十六条 贷款审查、审批。审查岗对信贷基本要素、借款人和担保人主体资格、信贷政策、信贷风险等方面进行认真审查后出具审查意见，对调查资料不全、内容不完整的贷款业务，可要求补充完善。有权审批人根据调查、审查结论等因素对贷款事项予以审批。
第十七条 调查、审查、审批环节认为不符合条件的，可以按规定终止信贷程序，并及时通知申请人。
第十八条 在签订《个人借款合同》或《流动资金借款合同》、《抵押合同》后，必须由贷款银行和抵押人共同向登记机关办理 登记并取得《土地承包经营权抵押登记证》后，银行方可发放贷款。
第五章 抵押登记管理
第十九条 提供抵押的农村土地承包经营权必须是借款申请人所有，并符合本办法第九条规定的条件。
第二十条 农村土地承包经营权抵押实行登记制度。登记机构为XX县农村产权交易所。
第二十一条 办理农村土地承包经营权抵押登记，应当由权利人提出书面申请，在抵押权人和抵押人签订抵押合同后，双方共同持以下资料到县农村产权交易所办理抵押登记：
（一）农村土地承包经营权抵押登记申请书。
（二）借款申请人、抵押人基本资料。
（三）借款合同和抵押合同。
（四）《农村土地承包经营权证》或农村土地承包经营权流转合同。
（五）抵押人对地上附着物一并抵押及同意处置抵押物的承诺。
（六）抵押物共有权人同意抵押的书面资料。
（七）登记机关要求的其他资料。
第二十二条 农村土地承包经营权抵押期间，抵押人不得将抵押物再次抵押或流转。
第二十三条 以农村土地承包经营权抵押，其地上附着物在征得银行同意后方可变卖，变卖所得价款优先偿还银行贷款本息。
第二十四条 加强抵押物监管，对抵押物价值发生较大变化的，要及时追加其他担保，确保贷款资产安全。第二十五条 加强流转土地承包经营权抵押的租金管理，督促借款人及时足额交付租金，确保支付，对因租金支付纠纷影响贷款安全的，要及时采取措施。
第二十六条 抵押人在抵押期间或抵押期届满要求变更或注销抵押登记的，必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销证明。
第二十七条 债务履行期届满，借款人应按借款合同规定及时偿还贷款本息；无法正常偿还的，贷款银行及时进行依法处置，对抵押的土地经营权及附着物，可以采取以下方式：
（一）转让。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过获取转让收益清偿贷款本息。
（二）变更。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过变更方式，在不改变土地用途的情况下，变更土地经营人，由新的土地经营人履行还贷义务。
（三）变现。发生借贷双方约定的实惠抵押权的情形，抵押权人与抵押人依法协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
（四）诉讼。当贷款人与借款人、抵押人不能通过协商处置抵押的流转土地经营权时，通过诉讼方式解决。
（五）其它合法形式。
第六章 抵押物的评估及保险
第二十八条 农村土地承包经营权的价值认定。农村土地承包经营权的价值为：年租地平均收益×经营期限+地上种养物价值+附着物价值，由县农工办、各乡镇经管站与贷款银行共同认定，并填制《土地承包经营权价值评估表》，必要时可以聘请专业评估公司，协助农村经营管理部门与银行进行农村土地承包经 营权价值的认定。经营期限应该是通过依法、自愿、有偿流转取得，并据实交付流转费用后的现有剩余经营年限。地上种养物和附着物价值应按照近三年市场平均价值，结合抵押物的地理位置、设施等条件以及种养殖存续期的预期经营收益确定。
第二十九条
按照《XX县政策性农业保险管理办法》，XX县人民财产保险公司，可以对地上的种养物和附着物办理保险，对申请银行贷款并自愿参加农业保险企业和个人，保险第一受益人必须是贷款银行，且保险期限不得短于贷款期限。对抵押前已办理相关保险手续的，应将保险标的第一受益人变更为贷款银行，并约定保险到期后续保，保证保险期限不得短于贷款期限。在政策性农业保险办理的基础上，适当引入商业性农业保险进一步增强农作物及养殖物抵御风险的能力。
第三十条 建立风险共担机制，成立专项风险基金。县政府按比例安排一定的财政资金设立农村土地承包经营权抵押贷款风险基金，风险基金实行财政专户管理；贷款到期农民无法偿还贷款，政府将启动风险基金来保障银行权益，以提高银行办理农村土地承包经营权抵押贷款业务的安全性和积极性。
第七章 贷后管理
第三十一条 银行可以利用自身的信息优势和客户资源，争取种养殖技术部门的支持，为借款人提供种养殖技术和相关的培训机会，指导借款人科学种养殖，提高借款人的生产效率和质量，确保借款人的生产经营持续安全、健康、长效。
第三十二条 贷后检查。银行在贷款业务发放后，应根据借款人生产经营周期特点对借款人进行现场检查，了解借款人的资金使用和生产、经营状况是否正常，在一个生产经营周期内至少检查一次。第三十三条 在种养殖收获期，密切关注种养殖产品的市场价格波动，及时跟进种养殖产品下游加工购销的金融链接服务，监督借款人产品回笼资金归还银行本息。
第三十四条 贷款收回。银行在每笔贷款到期前30、15、5天应分别采用电话、书面、短信等方式向借款人发出贷款业务到期通知信息，通知借款人及时组织资金履行还款义务，其中至少有一次书面催收通知回执存档。
第三十五条 贷款逾期处理。对逾期的贷款，银行要及时发出逾期贷款催收通知书并妥善保管回执，以保证贷款的诉讼时效，保全资产安全。贷款逾期超过一个月的，应积极采取与借款人协商以种养产品偿还贷款、公开拍卖抵押的农村土地承包经营权、依法处置抵押资产等有效途径等方式收回贷款。
第三十六条 有下列情况之一的，应采取包括终止发放贷款、提前收回已发放贷款、要求实现抵押权利等在内的有效措施控制风险：
（一）种养殖产品市场发生重大变化，影响到借款人经营收入骤减，又未落实偿还还款来源的。
（二）借款人在贷款申请过程中有提供虚假证明材料，或故意隐瞒调查事实行为的。
（三）贷款已逾期，或连续三次或累计六次未按时归还贷款利息的。
（四）种养殖户在还款期内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，而贷款债务未得到落实的。
（五）借款人遭受重大自然灾害，对生产经营活动造成重大不利影响的。
（六）借款人家庭分立，而贷款未随之分立或未明确债权债 务关系的。
（七）其他影响贷款安全的情形。
第三十七条 银行应加强对农村土地承包经营权抵押贷款的管理，对未按规定办理抵押贷款，未履行应尽职责造成损失的，将追究经办人及其他责任人的责任。
第三十八条 本贷款实行按月动态监测，若贷款逾期率达到5%时，应暂停办此项业务，并对此项贷款管理措施进行完善整改，直至风险目标可控后再办理该项业务。
第八章 附则
第三十九条 本办法未尽事宜，按国家法律法规、行政规章及银行有关制度规定执行。
第四十条 本办法自2016年9月30日起实行
第四篇：农村土地承包经营权抵押贷款案例
农村土地承包经营权抵押贷款案例
摘要
本文对全国首例土地承包经营权抵押贷款案例的相关概念、事件背景、以及具体内容等三个小节进行了分析。
目录
1.相关名词解释..................................................................................................................3 1.1 农村土地承包经营权...................................................................................................3 1.1.1 涵义...........................................................................................................................3 1.1.2 主体...........................................................................................................................3 1.1.3 权利内容...................................................................................................................3 1.2 农村承包经营权流转...................................................................................................3 1.2.1 涵义...........................................................................................................................3 1.2.2 流转的主体...............................................................................................................4 1.2.3 流转的方式...............................................................................................................4 1.3 农村土地承包经营权抵押贷款...................................................................................5 2.背景介绍..........................................................................................................................5 2.1 土地政策抑制...............................................................................................................5 2.2 中央层面开始探索改革...............................................................................................5 2.3 成都市试点先行...........................................................................................................5 3.抵押贷款具体规定..........................................................................................................6 3.1 贷款条件及范围...........................................................................................................6 3.2 贷款手续.......................................................................................................................6 3.3 贷款流程.......................................................................................................................6 3.4 贷款期限及额度...........................................................................................................6 3.5 贷款利率.......................................................................................................................6
1.相关名词解释
1.1 农村土地承包经营权
1.1.1 涵义
农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利，包括农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地
目前，耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年。1.1.2 主体
1）发包方
第一，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；
第二，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。
第三，国家所有的依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
2）承包方
根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
《承包法》规定，农村土地采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，因此集体中的农户为承包经营权的最基本主体。
荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，可由农民集体外的个体或者单位承包。1.1.3 权利内容
根据《物权法》以及《农村土地承包法》，承包经营权人对承包地享有占有、使用、收益、处分的权利，但承包经营权的抵押受到严格限制，因此承包经营权是有限的用益物权。如《中华人民共和国担保法》规定，农民土地承包经营权不能抵押（但承包林地、四荒地的经营权可以用于抵押），《物权法》也明确规定除法律规定的特殊情况外，集体所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等不能抵押。
1.2 农村承包经营权流转
1.2.1 涵义
土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。1.2.2 流转的主体
承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。
受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。1.2.3 流转的方式
1）转让
是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
2）转包
是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
3）互换
是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。
4）入股
是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。
5）出租
是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
6）抵押
抵押指债务人或者第三人不转移对某财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。农村土地承包经营权抵押是指，承包方或者土地承包经营权流转的受让方，将土地承包经营权作为抵押物，向金融机构提出贷款申请。
1.3 农村土地承包经营权抵押贷款
所谓土地流转收益保证贷款，是指在不改变土地农业用途、不附带各种政策补贴的前提下，农户或农村土地承包经营权流转的受让方，本着自愿的原则，将土地承包经营权作为融资性担保公司的反担保措施，向金融机构提出贷款申请，由融资性担保公司向金融机构提供保证担保，由金融机构发放贷款的一种新型融资方式。
2.背景介绍
2.1土地政策抑制
长期以来，受制于特殊的土地政策，我国农业领域一直是金融支持的薄弱地区，出现了“金融抑制”。比如《中华人民共和国担保法》等法律就规定，农民土地承包经营权不能抵押，但承包林地、四荒地的经营权可以用于抵押。原因在于前者是农民生活的必需品，而后者是农民维持温饱所需之外的生产资料。这反过来迟滞了现代农业的发展，阻碍了农民增收的步伐，扩大了城乡差距。因此，要实现国家所提出的城乡统筹发展，必须逐步改革现有的农村土地制度，出台具有破冰意义的相关政策。
2.2中央层面开始探索改革
十八届三中全会《决定》对深化农村改革作出全面部署，对一些长期以来议论较多但始终没有触及的改革有了明确提法，对一些过去虽有涉及但意见并不明确又事关重大的问题有了突破性、开创性的改革意见。比如提出“三个赋予”，赋予农民更多财产权利，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。
2.3成都市试点先行
2009年，成办发[2009]59号文件，涉及了“三权”土地承包经营权、集体建设用地使用权和农村房屋产权抵押”
2010年12月10日，成都市下发了“成都市农村土地承包经营权抵押贷款工作方案”
2014年1月初，中国人民银行成都分行和省农业厅等联合下发《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》，先期选择成都市（温江区）、德阳市（什邡市）、绵阳市（江油市）、泸州市（纳溪区）、南充市（顺庆区）、资阳市（简阳市、安岳县）、乐山市（井研县）、遂宁市（蓬溪县）共8个市的9个县（市、区）开展农村土地流转收益保证贷款试点。
1月24日，成都市温江区一家红花紫薇花木专业合作社与当地三联担保公司、成都银行分别签订担保合同与借款合同，122.53亩的农村土地经营权获得62万元的融资贷款。这是《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》于上月印发后，第一笔成功落地的贷款，第一次实现土地经营权单独抵押贷款，是四川省农村土地流转收益保证贷款试点区域后首例贷款案例，也是全省第一单。
3.抵押贷款具体规定 3.1 贷款条件及范围
借款人必须具备合法的农村土地经营权，拥有权属证明。土地经营权关系清晰，无其他争议。不能改变土地的农业用途，不改变土地性质，不超过第二轮土地承包剩余期限等。将重点支持农户、龙头企业、专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等的农业生产性、经营性资金需求。
3.2 贷款手续
流转合同、营业执照、《农村土地经营权证》
3.3 贷款流程
第一步：农村土地承包经营权承包方或者流转的受让方向当地相关部门提出申请，获取农村土地经营权证，表明地块的经营面积、用途、位置等。
第二步：由房地产估价公司牵头，会同政府相关部门（如金融办、统筹委、农发局），以及担保公司、银行和农村基层干部、农户代表等，共同对土地的经营权价值进行评估。
第三步：银行根据评估价值为贷款申请方发放贷款，贷款利率在基准利率的基础上浮15%，比普通商业贷款利率明显优惠。
3.4 贷款期限及额度
按照土地流转的实际面积、流转收益评估价值、贷款期限、贷款申请人经营状况、信用条件、还款能力以及融资性担保公司担保能力等因素综合确定；贷款期限原则上为1-3年，最多不超过5年；
3.5 贷款利率
原则上最高不超过人民银行同期限档次基准利率的1.3倍；如借款人不能按时偿还金融机构贷款，由融资性担保公司代为偿还金融机构贷款，融资性担保公司代偿贷款后，可将获得的土地经营权阶段性再流转，收回代偿本息后，土地经营权退还给借款人。
第五篇：农村土地承包经营权抵押贷款管理办法
济宁市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行)发布日期：[10-10-08 16:20:28] 点击次数：[71 ]
第一章 总则
第一条 为更好地适应农村经济社会发展变化和农民对金融服务的需求，解决农村融资担保难问，推动农村经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《贷款通则》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的农村土地承包经营权抵押贷款是指农村居民以农村土地承包经营权及地上（含地下）附着物作为抵押物，向贷款银行申请贷款的信贷方式。
第三条 本市范围内的农村居民，因调整农业产业机构，发展农业产业化经营、发展个体私营经济而向金融机构申请贷款时，可以依照本办法规定，以其自有土地承包经营权设定抵押担保。
第二章 贷款发放原则和条件
第四条 农村土地承包经营权抵押贷款发放以“办理自愿、风险自负、收益自理”为原则。
第五条 借款人依照本办法设定土地承包经营权抵押，必须取得由当地人民政府颁发的土地承包经营权证书和村委会与农户签订的土地承包经营合同。
第六条 借款人申请贷款应向贷款银行提供下列资料：
（一）借款人个人情况及有效身份证明；
（二）家庭年经济收入情况；
（三）借款用途及效益分析；
（四）当地政府颁发的土地承包经营权证书和村委与 农户签订的土地承包合同；
（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；
（六）所在地村集体经济组织出具的同意抵押的书面证明；
（七）金融机构需要审查的其他有关资料。
土地合作社等以农村土地承包经营权入股成立的经济组织还须提供工商
注册登记文件、组织机构代码证书、组织章程等文件。
第七条 农村土地承包经营权抵押以户为单位，用于抵押剩余的农村土地，不得低于该户人均0.2亩的标准。
第三章 土地承包经营权抵押价值评估
第八条 农村土地承包经营权抵押价值可以由抵押当事人共同协商确定，也可以由中介机构评估确定，并向所在村委会或乡镇农村经济经营管理部门备案。
第九条 农村土地承包经营权抵押价值的确定应综合考虑土地所在区域、种植、养殖品种、土地承包经营权及租金实际支付剩余期限、流转价款、支付价款、地面作物的预期收入、受让双方意愿等因素，评估的一般原则：农村土地承包经营权评估价值=年租地平均净收益*经营期限+地上（含地下）附着物价值。
第四章 农村土地承包经营权的登记、变更及注销
第十条 县市区农业行政主管部门为土地承包经营权抵押登记机关。
第十一条 农村土地承包经营权抵押登记可由抵押双方当事人共同向登记机关办理，也可以委托代理人向登记机关办理。抵押合同自抵押登记之日起生效。
借款人办理农村土地承包经营权抵押登记，应当向登记机关提交下列资料：
（一）农村土地承包经营权抵押登记申请书；
（二）抵押人身份证；
（三）抵押合同；
（四）土地承包经营权权属证明资料（《农村土地承包经营权证》和《土地承包经营合同》）；
（五）地上种养物情况说明；
（六）所在地村集体经济组织出具的同意抵押的书面证明；
（七）抵押登记部门要求的其它材料；
委托代理人办理农村土地承包经营权抵押登记的，还应提交代理人身份证明文件和授权委托书。
第十二条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也随之消灭。
第十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押期限自动后延至债权实现之日止。
第十四条 抵押合同发生变更或者终止时，抵押当事人或者其委托的代理人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原办理登记和记载部门办理变更或者注销抵押登记和记载。
委托代理人办理农村土地承包经营权抵押变更、注销登记的，还应当提交代理人身份证明文件和授权委托书。
第五章 贷款流程及管理
第十五条 农村土地承包经营权抵押贷款业务受理后，贷前调查人员除应按照一般的调查方式和内容对借款人、主体资格、经营状况等进行调查外，还应对土地流转合同的真实性、合法性和有效性进行深入细致地调查了解。
第十六条 农村土地承包经营权抵押贷款的操作程序：
贷款申请→贷款调查→抵押物价值评估→贷款审查、审批→办理抵押登记手续→签订抵押借款合同→贷款发放→贷后检查→贷款归还。
第十七条 贷款人应把好贷款用途关，防范信贷风险和用地政策风险，借款人取得贷款取得贷款必须用于农业生产、农业开发。
第十八条 农村土地承包经营权抵押权贷款金额不超过土地流转经营权抵押确认价值的70%。
第十九条 贷款期限按承包期限和生产周期确定，期限不得超过土地承包经营权剩余年限，一般以短期为主。
第二十条 贷款利率上浮原则上不得超过人民银行规定同档次基准利率的30%。
第二十一条 贷款形式由借贷双方约定。单笔贷款金额超出土地承包经营权抵押认定价值的可以采取其它担保方式作为补充。鼓励农业产业化龙头企业、农民专业合作经济组织等单位及个人提供补充担保。
第二十二条 借贷及抵押当事人发生争议的，可通过协商调解解决，也可向人民法院起诉。
第二十三条 本办法未尽事宜，依据相关法律法规办理。
第二十四条 本办法由中国人民银行济宁市中心支行、济宁市农业委员会负责解释。第二十五条 本办法自印发之日起施行。
