第一篇：房地产企业房产税的征收与管理

房地产企业房产税的征收与管理

作者：李延勇近年来，为配合对房地产行业的宏观调控措施，国家税务总局出台了多项政策、法规，对加强该行业房产税的征收管理工作起到一定作用，但在实际工作中，我们仍发现还存在一些亟待明确的问题。

一、企业自用、出租、出借开发产品是否应纳房产税 国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发„202_‟89号）：

“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

根据以上规定，开发产品在销售前无论是自用（包括作为营销设施、样板房）还是出租、出借，都应该征收房产税。

二、企业单独建设的营销设施是否应纳房产税

【87】财税地字第003号：

房产是以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

根据以上规定，企业自建的营销设施应符合房产的特点。企业一旦建设、拥有这项房产，应该缴纳房产税。在实际工作中，因为营销设施建设费用计入了开发成本，因此，单独建设的营销设施应比照自用开发产品缴纳房产税。

三、企业自用开发产品、单独建设的营销设施计税依据如何确认

财税„202_‟121号：

自202_年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价（容积率在0.5以上的，全部土地价值都应计入房产价值）。应纳房产税＝ 自用房屋的价值×70% ×1.2% 自用房屋的价值＝自用房屋的建筑成本＋自用房屋的土地成本

自用房屋的建筑成本＝总建筑成本×（自用房屋的建筑面积÷总建筑面积

自用房屋的土地成本＝总土地成本×（自用房屋的占地面积÷总占地面积

自用房屋的占地面积＝总占地面积×（自用房屋的建筑面积÷总建筑面积

四、地下建筑如何缴纳房产税计算

财税[202_]181号：（1）自用的地下建筑：

按以下方式计税：

①工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。

②商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

③对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（2）出租地下建筑：

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

第二篇：企业房产税征收对象

企业房产税征收对象

摘要：企业房产税征收对象

企业房产税征收对象：

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入，向房屋所有人征收的一种税。

1、房产税的征税对象、征税范围

房产税的征税对象是房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。

房产税规定的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区的房产。

这里所说的城市，是经国务院批准设立的市，包括市区和郊区，不包括农村；县城是指县人民政府所在地的城镇；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批难设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围由省、自治区、直辖市人民政府划定。

2、房产税的纳税人

按照规定，房产税的纳税人是产权所有人。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，应由房产代管人或使用人缴纳。

以上产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人，均为房产税的纳税人。

工业企业若拥有房产（即为房产的所有权人）的，自然是房产税的纳税人。工业企业使用的房产为国有（即全民所有），也应当缴纳房产税，是房产税的纳税人。

第三篇：浅析加强房产税的征收管理

浅析加强房产税的征收管理

近日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在国家税务总局《关于今年开展第十二个全国税收宣传月情况的报告》上作了重要批示，指出要强化税收征管，加强税法宣传。房产税在地方税收中是一个既有潜力可挖又容易流失的税种，几年来，我们平湖市的房产税虽然税收增幅较大，但征收管理工作中也是薄弱点较多、难度较大的一个税种。随着经济的发展，城市化建设加快，对房产的投资以及相应租金收入融入了老百姓的理财观，房产税纳税人队伍逐年壮大，强化房产税的征管对于提高全民的纳税意识、规范公民税收行为具有较大的现实意义。

一、房产税税种的特殊性

房产税是以房屋为征税对象，依照房屋的余值或房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。它只规定在城市、县城、建制镇和工矿区中征收，在整个税法体系中，除房产税外，按区域征收税种税率的税种还有城建税、城镇土地使用税等，而以房屋租金收入为征税对象的税种还有营业税和个人所得税等。

二、房产税征管中存在的主要问题

（一）房产原值的确定。

一方面，城镇一部分新办小型个私企业由于企业经营规模小，自身财务制度不够健全，征管局在对其进行所得税征收管理中采用核定所得率方式征收企业（个人）所得税，因固定资产折旧费用的提取对这部分纳税人来说在计算费用时无关紧要，造成纳税人房产建造时，建筑商未开具合法发票或开具低于成本价的建筑发票，企业则以估价入帐或干脆不入帐，在流失营业税的同时给房产价值的确定也带来了困难；另一方面，城镇部分房产已陈旧，无帐面价值可查。根据房产税暂行条例，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税机关参考同类房产核定，税务干部不是专业的房产评估人员，如何合理核定这部分房产的价值，且能让纳税人信服，是一大难题。

（二）租金额的确定。

由于房产租赁情况复杂，租赁双方为逃避房产部门管理，不依法办理租赁手续，搞私下交易，给税收征管带来很大困难，征管工作中有较大漏洞，偷税现象比较严重。

一是租赁关系更换频繁。不少街道的店面房，一年内经营业主更换好几位，不少业主刚刚租房经营不久，就赔了本钱，在未向税务机关办结有关手续的情况下，就另谋门路，税务机关征收管理往往滞后。

二是房产转移。在小城镇地区，房屋较多属自行开发建造，无房产产权证。房产主为了逃税，与租赁业户串通好，名义上将房产转移给租赁业户，造成租赁业户房产自用的假像而偷税。

三是多重租赁。一些纳税人低价把房屋租赁过来，再高价租赁给他人，从中取得房租差价，或有部分纳税人自己不从事经营活动后，由于与房主租赁期未满，再高于或低于原价转租他人，逃避税务机关的监控。

四是实际租金与名义租金的差异。租赁双方私下达成协议，或订立假租赁合同，以低租金骗逃税款。

（三）房产税的税收宣传。

根据房产税有关规定，纳税人应将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报，依照房产租金收入计算缴纳的纳税人大多是个人，平时工作生活在不同地点，甚至有些房屋出租房纳税人常年在外地工作，一年内也只回

家两三次，将房产税政策宣传到每一纳税人手中，不仅需花费大量的人力物力，而且效果不明显。而房产税与其它税收相比，公民的纳税意识更为淡薄，平湖辖区内对房产税的举报案件统计数为零。从承租方来说，自己付出租金，从不要求出租方开具合法凭据，而出租方，能逃则逃，能避则避，能少则少，主动到税务机关申报缴纳房产税的纳税人少而又少。

（四）纳税期限的遵照。

房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限一般规定按季或按半年征收一次。房产税申报期限间隔长，占较大比重的纳税人的情况和税基变化都较大，纳税人出现忘记申报，这一情况较突出。税务机关要化费大量的人力、物力进行提醒申报和对未申报户进行清理。

（五）与其它税种的联系

由于房产税在城乡税负上区别较大，地理位置相近的纳税人由于划分区域的不同，而产生征与不征等的问题，同时，房产税在征管过程中，各税种是否按同一区域标准征收在征收中也经常碰到。一方面按区域征收过程中与城建税等的联系，特别是处于地域边缘的纳税人，在认定过程中出现城建税等按城市、县城、建制镇征收开征，房产税按乡村征收办法不开征等，在给纳税人偷逃税的同时，给收“人情税”、“关系税”提供了一个操作平台，另一方面，税务机关在处理租赁收入时，由于政策不够吃透，出现征收了营业税等税种后未按规定征收房产税的情况。

二、加强房产税征收管理的措施

第一、要加强税法宣传。

要采用多种方式更好地与国际接轨，借鉴西方国家唯“死亡”和“税收”不可免的提高全民纳税意识的经验，使房产税的税法宣传真正达到家喻户晓、人人皆知。在宣传纳税人权利和义务的同时，强化处罚力度，加强对反面教材的报道，以达到“查一户，教育一大片”的目的，对有“无所谓”思想的纳税人在脑海里敲响警钟,切实提高纳税人纳税意识和自身的财务观念，使纳税人自觉主动正确的申报纳税。

第二、要健全纳税档案，加强规范化管理。

要从基础资料抓起，分户建立房产登记卡，对应征收的新建房产及时与房主建立联系，对有新出租、变更户租金收入以及同时无相关房产证的纳税人，要经多方取证核实房产主，及时建立及调整登记卡，适应租赁关系变化，要搞好跟踪检查，详细记录房产建造交货日期、租赁时间、租金、房产主和租赁人、租赁合同签订期限和房产税缴纳情况。并录入计算机，随时调阅和监控。

第三、要强化依法治税理念，加强干部的技能培训。

要坚持“法制、公平、文明、效率”的方针，全面推进依法治税，切实规范税收执法行为，实现地税管理工作向法制导向型的转变。不断地加强业务培训和学习，鼓励干部参加相关学科如注册评估师等的资格考试，不断地提高自身的执法水平和处理相关业务的能力。第四、要重新划分城镇区域，按区域规划统一征收管理。

区域的划分，是一项涉及面广，政策性强，影响面大的工作，要充分借助社会各界及政府的力量，将社会化管理与专业化管理紧密结合起来，从而更有效地促进征收管理。一是年初召开相关会议，邀请政府部门主管领导及纳税人代表参加，统一划定城镇区域，若干时间内保持不变；二是加强对房产税、城镇土地使用税和城建税等的征收，凡认定为城镇区域内的纳税人，强化房产税、城镇土地使用税和按城镇城建税等的征收；三是认真做好调整税种税目纳税人的解释工作，实施阳光作业。

第五、要协调好与有关部门关系，实行源泉控管。

争取城建、房产、工商、公证等部门的支持和合作。通过城建部门的规划，房产部门办理房产证，工商部门办理营业执照，公证处进行合同公证等多种渠道，掌握房产的初建、自用、出租、转租、停用等情况，用严密的管理办法，从源头上堵塞房产税流失。

第六、要经常进行实地检查清理，将清理情况登记入卡。

加大巡回检查和清理力度。将纳税人的房产证、营业执照、税务登记证、租赁合同认真核对，以严格区分真假房产自用。对于多重租赁，除向房产所有人征收房产税外，对转手出租人还要征收营业税，房产主若不在本地，由租赁者代扣代缴。

第四篇：企业房产税如何征收_会计学堂

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房产税

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。大家注意：在实际工作中，车棚也是要作为房产，缴纳房产税的。房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人。这里说的只是一个大原则。还有几个特殊的注意一点就行了，产权出典的，由承典人纳税。出典的概念解释一下，典当是出典人（产权所有人）急需资金，又想保留产权赎回权的一种融资行为。由于出典期间，产权所有人无权支配房屋，所以有支配权的承典人为纳税人。产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。无租使用其他房产的由使用人代为缴纳房产税。

房产税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区

房产税的计税依据分为从价计征和从租计征。从价计征是按房产原值一次减除10%--30%后的余值计征的，税率为1.2%；扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。从租计征是以房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

我们要注意房产原值的计算。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。但是与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，或者凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如电梯，升降梯、给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等也记于房屋原值，应一并征收房产税。

纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。就是把改扩建的支出加进房屋原值，把撤除部分的房屋原值减去，得出新的房屋原值。

【案例】某上市公司202_年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于202_年底改建完毕并对外营业。该房产原值=5000＋500＋（500－200）=5800万元

会计学堂官网http://www.teniu.cc 土地单价=20600000÷13333.4=1545元/平方米

该房产的房产计税原值=15000000＋2×6000×1545=33540000元 房产出租时的一些特殊规定：

如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。房产投资联营时注意事项

对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

【案例】某公司202_年购进一处房产，202_年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30％。该公司202_年应缴纳的房产税为=3000×（1-30%）×1.2%×4÷12+160×12%=8.4+19.2=27.6万元 下面我们举两个具体例子来说明房产税的计算 从价计征的

年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% 【案例】某企业202_年拥有的生产用房原值5000万元，企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业202_年应缴纳房产税=5000×（1－30%）×1.2%=42万元。从租计征的

从租计征：应纳税额＝租金收入×12% 【案例】某企业拥有A,B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A,B两栋房产在202_年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，202_年4月底B栋房产租赁到期。企业出租B栋房产的月租金为10万元，房产原值按减除20％后的余值计税。

该企业202_年应缴纳房产税=10×4×12%+1200×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%×8÷12=4.8+11.52+6.4=22.72万元

我们再说说房地产企业房产问题

鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

会计学堂官网http://www.teniu.cc 具备房屋功能的地下建筑的税收政策

凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。自用的地下建筑，按以下方式计税：

工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2% 商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

简单举个例子：202_年好友公司有两处独立的地下建筑物，分别为工业用途房产（原价30万元）和非工业用途房产（原价20万元）。好友公司所在省规定房产税依照房产原值减除30%后的余值计算缴纳，工业用途地下建筑房产以原价的50%作为应税房产原值，其他用途地下建筑房产以原价的80%作为应税房产原值。

则202_年好友公司的地下建筑物应缴纳房产税=300000×50%×（1－30%）×1.2%＋200000×80%×（1－30%）×1.2%＝2604元

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。房产税的税收优惠

对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。

加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。

房产税实行按年计算，分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

会计学堂官网http://www.teniu.cc 纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

第五篇：上海房产税征收管理细则

上海房产税征收管理细则

根据《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》(沪府发〔202_〕3号)的有关规定，现将个人住房房产税征收管理有关事项公告如下：

一、从202_年1月28日起，凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关(以下简称主管税务机关)申报办理房产税征免认定手续。

二、购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交下列资料(原件和复印件)：

(一)房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书；(二)新购住房的契税完税凭证；

(三)购房人及其家庭成员的有效身份证明；(四)购房人的户籍(或居住)证明和婚姻状况证明；

(五)无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明(申请计入无住房同住人的提供)；

(六)其他有关书面证明文件、资料。

三、购房人提交本公告第二条所列资料后，从主管税务机关领取《原有住房信息查询申请表》，向房屋状况信息部门查询原有住房情况，并将取得的原有住房书面查询结果(原件)送主管税务机关。

主管税务机关收到购房人提供的原有住房书面查询结果后的10个工作日内，根据审核认定结果，向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。主管税务机关可根据需要会同住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障等部门复核购房人提供的有关信息。

四、购房人向主管税务机关申报全额缴纳房产税的，需提交本公告第二条(一)、(二)、(三)、(六)所列资料(购房人家庭成员的有效身份证明除外)。主管税务机关收齐购房人提供的申报资料后，根据审核认定结果，当场向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。

五、房产税征免认定手续应当由购房人本人办理。购房人为二人及以上的，可以书面委托其他购房人代为办理。委托购房人以外的其他人代为办理的，应当提交经公证的委托书。申请计入无住房同住人的，应当由同住人本人办理。委托他人代为办理的，应当提交经公证的委托书。

六、年应纳房产税税额的计算公式：

年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率

七、纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

八、应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理房地产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应当缴纳的房产税。

九、纳税人未按规定办理房产税征免认定手续，以及未缴、少缴、滞缴应纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》和其他有关规定处理。

十、本公告自202_年1月28日起执行。特此公告。