第一篇：物业公司食堂管理作业指导书

物业公司食堂管理作业指导书

（三）提要：切配时发生割伤手脚时，情节轻利用就近止血药品和纱布进行止血和包扎。如伤势严重应在进行止血同时立即送往医院就治，并上报公司 更多资讯

物业公司食堂管理作业指导书

（三）1.0目的

通过对员工食堂进行安全、卫生、健康、服务意识和服务质量的管理，保证就餐人员的健康安全和提高饭堂服务的满意度，实现服务员工、服务业主的宗旨。

2.0适用范围

适用于公司开办的员工食堂。

3.0职责

3.1食堂管理员负责制定各岗位操作规程；合理调配食堂人力、物力资源；控制进货质量；核算食堂成本；安排、检查食堂整体的环境、安全事项。

3.2食堂出纳负责管理就餐卡。

3.3食堂仓管负责统计调配进出货物。

3.4食堂检查员负责协助食堂管理员检查食堂整体的环境、安全事项，并负责统计调配进出货物。

3.5食堂各操作岗位执行本岗位操作规程。

4.0作业用具

4.1厨具（锅、铲、菜刀、盘、碗、碟、桶、勺、夹子、贴板、菜框等）

4.2柴油炉灶、液化气炉灶、和面机、压面机、切肉机、冰箱、蒸笼

4.3消毒柜、洗洁精、漂白水、消毒药品

4.4餐桌、一次性餐盒、一次性筷子

4.5工作服、一次性口罩、一次性手套、胶手套、围裙

4.6抹布、扫把、拖把、地刷、垃圾斗、垃圾桶

4.7抽油烟设备、排风机、防滑地毯、“小心地滑”警告牌、灭火器

4.8音响设备

5.0作业流程

5.1食堂管理员每周五编制下周菜单。编制菜单的内容（品种）要适应就餐人员的要求，数量要尽量做到无剩余。存放干货和日用品类的饭堂仓库应经常保持通风，防止食品霉烂变质，存放油类的仓库应做好通风防火设备，库内严禁烟火。饭堂仓库实行专人保管，保管人员要及时掌握库内的物品数量、质量情况，不足时或有变质时应及时通知饭堂负责人分别进行补充和核实并清理。

5.2菜单编制完后，经后勤主管确认报选定的送菜公司进行送菜。选定的送菜公司必须是市政府指定的菜蓝子工程，具备工商、卫生等部门的许可证，能够保证送菜的质量、数量和时间，价格合理，具有良好的信誉，将其列入长期供方，按照《供方控制程序》加以控制。

5.3菜送达后应由饭堂管理员进行数量、质量的检查。发现不合格品或不足量的应立即通知送菜方进行退换或补量。对屡次出现送菜质量严重不符合的应对其重新评定或另选送菜公司。

5.4菜检合格后肉类食品首先由送菜方派人进行初加工。对肉类食品（如肉、鸡、鱼等）不得留有毛屑、鱼鳞、残皮，做到无异味。送菜方派出的粗加工人员必须是身体健康（出具有效的健康证）、责任心强、有一定的厨房工作经验；蔬菜类食品应去根、去表皮、去腐烂枝叶，将菜清洗干净，做到无虫草、无杂物、无异味，并符合切配要求。

5.5菜经初加工、洗净后，切配工按每日菜单进行切配，切配前应将贴板和刀清洗干净，熟食和生食贴板应分开专用，将肉类、蔬菜原料加工成丝、片、丁、块等，尽量做到厚薄均匀、长短一致、不能连刀，完成切配后应将菜置于盆、筐、盘等容器中并放于工作台上，以便取用烹炒。

5.6进入饭菜烹制流程，厨师在点燃柴油炉灶时应先检查有无漏油情况，防止外部起火；点燃液化气炉灶应注意检查有无漏气，防止液化气爆炸伤及人员。使用炉灶时，还应控制冷却水的流量，使用完毕后即时关闭。完成饭菜烹制后应即时关闭风机。厨师应熟悉菜谱，并根据营业情况，合理调配菜的数量、出菜时间，确保菜的出口质量、口味，做到不甜、不咸、不糊，口味适中标准化。

5.7面点师应掌握水面、发面等面的性能及各制作技巧（蒸、炸、烤等），馅料的份量、质量、咸淡等要恰到好处，馅料冰箱内储存时间不得超过48小时，应确保新鲜。

5.8售买饭菜时必须穿着干净的工作服、戴工作帽、一次性手套、一次性口罩，上岗前要洗手，打饭打菜时数量要均匀，计算费用要准确、快速，并熟练操作卡机。

5.9洗碗程序：一刮、二洗、三冲、四消毒；一刮指将碗碟剩菜剩饭刮除干净；二洗指用洗洁精清洗碗碟油污，并放入消毒盆；三冲指将碗碟的油污和洗洁精、消毒水冲洗干净；四消毒指将碗碟放入消毒柜。洗碗时应带防水胶手套，避免洗洁用品直接与人体皮肤接触。清洗时碗碟盘应做到清洁光亮，无油污和剩余杂物。清洗碗碟后的脏水应过滤出剩饭菜，不得将带有饭菜的水倒入排水沟。

6.0员工管理

6.1食堂所有入职员工应持健康证和培训证，并每年定期检查。各类厨师应持相应的等级证书。食堂所有员工每年体检两次。

6.2服装、鞋帽：根据饮食行业规范制服样式，每人每年配备白色长短袖衣各两套、白色帽子两顶，小洗（自行清洗）每天清洗，大洗（外送清洗）每周清洗两次；每人每月配备一双防滑雨鞋；一次性卫生口罩、一次性手套若干，口罩和手套每人每餐一换。

6.3仪容仪表：男员工发不过耳，鼻毛不外露、不留胡须、女员工发不过肩，不得佩戴首饰，不得纹身、不得有头屑，指甲不超过2毫米，不得穿赤脚穿拖、凉鞋；食堂工作人员须讲究个人卫生，做到勤洗手、勤剪指甲、勤理发、勤洗澡、勤洗衣被、勤换衣；手被弄脏或上卫生间后必须经洗手后方可再工作；有感冒或皮肤出现伤口或化脓感染者应立即安排到与食物接触不到的工作岗位工作或暂时离岗。

6.4食堂所有员工应佩戴员工证，凭员工证出入工作场所，厨房出口处贴警示标识“闲人免进”，维修人员、检查人员进入厨房时须由厨房工作人员引领进入。

6.5食堂所有门锁配有两套钥匙，一套由食堂管理员保管，一套由值班人员保管。值班人员在交接班时须将钥匙完整移交并有记录。

6.6食堂实行24小时值班制度，就餐时间外，值班人员应负责检查各进出口房门是否关闭，检查灶口主油管开关是否关闭，检查除冰箱外所有电器是否关闭。

7.0作业用具管理

7.1绞肉机、切肉机

物业公司食堂管理作业指导书

（三）提要：切配时发生割伤手脚时，情节轻利用就近止血药品和纱布进行止血和包扎。如伤势严重应在进行止血同时立即送往医院就治，并上报公司 更多资讯 压面机

7.1.1不能湿手插接电源插头和开关。

7.1.2将肉、面放入机器时不能直接用手按压，要用硬物按压。

7.1.3清洗机器时应切断电源。

7.2厨具和餐具须经消毒处理。

7.3炉灶排烟罩每半年清洗一次

7.4使用标有“环保”标记的洗洁精、一次性饭盒、筷子、汤杯等。

8.0环境管理

8.1饭堂要做好防尘、防蝇、防潮、防霉变、防腐烂工作。

8.2就餐开始前应拖干净地面，保持地面的卫生。对重要地方应铺设防滑地毯，同时在饭堂进出入口设置明显的“小心地滑”警告牌。

8.3就餐时，卫生清洁人员应及时把餐桌和地面上的垃圾清理掉，保持就餐环境的卫生。

8.4烹制饭菜时，排风机、抽油烟机应保持正常工作，防止火灾隐患。油烟排放应进行分离处理，8.5每餐烹制或制作完毕应将厨房地面卫生彻底打扫干净，保证厨房的卫生。厨房内应定期进行消杀工作，防止有害细菌产生或传染。

8.6消杀管理

8.6.1蟑螂每周消杀一次。

8.6.2食堂配备应八台灭蝇灯作为日常蚊蝇消杀措施。

8.6.3联合广场管理处环境组放置粘鼠板、老鼠药，及时清理、更换。

8.7食堂垃圾清理由专门垃圾清倒公司负责清理。每日的剩饭剩菜由专人送至禽畜养殖点作为饲料，食堂管理人员不定期对禽畜养殖点进行实地考察。地沟排放的废油废水由联合广场管理处统一处理。对有污染环境或散发异味的垃圾要及时分开清理。

8.8节水节电

8.8.1公共区域照明控制：根据就餐人数分组控制灯光开启，做到人少开少、人走即关。

8.8.2作业区域照明控制：做到人走灯灭，作业完毕后关闭相关用电器。

8.8.3大功率的用电器（电炉、蒸锅、汤锅、空调）在确保食物煮熟的前提下，不得人为延长使用时间。汤锅工作时间为早晨8：30-10：00；经理餐厅空调开启时间为周一至周五7：00-8：00、11：30-12：30、17：30-18：30。

8.8.4洗菜、洗碗时控制水流量，杜绝长流水现象，对漏水的笼头应及时进行修理，减低水资源的流失率。同时，还应尽量做到水的二次利用（如洗地、洗防滑毯、洗拖把）。

9.0仓库、油库管理

9.1食堂仓库实行专人管理，存放干货和日用品类的饭堂仓库应使存量为保证正常运作的最低限量，并经常保持通风，防止食品霉烂变质。仓库管理人员要及时掌握库内的物品数量、质量情况，不足时或有变质时应及时通知饭堂负责人分别进行补充和核实并清理。

9.2油库管理

9.2.1地面铺沙20公分，能够吸收两桶油量。

9.2.2配备一个悬挂式自动干粉灭火器，三个手提式灭火器。

9.2.3配备一个14公分换气扇。

9.2.4油库钥匙由专人保管，每次加油由专人负责。

10.0异常情况处理

10.1切配时发生割伤手脚时，情节轻利用就近止血药品和纱布进行止血和包扎。如伤势严重应在进行止血同时立即送往医院就治，并上报公司。

10.2发生油锅起火时，如火势轻应选用就近的灭火器材进行初期火灾的扑灭。如火势较大，无法控制时，应立即隔离附近可燃物，并进行灭火，同时立即报火警和上报公司领导。

10.3发生油管或燃气管破裂造成漏油漏气时应立即通风或清扫，同时通知燃油管道公司进行维修。

10.4当饭堂地面发生不慎饭菜倒地造成地面打滑时，在进行清扫的同时应放置警告牌，在清理完毕前提醒人员绕道而行，以防摔伤。

10.5当发生食用饭堂食物有不良反应时，应立即停止出售相关物品，并把人员送往医院检查，查找原因。

11.0 记录

无。

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第二篇：物业公司停车管理作业指导书

停车管理作业指导书

一、职责划分

1、品质管理部

负责全面指导、检查、考核项目日常停车管理，每季度开展一次专项检查工作。

2、物业服务中心

2.1、各物业服务中心负责人负责执行停车管理制度，并监督员工执行，每半月开展一次停车收费管理自查自纠。各物业服务中心停车管理实施方案需报品质管理部审批后执行。

2.2、客户服务部负责停车服务和租赁协议的签订、月租卡的办理与收费工作，停车场IC卡（或车牌识别备案）授权工作，建立健全相关收费、车位租售和IC卡（或车牌识别备案）台账；负责临停车辆的收费和临停卡的管理，收费票据的保管和建全临停车位收费台账；负责停车场卫生环境的管理；客户服务部负责人每周对各类停车卡盘点核对。

2.3、秩序维护部负责车辆进出园区管理、停车场内秩序管理、停车场智能识别系统的使用，对进出园区的临停车辆进行登记、管理；确保车场标示标牌完整。

2.4、维修部负责带领业主进行车位验收，安装车牌号，对购买机械车位的业主进行机械车位的操作培训，并维护停车场公共设施设备的正常运转，做好停车场节能管控工作。

二、收费管理

1、收费准备工作

1.1、物业服务中心应在首批次交楼5天前完成停车场收费许可等相关手续的办理，自首批次交楼之日起计收停车费，若停车收费道闸系统暂未调试完成的，须实行人工收费。特殊情况无法开展收费的物业服务中心须以呈批形式报地区公司负责人审批并报物业管理中心备案。

1.2、物业服务中心应在停车收费开始前4天完成《车位租用协议》、《停车服务协议》、《车位租用三方协议（代管车位）》印制工作，并于停车收费开始前2天完成客服管理填写培训工作。

2、收费方式及标准

2.1停车费包括月租、临停及月结三种收费方式。2.2月租收费流程

2.2.1月租卡（或车牌识别备案）办理与续费

2.2.1.1业主首次办理月租卡的，客服前台须核实办理人的业主身份，签署《车辆停放协议》，留存业主身份证复印件、行驶证复印件。2.2.1.2客服收费员按照标准收取费用（属于私家车位的收取车位服务费），当天录入NC系统。

2.2.1.3客户服务部安排专人进行授权操作，收费与授权不得为同一人。

2.2.1.4车主缴纳停车费用后，授权人员凭收费单据进行授权操作。2.2.1.5每月最后一天前完成次月月租卡续费，逾期未办理的车辆原则上取消其月租停车卡授权，按临租车辆计收取费用，如继续按月租进行授权的，必须收取整月停车费。2.2.2月租卡挂失补办

2.2.2.1客服前台核实月租卡挂失办理人身份，经客户服务部负责人同意后，将原月租卡注销，同时更新《月租卡台账》信息。2.2.2.2客服收费员按照收费标准收取业主工本费后按2.2.1进行补办。

2.2.2.3客户服务部专人根据账目缴费记录，当日进行重新开卡并授权，原卡余额转移到新卡。2.3 临停收费流程

2.3.1临停车辆自行在道闸读卡器上领取临时卡进入车场。2.3.2临租车辆离开时，车场收费员收取临时卡，验证进出场图像，核算收费金额，收取费用，开具发票后起闸放行。2.4月结收费流程

2.4.1物业服务中心可根据实际情况，与管理区域内的酒店、销售中心、会所、影城等客户签订停车费月结协议，明确月结方式、月结凭证相关事项。

2.4.2酒店、销售中心、会所、影城等客户车辆凭对应单位开具的代付停车凭证予以放行,客户服务部月末汇总统计，统一向开具月结凭证的客户收取停车费用。2.5车辆免费管理

2.5.1原则上别墅业主只可按别墅车位数办理本人及直系亲属（以户口本为准）的免费停车卡，由业主到客户服务部办理相关手续，只收取工本费不收停车费用。

2.5.2集团内部来访车辆、业务单位前来楼盘车辆由收费员随卡派发《会客单》，出场时凭物业服务中心负责人签字的《会客单》可免收停车费。

2.5.3政府规定的特种车辆（如军车、警车、消防车、救护车、运钞车、邮政车及工程抢险车）可临时免费停放，由收费员实行手动开闸，登记在《免费车辆出入登记表》上并由车主或驾驶员签名。2.5.4客户服务部负责人每日对出入的免费车辆进行核实及抽查，并签字确认。2.6特殊情况处理

2.6.1月租和临停车辆信息与收费系统核对不符，车场收费员须截停车辆，立即通知中队长到场处理，有偷盗嫌疑的还须报警处理。2.6.2车辆离开不能提供停车卡的，车场收费员须核实车主的身份证、驾驶证、电脑入场资料，确认无误后在《车辆出入登记表》填写相关信息，并由车主签字后方可放行，发现可疑情况立即通知中队长到场处理。

2.6.3.临时卡丢失的，按照实际入场时间计费，收取临时卡押金并在《停车卡遗失损坏登记表》登记。

2.6.4月租卡丢失的，须与车主签署《未执行月租卡车辆出入登记表》后手动起闸放行，并通知车主到客服前台填报挂失补办申请。2.6.5停车道闸系统故障，车辆收费员须及时报告维修部负责人处理。2.6.6停车道闸系统暂未使用、道闸系统故障及停电不能正常使用的，车辆收费员对进入车辆发放一式两联的记录单，填写《车辆出入登记表》执行人工收费，道闸系统故障及停电不能正常使用的，物业服务中心还应安排专人对收费进行监督。

2.6.7车辆收费员在每日交接班时须清点好剩余临时卡，做好现金、票据等交接，填写《车辆收费每日工作交接表》，交接双方签字确认，当班中队长监督确认。每日中班车辆收费员在当班中队长陪同下将现金、票据下班前交付客服收费，完成投包工作。

三、车场管理

1、车辆驶入

1.1车辆驶近停车场入口时，离道闸约2-4米时，车辆值班员示意车辆停下。启用车场系统的，若IC卡刷卡或识别异常，车辆值班员应及时上前查明原因，帮助业主顺利通过。未启用车场智能系统、有《停车证》的车辆可以开启道闸放行。当班中队长应抽查《停车证》，驶入车辆信息与《停车证》信息不符者禁止放行。

1.2没有IC卡（车牌识别备案）或没有《停车证》的外来临停车辆，秩序维护员应示意车辆减速停车。当车辆停稳后，秩序维护员快步走至距车辆驾驶室窗口适当距离的位置，成立正姿势并敬礼，询问车辆进入园区事由，并将相关信息登记在《停车场车辆进出情况登记表》上。

1.3符合放行条件的车辆，秩序维护员应提前向车主说明停车场注意事项和收费标准。经车主确认后，发放《车辆临时停放服务证》。车主接过《车辆临时停放服务证》后，秩序维护员开启道闸，指引车辆驶入园区停车场制定的临停区域。

1.4外来临停车辆进入停车场，车辆外观有异常情况的，当班秩序员应和车主确认，并将情况登记在《停车场车辆进出情况登记表》中。1.5如发生车辆冲岗、从入口绕行等可疑情况，应首先设法截停车辆，同时第一时间报告当班中队长，由当班中队长负责处理。

2、车辆驶出

2.1车辆驶近停车场出口时，当值收费员应注意观察，对外来临停车辆应示意车辆减速停车。车辆停稳后，礼貌向车主收回临时IC卡，并快速核对车牌号、进入时间等信息。对需要收取车位使用费的车辆按停车场收费标准收费，并给车主相应的停车费发票，然后开启道闸，示意车辆驶出停车场。对不愿意收发票的车主，应明示公司的规定，请车主自行处理，严禁收费不给发票的行为。

2.2临停车辆收费信息登记在《临停车辆收费登记明细表》中，因特殊原因未收取车辆停放服务费的应在表中作详细记录，并请车主和上级签名确认。

2.3如发现驶出的机动车辆车牌号与《车辆临时停放服务证》上的车牌号不符等异常情况，秩序维护员应立即报告当班中队长，查验车主的有效证件：车辆行驶证、驾驶证等，进行人、车、证的核实。必须经车辆所有权人或单位证实并在《车辆临停收费登记明细》备注栏上详细说明签名后方可放行。

2.4对晚上12:00至凌晨5:30、雷雨天晚上23:00至凌晨6:00驶出停车场的车辆，需询问车主姓名和住址。

3、停车场秩序管理

3.1停车场区域秩序维护部员应按照规定对负责区域的车辆进行巡查，巡查时应确保停车场每个路口两边停放的车辆按要求停放，不得堵挡道路和车库出入口,对于停放在路口两边影响视线或出入的车辆应及时通知车主移动车辆，确保车场车辆、行人出入的安全。

3.2通过车场道闸系统时，秩序维护员应提醒车主关闭远光灯，禁止鸣笛，限速５公里／时。地下车库路弯、坡陡，应提醒出入者注意安全，做到“一慢二看三通过”。禁止超长、超高车辆进入地下停车场。3.3对进入物业服务区域停车场的车辆，停车场秩序维护员应引导车辆正确停放，若出现困难或问题，应立即报告当班中队长。3.4车场内车辆若发生故障，不带污染的小型维修，可在车场内进行，维修完后要督促车主清理周围卫生。其他维修一律禁止在车场内进行。3.5车主自负车辆安全及车内物品的安全。停车场内应提醒车主车内勿放置现金和其他贵重物品，离开时关好车窗、车门，同时开启车辆防盗装置。若发生车辆本身及车内财物遗失，物业不负保管之责。3.6秩序维护员应定时巡查车场，如发现车辆损坏、车门或车窗未关、漏水漏油等情况应及时报告部门主管，并通知当值中队长联系车主处理。未通知到车主时，需做好《交接班记录》。发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。

3.7严禁在停车场内进行试刹车或练习驾驶的行为。一经发现，应及时制止。3.8因车主原因造成车场内公共设施、设备损坏时要立即上报部门主管或以上人员到现场处理，根据损坏情况与车主明确责任，赔偿损失。3.9车辆应停放在业主所认购的车位停放区域内，不得占用公共通道或他人车位。不按规定停车，秩序维护员应及时联系车主要求其整改，拒不整改的，物业有权将违规车辆拖离，拖离费用由违章车辆车主承担。

3.10停车位仅供业主停放车辆使用，业主不得随意改变车位的用途。严禁在车位上搭建安装原有设施以外的设施，严禁在车位上摆放杂物或堆放物品。一经发现，秩序维护部应及时制止，并联系业主要求其整改。

3.11车库内严禁烟火，严禁装载有易燃、易爆或剧毒危险物品的车辆进入车场，如违反规定擅自进入，发生事故，除要求车主承担全部经济损失外，追究司乘人员的责任。

四、停车场标识及配套设备系统管理

1、各项目在交楼前，应做好停车场标识系统、设备配套系统的查验工作；标识系统应做到交通流向、禁止区域及车尾标识全覆盖，且清晰、准确。智能出入系统、挡车器、道闸应齐全，未尽事宜及时向地产工程部提出整改或补充。

2、各项目在停车场收费备案结束后，应按照政府相关规定及分公司统一的样式、格式制作公示。如：收费停车场标识、停车场收费标准及停车须知标识等。

3、各项目维修部应建立停车场标识系统、配套设备系统档案。按照工程维修部指定的维护保养计划，定期对系统进行维护、保养。

4、各项目秩序维护部日常巡视发现或设备设施突发故障时，5分钟内通知维修部，一般故障维修部当天修复，复杂故障三天内修复。

五、应急事件处理

1、发生车辆偷盗或车内物品偷盗事故应急处理程序 1）、业主向物业服务中心投诉车辆偷盗事故的处理程序

A、秩序维护员应详细了解、记录被盗车辆或被盗物品信息、被盗时间以及是否向警方报案，并稳定业主情绪，立即报告秩序维护部经理和项目负责人。

B、项目负责人根据案情及时作出工作指示：业主未报警的应及时向公安机关报案；已报警的在警方到来之前，应指派秩序维护经理查看并封锁现场，调出相关监控录像，向当班秩序员等相关人员了解情况。C、警方到达之后协助警方开展侦查，向警方提供项目掌握的相关资料信息。

2）、巡逻岗、监控或门岗发现偷盗嫌疑事故的处理程序

A、巡逻岗或监控发现车场内有偷盗嫌疑的，监控中心应立即予以摄像控制，同时通知秩序维护经理带人到现场处理，如需报警处理的应及时报警。

B、发现偷盗嫌疑人逃跑的，应记录偷盗的车辆信息，记下窃贼人数、体表特征和逃跑路线，并及时通知门岗关闭道闸，加强盘查。至警方人员到场后，将以上情况向其提供，并协助警方人员侦查。D、如有车辆拖走，门岗须查明证件及车主，并通知项目秩序维护部联系车主。取得车主同意后，方可放行。因秩序维护员原因造成车场内车辆丢失的，应追究当事人的责任。

2、发生车辆损坏事故应急处理程序

（1）、当秩序巡逻人员发现停车场里的车辆发生损坏时，应立即通知当值中队长联系车主，并报告秩序维护部经理。（2）、撞车事故造成的损坏

A、秩序维护员不得放行造成事故的车辆，并及时通知秩序维护部经理到现场处理，必要时报请交通主管部门处理。

B、秩序维护部经理到达现场后应设置维护区加以局部封锁，立警示标志或路障，指挥交通，给予其他车辆警示并请驾驶员绕行。对受伤人员需施行紧急救护的应立即救护，并保护现场，做好记录及拍照等取证工作。

C、配合公安交警部门和保险公司做好事故调查处理。

3、高空坠物造成的损坏

1）、客服专员接到投诉电话后，应立即报告秩序维护经理和项目负责人。

2）、秩序维护部经理应及时赶到现场处理，派人封锁并保护现场，拍照取证，维护秩序。出现人员受伤时，拨打120救护电话，不可随意搬动受伤人员。

3）、配合公安机关和保险公司做好事故调查处理。

第三篇：物业公司返修部作业指导书

返修工程作业指导书

1、按照开发商物业部的要求，下班前提交当天维修单日汇总表到开发商物业部主管或经理处。

2、按照开发商物业部的要求，每周下班前提交本周维修单周汇总表发给开发商物业部及工程部，做好签收工作。

3、按照开发商物业部的要求，每周下班前提交本月做维修单月汇总表发给开发商公司物业部及工程部，做好签收工作。16点30分前交上。

4、每周四提交存在严重问题汇总表，等待领导审核再发给开发商公司物业部，好签收工作。16点30分前交上。

5、每天早上上班时候就要去前台看下昨天业主打电话来询问返修工程进度的问题，做好记录，待去巡查、跟进做好文字工作。

6、在业主收楼期间，发现的工程问题要及时通知开发商工程队进行维修，三日内要通知业主返修工程的进度，做好回访登记。

7、如出现开发商施工队返修工程进度太慢，要及时通知开发商领导进行协商。

8、每天在园区内至少巡查2-3次，看下施工队在那间商铺进行维修，做好登记。在巡查期间看下商铺外墙玻璃有无破碎、空置房是否有铁链锁死，没锁的要及时锁好，如有就登记下来。

9、每月在园区内至少巡查2次，登记好商铺内的问题，如（墙体、天花墙脚渗水 发维修单给各个开发商施工队负责人。如没及时过来拿维修单的施工队，做好登记通知开发商领导。）

10、每天打电话询问每个施工队负责人的工程员工在那间商铺维修，与已维修完的商铺，做好电话记录、登记，对于施工队反馈回来已完成的单元，亲自检查是否维修好，如未维修好的，立即打电话给对应的维修队要求返工，如验收合格后，需要跟开发商物业部报备，并致电业主前来验收。

11、按照开发商工程返修施工队的种类：土建、装修、配合单位（幕墙、木门、铝窗、人行道），分为10个工程负责人，每天需要按照商铺中的各类问题来交给对应的各个负责人。

12、发维修单时要与工程队做好签收工作，以免做成负责人不知情。

13、如在收楼、巡查中如有工程问题要在“商铺工程整改记录表”中记录好问题，一定要清晰明了。

14、如工程队确定返修完成的商铺，要去商铺处巡查一次、确定一次是否已维修完成。

15、检查已维修完成的商铺内的卫生情况、返修淤泥是否清理好、是否锁门，未做好的，立即要求施工队重新做好。

16、如出现严重工程问题，在约定时间约好开发商领导门一同去商铺中看，遇到重点难以解决的返修工程作业指导书

返修问题，以书面形式报告到开发商物业部处请求解决方案。

17、凡任何施工队需要维修的，必须到服务中心登记借用钥匙，并要求当天内把钥匙归还到物业部；

18、如施工队需要在单元内使用水电的，服务中心必须在开水电前登记好水电读数，方便财务日后收取施工队的水电费。

19、凡是已维修好的商铺单元要及时通知业主，要求业主尽快过来检查是否维修完成，如再又问题就登记下来再通知施工队进行维修。

20、在回访业主的返修问题，要隔2-3天就要回复业主维修进度。（上门或电话通知）

21、在商铺单元没过保修期内，如出现特殊情况（水管爆裂、下雨时管道堵塞，排水不及、等）要及时通知工作人员，进行抢修，再行通知施工方进行修补。

第四篇：物业公司装修部作业指导书

装修部作业指导书

1、装修/施工单位的所有材料必须搬运进商铺内，不得随意堆放在人行道上；如无法及时搬运到铺内的，应在人行道上铺垫彩条布方可放置材料，堆放在人行道上的材料需一天内搬进商铺，未能一天清入的，用彩条布覆盖好，以防沙石堵塞沟渠，窗台/阳台上禁止堆放装修材料，并保持人行道干净畅通。

2、装修作业（如搅拌水泥、切割木板/钢铁、刷漆等）只允许在商铺内进行；如无法在商铺内作业须在人行道进行的，应向服务中心申请，在批准后于人行道上铺上木板/铁皮做铺垫，作业完毕后及时清理人行道上残留的污迹。

3、施工用电、用水不得私自在公共地方接驳，违者将加倍赔偿。因装修造成公共下水管道堵塞、漏水、停电、损毁他人物品等，由装修施工单元负责修复和赔偿。

4、如有在天面搭建采光棚的，消防管须预留50公分，以利排水，同时做好天面防雷、避雷措施。

5、排污、排水管道禁止封闭检修口，空调位、天花吊顶应预留检查口，以便日后检修，厨房、卫生间要做好防水工程。

6、所有木质结构的装修材料应做好白蚁防治工作。

7、高空作业应聘请持有高空作业从业资格人员进行操作，禁止无证作业，并注意作业时的安全保护工作。

8、施工期间，楼梯扶手拆除后及阁楼应及时做好围挡保护工作，同时做好邻里商铺围档保护措施，若有装修材料/垃圾弄脏沥青路面及有沙石掉落下水井的，须及时清理干净。

9、装修单元必须按照正常审批图纸施工，不能以安装或更改室内系统为理由，要求局部/全部停止任何系统工作，从而影响其他业户，如确需此等安装或更改工作须提前通知物业服务中心，经批准后由物业服务中心安排在不影响其它业户的时段内进行。

10、凡5吨以上重型车辆进入辅料城的，必须提前一天向服务中心报备，填《大型车辆进出承诺书》，严格服从服务中心管理，对公共设施设备进行爱护。

11、装修工人必须遵守本规则，不得在公众地方饮食、睡觉及一切对客人并保证防止令人感觉不适的举动。

12、任何人不得在广州东部布匹辅料城范围内赌博，游荡、骚扰他人，或在公共地方彻夜逗留或在装修单元煮食。

13、业户需督促装修施工单元与物业服务中心紧密合作，装修单元内禁止拆改承重结构，并严格遵守《装修指南》管理规定。

14、空调主机位置不能放在大门前，只能放在楼顶和天井。

15、1楼加建厕所和2楼天井加建厕所，排污管一定不能接到雨水管。

16、3楼夹层封顶不能用混泥土和陶粒混泥土。

17、大门招牌厚度不能超过柱子。

18、不能用红砖砌墙。

19、空调排水口不能从外墙排出，要排到指定位置。20、做夹层时，不能使用劣质或者尺寸太小的钢材。

21、消防栓不能移动或者改动。

22、禁止私自改动煤气管道,如要改动,去煤气公司报装.23、禁止盗用消防水

装修部作业指导书

24、消防警铃响了,由物业工程部来检测与维修;

25、业主想在商铺内做电梯,必须叫有资质的电梯公司来物业这里报装。

第五篇：物业公司食堂管理制度

一、管理机制

1.统筹管理

由公司统一对食堂进行管理，具体由行政人事部予以落实。

2.食堂工作管理机制

（1）采购

食堂每日所需的菜品、油、煤气、蛋等由食堂管理员根据实际需要通知供应商进行提供。批量菜品的采购由供应商直接提供，由行政人事部人员直接与供应商进行菜品等费用的结算；部分零星物品的采购由食堂管理人员直接采购。在菜品单价、数量及总金额上与音效就餐人员所产生的费用相近或范围之内。采购菜品的数量根据季节一般为一日或两日的菜量。

（2）验收和保管

由食堂管理员对照采购单、对所采购物品进行核实验收，验收完毕后在供货单或收据上签名，供应商凭借由食堂管理员签字的供货单或收据到行政人事部进行相关费用的结算。

（3）供货单或收据的保管

行政人事部安排专人负责采购费用的支付事宜，要求将采购的物品按日期进行电子信息的录入登记工作，并将原始的凭证（供货单或收据）按日期进行张贴并存档，以便备用于部门内或计划财务部对费用的核查工作。

（4）饭菜加工

每餐饭菜需在就餐前5分钟准备好，整个加工过程由食堂人员协调进行，加工后的饭菜要注意保热、保洁。

（5）就餐

食堂人员要根据就餐情况及时调配饭菜，如有饭菜不足情况要及时采取措施。

（6）餐后清洗、清理与打扫

餐后，对灶台及厨具进行清洗，并分类放在固定位置，厨房进行打扫、冲洗，对剩余饭菜进行适当处理。

二、运行机制

1.公司雇佣炊事员负责公司员工餐的日常供应工作；炊事员的费用由各项目

部进行分摊，聘用炊事员三人，归属行政人事部管理。

2.为秩序维护人员提供三餐；其他岗位人员提供中午工作餐；对住宿的其他岗位人员的早晚餐，可到食堂进行购买。

3.员工持就餐卡或餐票就餐，就餐卡每月领取一次，就餐所产生的费用由就餐人员的工资中扣除；餐票每周二、五上午由各部门指定人员统一到行政人事部进行购买。

三、三餐标准

1.每日提供早、中、晚三餐，其中午、晚餐各两菜一汤。

2.每月菜谱提前向员工进行公示。

四、食堂卫生制度

1.食品卫生

（1）不购买不新鲜食品，严禁购买及使用腐烂变质的食物，以及其他感官性状异常食物。

（2）要做到生品与成品、熟品相隔离，成品与半成品相隔离，食品与杂物相隔离。冷藏时要做到荤腥类食品与其他食品相隔离。

（3）食物制作及销售过程中要注意防蝇、防灰尘，以避免杂物混入食品。

（4）隔餐食品如可食用，必须经过回锅加热。

（5）各种调料不宜久置，装盛调料各种器具应经常洗涤。

2.餐具、厨具卫生

（1）刀、墩、板、桶、盆、筐、灶、锅、抹布等厨具要每餐清洗，保持厨具的清洁。餐具用后要一洗二刷三冲。

（2）厨具和餐具要固定摆好。

3.环境卫生

（1）要经常性打扫和清洗食堂地面，做到地面无杂物和积水。

（2）对食堂内的角落、垃圾桶要经常性清理，预防细菌感染食物。

4.食堂工作人员个人卫生

（1）食堂人员必须提供有效的健康证。

（2）食堂工作人员要做到“四勤”，勤洗手，剪指甲；勤洗衣服；勤洗澡，理发；勤换工作服。

（3）在工作前及处理食品原料后、便后要用流动清水洗手。

（4）不得在食品加工期间及销售食品前抽烟，不正对食品咳嗽、打喷嚏，不随地吐痰。

五、奖惩

1.食堂工作人员能认真履行职责，无工作失误受到员工好评的，并在每季度厨师评审会上得到70%及以上的书面认同，每季度酌情给予90元-300元奖励。

2.采购有腐烂变质食品，扣除当月工资总额的20%；有低价高报现象，立即解除劳动合同；使用腐烂变质食品加工，每次扣除当月工资总额的30%；因为工资失误，导致饭菜供应不足且给员工造成不良影响，酌情扣除工资20-50元。

3.出现食物中毒 现象，有关责任人视造成后果，除按规定承担法律责任外，并扣除当月工资总额的50-100%，并立即解除劳动合同。