第一篇：房地产开发经营与管理试题(模拟试题1)[001]

四 川 大 学 网 络 教 育 学 院 模 拟 考 试 试 题1

一、单选题（每题2分，20小题，共40分）1． 下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（）。A．提高抵押贷款利率

B．降低抵押贷款利率 C．降低首期付款比例 D．通货膨胀率上升 2． 下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（）。A．国有土地使用权的协议出让 B．国有土地使用权的拍卖出让 C．新建房地产的买卖 D．征用集体所有土地转为国家所有 3． 某投资者花费 80万元购一商业店铺，出租后，每月净租金收入 1．583万元，考虑月投资收益率0．8％，则（）几个月可收回投资。A．50．5 B．60 C．65 D．75 4． 建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（）之比。A．规划建设用地面积

B．居住区总用地面积 C．居住建筑用地面积 D．获取土地使用权面积 5． 投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与（）之比。A．总开发成本 B．项目投资的资本价值 C．总投资 D．总开发价值 6． 获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（）阶段的主要工作。A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 7． 房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理 B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理 C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售 D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售 8． 新城区环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造（）。A．商业中心 B．娱乐用房 C．高级住宅、公寓 D．廉租房 9． 对于投资型物业购买者而言，（）往往决定了其愿意支付的价格水平。A．自身支付能力 B．拥有物业后所能获取的预期收益大小 C．市场供求状况

D．区域因素 10．在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（）。A．增加 B．减少 C．改变 D．不变 11．对于房地产市场来说，由于短期内房地产的供应数量不能得到充分的调整，所以短期内房地产市场的租金和售价是由（）决定。A．建造技术 B．需求 C．供求关系 D．开发成本 12．土地使用权受让人须持有《规划设计条件通知书》及其附图的土地出让合同，方可办理（）及其土地使用权权属证明。A．建设工程规划许可证 B．开工许可证 C．勘测设计许可证 D．建设用地规划许可证 13．写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金400元／m2·年，则其面临（）。A．币场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 注：试题一律做在答题纸上（答题纸另发）本题共 3 页，本页为第 1 页

14．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（）。A．土5％ B．土10％ C．土20％ D．土30％ 15．房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（）。A．多样性 B．固定性 C．稀缺性 D．体积大、消耗材料多 16．影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（）。A．未来经营费用的风险 B．系统风险 C．持有期风险 D．非系统风险 17．位置对于（）具有特殊的重要性。A．居住物业 B．工业物业 C．商业物业 D．特殊用途物业 18．供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段 19．（）属于购买者导向定价方法。A．随行就市定价法 B．目标定价法 C．价值定价法 D．商谈定价法 20．某开发商通过发行债券建成一商业物业，并出租给零售商经营。对购买债券的投资人及开发商来说，其房地产投资形式分别为（）。A．开发投资、直接投资 B．直接投资、置业投资 C．间接投资、开发投资 D．间接投资、置业投资

二、多选题（每题2分，10小题，共20分）1． 对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（）特点。A．土地费用高 B．投资风险减少 C．投资风险增加 D．开发周期缩短 E．投资收益较高 2． 与其他投资相比，房地产投资的优点有（）。A．能够得到税收方面的好处 B．能抵消通货膨胀的影响 C．自然寿命周期长 D．变现容易 E．提高投资者的资信等级 3． 房地产市场状况分析一般从（）方面进行。A．竞争性物业发展状况 B．房地产市场宏观因素 C．各类物业的供求关系 D．房地产售价和租金水平E．土地批租数量和分布 4． 开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要审核（）等内容。A．项目评估报告 B．与开发商合作的承包商 C．抵押或担保条件

D．企业资信等级 E．贷款的期限与数量 5． 房地产开发项目的规划管理主要体现在（）。A．选址定点审批 B．核发“建设用地规划许可证” C．核发“建设工程规划许可证” D．核发开工许可证 E．参与项目的竣工验收 注：试题一律做在答题纸上（答题纸另发）本题共 3 页，本页为第 2 页

6． 在市场经济条件下，基础利率的高低主要取决于（）。

A．社会平均利润率

B．风险因素 C．资本供求状况 D．通货膨胀率

E．国家宏观信贷政策 7． 对于置业投资而言，投资的经济效果表现为（）。A．销售收入 B．物业增值 C．减少纳税 D．股权增加 E．租金

8．规范房地产市场行为的方法有（）。A．产权登记 B．资质审查 C．建立房地产价格评估制度 D．城市规划指导 E．规范交易行为 9． 房地产可以视为（）的结合。A．土地 B．实物 C．权益 D．区位 E．附属设施及设备 10．房地产市场的特征有（）。A．权益的转让市场

B．易于出现不均衡和垄断 C．政府调控的市场 D．分散的地区性市场 E．专业化市场

三、计算题（20分）某家庭贷款20万元购置商品住宅，商定贷款在20年内按月等额还本付息，贷款利率为6%。问第三年年末的贷款余额是多少？如该家庭还款三年后，于第四年年初提前还款5万元，问从第四年开始的月等额还本付息额为多少？

四、计算题（20分）某房地产开发项目的占地面积为2000 m2，容积率2.5，楼面地价为1500元／m2。建造成本3000元／m2，预计项目建成后售价为8000元／m2，假定开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期内均匀投入，专业人员费用为建造成本的 10%，管理费用为土地成本、建造成本、专业人员费用之和的5%，贷款利息为10%，融资费用为贷款利息的10%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、6.5%，问该项目开发商成本利润率是多少？ 补充题.某房地产开发商通过出让方式以6000万元购买了一宗住宅用地70年的使用权。已知该地块规划建筑用地面积为30000平方米，建筑容积率为1.8，建造成本为2400元/平方米，专业人员费用为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5 ％，年贷款利率为6 ％，按年付息。开发期为2年半（其中准备期6个月，建造期24个月），土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建造期内均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为5200元/平方米，销售费用和销售税金分别为总销售收入的3 ％和6.5％。试求该项目开发商成本利润率。（20分）答案：模拟题1

一、1A 2C 3C 4A 5B 6B 7D 8C 9B 10A 11B 12A 13D 14C 15C 16B 17C 18C 19C 20D

二、1AD 2ABE 3ACDE 4ACDE 5ABCE 6ACDE 7BCDE 8ABCE 9BCD 10ABDE

三、1041.31元

四、23.52％ 注：试题一律做在答题纸上（答题纸另发）本题共 3 页，本页为第 3 页

第二篇：房地产开发与经营模拟试题

房地产开发与经营模拟试题

一、单选题

1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（B）。A.1000万元 B.2000万元 Ｃ.3000万元 Ｄ.4000万元 2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（D）

A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（D）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（B）

A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5．（A）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C.土地使用权划拨 Ｄ.土地使用权赠与

6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（B）

A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（B）

A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（C）。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等

9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（C）A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让

10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A）。A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让 11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（A）

A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率

13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（C）。A 4000万元 B3000万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元

14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（B）以上。A 500万元 B 1000万元 Ｃ1500万元 Ｄ2000万元 15．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（A）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（C）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

A土地使用权的出让 B土地使用权的转让 C土地使用权划拨 Ｄ土地使用权赠与

17．对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（A）

A 额定需求预测法 B有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 18．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（D）

A租金收缴率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴计划完成率 19．按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（D）。

A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 20．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（C）A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％

21．在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（C）的合同形式。A 单价合同 B 固定总价合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同

22．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（B）。A 1000万元 B1500万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元

23．土地使用权的出让方式有多种，其中（B）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。

A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让 24．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

25．收回本以前拖欠租金额占本以前拖欠房地产租金额的百分比称为（B）A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率

26．已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（C）

A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37

二、多选题

1．从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ABCDE）

A 两者的主体不完全相同 B 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同 C 两者对主体的资格要求不一样 D 两者所指向的行为对象不同

E 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化 2．影响房地产项目开发的环境包括（ABCDE）

A 经济环境 B 政治环境

C法律环境 D社会环境 E自然环境

3．房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（ABD）各指标用分级的方式进行比较。

A 安全性 B 经济性 C适用性 D可行性 E可靠性 4．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（BCDE）

A 国有土地规划许可证 B国有土地使用证 C 建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证 E建设工程施工许可证

5．按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ABC）

A总价合同 B单价合同 C成本加酬金合同 D总承包合同 E分包合同 6．土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ABC）A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ交换出让

7．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（BCDE）A 波谷 B平淡 C萧条 D复苏 E兴旺

8．房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（AB）A固定成本 B变动成本 Ｃ管理费用 Ｄ销售费用 E原材料成本 9．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCDEF）

A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费 E新菜地开发建设基金 F耕地占用税

10．房地产开发项目实施控制的目标包括（ABC）A成本 B项目工期 C质量 D项目协调性 E技术先进性

14．城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在（ABCDEF）

A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础 B.土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动 C.土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环 D.土地经营是城市第三产业健康发展的前提 E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施 F.土地经营是城市财政收入的重要来源

15．影响房地产项目开发的环境包括（ABCDE）

A 经济环境 B 政治环境 C法律环境 D社会环境E自然环境

16．房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（ABE）指标用分级的方式进行比较。

A 安全性 B 经济性 C适用性 D可靠性 E可行性 17．房地产物业管理程序包括（ABC）

A早期介入B接管验收C楼宇入伙 D物业综合管理 E物业经营 18．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ABCD）

A 国有土地使用证 B 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证 D 建设工程施工许可证 E 国有土地规划许可证 32．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCDEF）A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费 E新菜地开发建设基金 F耕地占用税

33．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ABCD）A平淡 B 萧条 C复苏 D兴旺 E波谷

34．一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（DE）

A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型 D矩阵型 E事业部制

35．按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（DE）A 单项开发 B 小区开发 C成片集中开发 D土地开发 E房屋建设

36． 房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ABCDE）

A 宏观经济发展形势 B 市民收入水平C贫富差异程度 D利率 E贷款条件

三、简答题

1．征地与拆迁的区别是什么？ 征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。2．房地产开发融资的主要形式有哪些？

房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？

房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。

4．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？

土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。

拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。5．房地产项目主要的定价方法有哪些？

房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。

6．房地产开发投资风险有哪些？

房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。

7．房地产项目施工招标的形式有哪些？

在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。8．物业管理公司有什么权利和义务？

物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？ 房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化

10．常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？

常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型 四．名词解释 1．房地产开发

房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。

2．土地开发 ：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。3．城市土地出让 城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。4．土地征用 土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。5．物业管理

物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益 6．房地产经营

房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。7．土地使用权转让

土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为

8．建设用地规划许可证 建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城 市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。9．建筑容积率 建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

10．租金收缴率 租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。

第三篇：房地产开发经营与管理试题

房地产开发经营与管理试题

一、单项选择题（共35题，每题1分。）1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）A．通货膨胀风险 B．周期风险

C．比较风险

D．变现风险

答案：C．

解析：比较风险为个别风险

2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。

A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较

答案：A．

解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775

乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲银行贷款较经济。4.房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性的市场。A．不可移动性 B． 适应性 C． 各异性 D．相互影响性

答案：A．

解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。

5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。

7.单利计息与复利计息的区别在于（）

A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D．采用名义利率还是实际利率

答案：C．

解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。

8.居民购买住宅的行为属于（）

A．习惯性购买行为 B．寻求多样化购买行为

C．化解不协调购买行为 D．复杂购买行为

答案：D．

解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。

9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）

A．三通一平费用

B．工程造价咨询费

C．可行性研究费用

D．水文地质勘探费

答案：B．

解析：工程造价咨询费属于其它费用。

11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。

A．投资机会研究

B．预可行性研究

C．初步可行性研究

D．详细可行性研究

答案：A．

解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

12.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。

13.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10 %.14.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。

Ａ．50个月 Ｂ．100个月

C．10个月 D．10年

答案：B．

解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

15.按（）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场

A．交易形式 B．用途

C．目标市场 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

16.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。

A．3个以上 B．5-10个之间 C．5个以上 D．3-10个之间 答案：D． 解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。

17.（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A．面访 B．问卷 C．观察 D．座谈

答案：B．

解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）

A．当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B．当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C．实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

答案：A．

解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

19.流动比率，下列说法不正确的是（）

A．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”。

D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

答案：D． 解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上。20.房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100% A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（）万元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的过程。

A．房地产开发 B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到工程竣工验收 D．从工程开工到项目租售完毕

答案：C．

解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。

23.物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。

A．项目融资 B．工程招标

C．市场定位 D．物业管理

答案：C．

解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。

24.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（）

A．还本付息比率 B．抵押收益率

C．投资回报率 D．项目收益率

答案：C．

解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。

25.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常识。

26.对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。

A．差别化 B．同质化 C．多样化 D．独特性

答案：A．

解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。

27.物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。

A．物业的保值增值 B．满足当前的租户和新租户 C．物业的安全 D．实现物业的管理目标 答案：B． 解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。

28.由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。

29.可行性研究报告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步设计方案 D．附表

答案：C．

解析：初步设计在可行性研究阶段后。

30.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：见教材187页。

31.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。

32.某城市地铁线的建设，使沿线房地产大大增值，这体现了房地产的（）性。

A．适应性 B．位置固定性 C．政策影响性 D．相互影响性

答案：D． 解析：这是房地产的相互影响性。33.增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的（）阶段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的二阶段。

34.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（）

A．认知价值定价法B．领导定价法

C．目标定价法D．成本加成定价法

答案：Ｃ

解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法

35.以下调查中，不属于不可控调查的是（）

A．市场容量调查 B．消费行为调查

C．市场环境调查 D．营销因素调查

答案：D．

解析：企业的营销手段是可控的。

二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

1.工程项目管理的基本职能是计划、（）

A．组织 B．决策 C． 控制 D． 协调 E．反馈

答案：A．C．D． 2.政府宏观调控房地产市场的手段包括 Ａ土地供应计划 Ｂ地价的杠杆作用 Ｃ诚信建设 Ｄ税收政策 E．政府定价

答案：A．B．D．

解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。

3.经营收入包括（）

A．销售收入 B．出租收入

C．自营收入 D．营业外收入 E上年未分配利润

答案：A．B．C．

解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入。

4.房地产开发项目的主要不确定因素有（）

A．土地费用 B．建安工程费用 C．运营费用

D．空置率 E．容积率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要为置业投资项目的不确定因素。

5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（）

A．最乐观预测值 B．最悲观预测值

C．最可能预测值 D．最客观的预测值 E最原始的评估值

答案：A．B．C．

解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值

6.财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。

A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率 E资产负债率 答案：B．C．D． 解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。

7.个人住房抵押贷款包括（）

A．商业性住房抵押贷款 B．商用房地产抵押贷款

C．政策性住房抵押贷款 D．在建工程抵押贷款

第四篇：XXXX房地产开发与经营试题

房地产开发与经营模拟试题

一、单项选择题

1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于〔

B

〕。

A.1000万元

B.2000万元

Ｃ.3000万元

Ｄ.4000万元

2．以下房地产交易活动处于房地产一级市场的是〔

D

〕

A

房屋出租

B

房地产抵押

C土地使用权转让

D土地使用权出让

3．?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为〔

D

〕。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为〔

B

〕

A

租金收缴方案完成率

B租金收缴率

C欠租户发生率

D陈欠租金收缴率

5．〔

A

〕是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

A．土地使用权的出让

B.土地使用权的转让

C.土地使用权划拨

Ｄ.土地使用权赠与

6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是〔

B

〕

A

额定需求预测法

B

有效需求预测法

C线性回归需求预测法

D假定需求预测法

7．某房地产今年的销售本钱为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为〔

B

〕

A

8.07

B

44.61

Ｃ20

Ｄ30

8．按房地产市场的标准程度划分，可以把房地产市场分为〔

C

〕。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场

B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场

C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等

9．以下房地产交易活动处于房地产二级市场的是〔

C

〕

A

房屋出租

B

房地产抵押

C土地使用权转让

D土地使用权出让

10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是〔

A

〕。

A

协议出让

B招标出让

Ｃ

拍卖出让

Ｄ投标出让

11．?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为（C)。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

12．实收房地产租金占方案房地产租金的百分比称为〔

A

〕

A

租金收缴方案完成率

B

陈欠租金收缴率

C欠租户发生率

D租金收缴率

13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于〔

C

〕。

A

4000万元

B3000万元

Ｃ2000万元

Ｄ2500万元

14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在〔

B

〕以上。

A

500万元

B

1000万元

Ｃ1500万元

Ｄ2000万元

15．?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为〔

A

〕。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

16．〔

C

〕是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

A土地使用权的出让

B土地使用权的转让

C土地使用权划拨

Ｄ土地使用权赠与

17．对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是〔

A

〕

A

额定需求预测法

B有效需求预测法

C线性回归需求预测法

D假定需求预测法

18．实收房地产租金占方案房地产租金的百分比称为〔

D

〕

A租金收缴率

B

陈欠租金收缴率

C欠租户发生率

D租金收缴方案完成率

19．按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类〔

D

〕。

A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场

B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场

C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等

20．根据?中国人民银行关于标准住房金融业务的通知?〔银发［2001］195号〕，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发工程总投资的〔

C

〕

A

20％

B25％

Ｃ30％

Ｄ35％

21．在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用〔

C

〕的合同形式。

A

单价合同

B

固定总价合同

C

本钱加酬金合同

D

分包合同

22．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于〔

B

〕。

A

1000万元

B1500万元

Ｃ2000万元

Ｄ2500万元

23．土地使用权的出让方式有多种，其中〔

B

〕方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既表达了国家对土地使用的方案指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。

A

协议出让

B招标出让

Ｃ

拍卖出让

Ｄ投标出让

24．?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为（C)。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

25．收回本以前拖欠租金额占本以前拖欠房地产租金额的百分比称为〔

B

〕

A

租金收缴方案完成率

B

陈欠租金收缴率

C欠租户发生率

D租金收缴率

26．某房地产今年的销售本钱为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为〔

C

〕

A

B

Ｃ36

Ｄ37

二、多项选择题

1．从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为〔

ABCDE

〕

A

两者的主体不完全相同

B

在房地产工程市场运作过程中所处的阶段不同

C

两者对主体的资格要求不一样

D

两者所指向的行为对象不同

E

随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化

2．影响房地产工程开发的环境包括〔

ABCDE

〕

A

经济环境

B

政治环境

C法律环境

D社会环境

E自然环境

3．房地产开发融资方案的选择一般采用比拟分析法，即对各个方案的〔

ABD

〕各指标用分级的方式进行比拟。

A

平安性

B

经济性

C适用性

D可行性

E可靠性

4．根据?中国人民银行关于标准住房金融业务的通知?，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发工程同时必须具备〔

BCDE

〕

A

国有土地规划许可证

B国有土地使用证

C

建设用地规划许可证

D建设工程规划许可证

E建设工程施工许可证

5．按计价方式的不同，房地产开发工程承包合同一般分为〔

ABC

〕

A总价合同

B单价合同

C本钱加酬金合同

D总承包合同

E分包合同

6．土地使用权的出让主要有以下哪几种方式〔

ABC

〕

A

协议出让

B招标出让

Ｃ

拍卖出让

Ｄ交换出让

7．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为〔

BCDE

〕

A

波谷

B

平淡

C萧条

D复苏

E兴旺

8．房地产企业经营本钱按本钱与经营工作量关系可分为〔

AB

〕

A固定本钱

B变动本钱

Ｃ管理费用

Ｄ销售费用

E原材料本钱

9．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用〔

ABCDEF

〕

A土地补偿费

B青苗补偿费

C地上附着物补偿费

D安置补助费

E新菜地开发建设基金

F耕地占用税

10．房地产开发工程实施控制的目标包括〔

ABC

〕

A本钱

B工程工期

C质量

D工程协调性

E技术先进性

14．城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在〔

ABCDEF

〕

A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的根底

B.土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动

C.土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环

D.土地经营是城市第三产业健康开展的前提

E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施

F.土地经营是城市财政收入的重要来源

15．影响房地产工程开发的环境包括〔

ABCDE

〕

A

经济环境

B

政治环境

C法律环境

D社会环境E自然环境

16．房地产开发融资方案的选择可用比拟分析法，即对各个方案的〔

ABE

〕指标用分级的方式进行比拟。

A

平安性

B

经济性

C适用性

D可靠性

E可行性

17．房地产物业管理程序包括〔

ABC

〕

A早期介入B接管验收C楼宇入伙

D物业综合管理

E物业经营

18．根据?中国人民银行关于标准住房金融业务的通知?，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发工程同时必须具备〔

ABCD

〕

A

国有土地使用证

B

建设用地规划许可证

C

建设工程规划许可证

D

建设工程施工许可证

E

国有土地规划许可证

32．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用〔

ABCDEF

〕

A土地补偿费

B青苗补偿费

C地上附着物补偿费

D安置补助费

E新菜地开发建设基金

F耕地占用税

33．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为〔

ABCD

〕

A

平淡

B

萧条

C复苏

D兴旺

E波谷

34．一般来说，适用于房地产开发工程的组织结构有〔

DE

〕

A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型

D矩阵型

E事业部制

35．按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为〔

DE

〕

A

单项开发

B

小区开发

C成片集中开发

D土地开发

E房屋建设

36．房地产开发工程所面临的经济环境主要包括〔

ABCDE

〕

A

宏观经济开展形势

B

市民收入水平

C贫富差异程度

D利率

E贷款条件

三、简答题

1．征地与拆迁的区别是什么？

征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。

征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。

拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。

2．房地产开发融资的主要形式有哪些？

房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。

3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？

房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请工程用地、工程设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与筹划、物业管理。

4．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？

土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。

协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不兴旺的土地市场。

招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。

拍卖出让是竞争剧烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。

5．房地产工程主要的定价方法有哪些？

房地产工程的定价方法主要有：本钱加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。

6．房地产开发投资风险有哪些？

房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购置力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。

7．房地产工程施工招标的形式有哪些？

在国际市场上，房地产工程施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。

我国?招标投标法?那么规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。

8．物业管理公司有什么权利和义务？

物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理方法；依照物业管理合同和管理方法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。

物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。

9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？

房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产工程市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化

10．常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产工程的组织结构类型有哪些？

常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产工程的组织结构类型有矩阵型和事业部型。

四、名词解释

名词解释

答案

1．房地产开发

房地产开发：由特定的经济实体〔具有开发资质的房地产开发企业〕，对房地产工程进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。

2．土地开发

土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。

3．城市土地出让

城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位〔主要是房地产开发公司〕，供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金〔一般也称为毛地价〕。

4．土地征用

土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。

5．物业管理

物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业〔包括建筑物及其附属设施和相关场地〕，为业主和承租人提供高效、优质、经济的效劳，使物业发挥最大的使用效益和经济效益

6．房地产经营

房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，那么只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。

7．土地使用权转让

土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为

8．建设用地规划许可证

建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。

9．建筑容积率

建筑容积率：指工程规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

10．租金收缴率

租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。

五、论述题

论述题

答案

1、房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。

答：房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。

房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。

目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来开展，但是证券化的趋势是肯定的。

2、请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？

答：物业管理市场的构成主要包括三个方面：

市场客体：物业管理效劳，无形的市场主体：需求主体、供应主体

市场环境：各种交换赖以进行的社会制度

我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不标准，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成效劳关系扭曲等

我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，标准物业管理市场；加快物业管理市场化进程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策

3、房地产开发工程建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？

答：房地产开发工程建设的三大目标分别是：工程建设投资〔本钱〕、进度〔或工期〕、质量。开发工程建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。

开发工程建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与本钱、质量与工期、工期与本钱之间的对立关系。例如：如果工程建设的功能和质量要求高，就需要投入更多本钱。如果要加快进度，缩短工期，那么需要增加本钱，同时也可能会影响质量。

开发工程建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与本钱、质量与工期、工期与本钱之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发工程建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少本钱。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少本钱。

4、房地产开发融资方案的内容包括什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？

答：房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析及风险管理措施，房地产开发企业资金投入和资金归还要求相适应的不同时间内筹集资金和归还资金的数量。融资本钱预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。

确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资本钱；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。

选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比拟分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的平安性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比拟，即将平安性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为ABCD四级，选择出平安性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。

5、房地产开发工程土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？

答：房地产开发工程土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权出让、转让和划拨。

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的特点：土地所有权与使用权别离；有偿性；有期限性

土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。

土地使用权划拨的含义：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权划拨的特征：没有明确的期限；无须支付土地使用权出让金；不能随意转让、出租和抵押。

一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用土地使用权的划拨形式，因为国家机关、军事用地和公益事业用地是为了满足社会公众利益的需要，不以盈利为目的。从三种土地使用权取得的方式来看，划拨这种形式是比拟适合的。

第五篇：房地产开发经营与管理考试试题及答案

2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析

2009年房地产开发经营与管理试题

一、单

项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A．设计寿命 B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。

A．半个月 B．2个月 C．半年 D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。A．房地产市场需求的广泛性 B．房地产市场供给的异质性 C．土地所有权的排他性 D．土地的有限性 8．房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（）。A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 9．横道图法用于项目建设阶段的（）。A．质量控制 B．进度控制 C．成本控制 D．合同管理 10．在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A．开发商 B．承包商 C．监理工程师

D．使用单位 11．需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（）。A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法 D．成本加成定价法 12．在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A．市场需求上限

B．市场有效需求

C．市场现实需求

D．市场最低需求 13．某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0．75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（）万㎡。A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．0

14．某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A．形象差异化 B．人员差别化

C．服务差别化

D．产品差别化 15．某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。A．替代性

B．发展性 C．地区性 D．复杂性 16．认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（）。A．马克思的利率决定理论

B．可贷资金利率理论 C．Ｉs—1M曲线模型利率理论

D．流动性偏好利率理论 17．若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40% 18．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 19．李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7．5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（）元。A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73 20．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。A．37 B．40 C．43 D．50

21．某房地产开发项目，当ｉ =14%时，净现值为450万元；当ｉ =15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（）。A．20%

B．14．31% C．14．69% D．14．80% 22．某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85% 23．赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A．0．12 B．0．21 C．1．26 D．2．05 24．房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A．独立方案 B．互斥方案 C．净现值法 D．等额年费用法 25．对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A．等额年值法

B．差额投资内部收益率法 C．净现值法

D．等额年费用法 26．下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A．空置率与有效毛收入呈反向变动 B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 27．各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A．净现值 B．净现值期望值

C．净现值标准差

D．净现值标准差系数 28．下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）A．出租率 B．基准收益率 C．成本利润率

D．财务杠杆比率 29．某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A．1800 B．2040 C．2100 D．2380 30．将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。A．全部投资现金流量表

B．资本金现金流量表 C．借款还本付息估算表 D．投资计划与资金筹措表 31．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。A．置业投资 B．设备租赁 C．售后回租 D．权益融资 32．商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（）。A．开发商违法预售

B．借款人赖账不还 C．借款人拖延还款

D．房地产市场供需失衡 33．在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（）。A．50% B．60% C．70% D．80% 34．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A．业主 B．承租人 C．物业服务企业 D．业主、承租人和物业服务企业共同 35．某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。A．市场供求风险 B．变现风险 C．利率风险 D．时间风险 E．资本价值风险 2．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（）。A．价格结构 B．总量结构

C．档次结构 D．投资结构 E．租买结构 3．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A．竞争性 B．垄断性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不对称性 4．房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）。A．工程质量保修书

B．可行性研究报告 C．竣工图 D．住宅使用说明书 E．竣工验收备案表 5．采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。A．开发商处于市场领导者地位 B．开发商难以估算成本 C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D．开发商打算与同行和平共处 E．开发商具有向市场领导者挑战的实力 6．房地产市场分析可以帮助开发商（）。A．选择合适的项目位置 B．寻找投资合作伙伴 C．确定满足市场需求的产品类型

D．判断租买时机 E．进行土地使用权出让决策 7．开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A．供需分析

B．竞争分析 C．市场占有率分析 D．投资收益分析 E．宏观因素分析 8．下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售 C．购买一更新改造—出租—出售

D．开发—销售 E．开发—持有—出租—出售 9．投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。A．物业增值收益

B．所得税

C．还本付息额

D．投资者权益增加值 E．权益投资 10．下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率 C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案 11．下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。A．风险产生的原因分析

B．风险发生的概率大小分析 C．风险因素检验 D．风险变量间的相关性分析 E．风险概率分布情况分析 12．实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。A．可预测性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可弯更性 13．编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A．现金流量表

B．损益表

C．资金使用计划 D．资金筹措计划 E．资金来源与运用表 14．按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。

A．权益型

B．抵押型

C．伞型合伙

D．多重合伙 E．混合型 15．物业服务企业的工作内容包括（）。A．确立管理目标 B．制定维修养护方案 C．制定安全保卫方案 D．提出预算 E．确定物业服务费的收费标准

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）

1．具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。（）2．房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（）3．量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（）4．开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。（）5．一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（）6．个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（）7．只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。（）8．房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。（）9．借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（）10．不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（）11．最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（）12．基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（）13．预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。（）14．无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）15．收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（）2009

年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析 T 来源：考试大 2010/10/11 【考试大：中国教育考试第一门户】 模拟考场 视频课程 字号: T

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）

（一）王某以12000元/㎡的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7．5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1．5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0．3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以 13000 元/㎡的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/㎡的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5．5%的销售税金、0．3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/（月•㎡）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。（10分）自有资金现金流量表（单位：万元）自有资金现金流量表（单位：万元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 现金流入 年毛租金收入 净转售收入 现金流出 购房、办证及装 修投入 年还本付息 年运营成本 净现金流量

（二）某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．5%。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．7%，按季计息。不考虑土地增值税。（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。（2）若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。（10分