第一篇：马来西亚土地政策

马来西亚的土地征用

2006-04-28 | 作者：王正立 | 来源： 《中国发展观察》杂志 | 【大 中 小】【打印】【关闭】

在马来西亚，根据联邦宪法规定，政府可依法对私人土地进行征用，但要给予合理的补偿。马来西亚目前征用私人土地的法律依据是《马来西亚1960年土地征用法》。自该法实施以来，马来西亚曾于1993和1997年两次对该法进行过修改，并于1995和1998年先后两次颁布了土地征用实施细则。

一、土地征用目的

根据1960年10月13日生效的马来西亚土地征用法，该法适用于马来西亚所有的州（除沙巴州和沙捞越州）。该法规定，土地的问题是州政府的议事，州政府有权征用任何私人的土地，但土地征用必须符合公共目的的需要，公共目的包括：①任何公共目的；②由任何人或机构提出的符合州政府认为有利于马来西亚或该地区经济发展或公众利益的目的；③为采矿、住房、农业、商业、工业或娱乐的公共目的。过去，州政府征用土地时必须符合第①、③类用来作为公共目的情况下才可以进行土地征用，第②类公共目的是1993年对土地征用法进行修改时补充的。这样，州政府征用土地的目的范围就放宽了，而且还许可个人或机构申请征用土地。马来西亚学者对于这一点是有争论的，他们认为这一方面有利于马来西亚政府和州政府实现自己的经济建设意图，但另一方面有可能会导致政府滥用土地征用权，给私人土地拥有者带来不安。因此，在1997年修改土地征用法时规定暂时停止使用这一条，并为防止滥用土地征用权制定了新的防范规定（马来西亚土地征用法第3条2－6款）。

二、土地征用程序

马来西亚土地征用法第3条2款要求任何土地征用都要向土地管理官员提交土地征用书面申请报告，同时还要附有项目建议、设计和土地征用计划，以及被征用土地的政府初步评价报告。任何联邦或州政府、法定机构、联邦或州机构、任何个人或公司都可以提交土地征用申请报告。”

马来西亚土地征用法第3条4款要求土地管理官员把土地征用申请和所有附件分别提交给州经济规划局或吉隆坡联邦土地管理局和吉隆坡联邦土地委员会。该委员会是根据土地征用法授权组建的，组成人员主要包括作为委员会主任的经济规划局局长或他的代表、总理办公室联邦土地开发和巴生峡谷规划处副处长、作为委员会秘书长的经济规划局的代表、联邦领土土地管理官员、土地和矿山局局长或他的代表、吉隆坡城的特派员或他的代表和委员会主任确定的相关政府部门或机构的代表。如果土地征用申请不符合土地征用法第3条规定，土地管理官员拒绝土地征用申请；如果土地已经被别人征用和土地征用不是用于土地征用法所确定的修建公路、铁路、水渠、电力供应、天然气管道、电信、道路照明、下水道系统、排水系统、公共工程和其他类似的公共服务设施或便利设施的公共利用目的，土地管理官员也可以拒绝。

1997年土地征用法修改案赋予了州经济规划局和吉隆坡联邦土地委员会一项新的职能。在接到土地征用申请报告后，土地管理官员必须要将申请报告和所有材料提交给州经济规划局和联邦土地委员会。州经济规划局和联邦委员会必须根据以下几个方面对申请报告进行考虑：①公共利益；②征用土地申请人的法定资格和能力；③项目的可行性；④授予注册土地业主的开发批准书。对于为公共利益被征用的土地和授予土地征用批准书的土地，要求经济规划局/委员会考虑给予土地拥有人一次参与土地征用项目的机会。在经济规划局和委员会的主持下土地征用方和土地被征用方通过谈判达成参与的形式、期限和条件。如果达不成协议，经济规划局/委员会有权推荐它认为合适的建议，但它的建议不能强迫业主（土地所有人）必须参与项目。对于打算征用的土地和已经征用的土地或已经批准征用的土地，州经济规划局/委员会要求土地征用申请人与注册土地业主谈判协商的权力在性质上只是一个酌情处理权，也就是说，根据允许注册业主参与的规定，它们可以也可以不要求双方进行谈判协商。在征用或计划征用土地时，州政府要根据征用法第4条发布第一次通知，或根据征用法第8条发布最后通知。根据第4条发布第一次通知后还要根据第8条再发布最后的通知。如果在12月期限内不发布最后的通知那第一次发布的通知就算作废。通知中标明的日期是非常重要的，它包括了对土地征用进行补偿评估的时间。一般来讲，征用法第8条中的日期是实际日期，但如果根据第4条发布通知后，12个月内又根据第8条发布了通知，那实际日期应该为根据第4条发布通知的日期为准。 决定对土地进行征用后，征用法要求土地管理官员代表州政府确定对土地进行调查的日期，并在调查日期到来时进行如下调查工作：①土地的价值；②所有要求补偿人员的各自的权益或他认为谁应该享受对土地的补偿；③土地征用上的任何当事人的所有反对意见。见马来西亚土地征用程序的示意图。

三、土地征用补偿与支付

土地调查完成后，土地管理官员要根据征用所规定的考虑内容评估出他认为比较合理的补偿数目。根据新修改后的征用法，按照征用法第14条规定，土地管理官员要在决定补偿之前要从评估师（政府的评估师）那里获得计划征用土地价值的书面报告。根据征用法第15条5款，评估费应该为土地征用过程的费用，应该由土地征用者交付（作为补偿费的一部分）。土地征用补偿费根据征用法第8条发布通知的二年内完成。如果不是这样，土地征用就会失去效力。

补偿费的支付要尽可能快地落实。如果在土地被征用或在三个月有效期内没有支付补偿费，就要按每年8％的利息从规定支付日期到实际支付日期计算补偿给当事人。在支付补偿费后，土地管理官员就可以获得土地。在紧急的情况下，土地管理官员在发布紧急通知后可以早一点获得土地。

如果土地征用机构在还没有获得土地，它可以取消对土地的征用。但要对取消任何合同给当事人所造成的费用和损失要进行赔偿。任何对土地征用补偿感到不满意的当事人，可以向高等法院提出诉讼。诉讼要求可以通过土地管理官员提交给高等法院。高等法院对提出的诉讼进行裁决。

第二篇：马来西亚陪读政策及注意事项

马来西亚陪读政策及注意事项

马来西亚陪读须有存款证明

马来西亚原本不存在陪读，近些年，随着国内很多家长把马来西亚视为去欧美留学的“跳板”，马来西亚政府采取多项措施鼓励外国学生到大马留学，包括允许留马学生的父母到大马陪读。而之前马来西亚政府规定的25岁以上的中国女性不获批大马入境签证现在也已经被取消，也就是说只要有银行存款证明，也可以通过夫妻关系陪读。对于存款证明的要求通常在15万马来西亚币，存期五年，有些投资移民的味道。

父母可以来马来西亚陪读

外国学生父母的其中一人前来“陪读”的问题，目前当局是根据有关学生的年龄而考虑是否批准。同意允许外国学生父母的其中一人前来“陪读”，而惟一的条件是不可在马国工作。

家长陪读注意事项

家长陪同小孩留学马来西亚，在马来西亚期间应注意哪些问题

(1)遵守前往国的法律法规，尊重当地的民风民俗。

(2)贵重物品要随身携带或锁在宾馆的保险箱内，或交给宾馆前厅代为保管(要索取凭证)。

(3)行车、散步、爬山、游泳时要注意人身安全，自由活动期间最好结伴而行。(4)记住把自己的护照复印一份，当备用。(5)记住自己所居住的位置。

(6)进出海关时，不要帮不熟悉的人携带物品或行李包裹等，以免上当。

(7)购物时要慎重选择比较，千万不要只听销售人员的空口许诺，也不要随大流，以防买到假货或质次价高的物品。

(8)摄像拍照时要注意看有否禁拍标志，和当地人合影要征得对方同意。(9)不要带太多现金，单独出门。世纪大学（SEGI University）成立于1977年，由SEG International Bhd（中文译名：世纪集团）拥有及管理。世纪集团是马来西亚股交所主板挂牌上市公司，财力雄厚。世纪大学在全马有6所院校，在校生超过2.5万人，其中有超过3000名来自世界70余个国家和地区的留学生。在世界各地有超过12万名校友。在这里，有超过200项科研教学计划正在设施。

世纪大学开设有包括证书课程，专科、本科、硕士及博士文凭课程等，所设课程均获得马来西亚教育部和国家学术鉴定机构认可。世纪大学也受到了中国教育部认证认可，在教育涉外监管网备案可查。同时，世纪大学还开设有于海外大学的联合办学及学分转换课程，学生可以把在世纪大学修得的学分转移至海外大学，拥有来自包括英国、澳大利亚、美国等多国的合作伙伴大学，还有多种3+0双联课程。

世纪大学是马来西亚六星级大学。主校区位于哥打白沙罗，有槟城、吉隆坡、雪邦、沙登和砂劳越等5个分校区。与谢菲尔德大学、格林威治大学、桑德兰大学、南昆士兰大学等众多院校有战略合作关系。

课程设置 商学院

工商管理本科(3+0)–世纪大学与英国阿伯得邓迪大学双学位 工商管理本科(3+0)–英国桑德兰

会计本科(4+0)-世纪大学与英国阿伯得邓迪大学双学位 会计与金融本科(3+0)–英国蒂赛德大学 会计与金融本科(3+0)–世纪大学

美国课程

美国圣爱荷华大学办法4+0本科学位

单主修-市场行销/管理/心理学/金融/人力资源管理/传播 双主修-传播与心理学/金融与市场行销/金融与管

研究生

1.世纪大学与英国桑得兰大学双学位(2+0)工商管理(MBA)–全球金融/综合管理 财务规划(MFP)

2.澳大利亚南昆士兰大学(2+0)工商管理(MBA)

3.工商管理博士学位(2+0)–世纪大学 4.商务管理哲学博士学位(3+0)–世纪大学

旅游与酒店管理

酒店管理本科(3+0)–世纪大学与英国桑得兰大学双学位 国

工商管理(MBA)–全球金融/综合管理 财务规划(MFP)

2.澳大利亚南昆士兰大学(2+0)工商管理(MBA)

3.工商管理博士学位(2+0)–世纪大学 4.商务管理哲学博士学位(3+0)–世纪大学 学前教育

学前教育本科(3+0)工程类

电气与电子工程本科(4+0)-世纪大学与英国桑德兰大学双学位 机械工程本科(4+0)-世纪大学与英国桑德兰大学双学位 化学工程本科(4+0)-世纪大学与英国桑德兰大学双学位 电气与电子工程本科(3+0)-英国桑德兰大学 机械工程本科(3+0)-英国桑德兰大学

土木工程本科(4+0)-世纪大学与英国格林威治大学双学位 计算机

计算机本科(3+0)-世纪大学与英国阿伯得邓迪大学双学位 创意设计和传媒

视觉传播设计本科(3+0)–世纪大学 多媒体设计本科(3+0)–世纪大学

大众传播本科(3+0)–世纪大学与英国普利茅斯圣马克约翰大学学院 英语和公共关系学本科(3+0)–世纪大学与英国普利茅斯圣马克约翰大学学院 医学

医学学士与外科学士学位(5+0)-世纪大学验 光学（荣誉）学士学位(4+0)-世纪大学 牙外科学士学位(5+0)-世纪大学

第三篇：土地政策

2017农村土地改革新政策

【土改政策】完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录，严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

【政策解读】国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或者征用并给予补偿，可是现实中某些地方政府以公共利益为名征用农民集体土地，却将土地用于房地产开发、企业项目建设等。而在对农民补偿方面，国家规定土地补偿费和土地安置补助费加起来，不超过土地前三年平均产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿，按一亩平均毛收入1000元来算，每亩30倍才3万元，可被征收后建成楼房，一平米就要卖5000元!

【土改政策】建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能，明确入市范围途径。

【政策解读】近些年，一些地方政府的财政收入很大一部分靠“卖地”，可是土地资源终归是有限的。有一些城市在扩张过程中需要并入一些周边的农村，这就是农村集体经营性建设用地入市的需求之一。把类似于村办企业、工厂等农村集体经营性建设用地建立入市制度，并与国有土地“同权同价”，农民可以利用出让、租赁、入股等多种方式，实现集体经营性建设用地的保值和增值!

【土改政策】改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。

【政策解读】试点宅基地改革，基本原则是一户一宅，未来针对历史原因形成的一户多宅或宅基地闲置，国家可能采取的措施会“很简单很暴力”——征税，超过标准、面积过大的宅基地也要征税!对人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，原则上或不再进行单宗分散的宅基地分配，而是通过集中建设农村公寓、农民住宅小区落实一户一宅。而对于那些在城镇落户的农民，他们村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有偿退出，由村集体出资购买。河南省已经出台政策，要求各地市建立农村宅基地退出资金库，对自愿退出宅基地且不再申请新宅基地的农民，给予一次性经济补助。

国家相关土地政策展望

(一)土地利用规划计划政策

严格土地规划和计划管理，是市场经济条件下坚守耕地和生态保护红线，促进资源高效利用，保障经济持续健康发展的重要手段。贯彻中共关于空间规划体系的改革方向，满足经济社会发展对规划的新需求，2016年土地利用规划计划政策主要集中在三个方面：

一是持续推进土地利用总体规划完善调整。《全国土地利用总体规划纲要调整方案》正式实施，方案确定了全国及各省、区、市规划调整后目标年的耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地总规模等指标;明确了基本农田、建设用地结构和布局优化政策。

二是改进与加强了土地计划管理。修订后的《土地利用计划管理办法》正式公布施行，办法突出了计划和规划的相关性，强调了计划对规划的落实作用，并细化了计划管理的程序，创新了多项具体制度;统筹安排了2016年土地利用计划指标，进一步落实了土地计划支持和激励政策。

三是编制完成了京津冀协同发展土地利用总体规划，为近期京津冀协同发展的土地利用提供了行动纲领。

(二)耕地保护政策

党中央、国务院对加强耕地保护始终高度重视。十三五规划纲要、2016年1号文件都对进一步严格耕地保护提出了具体要求。贯彻落实中央文件要求，2016年耕地保护政策主要集中在三个方面：

一是进一步完善了耕地占补平衡制度。国土资源部印发了《关于补足耕地数量与提升耕地质量相结合落实占补平衡的指导意见》，要求通过旱改水等改造措施，对现有耕地质量进行提升，以数量补充和提质改造相结合方式落实耕地占补平衡任务。

二是出台了《关于全面划定永久基本农田实行特殊保护的通知》。明确了永久基本农田划定的目标任务、划定工作与规划调整的关系，强调了切实落实全面划定各项任务、对永久基本农田实行特殊保护的要求。

三是强化耕地的生态环境管护。出台了《关于健全生态保护补偿机制的意见》、《土壤污染防治行动计划》、《关于加强资源环境生态红线管控的指导意见》等文件。

(三)节约集约用地政策

土地节约集约利用是推动绿色发展、建设生态文明的重要途径，是新型城镇化的战略选择。2016年的节约集约用地政策主要集中在实施人地挂钩政策、降低地耗目标、完善节地技术和用地标准等方面。

一是制定实施人地挂钩政策。出台了《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，从用地标准、规划管控、计划安排、土地供应和农地挖潜等几个方面初步构建了人地挂钩机制的政策框架。

二是落实单位GDP地耗下降目标。发布实施了《关于落实“十三五”单位国内生产总值建设用地使用面积下降目标的指导意见》，提出了到2020年末，各省(区、市)单位GDP地耗比2015年末下降不低于20%，下降率不低于4.36%的目标。

三是出台城镇低效用地再开发政策。明确采取灵活的处置方式和开发模式，鼓励原土地使用权人自主开发、合作开发，合理分配土地收益。

四是进一步完善节地技术和用地标准。印发了《关于推行节地生态安葬的指导意见》、《关于进一步完善城市停车场规划建设和用地政策的通知》，出台了《光伏发电站工程项目用地控制指标》等文件。

(四)不动产统一登记政策

建立和实施不动产统一登记制度，是党中央、国务院持续推进的一项重要改革任务。按照中央的精神和整体工作推进计划安排，2016年不动产登记政策主要集中在进一步细化制度建设，推进基础性工作及规范相关管理等几个方面。

一是推进不动产登记制度建设。颁布实施《不动产登记暂行条例实施细则》，进一步规范了不动产登记行为，细化了不动产统一登记制度，确保方便登记和保护权益。印发实施《不动产登记操作规范》，进一步落实落细了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的要求。

二是推进了地籍区(子区)划分和不动产登记信息管理基础平台接入等基础性工作。

三是规范了不动产登记收费管理，严格了不动产权证书和登记证明监制。

(五)支持产业和经济社会发展的用地政策

围绕供给侧结构性改革的要求，“三去、一降、一补”的经济任务，2016年的土地管理工作依然以提高土地资源保障能力、促进经济稳定协调发展为主线，土地政策着力于做好重大工程和重大基础设施用地保障，支持新产业新业态发展和化解过剩产能，推进新型城镇化建设等方面。

一是支持产业发展和化解过剩产能的土地政策。出台《关于支持旅游业发展用地政策的意见》，明确了保障旅游业发展用地供应、创新旅游新业态用地政策，加强旅游业用地服务监管等要求。出台《关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》，提出了规划衔接、优化布局、指标单列、创新用地政策等推进农村一二三产业融合发展的土地政策。出台《关于落实国家产业政策做好建设项目用地审查有关问题的通知》，严格对产能过剩行业项目预审和审批管理。

二是出台《关于加大用地政策支持力度促进大中型水利水电工程建设的意见》。明确了强化规划引导和统筹、改进用地报批、做好征地补偿安置和实行先行用地等支持大中型水利水电工程建设的土地政策。

三是出台《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》。明确了统筹各业各类用地、保障新型城镇化用地需求，创新土地管理方式、提高新型城镇化质量，维护进城农民土地权益、提升服务保障能力等政策措施。

(六)支持扶贫攻坚的土地政策

党的十八届五中全会、中央扶贫开发工作会议、全国易地搬迁工作会议明确提出要打赢脱贫攻坚战，采取超常规政策支持扶贫开发及易地扶贫搬迁。为了更好地发挥国土资源超常规政策特别是城乡建设用地增减挂钩政策对扶贫开发及易地扶贫搬迁的支持作用，2016年2月，国土资源部出台了《关于用好用活增减挂钩政策积极支持扶贫开发及易地扶贫搬迁工作的通知》。明确增减挂钩指标要向扶贫开发及易地扶贫搬迁地区倾斜，拓展贫困地区增减挂钩节余指标使用范围，规范扶贫开发增减挂钩节余指标使用管理，规范增减挂钩资金收益管理，维护农民合法权益等政策。

(七)农村土地制度改革试点政策

进一步落实中央关于推进农村土地制度改革三项试点的总体安排，2016年结合试点探索成果，满足制度建设需求，财政部和中国银监会联合国土资源部相继出台了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》和《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》两项政策文件，为试点地区集体经营性建设用地土地增值收益和使用权抵押贷款管理提供了依据。另外，为增强改革试点的整体性、系统性和协调性，中央提出要进一步统筹协调推进农村土地制度改革三项试点，更好地实现改革目标。

主要土地政策评价

总体来看，2016年土地政策以“五大发展”理念为引领，以问题为导向，以服务供给侧结构性改革为目标，进一步推进重点领域土地政策创新和制度改革，强化了规划对土地利用的控制和统筹协调作用，完善了最严格的耕地保护制度和节约用地制度，强化了土地政策维护权益、服务民生的作用。

(一)以创新理念为引领，推进重点领域土地制度改革和政策创新

创新是引领发展的第一动力，居于国家发展全局的核心位置。创新理念的核心是通过深化改革和制度创新，破除制约发展的利益关系和体制机制障碍，实现发展动力或管理水平的提升。长期以来，土地管理服务于国家经济发展和资源保护，发挥了重要作用。但是，随着制度环境、人地关系、资源状况等因素的改变，一些土地制度的缺陷逐步显现，难以适应和满足管理需求。特别是进入经济新常态，国家实施了新型城镇化、生态文明建设、供给侧结构性改革等一系列战略举措，对土地管理提出了更新、更高的要求。适应新常态、满足新要求，近年来土地管理围绕保发展、保资源和保权益的工作重心，以创新理念为引领，持续推进土地制度改革和政策创新，极大地提升了土地治理能力。

1.破解深层次问题,稳妥推进土地管理制度改革

“建立城乡统一的建设用地市场”、“赋予农民更多财产权利”是中央关于深化土地管理制度提出的总目标和要求。而破解城乡二元土地制度、土地市场化配置程度低、政府和市场边界模糊等深层次问题，是实现改革目标的关键。

落实中央要求，2016年持续稳妥推进了农村土地制度改革三项试点，33个改革试点建章立制，试制度、试成效，稳步推进各项改革工作。国家层面出台了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》、《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，对农村集体经营性建设用地土地增值收益分配管理和使用权抵押贷款进行了规范，在关键改革环节上为试点地区指明了方向和提供了依据。

为增强改革试点的整体性、系统性和协调性，更好地实现改革目标，中央要求进一步统筹协调推进农村土地制度改革三项试点，将土地征收制度改革和集体经营性建设用地入市改革扩大到现有33个试点地区。

另外，服务于改革的总体目标，2016年还进一步深化了规划体制改革，推进了“多规合一”试点;深化了耕地保护制度改革，探索了耕地占补平衡新途径;深化了不动产统一登记制度改革，推进了“四个统一”要求的落地。按照自然资源统一管理的要求，开展了自然资源资产产权制度、有偿使用制度及用途管制制度等研究，为相关改革奠定了基础。

2.适应经济新常态,积极推进各项土地政策创新

稳增长、调结构、惠民生、防风险是经济新常态下中央对做好经济工作提出的基本要求。适应新常态，服务经济发展需求，2016年国土资源部及相关部委出台和创新了一系列土地政策。

一是创新了土地计划管理。对计划指标的测算方式、下达程序、管理方式、执行监督等进行了创新和完善，使土地计划管理制度更加适应新形势的发展需求;

二是创新服务产业发展的用地政策。《关于支持旅游业发展用地政策的意见》、《关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》等文件提出，通过土地利用总体规划调整完善、优先安排计划指标保障旅游用地及农村产业辅助设施用地。为支持旅游业发展，提出了采用按实际用途分类管理、灵活运用供地方式、允许集体建设用地发展乡村旅游等用地政策;

三是创新重大基础实施用地政策。出台了《关于加大用地政策支持力度促进大中型水利水电工程建设的意见》，完善了用地保障、用地报批、先行用地等政策;四是创新了推进城镇化建设的土地政策。出台《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》，提出了建立人地挂钩机制、实行建设用地“双控”行动、促进城镇低效用地再开发、推行多元化的用地供应制度、深化农村土地制度改革等多项创新政策;五是创新了增减挂钩政策，有效地支持了扶贫开发及易地扶贫搬迁工作。

(二)以协调理念为引领，强化规划对土地利用的控制和统筹协调作用

协调是持续健康发展的内在要求，是全面建成小康社会的重要途径。协调理念的核心是统筹兼顾、综合平衡，以区域协同、城乡一体发展为目标，统筹各种要素资源，形成平衡发展的新格局。规划是推进协调发展的重要手段，土地政策落实协调发展理念就是要按照中央关于优化国土空间开发格局的要求，进一步完善土地利用规划制度，通过解决规划之间不协调、管制能力差、区域协调机制缺乏等问题，更好地发挥规划对土地利用的控制、引导、统筹和协调作用，以促进国土空间开发格局优化和资源高效利用，保障区域协同、城乡一体化发展。

1.完善规划计划管理，严格土地用途管制

在市场经济条件下，土地规划和计划作为一种资源配置的手段，其主要作用是用来弥补市场失灵的。科学的规划计划管理体制，是土地用途管制的基础，是实现土地空间优化、结构合理、利用高效的关键。2016年，《全国土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》实施，明确了全国及各省(区、市)调整后2020年的主要土地利用控制指标，提出了优化土地利用结构和布局的政策措施。通过规划调整完善，提升了规划的现势性、科学性与合理性，强化规划管理和用途管制。

新修订的《土地利用计划管理办法》公布施行，对土地利用计划的指标测算方式、指标差别化管理、指标内涵及执行监督考核等进行了创新。土地计划管理的改进，进一步理顺规划计划关系，突出了计划对规划的落实作用;实行3年滚动编制、分下达，提高了计划的科学性和针对性;统筹增量和存量用地计划，减少新增建设占用耕地，加大存量用地盘活和补充耕地的力度，落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度。

2.强化规划统筹协调，优化土地开发利用格局

充分发挥规划对土地利用的统筹、协调作用，促进各类用地布局合理，产业与用地空间协同，区域、城乡用地布局优化，是实现协调发展基础保障。

一是通过规划调整完善，优化土地结构和布局。《全国土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》明确，要结合生态文明建设、新型城镇化和新农村建设的要求，优化调整建设用地结构和布局，并提出合理安排“三生”用地空间，合理调整产业用地结构，优化城乡建设用地布局等措施，促进形成合理的区域、城乡用地格局;

二是通过土地计划安排，统筹协调土地利用。2016年的土地利用计划安排依然坚持区别对待、有保有压的原则，服务于国家宏观经济发展目标，重点保障了基础设施建设、新型城镇化和新产业新业态、社会民生等用地需求，同时还充分发挥了土地计划对区域经济的支持作用，用地指标向贫困地区倾斜，推动了区域、城乡、产业的协调发展;

三是通过实施区域规划，促进区域协同发展。《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015～2020年)》围绕京津冀区域发展目标，统筹考虑区域土地利用、存在问题、发展方向，通过合理划定土地利用分区并严格管制规则，实现了区域空间开发格局的优化，促进了区域经济的协调发展。

(三)以绿色理念为引领，完善最严格的耕地保护制度和节约用地制度

绿色是永续发展的必要条件和人民对美好生活追求的重要体现。绿色理念的核心是促进人与自然和谐，坚持资源节约利用和环境保护，实现经济社会可持续发展。土地政策落实绿色发展理念就是要强化保护优先和节约优先战略，重点推进耕地保护和节约集约用地制度建设。

长期以来,我国的耕地保护重数量、轻质量、轻生态，耕地占补平衡普遍存在“占多补少”、“占优补劣”、“占水田补旱地”等问题，导致耕地质量下降，耕地生态环境变差。同时，传统的外延式发展模式又导致土地利用粗放、效率低下，土地城镇化快于人口城镇化等问题。贯彻绿色发展理念，按照保障粮食安全和推进生态文明建设的要求，2016年的耕地保护制度和节约用地制度更加注重管理的全方位和精细化。

1.数量、质量、生态“三位一体”管理，提高耕地保护的实效

耕地作为重要的生产资料和生态资源，直接关乎国家的粮食安全和生态安全，实现耕地数量管控、质量管理和生态管护“三位一体”是落实绿色发展理念，提升耕地保护实效的关键。2016年的土地政策在继续严控耕地数量的基础上，加大了耕地质量和生态的管护。在数量、质量管理方面，进一步强化规划管控，要求规划调整完善要对实有耕地和基本农田进行保护，做到“应保尽保、量质并重”。永久基本农田划定要将规划确定的全国15.46亿亩基本农田保护任务落实到用途管制分区和图斑地块，实现上图入库、责任到户，确保守牢永久基本农田;在占补平衡方面，提出了通过提质改造、补改结合落实占补平衡的创新举措。该措施的核心是通过土地整治将劣质、等级低的耕地质量提高,或者将旱地改为水田，体现了耕地保护的数、质并重要求，有利于促进高标准农田建设和农业生态环境改善;在生态管护方面，提出了完善耕地保护补偿机制，根据土壤的生态环境状况对耕地进行分类，实施差别化管理，推行耕地轮作休耕制度，开展污染土壤的治理和修复等一系列政策措施。重视耕地生态管护是对耕地功能认识的升华，耕地本身为一个完整的生态系统，具有重要的生态服务价值。这些生态固管护措施实质上是运用不同的手段维护耕地的生态服务功能，而良好的耕地生态服务功能是保持耕地生产能力的基础。

2.规模、强度“双管齐下”，严格节约集约用地管理

实行建设用地总量和强度的“双控”是实现节约集约利用土地资源，推动生态文明建设和绿色发展的重要举措。《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》明确了

“以人定地”的建设用地规模控制措施，并从规划、计划、用地标准等方面细化了该政策。实施人地挂钩政策，一方面是对新型城镇化用地的保障，依据进城落户人口合理确定用地规模，确保用地供应;另一方面是对土地城镇化的制约，改变与人口脱节的建设用地的外延扩张、粗放利用模式，推进以人为核心的城镇化，强调人地和谐，提高土地的节约集约利用水平。《关于落实“十三五”单位国内生产总值建设用地使用面积下降目标的指导意见》明确将单位GDP地耗下降目标作为实施建设用地“双控”行动的重要抓手，提出了到2020年单位GDP地耗下降20%的建设用地使用强度控制目标，并对目标按省进行了分解。控制目标的提出以提升土地利用效率和土地投入产出水平为着力点，坚持了最严格的节约用地制度，健全了节约集约用地评估考核制度体系，确保了土地资源的高效利用，同时对于促进土地利用方式转变，加快产业升级改造，推动供给侧结构性改革，实现经济可持续发展也具有重要的意义。

(四)以共享理念为引领，强化土地政策维护权益、服务民生的作用

共享是发展的出发点和落脚点，是中国特色社会主义的本质要求。共享理念的核心是推进社会公平正义，坚持发展以人为本，注重民生，实现利益共享、均衡发展。落实共享理念的关键是要逐步建立以权利公平、机会公平、规则公平为主要内容的保障社会公平正义的制度体系。

长期以来，我国实行城乡二元的土地制度，城乡之间土地权利不等、配置方式不同、管制规则失灵，导致城乡之间土地增值收益分配不公，农民土地权益受损，城乡发展不平衡。同时，解决区域发展不均衡，贫穷地区发展缺动力等问题，也迫切需要安排差异化的、更加精准的土地政策。针对以上问题及需求，2016年，国土资源部及相关部门深入贯彻共享发展理念，以保障权益、助力扶贫为抓手，以实现城乡统筹和区域均衡发展为目标，出台了一系列有针对性的政策措施，发挥了重要的作用。

1.完善改革配套措施，维护农民合法土地权益

建立合理的土地增值收益分配机制是农村土地制度改革的核心，也是维护农民合法土地权益，确保共享发展成果的关键。依据2015年底印发的《深化农村改革综合性实施方案》，征地制度改革和集体经营性建设用地入市改革都提出要建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，保障农民公平分享土地增值收益，特别是对于这两项关联性很强的改革，如何实现国家和集体在土地征收与集体经营性建设用地入市所取得的土地增值收益大致均衡，既能保持城市建设相对稳定的资金来源，又能最大限度地维护农民的权益，成为顺利推进两项改革的关键。《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》规定，集体经营性建设用地入市或再转让的增值收益，国家要征收20%-50%的调节金，以及调节金如何征收和使用管理等。

该办法的出台，一是完善了农村土地制度改革的配套措施，为试点改革指明了方向;二是明确了收益与责任对等、权利与义务统一的原则，即集体经营性建设用地入市应履行与国有建设用地同等义务;三是规范了集体经济组织内部的收益分配关系，维护了农民的合法权益，为国家、集体、个人共享土地增值收益提供了制度保障。完善集体土地权能，确保集体土地和国有土地同等入市、同权同价，是实现共享发展的基础。允许集体经营性建设用地和宅基地使用权抵押，是农村土地产权制度的重大创新。《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》从总体要求、抵押物范围、价值评估、抵押物处置、风险担保机制等方面，对推进集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作进行了规定。办法的出台，是土地和金融联动推进土地制度改革的重大成果，对于显化集体土地资产、补充农村产业发展资金、提供惠农利民服务等都具有重要意义。

2.运用多种政策措施，助力精准扶贫精准脱贫

贫困地区是全国全面建成小康社会的短板，打赢脱贫攻坚战，是促进贫困地区人民共享改革发展成果、实现共同富裕的重大举措。落实党中央关于采取超常规政策支持扶贫开发及易地扶贫搬迁的要求，国土资源部出台了一系列超常规、“含金量”高的支持政策。在保障脱贫攻坚用地需要方面，《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》提出，优先安排社会民生、脱贫攻坚发展用地。

《2016年全国土地利用计划》明确，为国家扶贫开发工作重点县每年专项安排600亩用地计划指标，并要求各省在分解下达计划时要单独列增，确保落实到重点扶贫县。用地计划指标向贫困地区倾斜，实质上是赋予了贫困地区更多的土地发展权，是土地政策更加精准地发挥宏观调控作用的表现;在土地整治项目扶贫方面，《土地整治“十三五”规划》中明确，新增费分配和高标准基本农田建设补助资金下达时，要重点向贫困地区倾斜。通过资金捆绑土地整治项目扶贫，实质上是通过改变贫困地区生产生活环境，进而提升区域竞争力，激发贫困地区的后发优势，变“输血”型扶贫模式为“造血”型模式;在创新土地政策扶贫方面，《关于用好用活增减挂钩政策积极支持扶贫开发及易地扶贫搬迁工作的通知》提出，允许集中连片特困地区、国家扶贫开发工作重点县和开展易地搬迁扶贫搬迁的贫困老区，将增减挂钩节余指标在省域范围内流转使用。该政策创新实质上是扩大了指标交易的市场，改变了供需关系，建立了一个更大范围的反哺通道，更多地显化了土地级差收益，进一步释放了政策红利。经估算，增减挂钩节余指标由县域扩大到省域，能增加25%～30%左右的土地收益。因此，用好用活增减挂钩政策助推扶贫攻坚，不仅可为搬迁农民安置提供用地保障，还能为贫困地区农民建房、基础设施建设及产业发展提供资金来源，对于推动贫困地区经济社会发展具有重要作用。

土地政策展望

展望2017年，国内经济下行压力依然较大，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的任务依然较重，土地的保障任务仍然艰巨。土地政策将继续以五大发展理念为引领，按照五大政策支柱要求，坚持最严格的耕地保护和节约用地制度，重点围绕经济发展任务，深化供给侧结构性改革，持续改革创新，促进土地利用方式转变和经济发展方式转变，提升经济社会健康发展的土地资源保障能力。

(一)继续实行稳增长、调结构、惠民生的用地政策

随着我国经济发展进入新常态，战略机遇期内涵发生深刻变化，经济发展将更多依靠内生动力，经济增长更多需要内需拉动，创新成为引领发展的第一动力。土地资源作为最重要的经济要素，其在经济发展中的地位和作用没有变、资源环境约束趋紧的总体态势没有变。在这种背景下，为确保经济中高速增长、结构调整迈向中高端水平,2017年的土地政策将继续着力稳增长、调结构、惠民生。

配合供给侧结构性改革，土地供应结构将进一步调整，重点支持创新驱动战略实施，保障新产业新业态和大众创业万众创新用地需求;重点支持推进新型城镇化、生态文明建设、美丽宜居乡村建设，保障其对生活性、生态性用地需求;继续保障京津冀、长江经济带、一带一路“三大支撑带”用地计划，严禁为产能严重过剩行业项目安排新增建设用地计划。增加存量建设用地供应比例，严格控制新增用地，实现建设用地总量控制和减量化管理，未来满足发展用地需求将主要通过建设用地的结构优化、闲置用地处置、低效用地再开发等措施来实现。

(二)进一步完善国土空间规划体系和国土空间用途管制制度

《生态文明体制改革总体方案》明确提出, 构建以空间治理和空间结构优化为主要内容，全国统一、相互衔接、分级管理的空间规划体系，着力解决空间性规划重叠冲突、部门职责交叉重复、地方规划朝令夕改等问题。

贯彻中央、国务院的要求，2017年相关部门将在总结市县“多规合一”试点成果的基础上，研究制定市县空间规划编制指引和技术规范，研究出台基于生态保护红线、永久基本农田红线、城市开发边界的国土空间治理和管控政策，进一步健全国土空间用途管制制度。在此基础上，整合目前各部门分头编制的各类空间性规划，探索建立起包括国家、省、市县(设区的市空间规划范围为市辖区)三级，“总体规划-专项规划-详细规划”三类的“三级+三类”空间规划编制体系。研究建立统一规范的空间规划编制机制，推进省级和重点区域空间规划试点工作。

(三)进一步创新耕地保护和耕地占补平衡政策

落实中央关于严格耕地保护及生态文明建设的要求，2017年将进一步强化耕地保护制度。推进永久基本农田“落地块、明责任、设标志、建表册、入图库”，形成划定成果，加强永久基本农田的特殊保护;继续依托土地整治平台大力实施高标准基本农田建设，逐步提升现有耕地质量;落实《关于健全生态保护补偿机制的意见》关于建立耕地保护补偿机制的要求，将从统筹区域横向补偿、注重对农村集体经济组织补偿等方面进一步落实耕地保护补偿政策;改进耕地保护责任目标考核办法，利用国土资源监管平台、遥感监测等信息化手段，加强对耕地保护的监督检查。

贯彻2016年中央1号文要求创新耕地占补平衡政策，出台资源匮乏省份实行国家统筹落实耕地占补平衡的办法，明确国家统筹补充耕地的条件、程序及补充耕地费用等;从统筹资源、统筹资金角度扩大补充耕地范围，允许通过实施土地整治重大工程落实国家统筹补充耕地;强调利用现有土地管理信息化手段，从区域视角加大对耕地数量、质量、生态的“三位一体”保护。

(四)持续创新完善存量用地盘活利用政策

《国土资源“十三五”规划纲要》提出，实行建设用地总量和强度双控措施，逐步减少新增建设用地计划，控制单位国内生产总值建设用地强度。建设用地强度的控制涉及到存量建设用地的结构调整、布局优化、效益提升和评价考核，将成为未来存量建设用地再开发利用政策的重点和难点。

2017年将进一步推进历史遗留工矿废弃地复垦试点，稳妥推进低丘缓坡等未利用土地综合开发。从强化产业准入、用地标准、灵活运用供地方式，盘活历史遗留低效闲置工业用地。明确闲置土地认定标准和程序，加快闲置土地处置。制定地上地下空间开发利用管理规范，推进建设用地多功能立体开发和复合利用。结合农村土地制度改革三项试点，积极探索创新集体存量建设用地市场调节机制，促进节约集约用地。

(五)进一步推进土地领域的各项改革

按照《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》总体安排，2017年是农村土地制度改革三项试点的收官之年，全国人大对33个试点的相关法律授权也将于年底结束。将进一步统筹协调推进农改革试点，加强部门协同，强化改革的协同性和耦合性，提高改革的系统性和完整性，形成改革合力，集中攻坚。重点开展农村土地制度改革试点经验总结评估，深入提炼经验做法，形成可复制、可推广的改革成果，按照立法与改革同步推进、相向而行的要求，推动相关法律法规修订。

另外,2017年不动产统一登记将实现登记机构、登记簿证、登记依据和信息平台“四统一”，进一步推进农村房地一体的宅基地和集体建设用地确权登记，并适时启动自然资源资产统一确权登记试点工作。按照《生态文明体制改革总体方案》关于“构建系统完整的自然资源管理制度体系”的要求，进一步推进自然资源管理制度改革。加快推进所有自然生态空间统一确权登记，制定自然资源统一确权登记办法;建立权责明确的自然资源产权体系，制定全民所有自然资源资产有偿出让制度方案;构建以空间规划为基础，以用途管制为主要手段的国土空间开发保护制度，制定自然生态空间用途管制办法，将用途管制扩大到所有自然生态空间。

第四篇：土地政策

十八届三中全会关于农村土地制度有关决定的分析及讨论

□本报记者 王丹

11月15日，十八届三中全会作出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》下发，明确提出“建立城乡统一的建设用地市场”、“赋予农民更多财产权利”。这些表述意味着新一轮土地改革的大幕已经开启。在不久的将来，巨大的政策红利将会释放，农村土地作为一种生产要素将进入市场流转，农民有望成为土地的真正主人。《决定》中对于土地改革的表述应该如何理解，这些改革应该怎样落实？记者采访了中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英。

改革延续原有路径，推动农村经济市场化

记者：《决定》中提出，建立城乡统一的建设用地市场。其实，十七届三中全会就曾提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，这次重提并去掉“逐步”二字，有何意义？

党国英：我国现行的土地制度，具有二元分割、政府垄断、非市场化配置等特点。由于我国土地所有权和产权制度的二元分离，使得土地市场也是分离的。农地市场只限于农地农用的市场，农地转非农用地则受到所有制的管制，必须要经过政府征收，农地不能自然变成城市建设用地。我们这些年在完善资本市场、劳动市场上取得了较大成绩，最麻烦的就是土地市场问题——在征地中农民不能拿地直接入市，城乡土地市场基本处于分割状态。资本、劳动、土地三大要素市场不统一，市场在资源配置过程中的决定性作用就难以完全实现。

五年前的十七届三中全会，提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，但是五年过去了，却一直没有具体的推进措施。十八届三中全会《决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”，去掉了“逐步”二字，表明在农村改革方面，中央依然坚持十七届三中全会提出的改革意见，未来还是要延续已经定下的路径，就是要进一步推动农村经济的市场化。市场化的关键是促进土地要素的自由流动，这有助于破解三大要素市场不统一的难题，是十八届三中全会的一个亮点。

农村建设用地可入市，但受规划和用途管制限制

记者：《决定》中提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。对此，您如何理解？

党国英：农村土地除了耕地、林地等农用地以外，有大量集体建设用地。从全国范围内来看，农村集体建设用地大约有18万平方公里，相当于城市建成区的3倍以上。建设用地并不少，但是浪费很严重。允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，是市场化的必然趋势，可以解决现行土地制度的多种积弊，有利于提高土地资源的配置效率，其重大意义不可估量。

《决定》中提出，建立城乡统一的建设用地市场，明确的范围是农村集体经营性建设用地，实际上是把宅基地剔除在外。这可能是从稳妥性考虑，不想步子迈得太大。另外，《决定》中也限定了“在符合规划和用途管制前提下”，表明不是将所有的农村建设用地推向市场，而是只有符合土地利用总体规划、乡村建设规划的土地，在用途管制前提下，才能入市交易。

允许农村集体经营性建设用地入市，意味着农村集体经营性建设用地可以不经过政府征地，直接入市流转。但是，有些土地农民自己不愿意搞开发，还有一些特殊建设项目，农民不愿意出让土地；在后一种情况下，还是难免要通过政府征地解决问题。但是，这种情况下的征地不能沿用老办法，需要建立新的征地办法。

总体看，我国现行的征地制度，由于给予农民集体和农户的补偿非常低，而国家征收来的土地却以较高的价格出让给土地使用者，导致地方政府滥用征地权，以增加地方财政收入。近几年，情况有了变化，不少地方的实际征地价格已经提高不少，甚至高于世界水平。《决定》中提出，缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。这是对征地范围、征地补偿提出的新要求，具有积极意义。今后我们要更多地使用“交易”的概念，少使用“征收”概念；相应地，在交易时，要更多地使用“价格”概念，少使用“补偿”概念。

承包地宅基地抵押、担保，农民获更多财产性收入

记者：《决定》中提出，加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，并有一系列相关表述。您认为，这些改革将会给农民带来哪些变化？

党国英：《决定》中提出，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，这无疑赋予了农户承包地及宅基地更多的财产权利，对增加农民的财产性收入、激活农村经济、促进城镇化发展等方面都将产生十分积极的作用。

农民可以利用承包地和宅基地抵押、担保扩大融资渠道，有利于自身的资本积累和生产经营规模的扩大，农民投资、消费的热情也有望被激活。现行农户宅基地转让范围的拓宽有助于实现宅基地的有偿退出，这为城市和农村人口和资本的双向流动创造了条件，有利于提高农村土地和资本的利用效率。

目前农村土地的所有权属于集体，但集体产权容易虚置，也就难以抵制各利益集团

利用“国家或集体”的名义侵犯农民个人土地所有权。《决定》中提出，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权，则有利于这一问题的解决。农民所拥有的财产权转为股份形式后，实现了农村集体资产的所有权由集体共同所有转为按所有者人数实行人人持股所有。产权的明晰有利于保护农民的财产权益，也有利于提高集体经济活动的效率，激励农村集体经济做大做强。

明晰产权、构建农地市场是改革重点

记者：《决定》中提到的农村集体

经营性建设用地入市、宅基地使用权流转等一系列土地改革要落实，要进行哪些改革，解决好哪些问题？

党国英：新一轮土地改革要落实，要进行微观上的产权改革、中观上的市场化改革和宏观上的管理体制改革。首先，最重要的问题就是明晰产权。如果农民土地产权不明确，土地交易市场就没法建立，也无法形成合理的土地价格，规模经营、土地高效利用也无从谈起。今年，中央一号文件明确提出全面开展农村土地确权登记颁证工作，用五年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。下一步，要加快确权步伐，在此基础上继续创新农村土地承包经营权流转实现方式的多样化，在转包、出租、互换、转让、股份合作之外，通过信托、抵押等方式将其与金融创新捆绑在一起，从而增加农民的资产性收益。

其次，要统一市场。要借鉴国有建设用地管理的经验，加快建立农村集体经营性建设用地流转制度，将农村集体经营性建设用地交易纳入已有国有建设用地市场等交易平台，促进公开公平公正和规范交易。大力培育和发展城乡统一建设用地市场信息、交易代理、市场咨询、地价评估、土地登记代理、纠纷仲裁等服务机构。要系统安排建立城乡统一建设用地市场的配套措施，包括加快推进相关法律法规修改和制度建设，研究出台农村集体土地征收补偿安置条例，对现有违法违规城乡建设用地开展全面清查并制定处理办法等。

第三，要调整体制。要进一步协调中央政府与地方政府之间的利益关系，解决深层次的矛盾和问题，提高决策制定和落实的效率。要加快落实土地规划的法治化、民主化、科学化，同时要优化土地用途管制政策，建立农业保护区制度。对农村建设用地管理要更加灵活，中央应下放管理权限，充分尊重地方自主权。对于土地流转改革，要向农业投资者传递更明确的土地用途信息，以减少土地流转中的投机行为。土地改革是一件牵一发而动全局的大事，政府在落实政策的过程中，既要考虑到农民权益的保障，也要考虑到防范滥用权力，要通过具体制度设计和各种政策措施的完善，使改革红利惠及广大农民。⑥6

第五篇：土地政策

浅析土地新政策对房地产市场发展的影响

2008-04-25 来源：资源网 作者：岳喜涛 祖益康

—落实科学发展观要加强房地产理论的研究与探讨

随着我国经济社会快速发展，不断推进城市化、工业化、现代化建设，土地供需矛盾十分突出。国家采取宏观调控手段，土地政策参与宏观调控，保障经济建设快速健康发展。2004年，国务院把土地政策作为国家最重要的宏观经济管理手段之一，对国民经济特别是房地产市场产生了深远的影响。2006年以来，国家先后出台多项宏观调控新政策，特别是落实土地调控政策，进一步推进经济社会科学持续发展，着力构建和谐社会。我国实行土地公有制，土地是国家可调控的资源，这在客观上使国家具备了调节的能力。政府可以通过不供地、从严供地、优惠供地等土地政策，来调整用地结构，最终调控宏观经济。土地从无偿使用到有偿使用，是经济体制改革推动的；经营性土地实行招标、拍卖和挂牌，是由国有土地收益流失以及圈地运动推动的；土地供给从总量控制到结构控制，是闲置土地、求大于供及城市建设漫延扩张推动的，因此，有必要加快土地使用制度改革。

一、国家出台有关土地调控新政策

无论是经营性用地全部实行招拍挂方式出让，还是加强土地市场的整顿，都是通过一系列的政策逐步深入、规范、细化来对土地市场进行调控的。土地新政策参与宏观调控主要表现在以下方面：

1、严格土地管理，加强监督检查，落实调控政策。

2004年10月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔2004〕28号文件，作出五项规定：一是严格执行土地管理法律法规；二是加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理；三是完善征地补偿和安置制度；四是健全土地节约利用和收益分配机制；五是建立完善耕地保护和土地管理的责任制度。党中央、国务院高度重视土地管理和调控，2006年8月31日印发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号），通知作出八项规定：一

是进一步明确土地管理和耕地保护的责任；二是切实保障被征地农民的长远生计；三是规范土地出让收支管理；四是调整建设用地有关税费政策；五是建立工业用地出让最低价标准统一公布制度；六是禁止擅自将农用地转为建设用地；七是强化对土地管理行为的监督检查；八是严肃惩处土地违法违规行为等方面。

2、建立和完善土地储备制度。

2002年，全国各地先后设立了土地收购储备中心机构，建立了土地收购储备制度。通过土地收购储备，政府掌握了辖区内存量土地的面积、位置及供应权等，调控能力明显增强，可为各业的健康发展开拓巨大的建设空间。2007年11月19日，国土部、财政部和中国人民银行联合出台了新《土地储备管理办法》。办法明确，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。并明确5类土地可以纳入土地储备范围：一是依法收回的国有土地；二是收购的土地；三是行使优先购买权取得的土地；四是已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；五是其他依法取得的土地。同时明确土地储备机构职责和权限范围，其有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。

3、进一步完善招拍挂制度，规范土地市场。

2007年9月28日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令），土地市场制度建设再次迈出重要步伐，国有建设用地使用权出让将随之发生重大变化。主要从五个方面作了修订：一是将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围；二是明确建设用地使用权可以分层出让；三是将土地使用权修改为建设用地使用权；四是进一步明确挂牌出让截止问题；五是进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。

4、严格依法查处各类违法违规用地。

2003年，开展以开发区建设项目用地进行清理整顿活动，重点是对土地市场治理整顿，清理未批先用、乱批乱用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题，查处了一批较大的土地违法案件。2004年10月，为认真贯彻落实国发［2006］31号和苏监发［2006］8号的文件精神，市、县政府认真部署专项行动工作，扎实开展查处土地违法违规案件专项行动工作，取得了较大的成果。2007年9月，省国土厅《关于转发国土资源部〈关于印发<全国土地执法百日行动方案>的通知〉的通知》（苏国土资发[2007]311号）文件，结合继续开展查处土地违法违规案件专项行动在全国范围内开展土地执法百日行动工作，对2005年1月1日至2007年6月30日期间土地违法违规用地再一次进行全面清理排查。重点清理“以租代征”、违反土地利用总体规划扩大工业用地规模、未批先用等违法用地行为。

5、建立廉租住房制度，解决城镇困难家庭住房问题。

2007年11月8日，建设部、国家发改委、国土资源部等九部委联合发布《廉租住房保障办法》规定，明确了廉租住房的对象为“城市低收入住房困难家庭”，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。廉租住房保障资金来源包括：

（一）财政预算安排的廉租住房保障资金；

（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 ；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。该“办法”对廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。以及廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利等作了具体规定。

6、明确产权，保障土地使用者合法权益。

2007年10月1日起，新颁布的《中华人民共和国物权法》施行，对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”工业用地招标拍卖挂牌出让由国家政策上升到法律规定。同时，《物权法》明确建设用地使用权是物权的一种形式，可以分层分别在土地的地表、地上或者地下设立。土地使用权不再是一个平面概念，而是一个空间概念，并明确了建设用地使用权可以分层设立等。规范了政府行为和土地的供给制度，使土地的出让更加透明化、规范化、市场化。

二、土地新政策对房地产市场发展的影响

近几年来，国家连续出台土地新政策必将影响到土地的交易价格、房地产开发投资及其增长速度、土地开发面积等方面。保障土地供应的总量基本满足了房地产市场的需求，房地产开发利用存量建设用地数量增加明显，土地供应向中低价位商品住宅倾斜明显，供应结构进一步优化。保障廉租住房建设用地，解决城镇困难家庭住房问题，经营性用地和工业用地招拍挂出让的制度得到全面推行并不断完善。城市地价总体水平呈现平稳的态势，但增幅趋缓。这表明国家对房地产业的宏观调控政策已经取得比较明显的效果，从整体上保证了房地产市场健康稳定地发展，使房地产投资过快增长的势头得到了一定的遏制。国家出台土地新政策对未来房地产市场发展的影响主要有六个方面：

影响之一：科学合理编制房地产开发用地计划，控制供地总量和房价。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》两个规范性文件，首先，进一步明确了我国实行最严格的土地管理和土地调控政策。规范土地出让收支管理、调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，有利于进一步规范土地市场，对房地产市场的健康发展产生积极作用。其次，严把土地“闸门”，土地供应量是影响地价的因素之一，也是一个重要性因素；而房价虽然从理论上会受到地价变化的影响，但在实际操作中，房地产商往往根据某个城市某个地段的房价，来决定出多高的价钱收购土地才划算。要科学确定房地产开发土地供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，才能有效地调整住房供应结构稳定住房价格。以泗洪县为例：

1、2003年以来房地产开发供地情况，2003年供地587.645亩，2005年供地914亩，2005年供地比2003年供地增加55.5%； 2006年供地1799亩，2006年供地比2005年供地增加96.82%；2007年供地674.7亩，2007年供地比2006年供地减少62.49%。

2、2002年房价增长情况：2002年房价最低价为每平方米728元，最高价为每平方米998元，平均房价为每平方米863元；2004年房价最低价为每平方米968元，最高价为每平方米1588元，平均房价为每平方米1278元；2006年房价最低价为每平方米1260元，最高价为每平方米1980元，平均房价为每平方米1620元；2004年平均房价比2002年增加48.08%，2006年平均房价比2004年增加26.76%，2007年房价与2006年相比保持平稳状态。

影响之二：对房地产商实行“净地” 供应，打击“囤地”行为近几年，国家越来越强有力的宏观调控之手，把土地储备推到了土地市场的风口浪尖上，不断完善土地储备政策，新《土地储备管理办法》的出台，规范了土地储备制度运行涉及拆迁、土地征收、城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作，对我国今后土地市场发展将产生深远的影响。土地储备制度是调控土地市场的重要抓手。土地储备制度的建立，市、县人民政府供地和管地方式发生了重大变革，从多个部门供应“生地”和协议出让为主，转变为集中统一供应“净地”和招标拍卖挂牌出让为主，进一步增强政府调控土地市场的能力。各地政府根据城市发展和市场需求，有计划地适时适量供应土地，有效调控土地供应总量、结构和时序，同时促进了土地节约集约用地，增加了政府土地收益。土地储备的一个重要环节就是理清土地产权。土地储备制度建立后，先行依法收回土地使用权，并给予被拆迁人合理补偿，然后对土地进行再配置。这是对土地权利人权益的尊重和保护，真正建立了正常的土地财产关系。通过开展一系列土地储备工作，增加“净地”供应，打击“囤地”行为。

影响之三：规范出让金缴纳，使房地产商不能将未缴土地出让金投入开发建设。

最新《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，自2007年11月1日起施行。影响最大的是“规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放”。即：受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书；未缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。同时规定已经发放的建设用地必须三年内建设完毕。土地新政对房地产商的影响很大，因为原来房地产商可以一次性拿地，分批交纳土地出让金，分批获得建设用地使用权，分批开发，分批销售，分批回笼资金。如果得到政府支持和银行支持，可以玩出不少空手套白狼的游戏．现在这个政策将大大提高开发商拿地的资金门槛，又要求付清全部出让金才能拿土地证，使开发商没有打政策擦边球的机会。这样一来，除了实力雄厚的大房地产商，大部分房地产商都不会欢迎这个政策，如果政府不保持出让土地的热情，从长远看讲造成未来房地产供应看空，住房供应量减少，那么短期内所有愿意做房地产的，不愿意做房地产的商人，必然要考虑未来的转型，在转型前拼命把手上的房子以最快速度涨上去，回笼资金或利润最重要，不准备继续做的小房地产商好拿回报，准备继续做的也要快速回笼资金才能在将来竞争中拿到最大的地，谋划未来的房地产开发规划。

影响之四：加强批后监管，使房地产商建设项目无违规操作可乘之机。通过开展土地违法违规案件专项行动和土地执法百日行动以及土地市场治理整顿，依法查处各类土地违法案件，有效地遏制了各类违法用地行为，特别是对房地产开发项目进行逐宗清理，对发现的不按规划和出让合同约定条件开发建设及拖欠土地出让金行为得到了纠正。以泗洪县为例：2006年开展查处土地违法违规案件专项行动，共查处违法用地142宗，涉案面积3182.48亩；207年开展土地执法百日行动，共查处“以租代征”等违法用地２４宗，涉案面积320.25亩；2005年以来，进一步开展土地市场整顿，追缴土地出让金2.0329亿元。

影响之五：以划拨方式保障廉租住房用地，进一步调节房产价格市场。九部委联合发布《廉租住房保障办法》规定，廉租房保障有两种形式，一种是现金补贴，即给予达到标准的困难家庭拿了政府补贴到市场上去租房。通过租金，补贴由廉租家庭传递到房东，对房价会产生一定影响，此种政府要慎重规范操作。二种是实物补贴，即由政府出资兴建、购买廉租房。根据新政策，廉租房建设用地继续实行行政划拨，在土地供应计划中优先安排，单列用地指标。在总量控制下，受到廉租房和经济适用房用地挤压的只能是商品房用地。在廉租房政策执行中因地制宜、因时调整、尺度把握十分重要，稍有不慎，其对有效供应的影响反而会形成对房价高涨的支持因素。

影响之六：征地拆迁提高标准影响地价，间接的增加房地产商开发成本。

《物权法》对国家、集体和私人财产平等保护的原则将有助于实现房地产领域对私有财产的保护。房地产领域是涉及到物权的重要的领域，在现实中征地、拆迁补偿不到位等问题突出，侵害了私有财产的利益。由于各地广泛开展法律法规宣传活动，增强了群众的法制观念，在城镇拆迁过程中，他们要求依法拆迁，赔偿标准要求高，拆迁搞房产开发难度较大。征地拆迁投入资金较大，可能会影响土地供应价格，间接的增加房地产商开发成本。

从总体上看，笔者认为以上几方面是影响房地产市场的主要因素，对全国各地而言也具有普遍共同性。国家通过出台新的土地政策，科学合理的配置土地资源，增强宏观调控能力，保障房地产市场健康持续发展，着力构建和谐社会，稳步推动小康社会建设进程，促进经济社会又好又快发展。