第一篇：7 住宅物业服务四级标准

住宅物业服务四级标准

7.1 基本要求

7.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于 8小时，其他时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。

7.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 3年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

7.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立培训体系，定期组织培训、考核。建立物业服务工作记录

7.1.4 档案 建立物业管理档案，配备专职档案管理人员，有档案资料室。

3应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。

7.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

7.1.6 客户服务

1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修 20分钟内、其他报修 30分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 2个工作日内回复。投诉回访率100%。每年至少公开征集 1次物业服务意见，问卷率 80%以上，公示整改情况。每月组织 1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少组织2次社区文化活动。重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

7.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。

7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

7.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一年度维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。设备机房

1）每月清洁 1次，室内无杂物。

2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1次消防器材，确保完好有效。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。

7.2.2 共用部位房屋结构

每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件

1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每2月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。附属构筑物

1）每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）每2月检查1次雨、污水管井等。

3）每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。

4）每 2周巡查 1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）每年检测1次防雷装置。

7.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。每年检查1次管道、阀门并除锈。每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒 1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。每年对空调系统进行 1次整体性维修养护。

7.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2 每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每2月切换1次备用水泵。每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

7.2.5 排水系统排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。

每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。污水泵

汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行 1次手动启动测试；每季度养护1次。化粪池

每半年检查 1次化粪池；组织安排清掏。

7.2.6 照明和电气设备楼内照明

每日巡视 1次，一般故障 12小时内修复；其他复杂故障3日内修复。楼外照明

每周巡视 3次；一般故障 1日内修复；其他复杂故障 5日内修复；每2周调整1次时间控制器。应急照明

每日巡视1次，发现故障，即时修复。低压柜

每日巡视2次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。低压配电箱和低压线路

每月巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换 1次双路互投开关。控制柜

每周巡视1次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置。发电机每月试运行1次，保证运行正常；每年1次带负荷运行；每年活化 2次蓄电池；每日巡视 1次充电机和蓄电池。检测

每3年检验1次内部核算电能表。配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。

7.2.7 安全防范系统报警控制管理主机

每日巡查 1次，检查设备运行状态；每周表面清洁1次； 每年内部除尘1次。对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等；每2周表面清洁1次； 每半年内部除尘1次。网络控制箱

每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁 1次；每半年内部除尘1次。红外对射探测器

每2月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每2月表面清洁 1次；每半年内部除尘1次。5 图像采集设备

每周检查 2次监视画面、录像功能；每 2周表面清洁 1次；每半年内部除尘1次。摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。解码器

每季度检查 1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每年内部除尘1次。云台

每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁 1次；每年转动部位上润滑油1次。巡更点每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次；每日存储巡更记录。读卡器

每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次，查看防水状况。电磁锁门锁

每月检查1次吸力、外观、接线。出门按钮

每月检查1次开锁功能、接线。

7.2.8 电梯

1电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2在电梯安全检验合格有效期届满前 1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15分钟内到达现场，专业维修人员应在 30分钟内到达现场。

7.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每 2周检查1次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

7.3 消防安全防范

7.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。

2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行 2次消防安全培训。每日防火巡查 1次，每月防火检查 1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。7.3.2 消防设施设备维修养护火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1次设备运行情况，保证 24小时连续正常运行；每月检查测试 1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。

2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。）备用电源

每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。防排烟系统

每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。防火分隔设施

每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充 1次润滑油。水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度检查1次润滑情况；每年养护 1次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。消防电梯

每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。灭火器

每日巡查 1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

7.4 绿化养护

7.4.1 基本要求乔木

植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。灌木

植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。绿篱和色块

植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于98%。地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。草坪

草坪整齐，覆盖率高于95%。

7.4.2 绿化养护内容灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。施肥 乔木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3次至4次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的，应使用有机肥料。病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4次病虫害情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。整形修剪

乔木每年修剪1次至2次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2次；绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪 2次，全年至少修剪15次。除草

每年全面除草4次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现 50厘米以上的杂草应及时清除。垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 5次。

7.4.3 工作检查 生长季节每月检查4次绿化工作。编制每月绿化养护措施和工作计划。绿化档案齐全。

7.5 环境卫生

7.5.1 生活垃圾的收集、清运实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。每 2周至少清洗 1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。每日清运 1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。垃圾清运车密闭运输、外观整洁。

7.5.2 物业共用部分清洁楼内

1）大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。

每周擦拭 2次信报箱。

每周擦拭 1次大堂玻璃。

每2周擦拭1次大堂、候梯厅墙面。

每日巡视保洁2次大堂、一层候梯厅。

2）楼道、楼梯

每日清扫1次、每周清拖2次楼道、楼梯地面。

每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

每季度除尘1次楼内灯具。根据地面材质，定期做地面清洗、养护。

每日巡视保洁2次楼道、楼梯。电梯轿箱

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。

每日清拖 1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。

每日巡视保洁3次电梯轿箱。天台、屋面

每季度清扫1次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1次天台、屋面。

每2周巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施 每日清扫1次、巡视保洁 3次楼外道路。

每 2周清洁1次楼外公共照明及共用设施；每2月清洁1次雨蓬、门头等。水景

根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清扫干净。

7.5.3 工作检查和记录 每日检查 1次清洁质量，做好记录。每月全面检查1次清洁质量，做好记录。清洁档案齐全。

7.6 公共秩序维护

7.6.1 出入口有专人24小时值守。

7.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00至22：00巡视 3次、其中楼内巡视 1次；22：00至次日 6：00巡视2次，夜间巡查2人同行。

7.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

7.6.4 机动车辆登记出入。

7.6.5 安防控制室设专人24小时值守；监控影像资料、报警记录应留存 30日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。

7.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

7.6.7 每年进行3次专项应急预案演习，做好记录。

7.6.8 备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。

7.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。

7.7 装饰装修管理

7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

7.7.2 建立装饰装修管理档案。

7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

7.7.4 装饰装修期间每日巡查 1次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

7.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。

7.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在 2日内清运。

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。

第二篇：山西省住宅物业服务标准四级标准

1、一般规定

1.1物业服务企业承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真检查验收，并办理验收手续。

1.2客户服务场所工作时间每日不少于12小时，其他时间应设置值班人员，设置并公示24小时服务电话。

1.3涉及影响业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、张贴栏或各楼单元内张贴通知，或通过小区广播、有线电视、局域网等渠道通知，履行告知义务。

1.4 24小时受理业主或使用人报修，做到水、电急修20分钟内到场，其他报修30分钟内到场；做好报修、维修记录。1.5对业主或使用人的投诉应在2个工作日内回复。

1.6项目负责人应具有物业管理师或物业管理企业经理资格，且有3年以上物业服务企业同等岗位工作经历。

1.7物业服务费用实行酬金制的，每年至少公布2次物业服务资金的收支情况，第一季度公布上下半年的、第三季度公布本上半年的收支情况。

1.8可提供2种以上便民服务，如代购飞机票、火车票、代收信件、配置服务手推车等。

1.9每年开展1次以上的社区文化活动，节假日的专题活动布置。1.10每年至少公开征询2次业主对物业服务的意见，问卷率应达到80%以上，满意率应达到90%以上，并对物业服务意见制订整改计划，公示整改情况。

1.11每年第四季度应制订下一共用部位及共用设施设备维修养护计划。

2共用部位维修养护

2.1、共用部位维修养护应符合下列规定：

2.1.1根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，检查中发现的问题，属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围的，在保修期内的，及时编制维修计划报建设单位，按《物业服务合同》约定进行维修，在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造； 2.1.2对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门；

2.1.3小区出入口应设有小区平面示意图，主要路口设有路标，幢、单元、户门标号等标志明显；

2.1.4楼梯、扶手、共用门窗等共用部位牢固、无破损、无明显污渍，使用安全；

2.1.5封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面； 2.1.6不得自行安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等； 2.2巡查应符合下列规定：

2.2.1房屋结构、涉及使用安全的部位应每年检查1次，并做好记录，发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修；

2.2.2墙体、封面、顶棚、楼板、地面砖、楼梯、扶手应每半年检查1

次；

2.2.3屋面保温隔热层、防水层、散水坡、雨檐台、连廊等应每半年检查1次；

2.2.4楼内共用部位门、窗、玻璃等应每月巡查2次，保证正常使用； 2.2.5大门、围墙、围栏等应每月巡查2次。2.3室内装饰装修应符合下列规定：

2.3.1受理业主或使用人的装饰装修申报，按照住宅室内装饰装修管理办法与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项；

2.3.2装饰装修期间应每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危急房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止，拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示； 2.3.3委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在1日内清运，自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输方式，在1日内清运；

2.3.4装饰装修结束后应进行验收，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

3共用设施设备运行、维修养护

3.1共用设施设备运行、维修养护应符合下列规定： 3.1.1

定期检查共用设施设备，运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围的，在保修期内的，及时编制维修计划报建设单位，按双方《物业服务合同》进行维修；在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。3.1.2路面、侧石、井盖等应每月巡查2次；

3.1.3雨、污水井、屋面雨水口等应每月检查2次，保持畅通； 3.1.4根据《物业服务合同》的约定，对由物业公司维护的休闲、娱乐、健身设施应每周巡查2次，在正常使用期限内发现问题及时维修养护。

3.2供配电系统(未移交电网企业的)应符合下列规定：

3.2.1设备运行状态应每6小时检查1次，对主要运行参数进行检查记录。具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时适当增加巡视次数。其他低压配电室每半月巡查1次。

3.2.2高低压配电柜、变压器应每年检修除尘1次，并按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

3.2.3配电室安全标示和安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止有效防止蛇鼠等小动物进入；无易燃易爆危险品及杂物存放，环境整洁。

3.3 公共照明应符合下列规定：

3.3.1院落、楼道照明应每周巡查1次，并及里修复损坏的开关、灯具等，保持公共照明灯具清洁，亮灯率应达到95%

以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。

3.3.2未移交电网企业的公共照明系统控制柜、线路应每年综合检修1次，保持控制柜工作正常。3.4电梯应符合下列规定：

3.4.1配备专业安全管理人员，电梯设备运行情况应每周巡查2次，并做好记录；

3.4.2保证电梯正常运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件应保持完好，轿厢内整洁明亮。

3.4.3委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴有效的《年检合格证》原件及《电梯使用须知》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录；

3.4.4电梯发生故障，物业服务人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂的维修3日内完成；需要使用专项维修资金维修的，及时编制维修计划，根据业主大会的决定，组织维修或更新；发生困人或其他重大事故，应立即通知电梯维保单位，并在20分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；并保存相关记录。

3.5 二次供水系统（未移交供水企业的）应符合下列规定： 3.5.1 按照国家卫生防疫部门的要求，对小区内二次供水设备定期清洗清毒，并取得相关的合格证书。

3.5.2水箱间、水泵房应每日巡视2次，检查设备运行情况 ； 3.5.3备用水泵应每2月切换1次；

3.5.4水泵润滑情况应每季度检查1次，及时补充或更换润滑剂；水泵应每年养护1次；

3.5.5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理；

3.5.6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。3.6排水系统应符合下列规定：

3.6.1公共污水管道应每季度检查1次，视情况进行清理、疏通；

3.6.2雨水管道、化粪池等部位应每季度检查1次，视情况进行清理、疏通；

3.6.3污水提升泵运行状态应每周检查2次，设备应每半年养护1次；

3.6.4雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通。

3.7供热系统应符合下列规定：

3.7.1采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管道应由供热部门负责日常运行维护，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供

热管线等的日常运行维护。

3.7.2每年在供热开始前，接受供热部门委托的，按照约定要求完成供热系统的检修保养工作。

3.7.3供热期间应每日巡视1次小区供热阀门，对发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时报告有关部门。

3.7.4业主自用部位供热设施突发跑水事故时，应及时关闭相关的供热阀门，避免造成更大的损失。

3.8物业服务企业应根据小区情况，配备2项以上安全防范设施，并做好下列维护保养工作。

3.8.1监控系统设备设施应24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；设备出现故障，能及时修复。

3.8.2门禁系统应每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机应每季度检查保养1次，一般性故障2小时内修复，较为复杂的故障2日内修复。

3.8.3电子巡更应每季度调试保养1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

3.8.4周界防范系统应主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性应每年检查1次；报警系统有效性应每周测试1次，中

心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。3.9防雷接地系统应符合下列规定：

3.9.1避雷装置应每年检查2次，及时修复锈蚀、变形、断裂部位；

3.9.2每年雨季前对高层建筑避雷系统进行测试，保证其性能符合国家有关规定。

3.10景观配套附属设施设备应符合下列规定：

3.10.1每日按时开启，每2月检查1次，发现损坏及时修复； 3.10.2重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

4公共秩序维护

4.1 应设专职公共秩序维护人员，其中50周岁以下的人员占总数的60%以上，具有较强的责任心、身体健康，并定期接受专业培训。能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用小区内设置的各类消防、物防、技防器械和设备。配备对讲装置或必要的安全护卫器械。4.2门岗应符合下列规定：

4.2.1建立门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；

4.2.2保障值班电话畅通，接听及时，认真做好记录；

4.2.3各出入口24小时值班，出入高峰时间（7：00—9：00、17：00—19：00）设双人值勤，对进出车辆按照合同约定进行管理；

4.2.4对装修及其他临时施工人员实行出入证管理，加强出入盘查；对外来人员要进行访客登记，阻止小商小贩、可疑人员随意入内；

4.2.5保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，对大型物品搬出进行登记。

4.3巡逻应符合下列规定：

4.3.1制订详细的巡查方案，小区围墙、院落、车库、车场等应每年3小时巡检1次，重点部位增加巡查频次，并做好记录；

4.3.2每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象；

4.3.3巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4.4车辆管理应符合下列规定：

4.4.1按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，禁止在消防通道中停放车辆；

4.4.2按车辆行驶要求设立标示牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标志规范；

4.4.3车库道闸系统、车库内照明、消防设备设施应保证正常

使用；

4.4.4建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训，按规定对设备进行年检、维保； 4.4.5住宅小区中的车库不应私自改建、改变用途、分隔和拆除；

4.4.6非机动车应定点存放。4.5监控应符合下列规定：

4.5.1设有监控室的应设专人24小时值班，交接班记录应规范、翔实；

4.5.2监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理；

4.5.3监控的录入资料至少保留20日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

4.6紧急事故防范应符合下列规定：

4.6.1对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件应启动应急预案，明确应急事件处理责任人，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；

4.6.2对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告有关部门和告知相关业主；

4.6.3每年组织1次以上应急预案演习。

5环境卫生

5.1楼内保洁应符合下列规定：

5.1.1楼层通道和楼梯台阶应每日清扫1次，地面应每周湿拖1次，干净整洁；

5.1.2楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等应每周清洁3次；

5.1.3天花板、公共灯具、墙面、踢脚线应每2月清洁1次； 5.1.4共用门窗玻璃应每2月擦拭1次，目视干净；

5.1.5电梯轿厢地面应每日清扫1次，每日湿拖1次；轿厢门和墙面应每日擦拭1次；灯饰及顶部应每月清洁1次。5.2楼外保洁应符合下列规定：

5.2.1道路应每日清扫1次，保洁时间不少于8小时；雨雪天气24之内清扫完毕主要通行道路；

5.2.2绿化带应每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数；

5.2.3水景在开放期内应每日清洁1次；

5.2.4休闲娱乐、健身设施应每2日擦拭1次，应每2周刷洗消毒1次；

5.2.5 3m以下庭院灯、草坪灯应每2周清洁1次； 5.2.6标志、宣传牌、信报箱、景观小品应每2周清洁1次； 5.2.7天台、明沟、屋面应每季度清洁1次；

5.2.8设有公共卫生间的应每日清洁1次，每月消杀2次。

5.3车库、车棚应符合下列规定：

5.3.1地面应每2日清洁1次，应每月冲刷1次； 5.3.2天花板、墙面应每2月清洁1次；

5.3.3门窗、消防箱、防火门、指示牌、指示灯等公共设施应每2月清洁1次，并保持整洁和正常使用。5.4垃圾收集与处理应符合下列规定：

5.4.1垃圾桶布局合理，单元门外合理设置垃圾桶方便业主使用； 5.4.2垃圾应分类投放，并日产日清，周围地面无散落垃圾，无垃圾外溢、无污水、无明显异味；

5.4.3垃圾桶、果皮箱应每周清洁1次，定期消毒。5.5卫生消杀应符合下列规定：

5.5.1蚊、蝇、蟑螂孳生季节应每月消杀2次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；

5.5.2灭鼠应每季度进行1次，无明显鼠迹。

6绿化养护

6.1绿化应符合下列规定：

6.1.1编制每季绿化养护措施和工作计划；

6.1.2对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护，保持观赏效果；

6.1.3定期清除绿地杂草、杂物、杂草面积应小于5%；

6.1.4对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率应小于5%，存活率应大于95%，行道树缺株率应小于5%，土地裸露面积应

小于5%；

6.1.5适时防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；

6.1.6树木应每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。6.2环境布置应符合下列规定：

6.2.1绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象；

6.2.2绿地设施及硬件质量景观应保持常年完好，无人为破坏现象； 6.2.3开展绿化宣传，对小区内的古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木应进行挂牌标志，注明其名称、种属、产地、生长习性等。

第三篇：北京市住宅物业服务四级 标准

北京市住宅物业服务四级标准

客户服务 1.客户服务场所

a.设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。

b.公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准

c.客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于 8 小时，其他时间设置值班人员。d.设置并公示 24 小时服务电话。2.人员

a.从业人员按照相关规定取得职业资格证书。b.服务人员分岗位统一着装，佩戴标志.c.配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

d.项目负责人具有 3 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。3．制度

a.建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

b.建立突发公共事件的应急预案。c.建立物业服务工作记录。

d.建立培训体系，定期组织培训、考核。4.档案

a.建立物业管理档案。b.配备专职档案管理人员，有档案资料室。

c.应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。5.标志：设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。6.客户服务

a.每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。b.涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

c.对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。d.水、电急修 20 分钟内、其他报修 30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。

e.业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 2 个工作日内回复。投诉回访率 100%。f.每年至少公开征集 1 次物业服务意见，问卷率 80%以上，公示整改情况。g.设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。h.按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。i.每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。j.每年组织业主参观共用设施设备机房。

k.每年至少组织 2 次社区文化活动。

l.有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。m.重要节日进行美化装饰.7.专项委托服务管理

a.签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

b.专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。c.专项服务企业人员统 一着装，佩戴标志。d.对专项服务进行监督及评价。

绿化养护 1.基本要求 a.乔木

植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于 90%。

b.灌木

植株生长良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于 98%。

c.绿篱和色块

植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于 98%。

d.地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于 95%，花坛植物死亡率超过 2%后能及时补栽。e.草坪

草坪整齐，覆盖率高于 95%。2.绿化养护内容 a.灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水 1 次，需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。b.施肥

乔木每年施肥 1 次；灌木每年施肥2 次至 3 次；地被和草坪植物每年施肥 3 次至 4 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的，应使用有机肥料。c.病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查 4 次病虫害情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。d.整形修剪

乔木每年修剪 1 次至 2 次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪 2 次；绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪 1 次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪 2 次，全年至少修剪 15 次。e.除草

每年全面除草 4 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的 5%，发现 50 厘

米以上的杂草应及时清除。f.垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 5 次。3.工作检查

a.生长季节每月检查 4 次绿化工作。

b.编制每月绿化养护措施和工作计划。

c.绿化档案齐全。

环境卫生

1.生活垃圾的收集、清运 a.实行生活垃圾分类收集。

b.配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。

c.每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒 1 次杀虫药。

d.每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

e.垃圾清运车密闭运输、外观整洁。2.物业共用部分清洁 a.楼内

1)大堂、一层候梯厅 每日清扫并清拖 1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭 2 次信报箱。每周擦拭 1 次大堂玻璃。每 2 周擦拭 1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁 2 次大堂、一层候梯厅。

2)楼道、楼梯楼梯

地面每周擦拭 2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘 1 次楼内灯具。根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每日巡视保洁 2 次楼道、楼梯。b.电梯轿箱

每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖 1 次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理 2 次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护 1 次。每日巡视保洁 3 次电梯轿箱。c.天台、屋面

每季度清扫 1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫 1 次天台、屋面。每 2 周巡查 1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。d.楼外道路及设施

每日清扫 1 次、巡视保洁 3 次楼外道路。每 2 周清洁 1 次楼外公共照明及共用设施；每 2 月清洁 1 次雨蓬、门头等。e.水景

根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁 1 次水面；每年清洁 2 次水池池底。f.有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。每日清扫 1 次、每周清拖 2 次楼道.g.雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日 10：00 前清扫干净。3.工作检查和记录

a.每日检查 1 次清洁质量，做好记录。

b.每月全面检查 1 次清洁质量，做好记录。

c.清洁档案齐全。

工程设施设备运行、维修养护 1.综合管理

a.建立房屋及共用设施设备的基础档案。

b.运行、检查、维修养护记录应每月归档。

c.组织实施房屋使用安全情况评估检查

d.共用部位检查中发现 的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。e.每年第四季度制定下一维修养护计划。

f.特种设备按照有关规 定运行、维修养护和定期检测。

g.雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。h.设备机房

1)每月清洁 1 次，室内无杂物。2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3)在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。4)设施设备标志、标牌齐全。

5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6)交接班记录、工作日志等齐全、完整。2.共用部位 a.房屋结构

每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。b.建筑部件

1)每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2)每 2 周巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3)每 2 月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。c.附属构筑物 1)每 2 周巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2)每 2 月检查 1 次雨、污水管井等。3)每 2 周巡查 1 次大门、围墙、围栏等。

4)每 2 周巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5)每年检测 1 次防雷装置。3.空调系统

a.运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

b.运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

c.每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒 2 次风机盘管滤网；每两年清洗消毒 1 次风管。d.每年对空调系统进行 1 次整体性维修养护。e.制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。f.每年检查 1 次管道、阀门并除锈。

g.每年检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。4.二次供水设施

a.按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

b.每日巡视 2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。c.每 2 月切换 1 次备用水泵。

d.每季度检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。e.每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。f.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。g.排水系统 5.排水系统 a.排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。b.污水泵

汛期每日巡视 2 次，平时每周巡视 1 次，检查设备运行状态；每周进行 1 次手动启动测试；每季度养护 1 次。c.化粪池

每半年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。6.照明和电气设备 a.楼内照明

每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；其他复杂故障 3 日内修复。b.楼外照明

每周巡视 3 次；一般故障 1 日内修复；其他复杂故障 5 日内修复；每 2 周调整 1 次时间控制器。c.应急照明

每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。d.低压柜

每日巡视 2 次设备运行状况；每半年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查 1 次电气安全；每半年检测 1 次接地电阻；每年校验 1 次仪表。e.低压配电箱和低压线路

每月巡视 2 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换 1 次双路互投开关。f.控制柜

每周巡视 1 次设备运行状况；每年养护 2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正 1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查 1 次远控装置。g.发电机

每月试运行 1 次，保证运行正常；每年 1 次带负荷运行；每年活化 2 次蓄电池；每日巡视 1 次充电 机和蓄电池。h.配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。i.检测

每 3 年检验1 次内部核算电能表。7.安全防范系统 a.报警控制管理主机

每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每周表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。b.对讲门口机

每 2 周检查 1 次按键、显示屏等；每 2 周表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。c.网络控制箱

每季度检查 1 次外观、接线；每季度表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。d.红外对射探测器

每 2 月检查 1 次接线、探测范围、防水状况等；每 2 月表面清洁1 次；每半年内部除尘 1 次。e.图像采集设备

每周检查 2 次监视画面、录像功能；每 2 周表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。f.摄像机

每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内部除尘 1 次。g.解码器

每季度检查 1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。h.云台

每季度检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油 1 次。i.巡更点

每 2 周检查 1 次外观，发现故障隐患，即时排除；每 2 周表面清洁 1 次；每日存储巡更记录。j.读卡器

每 2 周检查 1 次外观；每 2 周表面清洁 1 次，查看防水状况。k.电磁锁门锁

每月检查 1 次吸力、外观、接线。l.出门按钮

每月检查 1 次开锁功能、接线。8.电梯

a.电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

b.在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。c.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

d.应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

e.配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

f.制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30分钟内到达现场。9.水景

a.启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

b.使用期间每日巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施，每 2 周检查 1次防漏电设施。

c.设置必要的安全警示标志。

d.水质符合卫生要求。消防安全防范 1.综合管理

a.建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。

b.成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织 1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

c.设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行 2 次消防安全培训。

d.每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测 1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

e.发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机 构报告。

f.消防控制室设专人 24 小时值班，每班 2 人，及时处理各类报警、故障信息。

g.发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。2.消防设施设备维修养护 a.火灾自动报警系统

1)火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试 1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘 1 次。2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试 1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行 2 年后每 3 年由专业清洗单位清洗 1 次。3)备用电源每月检测切换 1 次主、备电源

每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘 1 次。b.消防广播系统

每月检查测试 1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘 1 次；每年机柜内的设备内部除尘 1 次。c.防排烟系统

每月检查测试 1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护 1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。d.防火分隔设施

每月抽查测试 1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充 1 次润滑油，电控箱内部除尘 1 次；每年维修养护 2 次防火门附件，在门的转动部位补充 1 次润滑油。

e.水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车 1 次，每季度检查 1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。

f.应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电 1 次，测量1 次照度和供电时间。

g.消防电梯

每月检查测试 1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。

h.灭火器

每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态 3.公共秩序维护

1.出入口有专人 24 小时值守。

2.制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至 22：00 巡视 3 次、其中楼内巡视 1 次；22：00 至次日6：00 巡视 2 次，夜间巡查 2 人同行。

3.巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

4.机动车辆登记出入。

5.安防控制室设专人 24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存 30日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。

6.对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

7.记录与档案

1)各项工作记录完整有效。

2)档案齐全。

8.每年进行 3 次专项应急预案演习，做好记录。

9.备勤人员 24 小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的 20%，配备必要的应急工具。

装修管理

1.建立装饰装修管理服务制度。2.建立装饰装修管理档案。

3.受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

4.装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。

5.装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

6.委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在 2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在 2 日内清运。

第四篇：物业四级服务标准

住宅物业服务四级标准

7.1 基本要求

7.1.1 客户服务场所

设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。

7.1.2 人员

从业人员按照相关规定取得职业资格证书。服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。

配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有3 年以上物业服务企业同等岗位工

作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

7.1.3 制度

建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

建立突发公共事件的应急预案。建立培训体系，定期组织培训、考核。建立物业服务工作记录

7.1.4 档案 1 建立物业管理档案，2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。

应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。

7.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

7.1.6 客户服务

每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。

涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

水、电急修20 分钟内、其他报修30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉回访率100%。每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少组织2 次社区文化活动。重要节日进行美化装饰。

设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

7.1.7 专项服务委托管理

签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。

7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 7.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。

共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。

每年第四季度制定下一维修养护计划。

特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。设备机房

1）每月清洁1 次，室内无杂物。

2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。7.2.2 共用部位

房屋结构每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。附属构筑物

1）每2 周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）每2 月检查1 次雨、污水管井等。

3）每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每2 周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）每年检测1 次防雷装置。

7.2.3 空调系统

运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。每年检查1 次管道、阀门并除锈。

每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1 次风管。

每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。

7.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水 质符合国家生活饮用水卫生标准。

每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每2 月切换1 次备用水泵。

每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

7.2.5 排水系统排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。

污水泵 汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。化粪池

每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。

7.2.6 照明和电气设备

楼内照明每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复；其他复杂故障3 日内修复。楼外照明

每周巡视3 次；一般故障1 日内修复；其他复杂故障5日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜

每日巡视2 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1 次仪表。5 低压配电箱和低压线路

每月巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。

控制柜

每周巡视1 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1 次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1 次远控装置。

发电机

每月试运行1 次，保证运行正常；每年1 次带负荷运行；每年活化2 次蓄电池；每日巡视1 次充电机和蓄电池。

检测

每3 年检验1 次内部核算电能表。配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。

7.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每周表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。对讲门口机

每2 周检查1 次按键、显示屏等；每2 周表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。网络控制箱

每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。红外对射探测器

每2 月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每2 月表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。5 图像采集设备

每周检查2 次监视画面、录像功能；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。

解码器

每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。云台

每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点

每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次；每日存储巡更记录。读卡器

每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次，查看防水状况。电磁锁门锁

每月检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮

每月检查1 次开锁功能、接线。7.2.8 电梯

电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

7.2.9 水景

启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 周检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

7.3 消防安全防范

7.3.1 综合管理

建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。

成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。

消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。

发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。7.3.2 消防设施设备维修养护火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。

3）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1 次。消防广播系统

每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内的设备内部除尘1 次。

防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充 1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。

水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。消防电梯 每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。灭火器

每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

第五篇：北京市住宅物业服务一级标准

住宅物业服务一级标准

4.1 基本要求

4.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。

4.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

4.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件应急预案。建立物业服务工作记录。

4.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。

4.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

4.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在 30 分钟内告知。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

4.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。

4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

4.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。设备机房

1）

每月清洁1 次，室内无杂物。

2）

设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）

在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。

4）

设施设备标志、标牌齐全。

5）

张贴或悬挂相关制度、证书。

4.2.2 共用部位 房屋结构

每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。建筑部件

1）

每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）

每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）

每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

附属构筑物

1）

每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）

每半年检查1 次雨、污水管井等。

3）

每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）

每季度巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）

每年检测1 次防雷装置。

4.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

4.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

每半年切换1 次备用水泵。每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.2.5 排水系统 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。污水泵

汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

4.2.6 照明和电气设备 楼内照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复。楼外照明

每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复；复杂故障2 周内修复。应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜

每周巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱和线路

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。控制柜

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。配电室、楼层配电间

防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好。

4.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态； 每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。对讲门口机

每季度检查1 次按键、显示屏等； 每季度表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。网络控制箱

每年检查1 次外观、接线；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。红外对射探测器

每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1次。图像采集设备

每周检查1 次监视画面、录像功能； 每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。

解码器

每年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。

云台

每年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点

每半年检查1 次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁1 次；每日存储巡更记录。读卡器

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水状况。电磁锁门锁

每季度检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

4.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

4.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行1 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。

4.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统

1）

火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）

火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行 2 年后，每隔 3年由专业清洗单位清洗1 次。

3）

备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每2 年机柜 内的设备内部除尘1次。防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年检查维护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。灭火器

每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

4.4 绿化养护

4.4.1 基本要求 乔木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。绿篱和色块

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花坛植物

花坛植物死亡率低于15%。5 草坪

保证基本成活。

4.4.2 绿化养护内容灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1次。施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每 3 年至 4 年施肥 1次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年开春后施肥1 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。病虫害防治

植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。整形修剪

一般乔木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草

每年全面除草1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 1次。

4.4.3 工作检查和记录

生长季节每月检查1 次植物生长情况。

4.5 环境卫生

4.5.1 生活垃圾的收集、清运 按有关规定和标准实行垃圾分类。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每5 日喷洒1 次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

4.5.2 物业共用部分清洁 楼内

1）

大堂、一层候梯厅

每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。

2）

楼道、楼梯

每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。

每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1 次轿厢地面。天台、屋面

雨季前清扫1 次天台、屋面。楼外道路及设施

每日清扫1 次楼外道路。水景 根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物的预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

4.5.3 工作检查和记录

每日抽查1 次清洁质量，做好记录。

4.6 公共秩序维护

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22： 00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

4.6.4 机动车辆凭证出入。

4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。

4.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

4.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。

4.7 装饰装修管理

4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

4.7.2 建立装饰装修管理档案。

4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

4.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。

4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。