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《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技
术导则》(试行稿)
http://house.sina.com.cn 2001年11月29日11:21 新浪房产
1、总则
1.0.1示范工程总体目标与实施原则
为促进住宅建设的科技进步，提高住宅功能质量，采用先进适用的高新技术推动住宅产业现代化进程，建设部在总结“2000年小康型城乡住宅科技产工程项目”工作经验的基础 上，拟自2000年起，用五年左右的时间组织实施全国住宅小区智能化系统示范工程(以下简称示范工程)。其总体目标是：通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设和工程示范提高住宅高、新技术的含量和居住环境水平，以适应21世纪现代居住生活的需求。
示范工程建设实施原则如下：
1、必须符合国家信息化建设的方针、政策和地方总体规划建设的要求；
2、应在省级以上建设行政主管部门的指导和当地人民政府的领导下进行；
3、示范工程的等级标准应与拟建住宅小区的定位及住宅性能的等级标准基本适应；
4、示范工程的规划、设计、建设应与住宅小区规划、设计、建设同步进步；
5、示范工程的规划、设计、建设必须遵循国家和地方的统一标准、规范；
6、示范工程的部品应采用集约化生产的相互匹配的产品、设备进行现场精密组装；
7、示范工程必须实行严格的质量监控，并达到国家统一规定的验收标准。要提高工程的优良品率，创优质工程；
8、成片开发建设的小区，智能化建设必须纳入住宅开发建设的全过程，实行统一规划、设计、建造；
9、示范工程建设应推广、应用适度超前的先进、适用、优化集成的成套技术体系和设备体系；
10、示范工程建设应推进信息资源共享，促进我国住宅信息设备、软件产业的发展。
1.0.2示范工程分类
为使不同类型、不同居住对象、不同建设标准的住宅小区，合理配置智能化系统建设，示范工程按其功能要求、技术含量、经济合理性等因素综合考虑，划分为：一星级(普及型，符号，下同)、二星级(提高型，符号，下同)、三星级(超前型，符号，下同)三种类型。
1.0.3示范工程建设要求
示范工程建设应符合“文明居住环境”的要求，采用先进、适用的智能化成套集成技术，提高居住区的安全性、适用性和物业管理水平。在建设主管部门的指导下，通过示范工程建设，鼓励住宅信息集成企业、产品与设备开发企业积极参与住宅产业现代化工作，发展新兴的住宅信息产业。
1、建立和完善住宅智能化工程质量保障体系
1)住宅智能化技术、产品、设备和通过优化集成后的成套设备的质量审验；
2)工程工业化、装配化作业的质量监控制度；
3)工程质量综合评价制度。
2、实行住宅智能化工程与住宅小区建设工程同步建设
1)住宅智能化工程与住宅小区建设实行统一规划、设计、建造；
2)对住宅智能化工程实行材料、设备、产品集成化生产，发展我国住宅信息产业；
3)实行智能化工程的工业化、装配化施工，减少现场加工。
3、智能化布线应符合开放性、兼容性、扩展性、多介质和大网络等要求，达到布线简化，安装方便，技术可靠，经济合理的目标。实现不同等级的高水平、高质量、高效益的住宅智能化技术系统。
4、积极推广应用国家和建设部正式推荐的住宅智能化新技术、新材料、新设备、新产品。
5、提前做好住宅物业智能化管理。示范工程在实施前应对未来物业智能化管理进行全面策划，在工程实施的适当时机超前介入，做好工程竣工后物业智能化管理的一切准备工作。工程交付使用前必须确保物业智能化管理安全、准备、可靠地运转。
6、建设三星期示范工程应将物业管理的智能化系统作为住宅现代信息集成建造系统(HICIMS)中的子系统，超前纳入住宅小区开发建设的统一规划、设计、施工和管理的总体目标中。
1.0.4住宅规划设计要求
示范工程建设除遵守上述原则外，小区规划设计尚应符合建设“文明居住环境”总体目标和“五要一保”(即科技含量要确保、厨卫设备要配套、装修一次要完好、住房改革要兑现、物业管理要达标和标准灵活保适销)的实施原则。具体要求如下：
1、规划设计水平不得低于“国家2000年小康型城乡住宅科技产业工程示范小区规划设计导则”(以下简称导则)的规定。
1)一星级示范工程不得低于示范小区规划设计方案评审合格水平；
2)二星级示范工程不得低于示范小区规划设计方案评审良好水平；
3)三星级验收成果不得低于示范小区规划设计方案评审优秀水平。
2、工程综合验收标准不得低于“国家2000年小康型城乡住宅科技产业工程综合成果验收量化指标体系”(以下简称指标体系)的规定。具体要求如下：
1)一星级验收成果不得低于“指标体系”的合格标准；
2)二星级验收成果不得低于“指标体系”的良好标准；
3)三星级验收成果不得低于“指标体系”的优秀标准。
1.0.5住宅性能认定要求
示范工程竣工交付使用前必须进行商品住宅性能认定(以下简称性能认定)。性能认定必须执行建设部建住房[1999]114号文《商品住宅性能认定管理办法》(试行)和建设部住宅产业化办公室[1999]21号文“关于实施《商品住宅性能认定管理办法》(试行)的几点意见”和《商品住宅性能认定评价方法》等规定。并在规划设计和工程实施中贯彻。具体要求如下：
1)一星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定A级；
2)二星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定AA级；
3)三星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定AAA级。
2、管理规定
2.0.1适用范围
“工程建设要点与技术导则”适用于被批准列入《全国住宅小区智能化技术示范工程》的住宅小区。凡批准列入“示范工程”的住宅小区，其规划、设计、建设和管理均应遵循“工程建设要点与技术导则”的各项规定。
住宅小区智能化系统及相关产品的设计、开发、除必须遵守“工程建设要点与技术导则”的规定外，尚应符合国家现行有关法规、标准的规定。
2.0.2组织管理
示范工程由建设部，有关省、自治区、直辖市建设主管部门指导，并在当地人民政府领导下，设立或指定专门机构负责跟踪管理，确保工程建设落实和高水平建成。建设部住宅产业化办公室(以下简称部住宅办)受全国住宅小区智能化领导小组(以下简称领导小组)的委托，按“工程建设要点与技术导则”的各项规定，负责组织实施，主要职责如下：
1、负责对申请报告的审查和立项审批以及实施过程中的组织协调管理工作。
2、方案设计阶段：组织专家对可行性研究报告和小区智能化工程规划设计方案进行评审，并提出评审意见，符合通过条件的报领导小组批准后，正式发文列为“全国住宅小区智能化系统示范工程***智能化*星级示范小区”。
3、扩初设计阶段：组织专家参加地方建设主管部门主持召开的放初设计方案审查会，以保证可研报告中技术方案的实施。
4、施工中期阶段：组织专家进行中期检查，重点保证智能化工程和小区环境、住宅工程科技含量落实和工程质量达标。
5、工程验收阶段：经地方建设主管部门和质检部门对智能化工程质量和住宅工程质量验收合格后，由开发建设单位报请部住宅办验收。部住宅办适时组织专家进行综合验收。并将验收成果报领导小组审批。
3、示范工程功能要求
住宅小区智能化系统示范工程功能要求，按不同星级，应分别符合下列要求：
3.0.1一星级
1、安全防范子系统
(1)出入口管理及周界防越报警
(2)闭路电视监控
(3)对讲与防盗门控
(4)住刻报警
(5)巡更管理
2、信息管理子系统
(1)对安全防范系统实行监控
(2)远程抄收与管理或IC卡
(3)车辆出入与停车管理
(4)供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理
(5)紧急广播与背景音乐系统
(6)物业管理计算机系统
3、信息网络子系统
(1)为实现上述功能科学合理布线
(2)每户不少于两对电话线和两个有线电视插座
(3)建立有线电视网
3.0.2二星级
二星级除应具备一星级的全部功能之外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。
3.0.3三星级
三星级应具备二星级的全部功能。其中信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互式数字视频业务。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统(HI-CIMS)技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS系统要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。
注：以上智难化系统有关防火及煤气泄漏等涉及消防、安全的问题应遵守国家有关法规、标准、规范的规定。
4、示范工程技术要求
4.0.1系统结构
小区物业管理智能伦系统是以信息传输通道(可采用电话线、有线电视网、高速宽带数据网、宽带光纤用户接入网、现场总线或RS485总线等)为物理集成平台的多功能管理与监控的综合性系统，并与CATV、公共交换网互联网等联网使用。小区内部可以采用多种网络拓扑结构(如树型结构、星形结构或混合形结构)。小区物业管理智能化系统的总体框图如图1所示。
4.0.2系统功能
小区物业管理智能化系统由安全防范子系统、信息管理子系统和信息网络子系统组成，系统功能框图如图2所示。
4.0.3系统硬件
1、小区物业管理智能化系统的硬件有信息网络、计算机、公用设备、计量仪表和电子器材等。系统硬件应具有先进性，避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高和过早淘汰。
2、在充分考虑先进性的同时，硬件系统应立足于用户对整个系统的具体需求。应优先选择先进、适用、成熟技术。最大限度地发挥投资效益。
3、无论是系统设备还是网络拓扑结构，都应具有良好的开放性。网络化的目的是实现设备资源和信息资源的共享，因此，计算机网络本身应具有开放性，并应提供标准接口。用户可根据需求，对系统进行拓展或升级。
4、计算机网络选择和相关产品的选择要以先进性和适用性为基础，同时考虑兼容性。系统设备应优先选择根据已有国际标准设计、生产的标准化设备，避免因兼容性差造成系统难以升级或拓展。
5、随着社会的不断发展的进步，住宅小区物业管理智能化系统的规模、自动化程度会不断扩大和提高，用户的需求会不断变化。因此，系统的硬件应充分考虑未来可升级性。
4.0.4系统软件
系统软件是小区物业管理智能化系统的核心，它的功能好坏直接关系到整系统的水平。系统软件包括：计算机及网络操作系统、应用软件及实时监控软件等。
1、系统软件应具有很高的可靠性和安全性。
2、系统软件应操作方便，采用中文图形界面，采用多媒体技术，使系统具有处理声音及图象的能力。用机环境要适应不同层次住户及物业公司人员的素质。
3、系统软件应符合国家、行业标准以及国际标准，便于多次升级和支持新硬件产品。
4、系统软件应具有可扩充性。
5、示范工工程实施细则
5.0.1安全防范子系统
1、出入口管理及周界防越报警系统
建立封闭式的小区，加强出入口管理，防范区外闲人员进入，同时防范非法翻越围墙或栅栏。示范工程应建立周界防越报警系统，在小区内安装探测器。当发生非法翻越时，探测器可立即将警情传送到智能化管理中心，中心将在电子地图上显示出翻越区域，以利于保安人员及时准确地处理。其功能要求如下：
(1)周界须全面设防，无盲区和死角；
(2)探测器抗不良天气环境干扰能力强；
(3)防区划分适于报警时准确定位；
(4)报警中心具备语音/警笛/警灯揭示；
(5)中心通过显示屏或电子地图识别报警区域；
(6)翻越区域现场报警，同时发出语音/警笛/警灯、警告；
(7)报警中心可控制前端设备状态的恢复；
(8)夜间与周界探照灯联动，报警时，警情发生区域的探照灯自动开启；
(9)与闭咱电视监控系统联动，报警时，警情发生区域的图像自动在监控中心监视器中弹出；
(10)进行报警中心报警状态、报警时间记录。
2、闭路电视监控系统
闭路电视监控系统是在小区主要通道、重要公建及周界设置前端摄像机，将图像传送到管理中心。中心对整个小区进行实进监控和记录，使中心管理人员充分了解小区的动态。功能要求如下：
(1)对小区主要出入口、主干道、周界围墙或栅栏、停车场出入口及其它重要区域进行监视；
(2)中心监视系统应采用多媒体视像显示技术，由计算机控制、管理及进行图像记录；
(3)报警信号与摄像机联锁控制，录像机与摄像机联锁控制；
(4)系统可与周界防越报警系统联动进行图像跟踪及记录，当监控中心接到报警时，监控中心图像视屏上立即弹出与报警相关的摄像机图像信号；
(5)视频失落及设备故障报警；
(6)图像自动/手动切换、云台及镜头的遥控；
(7)报警时，报警类别、时间，确认时间及相关信息的显示存储、查询及打印。
3、对讲防盗门系统
对讲系统是在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户对讲/可视对讲。住户可遥控开启防盗门，有效地防止非法人员进入住宅楼内。功能要求如下：
(1)可实现住户、访客语音(或语音图像)传输；
(2)通过室内分机可遥控开启防盗门电控锁；
(3)门口主机可利用密码、钥匙或感应卡开启防盗门锁；
(4)高层住宅在火灾报警情况下可自动开启楼梯门锁；
(5)高层住宅具有群呼功能，一旦灾情发生，可向所有住户发出报警信号。
4、住户报警系统
住户报警系统是为了保证住户在住宅内的人身财产安全。通过在住宅内门窗及室内其它部位安装各种探测器进行昼夜监控，当监测到警情时通过住宅内的报警主机传输至智能化管理中心的报警接收计算机。接收机将准确显示警情发生的住户名称、地址和所遭受的入侵方式等，提示保安人员迅速确认警情，及时赶赴现场，以确保住户人身和财产安全。同时住户也可通过固定式紧急呼救报警系统或便携式报警装置，在住宅内发生抢劫案件和病人突发疾病时，向智能化管理中心呼救报警，中心可根据情况迅速处警。功能要求如下：
(1)报警接收管理中心部分，该中心可实现：
·监视和记录入网用户向中心发送的各种事件，如：报警事件、开关机报告、故障报告、测试报告等；
·同步地图显示：在防范地区地图上实时显示发生事件的用户区域位置。
(2)处警功能：
·记录报警发生的时间、地点、探头报警原因；
·记录处警过程并录音；
·向上一级处警单位转发警情。
(3)信息管理
·录入、修改、打印用户信息，统计查询用户信息，建立用户医疗档案；
·实时维护用户的撤布防信息、测试信息；
·按接警、处警方法、警情性质查找统计各种警情信息。直方图统计显示各种报警及误报原因，自动计算误报率，辅助中心管理，降低误报。
(4)住户报警器：
·需适合于住宅使用，性能可靠；
·布撤防方法简单；
·支持主要的通讯格式；
·电池欠压后自动现场语音揭示或向中心报告；
·自动向中心发送布防/撤防报告。
(5)探测器：
·需适合于住宅使用，性能可靠；
·防范布置合理，有效；
·安装隐蔽性强，不影响住宅环境；
·同时，可在住宅安装医疗求助按钮及紧急安全求救按钮，与报警系统相结合建立医疗看护求助系统及紧急安全求救系统。
5、保安巡更管理系统
保安巡更管理系统是在小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点。保安巡更人员携带巡更记录机需按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况，加强保安人员的管理，从而实现人防和技防的结合。功能要求如下：
(1)实现巡更路线的设定、修改；
(2)实现巡更时间的设定、修改；
(3)在小区重要部位及巡更路线上安装巡更站点；
(4)中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作情况；
(5)巡更违规记录提示。
5.0.2信息管理子系统
1、水、电、气、热等表具远程抄收计量
水、电、气、热等表远程抄收系统是通过采集抄收各表数据传送到智能化物理中心，实现各户各表数据的录入、费用计算并打印收费帐单，将相关数据传送到相应的职能部门，避免入户抄表扰民和人为读数误差。IC卡计量系统是通过使用IC卡表具，实现住户买卡后的水电气表具自动计量并能扣除卡中金额，从而达到计量和收费的目的。功能要求如下：
(1)水、电、气、热等表具采用IC卡电子计量，必须计量准确，管理可靠；
(2)水、电、气、热等表具远传自动抄收的各种数据，应可随时查询、统计，打印整个小区各表读数并计费。远传抄收系统中心可实时检测系统运行状况，并进行故障报警。
2、供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理
对小区内给排水、变配电系统以及电梯等进行工作状态的实时监测和控制，从而实现公共设备的最优化管理并降低故障率。同时，利用传感器技术和网络通讯控制技术，根据自然光亮度和使用要求，采用智能开关方式和定时自动控制方式实现公共照明及环境灯光的自动控制。从而达到优化整个小区灯光照明，延长灯具寿命和节约能源的目的。功能要求如下：
(1)给排水设备(水泵、电控阀等相关设备)运行状态显示控制、查询、故障报警；
(2)蓄水池(含消防水池)、污水池的水位高低检测；
(3)饮用蓄水池过滤、杀菌设备控制监视；
(4)变配电设备状态显示、控制、查询、故障报警及停电时的紧急状况处理；
(6)公共照明开启、关闭时间的设定；
(7)公共照明控制回路的开启设定；
(8)灯光场景的设定及照度的调整。
3、车辆出入/停车管理系统
通过对小区停车场出入口的控制，完成对车辆进出及收费的有效管理。功能要求如下：
(1)车辆进出及存放时间的记录、查询；
(2)外来车辆收费的管理；
(3)区内辆存放的管理。
4、紧急广播与背景音乐
在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱，音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通过、科普知识、娱乐节目等。同时，在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。功能要求如下：
(1)平时播放音乐节目，在特定分区可插入业务广播、会议广播和通知等；
(2)当火灾及其它紧急事件发生时，可切换至火灾报警广播或紧急广播。
5、物业计算机管理系统
硬件部分采用计算机或计算机局域网组成。
软件部分以高效、便捷的软件体系来协调小区居、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系。对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状态况。软件结构应以网络为基础，实现信息共享，方便物业公司和住户信息沟通。应含有如下功能：
(1)房产管理；
(2)住户信息管理与查询；
(3)设备管理；
(4)维修管理；
(5)住户投诉管理；
(6)保安管理；
(7)收费管理；
(8)物业公司内部管理。
5.0.3信息网络子系统
信息网络子系统提供小区的信息传输通道，是目前发展最为迅速的高科技领域之一。
1、一星级要求：
可采用多种布线，但要求科学合理，经济适用。
2、二星级要求：
(1)建立通达每户的小区宽带数据接入网络，网络类型可采用以下所列类型之一或其组合：光缆同轴网(HFC)、FTTx(x可为B、F、H，即光纤到楼栋、光纤到楼层、光纤到户)、高速数字用户环路Xdsl(X可为A、V等)或其它类型的数据网络。
(2)通过上述宽带数据接入网络支持50%以上的住户以每户300Kbps以上的下行速率同时高速接入本地骨干IP网，具有独立的网络计费系统；小区与外界具有64Kbps以上的数据专线连接。
(3)基于IP协议的物业信息管理，提供许可住户访问的小区Web站点。
3、三星级要求：
住宅小区开发建设和物业管理实施现代信息集成技术(HI-CIMS)的基本要求。
(1)建立通达每户的小区宽带光纤用户接入网络，向住户综合提供2种以上的基本业务(普通电话、高速数据、有线电视)。网络类型可采用以下三种类型之一或其组合：光缆同轴由缆网(HFC)、FTTx(x可为B、F、H，即光纤到楼栋、光纤到楼层、光纤到户)、高速数字用户环路Xdsl(X可为A、V等)。
(2)基于上述宽带光纤用户接入网，提供业务质量(QoS)合格的基于MPEG-2的交互式数字视频业务，支持数字视频广播、按次付费数字电视、电子节目指南(EPG)等高级数字视频应用。
(3)住宅小区智能化系统作为HI-CIMS的一个重要组成部分和动态联盟的一个企业，必须符合HI-CIMS的信息标准体系和信息交换技术。对小区智能化系统开发过程建模、质量、进度和成本控制进行研究。确定其分解方法、控制方法和控制点。控制信息的提取和分析实现业主对智能化系统开发过程中的质量、进度和成本有效监督与控制。
(4)实现以住宅开发建设企业(住宅开发建设创新体系、住宅工业化开发建设创新体系)为主体，达到动态联盟企业群及有关政府部门之间实现基于互联网的异地信息交换和集成，分系统中各专业间的信息数据共享和统一管理，住宅建设各环节与住宅产品供配网、住宅产品数据库之间实现信息的网络查询。
(5)采用符合住宅信息集成系统要求的商品化软件，包括住宅建设动态联盟软件、住宅建设方案及施工图CAD软件、住宅预售三维动画系统、结构、给排水、电气采暖通风、概预算等专业的CAD软件和施工质量保证信息系统、施工现场组织与施工技术软件，为住宅开发建设提供支持。
(6)实现开发建设企业为主体，在住宅产品供配系统和住宅产品数据库的支撑下完成住宅开发建设从立项-勘察设计-施工(包括施工组织、质量控制等)、性能认定-房屋销售-物业管理等住宅开发建设全过程的信息化管理。
(7)建设和联接四个系统(HI-CIMS)
1)计算机平台：包括计算机、网络硬件、操作系统软件；
2)软件支撑平台：包括数据库、网络支撑软件和应用系统开发工具；
3)应用分系统：包括开发建设单位分系统、住宅设计分系统、住宅施工分系统、性能认定分系统、物业管理分系统；
4)住宅产品信息支撑：包括住宅产品数据库、住宅产品供配系统。
(8)系统建设三项要求：
·系统覆盖面要求。应保证信息管理、信息集成和各种专业应用软件和工具覆盖住宅开发建设全生命周期，为各个环节提供技术支持。
·系统集成度要求。信息集成性方面应满足两个层次的要求，各个业务环节内部(如住宅设计、物业管理等分系统)应实现统一的信息管理和数据完全共享；各个业务环节之间应实现信息相互传递，并保持数据的一致性。
·系统易构性要求。应确保信息系统具有动态构造的特点，适应住宅开发建设动态联盟企业的实施方式，使不同住宅开发建设的项目，可根据不同企业的对象来构造不同的系统。
第二篇：住宅小区智能化系统概述
住宅小区智能化系统概述
为了适应飞速发展的信息时代要求在住宅小区家居方面世界上一些科研机构已经将智能大厦的概念和模式引进住宅小区使人们居住条件和环境得到质的提高由此产生了智能化住宅小区这一全新的概念它是新兴的高科技产物。
所谓智能化住宅小区是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统以综合布线为基础框架以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需求出发综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术以智能控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理系统和综合服务信息服务系统为依托用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。
住宅小区智能化系统主要由安防自动化系统、通讯自动化系统、管理自动化系统等三大部分组成:
一、安防自动化系统
主要由下面各个子系统组成：
1.门禁系统:用于住宅大门的防范。在住户的入室门上安装门禁系统在门框上边中央位置安装一对门磁住户可用钥匙正常打开大门。当系统处于设防状态时如果发生撬门则会发出报警信号通过家庭防盗主机将信号传至小区物业管理中心即显示出哪一栋、哪一户发生何种类型报警值班人员即可调度保安人员现场处理。
2.红外线报警系统:用于门口、窗口及阳台的防范。在住户室内入口、窗口及阳台等处安装红外线探测器当系统处于设防状态时如果有人非法进入时红外线探测器触发报警将信号传送至室内防盗主机发出声光报警主机并将此信号送至小区管理中心即显示出哪一栋、哪一户发生何种类型报警值班人员即可调度保安人员现场处理。
3.可燃气体泄漏报警系统:通常在厨房内设置沈阳华新国际工程设计顾问有限公司可燃气体探测器。当发生可燃气体泄露时探测器触发报警并将该信号传送至小区管理中心同时开启屋内排气扇并关闭煤气阀。
4.火灾自动报警系统:在住宅楼梯间、电梯前室及居室客厅等处设置感烟探测器当发生火灾时探测器触发报警并将信号传送到消防控制中心。
5.紧急呼救系统:在住宅客厅、卧室等处设置紧急呼救按钮当家中有紧急事情发生如生重病、有盗贼闯入需要求助时只要按下紧急呼救按钮家庭主机即将信号传至管理中心值班人员接到报警后立即派人赶赴现场处理使住户得到及时的救助。
6.可视对讲系统:一般由单元门口主机、住户室内分机电控锁及电源四部分组成。在住宅单元入口处设有带电控锁的防盗门及对讲主机。楼内居民可以用钥匙或IC卡自由进入而外来访客必须通过对讲主机与住户通话得到允许后由住户遥控开启防盗门才能进入。这样有效地防止陌生人员入单元内。单元门口主机也可以通过网络与管理中心主机相连将来访者输入的信号同时传到管理主机上便于值班人员掌握客人来访的情况。
7.闭路电视监控系统:在住宅小区出入口处主要路口及围墙边绿化带地下停车场设有监控摄像机在管理中心值班人员可24小时监视摄像机画面同时录像存储提供资料。
8.周界防范系统:在小区围墙上设置红外线对射报警系统构筑起小区第一道保护屏障。当有人非法越墙时即报警并触发周界摄像机跟踪摄相及录相。
9.电子巡更系统:在小区适当位置设置巡更站并规定保安人员巡更路线和巡更时间当保安人员到达某巡更站时插入钥匙并钮动主机就会得到保安人员当时的位置和时间信息。根据设定的要求巡更站还可
同时作为紧急报警使用如果在规定的时间内主机未收到某巡更站的信息主机就会按设置等级提醒和实施自动报警功能。
二、通讯自动化系统
智能化住宅从某种意义上讲是信息化住宅。小区通讯自动化系统有赖于外部网络和内部网络的建设。通过建立小区的局域网并设立家庭总线接口就可以充分利用通讯网络与外界进行广泛的信息交流。
我国的信息网络技术取得了长足的发展目前主要的信息传播媒介是电讯网络和有线电视网络。
1.电讯网络:电讯网络中有公用电话交换网和数据通讯网其中ISDN(Integrated Services
Digi-tal Network)即综合业务数据网它有以下特点:(1)它是以综合数据电话网(IDN)为基础发展而成的通讯网:(2)它支持端到到端的数字连接:(3)它支持电话和非电话各种通讯业务:(4）它提供标准的用户网络接口。它的最大优点是能在一对普通电话线上为用户同时提供电话、传真、数据和会议电视服务并有较高的接入速度。能以128KBPS的高速度接INTERNET互联网。(普通电话接最高速率为56KBPS〉这样借助于1SDN业务而建立的家庭网络完全可以提供与公司环境相同的工作条件如果喜欢在家工作你可以把家庭计算机网络连接到办公室的计算机网络上。
2.有线电视网络:有线电视系统(CATV)包括卫星电视接收系统共用天线电视系统自办闭路电视系统等。有线电视网络己由单向、模拟、隔频传输向双向、数字、邻频宽带传输发展加之V0D技术的出现使得影视点播、电视购物、电视电话、计算机联网等得以实现。现在小区住户都设置有线电视系统利用有线电视网络构建宽带城域网接入网的构建采用10M/100M/1000M专线CABLE MODEM接入方式及应用光纤到楼的高速局于域网专线接入方式。借助现有的入户同轴电缆作为统一的传输媒介实现用户视频、通信、数据的多媒体交互式服务为用户提供一个宽带按需分配的完全无阻塞的、可扩展的双向宽带接入环境不仅满足人们对新增多媒体业务的需求同时还能在同一平台上实现家庭保安、家电控制、三表数据采集等家庭智能化的功能。
三、管理自动化系统
主要由下面各个子系统组成：
1.停车场管理系统:一般由读卡机、自动出票机、闸门机、收费站、车辆感应器、满位指示灯及管理主机等组成。小区车辆的出入及收费采用IC卡管理系统对长期用户可用月卡对来访车辆可用临时IC卡所有IC卡均经读卡机自动收费。在小区出人口设置摄像机对来往车辆进行自动监控并把车辆的资料(车牌号码、颜色等)传输到管理中心软件中。当车辆进库时在读卡机检测到有效卡片后闸门机上升开启车辆进库当车辆驶过感应器线圈时闸门机自动放下关闭。当有车辆离开时司机所持的IC卡必须和电脑资料一致才能升杆放行。
2.三表(水、电、气)远传自动收费系统:由于传统的入户抄表会带来扰民读数不准等问题为了适应人们对居住舒适性及一体化物业管理的更高要求《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》中要求智能化住宅必须设水、电、气三表的远程抄表与收费系统。小区目前都是集中抄表但基本上使用的机械表而近年来电子水表、电子煤气表、电子电表已开发出来三表的远程抄表系统也日趋成熟。三表输出的脉冲信息由计数器读出储存于EPROM中再通过网络传输到管理中心主机管理中心计算脉冲数量读出三表读数并打印出来同时还可以和银行联网定期通过银行系统托收从而实现远程抄表与自动收费。
3.小区设备管理系统:通过住宅小区有关网络管理中心可显示小区内主要设备如水泵、水池水位、电梯、高低压开关、路灯等的运行状况并可通过软件控制设备使设备运行于最经济合理模式中。当设备发生故障时管理中心发出声光报警并由值班人员通知维修人员处理现场事故。
4.家庭电气设备自动化控制系统:当前在智能化住宅中己经综合应用了微电子、自动控制、无线遥控遥测技术实现了对家电设备的智能化控制。它包括户内集中控制和异地远程控制两种形式。户内集中控制是指利用集中控制盒或无线遥控器的方式对家电设备进行集中控制。远程监控是指通过电脑、电话等随时监视家中的电气设备的工作状态进行操作。
第三篇：浅谈住宅小区智能化建设论文
内蒙古建筑职业技术学院
内 蒙 古 建 筑 职 业
技 术 学 院
住 宅 智 能 化 论 文
姓名：冀文娟班级：物管学号：日期：
11班 1004421010 2012.5.15
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谈谈住宅智能化建设
摘要：
住宅小区的“智能化”是社会信息化的必然趋势，是当代科学技术在住宅产业中的综合应用，旨在本文通过研究国内外智能家居系统的发展现状，详细分析论述了系统的基本构成，并对现有智能家居的解决方案进行了细致阐述和讨论。通过对不同技术方案的优缺点的分析比较，结合我国的实际情况，基于智能家居的以人为本的原则，设计实现了集散式智能家居系统方案，并在国内某些工程有所体现。现有智能家居系统多是以单项功能为主，辅助带有少数相关功能，根本无法真正体现智能家居的优越性，更不能有效地协助生活。本文针对智能家居面对的这样复杂环境要实现真正的智能化，设计采用ATmega8单片机为控制核心，应用现有的计算机技术融合传感变送技术、将现场总线技术结合建筑技术、机械设计技术，形成一个智能网络系统，实现了对住宅室内环境参数和家用电器的实时监控及室内相关装置的智能化铃，改善住宅功能，优化居住环境，提高生活质量。文中的集散式智能家居系统方案采用组网简便的RS一485的通信协议，运用多 机通信技术实现了虚拟丰机与各个分机的信息交换，克服了依靠丰机导致系统可靠性差的问题，保证整个系统运行的灵活稳定。系统通过设计专用家居总线，来有效的实现了住宅信息的共享和设备的控制。另外，本文还设计了几个特色功能装置，如节水装置可以回收中水；温水保持装置可以保证人在室内时随时供应热水；温湿度系统能保证室内的舒适度；室内牛态系统能够保障植物的牛长环境，并可调节产生氧气的利用和二氧化碳的隔离排放；安全防盗系统能够保障无需人为设置而自动识别并自动设置解防或设防；其他人性化的功能如换气消毒、住宅节能、网络音响、电话铃声都显示了该系统与众不同的智能化特色，充分体现了系统的安全、舒适、节能、环保牛态效果，较为完整的展现了智能家居的本质特征。系统具有通信灵活可靠，操作简单，性价比高，易于维护等特点，具有很高的推广价值。最后，论文还结合所学和对智能家居的认识的组建步骤和设计原则，论证了该行业的发展现状和应用前景，着重对“以人为本”的设计原则进行了倡导，如何从实际出发，建设适合国情的智能小区，在此，我谈了一些认识和体会。
关键词：
智能住宅、控制中心、网络、控制总线、单片机
1住宅小区智能化
所谓的智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅区内的各功能子系统，以综合布线为基础，2
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以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。通常智能化大厦是“三A ”系统，普遍认为智能化住宅小区也为“三A"系统，它们分别是： 1）安全自动化（SAS-Safe Automation Sys-tem）
包括室内防盗报警系统、消防报警系统、紧急求助系统、出人口控制系统、防盗对讲系统、煤气泄漏报警系统、室外闭路电视摄像监控系统、室外的巡更签到系统。2）通讯自动化（CAS一Communication Automation System）包括数字信息网络、语言与传真功能、有线电视、公用天线系统。3）管理自动化（MAS一Management Automation System）
包括水、电、煤气的远程抄表系统、停车场管理系统、供水、供电设备管理系统、公共信息显示系统。
2小区智能化系统的构成 2.1安全自动化系统 2.1.1室内部分
住户室内红外线探头、紧急救助、煤气泄漏、门磁系统、所有信息连接到住户室内防盗智能控制主机。该主机负责数据采集、数据分析把分析结果传送到控制中心、由控制中心电脑作处理。显示及打印情况、通知值班人员及110报警中心；其各部分组成功能如下：
1)红外线防盗探测器在住户室内每个入口及窗口安装红外线探测器，当有人非法进入时，红外线探测器触发报警，将信号传送至室内防盗主机，发出声光信号，主机并将此信号送至小区控制中心，控制中心电子地图，即显示出哪一栋。哪一户、哪间房发生何种类型报警，值班人员即可调度就近保安人员现场查询及处理。
2)煤气泄漏报警及自动关闭门系统在厨房和厕所各安装一个煤气泄漏报警器，一旦有煤气泄漏，即触发报警；一方面其自动切断煤气供应，另一方面如前述途径通知中心控制室由控制室值班员作处理。
3)消防报警系统。在客厅安装烟感或温感，当住户发生火灾时，触发报警，并将信号传送到报警中心。
4)紧急救助系统。当家中有紧急事情发生如生重病、有盗贼闯入，需要求助时，按紧急按钮，家庭主机即将信号传至控制中心，值班人员接报后即派人赶赴现场处理。
5)门磁系统。在门框上边中央位置安装一对门磁，当有人非法打开大门时，即报警，主机即 3
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将信号传至控制中心。
2.1.2室外部分
室外部分分下面几个系统：
1)小区摄像监控系统。在住宅小区出入口，主要路口及围墙边绿化带、地面，地下停车场设有监控摄像机，在控制中心值班人员24小时监视摄像机画面，并可24小时录像存储，提供犯罪证据。
2)周界红外线对射报警系统。在围墙段设周界红外线对射报警系统。当有人非法越栏时，即报警，并触发周界摄像机跟踪摄相及录相。
3)保安巡更签到系统。小区相应位置设立巡更签到器，规定保安人员巡更路线及巡更时间，保安人员配带签到器巡逻，控制中心的电子地图上就会显示出所有保安人员（配签到器的）所在位置。当保安人员在规定时间内没有到指定地点巡逻，控制中心即发出声光报警信号，中心即可查询其位置，并用保安对讲机联络。
2.2通讯自动化系统
2.2.1利用电讯网络作为传输网络
通讯自动化系统有赖于外部网络的建设，如特发小区综合楼，邮电局设有商业网，光纤直通。传输速度快。传输效果好，并可提供ISDN业务（Integrated Services Digital Network）即综合业务数据网。它有四大特点：
1)它是以综合数据电话网（IDN）为基础发展而成的通讯网；
2)它支持端到到端的数字连接； 3)它支持电话和非电话各种通讯业务； 4)它提供标准的用户网络接口。
它的最大优点是：能在一对普通电话线上为用户同时提供电话、传真、数据和会议电视服务，并有较高的接人速度。能以128KBPS的高速度接人INTERNET和视聆通，真正实现网上冲浪。（普通电话接人最高速率为56KBPS）这样以借助于邮电的商业网1SDN业务而建立的家庭网络，完全可以提供与公司环境相同的工作条件，如果喜欢在家工作，你可以把家庭计算机网络连接到办公室的计算机网络上。要成为SOHO一Small Office Home Office）族也并非天方夜谭。这里顺便说一下，家庭计算机网络与家用电器的连接。日前从一份报纸上得悉，美国微软公司目 4
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前正与世界上几大家用电器生产商洽谈合作计划，计划利用微软公司的产品运用于家用电器的计算机控制。如果实现的话，不远的将来，田螺姑娘的神话就会变成现实。届时，计算机系统就会象一个非常称职的保姆为你承担一切家务安排。如：准时叫你起床、调节室温、照明光度、上网购物、准备食谱、播放音乐、处理电子邮件、搞卫生清洁等。当然要用上这些先进东西，有赖于国民经济的发展及个人收入的承付能力。
2.2.2利用有线电视网络作为传输网络
现在小区住户都接有线电视，有线电视天威网是一个双向的HFC网络，采用频率分割，数字压缩调制技术，除了传送常规的电视信号外还可以进行高速的数据传输，实现图象、数据和语音的三线合一。住户配备CABLE MODEM，通过个人电脑就要以在家进行电子邮件的传递、远程网络登录、股票实时操作、可视电话、传真服务、在宅购物、远程医疗诊断、安全监控、三表自动抄送等。
2.3管理自动化系统
2.3.1小区车辆出入管理系统
小区车辆的出入及收费采用IC卡管理系统，对长期用户可用月卡，对来访车辆可用临时IC卡，所有IC卡均经读卡机自动收费。
在小区出人口设置摄像机对来往车辆进行自动监控，把车辆的资料（车牌号码、颜色等）传输到管理中心软件中。当有车辆离开时，司机所持的IC卡必须和电脑资料一致，才能升杆放行。2.3.2小区自动抄表系统
小区目前都是集中抄表，但基本上使用的机械表，而近年来电子水表、电子煤气表、电子电表已开发出来，三表的远程抄表系统也日趋成熟。三表输出的脉冲信息由计数器读出，储存于EPROM中，再通过网络传输到控制中心，控制中心计算脉冲数量读出三表读数，并打印出来。先进的可以与银行联通，定期通过银行系统扣费，从而实现远程抄表与自动扣费结合。
2.3.3小区设备管理系统
现代住宅小区普通都选用恒压供水系统和VVVF电梯。这些都为实现小区设备管理自动化提供了先决条件。通过有关网络，控制中心可显示小区内主要设备如水泵、水池水位、电梯、高低压开关、路灯等的运行状况，并可通过软件控制设备，使设备运行于最经济合理模式中。当设备发生故障时，控制中心发生声光报警并通知管理人员处理事故。
3住宅小区智能化建设注意要点 3.1四大要素
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“正确的认识、合理的需求定位、优化的设计、规范的实施”是成功地建设一个智能小区的四大要素。
3.1.1正确的认识
住宅小区智能化系统的实施是一项技术含量较高的工程，首先要有一个正确的认识，“智能化是一种拟人化的称呼，它不是智能化系统的简单堆砌，也不是意味着生活的”自动化“，更不是最新、最先进系统及产品的试验场。因此，业主对”智能化“系统工程的建设，不应盲目追求高标准、提出不切实际的要求或牵强附会，要有一个理性正确的认识。具体地说，”智能化“在住宅小区中主要是体现在以下三个方面：
1)提供方便、快捷、经济的信息通信服务：应用计算机网络技术和通信技术，建立小区内的高速数据通信网络，适应信息时代人们多样化的信息通信需要。
2)创造安全、舒适的居住环境：应用现代安全防范技术，建立小区必要的安全防范体系，同时综合应用各种现代技术手段，营造一个安全舒适的“居住”环境。
3)建立高效、科学、便利的物业管理体系：应用计算机网络技术、软件技术、现代控制技术和IC卡等技术建立网络化物业管理系统。
3.1.2合理的需求定位
根据小区的特定条件，包括小区的规模和档次、配套设施、建筑布局、用户对象和投资情况等因素综合考虑，从实际出发，适度超前，以实用为目的，选择适合小区实际需要的系统和功能，即“量体裁衣”。
3.1.3优化的设计
在合理需求分析的基础上，对适用智能化系统加以优化设计和统筹考虑，寻找最经济可行的实现途径，以最少的投资换取最大的功效。
3.1.4规范的实施
规范的实施包括确定合适的集成商及供货商，制定分步实施步骤，规范的施工组织计划和安装、调试、试运行、测试、验收程序等。
3.2设计先行
小区智能化系统的实施必须与土建工程同步实施，首先应委托有专项设计资质的设计院或设计顾问公司进行总体策划，包括制定需求分析报告、初步设计、投资概算、分步实施步骤。经专家评审或业主认可后再正式进行施工图设计，施工图设计包括以下内容：
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1)各系统平面施工图设计
2)各系统的系统图（非原理图）设计及功能说明 3)与土建配合预留设备用房、管井及孔洞 4)智能化系统配电设计 5)工程预算
6)撰写工程及系统产品招标或议标文件（包括技术及商务两部分）
7)审核集成商的深化设计图纸（包括安装大样图、机房布置图、端子接线图等）设计文件一方面可作为管线施工图配合土建工程施工，另一方面可提供供货商报价，用以确定系统产品及其供货商，图纸文件和招议标文件一道作为向系统集成商招标的标书，经综合技术经济比较确定系统集成商（即总承包商），单体建筑内部分工程可单独委托其供货商负责施工（如相对独立的三表计费系统），小区总体工程宜由系统集成商统筹管理和实施。
3.3设计思想
衡量一个住宅小区智能化系统的成功与否，并非仅仅取决于智能系统的多寡、系统的先进性或集成度，而是取决于系统的设计和配置是否经济合理，使用、管理和维护是否方便，系统及产品是否成熟适用，因此，设计应遵循以下原则：
1)以人为本 “人”是住宅小区的主体，系统设计应紧紧围绕着人们的实际需求，以“实用、简便、经济、安全”为原则，同时照顾不同层次、不同年龄用户的需要，满足“居住”这一特定使用功能。
2)适用性 当今科技发展迅速，可应用于住宅小区的技术和产品层出不穷，设计选用的系统和产品都应能使用户得到实实在在的受益，满足近期使用和远期发展的需要。在多种实现途径中，选择最简便、最经济可行的途径。
3)可行性 以现有成熟的系统和产品为对象设计，同时还考虑周边信息通信环境的现状和技术发展的趋势，并兼顾主管部门归口管理的要求，使设计的方案现实可行。
4)先进性 系统的设计和产品的选用在投入使用时应具有一定的技术先进性，但不盲目追求尚不成熟的新技术或不实用的新功能，以充分保护业主的投资。
5)可靠性 系统的设计应具有较高的可靠性，在系统故障或事故造成中断后，能确保数据的准确性、完整性和一致性，并具备迅速恢复的功能。
6)标准化、开放性 标准化、开放性是信息技术发展的必然趋势，在可能的条件下，设计中 7
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采用的产品都尽可能是标准化、具良好开放性的，并遵循国际上通行的通信协议。应用软件尽量采用已商品化的通用软件，以减少二次开放的工作量和利于日后的使用和维护。
7)可扩充性系统设计中应考虑今后技术的发展和使用的需要，具有更新、扩充和升级的可能，同时还应考虑系统的分步实施步骤。
8)方便易用性小区智能化系统是面向各种文化层次包括老人和孩子使用的系统，系统及功能的配置以能给用户提供方便、快捷、舒适为准则，其操作应简便易学。
3.4分步实施
“智能化”系统的实施不同于机电设备的安装，应与土建工程同时进行，但也并不是要求全部系统和设备必须一步到位实施，是可以分阶段逐步实施的，现结合某工程实例介绍如下：
3.4.1需与土建同时实施的工程
1)综合布线系统中的水平布线子系统管线敷设； 2)可视对讲系统管线敷设； 3)室内安全防范系统管线敷设； 4)三表自动计费系统管线敷设； 5)电话管线敷设； 6)有线电视管线敷设。
3.4.2土建完工后装修前实施的工程
1)综合布线系统中的主干布线子系统和信息插座的安装； 2)上述子系统的其余安装工程； 3)闭路电视监控系统管线及设备安装。
3.4.3需与小区地下室及裙楼土建同时实施的工程
1)停车场自动管理系统感应线圈及管线预埋； 2)巡更管理系统室内管线预埋； 3)LED电子公告栏系统管线预埋；
4)综合布线系统中的水平布线子系统埋墙管线预埋（其它管线可在装修阶段走吊顶内敷设）。
3.4.4小区广场施工前实施的工程
1)一卡通管理系统管线敷设；
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2)小区设备监控系统室外管线； 3)综合布线系统建筑群布线子系统； 4)可视对讲系统网络管线； 5)三表自动计费系统网络管线； 6)闭路电视监控系统室外管线； 7)巡更管理系统室外管线敷设； 8)公共广播系统管线敷设。
3.4.5土建工程全部完工后实施的工程
1)信息服务中心服务器、数据备份等设备及系统软件安装； 2)各系统主机设备、机房线路及软件安装； 3)各系统调试；
4)各系统试运行（通常为45天）； 5)分系统验收及总验收。
3.4.6工程交付使用后逐步完善的工作
1)应用软件的二次开发和逐步完善； 2)网页建立、更新及系统维护。
3.5系统集成商及供货商的选择 3.5.1系统集成商的选择
工程能否依照业主和设计的意图顺利实施，系统集成商的作用十分关键，因此其选择一定要慎重，通常采用招（议）标方式来确定系统集成商，衡量的主要指标如下：
1)公司具有一定的规模，技术、管理及施工人员配备齐全，人员素质良好； 2)公司业绩、工程经验、经营情况和商业信誉良好； 3)工程及产品性能价格比报价合理（非低价取胜）。
3.5.2供货商的选择
供货商的选择标准如下：
1)公司业绩、工程经验、经营情况和商业信誉良好； 2)产品具备有关行业主管部门的检验报告和销售许可证； 3)产品技术先进、开放、成熟、性价比高；
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4)产品具备产地证明、出厂检验合格报告、进货渠道正常； 5)产品具备产地证明、出厂检验合格报告、进货渠道正常；
4、小区智能化实现的几种方式 4．1小区总线制
首先建立小区的区域网，把各个子系统连接起来，然后区域网再与公共网络联通。这样就要小区综合布线充分考虑各子系统需要，充分利用系统的总线资源，将数据通讯、对讲、呼叫、报警、设备管理等信号的传输纳入该总线。尽量减少小区布线，节省投资。
4．2利用有线电视网络
目前国内有线电视网络的发展日趋完善，已基本实现了图象、数据和语音的“三线合一”，通过有线电视综合信息网的一根同轴电缆，就可以实现小区智能化的所有功能，而上这个网络有极大的开发余地。例如：目前在国外正时兴IP电话、WEB终端和数字电视，只要插在有线电视插座上即可。由此可见，有线电视在信息产业发展上将是电信网络最强有力的竞争对手。
4．3利用电讯网络
其实现模式基本和有线电视网络一样，在前面已经提及，故在此不再赘述
5结论
目前小区智能化正处于初始阶段，缺乏国家统一的标准和规范；其次是小区智能化建设有赖于国民经济的发展和国民总体素质的提高，一旦这些系统完善，用户便能方便快捷使用，让人花钱心甘情愿，物有所值；另一方面要实现小区智能化，还要得到政府各部门的支持，制定统一规划和相关法规。由此可见，要真正实现小区智能化，在我国仍需走相当的一段路。
参考文献
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第四篇：智能化系统建设工程合同
甲方（发包人）：_________
乙方（承包人）：_________
根据《中华人民共和国招投标法》的规定，参照《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》（修订稿）中相关标准，_________小区智能化系统工程经邀请招标，依据乙方提交的_________花园智能化系统投标文件（包括技术解决方案书、施工组织方案书、设备清单及报价表），并在双方研究、讨论最后确认的设计文件（同投标文件）的基础上，确定由乙方对本工程实行总承包（系统集成）。
为明确工程内容及双方权利、义务，本着相互协作，紧密配合的原则，根据《中华人民共和国合同法》、《智能建筑工程质量验收规范》（征求意见稿）及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，结合该工程具体情况，甲、乙双方经充分协商，签订本合同，共同遵守。
第一部分 工程概况
1．工程概况
1．1 工程名称：_________小区智能化系统工程
1．2 工程地点：___________________________
1．3 工程内容
1）本次智能化系统工程建设包括：闭路监控子系统、可视对讲子系统、周界防范子系统、家庭智能化及家庭安防子系统、一卡通管理子系统、停车场管理系统、综合布线子系统、小区局域网系统、背景音乐子系统、物业管理子系统、设备控制子系统、信息发布子系统、视频点播子系统、网站发布系统。
2）本次合同未涉及_________小区样板房智能化演示系统和单列的智能化演示系统（模拟展板），双方另行协商解决，不包含在本合同中。
3）本次工程建设包括很多可选项目或设备（可建设、可不建设），可选项目或设备如需要建设则作为增项工程进行，双方另外单独结算，补签合同，如有争议，双方协商解决。可选项目或设备包括：闭路监控系统中的远程监控中心、一卡通系统中消费系统、www/e-mail服务器、背景音乐子系统中节目定时器/报警信号发生器、电子巡更子系统、家庭智能化及安防系统中的红外发射器、家电控制继电器、无线遥控器、无线接收器等。
4）还有部分建议自购项目或设备，建议自购项目或设备是本智能化系统工程有机构成部分，不可缺，由甲方负责采购。建议自购项目或设备包括：机房子系统、卡座广播系统。
5）本次智能化系统工程一卡通子系统中的智能卡是必选项目，因为价格、型号、印刷不确定，未包含在总报价中，需要另外签订合同，不包含在本合同中。
第二部分 工程承包范围
2．工程承包范围
承包范围：工程承包内容同招标文件，设计要求及工程地质情况，详见本工程施工图纸及设计说明。
第三部分 合同总额、承包方式及合同文件组成3．合同总额及承包方式
3．1 合同总额（或者称为工程总造价）即委托乙方建设_________小区智能化系统工程全部子系统所签订合同总额之和，总额为_________万元（_________元整）。
3．2 承包方式：该项目采取由乙方包工、包料、包工期、包质量、包安全文明施工的方式进行总承包。
3．3 特别说明
1）在本次智能化系统建设中，所有子系统中所涉及的顾地牌pvc管价格均由甲方提供，若价格发生变化，以最终价格为准，补差价（如单价高于合同价，甲方补高出部分差价）。
2）在本次工程中，未考虑智能化系统工程主干路由，由甲方为乙方提供室外电信干线管道2孔___80pvc管道。
3）合同中有不可预见因素，若发生增减项，双方补签增、减项合同，一起构成本合同的有效组成部分。
4．组成合同的文件
4．1 本合同
4．2 _________小区智能化系统招标书
4．3 _________小区智能化系统工程技术解决方案书
4．4 _________小区智能化系统工程设备清单及报价
4．5 _________小区智能化系统工程施工组织方案
4．6 中标通知书
4．7 图纸
4．8 双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分
第四部分 词语定义
5．词语定义
5．1 甲方（发包人）：指在合同中约定，具有工程发包主体资格和支付工程价款能力的当事人以及取得该当事人资格的合法继承人。
5．2 乙方（承包人）：指在合同中约定，被发包人接受的具有工程施工承包主体资格的当事人以及取得该当事人资格的合法继承人。
5．3 项目经理：指承包人在合同中指定的负责施工管理和合同履行的代表。
5．4 监理单位：指发包人委托的负责本工程监理并取得相应工程监理资质等级证书的单位。
5．5 工程师：指本工程监理单位委派的总监理工程师或发包人指定的履行本合同的代表，其具体身份和职权由发包人承包人在合同中约定。
5．6 工程：指发包人承包人在协议书中约定的承包范围内的工程。
5．7 合同价款：指发包人承包人在协议书中约定，发包人用以支付承包人按照合同约定完成承包范围内全部工程并承担质量保修责任的款项。
5．8 追加合同价款：指在合同履行中发生需要增加合同价款的情况，经发包人确认后按计算合同价款的方法增加的合同价款。
5．9 费用：指不包含在合同价款之内的应当由发包人或承包人承担的经济支出。
5．10 工期：指发包人承包人在协议书中约定，按总日历天数（包括法定节假日）计算的承包天数。
5．11 开工日期：指发包人承包人在协议书中约定，承包人开始施工的绝对或相对的日期。
5．12 竣工日期：指发包人承包人在协议书约定，承包人完成承包范围内工程的绝对或相对的日期。
5．13 图纸：指由发包人提供或由承包人提供并经发包人批准，满足承包人施工需要的所有图纸（包括配套说明和有关资料）。
5．14 施工场地：指由发包人提供的用于工程施工的场所以及发包人在图纸中具体指定的供施工使用的任何其他场所。
5．15 书面形式：指合同书、信件、传真等可以有形地表现所载内容的形式。
5．16 违约责任：指合同一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所应承担的责任。
5．17 索赔：指在合同履行过程中，对于并非自己的过错，而是应由对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出经济补偿和（或）工期顺延的要求。
5．18 不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第五部分 施工组织计划及工期
6．施工组织计划及工期
6．1 根据工期定额及使用需要，确定本工程总工期为________日历天（公历日）。开工日期：_________年________月_______日（以开工报告为准）；竣工日期：_________年_______月________日（一次预埋随土建；二次预埋及安装调试随装修）。
6．2 进度计划
1）甲乙双方签订合同后，乙方在15日内做出工程项目计划书、工程施工组织计划书（已提供），经甲方确认后方可施工。
2）承包人（乙方）应在每月25日前，将当月的工程进度计划提交工程师，工程师应在_________日内予以确认或提出修改意见，逾期不确认也不提出书面意见的，视为同意。
3）承包人必须配合土建主体工程进度计划组织施工，接受工程师对进度的检查、监督。
7．开工及延期开工
7．1 承包人应当按照协议书约定的开工日期开工。承包人不能按时开工，应当不迟于协议书约定的开工日期前5天，以书面形式向工程师提出延期开工的理由和要求。工程师应当在接到延期开工申请后48小时内以书面形式答复承包人。工程师在接到延期开工申请后48小时内不答复，视为同意承包人要求，工期相应顺延。工程师不同意延期要求或承包人未在规定时间内提出延期开工要求，工期不予顺延。
7．2 因发包人原因不能按照协议书约定的开工日期开工，工程师应以书面形式通知承包人，推迟开工日期。发包人赔偿承包人因延期开工造成的损失，并相应顺延工期。
8．暂停施工
工程师认为确有必要暂停施工时，应当以书面形式要求承包人暂停施工，并在提出要求后24小时内提出书面处理意见。承包人应当按工程师要求停止施工，并妥善保护已完工程。承包人实施工程师做出的处理意见后，可以书面形式提出复工要求，工程师应当在24小时内给予答复。工程师未能在规定时间内提出处理意见，或收到承包人复工要求后24小时内未予答复，承包人可自行复工。因发包人原因造成停工的，由发包人承担所发生的追加合同价款，赔偿承包人由此造成的损失，相应顺延工期；因承包人原因造成停工的，由承包人承担发生的费用，工期不予顺延。
9．工期延误
9．1 因以下原因造成工期延误，经工程师确认，工期相应顺延：
1）发包人未能按合同的约定批准乙方提供的图纸；
2）发包人未能按合同的约定提供开工条件；
3）发包人未能按约定日期支付工程进度款，致使施工不能正常进行；
4）工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；
5）设计变更和工程量增加；
6）一周内非承包人的原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；
7）由于土建或相关联施工单位原因导致工期延误；
8）不可抗力；
9）双方协商约定或工程师同意工期顺延的其他情况。
9．2 承包人在上述条款规定的工期延误情况发生后14天内，就延误的工期以书面形式向工程师提出报告。工程师在收到报告后3天内予以确认，逾期不予确认也不提出修改意见，视为同意顺延工期。
10．工程竣工
10．1 承包人必须按照协议书约定的竣工日期或工程师或发包人同意顺延的工期竣工。
10．2 因承包人原因不能按照协议书约定的竣工日期或工程师同意顺延的工期竣工的，承包人承担违约责任。
10．3 施工中发包人如需提前竣工，双方协商一致后应签订提前竣工协议，作为合同文件组成部分。提前竣工协议应包括承包人为保证工程质量和安全采取的措施、发包人为提前竣工提供的条件以及提前竣工所需的追加合同价款等内容。
第六部分 双方一般权利和义务
11．工程师权利与义务
11．1 如实行工程监理的，发包人应在实施监理前将委托的监理单位名称、监理内容及监理权限以书面形式通知承包人。
11．2 监理单位委派的总监理工程师在本合同中称工程师：
姓名：_________职务：_________
发包人委派的职权：_________
需要取得发包人批准才能行使的职权：_________
工程师应按合同约定行使职权，发包人在合同中要求工程师在行使某些职权前需要征得发包人批准的，工程师应征得发包人批准。
11．3 发包人派驻施工场地履行合同的代表在本合同中也称工程师：
姓名：_________职务：_________
发包人委派的职权：_________（其职权不得与监理单位委派的总监理工程师职权相互交叉。双方职权发生交叉或不明确时，由发包人予以明确，并以书面形式通知承包人。）
11．4 合同履行中，发生影响发包人承包人双方权利或义务的事件时，负责监理的工程师应依据合同在其职权范围内客观公正地进行处理。一方对工程师的处理有异议时，按本合同关于争议的约定处理。
11．5 除本合同内有明确约定或经发包人同意外，负责监理的工程师无权解除本合同约定的承包人的任何权利与义务。
12．工程师的委派和指令
12．1 工程师可委派工程师代表，行使合同约定的自己的职权，并可在认为必要时撤回委派。委派和撤回均应提前7天以书面形式通知承包人，负责监理的工程师还应将委派和撤回通知发包人。委派书和撤回通知作为本合同附件。
工程师代表在工程师授权范围内向承包人发出的任何书面形式的函件，与工程师发出的函件具有同等效力。承包人对工程师代表向其发出的任何书面形式的函件有疑问时，可将此函件提交工程师，工程师应进行确认。工程师代表发出指令有失误时，工程师应进行纠正。
除工程师或工程师代表外，发包人派驻工地的其他人员均无权向承包人发出任何指令。
12．2 工程师的指令、通知由其本人签字后，以书面形式交给项目经理，项目经理在回执上签署姓名和收到时间后生效。确有必要时，工程师可发出口头指令，并在24小时内给予书面确认，承包人对工程师的指令应予执行。工程师不能及时给予书面确认的，承包人应于工程师发出口头指令后7天内提出书面确认要求。工程师在承包人提出确认要求后24小时内不予答复的，视为口头指令已被确认。
承包人认为工程师指令不合理，应在收到指令后24小时内向工程师提出修改指令的书面报告，工程师在收到承包人报告后24小时内做出修改指令或继续执行原指令的决定，并以书面形式通知承包人。紧急情况下，工程师要求承包人立即执行的指令或承包人虽有异议，但工程师决定仍继续执行的指令，承包人应予执行。因指令错误发生的追加合同价款和给承包人造成的损失由发包人承担，延误的工期相应顺延。
本款规定同样适用于由工程师代表发出的指令、通知。
12．3 工程师应按合同约定，及时向承包人提供所需指令、批准并履行约定的其他义务。由于工程师未能按合同约定履行义务造成工期延误，发包人应承担延误造成的追加合同价款，并赔偿承包人有关损失，顺延延误的工期。
12．4 如需更换工程师，发包人应至少提前7天以书面形式通知承包人，后任继续行使合同文件约定的前任的职权，履行前任的义务。
13．项目经理
13．1 项目经理的姓名：_________职务：_________
13．2 承包人依据合同发出的通知，以书面形式由项目经理签字后送交工程师，工程师在回执上签署姓名和收到时间后生效。
13．3 项目经理按发包人认可的施工组织方案和工程师依据合同发出的指令组织施工。在情况紧急且无法与工程师联系时，项目经理应当采取保证人员生命和工程、财产安全的紧急措施，并在采取措施后48小时内向工程师送交报告。责任在发包人或第三人，由发包人承担由此发生的追加合同价款，相应顺延工期；责任在承包人，由承包人承担费用，不顺延工期。
13．4 承包人如需要更换项目经理，应至少提前7天以书面形式通知发包人，并征得发包人同意。后任继续行使合同文件约定的前任的职权，履行前任的义务。
14．甲方责任
14．1 甲方责任：
1）办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地、提供智能化系统公用管道、提供中心机房等工作，使施工场地在承包方开工前具备施工条件，在开工后继续负责解决以上事项遗留问题；
2）开工前将施工所需水、电、电讯线路从施工场地外部接至约定地点，保证施工期间的需要；
3）开工前开通施工场地与城乡公共道路的通道，以及施工场地内的主要道路，满足施工运输的需要，保证施工期间的畅通；
4）开工前向乙方（承包人）提供施工场地的工程地质和园区地下管线资料，对资料的真实准确性负责；
5）开工前完成施工许可证及其他施工所需证件、批件和临时用地、停水、停电、中断道路交通、爆破作业等的申请批准手续（证明承包人自身资质的证件除外）；
6）确定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包人，进行现场交验；
7）在_________年_________月_________日前组织承包人和相关人员进行图纸会审和设计交底；
8）协调乙方（承包人）与其他施工方的配合关系，监督、检查工程质量、进度，并指派专人负责；
9）向乙方（承包人）免费提供器材保管库房；
10）向乙方（承包人）免费提供施工场地办公和生活的房屋及设施。
14．2 甲方未能履行上述条款各项义务，导致工期延误或给承包人造成损失的，甲方赔偿乙方有关损失，顺延延误的工期。
15．乙方（承包人）工作
15．1 乙方责任：
1）施工前将相关的设计、施工组织方案送甲方审查；
2）向工程师提供月度工程进度计划及相应进度统计报表；
3）遵守政府有关主管部门对施工场地交通、施工噪音以及环境保护和安全生产等的管理规定，按规定办理有关手续，并以书面形式通知发包人，发包人承担由此发生的费用，因承包人责任造成的罚款除外；
4）保证施工场地清洁符合环境卫生管理的有关规定，交工前清理现场，承担因自身原因违反有关规定造成的损失和罚款；
5）工程器材进场未交给甲方（发包人）之前，承包人负责保管，在承包人保管期间发生损坏，承包人负责出资维修；如因发包人提前使用造成损坏，由发包人承担维修费用。
15．2 承包人未能履行上述条款的各项义务，造成发包人损失的，承包人赔偿发包人有关损失。
第七部分 质量和检验
16．工程质量
16．1 工程质量应当达到协议书约定的质量标准（其中pvc管由发包人统一报验）；质量标准的评定以施工组织方案书中相关标准为依据。另：因园区主干路由由甲方为乙方提供室外电信干线管道2孔pvc管道，验收时主干路由以甲方提供的基础为验收依据，其余以电信部门规范为准。
16．2 双方对工程质量有争议，由双方同意的工程质量检测机构鉴定，所需费用及因此造成的损失，由责任方承担。双方均有责任，由双方根据其责任分别承担。
17．检查和返工
17．1 承包人应认真按照标准、规范和设计图纸要求以及工程师依据合同发出的指令施工，随时接受工程师的检查检验，为检查检验提供便利条件。
17．2 工程质量达不到约定标准的部分，工程师一经发现，应要求承包人拆除和重新施工，承包人应按工程师的要求拆除和重新施工，直到符合约定标准。因承包人原因达不到约定标准，由承包人承担拆除和重新施工的费用，工期不予顺延。
17．3 工程师的检查检验不应影响施工正常进行。如影响施工正常进行，检查检验不合格时，影响正常施工的费用由承包人承担。除此之外影响正常施工的追加合同价款由发包人承担，相应顺延工期。
17．4 因工程师指令失误或其他非承包人原因发生的追加合同价款，由发包人承担。
18．隐蔽工程和中间验收
18．1 工程具备隐蔽条件或达到约定的中间验收部位，承包人进行自检，并在隐蔽或中间验收前48小时以书面形式通知工程师验收。通知包括隐蔽和中间验收的内容、验收时间和地点。承包人准备验收记录，验收合格，工程师在验收记录上签字后，承包人方可进行隐蔽和继续施工。验收不合格，承包人在工程师限定的时间内修改后重新验收。
18．2 工程师不能按时进行验收，应在验收前24小时以书面形式向承包人提出延期要求，延期不能超过48小时。工程师未能按以上时间提出延期要求，不进行验收，承包人可自行组织验收，工程师应承认验收记录。
18．3 经工程师验收，工程质量符合标准、规范和设计图纸等要求，验收12小时后，工程师不在验收记录上签字，视为工程师已经认可验收记录，承包人可进行隐蔽或继续施工。
19．重新检验
如承包人未通知发包人验收隐蔽工程，发包人有权要求重新验收，无论有无质量问题，所发生的费用均由承包方承担；如承包人通知发包人验收隐蔽工程，发包人未进行验收，或发包人已进行验收而要求重新验收时，无论有无质量问题，所发生的费用由发包人承担，与此同时发包人应赔偿承包人损失，并相应顺延工期。
第八部分 安全施工
20．安全施工与检查
20．1 承包人应遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工，并随时接受行业安全检查人员依法实施的监督检查，采取必要的安全防护措施，消除事故隐患。由于承包人安全措施不力造成事故的责任和因此发生的费用，由承包人承担。
20．2 发包人应对其在施工场地的工作人员进行安全教育，并对他们的安全负责。发包人不得要求承包人违反安全管理的规定进行施工。因发包人原因导致的安全事故，由发包人承担相应责任及发生的费用。
21．安全防护
21．1 承包人在动力设备、输电线路、地下管道、密封防震车间、易燃易爆地段以及临街交通要道附近施工时，施工开始前应向工程师提出安全防护措施，经工程师认可后实施，防护措施费用由发包人承担。
21．2 实施爆破作业，在放射、毒害性环境中施工（含储存、运输、使用）及使用毒害性、腐蚀性物品施工时，承包人应在施工前14天以书面形式通知工程师，并提出相应的安全防护措施，经工程师认可后实施，由发包人承担安全防护措施费用。
22．事故处理
22．1 发生重大伤亡及其他安全事故，承包人应按有关规定立即上报有关部门并通知工程师，同时按政府有关部门要求处理，由事故责任方承担发生的费用。
22．2 发包人承包人对事故责任有争议时，应按政府有关部门的认定处理。
第九部分 付款方式及工程量计算
23．付款方式
23．1 本工程实行工程总费用包干，无预付款，每月按照经核实的工程实际进度的85%支付工程进度款，竣工验收后，支付至已完实际工程量的95%，质保期满后支付剩下的5%款。
23．2 工程因甲方原因进行重大调整（重大调整条款双方另行约定）所产生的追加合同价款或减少的合同价款，应与工程款（进度款）同时调整支付。
24．工程量的计量
24．1 承包人在每月的28日前，向工程师提交已完工程量的报告。工程师接到报告后3天内按设计图纸核实已完工程量（以下称计量），并在计量前24小时通知承包人，承包人为计量提供便利条件并派人参加。承包人收到通知后不参加计量，计量结果有效，作为工程价款支付的依据。
24．2 工程师收到承包人报告后3天内未进行计量，从第4天起，承包人报告中开列的工程量即视为被确认，作为工程价款支付的依据。工程师不按约定时间通知承包人，致使承包人未能参加计量，计量结果无效。
24．3 对承包人超出设计图纸范围和因承包人原因造成返工的工程量，工程师不予计量。
第十部分 工程变更
25．工程设计变更
25．1 施工中发包人需对原工程设计变更，应提前14天以书面形式向承包人发出变更通知。
因变更导致合同价款的增减及造成的承包人重大损失，由发包人承担，延误的工期相应顺延。
25．2 施工中承包人不得对原工程设计进行变更。因承包人擅自变更设计发生的费用和由此导致发包人的直接损失，由承包人承担，延误的工期不予顺延。
25．3 承包人在施工中提出的合理化建议涉及到对设计图纸或施工组织设计的更改及对材料、设备的换用，须经工程师同意。未经同意擅自更改或换用时，承包人承担由此发生的费用，并赔偿发包人的有关损失，延误的工期不予顺延。
工程师同意采用承包人合理化建议，所发生的费用和获得的收益，发包人承包人另行约定分担或分享。
26．其他变更
合同履行中发包人要求变更工程质量标准及发生其他实质性变更，由双方协商解决。
27．确定变更价款
27．1 承包人在工程变更确定后14天内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。
27．2 工程师应在收到变更工程价款报告之日起7天内予以确认，工程师无正当理由不确认时，自变更工程价款报告送达之日起7天后视为变更工程价款报告已被确认。
27．3 工程师不同意承包人提出的变更价款，按本合同关于争议的约定处理。
27．4 工程师确认增加的工程变更价款作为追加合同价款，与工程款同期支付。
第十一部分 竣工验收
28．竣工验收
28．1 工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告；工程验收以发包人确认的工程施工图纸、设备说明书、项目施工方案及整体调试和验收计划、有关变更的书面文件为依据验收。
28．2 发包人收到竣工验收报告后5天内组织有关单位验收，并在验收后5天内给予认可或提出修改意见。承包人按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。
28．3 发包人收到承包人送交的竣工验收报告后5天内不组织验收，或验收后5天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可。
28．4 工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工日期为承包人修改后重新递交竣工验收报告的日期。
28．5 发包人收到承包人竣工验收报告后5天内不组织验收，从第6天起承担工程保管及一切意外责任。
28．6 中间交工工程的范围和竣工时间，由双方约定，其验收程序按本条28．1款至28．5款办理。
28．7 因特殊原因，发包人要求部分单位工程或工程部位甩项竣工的，双方另行签订甩项竣工协议，明确双方责任和工程价款的支付方法。
28．8 工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，发包人不得使用。发包人强行使用时，由此发生的质量问题及其他问题，由发包人承担责任。
28．9 工程竣工验收符合合同规定的验收标准后，发包方不得因其他经济纠纷拒绝付款给承包人。
29．质量保修
29．1 本工程保修期自通过竣工验收之日起计算，保修期为壹年；设备或子系统按厂方提供的保修条款执行，合同另附部分原厂家质保和售后服务说明。
29．2 保修责任范围：凡属于承包方施工及承包方负责的器材质量原因造成的系统故障，属承包方保修责任范围，承包方免费维修。
第十二部分 违约、索赔和争议
30．违约
30．1 发包人（甲方）违约。当发生下列情况时，发包人应承担违约责任，并赔偿因其违约给承包人造成的经济损失，顺延延误的工期：
1）本合同第23条提到的发包人不按合同约定支付工程进度款，导致施工无法进行；
2）本合同第23条提到的发包人无正当理由不支付工程竣工结算价款；
3）发包人不履行合同义务或不按合同约定履行义务的其他情况。
4）发包人没有按照合同付款条件及时付款给承包人工程款项，每拖延一日，按照应付款项的万分之一支付给承包人利息。
30．2 承包人（乙方）违约。当发生下列情况时，承包人承担违约责任，并赔偿因其违约给发包人造成的损失：
1）因承包人原因不能按照合同约定的竣工日期或工程师同意顺延的工期竣工；
2）因承包人原因工程质量达不到合同约定的质量标准；
3）承包人不履行合同义务或不按合同约定履行义务的其他情况。
4）承包人不按工期竣工的，每逾期一日，按未竣工工程造价的万分之一支付违约金，但违约金额总金额不超过本合同总金额。
30．3 一方违约后，另一方要求违约方继续履行合同时，违约方承担上述违约责任后仍应继续履行合同。
31．索赔
31．1 当一方向另一方提出索赔时，要有正当索赔理由，且有索赔事件发生时的有效证据。
31．2 发包人未能按合同约定履行自己的各项义务或发生错误以及应由发包人承担责任的其他情况，造成工期延误和（或）承包人不能及时得到合同价款及承包人的其他经济损失，承包人可按下列程序以书面形式向发包人索赔：
1）索赔事件发生后7天内，向工程师发出索赔意向通知；
2）发出索赔意向通知后7天内，向工程师提出延长工期和（或）补偿经济损失的索赔报告及有关资料；
3）工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于3天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据；
4）工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后3天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可；
5）当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后7天内，向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告。索赔答复程序与31．2．
3、31．2．4规定相同。
31．3 承包人未能按合同约定履行自己的各项义务或发生错误，给发包人造成经济损失，发包人可按上述31．2款确定的时限向承包人提出索赔。
32．争议
32．1 发包人承包人在履行合同时发生争议，可以和解或者要求有关主管部门调解。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，双方约定向_________仲裁委员会提请仲裁或向人民法院提起诉讼。
32．2 发生争议后，除非出现下列情况的，双方都应继续履行合同，保持施工连续：
1）单方违约导致合同确已无法履行，双方协议停止施工；
2）调解要求停止施工，且为双方接受；
3）仲裁机构要求停止施工；
4）法院要求停止施工。
第十三部分 合同解除、生效与终止
33．合同解除
33．1 发包人承包人协商一致，可以解除合同。
33．2 发包人不按合同的约定支付工程款（进度款），双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，停止施工超过7天，发包人仍不支付工程款（进度款），承包人有权解除合同。
33．3 有下列情形之一的，发包人承包人可以解除合同：
1）因不可抗力致使合同无法履行；
2）因一方违约致使合同无法履行。
33．4 一方依据本条33．
1、33．
2、33．3款约定要求解除合同的，应以书面形式向对方发出解除合同的通知，并在发出通知前7天告知对方，通知到达对方时合同解除。对解除合同有争议的，按本合同关于争议的约定处理。
33．5 合同解除后，承包人应妥善做好已完工程和已购材料、设备的保护和移交工作，按发包人要求将自有机械设备和人员撤出施工场地。发包人应为承包人撤出提供必要条件，支付以上所发生的费用，并按合同约定支付已完工程价款。已经订货的材料、设备由订货方负责退货或解除订货合同，不能退还的货款和因退货、解除订货合同发生的费用，由发包人承担，因未及时退货造成的损失由责任方承担。除此之外，有过错的一方应当赔偿因合同解除给对方造成的损失。
33．6 合同解除后，不影响双方在合同中约定的结算和清理条款的效力。
34．合同生效与终止
34．1 本合同双方签字盖章后生效。
34．2 除第十一部分第29款外，发包人承包人履行合同全部义务，竣工结算价款支付完毕后，本合同即告终止。
34．3 合同的权利义务终止后，发包人承包人应当遵循诚实信用原则，履行通知、协助、保密等义务。
第十四部分 其他
35．合同文件及解释顺序
35．1 合同文件应能相互解释，互为说明。组成本合同的文件及优先解释顺序如下：
1）合同书
2）图纸
3）投标书（包括技术解决方案书、施工组织方案书、设备清单及报价）及其附件
4）招标文件
5）工程质量保修条款
6）标准、规范及有关技术文件
合同履行中，发包人承包人有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分。
35．2 当合同文件内容含糊不清或不相一致时，在不影响工程正常进行的情况下，由发包人承包人协商解决。双方也可以提请负责监理的工程师做出解释。双方协商不成或不同意负责监理的工程师的解释时，按本协议书关于争议的约定处理。
36．语言文字和适用法律、标准及规范
36．1 语言文字：本合同文件使用汉语语言文字书写、解释和说明。
36．2 适用法律和法规：本合同文件适用国家的法律和行政法规。需要明示的法律、行政法规是：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招投标法》、《建筑法》。
36．3 适用标准、规范
1）适用标准、规范的名称：《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》（修订稿）、、《智能建筑工程质量验收规范》（征求意见稿）、《智能建筑设计标准》、《建筑通用布线国际标准》、《商用建筑布线标准》、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》、《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》及地方现行的工程施工验收规范。
2）发包人提供标准、规范的时间：开工前。
3）所发生的购买、翻译标准、规范或制定施工工艺的费用，由发包人承担。
37．图纸
37．1 发包人应在签订合同时向承包人提供一套最终版电子版建筑平面图，承包人在开工前一周内向发包人提供两套图纸。发包人需要增加图纸套数的，承包人应代为复制，复制费用由发包人承担。发包人对工程有保密要求的，应在协议书中提出保密要求，保密措施费用由发包人承担，承包人在约定保密期限内履行保密义务。
37．2 承包人未经发包人同意，不得将本工程图纸转给第三人。工程质量保修期满后，除承包人存档需要的图纸外，应将全部图纸退还给发包人。
37．3 承包人应在施工现场保留一套完整图纸，供工程师及有关人员进行工程检查时使用。
38．不可抗力
38．1 不可抗力包括因战争、**、空中飞行物体坠落或其他非发包人承包人责任造成的爆炸、火灾，以及双方约定的风雨、雪、洪、震等自然灾害。
38．2 不可抗力事件发生后，承包人应立即通知工程师，并在力所能及的条件下迅速采取措施，尽力减少损失，发包人应协助承包人采取措施。工程师认为应当暂停施工的，承包人应暂停施工。不可抗力事件结束后48小时内承包人向工程师通报受害情况和损失情况，及预计清理和修复的费用。不可抗力事件持续发生，承包人应每隔7天向工程师报告一次受害情况。不可抗力事件结束后14天内，承包人向工程师提交清理和修复费用的正式报告及有关资料。
38．3 因不可抗力事件导致的费用及延误的工期由双方按以下方法分别承担：
1）工程本身的损害、因工程损害导致第三人人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，由发包人承担；
2）发包人承包人人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用；
3）承包人机械设备损坏及停工损失，由承包人承担；
4）停工期间，承包人应工程师要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用由发包人承担；
5）工程所需清理、修复费用，由发包人承担；
6）延误的工期相应顺延。
38．4 因合同一方迟延履行合同后发生不可抗力的，不能免除迟延履行方的相应责任。
39．合同份数
本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。
甲方（盖章）：_________地址：_________________
法定代表人：___________
委托代理人：___________
电话：_________________
传真：_________________
开户银行：_____________
账号：_________________
_________年____月____日
签订地点：_____________
乙方（盖章）：_________地址：_________________
法定代表人：___________
委托代理人：___________
电话：_________________
传真：_________________
开户银行：_____________
账号：_________________
_________年____月____日
签订地点：_____________
第五篇：浅谈住宅小区智能化建设论文
谈谈住宅小区智能化建设
摘要住宅小区的智能化是社会信息化的必然趋势是当代科学技术在住宅产业中的综合应用旨在改善住宅功能优化居住环境提高生活质量如何从实际出发建设适合国情的智能小区在此笔者谈谈在工程实践中的一些认识和体会智能住宅 控制中心 所谓的智能化住宅小区是指通过综合配置住宅区内的各功能子系统以综合布线为基础以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区通常智能化大厦是三A 系统普遍认为智能化住宅小区也为三A“系统它们分别是安全自动化SAS-Safe Automation Sys-tem包括室内防盗报警系统消防报警系统紧急求助系统出人口控制系统防盗对讲系统煤气泄漏报警系统室外闭路电视摄像监控系统室外的巡更签到系统CAS一Communication Automation SystemMAS一Management Automation System 2小区智能化系统的构成 21安全自动化系统 211室内部分
住户室内红外线探头紧急救助煤气泄漏门磁系统所有信息连接到住户室内防盗智能控制主机该主机负责数据采集数据分析把分析结果传送到控制中心由控制中心电脑作处理显示及打印情况通知值班人员及110报警中心其各部分组成功能如下 红外线防盗探测器在住户室内每个入口及窗口安装红外线探测器当有人非法进入时红外线探测器触发报警将信号传送至室内防盗主机发出声光信号主机并将此信号送至小区控制中心控制中心电子地图即显示出哪一栋哪一户哪间房发生何种类型报警值班人员即可调度就近保安人员现场查询及处理 煤气泄漏报警及自动关闭门系统在厨房和厕所各安装一个煤气泄漏报警器一旦有煤气泄漏即触发报警一方面其自动切断煤气供应另一方面如前述途径通知中心控制室由控制室值班员作处理
消防报警系统在客厅安装烟感或温感当住户发生火灾时触发报警并将信号传送到报警中心 紧急救助系统当家中有紧急事情发生如生重病有盗贼闯入需要求助时按紧急按钮家庭主机即将信号传至控制中心值班人员接报后即派人赶赴现场处理 门磁系统在门框上边中央位置安装一对门磁当有人非法打开大门时即报警主机即将信号传至控制中心
212室外部分
室外部分分下面几个系统 小区摄像监控系统在住宅小区出入口主要路口及围墙边绿化带地面地下停车场设有监控摄像机在控制中心值班人员24小时监视摄像机画面并可24小时录像存储提供犯罪证据 周界红外线对射报警系统在围墙段设周界红外线对射报警系统当有人非法越栏时即报警并触发周界摄像机跟踪摄相及录相 保安巡更签到系统小区相应位置设立巡更签到器规定保安人员巡更路线及巡更时间保安人员配带签到器巡逻控制中心的电子地图上就会显示出所有保安人员配签到器的所在位置当保安人员在规定时间内没有到指定地点巡逻控制中心即发出声光报警信号中心即可查询其位置并用保安对讲机联络
22通讯自动化系统
221利用电讯网络作为传输网络
通讯自动化系统有赖于外部网络的建设如特发小区综合楼邮电局设有商业网光纤直通传输速度快传输效果好并可提供ISDN业务Integrated Services Digital Network即综合业务数据网它有四大特点 它是以综合数据电话网IDN为基础发展而成的通讯网 2 它支持端到到端的数字连接 3 它支持电话和非电话各种通讯业务 4 它提供标准的用户网络接口
它的最大优点是能在一对普通电话线上为用户同时提供电话传真数据和会议电视服务并有较高的接人速度能以128KBPS的高速度接人INTERNET和视聆通真正实现网上冲浪普通电话接人最高速率为56KBPS这样以借助于邮电的商业网1SDN业务而建立的家庭网络完全可以提供与公司环境相同的工作条件如果喜欢在家工作你可以把家庭计算机网络连接到办公室的计算机网络上要成为SOHO一Small Office Home OfficeHFC网络采用频率分割数字压缩调制技术除了传送常规的电视信号外还可以进行高速的数据传输实现图象数据和语音的三线合一住户配备CABLE MODEM通过个人电脑就要以在家进行电子邮件的传递远程网络登录股票实时操作可视电话传真服务在宅购物远程医疗诊断安全监控三表自动抄送等
23管理自动化系统 231小区车辆出入管理系统
小区车辆的出入及收费采用IC卡管理系统对长期用户可用月卡对来访车辆可用临时IC卡所有IC卡均经读卡机自动收费
在小区出人口设置摄像机对来往车辆进行自动监控把车辆的资料车牌号码颜色等传输到管理中心软件中当有车辆离开时司机所持的IC卡必须和电脑资料一致才能升杆放行
232小区自动抄表系统
小区目前都是集中抄表但基本上使用的机械表而近年来电子水表电子煤气表电子电表已开发出来三表的远程抄表系统也日趋成熟三表输出的脉冲信息由计数器读出储存于EPROM中再通过网络传输到控制中心控制中心计算脉冲数量读出三表读数并打印出来先进的可以与银行联通定期通过银行系统扣费从而实现远程抄表与自动扣费结合
233小区设备管理系统
现代住宅小区普通都选用恒压供水系统和VVVF电梯这些都为实现小区设备管理自动化提供了先决条件通过有关网络控制中心可显示小区内主要设备如水泵水池水位电梯高低压开关路灯等的运行状况并可通过软件控制设备使设备运行于最经济合理模式中当设备发生故障时控制中心发生声光报警并通知管理人员处理事故 3住宅小区智能化建设注意要点 31四大要素
正确的认识合理的需求定位优化的设计规范的实施是成功地建设一个智能小区的四大要素
311正确的认识
住宅小区智能化系统的实施是一项技术含量较高的工程首先要有一个正确的认识智能化是一种拟人化的称呼它不是智能化系统的简单堆砌也不是意味着生活的自动化更不是最新最先进系统及产品的试验场因此业主对智能化系统工程的建设不应盲目追求高标准提出不切实际的要求或牵强附会要有一个理性正确的认识 具体地说智能化在住宅小区中主要是体现在以下三个方面 提供方便快捷经济的信息通信服务应用计算机网络技术和通信技术建立小区内的高速数据通信网络适应信息时代人们多样化的信息通信需要 创造安全舒适的居住环境应用现代安全防范技术建立小区必要的安全防范体系同时综合应用各种现代技术手段营造一个安全舒适的居住环境 建立高效科学便利的物业管理体系应用计算机网络技术软件技术现代控制技术和IC卡等技术建立网络化物业管理系统
312合理的需求定位
根据小区的特定条件包括小区的规模和档次配套设施建筑布局用户对象和投资情况等因素综合考虑从实际出发适度超前以实用为目的选择适合小区实际需要的系统和功能即量体裁衣
313优化的设计
在合理需求分析的基础上对适用智能化系统加以优化设计和统筹考虑寻找最经济可行的实现途径以最少的投资换取最大的功效
314规范的实施
规范的实施包括确定合适的集成商及供货商制定分步实施步骤规范的施工组织计划和安装调试试运行测试验收程序等
32设计先行
小区智能化系统的实施必须与土建工程同步实施首先应委托有专项设计资质的设计院或设计顾问公司进行总体策划包括制定需求分析报告初步设计投资概算分步实施步骤经专家评审或业主认可后再正式进行施工图设计施工图设计包括以下内容 各系统平面施工图设计 各系统的系统图非原理图设计及功能说明 3 与土建配合预留设备用房管井及孔洞 4 智能化系统配电设计 5 工程预算 撰写工程及系统产品招标或议标文件包括技术及商务两部分 7 审核集成商的深化设计图纸包括安装大样图机房布置图端子接线图等设计文件一方面可作为管线施工图配合土建工程施工另一方面可提供供货商报价用以确定系统产品及其供货商图纸文件和招议标文件一道作为向系统集成商招标的标书经综合技术经济比较确定系统集成商即总承包商单体建筑内部分工程可单独委托其供货商负责施工如相对独立的三表计费系统小区总体工程宜由系统集成商统筹管理和实施
33设计思想
衡量一个住宅小区智能化系统的成功与否并非仅仅取决于智能系统的多寡系统的先进性或集成度而是取决于系统的设计和配置是否经济合理使用管理和维护是否方便系统及产品是否成熟适用因此设计应遵循以下原则 以人为本 人是住宅小区的主体系统设计应紧紧围绕着人们的实际需求以实用简便经济安全为原则同时照顾不同层次不同年龄用户的需要满足居住这一特定使用功能 适用性 当今科技发展迅速可应用于住宅小区的技术和产品层出不穷设计选用的系统和产品都应能使用户得到实实在在的受益满足近期使用和远期发展的需要在多种实现途径中选择最简便最经济可行的途径 可行性 以现有成熟的系统和产品为对象设计同时还考虑周边信息通信环境的现状和技术发展的趋势并兼顾主管部门归口管理的要求使设计的方案现实可行 先进性 系统的设计和产品的选用在投入使用时应具有一定的技术先进性但不盲目追求尚不成熟的新技术或不实用的新功能以充分保护业主的投资 可靠性 系统的设计应具有较高的可靠性在系统故障或事故造成中断后能确保数据的准确性完整性和一致性并具备迅速恢复的功能 标准化开放性 标准化开放性是信息技术发展的必然趋势在可能的条件下设计中采用的产品都尽可能是标准化具良好开放性的并遵循国际上通行的通信协议应用软件尽量采用已商品化的通用软件以减少二次开放的工作量和利于日后的使用和维护 可扩充性系统设计中应考虑今后技术的发展和使用的需要具有更新扩充和升级的可能同时还应考虑系统的分步实施步骤 方便易用性小区智能化系统是面向各种文化层次包括老人和孩子使用的系统系统及功能的配置以能给用户提供方便快捷舒适为准则其操作应简便易学
34分步实施
智能化系统的实施不同于机电设备的安装应与土建工程同时进行但也并不是要求全部系统和设备必须一步到位实施是可以分阶段逐步实施的现结合某工程实例介绍如下
341需与土建同时实施的工程 综合布线系统中的水平布线子系统管线敷设 2 可视对讲系统管线敷设 3 室内安全防范系统管线敷设 4 三表自动计费系统管线敷设 5 电话管线敷设 6 有线电视管线敷设 342土建完工后装修前实施的工程 综合布线系统中的主干布线子系统和信息插座的安装 2 上述子系统的其余安装工程 3 闭路电视监控系统管线及设备安装
343需与小区地下室及裙楼土建同时实施的工程 1 停车场自动管理系统感应线圈及管线预埋 2 巡更管理系统室内管线预埋 3 LED电子公告栏系统管线预埋 综合布线系统中的水平布线子系统埋墙管线预埋 其它管线可在装修阶段走吊顶内敷设
344小区广场施工前实施的工程 1 一卡通管理系统管线敷设 2 小区设备监控系统室外管线 3 综合布线系统建筑群布线子系统 4 可视对讲系统网络管线 5 三表自动计费系统网络管线 6 闭路电视监控系统室外管线 7 巡更管理系统室外管线敷设 8 公共广播系统管线敷设
345土建工程全部完工后实施的工程 信息服务中心服务器数据备份等设备及系统软件安装 2 各系统主机设备机房线路及软件安装 3 各系统调试 各系统试运行通常为45天 5 分系统验收及总验收
346工程交付使用后逐步完善的工作 1 应用软件的二次开发和逐步完善 2 网页建立更新及系统维护 35系统集成商及供货商的选择 351系统集成商的选择
工程能否依照业主和设计的意图顺利实施系统集成商的作用十分关键因此其选择一定要慎重通常采用招议标方式来确定系统集成商衡量的主要指标如下 公司具有一定的规模技术管理及施工人员配备齐全人员素质良好 公司业绩工程经验经营情况和商业信誉良好 3 工程及产品性能价格比报价合理非低价取胜 352供货商的选择 供货商的选择标准如下 公司业绩工程经验经营情况和商业信誉良好 2 产品具备有关行业主管部门的检验报告和销售许可证 3 产品技术先进开放成熟性价比高 产品具备产地证明出厂检验合格报告进货渠道正常 5 产品具备产地证明出厂检验合格报告进货渠道正常 4小区智能化实现的几种方式 4．1小区总线制
首先建立小区的区域网把各个子系统连接起来然后区域网再与公共网络联通这样就要小区综合布线充分考虑各子系统需要充分利用系统的总线资源将数据通讯对讲呼叫报警设备管理等信号的传输纳入该总线尽量减少小区布线节省投资
4．2利用有线电视网络
目前国内有线电视网络的发展日趋完善已基本实现了图象数据和语音的三线合一通过有线电视综合信息网的一根同轴电缆就可以实现小区智能化的所有功能而上这个网络有极大的开发余地例如目前在国外正时兴IP电话WEB终端和数字电视只要插在有线电视插座上即可由此可见有线电视在信息产业发展上将是电信网络最强有力的竞争对手
4．3利用电讯网络
其实现模式基本和有线电视网络一样在前面已经提及故在此不再赘述
5结论
目前小区智能化正处于初始阶段缺乏国家统一的标准和规范其次是小区智能化建设有赖于国民经济的发展和国民总体素质的提高一旦这些系统完善用户便能方便快捷使用让人花钱心甘情愿物有所值另一方面要实现小区智能化还要得到政府各部门的支持制定统一规划和相关法规由此可见要真正实现小区智能化在我国仍需走相当的一段路
参考文献
[1] 武晓明 谈智能化小区建设[J]山西建筑 2004 [2] 董秀峰 智能大厦系统功能集成的综述[J] 建筑电气 2006 [3] 周声涛 关于智能小区发展的几点思考[J] 工程设计CAD与智能建筑20004 [4] 潘清艺 信息化智能住宅小区建设初探[J] 邮电企业管理2001 [5] 李英武孟艳兰 我国建筑物智能化现状及有关问题探讨[J] 电气时代 2001 04 1
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