第一篇：从拆迁问题看物权法

从拆迁问题看《物权法》

摘 要

2004年9月重庆发生一起号称为最牛钉子户的拆迁案，引起各界广泛关注。此时正值物权法颁布，于是此案被列为物权法第一案。一方是公民基本财产权，一方又是公共利益，两方的权利权衡是关键。同时该案也暴露出了物权法的局限性和不完善性，在经济高速发展的今天，城市房屋拆迁问题是不可避免会发生的，如何协调各方的权利将是摆在法律工作者面前的一大难题，是公民利益还是公共利益，如何保护公民私有财产，如何制定补偿标准，如何给予拆迁补偿等等一系列问题。因此亟待物权法的完善，为经济发展保驾护航，为维护社会安定，维护法律秩序，捍卫法律尊严贡献自己的力量。通过界定“公共利益”的范围、制定公平的补偿的标准、建立科学合理的土地征收程序，可以有效地规范政府的征收行为，大大强化对私有财产的保护，使得“促使一切创造社会财富的源泉充分涌流”的立法初衷得以实现。

如何在加速城市发展建设与保护个人私有财产中找到平衡，构建合法有序的城市房屋拆迁法律制度，保护拆迁当事人的合法权益，建立和谐稳定的中国社会，是一个影响深远的热点问题 城市房屋拆迁涉及地区广泛，人数众多，集团诉讼和群体上访多，钉子户现象不断出现，拆迁自焚事件更是将城市房屋拆迁制度推到风口浪尖，引起全社会的高度关注。

关键词：钉子户；拆迁；物权法；公共利益；公民私有财产权；征收与补偿

拆迁法律制度

目 录

一、案情回放.........................................5

二、本事件涉及的《物权法》上的问题„„„„„„„„„„5

2.1 关于“《物权法》保护公民私有财产”的问题„„„..5 2.2 关于“为了公共利益需要可以征收个人房屋”的问题„5

2.3 关于“征收个人房屋应依法给予拆迁补偿”的问题„6

三、我国房屋拆迁中存在的问题„„„„„„„„„„„„6 3.1 房屋拆迁法律制度不健全„„„„„„„„„„„„6

3.2 滥用公权力„„„„„„„„„„„„„„„„„„7

3.3 不合理的程序设置与补偿机制„„„„„„„„„„7 3.4 混淆公益拆迁和商业拆迁„„„„„„„„„„„„7

四、《物权法》保护被拆迁人利益之不足„„„„„„„„„7

4.1 缺少对商业性拆迁的规定„„„„„„„„„„„„7 4.2 未能对公共利益进行具体界定„„„„„„„„„„7 4.3 征收补偿标准不明确，补偿不充分„„„„„„„„.8 4.4 征收程序存在瑕疵„„„„„„„„„„„„„„„8

五、在物权法背景下对拆迁法律制度的设想与建议„„„8

5.1 进一步明确城市房屋拆迁的公共利益标准„„„„„8 5.2 如何妥善处理钉子户问题„„„„„„„„„„„„8 5.3 建立健全拆迁中法律程序性规定„„„„„„„„„9

六、结语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9

一、案情回放：

2004年9月，重庆市九龙坡区鹤兴路片区商圈改造，由重庆南隆房地产开发有限公司与重庆智润置业有限公司共同进行开发。该片区280户均已陆续搬迁，仅剩一户至今未搬迁。这幢户主为杨武、吴苹夫妻。他们的两层小楼一直伫立在工地上。开发商根据评估价格提出了货币补偿和实物安置两种方案，业主认为评估价格太低，要求在原位置、原朝向、原面积、原楼层进行实物安置。由于双方分歧较大，一直未能达成协议。于是就出现了如下一幕：一边是开发商经房地产行政管理部门裁决，申请法院强制拆迁，另一边是业主把一面国旗和一条写有“公民的合法的私有财产不受侵犯”的横幅挂在楼顶，称要与小楼共存亡。

2005年2月，开发商向九龙坡区房管局提出拆迁行政裁决，要求裁决被拆迁人限期搬迁。2007年1月11日，九龙坡房管局下达了拆迁行政裁决书，并于2月1日向九龙坡区人民法院提起了《先予强制拆迁申请书》。3月19日九龙坡区法院裁定限吴苹夫妇在3月22日前自行拆除房屋，并于3月26日责令户主在3月29日前自行搬迁，但吴苹夫妇逾期均未搬迁。由于开发商与被拆迁人无法达成协议，于是重庆市九龙坡区法院今年3月30日发布公告，责令吴苹夫妇在4月10日前自动搬迁，否则将依法对房屋实施强制拆除。法院同时表示，在强制拆迁前法院仍将组织拆迁双方进行协商。2007年4月2日，开发商与吴苹夫妇最终达成协议，房屋被拆除。

二、本事件涉及的《物权法》上的问题

重庆“钉子户”事件的发生正逢我国《物权法》刚刚通过，有人甚至将该事件上升到《物权法》第一案的地位。因为它涉及了《物权法》上的有关问题。

（一）关于“《物权法》保护公民私有财产”的问题

我们看到重庆“钉子户”在自己房屋外墙上悬挂了一副标语：“公民的合法的私有财产不受侵犯”，“钉子户”以法维权，不得不引起我们的思考。

《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《物权法》第六十六条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”

即我国《物权法》明确规定了对公民合法财产权的保护，这是此次事件中各方引用最多的法律条款。该事件中房主杨武、吴苹对其房屋享有合法的财产权，享有拒绝房屋不被开发商强拆的权利。但是我们不能错误地理解“私有财产神圣不可侵犯”原则。其实世界上没有绝对不可侵犯的财产，国家为了公共利益需要，可以征收或征用私人的财产。因此，我们应当理性看待和思考这起事件。

（二）关于“为了公共利益需要可以征收个人房屋”的问题

《物权法》第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”也就是说，《物权法》对公民合法财产的保护是以不与公共利益相冲突为前提的。那么“钉子户”的利益要不要保护，就要看该事件是否涉及“公共利益”。这是社会讨论最激烈的一点，也是争议最大的一点。是不是公共利益，谁说了算呢？当然是法律。但是对此《宪法》没有规定，《物权法》也没有规定。

各国法律所规定的征收的法定条件有三项：一是为了公共利益的目的；二是 必须严格依照法律规定的程序；三是必须予以公正补偿。严格限定征收用于公共利益的目的，以确保具体的征收行为在目的上的合法性。社会公共利益以外的目的，例如商业目的，绝对不适用国家征收。因商业目的需要取得公民和法人的土地使用权，应当与土地使用权人平等协商，按照《合同法》的规定签订合同。现实生活中，房屋拆迁有为公共利益的，也有纯为商业利益的。但目前的立法没有将两者区别对待。因此，围绕着拆迁问题出现的一些矛盾和对抗，其主要症结在于国家征收制度被滥用。国家征收是指国家强行取得公民的财产，但不可忽视的是，公民对自己的合法私有财产享有不受侵犯的权利。因此，使用国家征收制度必须要有严格的条件限制，而以社会公共利益为目的则是其首要条件。在许多国家，商业用地是绝不能采用国家征收的办法取得的，而在我国，目前不论是公共利益用地，还是商业利益用地，往往都打着公共利益的旗号，采取国家征收的办法，补偿标准也定得非常低，这就难免引发“钉子户”事件。因此，在《物权法》中界定“公共利益”的范围迫在眉睫。

（三）关于“征收个人房屋应依法给予拆迁补偿”的问题

《物权法》第四十二条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。事实上，重庆“钉子户”与开发商争议的焦点问题就是拆迁补偿问题。房主吴苹称：开发商和地方政府没有向她提供与其房产市场价格相匹配的补偿。她表示：我要求把我重新安置到一处面积相同、地理位置相似的房子中，或按照市场价格给予补偿。这些要求是符合我国法律的。开发商只是想拆了我的房子，尽可能少地给予补偿[1]。

重庆市九龙坡区房管局拆迁管理科任秋萍科长认为：他们(吴苹夫妇)有权利选择拆迁补偿方式，拆迁人应该予以尊重。但房屋补偿的价值只能按照评估的价格决定，当然如果双方对于补偿能够达成协议，我们也没有异议。可是，在目前双方协调未果的情况下，作为政府部门只能支持评估的价值。对于实物安置，可以根据评估，给予与旧房价值相等的新房。但他们要求同样位置、同样朝向的实物，这是没有法律依据的。按照城市改造的规划方案，在他们房屋的位置，要规划一个大商场，每一层都是5000平米的大开间，也根本没有办法满足他们。房屋拆迁补偿的原则、范围等《物权法》没有具体规定，因此，在实际中造成了法官无法可依。所以，有必要在《物权法》中增加相关规定。

三、我国房屋拆迁中存在的问题

（一）房屋拆迁法律制度不健全

长期以来一直沿用以城市房屋拆迁管理条例为主体建立起来的拆迁体系受到越来越多的质疑，根据立法法的相关规定，征收私有财产涉及到公民的基本权利，只能以全国人大代表委员会及其常委会制定的相关法律为依据，而条例在法律渊源上仅属于行政法规，这就与上位法立法法相冲突，某些法学专家提出违宪 对私有财产的征收前提是必须基于公共利益 现行的有关法律并没有具体列举哪些需要符合社会公共利益，也并没有明确的法律程序来判断是否属于社会公共利益需要，致使房屋拆迁缺乏法律依据，因此，目前我国城市房屋拆迁法律制度还是十分抽象与笼统的，需要在立法与实践中逐步完善与健全。

（二）滥用公权力

在实践工作中，由于“公共利益”概念理解上的缺失，工作中对公共利益的解释存在较大的随意性，在强大的公权力面前，行政相对人表现出更多的脆弱和无奈，由此而成为推土机前的弱势群体，因没有明确的法律规定而无法通过法律救济的手段来保护自己的合法权益。面对强大的国家机器，有的忍气吞声，有的以暴力对抗强制拆迁，还有的甚至采取自焚爆炸等极端方式来抵制拆迁，由此引发对政府公信力的质疑，影响社会的和谐稳定。政府在房屋拆迁管理中特别是在强制拆迁中的角色定位有失偏颇。

（三）不合理的程序设置与补偿机制

现行城市房屋拆迁制度设计对被拆迁人的参与权与知情权保护力度不够，补偿机制不合理。《城市房屋拆迁管理条例》并没有关于被拆迁人参与权的规定，而这将是“腐败的温床”。拆迁补偿的范围、标准，程序和结果应该公平，公正与公开，房屋拆迁价格评估以市场价格为参考依据，在政府、评估专家、企业拆迁户等各方面代表的广泛参与、共同见证下，通过商业化的评估，来提高评估结果的公正性公平性。这种商业化评估，不是把权力交给一部分人，由这一部分人来决定苍白无力的程序设置以及不合理的补偿机制。

（四）混淆公益拆迁和商业拆迁

《条例》对公益拆迁和商业拆迁并没有进行明确的分类规定，公益拆迁是指基于公共利益的需要而进行的拆迁，除此之外都属于商业拆迁范畴。在商业拆迁中，双方应该充分地实现契约自由，有权按照市场规律来判断最有利的自身利益。因此笔者认为，非常有必要对公益拆迁和商业拆迁做出明确的分类规定。

四、《物权法》保护被拆迁人利益之不足

（一）缺少对商业性拆迁的规定

《物权法》仅规定了以公共利益为目的的征收产生的拆迁，而没有规范商业性拆迁。由于现实生活中出现的大量拆迁纠纷主要是由商业性的拆迁引起的，欲以《物权法》的规定来规范这些商业性的拆迁，显然是不现实的。因此，在目前的社会环境之下，更需要进行立法规范的是商业性拆迁。

（二）未能对公共利益进行具体界定

《物权法》规定了公共利益，并未具体界定公共利益。公共利益是一个与诚实信用、公序良俗等具有相似性的框架性概念，因其概念本身的概括性、内容的宽泛性、开放性、不确定性以及分层次性，使得在法律上准确的界定公共利益很困难[2]。但在实践中，作为矛盾对立双方的拆迁人与被拆迁人、政府与被拆迁人之间却经常围绕征收目的是否构成“公共利益”而继续发生矛盾与冲突[3]。政府征收征用房屋和土地往往以社会公共利益为理由，经过一定程序之后，将公民的个人房屋转化为开发商的开发项目，造成个人利益和公共利益尖锐的冲突[4]。这些冲突体现了公民对政府所谓的公共利益随意解释的不满，因此对公共利益这一概念明确进行界定很有必要。

（三）征收补偿标准不明确，补偿不充分

补偿是征收过程中公民私有财产权是否得到保障的重要体现。现代各国大都对公用征收的补偿进行了明确的规定。如在日本，公益征收补偿分为财产权补偿和生活权补偿两部分，财产权补偿又分为狭义的财产权补偿和附随的损失补偿；生活权补偿又包括狭义的生活权补偿、少数残留者补偿、离职者补偿、事业损失补偿、生活再建措施等，而美国坚持“合理补偿”原则[5]。《物权法》尽管也规定了补偿原则，提出了“足额”补偿标准，但这一标准只适用于征收集体所有的土地，对城市住宅的补偿标准很模糊，就算是“足额”补偿标准，也规定的不是很具体，导致补偿不充分。在补偿过程中，违规操作大行其道，随意确定补偿额度和补偿方式的现象大量存在，被拆迁人获得的补偿价格往往低于应达的、准确[6]的市场价格位。

（四）征收程序存在瑕疵

城市房屋拆迁是对被拆迁人的财产权的限制，因此，应该从保护市场主体财产权的角度出发，对拆迁规定严格的法律程序。拆迁的程序是对被拆迁人的一种法律程序的保障，是拆迁制度中的十分重要的组成部分。因而，征收程序一直备受各国立法的重视[7]。但是，《物权法》对于征收没有作明确的程序性规定，只是笼统的要求应依照法律规定的程序进行。而实际上，当前适用的《城市房屋拆迁管理条例》虽对城市房屋拆迁及补偿程序做了规定，但这些规定却存在诸多不合理之处。主要有：缺少一套公众参与的协商机制，不能吸收公众意见，实现信息的交流与沟通；关于强制拆迁的规定存在着诸多问题，严重损害了被拆迁人的利益；城市拆迁补偿中，由于没有规定行政裁决的条件、程序和时限等程序规则，[8]在实践中经常出现滥用行政裁决的问题。

五、在物权法背景下对拆迁法律制度的设想与建议

（一）进一步明确城市房屋拆迁的公共利益标准

就城市发展的现实来看，没有拆迁就没有城市的发展，如果矫枉过正，会导致城市发展受阻，影响社会经济的发展 明确界定区分商业利益和公共利益，既可以保证了城市建设的需要，又保护了公民合法权益［］物权法提出了公共利益需要，在审理涉及公共利益的案件中，主要是根据法官的自由裁量权确定调查群体，并根据调查结果作出相应的裁决笔者认为仍需要更清晰地认定，建议从以下两个方面确定公共利益 首先，国家因修建道路(包括铁路和公路等)医院学校等公共设施或公益性设施场所而征收房屋的，属于为公共利益 其次，根据城市发展长远规划，符合区域或城市建设要求，能为区域(或城市)带来较大社会效益和经济效益的。

（二）如何妥善处理钉子户问题

在房屋拆迁过程中，关键是要处理好利益分配问题。但是，部分被拆迁户因对拆迁协议有较大异议，经协调后仍然无法达成调解协议，不愿意搬迁，必然使拆迁工作陷入僵局。于是，政府拆迁管理部门只有采取强制措施来保障拆迁工作的顺利进行，而在这个过程中往往容易产生暴力抗拆的恶性事件。如何公平合理 地推进房屋拆迁，妥善处理所谓的钉子户，笔者认为应做到如下几点：

1.以人为本

采取人性化的措施晓之以情，动之以理，通过协商劝说等方式温和地推进房屋拆迁工作，防止拆迁人与被拆迁户之间的矛盾冲突激化，严厉惩处拆迁单位采取不人道手段强迫被拆迁人搬迁的行为。《物权法》第六十六条明确规定了对公民合法财产进行保护，拆迁中的停水停电停热停气阻断交通等手段是不人道的[9]，因为这不仅关系到当事人的财产权利，而且关系到他们的人身权利。“最牛钉子户”重庆杨家坪鹤兴路旧城改造拆迁项目纠纷，引起海内外各大媒体高度关注，工地现场曾聚集着上百家媒体，但不可否认钉子户的出现，在另一个层面表明了政府的进步，在《物权法》通过后，在重庆钉子户事件中政府采用“温情迂回”策略，引导舆论导向与传媒，这种克制态度及处理模式是过去动不动就强制拆迁的政府行为无法比拟的，这个典型事件将成为未来解决类似事件的比照模式，也是值得各级地方政府借鉴与学习的。

2.禁止走一户拆一户的做法

进行旧城区改造是一项民生工程，因此要让老百姓满意，让民生工程变成民心工程。在拆迁工作中一定要做到逐户征求意见，一户不满意都不能拆，都要想办法沟通，达到居民满意为止，禁止走一户拆一户的做法。在拆迁问题上不能急功近利，规定在拆迁区域中全部住户都与拆迁方签订补偿协议后，再统一拆迁。

（三）建立健全拆迁中法律程序性规定 1.充分保障被拆迁人知情权与参与权。

实务中某些地区忽视公民的合法财产权益，任意压低拆迁补偿安置标准，动辄采取强制手段，影响政府公信力，与和谐社会的理念相悖。具体措施是，建立房屋拆迁听证制度。笔者应为，在实施行政强制拆迁之前，应召开两次以上的听证会，针对尚未达成拆迁补偿安置协议比例较高的情况，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请之前，应当邀请政府相关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁相关的法律依据、裁决程序、补偿安置标准等内容，举行听证会，以广泛征求居民意见，赋予居民更多的知情权、参与权和决策权。在拆迁阶段，被拆迁人同样有权参与全过程，及时而充分地表达自己的意愿与诉求[10]。

2.严格拆迁法律程序

首当其冲是严格拆迁行政裁决程序，拆迁人双方如就补偿标准、补偿方式等方面无法达成协议的，可以向房屋拆迁管理部门申请行政裁决、行政强制拆迁以生效的裁决为法律依据。在此，适用强制拆迁手段的前提，是拆迁当事人向房屋拆迁管理部门提出裁决申请，在强制拆迁之前，拆迁当事人向房屋拆迁管理部门提出裁决申请的，应先进行调解，这是行政裁决的必经程序。在调解过程中，应对当事人提出的事实和理由的合理性充分性加以认定，认真听取当事人的陈述意见，对当事人所提出的合理要求，应予采纳；如果无法实现调解，房屋拆迁管理部门实施强制拆迁之前，应事先通知被拆迁人，耐心做好解释说明工作，力求被拆迁人的理解、解受。此外，房屋拆迁管理部门在进行强制拆迁时，应组织街道 办事处（或当地居委会）被拆迁人单位代表到场，作为强制拆迁的证明人，并由公证部门对被拆迁房屋财产进行公证。另外，要严格市场准入，完善责任追究制度，建立健全拆迁信访机制，严肃查处房屋拆迁工作中的违法违纪行为。

六、结语

有恒产者有恒心，而恒心的前提在于恒法。随着我国城市建设的的高速发展，拆迁问题也成为了城市发展过程中不可回避的问题，如何妥善解决城市拆迁中所产生的各种矛盾及纠纷，寻找到更切合实际的解决办法与对策，需要政府各个相关部门制度透明、公正公开、价值均衡。当前，私人财产征收征用过程中的主要矛盾不是权利人滥用物权，而是一些地方政府滥用“公共利益”与公权力，恣意征收被征收人的私人财产，而许多被征收人的合法权益又得不到充分的行政保护与司法救济。为建设法治政府、诚信政府，构建和谐的安居乐业与投资创业环境,政府应当切实尊重与保护私人物权，在征收私人财产时慎之又慎，可征收、可不征收的，坚决不征收。政府擅自解除政府与私人签署的合同（包括但不限于《国有土地使用权出让合同》）就是违约行为，擅自拆迁权利人的房产就是侵权行为。即使政府的确为公共利益而征收私人财产，也要恪守程序严谨、补偿充分的基本要求。

参考文献：

[1] 马利德.重庆“钉子户”考验中国物权法[EB/OL].[2007-03-28]http:/ /www.teniu.cc,2005-11-20 [3] 徐海燕.公共利益与拆迁补偿:从重庆最牛“钉子户”案看《物权法》42条的解释[ J].法学评论,2007,(4):139.[4] 詹约伦,李双元.房屋拆迁中的公民宪法权力及其实现之实证分析[J].时代法学, 2009,(3):47 [5] 郑文科.析《物权法》对被拆迁人不动产权利的保护兼论相关法律体系的完善[J].法学杂志,2009,(1):37 [6] 詹约伦,李双元.房屋拆迁中的公民宪法权力及其实现之实证分析[J].时代法学,2009,(3):47.[7][8] 豆星星.论我国城市房屋拆迁补偿制度的完善[J].江西财经大学学报.2009,(4):118.120 [9] 石晓梅城市房屋拆迁法律制度研究.合肥: 安徽大学，2006 [10] 陈 静，李 益 明 城市拆迁法律问题之分析与对策.贵州警官职业技术学院学报

第二篇：从毛泽东1956年讲话看征地拆迁补偿问题

从毛泽东1956年讲话看征地拆迁补偿问题

2009-12-21 10:43 来源：法律教育网 【大 中 小】【我要纠错】

【正文】

近来征地拆迁补偿问题再度成为社会热点，其中两个重要的助推力量为成都的“唐福珍事件”和北大五教授上书事件。今晚去听王锡锌教授讲拆迁问题，PPT中有一处引用了毛泽东1956年在党的中央委员会上的一个讲话，非常切题，体现了毛一贯的人民立场和反官僚的群众路线。回来后核对了一下，确认出处为《毛泽东选集》第5卷第325页，摘录如下，供参考：

“早几年，在河南省一个地方要修飞机场，事先不给农民安排好，没有说清道理，就强迫人家搬家。那个庄的农民说，你拿根长棍子去拨树上雀儿的巢，把它搞下来，雀儿也要叫几声。邓小平你也有一个巢，我把你的巢搞烂了，你要不要叫几声？于是乎那个地方的群众布置了三道防线，第一道是小孩子，第二道是妇女，第三道是男的青壮年。到那里去测量的人都被赶走了，结果农民还是胜利了。后来，向农民好好说清楚，给他们作了安排，他们的家还是搬了，飞机场还是修了。这样的事情不少。现在，有这样一些人，好象得了天下，就高枕无忧，可以横行霸道了。这样的人，群众反对他，打石头，打锄头，我看是该当，我最欢迎。而且有些时候，只有打才能解决问题。”

这里短短的一两百字充分体现了毛风趣、深刻、犀利的话语风格。这里可以解读出一系列的政治法律观点，用于对照今日中国之“暴力拆迁”乃至更为宽广的暴力执法问题：·政府定性的道德勇气：毛明确将群众的抵制行为正当化，但今日官僚制下不可能有任何的官员如此定性，从而也证明了中国“个人魅力型统治”的彻底终结，从常态演化规律来看，只能走向“法理型统治”；

·官民的对立统一：官僚制将官与民的法理对立绝对化，毛的政治哲学具有卢梭式的人民主权意涵，主权者与臣民（公民）的辩证统一，以政府为规范中介，以“民主”（实质意义上）监督政府，打通“官”与“民”的政治与法律分隔；官僚头顶悬的真正的“达摩克里斯之剑”，形式上是宪法法律，实质上是人民的主权尊严与常态下的人心良知；

·日常问题的非常解决：毛的政治哲学是“大民主”，脱离宪政法律秩序，将日常问题之法律解决转化为群众运动式的“批判—执行”过程，潜藏了日后的文革的基本理路，官僚制的理性之于将群众运动式的民主通过法制转化为司法程序问题，西方民主理论最新的发展则提供了“制度化参与”的制度理性，我们所谓的“有序政治参与”接续的是后者；

·生存对抗的根本性：征地拆迁对于政府和开发商而言只是一个“统计数字”问题，而对于具体的被拆迁人而言却是生存基础被摧毁——不仅包含经济意义上财产损失，还包括精神意义上的价值损失，“安土重迁”本身既是生存美德，也是政治稳定的社会心理基础，不可不察也；这就要求我们思考征地拆迁问题时，首先需要确立“最小变动”原则，即除非公益特别明显突出，否则不得动用行政征收权动摇公民生活的“地基”，其次才是所谓的公平补偿的问题；现今的征地拆迁法律程序中，公益限制背后的“最小变动”原则或“最小扰民”原则基本没

有发挥作用，只关注所谓的拆迁安置补偿问题，从源头上否定了“安土重迁”美德对于政治稳定的根本性意义；政府不察，轻率地摇动作为民之生存根本的“地基”，就是在动摇“国基”；·制度与工作方法：毛在这里重点谈的实际上是工作方法问题，即如果政府工作人员没有考虑民众疾苦，没有做好安置与说服工作，则老百姓的反抗就天然正当。与美国宪法第5修正案不同的是，这里不是“未经法律正当程序，不得……”的问题，而是“未经合理安置和说服，不得……”，我将后者概括为“政治正当程序”。现在中国的征地拆迁问题是，两种意义上的正当程序都缺失了。在政治与法律转型期，我们需要具有面向常态国家建设法治的基本理性，但又不能不注意到转型期政治的力量特点与伦理特性，需要以“法律正当程序”为基本框架，通过传统的“政治正当程序”的有效回溯与调用，实现问题解决的最优化；否则政府将在政治和法律上都不正当，这种对于“统治合法性”的透支将比“碳排放”更加可怕；

·政治审美与制度理性：毛基于自身对于群众价值和历史进步规律的认知，认为“只有打才能解决问题”，这在政治伦理上没有问题，但在制度理性上有问题，即容易导致矛盾激化和群众运动的无序化，尽管无序也可能是一种政治审美，但笔者更愿意将政治理解为庸常理性的运作，通过制度压抑权威，疏导激情。面对当今“唐福珍”们的人民的血泪，我们可以从毛那里获取足够的政治道义资源，但很难重新采用他曾经赞赏和实践的具体方法。我们必须具备基本的制度理性，提供充分有效的制度程序化解对抗的社会情绪——仅有形式法治程序是不够的，司法的不作为或不能作为已经是有目共睹，我们还需要以同样的制度理性将曾经的“群众运动”式的大民主所根植的人民/公意伦理转化为制度保障的民主化参与，以制度理性开出的“民主”和“法治”协同解决相关社会问题。在此意义上，我们对现实丑恶的愤慨与道德热情不能成为左派所谓重返“毛时代”的充分理由，我们需要的是用制度理性来安顿“良知”。

·制度变迁与社会参与：天下苦于《拆迁条例》久矣，但一直没有足够的社会能力来推动修改或废止。此次成都的“唐福珍事件”提供了一个契机，媒体迅速跟进，法学精英即刻行动（五教授上书），国务院在如此的压力下作出前所未有的反应，称已经开始就条例修改问题进行专项调研，并准备要求上书之专家“入阁研讨”；这让我们法律人自然而然地联想起2003年的“孙志刚事件”及收容条例的废止经验；这是一种中国式的、特殊的政治/法律转型期的制度变迁模式，它的成功运作需要四方结构的良性互动：作为问题源的当事人的激烈行为+公共媒体的强力跟进+知识/社会精英的体制外推动+政府方面的积极回应。政府回应可以被解读为寻找社会契机主动变革制度，但更可能的情形是基于压力被迫应对。动机不论，重要的是“潜伏”或被有意压抑的问题被“问题化”，通过多方良性参与和互动最终达成制度变迁的优化方案。如果这样一种“社会参与”式的制度变迁模式通过更长时段的社会历史实践得以固化并不断优化，也不失为一种我们时代公共生活的“生动”方式。就本文关注的征地拆迁补偿问题，由于这已经是官民矛盾和群体性事件的主要触发点，政府基于政治和制度理性应该借此机会通过法规修改的方式重新调整利益格局，强化程序机制建设，引导有序社会参与和鼓励司法承担个案解决功能，最终贡献于社会的和谐发展。

（2009年12月14日晚于北京大学畅春新园宿舍）（北京大学公众参与研究与支持中心·田飞龙）

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第三篇：从暴力拆迁看中国行政管理

从拆迁问题看中国行政管理

人力0702 3070809034 章雪琴

随着社会经济的发展，中国城市化进程的加快，拆迁已演变为越发猛烈而普遍的行为。全国各地上演的暴力拆迁冲突不断通过传媒出现在公众的视野。从唐福珍事件到如今，“拆迁热”大肆推进，一再引起媒体大众的关注。而由拆迁而引发的冲突问题，也以上升为一个社会问题。

在当今中国，城市拆迁不过十多年历史，其主要发端于北京的拆胡同、毁故居的“示范”行为为全国城市改造扩张提供了样板。地方政府与开发商从中获利颇丰，再由此不断推高地价、房价，再实施新一轮甚至连绵不绝的拆迁，当各地从拆迁中尝到甜头时，拆迁运动就以不可扼止之势席卷各地，地方政府以更为强势的手段去动员和实施拆迁。

在城市房屋拆迁工作中，政府行政产生了一些问题。

政府部门缺乏科学的规划，配套措施不健全。在城市建设过程中，由于一些城市管理者没有真正树立起科学发展观和正确的政绩观，片面追求不切实际的发展指标，城市之间盲目互相攀比，急功近利，大小城镇都追求宽马路、大广场、大草坪等“贪大求洋”、劳民伤财的“形象工程”、“政绩工程”，导致城区的房屋拆迁规模超过了环境资源和群众的承受能力，引发各种各样的社会问题。同时，由于拆迁方面的法律法规还不配套完善、拆迁管理工作不到位、行政裁决和强制执行不规范等原因，加上相关制度、法律法规缺失及部份拆迁人员法制意识淡薄、素质低下，拆迁领域违法违规事件经常发生，出现大量的群体性上访事件，对社会稳定造成严重影响。

少数政府官员与拆迁公司勾结，缺乏有效的监督。少数地方市政主管部门的官员与拆迁公司相互勾结，在城市房屋拆迁中大肆收受贿赂，违规批准拆迁公司进行房屋拆迁，放纵其违法行为，造成被拆迁居民的重大损失。某些腐败的官员利用手中掌握的权力去寻租，追求自身的物质利益；不法的开发商利用手中的财富，去寻求行政权力的支持，以便在城市房屋拆迁中以最小的投入来获取最大的利益回报。少数政府官员收受贿赂后，给拆迁公司在城市房屋拆迁活动中大开绿灯，违法拆迁，致使国家利益遭受损失的同时，大肆侵害被拆迁居民的合法权益。这是当前我国城市房屋拆迁中，引发恶性拆迁案件和大规模集体上访事件的主要因素。

政府行政补偿不到位，不能较好的保障居民利益。其一，由于公共利益被曲解，商业利益、政府利益甚至官员私人利益的掺杂，许多拆迁户只能得到过低的甚至象征性的补偿。其二，目前我国城市房屋拆迁补偿基本上只限于财产权补偿，而财产权补偿中也只限于直接损失的补偿。事实上，广大拆迁户在拆迁过程中失

去的不仅是房屋，他们的生活、工作也都受到了不同程度的损害，而这些在以往的拆迁行政补偿中都未得到相应体现。其三，目前我国的拆迁行政补偿基本上是以金钱补偿为主，辅之适当的实物补偿，而这对于那些以出租自己的房屋为生的部分城市居民、还有那些因自己居住环境的改变而不得不寻求新的工作、增加就业成本的居民来说，都无法从简单的金钱补偿中解决今后遇到的实际困难。因此，只有对行政补偿问题给予充分的重新认识，充分保障被拆迁居民的实际利益，拆迁中的很多问题才有可能得到解决。

当前，我们必须高度重视政府相关职能部门在城市房屋拆迁中出现的问题，依照依法治国的要求，切实贯彻依法行政理念，保障被拆迁居民的切身利益，做到有情拆迁。

完善与拆迁配套的法律法规，健全政策措施。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》精神，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。这两个文件，充分体现了“以人为本”，切实维护群众利益的精神，为我们做好城镇房屋拆迁工作提供了很好的依据。按建设部要求，在房屋拆迁工作中，要严格依法行政，根据当地的实际，尽快建立拆迁公示、信访接待、投诉举报、拆迁承诺、拆迁监管和责任追究等制度，尽快成立专家评估委员会，使拆迁工作规范化。因此，要落实依法行政的理念，就要求有关部门加快对与国务院《条例》，以及上述两个文件精神不一致、相抵触，或明显损害拆迁当事人权益的地方性法规条款的修改，进一步完善地方性法规和政策。对与有关法律法规不符的，要迅速组织修订；对政策不明确的，但确属合理要求的，要抓紧制定相应的政策措施，限期处理解决。

严格控制拆迁规模，制定科学拆迁计划。政府主管部门要把城市建设的经济效益和社会效益、生态效益结合起来，把城市建设的规模、房屋拆迁的规模与社会、经济和群众的承受能力结合起来，实事求是，量力而行，合理确定城市建设和房屋拆迁规模。在决定实施拆迁工程前，政府职能部门要认真检查建设项目和拆迁规模，使之更具科学性和可操作性。首先，要加强规划管理，进一步完善规划审批程序，推进城市规划的政务公开。对涉及拆迁量较大的项目，在规划审批或变更前必须实行公示和听证制度，充分听取被拆迁人等利害关系人的意见，保障公民的知情权和参与权。其次，要避免大拆大建，结合本地的经济发展水平、人民群众的承受能力，采取多种办法来改变城市面貌和改善居民的居住条件，对老城改造、老小区整治要有计划有步骤进行。最后，要有计划地实施拆迁，避免拆迁工作的盲目性。努力做到科学制定城市发展规划和编制拆迁计划，切实防止临时动议，突击拆迁。坚决制止为了追求政绩，搞“形象工程”、“政绩工程”而随意拆迁的行为。

加强政府对拆迁各方行为的监管，实行“阳光操作”。要严格规范拆迁程序，把拆迁双方当事人的行为纳入法制化的轨道。全面规范拆迁管理部门、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁评估机构、房屋拆除队伍的行为，加大对拆迁工作的监管和执法力度，严肃查处侵害老百姓利益的行为。要加强拆迁工作人员的培训，进一步提高拆迁队伍的素质，努力建设一支业务精、能力强、素质高的拆迁工作队伍。同时坚持依法行政，加快建立执法过错追究制和评议考核制，严格执法、公正执法、文明执法。各级房屋拆迁管理部门要大力推进规范化管理，实行“阳光操作”。全面推行拆迁估价鉴定、行政裁决听证和行政强制拆迁听证制度，以及拆迁公示制度、投诉举报制度、拆迁承诺制度和责任追究制度，这是保证平安拆迁的重要措施，是依法行政、加强城市房屋拆迁管理，规范拆迁行为的重要措施。

完善行政补偿制度，做到人性化“有情拆迁”。政府要逐步提高房屋拆迁补偿最低额度以及住宅房屋拆迁补偿最低保障单价，来保障被拆迁居民的基本利益在拆迁中不仅不受损失，还要略有增长，实现人性化拆迁。拆迁工作要满足城市建设的需要，更要考虑被拆迁人的补偿安置问题，要依法实施拆迁，依法保护当事人的合法权益，依法推进城市的建设。同时，妥善解决房屋拆迁中困难家庭的住房，也是保证房屋拆迁工作健康推进的重要环节。政府部门要根据当地的实际情况，切实解决弱势群体的拆迁安置问题，进一步完善住房保障体系，为城镇最低收入家庭提供房租补贴或廉租住房，做到有情拆迁：一方面充分考虑被拆迁居民的实际需求，大力增加普通商品住房供应，加大经济适用住房建设力度；另一方面加快廉租住房制度建设，保证被拆迁户中符合条件的最低收入家庭的基本住房需求。

要建设有中国特色的社会主义法治国家，就必须对公共行政权力主体及其公务人员进行约束与监督，形成依法行政的理念，才能实现法治现代化。法律至上，有法必依；勤政为民，服务社会；接受监督，违法必究。只有贯彻依法行政的理念，以法律为准则规范行政行为，才能提高政府部门及其公务人员依法行政的能力，依法妥善处理各种社会矛盾的水平。现代政府是服务型政府，这就要求行政机关及其公务人员将“全心全意为人民服务”的意识投入到工作中。现代政府应该是公开透明的“阳光型”政府，公民具有知情权、参与权和监督权。行政机关要按照合法行政、合理行政的要求，做到有权必有责、用权受监督、违法受追究、侵权须赔偿。在行政管理实践中，强化依法行政理念，可以规范行政权的行使，提高行政管理效率，保证行政管理的统一性、连续性和稳定性。

第四篇：从物权法规范看物权法的立法精神

从物权法规范看物权法的立法精神

李永军 中国政法大学 教授

上传时间:2008-11-8 浏览次数:1267 字体大小：大 中 小

关键词: 物权/物权法/ 交易安全/平等保护

内容提要: 从规范层面上看, 物权法规定了许多新的制度, 它的实施将使国家财产、集体财产和个人财产得到更好的保护, 使市场经济得到更加健康的发展。物权法的制度规范承载着物权法的立法精神, 这主要包括: 物权的平等保护原则、保护交易安全的原则、明晰所有权范围与加强保护的原则、物权主利益协调原则与重点保护城市居民和农民利益的原则。这些立法精神充分体现在物权法的具体规范中, 是客观与实证的。

一、导言

任何法律都是社会文明及经济发展需求的反映与折射, 物权法也是如此。虽然我们不能说, 在物权法出台之前, 我国不存在实质意义上的物权法, 如《民法通则》、《担保法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》、《城市房地产管理法》等都在不同层面上实质地调整着物权关系, 但是这些法律之间缺乏系统性与协调性, 相互之间甚至存在矛盾与冲突, 给司法实践中的法律适用带来困难。同时, 随着改革开放和经济发展, 现存的物权种类已经不能满足新的形势及建设和谐社会的需要。另外, 我国多年来改革开放的成果也需要通过物权法固定下来, 以保护多种经济成分主体的财产。王兆国副委员长在《关于中华人民共和国物权法（草案）的说明》（以下简称《说明》）中指出了制定物权法的“三个需要”, 即“制定物权法是坚持社会主义基本经济制度的需要； 制定物权法是规范社会主义市场经济秩序的需要； 制定物权法是维护广大人民群众切身利益的需要”。

关于第一个需要, 即“坚持社会主义基本经济制度的需要”, 《说明》作了这样的诠释: “坚持以公有制为主体、多种所有制经济共同发展是国家在社会主义初级阶段的基本经济制度。通过制定物权法, 明确国有财产和集体财产的范围、国家所有权和集体所有权的行使、加强对国有财产和集体财产的保护, 有利于巩固和发展公有制经济； 明确私有财产的范围、依法对私有财产给予保护, 有利于鼓励、支持和引导非公有制经济的发展”。

关于第二个需要, 即“规范社会主义市场经济秩序的需要”, 《说明》作了这样的诠释: “产权明晰、公平竞争是发展社会主义市场经济的基本要求。通过制定物权法, 确认物的归属, 明确所有权和用益物权、担保物权的内容, 保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利, 依法保护权利人的物权, 对于发展社会主义市场经济具有重要作用”。

关于第三个需要, 即“维护广大人民群众切身利益的需要”, 《说明》作了这样的诠释: “随着改革开放、经济发展, 人民群众生活普遍改善, 迫切要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法财产、保护依法享有的土地承包经营权等合法权益。通过制定物权法, 明确并保护私人所有权、业主的建筑物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权, 以维护人民群众的切身利益, 激发人们创造财富的活力, 促进社会和谐”。

上述必要性与物权法的目的功能, 决定了物权法的基本精神与原则。但是, 物权法的这些基本精神必须通过具体的规范表达出来, 而且这种通过规范表达出来的基本精神必须具有客观性与实证性。因此, 本文所说的物权法的基本精神是以规范作为载体的。

在我看来, 物权法的立法精神可以用原则表示,大致如下:（1）物权的平等保护原则；（2）保护交易安全的原则；（3）明晰所有权范围与加强保护的原则；（4）物权主利益协调原则；（5）重点保护城市居民和农民利益的原则。下面我们将分述这些原则以及物权法的表达规范。

二、物权的平等保护原则

（一）物权的平等保护原则之法律含义

所谓物权的平等保护原则是指所有物权不论权利人为何人,平等受法律保护。尽管这条原则是各国宪法及民法典所确认的基本原则与法律的基本精神, 但是在我国的物权法起草过程中却引起了极大的争议。因为, 从我国自上世纪60 年代开始到80年代中期的历史进程看, 基本上就是一个消灭私人财产权的过程, 直到改革开放后, 我们才允许多种经济成分的并存, 由此, 所有制结构从单一变为多元。因此, 社会政策上的这种从消灭私人财产权到承认私人财产权的转变, 反映到法律和意识上需要一个过程。所以说, 无论是2004 年的宪法, 还是2007 年的物权法, 承认对所有主体的物权之平等保护原则,是一个伟大的进步。

（二）平等保护原则在物权法上的规范体现

我国物权法第1 条规定: “为了维护国家基本经济制度, 维护社会主义市场经济秩序, 明确物的归属, 发挥物的效用, 保护权利人的物权, 根据宪法, 制定本法。”第3 条规定: “国家在社会主义初级阶段, 坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济, 鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济, 保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”第4 条规定: “国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。”

应该说, 从伦理价值上看, 对所有物权的主体实行平等保护是由民法的性质所决定的, 也是市场交易的需要。试想, 如果物权分为不同的等级, 那么物权之间的流转将变得困难, 甚至是不可能的。这样一来, 就违背了市场经济的法则, 市场经济就建立不起来。再从立法技术上看,平等保护也是物权法的规范制度构建的基础, 没有主体平等作为基础, 物权法将变为行政协调法, 而不再是私法意义上的物权法。

三、保护交易安全的原则

（一）交易安全的重要性

无论是从国家经济秩序之需求上看, 还是从个人交易之愿望上看, 都需要交易安全。因为, 如果没有交易安全制度的保障, 善意交易对方（第三人）从交易中所获得的标的物就难以持有, 其目的就难以达到, 社会分工所带来的相互协同的需要就难以满足, 正常的经济秩序就建立不起来。因此, 任何国家的物权法对物权的变动都规定了安全规范制度, 以保障交易安全。在物权法上, 这些交易安全的制度主要是通过“物权法定”、“公示公信（登记与交付等）”、“区分原则”等制度表现出来的。

（二）物权法定主义原则

1.物权法定主义原则的含义及物权法规范。

物权法定主义原则的基本含义是: 物权的种类和内容由民法和其他法律统一规定, 不允许当事人依自己的意思自由创设或者变更。这一原则为19 世纪大陆法系各国民法典运动后确立的一项关于物权法的基本原则, 其具体内容有两个:（1）民法上所有的物权种类必须在法律中明确固定下来, 当事人不得创设法律所不认可的新类型权利, 此所谓“类型法定”；（2）任何一项物权的内容由法律强制性地予以规定, 当事人不得创设与法律规定的物权内容不同的物权。我国物权法第5 条规定: “物权的种类和内容, 由法律规定。”这是我国第一次以法律的形式规定之。

2.物权法定主义原则的意义。

物权法定主义原则不仅是交易便捷的需要, 也是公示及交易安全的需要。物权具有绝对效力, 任何人对物权都负有尊重的义务。而要实现这一要求, 物权的内容要为第三人所认识。如果物权的内容不统一, 第三人将无法知道其行为是否构成对物权的不尊重。只有通过内容固定, 才能引导人们的行为, 实现对物权的尊重和对第三人的保护。与债权不同, 债权为对特定人请求为特定行为的权利, 具有相对性。债权不能实现的原因主要在于债务人不履行债务的行为, 因此, 债权的侵犯者一般只能是债务人。而物权为支配支配物的权利, 具有绝对性, 物权的不能实现, 可因任何第三人的行为, 亦即任何人均得成为物权的侵犯者。为使物权不致无端遭受他人侵犯, 权利的公示便有其必要, 而公示手段的有限, 则决定物权的种类和内容必须明确, 否则物权人之外的第三人将在千奇百怪的“物权”面前无所适从, 而第三人对物权的尊重便无从谈起。所以, 物权是一种必须经由权利人之外的一切人加以尊重才能实现的权利, 而物权之获得他人尊重, 须以他人知晓物权的存在及物权的内容为条件。

（三）公示公信原则

所谓物权的公示原则, 是指物权的享有或者变动以一种可以从外部察知的方式向社会公开, 从而使第三人知道的原则。简单地说, 公示原则就是物权享有或者变动的外部象征或者标志。例如, 你拥有房屋所有权, 你必须进行登记, 登记就是你拥有的标志； 你要将你拥有的房屋出卖给他人, 也必须办理转让登记, 以表明所有权人已经发生的变化。

所谓物权的公信原则, 是指物权的享有或者变动一旦公示, 那么即使这种公示的方式与权利的真实状况不相符合（如虚假登记）, 但对于信赖该公示方式而与之从事交易的善意第三人不生影响, 即法律仍然承认第三人可以取得如同公示与权利相符合时可以取得的结果, 以保护交易安全。

公示公信原则在《物权法》中有集中体现。物权法第6 条规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让, 应当依照法律规定交付。”物权法第9 条规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力； 未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。”

法律规定公示公信原则的原因在于: 一是权利推定（享有权利的外观）。符合公示方式要求的, 就推定其为权利人。但不可否认的是, 这种权利享有的外观可能与真实权利有时是不符合的, 登记符合的情况比较多, 而动产的占有, 不符合的情况可能就比较多。因此, 必须辅助于善意才能符合伦理要求。从推定的意义上说, 这是交易的基础。否则, 任何交易将无法完成或者说成本很高。权利推定实践中的意义是确权之诉。这里, “推定”的意思恰恰就是可以依证据推翻之。二是权利转让。物权的转让必须公示, 否则第三人将无从知道。因此, 公示在权利变更时意义重大。三是善意取得。从法律上说, 任何一个转让权利的人, 首先必须具有对权利的合法有效的处分权。但是, 如何在交易中去证明交易对方对于交易的标的具有合法有效的处分权呢？ 如果没有公示方式的话, 那么, 买卖的买受人就要花费大量的时间去调查出卖人对出卖物的合法处分权。而具有了公示方式后, 只要相信公示手段, 则相信这种外部占有或者登记, 就当然相信其为合法处分权人。即使存在不符合, 也不影响善意信赖权利外观的人的利益。为了完善不动产登记制度, 物权法还规定了预告登记与异议登记制度。预告登记是指为保全对不动产物权的请求权而将此权利为对象进行的登记, 该登记具有物权的排他性效力。德国法、日本法、瑞士法都规定了这种登记制度。我国物权法第20 条规定: “当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。”

异议登记在立法中也有体现。我国物权法第19条规定: “权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的, 可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的, 登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的, 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉, 异议登记失效。异议登记不当, 造成权利人损害的, 权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

由此可见, 在我国法上, 如果更正得不到现实权利人的同意, 应采取异议登记的方式, 以防止现实权利人恶意处分不动产, 而损害请求人。

（四）区分原则

区分原则就是指法律区分物权变动的原因与结果的原则。物权法第15 条规定: “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效； 未办理物权登记的, 不影响合同效力。”[2-4]区分原则在保护交易安全方面的意义是: 从逻辑上说, 只有房屋买卖合同生效后, 出卖人才负有转移所有权的义务, 如果合同都没有生效, 出卖人就没有必要转移所有权的义务。因此, “一房二卖”就会成为必然的事实。区分原则就解决了这一问题: 房屋买卖合同的效力适用《合同法》的规定, 只要符合合同法的规定条件, 房屋买卖合同就生效。合同生效后,出卖人就负担交付房屋并转移房屋所有权与买受人的义务。如果出卖人不交付房屋, 就属于违约行为。买受人可以请求法院强制出卖人交付房屋； 如果出卖人“一房二卖”, 就要承担违约责任。这一制度再配合“预告登记”制度, 能够很好地保护交易安全。

四、明晰所有权范围与加强保护的原则

（一）关于国家所有权

关于国家所有权, 物权法的规定主要体现在三个方面: 一是明确国家所有权的范围； 二是明确国家所有权的行使主体； 三是加强对国家所有权的保护。关于国家所有权的范围, 物权法第46 条至52条明确规定: “矿藏、水流、海域属于国家所有； 城市的土地, 属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地, 属于国家所有； 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源, 属于国家所有, 但法律规定属于集体所有的除外； 法律规定属于国家所有的野生动植物资源, 属于国家所有； 无线电频谱资源属于国家所有； 法律规定属于国家所有的文物, 属于国家所有； 国防资产属于国家所有； 铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施, 依照法律规定为国家所有的, 属于国家所有。”

关于国家所有权的行使主体, 物权法第45 条规定: “法律规定属于国家所有的财产, 属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权； 法律另有规定的, 依照其规定。”

关于加强对国家所有权的保护问题, 物权法第56 条规定: “国家所有的财产受法律保护, 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”第57条规定: “履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员, 应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值, 防止国有财产损失； 滥用职权, 玩忽职守, 造成国有财产损失的, 应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定, 在企业改制、合并分立、关联交易等过程中, 低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的, 应当依法承担法律责任。”

（二）关于集体所有权

物权法关于集体所有权的主要贡献在于: 一方面明确了其范围, 另一方面明确了其行使与保护。关于集体所有权的范围, 物权法第58 条规定:

“集体所有的不动产和动产包括:（1）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（2）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（3）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（4）集体所有的其他不动产和动产。”

关于集体所有权的行使, 物权法作出了比较详细的规定, 以避免实践中少数人利用职权来侵害集体利益。物权法第59 条规定: “下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:（1）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（2）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（3）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（4）集体出资的企业的所有权变动等事项；（5）法律规定的其他事项。”第60 条规定: “对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等, 依照下列规定行使所有权:（1）属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（2）分别属于村内两个以上农民集体所有的, 由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（3）属于乡镇农民集体所有的, 由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”

关于对集体所有权的保护, 物权法第63 条规定:“集体所有的财产受法律保护, 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的, 受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”

（三）关于个人所有权

关于个人所有权的范围与保护, 物权法第64 条至66 条规定: “私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权；私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护； 国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益； 私人的合法财产受法律保护, 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”

五、物权主利益协调原则

无论是私人所有权之间、私人与集体所有权之间, 还是国家所有权之间, 在权利行使方面因为各种原因会存在矛盾与冲突。物权法为协调这些矛盾与冲突, 使资源得到最大化利用, 专门规定了业主的建筑物区分所有权、相邻关系、征收制度等, 以保证不同利益主体在法律框架内得到合理的协调, 以利于建设和谐社会的目标。

（一）业主的建筑物区分所有权

由于商品住宅的大力推广, 业主与业主之间、业主与开发商之间、业主与物业公司之间的矛盾比较突出, 可以说已经成为重要的社会问题。在这一问题上, 物权法主要规定了下列协调利益的措施。

1.明确业主之间的权利义务。

物权法第70 条至72 条、第77 条规定: “（1）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（2）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全, 不得损害其他业主的合法权益。（3）业主对建筑物专有部分以外的共有部分, 享有权利, 承担义务； 不得以放弃权利不履行义务。（4）业主不得违反法律、法规以及管理规约, 将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的, 除遵守法律、法规以及管理规约外, 应当经有利害关系的业主同意。”

2.明确物业小区的组织管理机构。

物权法第75 条规定: “业主可以设立业主大会, 选举业主委员会。”第76 条规定: “下列事项由业主共同决定:（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”决定前款第五项和第六项规定的事项, 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项, 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第78 条规定: “业主大会或者业主委员会的决定, 对业主具有约束力。”

3.明确建筑区划内设施的归属。

物权法第73 条规定: “建筑区划内的道路, 属于业主共有, 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地, 属于业主共有, 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房, 属于业主共有。”第74 条规定: “建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”

（二）相邻关系

相邻关系是由法律规定的因相邻不动产的利用而发生的权利义务关系。因相邻不动产在不动产的利用方面, 多发生纠纷, 因此, 为协调与平衡利益关系, 物权法特别规定了相邻关系, 为建设和谐社会坚定了法律基础。具体来说, 物权法对相邻关系的规定主要是: “不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则, 正确处理相邻关系； 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用, 应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放, 应当尊重自然流向； 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的, 应当提供必要的便利； 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的, 该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利；建造建筑物, 不得违反国家有关工程建设标准, 妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照； 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物, 排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质； 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等, 不得危及相邻不动产的安全； 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的, 应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害； 造成损害的, 应当给予赔偿。”

（三）征收制度

所谓征收, 是指国家依强制力将非国有财产转移于自己的行为。在我国因拆迁引起了许多社会问题和矛盾, 有些地方的矛盾还比较尖锐。实事求是地说, 这种行为涉及对各种所有权的平衡问题, 因此, 必须慎重对待。物权法对此作了比较明确的规定: “为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地, 应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用, 安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活, 维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产, 应当依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益； 征收个人住宅的, 还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”这样就明确了征收的条件与程序: 一是必须是“为了公共利益的需要”； 二是依照法律程序和权限； 三是必须给予合理的补偿。

六、重点保护城市居民和农民利益的原则

除了上面讲的合法的收入、生活用品、生产工具、原材料、私人合法的储蓄、投资等以外, 对于城市居民来说, 最重要的利益是其房屋, 而对于农村居民来说, 最重要的利益是其承包的土地及其收益。物权法为了保护他们的合法权益, 对于他们关心的问题,特别作了规定。

（一）对于城市居民房屋所占建设用地使用权的保护在物权法的起草过程中, 许多人非常关心一个关乎自己切身利益的问题: 城市住宅的土地使用权70 年, 期满后如何处理？ 对此, 物权法第149条规定: “住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。”这一规定, 使许多人对安居乐业有了充足的信心。

（二）对于农村居民利益的特别保护

1.土地承包权期限长且不必登记。

物权法第126 条规定: “耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年； 特殊林木的林地承包期, 经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满, 由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”物权法第127 条规定: “土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证, 并登记造册, 确认土地承包经营权。”

2.土地承包权可以自由流转。物权法第128 条规定: “土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”

出处:《中共中央党校学报》2007 年第3 期

第五篇：从拆迁数据看公民权利的缺位

日前，清华大学中国经济数据中心发布中国城镇化调查大型数据。数据显示，中国户籍城镇化率非常之低，非农户籍人口占全国总人口的比例仅为27.6%，约有16%的家庭在最近一波的城镇化过程中遭遇过征地、拆迁。

提起拆迁，很多人都不陌生，只是因为各种原因，我们无从知晓全貌。近日，长沙天心区为达到解决“钉子户”的目的，调动小学教师谭双喜到拆迁指挥部“劝”婆婆，将人们啧言不断的冰山撕开了一角。

堵门锁、砸砖头、不明爆炸„„被拆迁小区的居民惶惶不安，即便只是谭双喜的婆婆不愿意签字，依然逃脱不了株连的命运。从拆迁办到教育局，当地政府和拆迁利益紧密相联，强权以睥睨一切的高压姿态，决定了公民的居住权，瞠目结舌的荒诞剧不断上演。

从某种程度上说，谭双喜还是“幸运”的，她有着一个受人尊敬的教师身份，她知道用心保留证据，利用新媒体等舆论力量，而不至于像先前很多被强拆的人士一样，或俯首帖耳遵从拆迁办的安排，或不明不白遭受莫名变故。

清华大学中国经济数据中心发布的调查数据显示，在有承包地或曾经承包过土地的家庭中，有6.3%的家庭房屋被拆迁过。众所周知，农民和城市贫民一直是较为弱势的群体，他们大多勤于劳作而不善发声，不知道如何保护自己的权利。他们遭遇的强拆悲剧不会弱于谭双喜，然而太多的因素决定了他们不能像她那样一呼百应。

调查报告中庞大的数字令人骇然，凸显了数据背后公民权利的缺位。尽管2011年以来中央三令五申要求加强对“株连式拆迁”等违法行为的重点监督检查，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行也将拆迁引入司法审查程序，但在畸形政绩观的指导下，带血的GDP粉饰了尖锐矛盾，一些地方政府和开发商罔顾法律，使得强拆新闻层出不穷。强悍公权“暴力拆迁”的思维定势中，天心区教育局“挟媳妇以令婆婆”的逼迁方式，竟称得上是较为温柔的一种，何其荒唐？

征地拆迁波及全国16%家庭，但有多少个“谭双喜”禁得起强拆？安居乐业自古以来就是普罗大众的真实理想，不能让这一朴素的生活理想在征地拆迁中被强权和利益集团碾碎。强化权力的外部监督和内在谦抑，建立健全法制“铁笼”，注意打捞“沉默的声音”，让拆迁和公权力在法律和制度的框架内进行。只有这样，“居者有其屋”才能成为公民权益的切实体现，成为法制治国的进步标尺。