第一篇：DIY农家生态园项目分析书

DIY农家生态园

摘要

DIY农家生态园是一家集聚餐饮、旅游、垂钓、娱乐、观光、蔬菜、水果采摘、住宿以及自主烹饪为一体的新型农家乐园，算是传统农家乐的一个升级，DIY农家生态园针对的消费群体比较广泛，随着经济的不断发展，人们的生活水平不断的提高，特别是都市人在一周忙绿的工作后，想找个地方去放松，那么DIY农家生态园就是你不错的选择。本策划活动首先收集二手资料，对不同的消费群体进行了市场调查，得出在市场上像这种一体化的农家乐园几乎没有，具有很大的市场潜力，其次借助美团网的力量提供网上可以预订DIY餐团，由顾客自己烹饪食品，并且请专业人士设计了针对DIY农家生态园项目的营销组合策略，并制作了宣传片，撰写了相关的宣传软文，设计了广告语；最后，制定了具体的行动策划方案，包括职能、具体安排和经费预算，并指出了其成功的依据 目录

一、市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

（一）企业的目标和任务„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

（二）市场现状和策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

（三）DIY农家生态园营销策略分析„„„„„„„„„„„„„„„4

（四）DIY农家生态园主要竞争对手及其优劣势„„„„„„„7（五）项目外部环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„9

二、（六）项目内部部环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„11

三、营销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12

（一）营销目标分解„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12

（二）目标市场定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12

（三）营销组合描述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13

四、行动计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14 DIY生态农家园营销策划案

一、市场分析

（一）企业的目标和任务

1、企业目标

DIY生态农家园为消费者提供一个全新的新型生态农家乐园，为消费者

营造一个回归自然的环境，目标定义为DIY生态农家园的盈利以及规模的扩大，为企业扩大品牌影响和市场规模，引领消费者体验乡村田园生活。

2、企业任务

DIY生态农家园的任务就是让每一位消费者感觉到家的温暖，能够深切 的体会到回归自然的感觉，以实现企业的盈利，每周周末要开总结会，将一周消费者的建议进行归类分析，提取有价值的建议，以指导企业的未来发展方向。

（二）市场现状和策略

1、市场现状

现有“农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而起到鲜亮的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间接连不断增多、生活水平慢慢提高及其“文明病”、“城市病”加剧的必定产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。

乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的多是一些欧美发达

中国。20世纪60年代初，当时的旅游大国西班牙把乡村的城堡进行一定的装修改导致为饭店，用以留宿过往客人，这种饭店称为“帕莱多国营客栈”;同时，把大农场、庄园进行规划建设，提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活动等项目，从而开创了世界乡村旅游的先河。以后，乡村旅游在美国、法国、波兰、日本等中国得到提倡及其大发展。199年，美国农村客栈总收入为40亿美元。1997年，美国有1800万人前往乡村、农场度假，仅在美国东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的特意用于旅游的牧场。日前，法国有1.6万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游,全国33%的游人挑选了乡村度假，乡村旅游每年接待游客200万,能给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的1/4。在欧美中国，乡村旅游已起到相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力及其巨大的发展潜力。

国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但因为起步较晚，日前尚处于初期阶段。日前中国各地的乡村旅游开发均向融观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率及其重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游;以收获多种农产品为主要内容的务农采摘旅游;以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。

二、企业营销策略分析

（1）农家乐现有的营销策略：

① 现有的“农家乐”大多是城市郊区或郊县的农民结合自我的种植、养

殖，如葡萄、果木、花卉、鱼塘等，同时庭院加以修饰改造，再利用院坝、小溪、水池营造出或小桥流水，或花鸟虫鱼的田园美景。游客至此，赏田园风光，闻泥土芳香，品农家风味，观民风民俗，真可谓其乐无比。作为传统农业及其现代农业的结合，农家乐充分使人得以回眸传统社会农家生活的自然乐趣，传统农业精耕细作的劳动技能，又可以展望到市场化、产业化及其起到科技含量的现代农业的巨大潜力。这个结合点，充分体现了中国农业发展到现阶段的复杂特点。

② 现有农家乐的类型分类

1．农家园林型。以郫县友爱乡农科村、温江县

万春镇等西部川西坝子农家民俗旅游为代表。这里位于“国家生态示范区”内，是享誉全国的花卉、盆景、苗木、桩头生产基地，“农家乐”发端于此。它荟萃着川西平原农家休闲旅游的主要特色，展现着“农家乐”的巨大魅力。2．花果观赏型。以龙泉驿的书房村、工农村、桃花沟、苹果村等东郊丘陵的农家果园游乐为代表。龙泉山果品远销全国乃至海外，果品收入是龙泉驿区的经济支柱。但是，近些年来兴起的以春观桃（梨）花、夏尝鲜果的花果观光旅游，使其旅游收入已经大大超过果品收入。卖果不如卖花，让人先饱眼福，后饱口福，它反映了人们消费观念的嬗变。龙泉山水果在提高其科技含量之后又着力提高其文化含量，在传统农业基础上发展观光农业，开启了宜林山区发家致富的新思路。3．景区旅舍型。以远郊区都江堰的青

城后山、蒲江县的朝阳湖、彭州市的银厂沟、大邑县的西岭雪山等自然风景区为代表。低档次农家旅舍价格低廉，游客感觉仿佛把自己的家搬到了风景区，花费居家度日的钱，享受景区的自然环境，景区“农家乐”因而受到中低收入游客的欢迎。4．花园客栈型。以新都县农场改建的泥巴沱 风景区、邛崃市前进农场改建的东岳渔庄等为代表。把农业生产组织转变成为旅游企业，把农业用地通过绿化美化，使之成为园林式建筑，以功能齐全的配套设施和客栈式的管理，使之成为在档次上高于“农家乐”低于度假村的一种休闲娱乐场所。向现代化谱写上光彩的一笔。（2）现有农家乐活动

1、垂钓

2、蔬菜采摘

3、水果采摘

4、干农活（3）DIY农家生态园模式

1、集聚餐饮、旅游、垂钓、娱乐、观光、蔬菜、水果采摘、为一体的新型 农家乐园，2、借助美团网的力量提供网上可以预订DIY餐团，由顾客自己烹饪食品，可

以预订的DIY参团类型包括、亲子餐团、夫妻餐团、情侣餐团、朋友餐团等一些餐团，随着顾客类型的不断改变，我们在美团网上也会增加一些餐团类型，DIY农家生态园为顾客提供这样的一个平台，使顾客朋友感受到在家中的温馨，能吃到家里的味道。（注明：网上预订需提前一周预订，以便我们为您们做更充足的准备。）

3、我们特意推出了农家田园体验项目，到蔬菜地“干农活’’,从土地的松土、蔬菜苗的栽种、浇水、施肥、锄草、杀虫等，让游客真正体验田间生活带来的乐趣。（3）DIY农家生态园项目的营销特色：

1、DIY餐团：出了有传统的项目之外，最重要的是我们推出了DIY餐

团，并且将情感融入了之中，在DIY餐团的名字上，我们就充分考虑到了这一点，这样就更能吸引顾客的兴趣。

2、在每月月末我们会举办一次DIY大赛，一共有十个名额，就是利 用农家生态园现有的食品材料，自己在举办现场做一道菜，在邀请农家乐园的厨师代表团，以及顾客代表团作为评委，选出最佳菜品奖项一名，最具创意菜品奖项一名，分别奖励美团网上的DIY 餐团名额一次。

3、产品定位：我们主要选择的是城市居民做为我们的客户群体，做为

选择的都市白领，他们的来自工作、家庭，情感的压力都比较大，那么我们DIY农家生态园就为他们提供了一个很好的放松台。能够在放松中减缓生活中带来的压力。

三、DIY农家生态园主要竞争对手及其优劣势

运用制定企业战略常用的几种方法来进行美餐团项目的竞争态势分析如下：

1、波特五力模型分析：

图（1）：DIY农家生态园五力模型分析图（1）现有竞争者：

旅店、酒店作为我们最大的竞争的竞争对手，其中它们也提供住宿和 餐饮特色服务，但我们与其最大不同点在于我们的主打项目为顾客提供自己种菜炒菜的场所，通过美团网预订DIY餐团，增加了一些情感因素在里面，显得与其他酒店、旅店更人性化，同时也能让顾客们享受健康、绿色的生活，这就很大程度上区别旅店、酒店，同时也提升了我们的竞争力

（2）消费者议价能力：

现在像这种DIY农家生态园还并不是很多，并且我们的目标客户主要针对的是都市白领阶层，还有就是在市场上替代品的类型并不多，相对来讲顾客的选择性就不会太大，在价格上这群消费者敏感度较低，这句决定了这群消费者对我们DIY农家生态园讨价还价的能力较低，所以相对于其它的娱乐项目，我们具有较大竞争优势。（3）供应商议价能力：

就我们的关系而言，我们占有很大的主动权，我们的主要供应商是农

民、厂家等，但在这个交易过程中，我们相对可以获得一些优惠的条件。（4）潜在竞争者：

一旦DIY农家生态园得收益很大，市场上必然会出现很多模仿者，所

以我们要提高自身的进入壁垒，这样可以阻碍一些竞争者的进入，我们在自己的经营项目上体现出自己的特色（如DIY餐团、体验农家田园生活，享受星级服务），并且不易模仿，这样可以有效的避免潜在竞争者的进入。（5）替代品： 替代品主要是一些现代化的娱乐项目（KTY、酒吧等），但是与这些项目

相比，我们更有利于身心健康，同时也能让消费者贴近自然的同时，还可以锻炼自己，这样我们可以比替代品更合乎保持身体健康的宗旨。

小结： 在对DIY农家生态园进行了波特五力分析后，我们认为DIY农家生 态园的发展方向最显著的特点就是将娱乐和传统农业相结合，并推广出一些新型项目，（如网上预订DIY餐团等项目），将一些亲情元素融入到我们的项目中，真正体现一种绿色环保、阳光健康、娱乐休闲、贴近自然的消费理念。四 项目外部环境分析

1、经济环境

随着人们的经济能力的提高，和对未来生活品质的追求，人们对于这个

新兴的很感兴趣，作为消费适中，花费时间相对较少等诸多优点的特色精神生活产业，在最近几年的精神文明建设与新农村建设中生机勃勃。

2、政治、法律环境

四川省社科院农经所郭晓鸣 四川作为地处我国内陆的农业大省，尽管“十五”期间农业和农村经济发展取得了长足进步，但从总体上评价，由于人口众多，资源约束严峻，以及经济实力不强，投入相对有限，我省农业和农村发展仍然处于较低水平，存在的制约性矛盾依然十分尖锐。四川新农村建设必须从自身现实出发，有所选择、突出重点，循序推进。其中很重要的一点就是 因地制宜推进农村发展，农家乐就是一个重点项目。

3、技术环境

作为我们的DIY生态农家园最主要的技术问题，就是网络问题，但是美 团网现在的发展比较成熟，所以这个能够得到网络的支持。

4、社会、文化因素

随着开心农场自推出以来日益风靡，社会上掀起一股种菜偷菜的狂潮，现实版的农场成为一个潜在的消费热点。农家乐是新兴的旅游休闲形式，是向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。

一般来说，农家乐的业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高了。而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。

五、内部环境分析

1、优势

项目优势：从整个项目来讲，它的实施难度并不是很大，并且在项目选址的问题上，我们可以因地制宜，利用农村现有的条件进行改造，也可以将现有的农田进行合理规划，并且运用美团网的力量，抓住了年轻消费者上网的心理，抢占一部分市场。

2、劣势

项目的实施难度不大，但是它的资金需求不较大，融资并不容易，因

为这并不是像传统的农家乐，基础设施投入比较大，还有就是项目的复制性很强，所以DIY生态园必须迅速占领市场，或者开发新的项目来抢占市场份额。

4、SWOT分析

二、营销策略

（1）营销目标分解 表3: 营销目标分解

2）、市场定位

1、产品定位

DIY农家生态园的大部分产品和传统农家乐的一样，但是DIY餐团是为都市人新推出的一款产品，融入感情元素，这也是区别于其他农家乐最重要的一点。

2、企业定位

DIY农家生态园是一家企业固定资产在2000万元的中高端得现代生态农家乐，致力于为消费者打造一个高品质的现代乡村乐园，为广大消费者提供一个绿色、环保、健康、自然的环境。

3、消费者定位

我们的主要目标市场是针对成都的都市白领基层，给这群消费者提供提供一个绿色、环保、健康、自然的环境是我们一直追求的目标，针对这群消费者我们开发的DIY餐团项目，正符合这群年轻消费者的消费心理，新颖、附加一些情感色彩，更能为他们提供一个增加情感的栖息地。

（四）营销组合描述

三、行动计划

1、第一阶段

时间：2013-5-8到2013-8-8 目的：吸引广大消费者的眼球

为了提高DIY生态园的知名度，我们特地选择在周末进行企业推广，宣传活动有以下几种方式：

1、特定的网上宣传活动：利用网络的力量进行宣传，并制作网页，对于观众企业的浏览者进行抽奖，奖励500元现金。

2、开展“我爱农家乐”摄影大赛，邀请一些业余摄影爱好者到DIY农家生

态园进行作品摄影，涵盖吃、住、行、游、购、娱乐各方面的景观和活动，紧扣农家乐休闲旅游的主题，最后选取一定的照片做为企业的宣传图片，一经采用的图片，本企业会前来的摄影爱好者相应的报酬。第二阶段：定期进行宣传：

目的：进一步提高消费者对DIY农家生态园的认知度

优惠竞争活动：在开业的前一周为所到来的顾客提供8折优惠。

第二篇：浙江省温州市生态园规划书（定稿）

浙江省温州市生态园“欢乐谷”农家乐发展规划

为进一步加快当地农家乐休闲旅游发展,规范管理,强化服务，营造农家乐休闲旅游业健康发展的良好环境，特制订如下规划：

一、发展农家乐休闲旅游业的总体要求和基本原则

农家乐休闲旅游业是顺应城乡消费新趋势而逐渐发展起来的，以“吃农家饭，品农家菜，住农家屋，干农家活，享农家乐，购农家物”为主要内容，集休闲观光旅游、领略乡村风情、体验农耕文明于一体的农村新兴产业。发展农家乐休闲旅游业，有利于促进农村劳动力的就地就近转移就业，带动农民收入的稳定增长；有利于促进高效生态农业发展，带动农村一、二、三产业协调发展；有利于促进人与自然和谐共处，带动农村居民综合素质的提高。

今后一个时期我司发展农家乐休闲旅游业的总体要求：根据三垟街道实际条件，积极响应政策着眼于农业转型、农民增收、农村发展，改善基础设施，丰富内涵功能，大力发展农家乐休闲旅游，规范提升休闲旅游点，促进农家乐休闲旅游业持续健康发展。使农家乐休闲旅游业真正成为农村经济发展新的增长点和新农村建设新的支撑点。

发展农家乐休闲旅游业的基本原则：

坚持因地制宜、讲求实效。充分考虑当地自然生态、民俗文化等条件以及投入能力、市场容量和环境承载能力等因素，合法、合理地开发利用农村资源和特色优势产业功能，做到量力而行，适度开发。依托生态园自然生态、田园景观、民俗文化、农林特色优势产业和农事活动，突出地方特色，开发休闲旅游项目。

促进农家乐休闲旅游的同时维护生态环境和文化资源的保护与开发相得益彰，促进农家乐休闲旅游业的可持续发展，坚持安全发展、规范经营。采取切实

有效的安全防范措施，确保业主、游客的生命财产安全。认真落实政府引导方针，享受政府优惠，促使农家乐健康有序发展。

二、科学编制农家乐休闲旅游业发展规划

农家乐休闲旅游业的发展重点：

规范提升农家乐休闲旅游点。统筹规划，量力而行，依托景区、挖掘特色，合理有序地开发建设农家乐休闲旅游点。从经营场地、接待设施、安全管理、环境保护、服务质量、特色项目等多个方面，推进农家乐休闲旅游业的标准化建设和规范化管理。

三、明确发展农家乐休闲旅游业的主要任务

参与加快建设村庄的基础设施和配套服务设施。

不断丰富农家乐休闲旅游业的内涵。充分挖掘传统文化、乡土文化，利用神话传说、农谚民谣、祭祀庆典、农耕器具、饮食习俗、土特产品等文化元素，开发建设农业观光游、乡村休闲游、自然生态游、农家度假游、民俗文化游、农业经贸游等特色主题，积极开展游客喜闻乐见、富有特色、形式多样，能满足不同人群需求的休闲娱乐活动。

增强农家乐休闲旅游业的服务功能。充分利用农家乐休闲旅游业的产业特性，按照“吃、住、游、玩、购”五大功能整体谋划农家乐休闲旅游业的发展。充分发挥农家乐休闲旅游业的带动作用，促进现代农业和旅游品加工业、交通运输业、餐饮旅馆服务业等配套产业的加快发展，努力形成以农家乐休闲旅游业为特色，协调发展和农村劳动力充分就业、合理带动区域经济从而提高当地居民收入水平。

提升农家乐休闲旅游业的整体水平，推进农家乐休闲旅游业的标准化建设。加强农家乐经营业务培训，提高从业人员的素养和技能。坚持以特创牌，以特聚客，创建一个温州特色品牌。

一、项目概述

项目简介

我们依托三垟湿地当地旅游风景资源，利用生态园开发农事风情和本土文化资源，因地制宜地经营特色旅游服务，成为勤劳致富的有效途径。“农家乐”旅游服务模式也就应运而生。

农家乐旅游项目不仅根据当地实际，发展特色农家旅游，如：果园游赏、篝火会友、水库荡舟、荒岛野营等。还注入现代人很少涉及的视觉旅行，让人们在享受身体的旅行和心情的放松的同时，让其视觉上也能得到很好的享受。

除此之外，发展我们的“欢乐谷”还有以下三个原因：

1．人们的生活水平日益提高，消费结构的快速升级，休闲旅游成为了城市居民一个新的消费需求和一种新的生活方式。越来越多的城市居民开始崇尚自然、回归自然、享受自然。每个人都有反璞归真的欲望，而“农家乐” 恰好满足了人们走进自然、回归自然的心理。在青山绿水间，吃农家饭，干农家活，观农家景，临走还捎带点土鸡、茶油、野味之类的农家特产，尽情享受回归自我的轻松和飘逸。

2．当前城乡二元经济结构逐渐被打破，城乡一体化已是大势所趋。农家乐作为一项沟通城市与农村、市民与农民、农业与休闲旅游业的复合型产业，既为城市居民提供了了解农业、贴近农民、认识农村的机会，也增进农村居民对现代文明的了解和认知。

3．“三农”问题日益得到关注的今天，各地蓬勃兴起的“农家乐”旅游服务为农村人力资源转换、开拓多渠道增收致富开拓了新路，已经引起社会各界的浓厚兴趣和政府部门的热切关注。

我们的创业理念是让人们置身于田园，既有湖中钓鱼、竹林挖笋、犁地耕田等融融乐趣；又有清山流水，霞光白云等依依美景。日间，可游走于清幽山道、田野之间；入夜，又可坐赏明月繁星，倾听萤虫低唱。

我们欢乐谷农家乐主要面向现代都市人群推出的一种体验式旅游项目。它使人们乐在幽静的山水、迷人的田园风光、朴实的农家装饰、舒适的休闲娱乐、文明的接待氛围，使人感受自然、回归自然、获得一种心旷神怡美好感受。我们市场定位于城市中（主要是长三角，福建）有车一族的中高消费人群。

1.1 项目名称及主办单位

项目名称：浙江省温州市生态园“欢乐谷”农家乐休闲渡假中心

主办（申请）单位：浙江省温州市欢乐谷（旅游）股份有限公司

1.2 主办单位概况

浙江省温州市欢乐谷股份有限公司

1.3 项目投资说明

项目占地面积为100亩，总体投资预计为人民币1000万元，项目工程分为一期农家乐，二期为酒店住宿和三期旅游开发。

1.4 资金使用计划

1.4.1一期工程预计投入人民币600万元

1.土地租赁费用：100亩 x 3万/亩 = 300万 / 租赁期限为50年

2.基础建设费用：预计投入为273万元，详见下列各类费用支出情况

土建工程:100万元

 在庄园修建主题楼（含员工房）一栋，共两层半，一层为一层为大

厅营业用房，二层为包房，第三层建员工房（办公室）六间，员工

房旁边设露台一个。建筑面积初拟1800平方米。

 厨房及餐馆设施:150,000元

 餐饮大厅（采用木质结构，建筑面积700平方米）:200,000元

 休闲长廊及设施（采用木质结构，建筑面积100平方米）:250,000元 配电设施（引负载为300KW高压线缆一套）:100,000元

 水源设施（修建小型水库和引水塔各一个，储水容量2000立方米，外加处理设备）:150,000元

3公共配套设施费用

 道路建设（1000M长6M宽砂石便道一条）:100,000元

 停车场建设（要求能停放20台小车两台大车）:80,000元 其他配套设施（烧烤场、养殖场等）：100，000元

1.4.2 二期工程项目预计投资金额为人民币300万元

1． 酒店主楼土建工程：人民币150万元

主楼土建（含员工房）一栋，共两层半，一、二层客房用房，客房房间总数40间（40 M2/间），第三层建员工房六间。建筑面积初拟2000平方米。

2． 客房设施配套:500,000元

 电视 40 x ￥2500 = 100000.00

 空调 40 x ￥2500 = 100000.00

 床，卫浴 40 x ￥3000 = 120000.00

 装修材料 40 x ￥2000 = 80000.00

 其他费用 100000.00

3．公共配套设施费用

 道路建设（1000M长6M宽砂石便道一条）:100,000元

 停车场建设（要求能停放20台小车两台大车）:80,000元 其他配套设施：100，000元

4． 经营与开发费用

 流动资金:100,000元

 办公设备：50,000元

 不可预计费用：100,000元

根据上述计算:项目二期投资额为：人民币263 万元。

1.4.3 项目三期投资预算

1． 车辆购置

 旅游大巴：1 辆 x 50万

 公司用车：1 辆 x 25万

2． 旅游社

 办公场地租赁 5000/月 x 12 = 60000.00  办公设备 50000

 流动资金:100000元

 不可预计费用：100,000元

第三篇：乌拉山生态园项目建书

乌拉山生态园项目建议书

第一章项目提出背景与必要性

当今世界，旅游已成为人类社会发展、文化交流、享受生活的重要活动方式之一，旅游业被誉为“可持续发展的黄金产业”，成为全球经济发展的重要支柱产业。据世界旅游组织最新研究和预测，在21世纪，生态旅游、海洋旅游、文化旅游、探险旅游、沙漠旅游等将成为国际旅游者的消费趋势和广泛追求的对象。另外环境污染的日益加重，人们对大自然的渴求和对无污染的草原阳光地带的向往更加强烈。

本项目的建设，集游览、观光、购物、健身、娱乐、狩猎、历险、水上运动、文化传播于一体。景区品位高，景点品种齐全，交通方便，项目建成后定会吸引各方游客，效益显著。同时能够带动周边农牧民脱贫致富，增加就业，为我旗旅游业的发展起着重要作用, 对拉动全旗的经济发展有着积极作用.第二章建设条件

一、资源条件

乌拉山生态园，位于白彦花镇小庙沟附近，距乌拉山镇50公里，距钢城包头45公里，南以京藏公路为界，在高速公路白彦花镇出口的正北，距110国道1公里、包兰铁路3公里；北至乌拉山国家森林公园南麓，东西和南北距离各约2500米，占地约10000亩左右，与维信国际高尔夫度假村、乌拉山国家森林公园相连，与“塞外明珠”乌梁素海一山之隔。维信国际高尔夫度假村是由香港维信贸易公司投资兴建的一个集运动、休闲、旅游、度假、餐饮、娱乐于一体的生态旅游观光园区。是巴彦淖尔唯一一家4A级景区。度假村充分利用当地自然风光，分功能开发建设，现已建成5000亩自然草原观光区。18洞国际标准高尔夫球场、别墅群、会展中心、餐厅、游泳池、洗浴中心，同时开展垂钓、网球、桌球、沙弧球、赛马等体育活动。特别是高尔夫球场，属国际标准18洞72杆锦标赛级旅游观光球场，占地面积1500亩，球道全长7128码，充分利用自然景观和植物，借鉴苏格兰林克斯风格，设有大面积的原始沙地和茂密的荒草，高品质的本特草球道，苏格兰式直壁沙坑，整个球场自然、古朴、宁静、耐人寻味、是目前国内唯一的沙地林克斯球场，被誉为中国的圣安德鲁斯皇家古老高尔夫球场，近年来，国内外游客蜂拥而至，源源不断；乌拉山国家森林位于乌拉特前旗白彦花镇境内，其主峰大桦背是乌拉山第一高峰，海拔2322米。它以壮美的景色闻名遐尔，有“天然公园”之美称。境内群峰环绕、沟壑纵横、流水潺潺、山势陡峻、松柏参天、树木花草茂盛、气候宜人，具有山地特色自然风光。主要塑造了以峡谷和奇峰为主的、类型众多的自然地理景观，使这里的大自然集“雄、奇、险、秀、幽、旷”之美于一身，是消夏、避暑、春游、冬练的好地方，在内蒙古西部独树一帜，素有“塞外小华山”之美称，独特的自然景观吸引了周边地区的大批游人。1992年，国家林业部批准建立乌拉山国家森林公园，是林业部确定的45个国家森林公园中最大的一个；乌梁素海宛如明镜，具备得天独厚的淡水湖资源，是黄河流域最大淡水湖泊，自治区第二大湖泊，是全国八大淡水湖之一，也是世界同一纬度及我国西部五省区唯一的一块湿地，2002年被正式列入国际重要湿地名录以及国家湿地重要保护区域。堪称鸟的世界、鱼的乐园，湖内有150平方的蒲苇，有各种珍禽益鸟近200种，它是全球八大鸟类迁徙路线的中亚线路的必经之地。因此，生态园在此开发，以维信国际高尔夫度假村、乌拉山国家森林公园、乌梁素海为屏障，北靠青山，面向黄河、草原、沙漠、农田，视眼开阔，非常适合蓝天、白云下的大型观光娱乐活动。开发和建设为旅游风景区并设置旅游接待设施是非常理的规划用地。

二、气候条件

乌拉特前旗巴音花镇的地理位置在东经108°11´-109°54´,北纬40°28´-41°16´之间,属典型的温带大陆性气候,冬长夏短，因全球气温升高，近几年基本是冬夏各半，光热资源丰富，昼夜温差大。年平均气温6-7摄氏度，年均日照3202小时，积温3200摄氏度，无霜期155天，年降雨量200-500毫米，雨热同季，是理想的天然瓜果牧草、杂粮和多种树木生长地，也是夏季避暑、度假、休养胜地。

三、交通、通讯条件

乌拉山草原生态园公路铁路全部贯通，交通十分方便。外地游客：乘坐火车可在包兰铁路白彦花站下车，改乘汽车5公路即到；乘座飞机从包头机场降落后改乘汽车30分钟即到；乘座汽车在京藏高速公路白彦花镇出口下车，自己驾车在京藏高速公路白彦花镇出口下高速走500米便到，交通十分便利。旅游区内已有移动、电信、联通网络，通讯联络方便。

第三章市场分析

近年来全国旅游业高速发展、前景广阔，旅游业已成为“可持续发展的黄金产业”。乌拉特前旗是内蒙古西部区自然旅游资源、人文旅游资源较为丰富的地区，有着较好的区位、交通优势，是包头、呼市、鄂尔多斯市及其他周边城市的理想旅游目的地，处于自治区旅游局规划的“包头——东胜——杭锦旗——乌拉特前旗——包头”精品环线之一，因此有着得天独厚的客源优势。加之乌拉山草原生态园邻近远近闻名的梅力更、维信国际高尔夫度假村、乌拉山国家森林公园、乌梁素海、黄河、响沙湾等，这也会给其带来可观的旅游客源。项目建成后，年均可接待游客10-13万人次，逗留时间3天左右。

第四章建设方案

总占地面积10000亩，建设期3年，贷款建设资金到位后，力争2年建成投入使用。

一、建设项目

1、主体部分：以草原为基础，建高、中档次蒙古包、多功能餐厅、蒙古包餐饮部、赛马场、斗鸡场、赛狗场、射击场（打飞碟、打靶、狩猎、射箭）、彩弹枪、对垒球搏击场、野营地、运动娱乐场、山地摩托车、滑雪场、溜冰场、人工石林、民族特色酒吧、民族特色餐饮、篝火晚会场、民俗村等。

商场辅助用房及满足游客吃、住、玩、购外，配备对外联系设施和设备。

主体建筑以多种形式体现民俗、民情和具有“神圣草原”的艺术标志。

2、人工水库（湖）：垂钓中心，沿湖设置烧烤城。

4、进口处设置停车广场，狗、羊、马、骆驼拉车、电瓶车游园。

5、草原生态植物园、养鹿场、绿色蔬菜瓜果种植基地。

6、庭院绿化，保护原有的植被，人工辅助育草，在各

功能区植树造林200000万株，使绿化覆盖率达到80-90%。

7、开发蹬山线路。

8、恢复贾格尔旗古寺庙（此庙在抗日、文革时期两次被烧毁以至消失，但文化源源流长，并且遗址就在本地。所以开发和建设为旅游风景区并设置旅游接待设施是非常理想的规划用地）。

9、给水、供水（制冷）、水处理系统：

截流自然山泉两处为主水源，辅助打机井8眼；辅设截流管网、灌溉管网50000米，自来水管网18000米；热水和取暖供应：采用太阳能供热为主，煤炭辅助，太阳能供暖系统、煤炭辅助供暖锅炉各三套、辅设供暖管网40000米、热水管道10000米；冷热空调180台；排水管道12500米、排水井60个、处理井6个。

10、供电：接125千瓦变压器二台、80千瓦变压器七台。

二、建设标准及规模

工程为石混、砖混和钢木结构，1-3层。

1、建客房60间，辅位为200-300张，建筑面积为6000平方米。

2、商业餐饮及服务用房1300平方米。

3、建占地10亩的山地车场、30亩的彩弹枪竞技场。

4、建40亩矿泉目水水上娱乐垂钓区。

5、建4000平方米的综合楼。

6、300平方米航模起降平台和600平方米的飞机起降平台以及飞机库房1500平方米。

7、恢复贾格尔旗寺庙1500平方米。

8、观景道路50000平方米。

9、建10000平方米养殖场。

10、开发400亩绿色瓜果、蔬菜自助采摘基地。

11、平整60亩的飞碟射击场，其中房屋建筑330平方米。

12、山地溜冰、狗拉雪橇60亩，夏季则恢复为草原。

第五章 环境保护

1、严格执行《中华人民共和国大气污染防治法》，对在生态园内的餐饮业及个体小商贩所使用的热源必须采用燃气或电，以减少空气污染。

2、对管理处生活污水应采用化粪池集中处理，在各景点要设公厕，如发现有污染的因素，应及时清除。

3、在游客集中的地区，游览路线、景点等设置的垃圾箱定期清理，要设专人对景区内的游客丢弃物进行清理。

4、制定一系列的环境保护奖惩管理制度。

第六章投资估算与资金筹措

项目总投资11385万元（详见投资估算表）。其中：固定资产投资9265万元。

资金来源：自筹4800万元，争取有关项目政策资金及贷款6585万元。

第七章效益评价

一、生态效益评价

乌拉山草原生态园以自然景观为主，经绿化、美化、植树造林、人造水库，可起到调节气候、保持水土、涵养水源、净化空气等多种防护作用，该项目实施后，将给游人提供优美、舒畅的环境。

二、社会效益评价

乌拉山草原生态园建成后，不仅能满足游人的精神需求，同时也丰富了人们的生活，愉悦了人们的精神，弘扬了民族文化，提高了本地区的知名度。辐射和带动周边地区及其它产业的发展，对相关产业起到了“一业举百业兴”的联动效应（带动的产业有餐饮、住宿、交通、文化、卫生、畜牧产品等产业）。安排就业人员155人，辖区内居民人均直接增加收入382元（土地租金），间接增加收入400多元，而且每年按20%递增。总之项目的建设活跃了市场经济、改善了人们的生活，为我旗第三产业的发展起到了积极的带动作用。

三、经济效益评价

1、营业收入3222万元

（1）客房收入772万元

（2）餐饮收入600万元

（3）商品销售收入96万元

（4）活动收入488万元

（5）服务收入48万元

（6）门票收入80万元

（7）绿色瓜果、蔬菜收入252万元

（8）特种动物养殖收入114万元

（9）苗圃收入160万元

（10）园区外旅游合作项目、会员资金收入及其他612万元。

2、营业支出1522万元。

3、税前利润1700万元。

4、6.7年可收回全部投资

第八章结论与建议

根据指标预测与论证，投资回报率高，投资回收期短，效益明显，项目切实可行。

第四篇：项目分析

鼓楼尚街项目分析

项目简介：

“鼓楼尚街”，地处步行街北轴，位于银川市文化东街与湖滨街之间，及城市商圈快速发展的核心地段。东至银基花园，南接文化东街，西至文湖巷，北靠湖滨东街。坐拥城市中心交通枢纽之地，距离鼓楼仅百米之遥。项目总占地约30亩，由5栋公寓楼、1栋商务楼以及沿街商业组成，总规划建筑面积约8万平米，其中：住宅约2.4万平方米，商业约2.6万平方米，办公区及剧场 9000平方米，地下商业及停车场约2万平方米。鼓楼尚街商业街项目项目依据Lifestyle Shopping Center的开发模式，规划出超市、流行前线时尚卖场、精品时尚街、美食街、酒吧区、剧场影院、创意办公区、精品公寓等八大功能区，实现多元业态的组合，活力的商业混合区。鼓楼尚街旨在通过以大型超市为主力店，依靠特色餐饮、咖啡厅、酒吧、KTV、剧场的引入，以满足全市年轻人的时尚消费为出发点，以时尚购物为辅助功能，从而打造出一个极具文化、休闲、娱乐、购物特色的不夜城。

地理位置：

众所周知，地理位置对于一个楼盘升值潜力的重要性。鼓楼北街贯穿项目南北，连接起步行街，文化东街、湖滨东街、组成项目人流的强有力磁场，由此而形成沿街精品购物街区，让百年商圈不再苍老、九位一体商业让鼓楼尚街更显活力。“鼓楼尚街”坐拥鼓楼商圈核心区，延续百年商圈文化、革新新华商圈新业态、汇聚人流、物流、商流，彰显不可估量的财富价值。让银川更体面，使百年商圈更辉煌。老银川人都知道，以鼓楼为中轴的黄金地带涵盖了新华街商圈的各大商店和超市，是银川市客流量最高的集中区，鼓楼周边一直以来也是广大商家的必争之地。宁夏天贸房地产公司正是看到了鼓楼以北的城市发展前景和未来商机，于是投巨资打造大型商业集中区，打通了鼓楼直达湖滨街的城市主干道，彻底改变这里的交通环境及居住环境。该项目整体规划定位在未来城市发展阶段的全新认知之上，突出建筑品质及景观，它将成为银川市区别和优化传统消费观念向精品化、高端化提升的商业集中区，也将成为引领城市商业升级和消费意识升级的又一个最具辐射力的核心商圈。

“鼓楼尚街”于步行街一脉相连，集室内精品购物，大型超市，星级影城，大剧院，美食广场，公寓，金融，酒店，商务办公，九位一体的时尚生活商业街区，革新百年商圈新业态，为银川新华商圈再添活力。同时，鼓楼北街打通至湖滨街也将方便市民出行，惠泽周边商家，带动以鼓楼为中心的百年商圈再次腾飞。鼓楼至今为止已有193年历史，承载着几代宁夏人的梦想，见证着银川从落后到繁华，从革命基地变成如今的商业中心。时间帮我们验证了一切，选择鼓楼尚街，就是选择整个银川未来发展的脉络，与城市共同繁荣。

交通配套：

附近周边配套有：酒店：锦江之星、盛世花园大酒店、七天酒店、福锦酒店 商业：玉皇超市、隆欣商场、中山商场、汇川商场、新华百货、华联商厦 文教：兴庆区第十五小学、二十一小学、银川市图书馆

银行：中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国邮政储蓄银行、石嘴山银行等 餐饮：粤珍轩、毛家饭店、香春基、鼓楼饭店、天富汉餐、天吉海砂锅、融德餐厅等 医院：银川市口腔医院

其它：万达国际影城、金凤凰电影文化中心、百丽体育、华君电玩

18路 22路 25路 41路 42路 49路 105路等公交车，让出行更加的方便。

周边道路流线通畅，多条公交干线经过。全方位立体交通网络，强势汇集来自四面八方的消费群体。

周围环境：

“鼓楼尚街”，一座12万平米顶级风范商业帝国，九位一体的商业功能模式，一座全地区，全客层，全时段，全方位市场定位的商业航母，一座可逛，可购可居，可玩的24小时城市生活梦想总站......体验式开放街区，功能化布局，拥有全室内天空风情步行街 ——时尚内街，独秀银川！项目摒弃传统百货和购物中心室内闭塞、压抑的消费环境，以全新Lifestyle开放式的国际步行街区倾力呈现，更加符合现代消费者的购物习惯，让购物者充分体验国际化商业街的时尚与休闲。

“鼓楼尚街”它以最优势的品牌资源，提升其商业整体价值，且铺铺临街，营造出独具魅力的商业空间。一连二的商铺结构，空间布局合理，黄金业态组合，成就黄金旺铺标杆，堪称鼓楼商圈极其稀缺的沿街旺铺。将成为区别和优化传统消费观念向精品化、高端化提升的集中商业区，也将成为引领城市商业结构升级和消费意识升级的又一个最具辐射力的核心商圈。

“鼓楼尚街“是体验式开放街区，功能化布局，拥有全室内天空风情步行街——时尚内街，独秀银川!项目摒弃了传统百货和购物中心室内闭塞、压抑的消费环境，以全新Lifestyle开放式的国际步行街区倾力呈现，更加符合现代消费者的购物习惯，让购物者充分体验国际化商业街的时尚与休闲。

商业情结：

作为中国古代用于报时的建筑，钟鼓楼传承了中华传统建筑风格和“天人合一”的文化形态。它内积的历史沧桑和人文内涵也见证了其他日新月异的建筑层层更迭。经过千百年的洗礼，钟鼓楼不仅形成了其独特的建筑风格，也很好地将钟鼓楼商业历史文化传承、融汇，无论是北京的南锣鼓巷、抑或是西安的鼓楼西大街，都体现了中国人自古就有一份关于鼓楼的商业情结。银川百年鼓楼因商贾云集、繁华兴隆而享誉区内外，堪称银川商业的发源地。

如今，鼓楼商圈已是银川市家喻户晓的成熟商圈，这里集美食广场、时尚品牌、娱乐消遣于一体的商业氛围为乐活的银川人民平添精彩。时尚快乐的银川人对美的追求也越来越高，他们寻求更便捷、更优化、更辛辣的概念新生活，而作为旧城改造项目——鼓楼尚街的出现将牢牢抓住银川人的眼球。通过以鼓楼尚街为代表的旧城改造项目，鼓楼北街以现代中式建筑风格为主，而鼓楼依旧是银川历史风貌街区的代表。历经沧桑变革，她的巍峨存在提醒一代代银川人保持从容淡定，她的深沉稳重安抚一代代喧嚣的都市情绪。时代在变，鼓楼文化的“天人合一”本性依旧是其他建筑无法取代的！尊重银川，尊重这座城的历史，据守百年核心商圈，“鼓楼尚街”缔造九位一体时尚新生活。

繁华尚街：

2013年，承载了银川市发展历史的老城区——兴庆区拉开了旧城改造的序幕，通过对旧城更新改造和道路畅通工程的实施，全面优化银川建设格局，重现千年文化名城风貌，凸显百年鼓楼历史人文特色。被银川市政府列为2013年旧城改造重点工程和重点道路打通工程计划，即通过将鼓楼北街打通、延伸并进行整体改造，打造出一条南北全长174米的特色主题商业街区——“鼓楼尚街”，更是备受瞩目。

食“尚”生活

银川作为移民型城市，汇聚了全国各地的餐饮派系和资深食客，他们刺激着银川美食行业蓬勃发展。“鼓楼尚街”规划设计的餐饮美食区距中心岛开间3米，门前走廊开阔，店内窗明几净，通透的水晶吊灯发散着慵懒的光线，舒适的沙发搭配精致装修温暖着你的眼。在这里，设计师充分考虑到经营业主的经营需求为食“尚”空间，解决最为便利的烹饪和就餐区域，加上美食美器，艺术品一样的餐食，填满的将不止是你的胃。

潮流尚牌

银川现有的传统购物广场在空间设计上较为封闭，业态也相对单一，可供选购的品牌同质性较强。为给市民营造出可供工作、购物、休闲同时进行的全面活动空间，“尚街”引进休闲功能强大的生活式购物街区模式。“鼓楼尚街”西区中部打造一条以天空为顶的风情街，开阔明朗的视野中，每件时装都在阳光下呈现出它的真实气质，让“琳琅满目”不只是停留在文字和影像之中。

爱尚酒吧

银川的酒吧文化是包容柔和的，吸引的客群范围广、年龄跨度大。套用奥地利作家斯蒂芬·茨威格的名句就是：“我不在酒吧，就在去酒吧的路上”。银川人三五成群，听着音乐聊聊心情，就着“辣糊糊”喝茶水，乐知天命、及时行乐的快乐精神从小养成。“鼓楼尚街”的酒吧在设计的区划上，按酒吧类型通过客群分层，有年轻人青睐的激情嗨吧，有适合沉稳性格的演艺吧，也有商务礼仪规格的休闲茶座。

文化尚赏

随着“鼓楼尚街”东区的宁夏大剧院重建完成，银川的国粹传承又将掀起新的热潮。宁夏京剧团名家荟萃，流派纷呈。如今尚街提供了崭新的环境，艺术家们的梦想可以在更高的舞台起飞，银川的票友戏迷朋友们有机会一饱耳福。鼓楼北街改造后，从满足基本生活的需求，到品质生活的享受，从品美食逛小店，到看大片观名剧，无论是密集的工作洽谈，还是温暖的关怀，抑或是朋友间小聚，所有要求都能在这里一站式满足，这里既是商业的顶级盛会，亦是文化的终极盛宴，更是呈现在我们视觉中的亮丽风景。

特色商区：

近年来，在国家房产政策的调控下，靠投资、炒卖住宅房产的现象受到打压。住宅市场受到挤压，盈利空间大幅度缩水，开发商开始逐步转向商业地产和多业态发展的趋势。在银川，自2010年万达、绿地等中国商业地产领军者高调进驻后，商业地产也犹如雨后春笋一般，仅去年就有大大小小10多个商业项目在各区域拔地而起。随着城市化的发展，商业地产开始进入快车道，有机遇也有挑战。

近年来银川房市开始低迷，住宅销量逐渐减少，供大于求逐渐显现。通过市场调研发现，随着城市扩张与旧城改造项目的不断增多，越来越多的银川周边市民搬迁进入市区，对商业的需求开始日益增加。而银川市区住宅楼盘较多，商业项目却屈指可数，因此随着城镇化的不断提高，将间接刺激商业地产的进一步发展。随着城市化进程的发展，目前商业地产也被众多房地产开发商看好。在2011年，金凤万达广场获得成功后，银川的商业地产进入了快速发展阶段，城中心有金凤万达广场、悦海新天地、城北有大阅城、奥特莱斯，城西有新华联广场、西夏万达广场，城东有银川永泰城，城南有中拓世纪城„„涵盖多种业态的城市综合体可谓在银川不同区域遍地开花。但随着市场供应量增多，同质化现象严重等问题也开始显现。

“鼓楼尚街”也是一座城市综合体，但它区别和优化传统消费观念，依据LifestyleShoppingCenter的开发模式，精心打造沿街精品购物街区，更强调生活的娱乐休闲功能，为消费者营造一个新的生活空间。地下设有国际连锁超市和大型停车场，购物中心囊括高端品牌、健身会所、特色美食、露天茶座、大型影院、风格酒吧等九位一体商业，让鼓楼尚街更显活力。根据最新的消费趋势，项目还增加了体验式业态的比重，如动感电影院、KTV、主题咖啡厅等。在商业地产开始扎堆的今天，要做到差异化经营，引入先进的运营模式，打造成特色的商业地产才能赢得市场。

百年商圈：

银川“鼓楼尚街”，鼓楼北街绝版财富要塞。春华秋实，世事变迁，一个地方，一段时间，一种文化。千年凤城，百年商圈。鼓楼望北天赋稀贵，财富基因世家传承。鼓楼尚街，擎领百年商圈核心商业理念，据守鼓楼北街财富金轴，这里传承着近千年的凤城文化，这里沉淀着数百年的商业基因，拥有一大批消费人群。

“鼓楼尚街”，秉承中国两大New lifestyle设计精髓，依托鼓楼尚街商圈延续数百年的文化与商业气息，全新打造适合银川本地人消费习惯的商业巨擘，漫步鼓楼尚街仿佛时光倒流，它将过去与现代、怀旧与时尚巧妙安排成一场独特的商业交响乐。“鼓楼尚街”以十二万平米的超大规模，更新现代的建筑硬件，完美的业态组合，为银川楼市及周边地区市民打造高档的New lifestyle商业，承载银川市核心区地标商业使命，它的出现必将推动银川商业的升级换代。百年商业老圈养育了银川数代商业世家之后，于2013年，赋予了鼓楼商街新的历史使命，传承了百年商圈财富文化基因，让百年商圈不再苍老，使鼓楼商街更显活力。

如今：鼓楼商街——革新百年商圈新业态，统一经营定位，统一规划布局，统一招商招租，统一装修标准，统一营业时间，统一服务规范，统一营销推广，统一卖场管理。让投资商家演商业传奇，大作千万人生意！步行街转型休闲商业街，打造都市形象名片。鼓楼尚街紧临步行街，从文化街打通至湖滨路，是银川市今年启动的旧城改造项目之一，即银川步行街后又一个集九位一体时尚商业新街区。鼓楼尚街涵盖了成功的商业步行街所需的地段优势、文化底蕴、全新模式，并由实力雄厚的商业季候倾力打造，前景十分广阔。

银川城市扩张与旧城改造，为商业地产的发展提供历史机遇，鼓楼尚街项目占据的地块是未来很难再有的，周边教育、医疗、商业配套齐全，使得整个项目具有了非常大的商业投资潜力。一种商业、一种风格、一种时尚就在鼓楼尚街。

随着时代科技的日新月异，大型综合商场的商业模式也在不断的发生着变化。在继传统门店、百货商城、购物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商业模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐渐形成。而鼓楼尚街就是秉承这种New lifestyle 的商业，逐步的站立在银川楼市的这座金字塔上，让这种先进的商业模式放大于银川，让银川与世界同步!

“ 鼓楼尚街”用以十二万平米的超大规模，更新换代的建筑硬件，完善的业态组合，为银川及周边地区市民打造全新的高档的New lifestyle 商业，它能够满足市民购物、休闲、娱乐、餐饮等更加多元的生活消费需求而诞生的，强调休闲中购物，娱乐中享受生活。它包罗了众多主力店和商铺，集购物、休闲、体验、娱乐、饮食、商务为一体。在银川市各业态间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的聚合体。它的出现承载了银川市核心区地标商业的使命，它必将推动银川商业的升级换代。

银川鼓楼尚街能够推出银川商业的全新升级，正是因为鼓楼尚街的地理优势。“鼓楼尚街”地处百年成熟商圈内，坐拥近300万消费人群，地段优势无须解释，周边配套十分繁华，打通至湖滨街，周边8条公交干线经过，大型百货、大型超市、高档社区、酒店及商务办公林立，商业气氛极其浓厚，又配有超大型停车场，700余地下停车位，新华商圈独一无二，让消费者不再为停车发愁。鼓楼尚街坐拥鼓楼商圈核心区，延续百年商圈文化、革新新华商圈业态、汇聚人流、物流、商流，彰显不可估量的财富价值。让银川更体面，使百年商圈更辉煌。

房地产投资分析

吕瑶 12011248875 2011级经管系房产(2)班

第五篇：项目分析

项目分析

－、项目现状（略）

二、项目定量分析：

1核心商圈百货类商业定量汇总：

·核心商圈内百货类商业总体量为42300平方米，共有商户529户；

·核心商圈内百货类商业业态分布基本一致；一层多设超市吸引客流；二层以男装为主；三层以女装为主；

四层以上为皮鞋、运动、文体等杂类；

·百货类商业的标准铺位使用面积都在30平方米以上；

总结：

·核心商圈内市场类商业总体量为103520平方米，共有商户1608户；

·区城市场类商业整体低挡、落后、无规则和明确的功能分区；硬件也跟不上；

·区城市场类商业标准铺位一般都为20平方米

·本案就酒店配套来说肯定是中高档商业物业，因此中低档市场定位不太适宜；

·目前市场类商业业户对单铺位面积需求较大，但同时能承受租金能力较低，一层主流租金也就在3元╱天╱平方米，甚至更低，本项目做市场很难实现商业价值最大化； ·地下商业普遍不被认可；

·如本案定位百货类，可解品牌资源提升物业资源，同时招商较容易；

3核心商圈商业定量总会

总结：核心商圈百货类和市场类商业总体重145820平方米，共有商户2137户；该数值未包含临街和商圈外商业，如全部计算内，人均商业面积已超过1平方米。

总结:

·核心商圈内有效商业供应建筑体量为71000平方米，共有商户1433户； ·商圈正常临街门市使用面积租金在1-2元╱天╱平方米，供销大楼门市达5元╱天╱平方米。中心家具门市5.5元╱天╱平方米；

三、项目SWOT分析：

1、优势

·本案位于海拉尔河西核心商圈—三角地商圈，同时本案地处河东至河西中央大桥把头位置，是河东消费者来河西的必经之路，同时项目所临桥头街也是商圈交通主干道，交通优势明显；

·本案商业处于桥头街与东大街十字路口把角处，外立面展示较强，利于项目形象树立和传播；

·随着海拉尔的经济发展，商户或消费者对于现代化的商业大厦需求将进一步提升，而本案正处于新的更新换代环节，因此有望成为新的商业格局代表；

·本案属新入市商业项目，建筑规划、布局和硬件设施远远高于现商圈市场，具有吸引商户入驻的明显优势；

·本案自开发有住宅项目，入住后能为本案提供直接的消费群体； ·本案地段唯一，不可复制，具有良好的升值潜力；

·商户投资人信心潜力大，如买了龙凤商城铺位的商户投资成功后有跟风买了金龙地下街的商铺；

·如本案为中高档定位，投资者认同度较高，虚拟产权回报的方式能被投资者认同和接受； ·海拉尔旅游发展较好，本项目建立酒店迎合了消费需求；

·项目属于政府支持项目；

·本项目的开发商有多年的地产开发经验，为本项目成立的商业团队有多年的管理商业经验，熟悉商户的切实经验，能够保证项目的持续稳定发展；

2、劣势

·项目对面的商业步行街项目将有十二万平米的商业供应，与本案基本在同一时段入市，对本案的销售有着直接影响；

·就这样一个总体经济基数偏低、人口较少的三线城市来说，人均商业面积超过1万平方米，商业供应明显饱和，因此运作商业项目的难度较大；

·06年项目区域金龙地下商城的成功销售吸收了区域商户相当数额资金，有可能造成本项

目入市时，商户无空余资金，因此本案的资金回笼在短期内很难达到预期要求；

·区域商户能承受总款额较低，销售虚拟铺位单铺面积过大总款过高商户承担不了，面积小了铺位数较多，销售周期拉长；

·主商圈内商业供应量趋于饱和，且有一定空置，如本案商业体量过大，短期内很难消化，对项目招商都不利；

·项目虽处商圈，但位于商业商圈边缘相对孤立，难以借其他商业项目的人气与其他主要商场市场形成人流互动；

·该区域楼层差明显，商户不认可地下商业和高层商业（金龙地下属特殊范畴，其顺应政府政策规划很好的缓解了该地段交通压力，并连接各大商场市场形成区域人流互动，地段不可复制），所以目前市场都无地下商业，高层也都以家具面积；

3、机会

·海拉尔房地产行业处于发展和提升阶段，大形势比较走好；

·海拉尔“十一五”计划重点发展三角地核心商圈商业，为本案入市提供了合适的时机； ·海拉尔区大力进行招商引资，随着对外贸易的良好开展，海拉尔的经济水平和人民收入有可能大幅度提升，从而为项目带来足够的消费支撑；

·目前区域市场类商业布局混乱且硬件设施老化，存在商业隐患并缺乏管理，区域商户需要进行资源重组和调整，如能够对本项目进行合理的商业定位，引入先进的商业管理手段，必然会增加商业成功机会；

·目前区域内部分商户属租赁二房东档口经营，潜在消费需求大； ·目前区域中高档市场类商业供应量小，对本案来说提供了机会；

·现有市场由于洛城时间较长，在某些硬件和软件上已经跟不上消费诉求，因此核心商圈目前破切需要一个符合现阶段发展需要的市场类商业载体；

·项目临中央桥，是河东区于河西区的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能够成为城市的地标性建筑；

4威胁

·项目对面的地块规划海拉尔商业步行街12万平米综合商业，与本案基本同一时间入市，该项目位置好、体量大，对本案造成直接威胁和影响；

·河东区与华联商厦正在销售，对本案的入市有一定的影响，其目前销售不利也产生对产权商铺销售的负面影响；

·友谊大厦正在建设酒店和写字楼，对本案存在着一定的威胁；

·海拉尔刚刚兴起房地产开发的热潮，在建在售项目较多，会牵扯大量的社会资金，从而会减少可能对本项目投资的投资人数量，造成回款难，回款周期拉长；