第一篇：对乡镇契税征管工作的几点思考

对乡镇契税征管工作的几点思考

【摘 要】

现在许多地方的乡镇财政普遍面临困难，但是预算外资金管理松驰，没有纳入财政专户管理，没有实行综合财政预算，大量的预算外资金游离于财政监管之外。本文笔者根据自己在基层部门的契税征管经验，对目前契税征管中存在的问题进行了分析，得出乡镇财政要走出困境就必须以新的视野去观察、去分析，去探索新的出路。

【关键词】

乡镇契税 征管工作 乡镇经济

如今，许多乡镇财政普遍面临困难，但是预算外资金管理松驰，没有纳入财政专户管理，没有实行综合财政预算，大量的预算外资金游离于财政监管之外。极少数乡镇虽然在账面上有一定反映，但也只是到有关单位抄一抄数字，没有真正管理起来。同时，乡镇财政的基础工作也有待加强，如记账不规范、财务制度执行不严、税票随意填开、财务处理不及时、会计档案保存不全等现象普遍存在、会计基础工作的规范化任重而道远。本文笔者根据自己在基层部门的契税征管经验，对目前契税征管中存在的问题进行了分析，得出乡镇财政要走出困境就必须以新的视野去观察、去分析，去探索新的出路。

一、乡镇契税征管中普遍存在的现象

首先，在农村许多乡镇对契税的宣传形式单调，重点不突出，往往是流于形式，走走过场，不注意宣传效果。长期以来，基层财政在税收征管中只注重宣传农业税、农业特产税、耕地占用税，许多农村干部本身对契税了解不多。致使群众对契税的政策认识模糊，纳税意识淡薄，房地产私下交易现象严重，因此，不少纳税人在买卖房屋，办理房产过户时，对交纳契税一事不堪，一手交钱，一手交钥匙，仅凭一张白条就私下完成了一桩几万、甚至十几万元的房屋买卖交易，缴纳契税意识淡薄。其次，乡镇一些部门协调配合不够，措施不得力。一直以来，有关部门既没严格按照契税暂行条例规定，进行集中受理、联合办公制度，又不坚持“先税后证”的原则，积极主动的配合财政部门做好税源的收集与管理工作。这样给财政部门的契税征收增加了难度，致使偷税漏税款现象较为严重。此外，征管员既担负着征管工作，还肩负着稽查、监督的职责，顾此失彼。在加上实际工作中只重视征收税款，管理和稽查监督工作滞后。加上征管机构设置不健全，对日常管理确缺少必要的稽查监督。目前，乡镇财政不是征收主体，而县（区）财政专治从事契税征管的人员较少，从而导致征收效果不明显，再加上在征收过程中，对一些“钉子户”执法手段软弱乏力，税源流失，漏征漏管现象较为严重，显然达不到规范管理的目的。

二、乡镇在征收契税中的对策

1.要以宣传为带动，提高纳税人纳税意识。

借契税征管职能转变之机，加强政策宣传的力度，并将其作为宣传工作的重要组成部分常抓不懈，充分利用报纸、电视等新闻媒介加大宣传力度，使契税政策、法规家喻户晓，理顺、沟通征纳关系，从而提高群众的依法纳税意识，使契税征管收到事半功倍的效果。

2.要抓好源头。

抓好契税源头管理工作，是做好征管的先决条件。准确掌握纳税人实际出让买卖价格，是征收机关开展契税征管业务最关键的基础工作。要把这一基础工作做好做扎实，有必要对乡镇辖区范围内房屋买卖情况进行一次全面梳理和清查，深入群众和房产交易户，扎实细致地逐住户开展普查，做到户数明、底子清。通过普查，将获得的第一手资料进一步加工整理，分门别类，建立契税台账。档案的建立和完善，不仅可以使征管工作更趋主动，征管效率得到快速提升，而且可以更为动态直观地及时掌握征缴情况。

3.要以部门协作为手段，提升征管质效。

可以借助行政服务中心平台，进一步加强部门间的协作。在与房管、国土协作的原有基础上，对职能转变以后出现的问题，共同协商，加以解决。部门之间的协调配合是实行跨部门流程再造的关键，对下阶段的工作重点有很好的指导意义，同时建立有效的联席机制，利用房管部门系统实现网上签约机会，依托这一优势，加速与其联网，实现信息全面共享，及时掌握最新的房产信息，对征管有着很重要的意义。

4.要以信息网络为平台，规范管理。

随着管理信息化建设步伐的加快，乡镇各项征收管理工作逐步走向了规范化、制度化。乡镇一级要加快电子征管系统的开发和信息网络建设的步伐，建立有效的控管机制，尽快沟通与房管、土管等部门信息渠道，构建信息共享、协助控管乡镇财政的网络监控体系。

三、乡镇在征收契税中的几点建议

1、建议通过多种渠道、采取灵活多样的宣传形式，广泛宣传契税征管政策，可在集市或街头进行税法咨询，像他们讲解契税征收政策，真正让群众知道和理解契税征管的意义和作用，为契税征收工作创造良好的纳税氛围。

2、建议严格执行“先税后证”制度，土地、房产、城建等部门应积极配合当地的财政部门做好契税的征收工作。同时要按照“先税后证”的契税管理程序办理有关手续。财政部门理应主动加强与土地、房产、城建等部门经常联系和沟通，建立信息平台，及时取得相关信息，真正实现信息资源的共享、交流、建立完善的契税税源资料库，协调运作，确保纳税人足额缴纳理应缴纳的契税，以此来推动综合治税，杜绝税收的跑、冒、滴、漏现象发生。

3、建议强化内部管理，建立和完善稽查制度。重点要抓好契税征管员的业务培训，认真学习业务知识，全面提高服务意识。在征收工作中，既要热情，又要严格执法。要不断的提高思想和政治水平，坚持依法理财。建立和完善契税稽查制度，不断优化依法治税，严厉打击各种违规行为，对辖区的房屋出售定期、不定期进行拉网式检查，对偷、漏税款者，除责令其补足税款外，还要给予适当的经济处罚。对抗税不缴者，移交司法机关处理，以警示他人，从而堵塞契税收入流失的漏洞，是契税征管工作逐步纳入法制化、规范化的轨道，来推动社会主义健康有效的向前发展。

第二篇：河南省契税征管程序

河南省契税征管程序

第一条根据《中华人民共和国契税暂行条例》和《河南省契税实施办法》，为进一步加强我省契税征管工作，规范契税征收机制，特结合契税征管系统，制订本征管程序。

第二条帐套管理

正式使用程序前，首先进行帐套设置，一般是根据使用程序征税的年份进行设置，年底一个契税征收做一个电子备份，以为单位存档备查。套帐管理有利于对帐务的管理和查询，同时有利于对程序的学习使用。

第三条纳税申报

纳税申报是纳税人在纳税义务发生后按照税法规定的期限和内容向主管税收机关提交有关纳税书面报告的法律行为，是界定纳税人法律责任的主要依据，是征收机关获取税收管理信息的主要来源。纳税人（含享受减免的纳税人）必须按照税法规定的期限如实向征收机关办理纳税申报。享受减免的纳税人，也应向主管征收机关办理减免纳税申报。按照《中华人民共和国契税暂行条例》规定，当事人在签订合同即纳税义务发生后，应于10日内办理纳税申报。

（一）契税纳税人应在申报时，按不同交易方式提供以下材料：

1、土地、房屋权属通过“招拍挂”方式交易，应提供成交确认书、土地出让（转让）合同、土地评估报告、拍卖专用发票、委托拍卖协议、法院民事判决书等；

2、土地使用权转让，应提供转让合同、土地价值确认书及评估报告、发票等；

3、房屋买卖，应提供房屋买卖协议或商品房买卖合同及不动产发票；二手房买卖应提供房屋买卖协议及房产价值评估报告。

4、土地、房屋赠与，应提供公证的赠与协议及房地产价值评估报告；

5、土地、房屋交换，应提供交换协议和价值评估报告，土地之间交换的应提供土地价值确认书及评估报告。

（二）《契税纳税申报表》按以下要求填写：

1、纳税人名称。在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人是契税的纳税人。所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织；所称个人，是指个体经营者，城乡居民个人，外国人及其他个人。

2、纳税人代码。纳税单位或企业代码；个人以其身份证号码或军官证编号为代码。

3、纳税人电话号码。联系人当前使用的电话号码。

4、纳税人地址。纳税人在办理契税手续时期的住址。

5、邮政编码。纳税人住址的邮政编码。

6、开户银行。

7、银行账号。

8、权属转移类别。一是土地权属转移，即国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括土地使用权出售、土地使用权赠与、土地使用权继承和土地使用权交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移；二是房屋权属转移，即房屋买卖、房屋赠与、房屋继承、房屋交换。软件设置可选择窗口。

9、合同签订时间。

10、土地地址和房产地址。合同所指发生权属转移的土地和房产所在地址。

11、税目。土地权属转移设置国有土地使用权出让和土地使用权转让两个税目；房屋权属转移设置房屋买卖、房屋赠与和房屋交换三个税目。选择窗口可对税目进行选择。纳税申报的同时，对契税税目的明细划分便于统计报表的自动生成。

12、土地面积和房产面积。

13、计税金额。

以上业务项在土地和房屋权属转移合同或相关书面材料上都很清楚，纳税人必须据实填报。

14、税率。契税征收执行4％税率；对单套住宅建筑面积等于或小于144平方米的按4％税率减半征收。

15、计征税额。

16、减免税额。

17、应纳税额。

计征税额、减免税额和应纳税额三项由征收人员填写。

为了减少多次填报和录入的环节，在纳税申报表上增加由征收机关负责填写的内容：

18、减免原因。

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的。

（2）符合城镇房改政策的。

（3）个人购买普通住宅的。

（4）企业改制的。

（5）是财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

19、房产类别。

房产分为增量房和存量房。增量房是指房产开发商新建用于销售的商品房。存量房是指已经具有房产证的房屋。也称为“二手房”。

增量房和存量房可根据用途分为住宅、商务用房和其他。住宅房可根据单套房屋建筑面积分为普通住宅和非普通住宅。

第四条纳税通知

纳税人主动申报纳税的，当场缴税的不再发放纳税通知书。对于纳税人未能主动申报的，征收人员可根据土地和房管部门提供的土地使用权出让、转让以及房屋交易情况资料录入数据，生成契税纳税通知书，通知纳税人限期完税并追缴滞纳金。

第五条契税征收

（一）纳税人到征收机关申报纳税首先要填写《纳税申报表》。

（二）征收人员接到纳税人填报的《纳税申报表》后，根据纳税人提供的房地产相关材料进行审核，确定应纳税额，并输入微机，打印出正式《纳税申报表》交纳税人核实。

（三）纳税人核实后，在《纳税申报表》上签字，并连同税款、银行回单一起交征收人员。征收人员检验税款无误后，在“经办人”栏签章后交审核人员。

（四）审核人员审核无误后，签章并加盖征收机关印章，返回征收人员。

（五）征收人员将审核后的《纳税申报表》交纳税人，纳税人持《纳税申报表》到银行缴纳税款，征收人员接到银行回单操作电脑打印契税完税证。

（六）大额税款需要直接上交国库的，由征收机关打印契税缴款书（代完税证），由纳税人持契税缴款书（代完税证）到其开户银行交纳税款，持银行回单到征收机关确认盖章或换取完税证。

（七）有加收滞纳金业务的，征收人员录入逾期天数，自动计算滞纳金额。

第六条税款入库

契税税款按照规定定时定期缴人国库，契税征管人员开具一般缴款书（五联单），由税款所在银行加盖转讫章，转入行国库科加盖收讫章后，第一联交征收机关记帐，第二联交税款所在银行记帐，其余三联一联人行国库科记帐，另两联交财政局国库科，一联记帐，一联备查。同时契税征管人员根据第一联缴款书将税款入库情况录入电脑，进入统计表，便于查

询和分析。

第七条契税减免

普通住宅减半征收，在契税纳税窗口直接办理减税。契税征收机关根据纳税人填报的《纳税申报表》和提供的商品房购房合同等相关资料，经审查无误后，直接在完税证上填入减免税额，通过开具完税证，办理减免手续。

其他契税减免由房地产所在地的市、县（市）财政局农税科（局）办理（计税金额在1亿元以上的由省财政厅农税局办理）。农税科（局）根据纳税人提出的减免申请和相关资料，经审查无误后起草契税减免批准文件，经分管局长同意后以财政局正式文件形式批准减免。纳税人持财政局下发的契税减免批准文件到房地产管理部门办理房地产过户手续。农税科（局）负责将相关减免资料传递至契税纳税窗口进行登记。

第八条契税退税

（一）由于政策原因错征或纳税人超过应纳税额缴纳的税款，由纳税人提出申请，领取并填写《退还税款申请申批表》，并按有关规定附有关资料。

（二）征收机关受理并审核，表格填写是否符合要求，退税理由是否符合规定，查验资料是否齐全、有效。

（三）批准。经查实，对情况属实签署意见后，根据纳税申报和原完税证的查询导接，录入退税原因和结算方式，即可打印出契税退税单，纳税人和征收机关签字盖章后办理退税。

（四）需要国库退付的，审核无误后，填开《税收收人退还书》，加盖税收会计部门公章和征收机关法人代表章，送国库办理退库手续。

第九条税后管理

（一）数据查询。

依据纳税申报和税款征收，自动生成征收明细台帐：《契税纳税申报清册》、《契税纳税完税证（缴款书）清册》、《契税征收情况清册》、《契税退税清册》、《契税减免清册》、《契税税款入库清册》、《土地出让契税征收情况明细表》、《土地转让契税征收情况明细表》、《增量房普通住宅契税征收情况明细表》、《增量房非普通住宅契税征收情况明细表》、《增量房商务用房契税征收情况明细表》、《增量房其他房产契税征收情况明细表》、《存量房普通住宅契税征收情况明细表》、《存量房非普通住宅契税征收情况明细表》、《存量房商务用房契税征收情况明细表》、《存量房其他房产契税征收情况明细表》分类明细反映土地使用权出让、转让契税征收情况，以普通住宅、商务用房和其他房产三个类别反映房产增量房和存量房交易征收契税的情况；根据以上征收情况明细表，按时、日、旬、月、季、年及按要求提供条件进行各类查询，并根据税款入库金额查询税款入库进度。

（二）减免统计。

依据契税纳税申报表对纳税人属性的确定和减免原因的选择，并自动生成《契税减免情况表》。按照减免原因对减免税单位、减免面积和减免金额进行全面统计。

（三）资料统计。

根据《契税征收情况汇总表》和《契税减免情况表》相关数字，通过表间关系的设制，生成《契税统计资料表》，资料表全面反映土地权属转移和房屋买卖和契税征收、减免、入库的整体情况。

（四）档案管理。

契税征管的档案分两种形式，一是文字档案，购买商品房的文字存档资料是纳税申报表、承产人身份证复印件、完税证存根联和购房发票复印件及商品房购房合同。购买“二手房”的文字存档资料是纳税申请表、卖房人和承产人身份证复印件、完税证存根联和买卖双方签定的购房合同复印件或房地产价格评估报告复印件（身份证复印件、完税证存根联和商品房购房发票复印件贴纳税申报表背面）。土地使用权属转移的存档资料是契税纳税申请表、政府

土地管理部门批文复印件、土地评估报告、实行“招拍挂”土地价值确认书、出让转让合同复印件、契税完税证、其他相关资料。契税减免应保存的档案资料：对征收机关批准免税的文字存档资料是证明该项目符合免税条件的相关资料和批准文件。文字档案要设置编码，装订成册实行专柜专库管理。二是电子文档，由纳税申报自动生成《契税纳税申报汇总清册》，可在备注栏录入文字档案的代码，实现查询纳税档案，查询纳税记录在文字档案的具体位置。电子文档要定期整理，进行备份，以免丢失。

（五）票证管理。

从完税证的发放、领用、使用、作废、销毁进行系统管理，首先进行各类初始设制；再进行票证出入库、使用、缴销管理；最后根据纳税申报和税款征收自动生成《契税纳税通知书汇总清册》、《契税完税证汇总清册》和《契税退税凭证汇总表》等各类帐册、还可以实现后期的票证查询。

第十条其它

该程序由河南省财政厅负责解释，于文件发布之日起实施。

第三篇：关于进一步做好契税征管工作的通知

关于进一步做好契税征管工作的通知

(滁政[2005]9号)

2005-04-21 各县、市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

加强契税征管，增加契税收入，对于增加地方财政收入，促进房地产业健康发展，具有重要意义。自1997年《中华人民共和国契税暂行条例》颁布实施以来，我市各级征收机关积极探索征收方式，不断加强征收管理，促进了契税收入的持续快速增长。2004年全市入库契税收入突破3000万元，比上年增长87%。契税已成为我市地方财政收入的重要税种。但是，契税征管工作中也存在着征管措施不健全，征收不到位，有些地方越权减免，导致税收流失比较严重等突出问

题。

为促进我市契税收入持续增长，根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《安徽省契税暂行办法》的规定和《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发[2004]137号）、《安徽省人民政府办公厅关于进一步加强契税和耕地占用税征管工作的通知》（皖政办明电[2004]99号）精神，结合我市实际，现就进一步做好契税征管工作特作如下通知：

一、全面推行契税直接征收制度

我市多年来的契税征管实践证明，实行契税直接征收，有利于及时掌握税源情况，有利于严格执行税收政策，有利于强化税收管理，有利于提高征收效率，是保障契税收入持续快速增长的必要措施。根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发〔2004〕137号）的规定，自2005年1月1日起，停止委托代征，全面实行由各级人民政府财政机关直接征收。按照方便纳税人缴税、有利于控制税源、有利于规范征管的原则，我市契税的具体管辖权为：滁州市城市规划区范围内的契税由市财政部门直接征收；各县、市辖区内的契税由各县、市财政部门直接征收。各级财政征收机关要按照要求，抓紧做好终止契税委托代征的各项后续工作，通知代征单位及时办理票款结报手续,收回委托代征证

书。

二、规范契税征管程序

要严格实行“先征税、后发证”制度，加强对契税的源头控管。纳税人必须按规定缴纳契税，取得契税完税凭证，或按规定程序办理免税证后，国土资源和房产管理部门方可办理国有土地使用权出让、转让或房屋权属变更登记手续。对未按照“先征税、后发证”的程序办理土地、房屋权属变更登记手续，造成税款流失的，要依据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规的规定，予以严

肃处理，追究有关责任人的责任。

各级财政部门要与国土资源和房产管理部门加强协作，密切配合，共同做好契税征管工作。财政部门要严把政策关，并定期向国土资源和房产管理部门通报征收情况，及时协调解决征收中出现的问题。国土资源和房产管理部门要与财政部门建立土地、房屋权属登记情况的网络互联体系，实行信息共享，并根据征收工作的需要，及时提供与征收有关的土地、房屋权属变更的详细资料。财政征收机关对查询的土地房屋相关资料应严格保密。

三、严格执行契税政策

各级财政征收机关要严格执行《安徽省耕地占用税、契税减（免）管理实施办法》，加强契税减（免）管理，按规定程序办理政策性减（免）契税手续。纳税人符合契税减征或免征条件的，应当在办理土地、房屋权属证之前向财政征收机关递交减（免）税申请报告，办理减（免）税手续。各级财政征收机关按规定批准后，必须每季度将减（免）情况上报市财政部门备案。各级政府、有关部门、单位和个人不得擅自决定契税的减税、免税。征收机关和征管人员也不得违反规定擅自受理、审核减（免）契税申报。对纳税人采取伪造、变造、隐匿计税依据、资料（销售合同或协议及销售发票等）进行虚假纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，由契税征收机关追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事

责任。

四、加大契税执法检查力度

要建立契税日常稽核制度，对契税的申报、审核、完税过程中政策执行情况进行全程跟踪检查。对于在日常征收过程中出现的房地产价格明显低于市场价格的不正常情况，各级财政征收机关除认真审核外，要按照国家和省的有关规定，依法委托具有房地产评估资质的评估机构重新核定计税价格；情况复杂的可委托两家以上的评估机构进行核准，以防止税收流失。市财政征收机关每年要对全市契税征管工作组织一次检查，发现问题及时解决。要严格契税执法，严厉打击各种拖欠契税、偷税、骗税等违法行为。

五、进一步加强对契税征管工作的领导

各级政府要充分重视契税征管工作，认真研究和解决契税征管中存在的各种困难和问题，支持财政征收机关依法征管，协调有关部门共同做好契税征收工作，对在契税征管工作中成绩突出的单位和个人给予表彰、奖励。各级财政征收机关要加大宣传力度，增强纳税人依法自觉纳税的意识；制定科学的契税征管规程，完善操作办法和管理制度；加快契税征管信息化建设步伐，切实提高办税工作效率；进一步增强服务意识，建立健全岗位责任制，做到文明办税、优质服务。

滁州市人民政府

二OO五年三月十九日

第四篇：浅析契税划转地税后如何加强征管

浅析契税划转地税后如何加强征管

契税是一个古老的税种，我国现行的契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移或变动订立契约时，向产权承受人征收的税种。它是在1950年的《契税条例》和1954年的《关于契税暂行条例若干条文修改的通知》基础上进行不断改进、完善而形成的，并与1997年颁发了《契税暂行条例》及其条例细则。由于历史原因，90年代财税体制改革后，各地的契税征收机关没有统一，有地税部门负责征收的，也有财政部门负责征收的。就江苏省来说，契税一直由财政部门负责征收。2009年，财政部、国家税务总局发布了《关于加快落实地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知》（财税〔2009〕37号），明确将在２００９年１２月３１日前，完成耕地占用税和契税征管职能由地方财政部门划转到地方税务部门的各项工作。江苏省于2010年4月1日实现“两税”的顺利划转，而划转后如何加强征管则摆在了地税机关的面前。

一、地税部门统一征管契税的重要意义

契税征收机关的统一，有助于进一步促进契税征管的规范化，法制化，对于契税征管是一个重要里程碑，有着巨大的意义。第一，有助于实现专业征收，提升契税征管质量。在财税改革之初，由于契税征收量和征收范围都比较小，所以财政部门在征收上并无太大压力。随着经济改革的不断深化和国民经济的持续快速发展，城市的建设力度也在不断加大，使房地产市场呈现出日益繁荣的景象，契税征收工作量大幅提升，财政部门压力增大，然而由于财政部门并非专门的税收征管部门，在契税征收中出现的问题也不容小视。比如由于一些财政部门对契税征收管理工作的重视程度不够，往往忽视了对契税政策的宣传，使纳税人对契税的征收不理解，甚至不知道在房地产交易活动中要缴纳契税，部分纳税户对契税的有关政策了解不全面、不完整、不准确，出现了重增值税、营业税和所得税而轻契税的现象，这给契税征管工作带来了较大阻力。另外，对房地产交易过程中的买卖转让行为欠缺一套科学有效的监督机制，以准确界定房地产买卖或转让以及相应的计税标准，由于长期以来契税由财政部门负责征收，没有形成国税、地税那样一整套的征管模式和方法，影响了契税的征收质量。因此，契税征收由税务部门统一征收管理是大势所趋。

第二，有助于税务部门充分发挥优势，推进房地产税收一体化进程。近年来，随着房地产业的快速发展，房地产行业的税收已成为地方税收收入的一项重要来源。但是，由于房地产行业税收涉及的税种多，纳税环节复杂，税源控管手段差，税收管理乏力，由财政部门来征收显然有些力不从心。况且目前大多数房地产企业结构多元，形式多样，关系复杂，而在征收管理上存在着条块分割，信息不通，环节断链，职责不清等弊端，管理混乱现象比较突出。契税由税务部门接管后，可以优化税务机关内部征管资源配置，按照税收管理的流程和环节，统一设置征收管理一体化的契税窗口，理顺和规范征管手续，也可以以契税征管为把手，认真分析房地产税收管理的现状，结合税收管理的特点，健全完善控管手段的问题。税收部门还可以通过对房地产业涉及的各职能岗位的职责划分，在各环节有针对性地寻求各相关管理岗位的支持与配合，发挥各岗位职责的最大管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。

第三，有利于税务部门细化管理职责，落实一体化管理的既定目标。虽然房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因而税务部门可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台账和征收台账，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票，大幅提高管理质量和效率。就这一点来说，财政部门很难做到。比如说，北京的契税征收早在2002年就由税务部门接管，他们以契税为抓手，从房地产有关信息的获取及处理，到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行了细化，形成了一条有序操作的传递链条。这给我们地方契税的接管工作树立了一个良好的榜样。相信这样的一体化管理对内是一个整合管理资源、提高工作质量和效率的过程，对外是一个便民高效、环节透明、服务更优的服务过程。它把税收服务贯穿于税收征管全过程。办税程序的简化，服务质量的优化，征管效能的提高，征收成本的缩减给契税的征管工作注入了强大的生命力和活力。

第四，有利于税务部门运用科学技术创新管理手段、完善管理思路。近年来，税务部门正在探索和实践税收管理科学化。税收管理的科学化就是积极运用计算机网络等高新技术手段为税收征管服务，“人机结合”，管理互动，以充分显现管理优势。具体到房地产行业税收征管工作中，就是充分利用房地产开发和转让信息，加强比对分析，掌握税源变化情况，特别要以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合、归集，逐步建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，逐步实现利用计算机将税源数据库的信息与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对分析，促使税收管理从粗放型向集约型转变。科技发展的日新月异和现代税收管理的客观规律，也需要创新思维，更新观念，树立科学的税收管理观，走精细化之路。房地产税收一体化管理是一个系统工程，必须各岗位密切配合，各环节紧密衔接，把精细化的基本要求落实到各个环节、各个岗位和人员，落实到各税种的具体管理中，落实到各部门密切配合上，使之形成一个紧密的链条，不断提高对房地产行业诸环节的管理水平。因此，地税部门要把握好契税接管的契机，以契税接管为把手，全面掌控税源信息，广泛收集、有效利用涉税信息，全面实行一体化征收，诸税种统管，紧紧抓住契税征管的关键环节，加强房地产各环节的税收管理，并结合本地情况，分步实施，由点到面，逐步规范，把房地产税收管理水平提高到一个新台阶。最后，有助于契税征收管理相关法律法规的进一步完善。由于《税收征管法》是相对于工商税收制定的，对契税的征管不是十分实用，使契税的征管缺乏必要地法律保障，在客观上决定了契税征管执法力度的弱化，缺乏明确的法律保障。同时政策的实际操作性不强，致使征收难以把握有关界限。针对目前契税法规保障滞后的实际，契税征收管理划归税务部门后，税务部门可以将契税征收的特点和其他工商税种的征收进行比较，在实践中推动契税征收的规范化，法制化，在逐步加强契税法规体系建设。

二、契税划转地税征收后的现状分析

地税部门接手契税后着力进行了模式的再造工作，使契税征收更为规范。

1.由分散征收打造为集中征收。自2008年始，原财政契税所入住我市行政服务中心，只受理市区范围内的征收工作，各乡镇均设有契税征收点，划转后，全市契税统一由契税所【注：暂定名，下同】负责集中征收，取消了乡镇征收功能，全部扎口在行政服务中心地税窗口办理。据了解，2009年契税所共征收契税约18000笔，税额约2.4亿元；全市十多个乡镇在房地产交易火爆的情况下，也只征收了契税1000笔左右，只占全市业务量的5.3%。契税征收点的统一，由原全市十多个征收点集中为一个征收点，有利于节约分局征收一线征收人员。

2.缩减账户，规范契税账户管理。划转后把原来的乡镇、市财政局契税过渡账户全部简并，全市只保留契税所一只过渡账户进行核算，有利于税款的及时解缴、对帐、入库等工作，规范了契税账户管理。

3.合理配置窗口人员，充实一线力量。在原来的征收模式下，契税窗口四名工作人员办理征收工作，有人手少而工作量大的特点，特别是在集中新开盘房产时期，还要外借人员到窗口帮忙。合并以后，由于实施统一扎口办理流程，使得工作量骤增，已经超过了现有人员的工作负荷，因此适当增加了新的人员到窗口，保证了工作的顺利开展。

4.通过实现二手房窗口和契税窗口整合，提高行政效率。为了方便纳税人办件，提高窗口服务质量，二手房开票窗口与契税窗口实现了合并，纳税人涉及二手房开票工作的，只需向税务部门提供一套房产资料，改变了原来两个窗口两套资料的状况。开具销售不动产发票以后，资料由内部人员递交到契税窗口开具税单，完税后的资料统一由专人整理归档。一手房开票中，由于要保持税单号码的连贯性，因此流程基本维持不变，按照多人受理、一人开票的工作流程，从根本上方便了纳税人，减少了纳税资料，减轻了办件成本。

三、地税征管中存在的问题

虽然地税接管后进行了部分改革，但在征管过程中依然存在或多或少的问题，主要表现在以下几个方面：

（一）划转机构编制不明。自契税划转地税征管已四月有余，虽然有关人员已经进行了行政、组织、工资关系的转移和人事档案资料的交接，征收部门也顺利开展了工作，但作为契税的管理机构至今未能明确，造成征收与管理脱节，减免税无法办理、责任不明晰。

（二）征收流程大同小异，而不能体现出地税征收优势。主要是在契税征管软件的使用上，销售不动产发票以及相关税票的开具已经全部纳入省级大集中征管系统中，而契税的开票系统沿用了常州富深公司所开发的程序，并没有实现大集中系统开票，造成征收明细脱节、只能通过汇总入库、退税流程缺失等一系列问题。

（三）政策宣传力度不够。如果说财政局并不是专门的税收征管部门，或者说忙于其他事务往往对契税征收管理工作的重视程度不够，而忽视了契税政策的宣传的话，地税部门接手后就更应该弥补原有缺失，充分利用12366、电台、报刊等网络进行广泛宣传，使纳税人充分了解契税的征收流程和有关政策。

（四）“一分为二”业务办理模式弊端显现。虽然通过行政服务中心这个大平台实现了原地税窗口和契税的整合，但在业务、某些特定事项和政策掌握仍是“一分二”模式运行，成为了两个窗口的纠结所在。一是形式上实现了合并，业务上各自为战。由于本市的二手房交易全部集中在行政服务中心办理，有这么一个很好的工作平台，从根本上为百姓解决了部门两头跑现象，但发票和契税单仍分两个窗口办理，出现窗口来回跑现象，而合并开票的话，又会出现增加内部工作量，票证汇总复杂化的情况。二是特定事项“一分二”。由于契税政策和营业税政策的不同，征收对象的不同，使纳税人在办理过程必须分成两块来处理，例如涉及到两种税收都减免的情况时，抄送住建部门、国土部门的函不是由科室统一出具。三是政策掌握“一分二”。行政服务中心制度中有一项就是“AB角”制，要求窗口办件人员必须熟悉本窗口所有的业务知识，A岗不在，B岗可以顶上去，保证窗口的顺利运行，因此税收政策的不熟悉会直接影响到窗口的服务质量。

（五）与内部科室衔接不畅。首先资料归档方面，由于行政服务中心环境所限，所有窗口受理的资料都移交到市局整理并归档，这样既减轻了窗口工作人员的压力，也规范了资料档案化管理。现在契税和地方税的合并征收，受理的资料也保持了一致性，因此在资料装订和归档过程中，有必要整合在一起，保证资料的完整性。其次是业务培训方面，以房地产税收一体化管理来看，业务科室对税收政策的贯彻仅仅限于书面，缺少当面的培训，工作人员在地方税、契税的业务掌握上还做不到融会贯通，而衔接不畅的直接原因就是未能明确契税的管理机构。

（六）契税依然未能融入地方税整体。首先在税收计划的制定上排除了契税收入，随着经济改革的不断深化和国民经济的持续快速发展，城市的建设力度也在不断加大，作为地方税小税种之一的房地产契税已然成为新的经济增长点，契税规模越来越庞大，自地税征收后的短短4个月已入库契税达1.9亿元，契税增收不容忽视。其次在纳税评估和稽查方面基本排除契税检查，部分税管员和稽查人员往往对契税政策不熟悉或根本忽视而不能做到与其他地方税同查。最后是在收入分析上依然独立，而不能形成有特点的契税分析，造成征管漏洞出现。

四、加强契税征管的措施和办法

(一）抓紧明确机构编制。契税的征收工作必须要有一个管理部门，定人定责，一旦明确，才有利于明确责任，为加强契税征管发挥重要作用。而上述所说的征收与管理脱节，减免税无法办理、责任不明晰的相关问题就可迎刃而解，这也是契税征管深入开展的前提。

(二)抓紧制定适应当前契税征管的业务流程和规章制度。结合我市的实际, 在充分调查研究的基础上, 制订了一套完整的契税征收管理实施办法,明确了征收、入库、退税、减免等业务流程和规章制度, 确保契税法律法规的贯彻执行。

（三）加强部门协作，促进房地产一体化征管。以契税划转地税征收为契机，借助行政服务中心平台，进一步加强部门间的协作。在与房管、国土协作的原有基础上，对职能转变以后出现的问题，共同协商，加以解决。这有利于体现行政服务体系的重大优势，有利于促进税收征管的向前推进，有利于发展服务于民的优质理念。具体做法是：总结归纳一段时期内，在办理事项过程所出现的问题，对可以解决的问题提出方案加以解决，需要研究讨论的，可以推行并联协作机制，增加解决问题的渠道；第二定期召开部门联席会议，部门之间的协调配合是实行跨部门流程再造的关键，对下阶段的工作重点有很好的指导意义，同时建立有效的联席机制，及时掌握最新的房产信息，对税收征管有着很大的意义。第三，利用房管部门系统实现网上签约机会，依托这一优势，加速与其联网，实现信息全面共享。

（四）加强宣传力度，扩大地税窗口影响。房地产二级市场税收政策的不断变化使纳税人对政策的即时掌握有一定的难度，借契税征管职能转变之机，加强政策宣传的力度，让纳税人及时了解二手房交易税收政策，从而做出正确的税收筹划，为顺利办理房产过户做好准确的费用预算，同时要打破服务人群的局限性，增加服务渠道，拓宽服务方向。主要做法是全方位提供二手房交易涉税事项在线咨询服务。此项服务借助行政服务中心平台，采取每周两次在线即时答复问题，其他汇总后次日答复的服务方式，咨询范围涵盖二手房交易中产生的营业税、个人所得税和契税等税收政策。二是利用全市房屋中介机构的优越性，把宣传力度做到位。由专人岗位负责，建立若干QQ群邀请各中介机构加入，旨在及时了解最新的房屋信息，掌握市场动态，对出现的问题有充分的时间研究讨论，同时可以第一时间贯彻最新的政策精神。三是增加到社区、商场、电台咨询服务的数量。(五)严格执行政策,加大征管力度。主要是严把“三关”:一是计税价格关。对纳税人所申报的成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,坚决按照市场价格核定计税价格。二是纳税时间关。对在规定期限内仍不缴纳契税的单位和个人,按规定坚决加收滞纳金或处以罚款。三是减免税关。凡不符合《契税暂行条例》和房地产优惠政策中所规定的减免范围的, 坚决不予减免，从而防止契税流失, 确保及时足额入库。

（六）加强契税培训，适时开展契税专项检查。目前的情况是，除了契税所一线征收人员外，其余地税干部基本不了解其征收流程和政策，甚至于竟然还不知道契税已由地税征收，要解决这个问题首先要实现地税干部的契税流程和政策普及培训，特别是要加强对税管员和稽查人员的政策培训和业务辅导,在目前房地产税收一体化征管的条件下,更是要经常性地进行有关契税政策和房地产税收政策的辅导、培训,并适时开展契税专项检查，作为一次了解、熟悉契税政策的锻炼。

第五篇：关于契税征管若干政策的通知

关于契税征管若干政策的通知

浙财农税字〔2005〕23号

各市、县（市、区）财政局（宁波不发）：

为进一步明确政策，加强契税征收管理，现将契税征管若干政策通知如下：

一、关于土地、房屋拆迁契税政策问题

因房屋、土地拆迁后重新承受房屋、土地权属的，不论补偿前后是房屋或土地、住宅或非住宅，对超出土地、房屋拆迁补偿和安置补助总额的部分，统一减按1.5%的税率征收契税。

二、关于用外币缴纳契税如何结算问题

受让房屋、土地，纳税人用外币缴纳契税的，按缴税当日国家公布的外汇基准价格进行结算。

三、居民生前与社区居民委员会、敬老院或其他组织和个人签订供养协议，居民把个人所属的房屋财产、积蓄及退休养老金交给供养方，由供养方负责供养。按照供养协议，一定期限后，该居民把名下的房产过户给供养方所有。根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)精神，上述情况属于赠与范围，按3%的税率征收契税。

四、关于退房退税问题

1.对交易双方已签订期房买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，征收机关对其已缴契税应予以退税。

2.对交易双方已签订期房、现房买卖合同，交易完成并已办理了产权证的退房，征收机关对其已缴契税则不予退税。但法院判定的房屋交易行为不成立或无效合同而引起的退房，已缴契税则予以退税。

以上规定请遵照执行。

浙江省财政厅 二○○五年十二月十五日