第一篇：物业公司以停水停电相威胁催傲物业费——案例分析

“物业公司以停水停电相威胁催傲物业费”案例分析

【案例】

2013年7月27日，北京市景观花园小区的5~9号楼，都被小区的物业公司贴上了这样的通告：从7月28日起，物业公司将对缴费率最低的这5栋楼停止一切服务，并请缴过物业费的业主配合物业公司。通告中还提到，从7月31日起，对于不缴费的楼栋、单元，物业公司将采取必要的措施，停止5栋楼的业主使用小区内的公共排污管道、公共用电、公共自来水管道的设施。后物业服务企业在停电后被告上法庭，法院判其败诉。【律师评析】

实践中，物业公司催缴物业费的方法可以说是丰富多彩。比如说，停水停电停电梯、曝光欠费业主信息、半夜敲门早上堵门，把门卡、停车位、社区的优惠待遇等来“捆绑”物业费的捆绑式服务等。但这些方法均不是合法正确的方法。曝光业主信息有可能侵犯业主的隐私权，而选择晚上“登门”也会侵犯业主的休息权，如果再有言语、行为上的威胁，就更是违法的。正确的方法应该是应该是下达律师函，或以其他方式催告，不成的话再到法院起诉。

但无论如何物业服务企业是没有权利以停水停电等方式来强制业主缴纳物业费的。理由如下：

1、法律没有授权。《物条》第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。可见，物业服务企业只是接受委托收取水电等费用。在业主为缴水费、电费时，物业服务公司可以根据供水、供电等单位的授权（供水供电等单位离享有依据合同的抗辩原则可以享有中止服务的权利）停止对业主的水电供应。但仅限于业主未缴水电费的情况，于物业费缴纳与否无关。

2、合同相对性原则。给业主供水供电的相对人应该是供水公司或供电公司，根据合同履行的抗辩原则，如果用水用电人不履行缴水电费的义务，则供水供电人当然享有拒绝履行供水供电的义务，即停水停电的权利。享有停水停电的权利人是供水供电人，而非物业服务企业。

3、《北京市物业管理办法》明确规定物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。【启示】

若签订合同时，业委会与物业服务企业约定在业主未缴物业费时，物业服务企业可以停水停电，那此时，物业服务企业有这个权利吗？

若仅有业委与物业服务企业的约定，那尚不足以支持物企行使此权利，因为此权利是供水供电公司，物企不能侵犯供水供电公司的权利。所以还必须得有其授权。但这又违反了法律法规的强制性规定和现代的社会文明，所以，无论如何，物业服务企业以停水停电等方式催缴物业费的方法都是不可取的。

第二篇：停水停电物业公司注意了

物业公司注意了，不要听业主说停电就停

业主委托停水电，物业须三思 业主委托停水电 物业须三思

案例描述

一天,某大厦年轻女业主来到管理处声称现正租用该房的租客不配合交纳管理费和租金，并表示要行使业主权利将该房的水电同时停掉，以此迫使租户交清房租等费用。管理处值班人员听完情况后将该房的水电同时停掉，以此迫使该租户交清房租等费用。管理处值班人员听完情况后再三劝导该女业主不要冲动，放弃过激行为，采取双方协商的方式来处理此问题，但该业主不听劝告，一意孤行。该业主又写了“停止某房水电的委托书”并注有业主本人对些事全权负责（物业管理微资讯）。管理处值班人员随即通知当班巡逻岗带该业主上楼停水电，停水过程中，该业主站在水表房、电表房门口看着巡逻岗把水阀、电阀相继关闭后才离去。

晚上六点左右，该房租户回到房间发现水电全无后向控制中心询问，中心值班人员告诉其原因，并出示业主手写的委托书，同时提醒租户和该房业主联系协商解决。该租户声称此前已和业主协商过，现拒绝和业主联系，并讲明情况。原来该房业主此前租给租户的租金发票存在问题，此事租户已电话联系业主要求一起到工商税务部门求证，而业主却回避，现租户不是不愿不交纳租金，因为业主提供的发票引起税务局对其全公司财务的审查，现租户要求业主对发票进行解释，同时咨询过其律师，并向管理处提出以下建议：立即送上该房水电；提醒管理处在关闭该房水电时要考虑合法性（物业管理微资讯）；因为实际过程中是管理处员工代业主关闭水电，虽然有业主委托书，但管理处难以回避直接责任，就比如某领导指使员工一样，司法机关追究主谋人的责任时，也会对直接打人的员工追究责任，因为此行为前提条是不合法的。处理过程

管理处从租户了解相关情况后即电话联系该房女业主，而女业主已经不再接听管理处的电话(业主此时已明白事件的严重性)管理处经多方联系后找到该房男业主讲明情况，并告之租户态度，男业主表示可送上该房水电，并请管理处协助处理此事。案例点评

租户和业主之间的关系错综复杂，当双方有利益冲突要求管理处协助办理时，管理处应从双方了解事情经过，以利于规避协助行为过程中的风险；加强风险意识，法律意识培训，对涉及双方有利益冲突的协助行为可不为之，避免引火上身。

第三篇：停水停电处理案例

物业小区停水、停电应急处理方案

为应对停水停电情况,保证小区的正常工作生活,特制定停水、停电处理方案,供有关部门参考执行。

一、应急处理原则

小区分有计划停水、停电和突发性停水、停电情况,合理安排相关工作,使小区工作尽快恢复正常。

二、停水、停电处理流程

1、属于有计划停水、停电的,应当提前24小时通知业主(住户)、各工作单位,在各楼栋、大堂公告栏及小区电子显示屏发布通知。将通知登记在发文通知单上保存。

对相关设备进行正常检修维护,向业主(住户)耐心解释取得支持配合。停水的利用生活水箱临时供水,如长期停水,应与供水、消防等单位联系,解决供水。停电的自动启动发电机临时供电。

2、属于突发性停水、停电的,应当在十分钟内发出简要通知,1小时内发出书面通知,内容包括原因、预计恢复供水、供电时间。并将通知张巾在各楼栋、大堂显要位置,并将文件保存。对相关设备进行检修维护,向业主(住户)耐心解释,取得支持配合。停水的利用生活水箱临时供水,如长期停水,应与供水、消防等单位联系,解决供水。停电的自动启动发电机临时供电。

三、管理处各班组分工要求

(一)、办公室

1、及时打印、张贴停水、停电通知。

2、安排备用水,启动临时供电装置。

3、向业主(住户)耐心解释停水、停电原因。

(二)护卫班

1、加强停水、停电期间的巡逻保卫。

2、对水、电力检修车辆进行引导,协助检修服务工作。

(三)、维修班

1、停水、停电期间做好正常检修维护工作。

2、对于故障导致停水、停电的,及时抢修排除故障,恢复供水供电。

四、准备应急材料

1、贮水池、生活水箱 案例一：

******小区一至四层采用的是一次供水，由于市政供水水压低，居民用水频繁，导致四层以下水压不足，热水器经常无法使用，断水现象也频有发生，每天都有业主投诉，甚至漫骂、威胁。

一天有位业主又多次电话投诉，维修工三次登门被拒，最后管理处主任亲自上门，诚恳表示管理处也希望对管道进行彻底的改造，但基于各种原因，短期内确实无法实施。但业主根本不听解释，认为家里没水就是管理处的责任，一定要管理处拿出彻底解决方案。

为了摆脱被动应付的局面，管理处主动采取了以下几项措施：（1）张贴公告，给业主承诺一定在近期内予以解决；

（2）给开发商发公函，提出整改意见；

（3）安排物业人员在停水期间，为一些上了年纪或行动不便的业主送水上门；

（4）要求管理处员工在接到此类投诉时，一定要谨慎应答，千万不可大包大揽或一推三不知。

管理处通过不懈努力，供水问题得到了逐步缓解和改善。

[案例点评]

工作中确实存在许多非物业管理者能左右的事情，但遇到问题不能只是道歉、安抚或消极等待，一定要主动与业主沟通，积极想办法解决。管理处与业主之间就象“牛”与“牵牛人”的关系，我们争取主动，事事想在先，作在前，工作自然顺畅自如；但如果工作不到位，跟不上业主的思想和节奏，成为牛叫业主牵着走，天天被动应付，忙于“灭火”,还有何服务水准可言。

另外，在回答业主关于何时来水等问题时，我们不妨留个“小心眼”, 假如行政管理部门说2小时，我们就转达说4小时，因为就算2小时按时来水，业主最多不过说你准时、守信用；可一旦恢复供水时间延长，业主就会借机大闹，“新仇旧怨”一起来；可你转达说4小时来水，实际是2小时侯后来水，相比之下，业主以为比原定时间早，自然很高兴。所以善意的谎言，一可以为我们自己赢得充足的时间；二给业主带来精神和情绪上虚假的“安慰”.当然，在为业主进行维修工作时，套用此服务技巧也未尝不可。案例二：

第四篇：门店停电案例分析

门店停电案例分析

【案例类型】突发事件

【提供单位】综合超市事业部-----

【撰 写 者】

2014年4月12日上午八点左右，某超市刚开始营业不久，陆陆续续有顾客进超市生鲜区买菜，突然这时整个超市停电，生鲜区的电子秤和收银台都停止了工作，不能进行打秤和收银，所以顾客被困在生鲜区和收银台。防损人员封锁了超市出入口，不让顾客出入。在场的值班经理立刻通知防损人员，迅速用超市备用的发电机发电，过了大约五分钟后，通过发电机发电，超市又开始恢复供电，生鲜区电子秤和收银台重新开始工作。因停电而阻塞的顾客得到疏通，超市开始正常营业。

如此同时，值班经理通过打电话问电力公司，得知是当地线路检查，而造成停电，预计停电将持续几个小时。

正常营业大约十分钟后，超市突然又再一次停电，而这时的顾客比之前停电时更多。防损人员和超市值班经理迅速组织人员拿着手电筒在超市巡场，以防止不必要损失。由于两次停电顾客不能购物和到收银台结账，开始有顾客抱怨。大约十分钟后，了解到这次停电是由于发电机柴油用完而停止工作。由于顾客抱怨越来越多，甚至有些顾客把选好的商品不要离开卖场。鉴于此，收银组人员开始手工收银，两人一组配合，一人帮助照明，一人手工收银。如此同时，防损组人员封锁超市进口，只出不进。通过手工收银，顾客情绪得到缓解，同时超市人流得到疏散。在持续停电大约有二十分钟的时候，虽然开始手工收银，但是收银人员两个一组，收银效率降低，陆续有顾客因不愿意等而离开卖场。所以值班经理迅速组织其他柜组人员过来支援收银，大大提高了收银速度。

在发现电机没油后，防损人员立刻去外面买柴油，但是当时卖场附近市场没油柴油，所以跑了很远的路才买到柴油。等回到超市后，已经停电半个多小时，重新发电，恢复超市供电，开始营业。重新恢复照明后，卖场人员发现不少因停电而遭到顾客遗弃的商品。同时卖场外部，因不能进去卖场，很多顾客选择离开。

【评析】

1、通过这次停电事件，我们可以得到以下教训和启示：

1>与职能部门处理好关系。这次停电是当地的电力部门检查线路而停电，是人为的停电，而不是不可控因素造成的停电，那么这次停电门店完全可以做好准备。之所以毫无防备，是因为没有得到电力部门的通知，如果与电力部门保持良好的关系，那么完全可以得到电力部门的通知，从而做好准备，减少损失。

2>对卖场设备设施的维护和保养要形成一定的规章制度。这次造成二次停电是由于发电机没油，如果平时有一套完整的制度对发电机进行保养和维护，就不会出现发电机没油而临时出去买油的情况出现，以减少不必要的损失。

2、同时在这次事件中也有值得我们借鉴与学习之处：

1>应变能力。在超市停电后卖场值班经理迅速组织人员巡场、封锁收银口、开始手工收银等相关措施，使停电所造成的损失得到一定程度的降低。

2>团结合作。在手工收银过程中，超市其他柜组人员来收银口帮助收银员手工收银，给其照明，是收银速度得到提高，一定程度上减少了顾客的流失，减少了门店的损失。

第五篇：不交物业费的各类案例分析

不交物业费的各类案例分析

“我的房子既没装修也没入住，为什么交物业费？”“物业公司什么都不干，我干嘛要交物业费？”……不少物业公司反映业主以种种理由拒交物业费。

结合沈阳市政府办公厅日前下发的《关于加强住宅区物业管理的实施意见》，记者咨询了物业管理部门和律师后发现，部分业主举动陷入误区，但一些物业公司的做法也存在问题。

业主

对物业不满意不交物业费

案例：

大东区东北大马路某小区居民林女士反映，小区里卫生状况比较差，还有私搭滥建现象，外人随意出入小区大门。她对物业的服务非常不满，所以拒交物业费。

律师说法：

区、县（市）房产主管部门和街道办事处发现物业服务企业管理乱、服务差等问题，应当约谈物业服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书责令限期改正。

居民也可通过业主委员会与物业公司进行交涉，也可以召开业主大会，并有权选择服务更好的物业公司。不过在此之前，业主应该缴纳物业费。

没入住就不交物业费

案例：

2011年8月，李先生在铁西区建设大路一小区购买了一套房子并办理了入住手续，交了一年物业费。几天前，物业公司要求缴纳下一的物业费，李先生认为，房子自己没住过，不需要交物业费。

律师说法:

物业服务费不仅限于垃圾清运、环境保洁，还涉及到物业管理区域秩序维护费用、办公费用及物业管理企业固定资产折旧等，无论入住与否，这些费用都实际发生了，因此李先生不能以此理由拒交物业费。

对小区周边环境不满意不交物业费

案例：

王先生居住在大东区上园路某小区，刚入住时小区周边都是些便利店、洗衣店等，可是后来慢慢地都变成了汽修店、饭店等，环境越来越差，他认为物业公司应该承担责任，因此拒交物业费。

律师说法：

物业的职责是对园区共用部位、共用设施进行日常维护，管理区域清洁卫生、秩序维护等，小区周边环境则超出了物业履约范围。小区周边环境好坏非物业公司所能左右，不能因此拒交物业费。

其他业主不交我也不交

案例：

大东区德增街某小区居民何先生反映，由于大家对物业公司服务不满意，因此该小区物业费交费率比较低，原本他打算交了的，但是发现大家都不交所以他也不交。

律师说法：

业主接受了物业服务合同，接受了其服务就有义务交纳物业费。业主未按时交纳，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，法律上没有“法不责众”这一说法。

物业收广告费 我就不交物业费

案例：

家住大东区联合路某小区的胡先生反映，他家的楼道、电梯里到处都是广告，认为物业公司是在利用业主共用面积牟利，这些钱是不是可以抵物业费？

律师说法：

利用物业共用部位共用设施进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意，所得收益应是归全体业主所有。物业公司如果擅自牟利是错误的，业主委员会可与之交涉，但这不能成为业主拒交物业费的理由。

物业

不交物业费就给断水电

案例：

市民宋女士去交水电费被物业拒绝了，因为没有交物业费。物业工作人员表示，宋女士家拖欠了1000多元的物业费，还拖欠了“三个月的电费和近一年的水费”，在缴纳水电费的同时，必须一并缴纳物业费。

相关规定：

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

不管是否入住都得交费

案例：

市民张女士的新房，因质量问题开发商延迟交房，造成其晚了半年收房，但物业公司要张女士把这半年的物业费也缴清。

相关规定：

《辽宁省物业管理条例》第四十条：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

收多少钱不需要跟业主解释

案例：

市民王女士投诉，物业在进行收费时没有公开收费依据，怀疑他们擅自提高收费标准。但是物业公司拒绝拿出有关文件和收费标准。

相关规定：

《辽宁省物业管理条例》第三十八条：物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和收费标准等有关事项。

不交物业费有车库也甭进门

案例：

明明在小区内买了车库，可刘女士就是没法把车开进小区，原因是没有缴纳物业费。

律师解读：

本报法律顾问、辽宁百联律师事务所主任崔修滨认为，欠物业费，物业可以通过法律手段维护自身权益，不让进门的做法，虽然在法律上没有明确规定，但情理欠妥当。

不交物业费就给你曝光

案例：

周先生夫妇欠交物业费，物业居然将他们一家的私人信息随处散发。

律师解读：

物业公司这种行为严重侵犯业主的隐私，属于违法行为。物业公司只能将未交纳物业费业主的门牌号公布，但不能公布业主姓名。

业主和物业公司之间的纠纷，大多是因业主不满物业服务拒交物业费，而物业公司不择手段追讨物业费，形成恶性循环。