第一篇：物业服务等级标准5级最新

总则

1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服

务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。

1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。

1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准 外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标 准的规定。2 术语和定义

2.0.1 物业服务

物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相 关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩 序的活动。

2.0.2 物业共用部分

物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共 同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要 包括共用部位、共用设施设备。

2.0.3 专项服务

接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环 境卫生、秩序维护等专业服务。

2.0.4 特约服务

物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业 服务合同约定以外的服务。

2.0.5 突发公共事件

突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损 失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急 事件。3 基本规定

3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维 修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和 改造工作。

3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每 一级标准高于且包含相应低一级的标准。

3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定 物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已 签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。4 住宅物业服务一级标准

4.1 基本要求

4.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人

照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相 关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其 他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。

4.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业 管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人 员。

4.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全 防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件应急预案。建立物业服务工作记录。

4.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。

4.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。

4.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情 况、收支情况、本年度收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到 达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在 30 分钟内告 知。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作 日内回复。每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。

4.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。

4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

4.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一年度维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房

1）

每月清洁1 次，室内无杂物。

2）

设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）

在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。

4）

设施设备标志、标牌齐全。

5）

张贴或悬挂相关制度、证书。

4.2.2 共用部位 房屋结构

每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按照鉴定结果组织修缮。建筑部件

1）

每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、7 雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）

每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）

每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

附属构筑物

1）

每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）

每半年检查1 次雨、污水管井等。

3）

每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）

每季度巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 等。

5）

每年检测1 次防雷装置。

4.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷 器、箱体、风机盘管滤网等。

4.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规

定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每半年切换1 次备用水泵。每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 8 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.2.5 排水系统 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。污水泵

汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1次，检查设备运行 状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

4.2.6 照明和电气设备 楼内照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内 修复。楼外照明

每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复；复杂故障2 周 内修复。应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜

每周巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱和线路

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、清扫。控制柜

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、调试、清扫。发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。配电室、楼层配电间

防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好。

4.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态； 每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。对讲门口机

每季度检查1 次按键、显示屏等； 每季度表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。网络控制箱

每年检查1 次外观、接线；每年表面清洁1 次；每年内 部除尘1 次。红外对射探测器

每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表 面清洁1 次；每年内部除尘1次。图像采集设备

每周检查1 次监视画面、录像功能； 每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。

解码器

每年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年 表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。

云台

每年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面 清洁1次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点

每半年检查1 次外观，发现故障隐患，即时排除；每半 年表面清洁1 次；每日存储巡更记录。读卡器

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水 状况。电磁锁门锁

每季度检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

4.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相 关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 梯检验检测机构提出定期检验申请。3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排

除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签

订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。

配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分

钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

4.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防 安全职责。2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员

掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行1 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定 每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排

除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。

4.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统

1）

火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）

火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警

报装置的报警、警报功能；探测器投入运行 2 年后，每隔 3 年由专业清洗单位清洗1 次。

3）

备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 13 池充放电试验1 次。消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每2 年机柜 内的设备内部除尘1次。防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排

烟阀等。防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年检查维护1 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情 况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 防电话。灭火器

每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 14 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

4.4 绿化养护

4.4.1 基本要求 乔木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。绿篱和色块

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花坛植物

花坛植物死亡率低于15%。草坪

保证基本成活。

4.4.2 绿化养护内容灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重 旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水 1次。施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每 3 年至 4 年施肥 1 次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年开春 后施肥1 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的 植物适当增加施肥频次。病虫害防治

植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治，15 不出现严重病虫害现象。整形修剪

一般乔木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；绿篱 和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草 坪生长季节每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草

每年全面除草1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的30%。垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 1 次。

4.4.3 工作检查和记录

生长季节每月检查1 次植物生长情况。

4.5 环境卫生

4.5.1 生活垃圾的收集、清运 按有关规定和标准实行垃圾分类。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节 每5 日喷洒1 次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。

4.5.2 物业共用部分清洁 楼内

1）

大堂、一层候梯厅

每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。

2）

楼道、楼梯

每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。

每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火 栓、指示牌等共用设施。

电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1 次轿厢地面。天台、屋面

雨季前清扫1 次天台、屋面。楼外道路及设施

每日清扫1 次楼外道路。水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物的预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

4.5.3 工作检查和记录

每日抽查1 次清洁质量，做好记录。

4.6 公共秩序维护

4.6.1 主要出入口有人值守。4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：

00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

4.6.4 机动车辆凭证出入。

4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录应留存30 日备查。

4.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

4.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。

4.7 装饰装修管理

4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

4.7.2 建立装饰装修管理档案。

4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

4.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。

4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。5 住宅物业服务二级标准

5.1 基本要求

5.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人

照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相 关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其 他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。

5.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 3 年以上物业服务企业管理工作经 历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

5.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全

防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立物业服务工作记录。

5.1.4 档案 建立物业管理档案。配备档案管理人员。3 应用计算机管理基本信息、基础资料。

5.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。

5.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情 况、收支情况、本年度收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到 达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告 知。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作 日内回复。每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。

5.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。

5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

5.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一年度维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房

1）

每月清洁1 次，室内无杂物。

2）

设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）

在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。

4）

设施设备标志、标牌齐全。

5）

张贴或悬挂相关制度、证书。

5.2.2 共用部位 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件

1）

每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、22 雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）

每2 月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）

每半年检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天 棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

附属构筑物

1）

每2 月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）

每半年检查1 次雨、污水管井等。

3）

每2 月巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）

每 2 月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 等。

5）

每年检测1 次防雷装置。

5.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷 器、箱体、风机盘管滤网等。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。

5.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规

定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每半年切换1 次备用水泵。4 每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5.2.5 排水系统 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。污水泵

汛期每日巡视1 次，平时每2周巡视1 次，检查设备运

行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1 次。化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

5.2.6 照明和电气设备 楼内照明

每周巡视2 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内 修复。楼外照明

每周巡视1 次，一般故障2 日内修复；复杂故障2 周内 修复。应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜每日巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、清扫。控制柜

每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫。发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。配电室、楼层配电间

防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好。

5.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态； 每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。对讲门口机

每2月检查1次按键、显示屏等； 每2月表面清洁1次； 每年内部除尘1 次。网络控制箱

每半年检查1 次外观、接线；每半年表面清洁1 次；每 年内部除尘1次。红外对射探测器

每半年检查1次接线、探测范围、防水状况等；每半年 表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。图像采集设备每周检查1 次监视画面、录像功能； 每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每 半年表面清洁1 次；每年内部除尘1次。云台

每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年 表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次；每日存储 巡更记录。读卡器

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水 状况。电磁锁门锁

每季度检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

5.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相 关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。2 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排

除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签

订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。

配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分 钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

5.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 月检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

5.3 消防安全防范

5.3.1 综合管理1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员

掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定 每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排

除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。

5.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统

1）

火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）

火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警

报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年 由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验1 次。消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排 烟阀等。防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年维修养护1 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每年检查1 次润滑情况； 每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 防电话。8 灭火器

每周巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

5.4 绿化养护

5.4.1 基本要求 乔木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。灌木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。绿篱和色块

植株保存率高于 90%，年成活率高于90%。地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于90%，花坛植物死亡率低于10%。草坪

保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。

5.4.2 绿化养护内容 灌溉

出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死 亡现象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水 1次。施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每2 年施肥1 次；灌

木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后 30 施肥1 次至2 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不 良的植物适当增加施肥频次。病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每2 周检查1 次病虫 害情况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效 果。整形修剪

乔木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；绿篱和 色块每年生长季节和冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节每 月修剪1 次至2次，全年至少修剪10次。除草

每年全面除草2 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的20%。垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 2 次。

5.4.3 工作检查和记录 生长季节每2 周检查1 次植物生长情况。编制绿化养护措施和工作计划。

5.5 环境卫生

5.5.1 生活垃圾的收集、清运 按有关规定和标准实行垃圾分类。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节 每3 日喷洒1 次杀虫药。

4 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。垃圾清运车外观整洁。

5.5.2 物业共用部分清洁 楼内

1）

大堂、一层候梯厅

每日清扫1 次、每周清拖2 次大堂、一层候梯厅地面。

每月擦拭2 次信报箱、大堂玻璃。

2）

楼道、楼梯

每周清扫2 次、每月清拖1 次楼道、楼梯地面。

每月擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1 次轿厢地面。天台、屋面

雨季前、雨季期间各清扫1 次天台、屋面。

每季度巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施

每日清扫1 次楼外道路。

每季度清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁 1 次雨蓬、门头等。水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

5.5.3 工作检查和记录

每日检查1 次清洁质量，做好记录。

5.6 公共秩序维护

5.6.1 主要出入口有专人值守。

5.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：

00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

5.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

5.6.4 机动车辆凭证出入。

5.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录应留存30 日备查。

5.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

5.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。

5.7 装饰装修管理

5.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

5.7.2 建立装饰装修管理档案。

5.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 33 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

5.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

5.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。

5.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。

6 住宅物业服务三级标准

6.1 基本要求

6.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设 备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人

照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相 关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日不少于 8 小时，其 他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。

6.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 2 年以上物业服务企业同等岗位工 作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

6.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全 防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立培训体系，定期组织培训与考核。建立物业服务工作记录。

6.1.4 档案

1 建立物业管理档案。配备档案管理人员。应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资 料、收费资料等。

6.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。

6.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情 况、收支情况、本年度收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到 达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告 知。报修进行回访。业主或使用人提出的意见，建议、投诉在 2 个工作 日内回复。投诉进行回访。每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组 织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少组织1 次社区文化活动。

设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 36 任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物 保管、票务代理等特约服务。

6.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。对专项服务进行监督管理及评价。

6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

6.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一年度维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房

1）

每月清洁1 次，室内无杂物。

2）

设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）

在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消 37 防器材，确保完好有效。

4）

设施设备标志、标牌齐全。

5）

在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）

交接班记录、工作日志等齐全、完整。

6.2.2 共用部位

房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件

1）

每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）

每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）

每季度检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天 棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

附属构筑物

1）

每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）

每季度检查1 次雨、污水管井等。

3）

每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）

每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）

每年检测1 次防雷装置。

6.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

2 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷 器、箱体、风机盘管滤网等。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。

6.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规

定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每季度切换1 次备用水泵。每年检查 2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

6.2.5 排水系统 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。

每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1次，检查设备运行 39 状态；每2 周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

6.2.6 照明和电气设备 楼内照明

每周巡视3 次，一般故障1 日内修复；复杂故障5 日内 修复。楼外照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内 修复；每月调整1 次时间控制器。应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜

每日巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路

每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫。控制柜

每2 周巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、调试、清扫。发电机

每月试运行1次，保证运行正常； 每年活化1次蓄电池； 每周巡视1 次充电机和蓄电池。检测

每5 年检验1 次内部核算电能表。

9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好； 电缆进出线和开关标志准确。

6.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每 2 周表面清洁 1 次；每半年内部除尘1 次。对讲门口机

每月检查1 次按键、显示屏等；每月表面清洁1 次；每 半年内部除尘1 次。网络控制箱

每半年检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每 半年内部除尘1 次。红外对射探测器

每季度检查1次接线、探测范围、防水状况等；每季度 表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。图像采集设备

每周检查 1 次监视画面、录像功能；每 2 周表面清洁 1 次；每半年内部除尘1 次。摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每 半年表面清洁1 次；每年内部除尘1次。

8 云台

每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年 表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点

每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次；每日存储巡更 记录。读卡器

每月检查1 次外观； 每月表面清洁1 次，查看防水状况。

电磁锁门锁

每2 月检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮

每2 月检查1 次开锁功能、接线。

6.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相 关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排

除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签

订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。

5

配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分 钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

6.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

6.3 消防安全防范

6.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员

掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定 每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排

除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。

6.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统

1）

火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）

火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警

报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年 由专业清洗单位清洗1 次。）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验1 次。消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 44 对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排 烟阀等。防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情 况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 防电话。灭火器

每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

6.4 绿化养护

6.4.1 基本要求 乔木

植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于 85%。灌木

植株生长正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活 率高于95%。绿篱和色块

植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能 及时补栽或更换。草坪

草坪基本整齐，覆盖率高于95%。

6.4.2 绿化养护内容 灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝 情况发生；一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入 冬前浇水1 次，冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌 溉次数。施肥

根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1 次至2次；

灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至 3 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的 依赖。病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3 次病 虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提 前落叶、死亡现象。整形修剪

乔木每年冬季修剪1 次；灌木每年生长季节和冬季修剪 46 1 次；绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪 1 次； 冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪 12次。除草

每年全面除草3 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的 10%，季节性杂草能得到有 效控制。垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 3 次。

6.4.3 工作检查 生长季节每月检查3 次绿化工作。编制每季度绿化养护措施和工作计划。有绿化档案。

6.5 环境卫生

6.5.1 生活垃圾的收集、清运 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季 节每日喷洒1次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。垃圾清运车外观整洁。

6.5.2 物业共用部分清洁 楼内

1）

大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。

每周擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。

每月擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。

每日巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。

2）

楼道、楼梯

每周清扫1 次、每2 周清拖1 次楼道、楼梯地面。

每2 周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火 栓、指示牌等共用设施。

每季度除尘1次楼内灯具。

每日巡视保洁1 次楼道、楼梯。电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1 次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1 次；石 材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。

每日巡视保洁2 次电梯轿箱。天台、屋面

每季度清扫 1 次天台、屋面；雨季期间，每 2 月清扫 1 次天台、屋面。

每月巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施

每日清扫1 次、巡视保洁2 次楼外道路。

每月清洁 1 次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁 1 次雨蓬、门头等。水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁2次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要 道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。

6.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。每季度全面检查1 次清洁质量，做好记录。清洁档案齐全。

6.6 公共秩序维护

6.6.1 主要出入口有专人24 小时值守。

6.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：

00 巡视2 次、22：00 至次日6：00 巡视1 次。

6.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

6.6.4 机动车辆凭证出入。

6.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录，应留存 30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显 著位置。

6.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

6.6.7 每年进行2 次专项应急预案演习，做好记录。

6.6.8 备勤人员 24 小时待岗。

6.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。

6.7 装饰装修管理

6.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

6.7.2 建立装饰装修管理档案。

6.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

6.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

6.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。

6.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。

7 住宅物业服务四级标准

7.1 基本要求

7.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人

及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于 8 小时，其他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。

7.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 3 年以上物业服务企业同等岗位工 作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

7.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全 防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立培训体系，定期组织培训、考核。建立物业服务工作记录

7.1.4 档案

1 建立物业管理档案，配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修 养护资料、收费资料等。

7.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。

7.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情 况、收支情况、本年度收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修 20 分钟内、其他报修 30 分钟内到达现 场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 2 个工作 日内回复。投诉回访率 100%。每年至少公开征集 1 次物业服务意见，问卷率 80% 以上，公示整改情况。每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组 织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少组织2 次社区文化活动。重要节日进行美化装饰。

11 设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物 保管、票务代理等特约服务。

7.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。

7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

7.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一年度维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房

1）

每月清洁1 次，室内无杂物。

2）

设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）

在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消 防器材，确保完好有效。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。

7.2.2 共用部位 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。附属构筑物

1）

每2 周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）

每2 月检查1 次雨、污水管井等。

3）

每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）

每 2 周巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 等。

5）

每年检测1 次防雷装置。

7.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷

器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每两年清洗 消毒1次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。

7.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规

定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每2月切换1 次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

7.2.5 排水系统 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，55 组织清理、疏通。

每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1次，检查设备运行 状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

7.2.6 照明和电气设备 楼内照明

每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；其他复杂故 障3 日内修复。楼外照明

每周巡视 3 次；一般故障 1 日内修复；其他复杂故障 5

日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜

每日巡视2 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全；每半年 检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。低压配电箱和低压线路

每月巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。控制柜

每周巡视1 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1 次各种电器元 件或控制设备的设定值；每年检查1 次远控装置。发电机

每月试运行1次，保证运行正常； 每年1 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每日巡视1 次充电机和蓄电池。检测

每3 年检验1 次内部核算电能表。配电室、楼层配电间

防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好； 电缆进出线和开关标志清晰、准确。

7.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态； 每周表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等； 每2周表面清洁1次； 每半年内部除尘1 次。

网络控制箱

每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每 半年内部除尘1 次。

红外对射探测器

每2 月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每2 月 表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。图像采集设备

每周检查 2 次监视画面、录像功能；每 2 周表面清洁 1 57 次；每半年内部除尘1 次。摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。

解码器

每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每 季度表面清洁1 次；每年内部除尘1次。

云台

每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度 表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点

每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次；每日存储 巡更记录。读卡器

每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次，查看防水 状况。电磁锁门锁

每月检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮

每月检查1 次开锁功能、接线。

7.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相 关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 58 梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排

除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签

订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。

配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分 钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

7.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 周检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

7.3 消防安全防范

7.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，59 逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员

掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定

每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排

除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。

7.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统

1）

火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）

火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警

报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年 由专业清洗单位清洗1 次。）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验和表面除尘1次。消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排 烟阀等。防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情 况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 防电话。灭火器

每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

7.4 绿化养护

7.4.1 基本要求 乔木

植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于 90%。灌木

植株生长良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率 高于98%。绿篱和色块

植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于 98%。地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能 及时补栽。草坪

草坪整齐，覆盖率高于 95%。

7.4.2 绿化养护内容 灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌

溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1 次，需水量大的植物根据长势和土 壤情况合理灌溉。施肥

乔木每年施肥1 次；灌木每年施肥2次至3次；地被和

草坪植物每年施肥3 次至4 次；花坛植物根据生长情况进行 追肥；有条件的，应使用有机肥料。病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4 次病虫害 情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。整形修剪

乔木每年修剪1 次至2 次，部分植物进行生长季修剪； 灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2 次； 绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2 次，全 年至少修剪15次。除草

每年全面除草4 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的 5%，发现 50 厘米以上的杂 草应及时清除。垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 5 次。

7.4.3 工作检查 生长季节每月检查4 次绿化工作。编制每月绿化养护措施和工作计划。绿化档案齐全。

7.5 环境卫生

7.5.1 生活垃圾的收集、清运 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季 节每日喷洒1次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。垃圾清运车密闭运输、外观整洁。

7.5.2 物业共用部分清洁 楼内

1）

大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。

每周擦拭2 次信报箱。

每周擦拭1 次大堂玻璃。

每2 周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。

每日巡视保洁2 次大堂、一层候梯厅。

2）

楼道、楼梯

每日清扫1 次、每周清拖2 次楼道、楼梯地面。

每周擦拭2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

每季度除尘1次楼内灯具。

根据地面材质，定期做地面清洗、养护。

每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1 次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2 次；石 材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。

每日巡视保洁3 次电梯轿箱。天台、屋面

每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1 次 天台、屋面。

每2 周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施

每日清扫1 次、巡视保洁3 次楼外道路。

每2 周清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每2 月清洁 1 次雨蓬、门头等。水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要

道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。

7.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。每月全面检查1 次清洁质量，做好记录。清洁档案齐全。

7.6 公共秩序维护

7.6.1 出入口有专人24 小时值守。

7.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：

00 巡视 3 次、其中楼内巡视 1 次；22：00 至次日 6：00 巡 视2 次，夜间巡查2 人同行。

7.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

7.6.4 机动车辆登记出入。

7.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录应留存 30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著 位置。

7.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

7.6.7 每年进行3 次专项应急预案演习，做好记录。

7.6.8 备勤人员 24 小时待岗，人数不少于秩序维护专业人 员的20%，配备必要的应急工具。

7.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。

7.7 装饰装修管理

7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

7.7.2 建立装饰装修管理档案。

7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

7.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

7.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。

7.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。

8 住宅物业服务五级标准

8.1 基本要求

8.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人

及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日不少于12 小时、节 假日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。

8.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

项目负责人具有 5 年以上物业服务企业同等岗位工 作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。按需求配备具有外语会话能力的管理人员。

8.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全 防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立培训体系，定期组织培训与考核。建立物业服务工作记录。

8.1.4 档案 建立物业管理档案。配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修 养护资料、收费资料等。

8.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。

8.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情

况、收支情况、本年度收支预算；每年第三季度公示上半年 物业服务合同履行情况、收支情况。

每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作 计划。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修 15 分钟内，其它报修 30 分钟内到达现 场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 1 个工作 日内回复。投诉回访率 100%。每年至少公开征集 1 次物业服务意见，问卷率 85% 以上，公示整改情况。每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组 69 织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少组织3 次社区文化活动。重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏，每月至少更新1 次；配合相关部 门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物 保管、票务代理等特约服务。

8.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。

8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

8.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房

1）

每月清洁1 次，室内无杂物。

2）

设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）

在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消 防器材，确保完好有效。

4）

设施设备标志、标牌齐全。

5）

在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）

交接班记录、工作日志等齐全、完整。

8.2.2 共用部位 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。附属构筑物

1）

每周巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）

每月检查1 次雨、污水管井等。

3）

每周巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）

每周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）

每年检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级 电涌保护器。

8.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷

器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每2 年清洗 消毒1次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。

8.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规

定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每月切换1次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

8.2.5 排水系统 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。

每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每日巡视1次，检查设备运行 状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

8.2.6 照明和电气设备 楼内照明

每班巡视1 次，一般故障8 小时内修复；复杂故障1 日 内修复。楼外照明

每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；复杂故障 3 日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜

每日巡视3 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、清扫；每年检查2 次电气安全；每半年 检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。低压配电箱和低压线路

每周巡视1 次设备运行状况；每半年养护1 次，内容包 括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。控制柜

每周巡视2 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1 次各种电器装 置或控制设备的设定值；每年检查2 次各类远控装置和节能 装置。发电机

每月试运行1次，保证运行正常； 每年2 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每班巡视1 次充电机和蓄电池。检测

每年检验1 次内部结算电能表。配电室、楼层配电间

防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好； 电缆进出线和开关标志清晰、准确。

8.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态； 每日表面清洁1 次； 每季度内部除尘1 次。对讲门口机

每周检查1 次按键、显示屏等；每周表面清洁1 次；每 季度内部除尘1 次。

网络控制箱

每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每 季度内部除尘1 次。

红外对射探测器

每月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每月表面 清洁1次；每季度内部除尘1 次。图像采集设备

每日检查1 次监视画面、录像功能； 每周表面清洁1 次； 每季度内部除尘1 次。摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。

解码器

每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每 季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。云台

每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度 表面清洁1 次；每半年转动部位上润滑油1 次。巡更点

每周检查1 次外观，表面清洁1 次； 每日存储巡更记录。

读卡器

每周检查1 次外观； 每周表面清洁1 次，查看防水状况。

电磁锁门锁

每2 周检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮

每2 周检查1 次开锁功能、接线。

8.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相

关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 75 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排

除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签

订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。

配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分 钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

8.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。

8.3 消防安全防范

8.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员

掌握消防基本知识和技能；每年组织2 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 2 次，按照规定 每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排

除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。

8.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统

1）

火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）

火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警

报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年 77 由专业清洗单位清洗1 次。

3）

备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验和表面除尘1次。消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护防2 次排烟风机、电源控制柜、风口、排 烟阀等。防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情 况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 78 防电话。灭火器

每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

8.4 绿化养护

8.4.1 基本要求

乔木

植株生长健壮，树冠完整，出现死亡或缺株后应及时补 栽，生长季节叶片保存率高于 95%。灌木

植株生长健壮，枝叶丰满，主枝分布均匀合理，观赏效 果好，符合植物品种的造型特点。绿篱和色块

造型整齐美观，轮廓清晰，高度一致，修剪及时，出现 死亡或缺株应及时补栽。地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于99%，花坛植物死亡率超过1%后能 及时补栽更换。草坪

草坪整齐，覆盖率高于 99%。

8.4.2 绿化养护内容 灌溉

有灌溉计划，灌溉水下渗充足且均匀，有排涝措施；采 用节水灌溉设备和措施，能利用雨水资源进行灌溉；确保在 萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水，其他时间根据植 79 物种类、生长情况和土壤墒情合理安排灌溉。施肥

乔木每年施肥1 次至2次，灌木每年施肥3次至4次，地被和草坪植物每年施肥4 次至5 次，花坛植物根据生长情 况进行追肥；通过有机覆盖等方法，逐年增加土壤有机质。病虫害防治

采取预防为主，综合防治的方针；及时掌控病虫害的发 生情况，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害，减少使 用化学农药对环境的影响。整形修剪

乔木每年夏季、冬季各修剪1 次；灌木修剪及时，全年

至少修剪3 次；绿篱和色块每年至少修剪5 次；冷季型草坪 生长季节至少每2 周修剪1 次，全年至少修剪20 次。除草

每年全面除草5 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的2%，局部杂草覆盖率不超过 绿地面积的30%，不出现 20 厘米以上的杂草。垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物应随时清理 干净。

8.4.3

工作检查 生长季节每周至少检查1次绿化工作。编制每周绿化养护措施和工作计划。绿化档案齐全、准确。

8.5 环境卫生

8.5.1 生活垃圾的收集、清运 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。每周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节 每日喷洒1 次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。配有专用垃圾清运车清运垃圾，密闭运输、外观整 洁。

8.5.2 物业共用部分清洁 楼内

1）

大堂、一层候梯厅

每日清扫、清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。

每日擦拭1 次信报箱。

每周擦拭1 次大堂玻璃。

每周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。

配有家具的，每月护理1 次。

每日巡视保洁3 次大堂、一层候梯厅。

2）

楼道、楼梯

每日清扫并清拖1 次楼道、楼梯地面。

每日擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

每季度除尘1次楼内灯具。

根据地面材质，定期做地面清洗、养护。

每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。

2 电梯轿箱

每日擦拭2 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖2 次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每周护理1 次；石 材装饰的电梯轿厢，每月养护1 次。

每日巡视保洁3 次电梯轿箱。天台、屋面

每月清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫2 次天 台、屋面。

每周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施

每日清扫1 次、巡视保洁4 次楼外道路。

每周清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每月清洁1 次 雨蓬、门头等。水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫；雨后4小时道 路无成片积水，雨后天晴1 日内恢复道路清洁水平。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。昼间降雪的，随时 清扫。夜间降雪的，主要道路的冰雪，在次日 9:00 前清扫干净；其他责任地段的冰雪，在次日 10：00 前清扫干净。82

8.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。每2 周全面检查1 次清洁质量，做好记录。清洁档案齐全。

8.6 公共秩序维护

8.6.1 出入口有专人24 小时值守。

8.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：

00 巡视 4 次，其中楼内巡视 2 次；22：00 至次日 6：00 巡 视2 次，夜间巡查2 人同行。

8.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

8.6.4 机动车辆登记出入。

8.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录应留存 30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著 位置。

8.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

8.6.7 每年进行 4 次专项应急预案演习，其中有业主或使 用人参与的演习不少于1 次，做好记录。

8.6.8 备勤人员 24 小时待岗，人数不少于秩序维护人员的 25%，配备必要的应急工具。

8.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。

档案齐全。

8.7 装饰装修管理

8.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

8.7.2 建立装饰装修管理档案。

8.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

8.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

8.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。

8.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。

引用标准名录

DB11/T 391-2006 物业服务企业标准体系管理标准体系

GA503-2004

建筑消防设施检测技术规程

GA587-2005

建筑消防设施的维护管理

GB50140-2005

建筑灭火器配置设计规范

GB50084-2001

自动喷水灭火系统设计规范（2005 版）

GB50261-2005

自动喷水灭火系统施工及验收规范

GB50354-2005

建筑内部装修防火施工及验收规范

GB50016-2006

建筑设计防火规范

GB50166-2007

火灾自动报警系统施工及验收规范

GB50263-2007

气体灭火系统施工及验收规范

GB50303-2002

建筑电气工程施工质量验收规范

GA308-2001

安全防范系统验收规范

GA767-2008

消防控制室通用技术要求

GB50242-2002

建筑给水排水及采暖工程质量验收规范

GB50243-2002

通风与空调工程施工质量验收规范

GB50365-2005

空调通风系统运行管理规范

GB 17051-1997

二次供水设施卫生规范

CJ/T 48-1999

生活杂用水水质标准

GB50310-2002

电梯工程施工质量验收规范

GB50339-2003

智能建筑工程质量验收规范

GB50057-1994

建筑物防雷设计规范（2000 版）

GB50343-2004

建筑物电子信息系统防雷技术规范

GB50198-94

民用闭路监视电视系统工程技术规范

GB50054-95

低压配电设计规范

JGJ/T16-92

民用建筑电气设计规范

GBT 21741-2008

住宅小区安全防范系统通用技术条件

DB11/T 213-2003

城市园林绿化养护管理标准

北京市地方标准

住宅物业服务标准

Residential Property Service Standard

（报批稿）

DBXXX-2010

条文说明

2010

北京

1 基本要求

1.1 客户服务场所 物业管理区域内，应设置专用的客户服务场所，有

明显标志、固定的通讯联络方式； 三级以上标准对办公家具、电脑、打印机等办公设备分别提出了要求。四级以上标准要求客户服务中心公示主要服务人员 照片。客户服务场所根据项目类型和特点制定业务接待时 间。在客户服务场所的显著位置公示24 小时服务电话，有专人接听，处理业主或使用人的报修、投诉等。

1.2 人员 从业人员应取得职业资格证书，如：电梯维修、空

调制冷维修、强电运行维修、消防监控等专业人员均应持证 上岗；直接从事供水工作的人员应取得健康体检合格证。从业人员应遵守本企业制定的行为规范，佩戴明显 标志；二级以上标准要求统一着装。每个物业管理区域均应配备物业服务项目负责人及 房屋建筑安全管理员。一级至五级标准对项目负责人任职条件分别提出要

求，最低要求为2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作 经历，经培训考核成为本市项目负责人信用信息档案登记在 册人员。五级标准提出可以根据项目特点和业主需求，配备 具有外语会话能力的管理人员。

1.3 制度 根据项目情况制定各项管理制度，如：房屋管理制

度、维修管理制度、二次供水管理制度、电梯管理制度、消 防安全防范制度、绿化养护制度、环境卫生管理制度、公共 秩序维护管理制度、装饰装修管理制度、值班制度、财务管 理制度、收费管理制度、培训与考核制度等。根据项目情况制定突发公共事件应急预案，如：火

灾、水、电、气、电梯、公共卫生事件、极端气象灾害等应 急预案。员工的培训、考核包括以下内容：

员工入职培训，即针对企业文化、规章制度、服务理念 等进行培训、考核。

员工岗位培训，即针对不同的专业、岗位制定培训计划，实施并考核。建立巡视、检查、运行、维修养护等物业服务工作 记录，记录应清晰、完整、准确。

1.4 档案

建立物业管理档案，包括：基础资料、业主资料、运行

维护资料。基础资料包括竣工验收资料、设施设备技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等。业主资料包括业 主或使用人的基本信息、物业权属资料等。运行维护资料包 括房屋及共用设施设备运行、维修养护记录、服务和管理资 料等。

档案管理应遵守有关保密规定，不得外泄业主资料。

四级以上标准要求设有档案资料室及专职档案管理人 员。

四级以上标准要求使用专业物业服务软件管理物业管 理档案。

1.5 标志

消防、逃生通道、安全出口等重点部位和设施设备应设 置专用标志；作业施工期间应设置警示标志；绿地、水景等 部位设置温馨提示。

标志应清晰、完整、准确，不得遮挡、转向、涂改、移 位或转为他用。

1.6 客户服务 五级标准要求每半年向业主公示物业服务合同履行 情况和收支情况等；每月公示主要工作计划和完成情况。对停水、停电、停气、电梯维修、喷洒农药、灭鼠、灭蟑等，涉及业主和使用人正常生活的重要物业服务事项，应履行告知义务。三级以上标准要求对报修、投诉进行回访。四级以 上标准对回访比例提出要求。

回访率是指回访数量占业主或使用人报修数量或投诉 数量的百分比。三级以上标准要求每年公开征集物业服务意见，保

留征询意见问卷、满意率统计表、整改措施及实施方案、公 示情况记录等资料。

问卷率是指实际回收的有效问卷数量占业主数量的百 分比。三级以上标准要求每月检查 1 次物业服务质量，重

要节假前组织房屋及共用设施设备检查、消防安全检查等，对发现的问题、整改措施、整改结果等进行记录。

5 三级以上标准要求组织业主参观共用设施设备机 房。三级以上标准要求组织社区文化活动，并应充分考 虑活动中可能存在的风险，避免发生意外。四级以上标准要求重要节日进行美化装饰。三级以上标准要求设立公共信息栏用于宣传，宣传 材料应张贴有序、更新及时、保持美观。三级以上标准要求提供特约服务，为业主提供便利。

1.7 专项服务委托管理

要求建立专项服务委托管理制度，对共用设施设备维修 养护、环境卫生、公共秩序维护等专项服务企业的资质、操 作人员的职业资格证书进行确认，签订专项服务委托合同，并对专项服务进行监督及评价。

其中涉及到电梯作业、有限空间作业、高空作业、压力 容器操作等特种作业的，委托工作实施前应对现场情况进行

交底，并履行相应的审批手续。共用部位及共用设施设备运行、维修养护

本标准描述的维修工作是住宅共用部位、共用设施设备 日常维修服务，需使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的，按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北 京市住宅专项维修资金使用审核标准》等执行。

2.1 综合管理 物业服务项目应建立完整的房屋及共用设施设备档

案，包括设施设备的运行、巡视检查、维修养护记录等。

2 根据《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》 的规定，及时对房屋使用安全情况进行评估、鉴定。明确共用部位、共用设施设备巡视检查的内容、路

线、频次等要求，制定维修养护计划，巡视检查和维修养护 要做好记录；每年第四季度制定下一年度房屋及共用设施设 备维修养护计划，并组织实施。根据国家相关规定，特种设备应定期检验检测并有 相应记录。在发生雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前

后，要对防雷装置、屋面防水、排水系统等组织专项检查并 做好记录。

2.2 共用部位 房屋结构

每季度由房屋建筑安全检查员以目测方式对基础、梁、板、柱等结构构件进行检查；其中每年第四季度的检查应配 合每年的房屋检查工作进行。建筑部件

1）

定期对建筑部件进行巡视检查，按照责任范围进 行维修养护。

标准中描述建筑部件的雨罩、空调室外机台架是指和主 体结构形成整体的构件，业主自装的除外。

2）

巡视时如发现窗框松动、门窗扇开关不灵活、糟

朽、开焊、小五金缺损等情况应修补。修补后的钢木门窗应 开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全；玻璃装钉 牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

一级至五级标准巡视频次有差别。

3）

物业共用部分的室内墙面及顶棚不应出现空鼓、剥落现象，修缮后的内墙面及顶棚应恢复原有功能，抹面应 接搓平整、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。吊顶的 龙骨应整齐，无明显变形。吊顶板整洁无污渍，不缺边角。

室内地面、散水不应出现起砂、空鼓、松动的情况，维 修后应平整、光滑、接搓平顺。

外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮，不开裂。外墙 砖不松动，不空鼓。外檐抹灰、块料面层因局部严重空鼓有 脱落危险的，应及时排除险情，排除后应不存在危险隐患。在冬、夏季节交换的高温差时期，要特别加强对墙面装饰材 料的检查和维修，防止高空坠落伤人的现象发生。

烟道不应有裂缝、破损、堵塞，修缮后应保持通畅。

一级至五级标准检查频次有差异。

4）

定期将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干

净；雨落管局部残缺、破损应更换，修缮后应补齐五金配件。

屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围，补漏后应达到不再滴漏。阳台、雨罩、梁等结构构件出现 保护层开裂，应及时封堵裂缝，维修后的结构构件应不再有 裂缝及露筋现象。附属构筑物

1）

定期巡查道路、路面、侧石、管井、沟渠等，发 现陷落、损坏、松动、丢失等现象应安排修复。

2）

一级至五级标准检查雨、污水管井的频次有差异。

3）

定期对大门、围墙等进行巡查，如存在开裂，倒

塌，基础松动等现象，应安排修复。一级至五级标准巡查频 次有差异。

4）

定期对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡

查，发现损坏及时修复，保证其安全使用；不能及时修复的 要进行围护，并设置相应的警示标志。

5）

防雷装置应符合相关规范要求；于每年上汛前即6 月 15日前完成检测。

每次出现雷电后对防雷装置进行专项检查，发现损坏应 立即修复或更换。

在检测中发现的不符合项目，应及时采取措施处理。

2.3 空调系统 根据《关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的 通知》（国发[2006]28 号）控制室内温度，夏季不低于 26 摄氏度，冬季不高于20 摄氏度。根据卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生管理 办法》（卫监督发[2006]53 号）的要求，建立空调卫生管理 制度和应急预案。三级以上标准要求每年检查1 次管道、阀门并除锈。

三级以上标准对冷却塔噪声提出检测要求。一级至五级标准对空调系统设备的清洗消毒频次有 差异。一至五级标准都应定期对冷冻水质进行检测。

2.4 二次供水设施

二次供水设施设备的运行、维修养护应达到以下要求： 运行正常，设施完好、无渗漏、无污染； 水质符合卫生标准； 水箱及管道无锈蚀、水箱间保持清洁； 做好日常巡视、维修、养护、水箱清洗、消毒记录。

一级至五级标准对水箱间的巡视频次有差异。

2.5 排水系统 排水、排污管道应通畅，无堵塞外溢现象。

三级以上标准要求每次降雨前后及强降雨过程中对主 要排水口、管井进行检查。一级至五级标准对污水泵的巡视频次有差异。化粪池、污水井的清掏工作应由具备安全生产条件 的专项服务企业实施，物业服务企业应确认其资质，对清掏

作业的过程进行监督。

2.6 照明和电气设备 楼内照明

楼内照明是指建筑物内共用部位的照明。

电光源和照明灯具完好，当照度低于设计标准的80%时，应进行维修。

一级至五级标准对楼内照明的巡视频次和修复时限有 差异。楼外照明

楼外照明是指建筑物外共用部位的照明，包括：园区照 明、园区道路照明、围墙照明、景观照明，航空障碍标志灯 等。

照度低于设计标准80%时，应进行维修。

保证灯具和附属配电箱的防水性能应达到设计的防护 等级（IP 等级）。

景观照明、园区照明以照明效果是否明显受到影响作维 修的依据。

光控开关和时间控制器应保持完好并根据季节变化对 开启和关闭的时间进行定期调整。

共用部位道路照明的开闭时间应与本市路灯的开闭时 间基本同步。

一级至五级标准对楼外照明的巡视频次和修复时限有 差异。应急照明

应急照明包括安全照明灯、疏散照明灯、疏散指示灯、楼层指示灯。

高于100 米的建筑物内的应急照明断电后，依靠蓄电池

维持时间应不少于30分钟，低于100米的应不少于20分钟。

应急照明灯具的集中式或自带式蓄电池都应定期进行 充放电。低压柜、低压配电箱、控制柜

检查低压柜各个支路的负荷情况，电气元件和连接点温 度，各种表计异常误差，柜内积尘情况，异常噪声和气味，各类电气元件的设定值的异常变化，进出线的护口，锁具、柜体，各种标志标牌，指示灯，各种电器装置或控制设备的 设定参数，按钮，转换开关，远控装置。

定期切换 EPS 主备电源和末端双路电源互投开关，定期 对蓄电池充放电。

一级至五级标准巡视频次有差异。发电机

启动前检查燃油位、润滑油位、水位、启动电池、充电 机的输出电压和电流、发电机馈线柜。

运行时检查发电机转速的平稳度和机体振动情况、各类 表计的显示、排烟口、进风口的动作、排烟颜色。

定期试运行的时间应不少于 15 分钟，定期带载运行的 时间应不少于1 小时，做好记录。

定期检查油料质量，油料储存间通气管；现场储油量不 得超过1 吨。

入冬前检查水箱内防冻液的加注情况。

按照生产厂家的规定进行周期性等级保养。

一级至五级标准试运行周期有差异。配电室、楼层配电间

配电室的门口应设置挡鼠板，其高度不低于 0.6 米。

所有穿过变电室墙壁、顶棚和地面的线槽，线管周围的 空隙应严密封堵。

配电室应保持干燥。

室内各种标志标牌完备。

2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

报警控制管理主机应每日巡视，及时排除各类故障。

检查设备表面和内部线路板、电子元器件表面的积尘情 况。

一级至五级标准对清洁周期提出了不同要求。应使用投 涮干净拧干无滴水的抹布擦拭设备表面；用吹吸风机，吹除 或吸取内部灰尘，对顽垢可先用软毛刷清除。对讲门口机

要求按键灵敏有效、显示屏显示正常、通话清晰、固定 牢固、防水状况良好。

一级至五级标准对清洁周期提出了不同要求，参照上一 条款中介绍的方法对设备表面清洁和内部除尘。网络控制箱

外观无变形，接线紧固。红外对射探测器

固定牢固，防水良好，探测范围有效、无误报，接线紧 固。图像采集设备

要求监视画面图像清晰，录像功能正常，矩阵开关摇杆 灵活有效，图像切换正常。

摄像机

摄像机镜头表面清洁时要用镜头纸擦拭，要求聚焦清

晰、红外夜视正常、防水状况良好、固定牢靠、接线连接正 常。环境恶劣时，表面清洁可缩短周期增加频次。解码器

要求防雨罩牢固，接线可靠。云台

云台转动部位锈涩，会增加电机工作负荷甚至损坏，因 此要求运转灵活无噪音，接线可靠。

一级至五级标准对上润滑油的周期提出不同要求。巡更点

要求固定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。读卡器

要求固定牢固、键盘灵敏有效、读卡时蜂鸣器声音正常、防水状况良好。电磁锁门锁

要求固定牢固、吸力达标、外观无变形、接线紧固。

出门按钮

第二篇：重庆市幼儿园等级标准级

重庆市幼儿园等级标准级

一级

一、园舍、场地，设备

1．主要用房齐备，使用功能齐全。

每班有幼儿活动室。活动室坚固、安全，适用，自然采光好，空气流通。活动室与寝室共用的使用面积90m2以上。活动室与寝室分设的活动室使用面积54m2以上。

园有多功能活动室、幼儿寝室、盥洗室，幼儿厕所、保健室、隔离室、资料室、行政办公室、教师办公室、会议室、物品保管室、教玩具贮藏室、厨房、食品保管室等。寄宿制幼儿园有单设幼儿寝室(单人床，不设上下铺)、浴室、衣帽问(柜)、教职工值班室、洗衣房。2．户外活动场地人均使用面积4m2以上，场地平整，无杂物，无污染，；无危险，有20米跑道。为确保幼儿安全，凡用于幼儿奔跑和放臵大型户外活动器械的场地，以软场地为主。

3．绿化用地人均面积2m2以上。确因场地所限，能充分利用墙面、屋顶、盆景等扩大绿化覆盖面积，达到2m2以上。有种植园、动物饲养园(角)。有条件的应种植草坪。4．保育教育设施设备配齐配足。

大型活动器械：符合儿童健康发育的需要和国家规定的卫生标准及安全要求；造型新颖、质量可靠。每六班(含以下)、九班、十二班(含以上)配备的大型活动器械分别不低于六件(类)、八件(类)和十件(类)。有沙池、游泳池或戏水池(贮水深度不超过0.3m)。

活动室专用设备：园有钢琴、手风琴、电子琴；班有风琴、黑板、磁性黑板、标准木质桌椅、幼儿书架，开放式玩具柜(架)、自然角等。教玩具：按国家教育部颁发的《幼儿园教玩具配备目录》进行配备。园、班有类多量足的教育教学挂图；数形、音乐、美工、科学启蒙教育等教玩具；大型积木、游戏器具(材料)、常见动植物标本、劳动工具；桌面、沙、水上教玩具，日常体育活动器材等。

卫生保健设备：园有诊查床、药品柜、保健资料柜、杠杆式身高体重计、高压消毒锅、紫外线灯、听诊器、血压计、体温计、手电筒、压舌板以及幼儿常用药品、消毒药品。

班有消毒柜(高温型)、体温计、口盅架、毛巾架、茶水桶、流水盥洗设施。

电教设备：园有录像机、影碟机(VCD)、彩色电视机、幻灯机(投影仪)及银幕、双卡双声道录音机、喇叭、话筒、音箱、照相机，录相带(班均10舍以上)、影碟（若干张)、录音带(班均20合以上)、幻灯片(若干)等；班有录音机、录音带、幻灯片等；寄宿制幼儿班有电视机。

图书资料：园有国家教育部颁发的幼教行政法规、教育理论、教育刊物、教材、教育教学参考书，儿童读物、工具书等书籍，其藏书量至少500册以上，并逐年有所增加。教师、幼儿有重庆市教委规定使用的幼儿园、学前班教材；生均低幼读物5册以上。

炊事设备：设有餐(点)的幼儿园、学前班有符合卫生要求的常用餐；良、炊具、冰柜(箱)、绞肉机，打浆机、电烤箱。办公设备：园有文件柜、资料柜、办公桌、程控电话等。

二、保教人员任职条件及配备

5．有良好的职业道德，爱岗敬业。保教人员拥护党的基本路线，热爱幼教事业，爱护、尊重、关心幼儿，教态、着装、言谈、举止符合教育要求，品德良好、忠于职责、为人师表，无体罚和变相体罚幼儿的现象。

6．保教人员身体健康。无生理残疾和缺陷，无传染病、精神病。7．按重庆市编委、重庆市教委《关于全日制寄宿制幼儿园人员编制标准的意见》配备保教人员。

园长：三个班以下配备l人，四个班以上增配副园长或助理1人；园长(副园长)具有幼儿师范教育专业毕业及其以上学历，有五年以上幼教工作经历；取得全国幼儿园园长岗位培训合格证书；主要负责的园长具有幼儿园高级教师职称，有较高的政策水平、组织管理、协调能力，有较丰富的实际工作经验和指导教育研究的能力：能积极进取，勇于开拓创新；能较全面地履行《规程》规定的园长职责。教师：每班至少配备2人；具有幼师、职高幼教专业以上毕业程度，能较好履行《规程》规定的教师职责。

保育员：全日制幼儿园每斑配备2人，寄宿制幼儿园每班配备2人，另配夜班人员1人；具有初中毕业以上学历，受过县以上幼儿保育培训；能较好履行《规程》规定的保育员职责。

保健员：全日制幼儿园一般配备1人，幼儿超过200名酌情增加；寄宿制幼儿园配备2人．幼儿超过200名酌情增加；具有中等卫生学校毕业学历或具有高中以上文化程度，取得市幼儿保健岗位培训证书；有医士以土职称；定期接受县以上儿童保健、儿童营养及安全、食品卫生方面的岗位培训；能较好履行《规程》规定的保健员职责。电教(资料)员：全园配备1人；具有高中以上文化程度，取得市级电教(资料)岗位培训证书；能较好履行岗位职责。

炊事、财会、勤杂等其他工作人员接国家有关规定视幼儿园规模、办园形式的实际需要合理配备，其资格和职责按照国家的有关规定执行。设有餐（点）的幼儿园从事炊事工作的人员，受过县以上儿童营养及食品卫生方面的职业培训。

以上各类人员均应定期接受市级以上岗位职责及知识、技能培训。

三、领导管理

8．坚持正确的办园方向。全面贯彻教育方针，认真执行国家的教育法律、法规、有关政策和上级主管部门的规定，为家长参加工作、学习提供便利条件。

9．实行园长负责制。领导班子结构合理，作风正派，团结协作；充分发挥园务委员会、家长委员会、教职工二代表大会和党、团组织及工会的作用，善于依靠保教人员和争取社区的支持办好幼儿园，全园基本形成尽职尽责、开拓进取的园风，社会声誉好。

10．管理规范、科学。有正确的办园宗旨和体现本园特色的改革与发展规划及实施计划；有健全的组织机构和各项规章制度；各类机构、人员岗位职责明确，有切实的考核措施；积极进行内部管理体制改革，有完善，规范的管理运行机制和良好的激励机制，不断提高办园效益。

保教质量管理落实。按照国家教育部、重庆市教委颁发的《学前班工作评估指导要点》和《重庆市幼儿园办园水平评价》的要求定期评价、分析本园保教工作，对目标和计划的完成情况定期检查、总结，指导保教人员提高保教工作质量，提高办园水平。

档案资料管理规范。立卷归档，查阅方便，充分发挥教育信息的作用。

11．有切实可行的保教人员培养、培训计划，初步形成了一支教育思想端正、教育研究能力较强，教学效果好，在本地区有较大影响的骨干教师队伍。

12．严格按规定班额招生。小班每班20-25人，中班每班26-30人，大班每班30-35人，学前班每班36--40人。

13．多渠道筹措办园经费，有稳定的办园经费来源。按规定收取、使用经费，代收费专款专用，定期向家长公布收支情况。严格执行财物管理制度，园产登记、清理、保护、维修工作落实，办园条件有显著改善。

四、保教工作

14．认真贯彻《规程》，坚持保教结合，面向全体，对幼儿实施全面发展的素质教育，保证幼儿身心和谐发展。

园有符合《规程》要求和本园实际的保育教育目标和切实可行的学年、学期工作计划，班有学期、月、周、日保教工作计划。全面客观地观察、了解幼儿四育发展状况，及时调整保教工作计划和教育、指导幼儿的方法。

15．认真执行重庆市教委颁发的《幼儿园、学前班一日活动保教工作规范》和《一日生活作息时间表》，科学、合理地安排幼儿一日活动。幼儿每天户外活动时间不少于2小时，户外体育活动时间不少于1小时。合理综合组织教育内容，坚持以游戏为基本活动，采用多种教育手段和灵活运用集中、分组、个别教育的形式，将保育教育目标、要求落实到幼儿身上，促进每个幼儿在不同水平上不断发展。16．精心保育幼儿。严格执行《重庆市托儿所幼儿园卫生保健管理实施细则》，建立健全安全卫生保健制度，保证幼儿必须的营养摄取量知饮水，作好生活护理，照顾体弱幼儿，保障幼儿人身安全；严格执行消毒制度，保持环境，用具、玩具的清洁卫生；杜绝传染病和安全责任事故的发生；幼儿入园体检率达到1000％；工作人员上岗体检率达到100％；有保教人员、幼儿健康档案。

17．积极创设与幼儿发展相适应的良好教育环境。合理分配、使用时间、空间、材料，设立各种活动区(角)；用于幼儿游戏活动网的图书、玩具、材料、。丰富多样，富于变化，全面向幼儿开放，能满足幼儿的各种兴趣以及主动探索、发现、表现的需要；为幼儿提供一个师生关系亲密、平等，伙伴关系友好、合作，安全、安定的人际环境。

18．有目的、有计划地开展教育研究活动，教研活动的质量高，实效性强。有市、区县(市)级以上交流、评奖，对提高保教质量有一定的推广价值。

19．幼儿园与家庭教育形成合力，配合一致地对幼儿实施教育。建立家长委员会，举办家长学校、家长专栏、家长开放日、定期召开家长会听取家长的意见和建议，改进措施具体。每学期向幼儿家长报告幼儿四育发展状况。

20．幼儿身心全面和谐发展。健康活泼，行为良好，兴趣广泛，思维活跃，乐于交往，主动活动。

二级

一、园舍、场地、设备

1．主要用房齐备，使用功能较齐全。

每班有幼儿活动宝。活动室坚固、安全、适用、自然采光好、空气流通；活动室与幼儿寝室共用，使用面积90m2以上，活动室与寝室分设的活动室使．用面积54m2以上。园有多功能活动室、幼儿寝室、盥洗室、幼儿厕所、保健室、物品保管室、教玩具贮藏室，行政办公室、教师办公室、厨房，食品保管室等。寄宿制幼儿园有单设幼儿寝室(单人床，不没上下铺)、浴室、衣帽间（柜)、教职工值班室、洗衣房。

2．户外活动场地人均面积2m2以上，能保证幼儿早操、活动需要；场地平整、无杂物、无污染、无危险。

3．绿化用地人均1m2以上，并能充分利用墙面、屋顶、等扩大绿化覆盖面积。有种植园、饲养园(角)。4．保育教育设施设备较齐全。

大型活动器械：符合儿童健康发育的需要和国家规定卫生标准及安全要求，每六班(含以下)、九班、十二班(含以上)配备的大型活动器械分别不低于四件(类)、六件（类)、八件（类）。有玩水、玩沙设施。

活动室专用设备：园有手风琴或电子琴，班有风琴、黑板、标准木质桌椅、开放式玩具柜(架)、幼儿书架、自然角等。

教玩具：按国家教育部颁发的《幼儿园教玩具配备目录》进行配备。园有各种教育教学挂图；大型积木、常见动植物标本、小实验器皿、劳动工具；班有贴绒(磁性)教具、桌面教具、各种游戏器具（材料），沙、水上教玩具，音乐、美工教具，日常体育活动器材。学前班有各种教学挂图、小实验器皿、劳动I具、贴绒(材性)教具、桌面教具、各种游戏教具(材料)、音乐和美工教具、日常体育活动器材。

卫生保健设备：园有诊查床、药品柜、保健资料柜，杠杆式身高体重计、听诊器、血压计、体温计、压舌板、手电筒，消毒器皿，幼儿常用药品、消毒药品；班有体温计、毛巾架、口盅架、茶水桶、流水盥洗设施。

学前班有常用药品柜、保健资料柜、身高体重测量器、体温计、压舌板、手电筒、毛巾架、口盅架、茶水桶、常用药品和消毒器皿、流水盥洗设施。

电教设备：园有电视机、影碟机(VCD)、照相机、，幻灯机（投影仪)及银幕、双卡双声道录音机，喇叭、话筒、音箱，影碟(若干张)、录音带(班均5合以上)、幻灯片(若干)等；班有录音机、录音带、幻灯片等。寄宿制幼儿园逐步在各班配备电视机。

图书资料：园有国家教育部颁发的幼教行政法规、教育理论、教育刊物、教材、教育教学参考书、儿童读物、工具书等方面的书籍。其藏书量300册以上，并逐年有所增加。教师、幼儿有重庆市教委规定使用的幼儿园、学前班教材；生均低幼读物5册以上。

炊事设备：设有餐(点)的幼儿园、学前班有符合卫生要求的常用餐具、炊具、冰柜(箱)、绞肉机，打浆机。

办公设备：园有文件柜、资料柜，办公桌、程控电话等。

二、保教人员任职条件及配备

5．有良好的职业道德，爱岗敬业。保教人员拥护党的基本路线，热爱幼教事业，爱护、尊重、关心幼儿，教态、着装、言谈、举止符合教育要求，品德良好、忠于职责、为人师表，无体罚和变相体罚幼儿的现象。

6．保教人员身体健康。无生理残疾和缺陷，无传染病、精神病。7．按重庆市编委、重庆市教委《关于全日制、寄宿制幼儿园人员编制标准的意见》配备保教人员。

园长：三个班配备l人。四个班以土增配副园长或助理1人；学前班四个班(含四个班)以上配备一名专职园长（负责人)。园长(含副园长)具有幼师、职高幼教专业毕业或中师及其以上学历，取得全国幼儿园园长岗位培训合格证书；主要负责的园长具有幼儿园高级教师职称，有较高的政策水平、组织管理、协调能力，熟悉幼教业务，有一定的实际工作经验；能履行《规程》规定的园长职责。

教师：幼儿园每班配备2人，学前班每班配备专任教师1.5-2人，并相对稳定。具有幼师或职高幼教专业毕业或取得幼教专业合格证书；能履行《规程》规定的教师职责。

保育员：全日制幼儿园每班配书1人，寄宿制幼儿园每班配备2人，另配夜班员1人。学前班每二个班配备1人；具有初中以上文化程度，受过县以上幼儿保育培训；能履行《规程》规定的保育员职责。保健员：全日制幼儿园配备1人，寄宿制幼儿园配备2人，学前班三个班(含三个班)以上配备专职l人；具有中等卫生学校毕业或高中以上文化程度，受过县以上儿童保健、儿童营养及食品卫生方面的岗位；培训；能履行《规程》规定的保健员职责。

电教(资料)员：全园配备专(兼)职1人；具有高中以上文化程度，受过电教(资料)岗位培训；能履行岗位职责。

炊事、财会、勤杂等其他工作人员按国家有关规定；视幼儿园规模、办园形式的实际需要合理配备，其资格和职责按照国家的有关规定执行。设有餐(点)的幼儿园、学前班从事炊事工作的人员，受过县以上儿童营养及食品卫生方面的职业培训。

三、领导管理

8．坚持正确的办园方向。全面贯彻教育方针，认真执行国家的教育法律、法规、有关政策和上级主管部门的规定。为家长参加工作、学习提供便利条件。

9．逐步实行园长负责制。领导班子作风正派，团结协作，深入实际；发挥园务委兄会、家长委员会、教职工代表大会和党、团组织以及工会的作用，善于团结依靠保教人员和争取社区的支持办好幼儿园，全园基本形成尽职尽责的园风，社会声誉较好。

10．管理规范、到位入格。有正确的办园宗旨和切合本园实际的规划及实施计划；有健全的组织机构和各种规章制度，各类机构、人员岗位职责明确，有考核措施和较完善的激励机制，不断提高办园效益。

保教质量管理落实。按照国家教育部、重庆市教委预发的《学前班工作评估指导要点，》和《重庆市幼儿园办园水平评价》的要求定期评价、分析本园保教工作，对目标和计划的完成情况有检查、总结，指导保教人员加强保教工作的针对性，不断提高办园水平。档案资料齐全，立卷归档，装订规范，查阅方便。

11．有符合本园实际的培养、培训、提高保教人员的计划、措施，初步形成了一支教育思想端正、有一定教育研究能力，教学效果较好，在本地区有一定影响的骨干教师队伍。12．按规定班额招生。小班每班20-25人，中班每班26-30人、大班每班31-35人。，学前班每班36-40人。13．按规定收取，使用经费，有稳定的办园经费来源。代收费专款专用，无克扣；挪用现象，定期向家长公布收支情况。严格财物管理制度，园产登记、清理、保护、维修工作落实，办园条件有较大改善。

四、保教工作

14．认真贯彻《规程》，坚持保教结合，面向全体，对幼儿实施全面发展的素质教育，保证幼儿身心和谐发展。

园有符合《规程》要求和本园实际的保育教育目标和学年、学期工作计划，班有期、月、周、日保教工作计划。采用多种途径客观地观察、了解幼儿四育发展状况，及时调整保教工作计划和教育、指导幼儿的方法。

15．执行重庆市教委颁发的《幼儿园、学前班一日活动保教工作规范》和《一日生活作息时间表》，合理安排幼儿一日活动。幼儿每天的户外活动时间不少于2小时，户外体育活动时间不少于1小时。合理组织教育内容，以游戏为基本活动，采用多种教育手段，采用多种教育手段，恰当采用集中、分组、个别教育的形式，有效地促进每个幼儿在不同水平上得到发展。

16〃精心保育幼儿。认真执行《重庆市托儿所幼儿园卫生保健管理实施细则》。建立健全安全卫生保健制度，保证幼儿必须的营养摄取量和饮水，作好生活护理，照顾好体弱幼儿，保障幼儿人身安全。严格执行消毒制度，保持环境、用具、玩具清洁、卫生，预防传染病和安全责任事故的发生。幼儿入园体检率达到100％，工作人员上岗体检率达到100％，有保教人员、幼儿健康档案。

17〃创设与幼儿发展相适应的良好教育环境，合理利用时间、空间，设立各种活动区(角)；用于幼儿游戏、活动的玩具、材料、半成品、图书种类和数量较多，全面向幼儿开放。为幼儿提供一个师生关系亲密、平等，伙伴关系友好、合作的人际环境。

18．积极参加县(市)、片区的教研活动。有目的、有计划地开展教育研究活动。教研活动时间、地点、内容落实，实效性强。有县(市)、园教改科研课题和教改成果。

19．幼儿园与家庭配合一致地对幼儿实施保育和教育，建立家园联系制度，举办家长专栏、家长开放日；定期召开家长会听取家长的意见和建议，报告幼儿四育发展状况。

20．幼儿身心全面和谐发展。健康活泼，行为良好，兴趣广泛，思维活跃，乐于交往，主动活动。

三级

一、园舍、场地、设备 1．主要用房较齐备。

每班有幼儿活动室。活动室坚固、安全、适用，自然采光好，空气流通；活动室使用面积至少48m2，园有幼儿厕所、保健室、保管室、办公室。

2．有专用的户外活动场地，能保证幼儿早操、户外活动需要；场地平整、无杂物、无污染；无危险。

3．有一定面积的绿化用地，并能因地制宜扩大绿化面积；有种植园、饲养园(角)。

4．有一定的保育教育设施设备。

大型活动器械：符合儿童健康发育的需要和国家规定的卫生标准及安全要求。每六班(含以下)、九班、十二班(含以上)配备的大型活动器械：分别不低于三件(类)，五件(类)、七件(类)。

活动室专用设备：班有风琴、黑板、标准木质桌椅、开放式玩具柜(架)，幼儿书架、自然角。

教玩具：幼儿园有各种教学挂图、大型积木、劳动工具；班有贴绒(磁性)教具、桌面教具，各种游戏器具(材料)，音乐、美工教具，日常体育活动器材。

学前班有各种教学挂图，贴绒(磁性)教具、桌面教具，劳动工具、游戏器具、材料、音乐、美工教具，日常体育活动器材。卫生保健设备：幼儿园有药品柜(箱)、保健资料柜，体温计、压舌板、手电筒、茶水桶、消毒器皿，幼儿常用药品；班有毛巾架，口盅架、流水盥洗设施。

学前班有保健资料柜、药品柜(箱)、幼儿常用药、消毒药品、体温计、压舌板、毛巾架、口盅架、茶水桶、流水盥洗设施。电教设备：园有电视机、录音机、幻灯机(投影仪)及银幕、幻灯片(若干套)、录音带(班均5合以上)。

图书资料：园有国家教育部颁发的幼教行政法规、教育理论、教育刊物、教材、教育教学参考书、儿童读物、工具书等方面的书籍100册以上，并逐年有所增加。教师、幼儿有重庆市教委规定使用的幼儿园、学前班教材。生均低幼读物3册以上。

炊事设备：设有餐(点)的幼儿园、学前班有符合卫生要求的常用的餐具、炊具、冰柜(箱)等。

办公设备：园有资料(文件)柜、办公桌、专(共)用电话等。

二、保教人员任职条件及配备

5．保教人员热爱幼教事业，爱岗敬业。爱护、尊重、关心幼儿，教态、着装、言谈、举止基本符合教育要求，忠于职守、为人师表，无体罚和变相体罚幼儿的现象。

6．保教人员身体健康。无生理残疾和缺陷，无传染病，精神病。7．基本能按重庆市编委、重庆市教委《关于全日制、寄宿制幼儿园人员编制标准的意见》配备保教人员。

园长：幼儿园三个班配备1人，四个班以上增配副园长或助理1人；学前班四个班以上配备一名专职园长(负责人)。园长(含副园长)具有幼师，职高幼教专业毕业或中师及其以上学历，取得全国幼儿园园长岗位培训合格证书；主要负责的园长(负责人)：有一定的组织管理、协调能力和实际工作经验，熟悉幼教业务；基本能履行《规程》规定的园长职责。

教师：幼儿园每班配备2人．学前班每班配备专任教师l-2人，并相对稳定，具有幼师、职高幼教专业或高中(或相当于高中)以上毕业文化程度，取得专业合格或教材教法合格或受过县以上教育行政部门的培训；基本能履行《规程》规定的教师职责。

保育员：全日制幼儿园每班配备1人，未没餐(点)的幼儿园、学前班每二个班配备1人；具有初中以上文化程度，受过县以上幼儿保育培训；基本能履行《规程》规定的保育员职责。

保健员：全日制幼儿园配备1人，未设餐(点)的幼儿园、学前班配备专(兼)职1人；具有中等卫生学校毕业或高中以上文化程度，受过县以上儿童保健、儿童营养及食品卫生方面的岗位培训；基本能履行《规程》规定的保健员职责。

电教(资料)员：全园配备专(兼)职1人，具有高中以上文化程度，受过电教(资料)岗位培训；基本能履行岗位职责。

炊事、财会、勤杂等其他工作人员按国家有关规定视幼儿园规模、办园形式的实际需要合理配备，其资格和职责按照国家的有关规定执行。设有餐(点)的幼儿园、学前班从事炊事工作的人员，受过儿童营养及食品卫生方面的职业培训。

三、领导管理

8．坚持正确的办园方向。全面贯彻教育方针，认真执行国家的教育法律，法规，有关政策和上级主管部门的规定。为家长参加工作、学习提供便利条件。

9．逐步实行园长负责制。园长作风正派，深入实际；注意发挥园务委员会、家长委员会和党、团组织以及工会的作用。能团结依靠保教人员和争取社区的支持办好幼儿园，全园基本形成尽职尽责的园风，有一定的社会声誉。

10．管理较规范。有正确的办园宗旨和明确的办园规划及实施计划，有较为健全的组织机构和各种规章制度，各类机构人员岗位职责明确，有较完善的考核办法和激励机制，不断提高办园效益。保教质量管理较落实。按照国家教育部、重庆市教委颁发的《学前班工作评估指导要点》和《重庆市幼儿园办园水平评价》的要求定期评价、分析本园保教工作，对工作计划的完成情况有检查、总结，指导教师不断加强保教工作的针对性，努力提高办园水平。档案资料较齐全，立卷归档，查阅较方便。

11．有培养、培训、提高保教人员的计划及措施，有骨干教师。12．按规定班额招生。小班每班20-25人，中班每班26-30人、大班(混合班)每班31-35人，学前班每班36-40人。

13．按规定收取、使用经费，有稳定的办园经费来源。代收费专款专用，无克扣、挪用现象，定期向家长公布收支情况。严格财物管理制度，园产登记、清理、保护、维修工作落实，办园条件有一定改善。

四、保教工作

14．认真贯彻《规程》，坚持保教结合，面向全体，对幼儿实施全面发展的素质教育，保证幼儿身心和谐发展。

园有符合《规程》要求和本园实际的保育教育目标和学年、学期工作计划，班有学期、月、周、日保教工作计划。定期观察、了解幼儿四育发展状况，及时调整保教工作计划。

15．执行重庆市教委颁发的《幼儿园、学前班一日活动保教工作规范》和《一日生活作息时间表》，合理安排幼儿一日活动，幼儿每天的户外活动时间不少于2小时，户外体育活动时间不少于l小时。较为合理地组织教育内容，以游戏为基本活动，一日活动的组织动静交替，采用多种教育手段和集中、分组、个别的活动形式，促进每个幼儿在不同水平上得到发展。

16．细心保育幼儿。执行《重庆市托儿所幼儿园卫生保健管理实施细》。建立各种卫生保健制度，保证幼儿必须的营养摄取量和饮水，照顾好幼儿生活和体弱幼儿，保障幼儿人身安全。严格执行消毒制度，保持环境、用具清洁，卫生，预防传染病和安全责任事故的发生，幼儿入园体检率达到100％，工作人员上岗体检率达到100％。有保教人员、幼儿健康档案。

17．努力创设良好教育环境，合理利用时间、场地，设立了活动区(角)；各种玩具、材料、半成品、图书等向幼儿开放，基本能适应幼儿游戏、活动的需要。并为幼儿提供安全、友好、合作的人际环境。18．参加区县(市)，片区的教研活动，有目的、有计划地开展教育研究活动，教研活动的时间、地点、内容落实、实效性较强。有切合本园实际的教改课题，教改成果、经验总结等定期在园内交流。19．幼儿园与家庭配合对幼儿实施保育教育。举办家长专栏、家长开放日；定期召开家长会听取家长的意见和建议，报告幼儿四育发展状况。

20．幼儿身心全面和谐发展。健康活泼，行为良好，兴趣广泛，思维活跃，乐于交往，主动活动。

四 级

一、园舍、场地、设备 1．有主要用房。

每班有幼．儿活动室。活动室坚固、安全、适用，空气流通，门窗玻璃完好。

有适宜幼儿使用的厕所、保管室、办公室。

2．有户外活动场地，基本能保证幼儿早操、户外活动需要；场地平整、无杂物、无污染、无危险。3．有绿化用地；有饲养种植园(角)。4．有保育教育设施设备。

大型活动器械：符合儿童健康发育的需要和国家规定卫生标准及安全要求，全园至少2件(类)以上。

活动室专用设备：班有风琴、黑板、适合幼儿使用的木质桌椅、玩具柜(架)。

教玩具：有各种教学挂图，贴绒(磁性)教具、桌面教具，各种游戏器具；积木、材料，音乐、美工教具，日常体育活动器材。卫生保健设备：园有药品(资料)柜(箱)、幼儿，常用药品、流水盥洗设施；班有毛巾架、口盅架、茶水壶。电教设备：有录音机、录音带。

图书资料：园有国家教育部颁发的幼教行政法规、教育理论、教材、教育教学参考：儿童读物、工具书等方面的书籍至少30册以上，并逐年有所增加。教师、幼儿有重庆市教委规定使用的幼儿园、学前班教材。生均低幼读物2册以上。

炊事设备：设有餐(点)的幼儿园、学前班有常用的餐具、炊具等。办公设备：园有资料(文件)柜、办公桌等。

二、保教人员任职条件及配备

5．保教人员热爱幼教事业，爱岗敬业。爱护、尊重、关心士幼儿，教态、着装、言谈、举止基本符合教育要求，忠于职守、为人师表，无体罚和变相体罚幼儿的现象。

6．保教人员身体健康。无生理残疾和缺陷，无传染病、精神病。7．基本能按重庆市编委、重庆市教委《关于全日制、寄宿制幼儿园人员编制标准的意见》配备保教人员。

园长：幼儿园三个班配备l人；学前班四个班以上配备一名专职园长(负责人)。园长(含副园长)具有幼师、职高幼教专业毕业或中师及以上学历，取得全国幼儿园院长岗位培训合格证书；主要负责的院长(负责人)有一定的组织管理、协调能力牙口实际工作经验，熟悉幼教业务；基本能履行《规程》规定的园长职责。

教师：幼儿园每班配备专任教师1-1.5人，并相对稳定，具有幼师、职高幼教专业或高中(或相当于高中)以上毕业文化程度，取得专业合格或教材教法合格或受过县以上教育行政部分的培训，基本能履行《规程》规定的教师职责。

保育员：全日制幼儿园每班配备1人，未没餐(点)的幼儿园、学前班每二个班配备1人；具有初中以上文化程度，受过县以上幼儿保育培训；基本能履行《规程》规定的保育员职责。

保健员：配备专(兼)职1人；具有中等卫生学校毕业或高中以上文化程度，受过县以上儿童保健、儿童营养及食品卫生方面的岗位培训；基本能履行《规程》规定的保健员职责。炊事、财会、勤杂等其他工作人员按国家有关规定视幼儿园规模、办园形合理配备，其资格和职责按照国家的有关规定执行。设有餐(点)的幼儿园、学前班从事炊事工作的人员，受过儿童营养及食品卫生方面的职业培训。

三、领导管理

8．办园指导思想明确，认真执行国家的教育法律，法规，有关政策和上级主管部门的规定。

9．园长作风正派，注意发挥家长委员会和党、团组织以及工会的作用。能团结依靠保教人员和争取社区的支持办好幼儿园。10．有明确的办园目标及实施计划，有各种规章制度和各类人员岗位职责及考核办法，对计划的完成情况有检查、总结。定期进行办园水平评价，努力改进保教工作，逐步提高办园水平。有档案资料，立卷归档。

11．有培养、培训、提高保教人员的计划及措施。

12．按规定班额招生。小班每班20-25人，中班每班26—30人，大班(混合班)每班31-35人，学前班每班36-40人。

13．按规定收取、使用经费。代收费专款专用，无克扣、挪用现象，定期向家长公开收支情况。严格财物管理制度，园产登记、清理、保护、维修工作较落实，办园条件逐年改善。

四、保教工作

14．认真贯彻《规程》，坚持保教结合，面向全体，对幼儿实施全面发展的素质教育，保证幼儿身心和谐发展。

园有学年、学期工作计划；班有学期、月、周、日保教工作计划。15．执行重庆市教委颁发的《幼儿园、幼儿学前班一日活动保教工作规范》和《一日生活作息时间表》，合理安排幼儿一日活动，幼儿每天的户外活动时间不少于2小时，户外体育活动时间不少于1时。较为合理地组织教育内容，以游戏为基本活动。一日活动的组织动静交替，采用直观形象的教育手段，促进每个幼儿在不同水平上得到发展。

16．执行《重庆市托儿所幼儿园卫生保健管理实施细则》。建立各种卫生保健制度，保证幼儿营养摄取量和饮水；保障幼儿人身安全。严格执行消毒制度，保持环境、用具清洁、卫生，预防传染病和安全责任事故的发生。幼儿入园体检率达到100%，工作人员上岗体检率达到100%，有健康档案。

17．努力创设良好教育环境，较为合理地利用时间、场地，教具、玩具、图书向幼儿开放，基本能适应幼儿游戏、活动需要。并为幼儿提供安全、友好、合作的人际环境。

18．参加区县(市)、片区的教研活动，园内教研活动的时间、地点、内容落实，经验总结在园内交流，不断提高教研活动的质量。19．举办家长专栏，家长开放日，召开家长会听取家长的意见和建议。

20．幼儿身心全面和谐发展。健康活泼，行为良好，兴趣广泛，思维活跃，乐于交往，主动活动。

说明：1．县(市)在审核学前班的等级时，凡各条款中未对学前班有另行要求的，均按有关条款执行。2．三峡库区、边远山区和国贫县可根据本地区的实际情况酌情调整二、三、四级标准。

第三篇：北京市物业服务等级标准

北京市物业服务等级标准

北京市物业服务等级标准

住宅物业服务标准

Residential Property Service Standard 编号：DB11/T 751-2010 主编单位：北京市物业服务指导中心 批准部门：北京市住房和城乡建设委员会 北京市质量技术监督局

实施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京 前 言

本标准为推荐性标准。

本标准的主要内容是：1.总则；2.术语和定义；3.基本 规定；4.住宅物业服务一级标准；5.住宅物业服务二级标准； 6.住宅物业服务三级标准；7.住宅物业服务四级标准；8.住宅物业服务五级标准。

本标准由北京市住房和城乡建设委员会及北京市质量 技术监督局共同管理，由北京市住房和城乡建设委员会负责 解释工作。

主编单位：北京市物业服务指导中心 北京银达物业管理有限责任公司 北京闻达敏斯物业管理服务有限公司 北京万科物业服务有限公司 北京网信物业管理有限公司 北京顺天通物业管理有限公司

主编人员：薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑 冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维善、张乃魁、陈祖武、霍炜、贾光辉、许文良、张国安 审查专家：杨燕敏、邓俊、韩子忠、化向东、郭健、曹 绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲

目 次 总 则.................................................1 2 术语和定义............................................2 3 基本规定..............................................3 4 住宅物业服务一级标准..................................4 4.1 基本要求............................................4 4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护................6 4.3 消防安全防范.......................................11 4.4 绿化养护...........................................14 4.5 环境卫生...........................................15 4.6 公共秩序维护.......................................16 4.7 装饰装修管理.......................................17 5 住宅物业服务二级标准.................................19 5.1 基本要求...........................................19 5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护...............21 5.3 消防安全防范.......................................26 5.4 绿化养护...........................................29 5.5 环境卫生...........................................30 5.6 公共秩序维护.......................................32 5.7 装饰装修管理.......................................32 6 住宅物业服务三级标准.................................34 6.1 基本要求...........................................34 6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............36 6.3 消防安全防范......................................42 6.4 绿化养护..........................................44 6.5 环境卫生..........................................46 6.6 公共秩序维护......................................48 6.7 装饰装修管理......................................49 7 住宅物业服务四级标准................................50 7.1 基本要求..........................................50 7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............52 7.3 消防安全防范......................................58 7.4 绿化养护..........................................61 7.5 环境卫生..........................................62 7.6 公共秩序维护......................................65 7.7 装饰装修管理......................................65 8 住宅物业服务五级标准................................67 8.1 基本要求..........................................67 8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............69 8.3 消防安全防范......................................75 8.4 绿化养护..........................................78 8.5 环境卫生..........................................79 8.6 公共秩序维护......................................82 8.7 装饰装修管理......................................82 引用标准名录..........................................84 条文说明..............................................86 1 总则

1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。

1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。

1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准

外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。2 术语和定义 2.0.1 物业服务

物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩 序的活动。2.0.2 物业共用部分

物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。2.0.3 专项服务

接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。2.0.4 特约服务

物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。2.0.5 突发公共事件

突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。3 基本规定

3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维

修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。

3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。4 住宅物业服务一级标准 4.1 基本要求 4.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。4.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

为本市项目负责人信用信息档案登4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，记在册人员。4.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件应急预案。3 建立物业服务工作记录。4.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。4.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。4.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在30 分钟内告知。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。7 配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。4.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。

4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 4.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房

1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）张贴或悬挂相关制度、证书。4.2.2 共用部位 1 房屋结构

每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。2 建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物

1）每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每半年检查1 次雨、污水管井等。3）每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每季度巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。4.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。4.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每半年切换1 次备用水泵。每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2 污水泵

汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1 次，检查设备运行状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。3 化粪池

每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。4.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复。2 楼外照明

每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复；复杂故障2 周内修复。3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜

每周巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱和线路

每季度巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜 每季度巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。8 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。4.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。2 对讲门口机

每季度检查1 次按键、显示屏等；每季度表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。3 网络控制箱

每年检查1 次外观、接线；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。4 红外对射探测器

每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。5 图像采集设备

每周检查1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器

每年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台

每年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点

每半年检查1 次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁 每季度检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮

每季度检查1 次开锁功能、接线。4.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。4.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。4.3 消防安全防范 4.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行1 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。4.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每隔3年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。2 消防广播系统

每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每2 年机柜 内的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年检查维护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯 每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器

每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

4.4 绿化养护 4.4.1 基本要求 1 乔木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。2 灌木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。3 绿篱和色块

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。4 地被和花坛植物

花坛植物死亡率低于15%。5 草坪 保证基本成活。4.4.2 绿化养护内容 1 灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1 次。2 施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每3 年至4 年施肥1次；灌木每1 年至2 年施肥1 次；地被和草坪植物每年开春后施肥1 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。3 病虫害防治

植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。4 整形修剪

一般乔木每3 年修剪1 次；灌木每2 年修剪1 次；绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪1 次，全年至少修剪5 次。5 除草

每年全面除草1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理1次。4.4.3 工作检查和记录

生长季节每月检查1 次植物生长情况。4.5 环境卫生

4.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每5 日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。4.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内

1）大堂、一层候梯厅

每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。2）楼道、楼梯

每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。

每季度擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。3 天台、屋面

雨季前清扫1 次天台、屋面。4 楼外道路及设施 每日清扫1 次楼外道路。5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物的预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。4.5.3 工作检查和记录

每日抽查1 次清洁质量，做好记录。4.6 公共秩序维护

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。4.6.4 机动车辆凭证出入。

4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。4.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。4.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。4.7 装饰装修管理

4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。4.7.2 建立装饰装修管理档案。

4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

4.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。5 住宅物业服务二级标准 5.1 基本要求 5.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。5.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有3 年以上物业服务企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。5.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立物业服务工作记录。5.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。应用计算机管理基本信息、基础资料。5.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。5.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。7 配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。5.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。

5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 5.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房

1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）张贴或悬挂相关制度、证书。5.2.2 共用部位 1 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件 1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每2 月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每半年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物

1）每2 月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每半年检查1 次雨、污水管井等。3）每2 月巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每2 月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。5.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。4 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。5.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每半年切换1 次备用水泵。每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2 污水泵

汛期每日巡视1 次，平时每2 周巡视1 次，检查设备运行状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。3 化粪池

每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。5.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每周巡视2 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复。2 楼外照明

每周巡视1 次，一般故障2 日内修复；复杂故障2 周内修复。3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜

每日巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路

每季度巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜

每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。8 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。5.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。2 对讲门口机

每2 月检查1 次按键、显示屏等；每2 月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。3 网络控制箱

每半年检查1 次外观、接线；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。4 红外对射探测器

每半年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。5 图像采集设备 每周检查1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器

每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台

每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁

每季度检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮

每季度检查1 次开锁功能、接线。5.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。5.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 月检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。5.3 消防安全防范 5.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。5.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。2 消防广播系统

每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电

控箱内部除尘1 次；每年维修养护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器

每周巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

5.4 绿化养护 5.4.1 基本要求 1 乔木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。2 灌木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。3 绿篱和色块

植株保存率高于90%，年成活率高于90%。4 地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于90%，花坛植物死亡率低于10%。5 草坪

保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。5.4.2 绿化养护内容 1 灌溉

出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水1 次。2 施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每2 年施肥1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不 良的植物适当增加施肥频次。3 病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每2 周检查1 次病虫害情况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。4 整形修剪

乔木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；绿篱和色块每年生长季节和冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪10 次。5 除草

每年全面除草2 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的20%。6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理2次。5.4.3 工作检查和记录 生长季节每2 周检查1 次植物生长情况。2 编制绿化养护措施和工作计划。5.5 环境卫生

5.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每3 日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车外观整洁。5.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内

1）大堂、一层候梯厅 每日清扫1 次、每周清拖2 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭2 次信报箱、大堂玻璃。2）楼道、楼梯

每周清扫2 次、每月清拖1 次楼道、楼梯地面。

每月擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。3 天台、屋面

雨季前、雨季期间各清扫1 次天台、屋面。每季度巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施 每日清扫1 次楼外道路。

每季度清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁1 次雨蓬、门头等。5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。5.5.3 工作检查和记录

每日检查1 次清洁质量，做好记录。5.6 公共秩序维护

5.6.1 主要出入口有专人值守。

5.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

5.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。5.6.4 机动车辆凭证出入。

5.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。5.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。5.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。5.7 装饰装修管理

5.7.1 建立装饰装修管理服务制度。5.7.2 建立装饰装修管理档案。

5.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

5.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

5.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。5.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。6 住宅物业服务三级标准 6.1 基本要求 6.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务中心工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。6.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。6.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训与考核。4 建立物业服务工作记录。6.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。6.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。6.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修进行回访。业主或使用人提出的意见，建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉进行回访。6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织1 次社区文化活动。设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。6.1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督管理及评价。6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 6.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房

1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。6.2.2 共用部位 1 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每季度检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物

1）每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每季度检查1 次雨、污水管井等。3）每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。6.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。6.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每季度切换1 次备用水泵。每年检查2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

6.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每2 周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池

每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。6.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每周巡视3 次，一般故障1 日内修复；复杂故障5 日内修复。2 楼外照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复；每月调整1 次时间控制器。3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜

每日巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路

每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜

每2 周巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机

每月试运行1 次，保证运行正常；每年活化1 次蓄电池； 每周巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测

每5 年检验1 次内部核算电能表。9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志准确。6.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。2 对讲门口机

每月检查1 次按键、显示屏等；每月表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。3 网络控制箱

每半年检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。4 红外对射探测器

每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。5 图像采集设备

每周检查1 次监视画面、录像功能；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器

每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台

每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点

每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器

每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁

每2 月检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮

每2 月检查1 次开锁功能、接线。6.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。6.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。6.3 消防安全防范 6.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。6.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。2 消防广播系统

每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电

控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器

每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

6.4 绿化养护 6.4.1 基本要求 1 乔木

植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于85%。2 灌木

植株生长正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 绿篱和色块

植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。5 草坪

草坪基本整齐，覆盖率高于95%。6.4.2 绿化养护内容 1 灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1 次，冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌 溉次数。2 施肥

根据植物生长情况施肥，乔木每2 年施肥1 次至2 次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的 依赖。3 病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3 次病虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。4 整形修剪

乔木每年冬季修剪1 次；灌木每年生长季节和冬季修剪1 次；绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1 次；冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪12 次。5 除草

每年全面除草3 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的10%，季节性杂草能得到有效控制。6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理3次。6.4.3 工作检查 生长季节每月检查3 次绿化工作。2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。3 有绿化档案。6.5 环境卫生

6.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车外观整洁。6.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内

1）大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。每月擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯

每周清扫1 次、每2 周清拖1 次楼道、楼梯地面。

每2 周擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1 次楼内灯具。每日巡视保洁1 次楼道、楼梯。2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1 次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。每日巡视保洁2 次电梯轿箱。3 天台、屋面

每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每2 月清扫1次天台、屋面。每月巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施

每日清扫1 次、巡视保洁2 次楼外道路。

每月清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁1次雨蓬、门头等。5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。6.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。2 每季度全面检查1 次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。6.6 公共秩序维护

6.6.1 主要出入口有专人24 小时值守。

6.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22： 00 巡视2 次、22：00 至次日6：00 巡视1 次。6.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。6.6.4 机动车辆凭证出入。

6.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录，应留存30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。

6.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。6.6.7 每年进行2 次专项应急预案演习，做好记录。6.6.8 备勤人员24 小时待岗。6.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。6.7 装饰装修管理

6.7.1 建立装饰装修管理服务制度。6.7.2 建立装饰装修管理档案。

6.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

6.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

6.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。6.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。7 住宅物业服务四级标准 7.1 基本要求 7.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。7.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有3 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。7.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训、考核。4 建立物业服务工作记录 7.1.4 档案 建立物业管理档案，2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。7.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。7.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修20 分钟内、其他报修30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉回访率100%。6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织2 次社区文化活动。10 重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。7.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。

7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 7.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房

1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。7.2.2 共用部位 1 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物

1）每2 周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每2 月检查1 次雨、污水管井等。3）每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每2 周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。7.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1 次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。7.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每2 月切换1 次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

7.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池

每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。7.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复；其他复杂故障3 日内修复。2 楼外照明

每周巡视3 次；一般故障1 日内修复；其他复杂故障5日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜

每日巡视2 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全；每半年检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。5 低压配电箱和低压线路

每月巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。6 控制柜

每周巡视1 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1 次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1 次远控装置。7 发电机

每月试运行1 次，保证运行正常；每年1 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每日巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测

每3 年检验1 次内部核算电能表。9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好； 电缆进出线和开关标志清晰、准确。7.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每周表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。2 对讲门口机

每2 周检查1 次按键、显示屏等；每2 周表面清洁1 次； 每半年内部除尘1 次。3 网络控制箱

每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。4 红外对射探测器

每2 月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每2 月表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。5 图像采集设备

每周检查2 次监视画面、录像功能；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器

每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台

每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点

每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器

每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁

每月检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮

每月检查1 次开锁功能、接线。7.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。7.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2 使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 周检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。7.3 消防安全防范 7.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定

每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。7.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。

2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1 次。2 消防广播系统 每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器

每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

7.4 绿化养护 7.4.1 基本要求 1 乔木

植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。2 灌木

植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。3 绿篱和色块

植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于98%。4 地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。5 草坪

草坪整齐，覆盖率高于95%。7.4.2 绿化养护内容 1 灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前浇水1 次，需水量大的植物根据长势和土 壤情况合理灌溉。2 施肥

乔木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的，应使用有机肥料。3 病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4 次病虫害情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。4 整形修剪

乔木每年修剪1 次至2 次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2 次；绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。5 除草

每年全面除草4 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现50 厘米以上的杂草应及时清除。6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5次。7.4.3 工作检查 生长季节每月检查4 次绿化工作。2 编制每月绿化养护措施和工作计划。3 绿化档案齐全。7.5 环境卫生

7.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车密闭运输、外观整洁。7.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内

1）大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭2 次信报箱。每周擦拭1 次大堂玻璃。

每2 周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁2 次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯

每日清扫1 次、每周清拖2 次楼道、楼梯地面。

每周擦拭2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1 次楼内灯具。

根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2 次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。每日巡视保洁3 次电梯轿箱。3 天台、屋面

每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1 次天台、屋面。每2 周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施

每日清扫1 次、巡视保洁3 次楼外道路。

每2 周清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每2 月清洁1 次雨蓬、门头等。5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。7.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。2 每月全面检查1 次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。7.6 公共秩序维护

7.6.1 出入口有专人24 小时值守。

7.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视3 次、其中楼内巡视1 次；22：00 至次日6：00 巡视2 次，夜间巡查2 人同行。7.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。7.6.4 机动车辆登记出入。

7.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。

7.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。7.6.7 每年进行3 次专项应急预案演习，做好记录。

7.6.8 备勤人员24 小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。7.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。7.7 装饰装修管理

7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。7.7.2 建立装饰装修管理档案。

7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。

7.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。

7.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。7.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。8 住宅物业服务五级标准 8.1 基本要求 8.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日不少于12 小时、节假日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。8.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有5 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。按需求配备具有外语会话能力的管理人员。8.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训与考核。4 建立物业服务工作记录。8.1.4 档案 1 建立物业管理档案。配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。8.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。8.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算；每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修15 分钟内，其它报修30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1 个工作日内回复。投诉回访率100%。6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率85%以上，公示整改情况。7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织3 次社区文化活动。10 重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏，每月至少更新1 次；配合相关部门进行公益性宣传。12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。8.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。

8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 8.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房

1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。8.2.2 共用部位 1 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物

1）每周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每月检查1 次雨、污水管井等。3）每周巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）每年检测1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。8.2.3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每2 年清洗消毒1 次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。8.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每月切换1 次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

8.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每日巡视1 次，检查设备运行状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池

每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。8.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每班巡视1 次，一般故障8 小时内修复；复杂故障1 日内修复。2 楼外照明 每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复；复杂故障3日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜

每日巡视3 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查2 次电气安全；每半年检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。5 低压配电箱和低压线路

每周巡视1 次设备运行状况；每半年养护1 次，内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。6 控制柜

每周巡视2 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1 次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2 次各类远控装置和节能 装置。7 发电机

每月试运行1 次，保证运行正常；每年2 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每班巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测

每年检验1 次内部结算电能表。9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。8.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每日表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。2 对讲门口机

每周检查1 次按键、显示屏等；每周表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。3 网络控制箱

每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。4 红外对射探测器

每月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每月表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。5 图像采集设备 每日检查1 次监视画面、录像功能；每周表面清洁1 次； 每季度内部除尘1 次。6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器

每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。8 云台

每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1 次；每半年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点

每周检查1 次外观，表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器

每周检查1 次外观；每周表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁

每2 周检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮

每2 周检查1 次开锁功能、接线。8.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在

第四篇：住宅物业服务等级规范

住宅物业服务等级规范

（三级）

(一)基本要求

1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。

2、物业管理企业应制定日常管理制度。

3、按规范签定物业管理合同。

4、物业管理企业应在小区管理中统一着装。

5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。

6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。

8、管理管理企业实施每周5天每天8小时服务接待(公示服务联系电话号码)。

9、年与10%以上业主作有效沟通;年有效投诉处理率>80%。

10、建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等)。

11、建立财务制度,每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。

12、按规定管理使用公共维修基金。(二)房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、房屋外观完好、整洁。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告,并协助有关部门依法处理。

4、空调安装无安全隐患。

5、阳台封闭统一有序。

6、房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

7、小区主出口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内各组团及各栋、单元(门)、户门有明显标志。(三)设施设备维修养护

1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患。

2、设立24小时报修值班电话,急修保修一小时内到达现场,建立回访制度,回访率70%以上。

3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

4、消防系统设备完好,可随时启用,保证消防通道畅通。

5、道路畅通,路面平坦,车辆行驶路线明确。

6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。

7、设备设施保养、检修制度完备,对设备故障及重大事件有处理记录。

8、保持设备房整洁卫生,制定设备房管理制度。

9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。

(四)公共秩序维护

1、小区主出入口24小时值班(其中8小时立岗)。

2、对小区重要部位每4小时巡查一次。

3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全警示标志。

4、进出小区的车辆指定位置有序停放。

5、保安人员经过突发事件应急处理培训。

6、每年进行消防演习一次。(五)保洁服务

一、小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁(不少于以下频次)

1、小区公共场所、公共绿地、主次干道(1)公共绿地 1次/天 清理(2)硬化地面 1次/天 清扫(3)主次干道 1次/天 清扫(4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月 擦拭(5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理

2、房屋内公共部位

(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫(2)高层电梯厅 1次/天 拖扫(3)高层消防通道 1次/月 拖擦(4)共用活动场所 1次/天 清扫(5)楼道玻璃窗 1次/月 擦拭

(6)高层大堂、会所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地砖地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸尘 1次/6个月 清洗

(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/月 擦拭(8)公共卫生间 1次/天 清洁(9)电梯内 1次/天 清洁

(10)及时清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物。

二、垃圾的处理与收集

1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;

2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;

3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、虫孳生;

4、圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗,保持洁净。

三、排水、排污管道畅通

1、区内公共雨、污水管道 定时疏通

2、雨、污水井 定时清掏

3、化粪池 定时清掏四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求,定期巡查。

四、无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制

1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

2、饲养宠物必须符合法律要求;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

五、根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。(六)绿化养护管理

1、草坪保持平整,按规定进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。

3、花草树木无枯死,养护中发现的死树,必须清除,并适时按需要补种。

4、绿篱每年应进行修剪,及时清除修剪废弃物。

5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形。

6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。

7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。附:编制说明

1、为规范住宅小区物业管理服务行为,提高物业管理服务水平,促进物业管理健康有序发展,根据《物业管理条例》及其它有关规定,制定本标准。

2、本标准适用于多、高层住宅小区开发建设单位或业主会对物业管理公共服务等级的确定、以及与物业管理企业签定物业管理服务合同时甲乙双方对物业管理公共服务要求的约定,同时作为测算服务价格的依据。

3、物业管理公共服务是指物业管理企业按照合同约定对房屋共用部位及其共用配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,并对相关区域内的公共秩序、环境卫生等公共事项提供协助管理或者服务的活动。

4、本标准由高至低划分为一级、二级、三级三个等级,级别越高,表示物业管理服务标准越高。各等级标准均由基本要求、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等六大项内容组成。

5、引用本标准时,应结合住宅小区的建设标准、配套设施档次及居住对象的经济承受能力等情况,选定相应等级的服务标准。

第五篇：二级物业服务等级标准

附件一 二级物业服务等级标准

（一）综合服务标准：

1、小区设管理处，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

2、物业服务企业持有效证照，人员配备合理，有管理人员、水电等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，岗位责任制明确。

3、纳入企业所管项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积不高于2300平方米。楼管员、安防、水电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。

4、物业服务人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情。

5、签订规范的前期物业服务合同（协议），双方权利义务关系明确。

6、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。

7、有完善的物业管理制度、作业流程、物业管理工作计划；建立财务制度，财务收支符合国家相关规定；财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等全面实行计算机管理。

8、公示16小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在48小时内予以答复处理；业主报公共区域急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达80%以上。

9、提供有效的特约服务和代办服务项目，服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。

10、公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算情况；每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊和其它物业服务代收代付费用情况。

11、按有关规定和合同约定规范使用住宅专项维修资金。

12、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；对业主提出的意见进行分析并在一个季度内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。

13、每年开展1次以上健康有益的社区文化活动。

（二）公共秩序维护

1、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口交通标示齐全、规范；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志。

2、门岗整洁，设专人24小时值勤。小区主出入口不少于13小时立岗值勤,并有详细交接班记录和外来人员、车辆登记记录。劝阻外来人员、车辆随意进入小区。

3、对安全电子监控系统实施24小时监控并及时记录。专职安防人员能开展并处理小区公共秩序维护及应急工作。

4、维护小区公共区域秩序，按照法规政策等规定，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。安防人员按照指定路线和时间进行12小时巡逻；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，立即到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。

5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，协助有关部门制止违法、违规的行为。

6、对小区内违章占用消防通道、影响业主正常通行的行为及时予以劝阻，保证消防通道畅通。劝阻无效的，应将相关整改方案书面上报社区及消防等相关主管部门，配合相关主管部门共同做好整改工作。

7、对业主擅自改变物业共用通道用途导致存在火灾安全隐患要及时向有关责任人下发整改通知书，限期整改。整改无效的，应及时书面报告社区及消防等相关主管部门，并配合相关主管部门共同做好整改工作。

8、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。接到火警、警情后立即到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。

（三）房屋等公共部位管理

1、每年1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周巡查2次楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、休闲椅、凉亭等配套的共有部位，做好巡查记录，有损坏现象的10天内恢复正

常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达80%以上。巡查、维修和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，属于大中修和更新改造的，每年1次编制大中修和更新改造计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定组织维修。有使用住宅专项维修资金的，按相关规定程序及时上报相关主管部门审批，并组织维修。

3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周至少3次巡查装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及违反临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告社区、有关行政主管部门。

4、保持房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。对违章搭建、公共区域乱张贴悬挂等违反相关规定现象能及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内及时向相关主管部门报告。

（四）共用设施设备运行、维修养护

1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全。

2、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

3、加强对楼宇对讲、视频监控、周界报警、电子巡更等技防设施日常维护，确保运转正常有效；

4、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

5、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年至少进行1次全面检测，确保完好有效,可随时启用,消防通道畅通。检测记录应当完整、准确并存档备查。

6、每天1次对共用设施设备进行日常巡查，做好日常巡查记录。需要维修，属于小修的，48小时内组织修理。属于大中修或者需要更新改造的，要将大中修与更新改造计划至少提前一个季度书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造；已缴存住宅专项维修资金的小区，将大中修或更新改造计划至少提前一个季度书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，及时上报相关行政主管部门申请审批，并协助相关部门做好大中修及更新改造工作。

7、每周至少3次巡查供水系统供水设备。每年1次对水泵润滑点加油，对泵房、管道等进行除锈、油漆，对水泵实施全面维护保养，保证二次供水正常，泵房整洁。每周至少3次巡查污水泵等排水系统，做到污水处理系统正常运行。根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢，周边基本无异味。每年至少1次对污水处理系统进行维护保养。供水和排水系统维修和保养符合环保要求。

8、水电、电梯、监控等技术人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保证正常运行。

9、每天1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行。接到故障报告后物业维修人员20分钟内赶到现场进行危急处理，需要联络专业维修人员到现场维修的应及时联络，尽快恢复正常运行。

10、每天检查1次路灯、楼道灯等公共照明，完好率不低于90%，并按规定时间定时开关。

11、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应以通知、公告、广播等形式提前通知业主。

（五）公共区域清洁卫生保洁服务

1、对垃圾桶、果皮箱及时实施维护保洁，并实行垃圾袋装。每天至少收集生活垃圾1次、清运1次。果皮箱、垃圾桶每周清洗1次，保持果皮箱、垃圾桶清洁、无异味。垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢每天清扫1次；公共楼道、电梯厅、电梯轿厢、楼梯扶手、栏杆、窗台等每两天湿拖（擦）1次；共用部位玻璃及室外标识（高度3米以下，高度3米以上每年清洁一次）、宣传栏、信报箱等每10天至少清洁1次；路灯、楼道灯等公共灯具每月至少清洁1次。

3、每周至少3次打涝水景漂浮杂物，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。

4、户外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，及时清掏；化粪池每年清掏1次，确保使用正常，无外溢。发现异常应及时清掏，保持畅通。

5、二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水箱、蓄水池应保持完好并加锁。水质符合国家规定要求。

6、设备房保持整洁，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

8、进行保洁巡查，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象。及时劝阻楼道内乱悬挂、乱贴乱画等现象，保证小区内环境干净整洁。

（六）公共区域绿化日常养护服务标准

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、花草树木每年根据植物种类适时修剪，发现枯萎的植物应在10天内清除、补种，保持良好的观赏效果。

3、草坪生长整齐，高度不应超过12公分，超过时应在10天内修剪，有效控制杂草孳生。

4、根据气候状况和季节，分不同植物种类适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。发现病虫害及时灭杀。

6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；绿地设有提示爱护绿化的宣传牌。备注：超高层（100米及以上）带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费标准基础上另加15%。