第一篇：容积率计算与调整 (深圳)

容积率计算与调整 2005-10-20 15:43:00

4.1 建筑容积率计算

4.1.1 建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积 4.1.1.1 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半

地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积

4.2 建筑容积率的调整

在建筑设计审批时，规划行政主管部门根据政府鼓励与限制性政策规定，按本规定

4.2.1条、4.2.2条及4.2.3条，对《建设用地规划许可证》与《土地使用权出让合同书》中规定的建筑容积率（以下简称“规定建筑容积率”）进行核增、核减、奖励

性调整，与之对应的建筑面积称为核增建筑面积、核减建筑面积、奖励建筑面积，即：

调整建筑容积率=（规定建筑面积+核增建筑面积+奖励建筑面积-核减建筑面积）/

建设用地面积。

规定建筑面积=规定容积率X建设用地面积

4.2.1 核增建筑面积

规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允

许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。经审核，下列情形增加

核增建筑面积：

4.2.1.1 在建筑物内开辟城市公共通道、城市公共开放空间或建筑楼层架空作公共停车、绿

化休闲使用，必须符合以下条件：

（1）全天可通行的城市公共通道

建筑楼层（包括一层）或地下室内的城市公共通道，车行通道有效宽度不小于5.0 米，净高不小于4.5米；人行通道净宽不小于3.5米，梁底净高不小于3.6米。

（2）建筑楼层架空作城市公共广场

建筑楼层（包括一层）架空作城市公共广场，其梁底净高小于6.0米，进深不小于

8.0米，建筑面积不小于150平方米。

（3）建筑楼层架空作公共停车

建筑楼层（包括一层）架空或裙房屋顶层主楼架空用作停车，但必须符合有关设

计规范。

（3）建筑楼层架空作绿化休闲

建筑一层架空或裙房屋顶层主楼架空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不

小于4.0米，梁底净高不小于3.6米，并应有不小于四分之一的绿化面积，裙房屋

顶用作绿化休闲使用时，初房屋顶的建筑面积不小于3000平方米，且有从屋顶平

台直达室外地面的专设公用楼梯。

4.2.1.2 在建筑物沿街一层开辟骑楼作为城市公共开放空间，必须符合以下条件：

在道路两侧设置，骑楼建筑的一层外墙面至道路边线不小于0.45米，且有防撞和

安全措施，骑楼地面应符合城市人行道地面标准。

4.2.1.3 经规划行政主管部门核定的避难层中用作消防避难的建筑面积。

4.2.1.4 在室外地面以上部分的高度超过1.5米地半下室，作人防、车库用途的建筑面积。

4.2.2 核减建筑面积

规划行政主管部门对地下室、在室外地面以上部分的高度不超过1.5米半地下室除

作人防、设备用房、车库外的其它用途的建筑面积，经审核，减少等面积的建筑

面积。

4.2.3 奖励建筑面积

在城市规划行政主管部门特别划定的地段内，用地单位在《建设用地规划许可证

》及《土地使用权出让合同书》的规定之外，自愿在建设用地范围内开辟公共开

放空间，无偿提供给城市管理部门管理、供市民使用，经向城市规划行政主管部

门申请批准后增加的建筑面积。

4.2.3.1 城市规划行政主管部门根据城市规划的需要，指定在下列地区的某些地段内，鼓

励用地单位开辟城市公共开放空间：

（1）建筑容积率和建筑覆盖率过高的地区或旧城改造地区；

（2）城市中心地区主要生活性干道两侧，且人流密度过大的地区；

（3）城市规划特别要求的其他地区.4.2.3.2 在建设用地范围内开辟的城市公共开放空间，分为建筑开放公共空间和场地公共

开放空间两种类型。每种类型均有规定的适用条件和建筑面积奖励系数。建筑开

放空间建筑面积奖励系数与场地开放空间建筑面积奖励系数由城市规划行政主管

部门另行文规定。

4.2.3.3 建筑物内开辟建筑公共开放空间，应符合4.2.1.1条之（1）（2）、4.2.1.2条的

规定。

4.2.3.4 建设用地范围内开辟场地公共开放空间，应符合下列条件：

（1）带状场地最小宽度不小于4.0米，面积不小于50平方米

（2）广场最小宽度不小于8.0米，广场面积在商业区不小于100平方米，在其他地区

不小于200平方米。

4.2.3.5 建筑开放空间的奖励建筑面积的计算：

（1）奖励建筑面积=K1（建筑开放空间建筑面积奖励系数）X建筑开放公共空间的建

筑面积

（2）奖励建筑面积的功能一般与所处楼层建筑功能一致。当建筑设计确有困难时，亦可与《土地使用权出让合同书》规定的主要功能相同。

（3）凡获得奖励建筑面积不再进行核增建筑面积计算。

4.2.3.6 场地公共开放空间的奖励建筑面积的计算：

（1）奖励建筑面积=K2（场地开放公共空间的建筑面积奖励系数）X场地开放公共空

间的建筑面积

（2）奖励建筑面积的功能应与首层建筑功能相一致，当建筑设计确有困难时，应与

《土地使用权出让合同书》规定的主要功能一致。

4.2.3.7 建设工程按本规定开辟的城市公共开放空间，须符合消防、环保、交通等方面的规

定。

4.2.3.8 建设工程按本规定开辟的城市公共开放空间，在建设工程竣工验收后，必须向政府

有关部门办理移交手续，交政府管理。根据《土地使用权出让合同书》的规定，建

设工程的土地使用权，归用地单位所有。城市公共开放空间状况（包括基本功能与

形态）的改变，须经城市规划行政主管部门批准。

建筑高度与层数计算 2005-10-20 15:45:00

6.1 建筑高度

建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列

情况不计入建筑控制高度：

6.1.1 屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面

积的八分之一者。

6.1.2 实心女儿墙高度自墙顶往下小于1.5米者；

6.1.3 建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。

6.1.4 出檐式平屋顶的建筑高度

具有出檐式平屋顶的建筑，其高度为自基地室外地坪起至檐口底面止。

6.1.5 坡屋顶建筑高度

坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地

坪至坡屋顶的的二分之一为止；当小于四十五度时，按6.1.9条规定计算。

6.1.6 场地前道路标高与场地地坪高度不同的建筑高度

当场地前道路标高与场地地坪高度不同时，建筑物高度视下述不同情况分别计算：

当进行景观和建筑物结构的规划控制时，建筑物高度仍以场地地坪标高为准计算；

当进行消防扑救控制时，如路面标高高于场地地坪标高时，则以路面标高为准计算

；当建筑物前后立面高度不同时，规划控制高度按建筑物的主出入口中的一面计算

，而消防控制则按扑救登高一面计算。

6.1.7 建筑群高度限制

建筑群高度限制指一组互相邻近的建筑物中最低与最高建筑物高度的幅度。建筑群

限高指对其中最高建筑物的高度限制。

6.1.8 一栋建筑物有两个以上体量建筑组合的建筑高度

一栋建筑物有两个以上体量的建筑组合，其建筑物高度以最高体量的高度计算；

6.1.9 特殊造型的建筑高度

特殊造型的建筑高度按下列规定计算：

6.1.9.1 薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑物高度自场地地坪至薄壳顶高或波顶高；

6.1.9.2 屋面为球形拱顶，建筑物高度自场地地坪至拱顶最高处；

6.1.10 半地下室高出地面的高度

半地下室高出地面的高度为由散水边缘处的室外地坪标高至半地下室顶板。

6.2 建筑层数计算

6.2.1 建筑层数的计算，应按2.1.16条的规定。

6.2.2 住宅顶层有套内两层的复式套型时，若两层之间为满铺楼板时仍按两层计算，如为

部分楼板和部分上空时，按一层计算。但对消防控制，仍按自然楼层数量计算。

6.2.3 建筑的内各层的层数排列

6.2.3.1 室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标

注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规

则类推至建筑最高层数。层高不大于2.2米时不计层数。

6.2.3.2 室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层的楼板以下称为

地下二层，按此规则类推建筑物地下室最低层数。

6.2.3.3 室内地面以上的各层之间如设有夹层（见2.3.1），则该层不计入层数排列，但大型

公共建筑内设有中庭者，四周的楼层仍按6.2.3.1条的规定排列称呼。

6.2.3.4 当室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层时则为错层，其错层的建筑层

数，以标高为正负零的楼层（一层）为标准，第二层楼面标高以下的各层建筑层数

为一层（不同标高的楼层应分别注明标高），层数的标注方法按此规则类推。

6.2.4 建筑物内电梯层排序

建筑物内电梯的楼层排序，应一律遵照6.2.3的排列。

建筑面积计算 2005-10-20 15:43:00 3.1 建筑面积计算的一般规定

3.1.1 层高超过2.2米的楼层均应计算建筑面积，层高不超过2.2米的建筑楼层不计算建

筑面积。

3.1.2 单层建筑物，不论其层高如何均按一层计算建筑面积；穿过建筑物的通道及建筑

物内的门厅、大厅不论其高度如何均按一层计算建筑面积。

3.1.3 建筑面积有预售面积和竣工建筑面积之分，预售建筑面积的计算依据是建筑施工

图，竣工建筑面积的计算依据是竣工后的实际建筑物尺寸。

3.2 计算全部建筑面积的范围

3.2.1 单层建筑物内设有部分楼层者，层高超过2.2米应计算建筑面积；高低连跨的单

层建筑物，需分别计算建筑面积时，应以结构外的边线为界。

3.2.2 整栋建筑物建筑面积，按各层建筑面积之和计算；其一层及各层建筑面积均按外

墙的部位，按结构（柱）外围水平投影面积计算。3.2.2.1 建筑物外外墙的部位，按结构（柱）外围水平投影面积计算.3.2.2.2 当外墙为非垂直墙面时，按离地、楼面以上2.0米处的外墙或结构外围水平投影

面积计算。

3.2.2.3 突出建筑物主体结构或外墙的玻璃幕墙、金属板幕墙或组合幕墙，均按幕墙的框

架外围水平投影面积计算。为方便起见框架突出主体结构或外墙一律按150毫米

计算。

3.2.3 地下室、半地下室及相应的对外出入口建筑面积，按其中口外墙（不包括采光井

、防水层及保护墙）外围水平投影面积计算.3.2.4 建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层或深基础地下空间加以利用时，其层

高超过2.2米，按围护结构外围水平投影面积计算。

3.2.5.建筑物门厅、大厅内设有回廊时，其层高超过2.2米以上的的按其上口外围水平投

影面积计算。

3.2.6 室内楼梯间、电梯井、提物井、管道井、垃圾道、烟道等均按建筑物的自然层计

算建筑面积。

3.2.7 利用坡屋顶内空间，屋面板底距楼面楼面净高超过2.0米部分的空间，计算该部分

的全部建筑面积。

3.2.8 屋面顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构的外围水平投

影面积计算。

3.2.9 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库按结构层计算建筑面积，没有结构层书

库按承重书架层计算建筑面积。

3.2.10 有围墙结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影水平投影面积计算。

3.2.11 骑楼及有柱的雨蓬、车棚、货棚、站台按柱外围水平投影面积计算。

3.2.12 建筑物及外有围护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、橱窗、桃廊、走廊等，按

其围护结构外围水平投影面积计算。

3.2.13 建筑物外有柱和顶盖的走廊、檐廊，按柱外围水平投影面积计算建筑面积。

3.2.14 室外楼梯（不论有无围护结构）按自然层投影面积之和计算建筑面积。

3.2.15 封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积计算。

3.3 计算一半建筑面积范围

3.3.1 建筑物外的有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算。

3.3.2 建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其顶盖水平投影面积的一半计算。

3.3.3 有独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半

计算。

3.3.4 未封闭的阳台、柱廊、按其水平投影面积一半计算。

3.4 不计算建筑面积的范围

3.4.1 突出房屋外墙的构件、配件、艺术装饰、附墙柱、垛、勒脚、台阶、挑檐、悬挑

雨蓬、墙面抹灰、镶贴块材、装饰面。

3.4.2 两建筑物间无上盖的架空通廊。

3.4.3 用于检修、消防扑救用的室外爬梯。

3.4.4 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱、花架、露台、天面的花园、泳池等。

3.4.5 构筑物、如独立的烟囱、水塔、水池、油（水）罐、气柜、栈桥、地下人防干、支线等。

3.4.6 舞台上及后台的悬挂幕布、布景天桥、挑台。

3.4.7 建筑物的变形缝，沉降缝，缝的两边室内不相通的，则变形缝、沉降缝不计算建

筑面积。

3.4.8 突出外墙的凸窗，进深不大于0.6米高度不大于2.2米，且窗台高度不小于0.4米。

3.4.9 坡屋顶内的空间，净高不超过2.0米部分的建筑面积。

3.5 公用建筑面积的计算范围

公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。

3.5.1 应分摊公用建筑面积：

3.5.1.1 地面以上的设备用房、套（单元）门以外的室内、外公用楼梯、电梯、内外廊、门厅、过道、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内公用的垃圾

房、垃圾井道、管道井，突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等。

3.5.1.2 地面以上层高超过2.2米的设备层； 3.5.1.3 本规定4.2.2核减建筑面积中的公用建筑面积。

3.5.2 不分摊公用建筑面积：

3.5.2.1 地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。

3.5.2.2 层高超过2.2米的避难层中用作消防避难的建筑面积及转换层的建筑面积；

3.5.2.3 符合4.2.1条核增建筑面积要求的特定用途的建筑面积； 3.5.2.4 符合4.2.3条奖励建筑面积要求的特定用途的建筑面积；

3.5.2.5 多栋建筑物共用的设备用房。

3.6 公用建筑面积的分摊原则及方法

3.6.1 公用建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。非本栋的公用建筑面积不在本栋分摊

，本栋公用建筑面积不分摊到别栋。

3.6.2 产权各方有合法建筑面积分割文件或协议的，按其文件或协议进行分摊计算，无

建筑面积分割文件或协议的，按套（单元）内建筑面积比例进行分摊计算。

3.6.3 一栋建筑物具有多个产权人时，须先求出整栋房屋的公用建筑面积分摊系数，再

按栋内的各套（单元）内建筑面积比例分摊。

3.6.5 多功能综合楼，按其服务功能进行公用建筑面积分摊。须分别求出整栋房屋和栋

内不同功能区的公用建筑面积分摊系数，再按栋内各功能区内各套（单元）内建

筑面积比例分摊。

多功能综合楼中，仅服务于某一功能区的公用建筑面积（电梯间、楼梯间除外（应在该功能区内进行分摊；该功能区以外仅为该功能服务的电梯间、楼梯间，若

通过其他功能区的楼层，则该部分的公用建筑面积按该功能区与其他功能区建筑

面积的比例进行分摊。

各套（单元）应分摊的公用建筑面积=各套（单元）内建筑面积X公用建筑面积分

摊系数。

3.6.6 公用建筑面积分摊后，不划分各产权人在公用建筑面积上的产权界。

3.7 建筑面积的测算精度要求和计量单位

3.7.1 房屋建筑面积测算中误差按下式计算

MP≤±（0.02X∠P+0.001XP）

注：“∠P”指P开二次方

公式中：MP为建筑面积中误差，P为建筑面积值，单位为平方米。误差极限为2MP。

3.7.2 建筑面积以平方米为计量单位，所有面积计算过程中保留到小数点后3位。面积计

算结果保留至小数点后2位。

3.7.3 公用建筑面积分摊系数保留至小数点后5位以上。

3.8 其他

3.8.1 建筑面积计算过程如遇上述以外情况，可参照本规定精神办理。

建筑覆盖率（建筑密度）2005-10-20 15:45:00

5.1 建筑覆盖率的计算：

在建设场地范围内所有建筑物基底面积之和

建筑覆盖率= ————————————————————————

建设用地面积

5.1.1 计算建筑覆盖率以建筑物基底面积为准。当半地下室在室外地面以上部分不超过1.5米，半下室的建筑面积大于一层建筑面积时，多出的部分不计入建筑覆盖率，仍以一层

建筑面积为准。

5.1.2 地下车库存的引道，不计入建筑覆盖率。

各类建筑名词 2005-10-20 15:50:00 2.2 居住建筑：供人们日常居住生活使用的建筑物。包括：

2.2.1.1 住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。住宅的层数划分应符

合《住宅设计规范》GBJ96-86的规定。

2.2.1.2 别墅：一般指供短期住宿、休养、游憩、娱乐的独家低层住宅，多建于城市

郊外风景优美处，有宽敞的室外空间。在深圳市范围内指带有独立庭院的独立

式或并联式的低层住宅。别墅区建筑容积率一般小于0.4 2.2.1.3 宿舍：供学生或单身职工集体居住右不配置独立厨房的建筑物。宿舍一般应

与某一主体项目配套建设。

2.2.1.4 公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。在深圳市公寓具有以下

规定：

（1）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；

（2）根据深圳市人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；

（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建筑面积一般在下列范围内；多层

45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；

（4）公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管

理的公寓。

2.2.1.5 居住区配套设施建筑：经城市规划行政主管部门确定须在居住区内配套设置的建筑物，包括中小学、托儿园、肉菜市场、居委会、厕所、垃圾站等。

2.2.2 商业建筑：供人们从事各类经营活动的建筑物。包括： 2.2.2.1 各类日常用品和生产资料等的零售商店、商场、批发市场。2.2.2.2 金融、证券等行业的交易场所及供经营管理业务活动的商务办公楼。2.2.2.3 各类服务业建筑，包括旅馆（含宾馆、酒店、招待所等）、餐馆（含中西餐

厅、饮食店、酒吧等）、文化娱乐设施（如卡拉OK歌舞厅等）、会所（亦称会

员俱乐部，为会员提供休憩、饮食、聚会、文化娱乐和体育活动等的场所）等

2.2.3 公共建筑：为公众提供社会服务的建筑物。包括：

2.2.3.1 政府机关、各党派团体、人大、政协、法院、检察院等部门的办公建筑。2.2.3.2 新闻出版、图书展览、广播电视、邮政电信、影剧院、文芳团体以及体育、医疗卫生、教育科技、宗教、社会福利等的建筑物。

2.2.3.3 机场、铁路、公路、港口等提供城市对外交通运输功能的主体建筑物。

2.2.4 工业建筑：供人们从事工业生产的建筑物。包括： 2.2.4.1 工业厂房：可分为通用工业古物 房和特殊工业厂方

2.2.4.2 高新技术产业建筑：供从事高新技术研究、产品并开发以及高新技术产品生

产的建筑。

2.2.4.3 工业区配套设施建筑：城市规划行政主管部门确定须在工业区内配套设置的

建筑物，包括宿舍、食堂、管理楼、垃圾站、变电所、煤气调压站等

2.2.5 仓储建筑：包括普通仓库、特殊仓库、冷库、危险品仓库、保税区仓库等。

2.2.6 市政公用设施建筑，包括：

2.2.6.1 水、电、燃气等供应设施建筑，如供水厂，泵站、泵房调压站、变电站、变

电所、储气站等。

2.2.6.2 公共交通、出租汽车、轻轨、地铁等附属建筑。

2.2.6.3 邮政、电信、电话等的技术机楼。

2.2.6.4 污水处理厂、垃圾收集站、垃圾填埋场、垃圾焚烧发电厂及污水泵站等环境

卫生设施建筑。

2.2.6.5 其他：如殡仪馆、房屋维修站等。

2.2.7 综合楼：指由两种及两种以上用途组成的建筑。

2.3 其他名词

2.3.1 夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层

2.3.2 裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米 2.3.3 标准层：指建筑的内主要使用功能与幸而布置相同的各楼层。

2.3.4 设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。

2.3.5 结构转换“建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与

层采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层

2.3.6 避难层：高层建筑中用作消防避难层。

2.3.7 幕墙：突出于建筑主体结构以外的成片围护结构，一般按材质分为玻璃幕墙

、金属板幕墙及玻璃幕墙、金属板组合幕墙和干挂石材幕墙等。

名词解释 2005-10-20 15:42:00

2.1 建筑容量名词

2.1.1 用地面积：经城市规划行政主管部门规定的用地范围内的土地面积 2.1.2 建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积

2.1.3 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影响面积。2.1.4 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各

层建筑面积之总和。

2.1.5 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。

使用面积的计算，应符合下列规定：

2.1.5.1 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复

合层内皮尺寸计算；

2.1.5.2 烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。

2.1.5.3 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入

使用面积；

2.1.5.4 住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道

、前室、贮藏室、壁柜等

2.1.5.5 套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使

用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。

套（元）内使用面积系数= 套（单元）内使用面积

————————————————————————

套（单元）内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积

2.1.7 套（单元）内建筑面积：房屋按套（单元）计算的建筑面积，为套（单元）

门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。2.1.8 公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不

分摊公用建筑面积。

2.1.9 建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面

积。

2.1.10 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用

地面积的比率（%）

2.1.11 建筑容积率：在建设用地范畴围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建

设用地面积的比值。

2.1.12 绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地

面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

2.1.13 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植的水平投影响面积之和与建设用地

面积的比率（%）。

2.1.14 地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1/2者。2.1.15 半地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1/3且不超

过1/2者。

2.1.16 建筑层数：层高大于2。2来的楼板结构分层层数，但不包括6。1。1条规定不计

入建筑高度的层数。

2.1.17 层高：相邻楼层楼（地）面板之间的垂直距离。2.1.18 楼层净高：楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

2.1.19 建筑高度：自建筑物散水外缘处的室外地坪室建筑物最高部分的垂直高度，具

体计算方法详见6。1。

2.1.20 公共开放空间：建设用地范围内建筑物内部或外部开辟出全天开放供公众使用的 室外场地空间。公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整 体。公共开放空间必须符合《标准与准则》中的相关条款。

第二篇：容积率调整程序

调整经营性用地容积率指标按以下程序办理：

（一）建设单位向市规划管理部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图；

（二）市规划管理部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整；

（三）市规划管理部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；

（四）经论证、公示（听证）后，市规划管理部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料报市经营性用地使用管理联席会议讨论通过后，报市政府批准；

（五）容积率指标调整经市政府批准后，市规划管理部门方可办理规划方案调整审查等相关手续，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土部门；

（六）建设单位应当根据变更后的容积率及时向市国土部门办理土地出让金补缴等手续，市国土部门与建设单位签订国有土地使用权出让合同补充协议；

（七）建设单位凭土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，方可申请办理或变更建设工程规划许可证。

容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。

第七条 涉及容积率调整的相关批准文件调整过程中各个环节的相关材料，应按城建档案管理的规定及时归档备查。

第八条 市规划管理部门和市国土部门应将容积率调整审批情况和土地出让金差价补缴情况，定期抄告市监察部门。

第九条 市规划、建设等管理部门应加强对建设项目施工过程中的跟踪管理，确保建设单位按规划许可进行施工。

第十条 市规划管理部门进行建设项目竣工规划核实，重点检查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划设计条件确定的容积率指标。

因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，市规划管理部门对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%～10%的罚款，并补缴土地出让金等相关费用（土地出让金补缴标准参照容积率调整执行）；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。

未按规定整改到位、行政处罚未执行到位及未按规定补缴土地出让金和相关规费的建设项目，市房产管理部门不得准予房屋产权登记。

第十一条 建设单位、设计单位应严格按照本办法及相关规范进行设计，准确计算建筑面积，对违反本办法及相关规范，弄虚作假的，将依法严肃处理。

第十二条 市规划、国土等行政管理人员及其他相关行政管理人员在经营性用地容积率规划管理中违反本办法，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂擅自调整容积率的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三篇：容积率计算规则2009021602

关于印发《山东省城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法》

鲁建发[2009]10号

各市建委（建设局）、规划局、监察局：

为深入贯彻落实科学发展观，提高规划管理依法行政水平，加强对城市建设用地性质和容积率调整的规划管理，按照住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规[2008]227号）要求，省建设厅、监察厅联合制定了《山东省城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法》，对强化建设用地性质和容积率规划管理、规范调整程序、加强监督检查等做了明确规定。现印发给你们，请认真遵照执行。

山东省建设厅 山东省监察厅 二〇〇九年五月十一日

第一条 为规范城市建设用地使用性质和容积率调整的规划管理，维护城市规划的权威性和严肃性，提高规划主管部门的依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政监察法》、《山

强制性内容。

第七条 在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，符合下列条件之一的，方可按照本《办法》规定的程序调整地块的规划用地性质或容积率：

（一）城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划调整或者修编，造成地块开发条件发生变化的；

（二）因城市基础设施、公益性公共设施或重大项目建设需要，导致地块的建设条件发生较大变化的；

（三）国家和省的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

调整规划用地性质或容积率后的建设项目，应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、卫生、交通等有关规定。

建设单位在地块内有违法建设行为的，在对违法建设行为查处完毕之前，不允许调整规划用地性质或容积率。

第八条 建设单位申请调整规划用地性质或容积率的，应当向项目所在地规划主管部门提交调整申请报告和调整后的用地规划设计方案（简称“调整方案”）。

调整申请报告应详细说明建设用地基本情况、规划许可情况、调整用地性质或容积率的理由、调整幅度等有关内容。

调整方案应表明调整前、调整后的用地总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。

围之外调整容积率，按照本办法第九条、第十条规定程序办理。城市人民政府批准调整的，应先组织对相关规划进行调整。调整后的规划按照法定程序批准后，由规划主管部门按照城市人民政府对用地性质或容积率调整的批准意见，办理有关规划许可变更手续。

第十二条 建设单位申请的用地性质与规划用地性质属同一用地中类的，视同符合控制性详细规划规定的可兼容用地性质。

第十三条 规划主管部门组织专家论证会，应当根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家。论证意见要附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。

专家与申请调整建设用地性质或容积率的建设单位有利害关系的，必须回避。

第十四条 调整申请报告、调整方案和专家论证意见应在城市规划公示栏、建设用地周边进行公示，有条件的要积极在当地政府及主管部门网站、当地主要新闻媒体进行公示。

在控制性详细规划规定的可兼容用地性质范围之内调整建设用地性质，或在控制性详细规划规定的用地容积率指标范围之内调整容积率的，公示时间不少于7天。在控制性详细规划规定的可兼容用地性质范围之外调整建设用地性质，或在控制性详细规划规定的用地容积率指标范围之外调整容积率的，公示时间不少于15天。

第十五条 按照有关法律、法规规定，需进行听证的规划调整项目，按照《山东省城市规划行政许可听证办法》等有关规定执行。

围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的用地性质、容积率和建筑面积。对用地性质和总建筑面积超出规划许可规定的，由规划主管部门或有关部门依法查处。

第二十二条 涉及建设用地性质或容积率规划调整的全部审查审批资料，均应按照国家有关城建档案管理的规定，及时向城建档案管理机构移交备查。

第二十三条 违规调整规划用地性质或容积率的建设项目，规划主管部门或者其上级部门应撤销其相关规划许可。

第二十四条 对政府职能部门工作人员不按规定调整用地性质或容积率的，由其所在单位或上级主管机关给予纠正；对在用地性质或容积率规划管理中失职渎职、滥用职权、徇私舞弊的，由主管部门或行政监察机关依法依纪追究责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第二十五条 本办法所称“3日”、“7日”、“15日”等期限，均以工作日计算，不含法定节假日。

第二十六条 本办法由山东省建设厅、山东省监察厅按照各自职责分工分别负责解释

第二十七条 本办法自发布之日起施行。

第四篇：容积率、建筑密度、绿化率如何计算

容积率、建筑密度、绿化率如何计算？ 知道容积率如何计算层数？

有一项目用地6500M2，规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？

总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2；

建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积； 因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2；

在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层；

容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在18~24左右。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率比净容积率要低50％左右。这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。

（1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积

容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等

（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积

（3）绿化率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：

绿地率=绿地面积/土地面积

这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地（下有详解）、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。

与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。

从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。

充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。

1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。

8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。

9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。

10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。

宅旁绿地绿化率是多少

请参照《城市居住区规划设计规范》：11.0.2.4 绿地面积应按下列规定确定：

(1)宅旁(宅间)绿地面积计算的起止界应符合本规范附录A第A.0.2条的规定：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5m；对其它围墙、院墙算到墙脚；

(2)道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算；

(3)院落式组团绿地面积计算起止界应符合本规范附录A第A.0.3条的规定：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1m；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5m；(4)开敞型院落组团绿地，应符合本规范表7.0.4—2要求；至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10m的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口和满足本规范附录A第A.0.4条的规定；

(5)其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到红线。

第五篇：建筑容积率调整面积方法（模版）

建筑容积率调整面积方法

为切实加强城市建设项目审批管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、省政府《关于进一步加强城乡规划工作的意见》（政发〔2006〕40号）等法律、法规的规定，现就建设项目建筑容积率调整和建筑面积确认工作提出如下管理办法。

一、适用范围

本办法适用于县范围内建设项目建筑容积率调整及建筑面积确认的处理。

二、建设项目建筑容积率调整的处理

（一）一切建设项目均应严格执行城市规划，项目开发建设单位必须认真履行土地出让合同，按照合同中约定的建筑用途和容积率进行设计和建设，不得擅自改变用途或变相超容积率建设。凡不按照约定用途建设，或未经项目审批单位和建设（规划）行政主管部门批准而超容积率建设的超建筑面积部分，均为违法建筑。

（二）县规划与建设局在组织项目方案设计及施工图设计审查时，应对建设项目按规划控制性指标、项目立项文件、初步设计批复及国土资源局供地合同等文件进行严格审查，并应要求施工图审查单位对建筑面积进行严格审查。

（三）经县规划与建设局审查，对建设项目建筑容积率超过规划控制性指标及县发改委、国土资源局等有关文件、合同规定的，分别按以下程序处理： 1．工业性项目（包括工业、仓储）

工业项目以项目总建筑面积为基数，超出面积在项目总建筑面积10%以内的，由县规划与建设局核准后直接办理，项目不再重新立项；超出面积在项目总建筑面积10%以上的，由县经贸委重新立项备案后，再由县规划与建设局办理。相关手续办理完毕后，企业应将有关资料报县国土资源局备案。

工业性项目内的行政办公和生活服务等配套设施用地按省人民政府《关于严格土地管理切实提高土地利用效率的通知》（浙政发〔2004〕37号）严格控制。

2．公共事业性项目（包括政府投资行政事业办公楼、体育、医疗、教育用房和经济适用房等）

严格按县发改委立项文件及初步设计批复的建筑容积率建设，建筑容积率确需调整的，由县发改委批准（核准、备案）后，方可调整，并按建设项目审批程序办理相关手续。3．经营性项目

经营性项目建设严格执行项目规划控制性指标及县发改委、国土资源局有关文件要求。部分项目在土地出让后，因区块规划条件的变化或项目方案设计中的技术因素，不改变具体建设用途但确需少量超容积率建设的，在符合城市总体规划，不影响城市景观、城市安全、城市生态，确保“建筑密度、绿地率两项指标严格控制”的前提下，应根据以下程序进行容积率调整：

（1）建设单位或个人向县规划与建设局提出书面申请并说明调整的理由（附容积率调整后的规划设计方案）；

（2）县规划与建设局组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

（3）在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；（4）经专家论证、征求利害关系人的意见后，县规划与建设局应依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报县人民政府批准；

（5）经县人民政府批准后，县规划与建设局应及时将依法变更后的规划条件抄告县发改委、国土资源局备案；

（6）建设单位或个人应根据变更后的容积率到县发改委调整项目立项内容、到国土资源局办理相关土地出让收入补交等手续后再到县规划与建设局办理相关规划建设审批手续。

三、土地出让金的补缴

（一）工业性项目

工业性项目超建筑容积率建设的，由县规划与建设局确认设计方案并经县经贸委批准后，以书面形式告知县国土资源局，由县国土资源局办理相关用地手续，并签订土地出让补充合同，土地出让金可以免缴。

（二）公共事业性项目

公共事业性项目超建筑容积率建设的，由县发改委会同有关部门确认后重新发文，再由县国土资源局按照其项目土地供地方式办理有关用地手续。

（三）经营性项目

凡经营性项目实际容积率超过土地出让合同约定容积率的，均须补缴土地出让金。土地出让金的补缴标准为：

1.凡土地出让合同对超容积率的土地出让金补缴标准有约定的，按合同约定的补缴标准补缴。

2.凡土地出让合同对超容积率的土地出让金补缴标准没有约定的，其超容积率部分建筑面积，以现行市场评估价100%补缴。

3.因城市规划需要调整方案而超容积率的，其超容积率部分建筑面积，以现行市场评估价80%补缴。

四、建设项目建筑面积的确认

（一）严格执行建筑面积计算口径标准

建筑面积的计算口径统一执行中华人民共和国国家标准（房产测量规范）（GB/T17986.1-2000）、建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）和省建设厅《省关于贯彻执行<房产测量规范>的若干规定》（浙建房〔2001〕130号）的有关规定。

（二）严格控制建筑面积的合理误差

建设项目建筑面积误差是指县规划与建设局审核发放《建设工程规划许可证》时计算确定的面积与建设项目竣工后的实测建筑面积之间的差距。总建筑面积的合理误差标准为：建设项目总建筑面积在1000平方米以内（含1000平方米）的，合理误差为5%；1000-5000平方米（含5000平方米）的，合理误差为3%；5000-10000平方米（含10000平方米）的，合理误差为2%；10000平方米以上的合理误差为1%。总建筑面积合理误差按累进计算，且合理误差总面积不得超过500平方米。

五、加强对违规行为的处理

（一）县规划与建设局应加强对设计单位和施工图审查单位的监督管理，对违反有关法律、法规和规范的行为，要严格按照有关法律法规进行处罚。

（二）本办法施行后所有的经营性用地建设项目：

对实测面积超出规划批准建筑面积（含经依法批准增加的建筑面积）的：

1.超出面积部分严重影响城乡规划实施的，要依法予以拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价10%的罚款。

2.对实测建筑面积超出规划批准建筑面积（含经依法批准增加的建筑面积）在合理误差范围内的部分：（1）总建筑规模未超出规划容积率要求，予以规划认可；

（2）总建筑规模超出规划容积率要求，按相关规定补缴城市基础设施配套费及土地出让金后，予以规划认可。

3.对实测建筑面积超出规划批准建筑面积（含经依法批准增加的建筑面积）在合理误差范围外的部分：（1）总建筑规模未超出规划容积率要求，应按照《省城乡规划条例》中有关条款进行处罚后予以规划认可；（2）总建筑规模超出规划容积率要求，应按照《省城乡规划条例》中有关条款进行处罚，并补缴城市基础设施配套费，同时应按竣工时的市场评估价加倍补交土地出让金后予以规划认可。

六、其他事项